2 Radicación n° 11001-02-03-000-2026-00395-00 MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ Magistrada Ponente STC793-2026 Radicación n° 11001-02-03-000-2026-00395-00 (Aprobado en sesión de cuatro de febrero de dos mil veintiséis) Bogotá D.C., cuatro (4) de febrero de dos mil veintiséis (2026). Decide la Corte la acción de tutela interpuesta por Adriana Ronderos Ronderos contra la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca y Amazonas, trámite al cual fueron vinculados el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Funza y Fernando Alonso González, así como los demás intervinientes en el proceso de resolución de contrato de promesa de compraventa con radicado nº 2023-00699.
ANTECEDENTES 1. La solicitante, a través de apoderado judicial, invocó la protección de los derechos fundamentales al debido proceso y acceso a la administración de justicia, presuntamente vulnerados por la autoridad accionada. Manifestó que Fernando Alonso González, en calidad de promitente comprador, inició proceso en su contra para que se resolviera por incumplimiento el contrato de promesa de compraventa que suscribió con aquél, en calidad de promitente vendedora el 20 de diciembre de 2017, respecto del inmueble con matrícula n° 50N-20691156 – Casa n° 1 Conjunto Residencial Portal del Cerro PH por $525.000.000.
Afirmó que el contrato de promesa de compraventa fue modificado a mano alzada luego de ser impreso, cambiando (i) la fecha del tercer pago, del 25 de enero de 2018 al 22 de marzo de tal anualidad; (ii) la fecha del pago de la quinta cuota y la firma de la escritura pública del 22 de marzo de 2018 al 28 de marzo y (iii) dejando constancia que el promitente comprador podía mostrar el inmueble a terceros desde la suscripción de la promesa.
Sostuvo que, de conformidad con la cláusula quinta del contrato titulada « ENTREGA», ella se comprometió a cambiar el piso laminado de la tercera planta y a pintar todo el inmueble, así como a entregarlo luego de la firma de la escritura pública, la cual se suscribiría al recibir el pago efectivo del precio de la compraventa. Agregó que, debido a que solo se pagaron las dos primeras cuotas del precio, ninguna de las partes se presentó a la notaría en la fecha pactada -28 de marzo de 2018- para suscribir la escritura, puesto que, fue condición para eso, realizar el pago de la totalidad del precio.
Expuso que el promitente comprador incumplió con el pago del precio, por lo que ella, mediante comunicación de 4 de julio de 2018 le informó que daba por terminado de forma unilateral el contrato. Señaló que el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Funza en sentencia de 6 de junio de 2025 negó las pretensiones de la demanda formulada por Fernando Alonso González; decisión que fue revocada por el Tribunal Superior de Cundinamarca y Amazonas el 3 de octubre de 2025, al considerar que ella incumplió la obligación de cambiar el piso laminado y la pintura general, a pesar de que se pactó « como fecha para el cumplimiento de tal obligación a la entrega del inmueble ».
Adujo que el Tribunal accionado, incurrió en defecto fáctico y en desconocimiento del precedente, al interpretar el contrato con consideraciones que no se ajustan a las reglas ni a las costumbres comerciales, pues concluyó que, « se pactó por las partes que, una vez suscrito el contrato de promesa de compraventa se obligaba la promitente vendedora a realizar el cambio del piso laminado de la tercera planta del inmueble objeto del mismo, como también la pintura general.
Acogiendo el dicho del demandante sin medios de convicción reales que demuestren que la voluntad de la demandada se manifestó en tal sentido y no con la literalidad del texto». 2. Con fundamento en lo anterior, solicitó ordenar al Tribunal Superior de Cundinamarca y Amazonas que deje sin efectos la sentencia cuestionada y, en su lugar, profiera una decisión ajustada a derecho.
RESPUESTA DEL ACCIONADO Y VINCULADOS 1. El Juzgado Segundo Civil del Circuito de Funza luego de efectuar un recuento de las actuaciones adelantadas en el proceso cuestionado, indicó que no se advertía vulneración de los derechos invocados por la accionante por parte de ese despacho. 2. Fernando Alonso González, a través de apoderado judicial, manifestó que el Tribunal Superior de Cundinamarca y Amazonas actuó de conformidad con lo establecido en la norma y la jurisprudencia; de igual forma, sostuvo que existieron múltiples pruebas que revelaban el verdadero sentido de lo convenido por las partes. 3.
Al momento de aprobarse el fallo, no se habían recibido otros pronunciamientos. CONSIDERACIONES 1. La acción de tutela frente a providencias judiciales. Recuerda esta Sala que en principio, la acción de tutela no procede contra las providencias o actuaciones judiciales, pues significaría un desconocimiento de lo contemplado en los artículos 228 y 230 de la Constitución Política; no obstante, cuando los funcionarios judiciales incurran en un proceder abiertamente opuesto al ordenamiento legal, sin ninguna objetividad y, los interesados no cuenten con otro medio de defensa judicial, esta jurisdicción está llamada a intervenir en aras de corregir o evitar la vulneración de las garantías fundamentales involucradas. 2.
La queja constitucional. 2.1. En el asunto que ocupa la atención de la Sala, Adriana Ronderos Ronderos se dirige la queja contra la sentencia proferida por el Tribunal Superior de Cundinamarca y Amazonas el 3 de octubre de 2025, en virtud del cual revocó el fallo del Juzgado Segundo Civil del Circuito de Funza que había negado las pretensiones del proceso de resolución del contrato de promesa de compraventa que Fernando Alonso González, en calidad de promitente comprador, inició en su contra como promitente vendedora en relación con el inmueble con matrícula n° 50N-20691156. 3.
La sentencia cuestionada. 3.1. Examinada la decisión objeto de inconformidad, se anticipa la improsperidad de la protección reclamada, teniendo en cuenta que no se identificó una actividad judicial irregular y desconocedora de derechos fundamentales, susceptible de ser corregida a través de esta vía extraordinaria, como pasa a exponerse. 3.2.
En la decisión de 3 de octubre de 2025, el Tribunal Superior de Cundinamarca y Amazonas, luego de efectuar un recuento de los antecedentes del caso, procedió con el análisis del asunto advirtiendo que surgía una notable divergencia frente a la interpretación del contrato de promesa de compraventa, en lo referente a si las reparaciones del inmueble constituían una obligación previa e incondicional, puesto que, para el Juzgado de primera instancia esa obligación era condicional debido a que el cambio de piso y pintura estaban intrínsecamente ligadas a la entrega del bien, mientras que para la reclamante, lo acordado era que las mejoras se realizarían luego de la firma de la promesa.
Posteriormente, con sustento en jurisprudencia de esta corporación destacó que, la interpretación de los negocios jurídicos, ante diferencias sobre su alcance, convocaba al Juez a realizar un ejercicio que trascendiera la exégesis literal, comoquiera que, el artículo 1618 del Código Civil estipula la regla hermenéutica, según la cual, « claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras », por tanto, le correspondía al juez revisar el acuerdo en su integridad, atendiendo a su finalidad y la conducta de las partes.
En tal sentido, mencionó que, el Juez de primera instancia sustentó su decisión en una exégesis gramatical del contrato, « fincada en los signos de puntuación de su texto original », proceder que resultaba metodológicamente precario, debido a que, dejó de lado componentes de cláusula quinta del contrato, sin tener en cuenta el análisis de la modificación que, a puño y letra realizaron las partes y que reúne las obligaciones analizadas, según se observa en la imagen: Al respecto, señaló que la citada cláusula y la modificación quedaron así, « el promitente vendedor se compromete a realizar el respectivo cambio de piso laminado en la tercera planta del inmueble y pintura general.
La entrega del inmueble se hará el día 22 de marzo de 2018 después de que se haya firmado la escritura, siempre y cuando los pagos se realicen efectivamente », mientras que la modificación escrita establece que, «la casa estará disponible para ser mostrada en cualquier momento desde el momento de la firma del presente documento a solicitud del comprador ».
Sobre lo pactado, advirtió, entonces, que el a quo separó indebidamente la obligación de ejecutar las obras que permitían mostrar el inmueble, omitiendo examinar el objeto de la modificación; además, agregó: Y es que la lógica comercial y el contexto del negocio establecían un vínculo funcional e inescindible entre las reparaciones y la disponibilidad del predio para ser exhibido, justamente porque el objetivo del comprador era revender la unidad habitacional prometida en venta -conforme se explicará con mayor detalle en el trascurso de esta providencia-, lo cual naturalmente exigía que el inmueble estuviera en condiciones presentables luego de firmada la promesa de compraventa sub-examine.
Este propósito de reventa fue, de hecho, confirmado por la propia demandada cuando al ser interrogada, admitió conocerlo al declarar que “como yo sabía que él (promitente vendedor) lo iba a vender entonces por eso se puso la acotación (o sea la modificación escrita en el contrato) para que al cliente que a él le fuera a mostrar vieran que precisamente había un compromiso”.
Conforme con la confesión de la propia demandada, quien admitió conocer el propósito de reventa que animaba al comprador, su compromiso de efectuar las reparaciones adquirió el carácter de una obligación de ejecución inmediata. Dicho deber, al ser un presupuesto indispensable para que el inmueble pudiera ser exhibido y enajenado a terceros, no podía supeditarse al pago del saldo del precio por parte del comprador ni a la entrega final del bien.
Por ende, las mejoras pactadas constituían una prestación previa e incondicional, esencial para materializar la finalidad comercial del negocio jurídico sometido a escrutinio. De esa forma, estableció que la interpretación que surgía de la modificación realizada a la cláusula quinta del contrato de forma manuscrita y la declaración de la promitente vendedora adquiría fuerza vinculante, por tanto, el compromiso de arreglar el inmueble con prontitud no podía ser desconocido, pues según la máxima pacta sunt servanda referida en la Sentencia SC1962-2022, (…) determina la fuerza vinculante, obligatoria y coercible del acuerdo de voluntades, al advertir que si a él se llega de forma válida «no podrá ser derogado sino por causas legales o por mutuo consentimiento», lo que significa que ninguno de los contratantes puede separarse -total o parcialmente- del programa obligacional, so pena de infringir sus compromisos; en cuyo caso, la otra parte, que sí satisfizo o estuvo dispuesta a atender los suyos en la forma y tiempo debido, tiene a su disposición diversos remedios contractuales de carácter jurídico, ya que puede exigir la realización de lo pactado u optar por su extinción mediante la resolución o la terminación (arts. 1546 C.C. y 870 C. de Co.) según proceda, y reclamar, asimismo, la reparación del demérito sufrido.
Asimismo, refirió que la declaración de Adriana Ronderos Ronderos tenía una gran fuerza probatoria, pues su versión se consideraba como una evidencia fundamental para la interpretación de la intención real de los contratantes. A la vez, refirió que, la « consabida finalidad de reventa encuentra, además, un claro respaldo textual en la convención sexta del pacto, precisamente porque dicha cláusula, al facultar al comprador para designar a un tercero en la escritura pública, corrobora que la enajenación era una posibilidad contemplada desde el inicio; de modo que las reparaciones no eran una obligación final, sino un presupuesto indispensable para poder exhibir el inmueble y concretar su posterior venta ».
Sobre la condición del inmueble, indicó que, en términos comerciales efectivos, un inmueble con el piso deteriorado y sin pintura no se encontraba realmente disponible para ser mostrado a potenciales adquirentes, de manera que, esa conexión funcional revelaba la genuina intención de las partes, siendo esta, que las obras se realizaran pronto para viabilizar la posible reventa que motivaba al promitente comprador, voluntad que el juez de primera instancia pasó por alto.
Luego de citar el artículo 1622 del Código Civil, el cual establece que las cláusulas de un contrato podrán interpretarse por la aplicación práctica que hayan hecho de ellas ambas partes, o una de las partes con aprobación de la otra, determinó que se tenía como una prueba de importancia el mensaje de datos enviado vía WhatsApp por la promitente vendedora el 4 de enero de 2018, porque en dicha comunicación -aportada en captura de pantalla-, frente a la interpelación del comprador sobre las obras pendientes, aquélla respondió: “apenas nos incorporemos iniciamos el mantenimiento”., mensaje que, a juicio del Tribunal accionado, « lejos de ser una evidencia trivial, exterioriza la verdadera intención de las partes, y su contenido a voces de los artículos 10 y 11 de la Ley 527 de 1999 goza de plena validez y fuerza probatoria y puede ser apreciado bajo los postulados de la sana crítica ».
Sumado a lo expuesto, señaló que, ese mensaje de datos no estaba cobijado por reserva legal que vulnerara su derecho a la intimidad, pues, fue incorporado por quien fungió como interlocutor en la conversación, valoración frente a la que la demandada no mostró oposición. En cuanto a la declaración del demandante, destacó que, su versión resultaba coherente con los hechos analizados, pues afirmó que las reparaciones debían realizarse sin dilación, como presupuesto necesario para el avance del negocio.
Fue así como, de la valoración conjunta de las pruebas, el texto de la cláusula quinta y su modificación manuscrita, la conducta de la promitente vendedora y la declaración, concluyó que la obligación de realizar el cambio de piso y pintura del inmueble eran exigibles desde la celebración del contrato o a más tardar en los días subsiguientes, de modo que, ese deber constituía una prestación que antecedía a la satisfacción del pago de las cuotas a cargo del promitente comprador, pactadas para febrero y marzo de 2018.
Además, expuso: Definido, pues, que la obligación de hacer a cargo de la vendedora era exigible de manera inmediata, queda entonces sin lógica la cronología de los incumplimientos que tuvo por acreditada la falladora de primer grado, precisamente porque para el 22 de febrero de 2018, data en que se hacía exigible la siguiente cuota a cargo del promitente comprador, la señora Ronderos Ronderos ya se encontraba en mora de ejecutar las obras de refacción convenidas, de modo que fue ella quien incurrió en el primer incumplimiento contractual.
A lo anterior se agrega, que el comportamiento del demandante jamás exteriorizó una voluntad inicial de terminar el vínculo contractual, por el contrario, sus actuaciones, como el requerimiento vía WhatsApp para la ejecución de las obras y la suspensión de los pagos como una medida de presión ante el incumplimiento ajeno, son indicativas de su inicial interés en la ejecución del contrato en los términos que consideraba correctos, de donde se sigue que la conducta del comprador no fue de abandono, sino de coacción, la que al no cumplir su propósito, llevó al promitente comprador a perder su interés en la continuidad del negocio (se destaca).
En ese orden, determinó que la negativa del promitente comprador a pagar las cuotas de febrero y marzo de 2018 se encontraba amparada en el artículo 1609 del Código Civil[footnoteRef:1] que estipula la excepción de contrato no cumplido, pues al haber incumplido primero la promitente vendedora la obligación recíproca, el promitente comprador no se constituyó en mora por la suspensión de los pagos. [1:
ARTÍCULO 1609. MORA EN LOS CONTRATOS BILATERALES. “En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos”.] En relación con el mutuo incumplimiento refirió que, si bien el Juzgado de primera instancia concluyó que no medió entre las partes incumplimiento, dejó de valorar el comportamiento que aquéllas asumieron con posterioridad a la firma de la promesa, actuar que puso de manifiesto el estancamiento del negocio, materializado en el incumplimiento de la promitente vendedora de su deber de reparar el piso y pintar el inmueble, así como la suspensión de los pagos por parte del comprador.
A ese análisis agregó: Dicha parálisis negocial tuvo su acto final el 22 de marzo de 2018, cuando ninguno de los contratantes acudió a la Notaría Única de Cota para el otorgamiento de la escritura pública; hecho este que, aunado a la posterior comunicación de la demandada dando por terminado unilateralmente el contrato el 4 de julio de 2018, no hace más que materializar el incumplimiento definitivo de ambos contratantes: de suscribir la escritura pública.
En tal escenario, la declaratoria de mutuo incumplimiento es el desenlace lógico que se desprende del comportamiento de los contratantes y, además, se justifica en la necesidad de resolver el estancamiento de relaciones negociales que no pueden ejecutarse ni resolverse, conjurándose así eventuales injusticias, debiéndose advertir que dicha institución no busca premiar a las partes incumplidas, sino aplicar un remedio de equidad que el propio ordenamiento provee para superar situaciones de parálisis contractual.
De modo que lo anterior se torna patente en el presente asunto contractual, donde, con posterioridad a marzo de 2018, un silencio recíproco gobernó la conducta de los contratantes, toda vez que la vendedora no requirió al comprador para el pago ni lo constituyó en mora, y éste, a su turno, con posterioridad tampoco insistió en la realización de las obras ni el otorgamiento del instrumento público.
Así, semejante inactividad prolongada, no puede entenderse sino como un indicio de que ambas partes incumplieron el vínculo contractual que las unía. Luego de citar apartes de la Sentencia SC3666-2021 en la que se hizo referencia a la procedencia de la resolución contractual por el mutuo incumplimiento de los contratantes, consideró necesario resolver sobre las restituciones mutuas, advirtiendo que solo procedía la devolución del capital pagado por el promitente comprador, sin que hubiese lugar a reconocer frutos o mejoras, puesto que, el inmueble enunciado en el contrato de promesa nunca fue entregado o explotado.
Por otra parte, en lo referente a los $260.000.000 que fueron abonados al negocio, sostuvo que la jurisprudencia plantea una solución equitativa para las restituciones mutuas mediante la actualización monetaria para que el monto a retornar no perdiera su valor con el transcurso del tiempo, protegiendo de esa forma los intereses económicos de quien entregó el dinero, por lo cual el capital abonado debía ser indexado.
Frente a ese puntual aspecto y la operación aritmética, indicó: Según lo manifestado por el promotor de la contienda, el pago total de $260.000.000 se perfeccionó con la firma de la promesa de venta el 20 de diciembre de 2017, precisamente porque ese monto se compuso de dos partidas, primera, el reconocimiento de $160.000.000 que la vendedora ya había recibido por la liquidación de un contrato previo, y segundo, un abono de $100.000.000 realizado en el momento de la firma del acto preparatorio de venta.
En consecuencia, se establece que el capital fue íntegramente recibido por la demandada el 20 de diciembre de 2017, fecha en la que se suscribió la promesa. Al actualizar dicho valor con base en el índice de precios al consumidor hasta la presente providencia, la suma a restituir es de $405,076,351.60, lo que se demuestra con la siguiente fórmula: Factor de Indexación= 150.99: 1.5579859677 96.92 Valor actualizado = $260,000,000×1.5579859677 Valor actualizado=$405,076, 351.60 Agregó que era improcedente liquidar intereses moratorios sobre la suma actualizada, comoquiera que, al haberse declarado el incumplimiento por ambas partes, ninguno podía ser considerado en mora.
Con sustento en esos argumentos, dispuso revocar la sentencia recurrida para, en su lugar, declarar resuelto por mutuo incumplimiento el contrato de promesa de compraventa, ordenando a la demandada devolver al demandante $405.076.351,60. 4. De la razonabilidad de la decisión. 4.1. Para la Sala, la decisión proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca y Amazonas no resulta arbitraria ni manifiestamente alejada del ordenamiento jurídico, pues, como quedó expuesto, estuvo sustentada en la norma aplicable al caso, la jurisprudencia vigente y las pruebas aportadas, con fundamento en las cuales determinó que, resultaba procedente revocar la sentencia recurrida y, en consecuencia, declarar resuelto por mutuo incumplimiento el contrato de promesa de compraventa, así como la devolución del capital indexado al promitente comprador.
Lo anterior en razón a que, la interpretación de lo pactado debía extenderse a la intención real de las partes, por lo que las reparaciones del piso y la pintura del inmueble a las que se había comprometido la vendedora en la cláusula quinta no eran una obligación final, sino que era exigible desde la celebración del referido contrato o a más tardar dentro de los días siguientes, deber que, antecedía al cumplimiento de las otras cuotas de pago a cargo del promitente comprador.
Por tanto, al establecer que la obligación de reparación al inmueble a cargo de la vendedora era exigible de forma inmediata, el Tribunal concluyó que fue ella quien incurrió en el primer incumplimiento contractual y que llevó al promitente comprador a suspender el pago de las cuotas de febrero y marzo de 2018, quien, incluso realizó requerimiento por mensaje de datos a Adriana Ronderos Ronderos para que ejecutara las obras y reparaciones.
Además, el Tribunal encontró que, con posterioridad a marzo de 2018 existió una pasividad por cuenta de ambas partes, pues la promitente vendedora no requirió al promitente comprador para el pago de las cuotas adeudadas y éste tampoco requirió posteriormente a la promitente vendedora para la realización de la reparación del piso, la pintura y para el otorgamiento de la escritura, lo que permitía inferir que existió incumplimiento por ambas partes.
Entonces, se observa que, contrario a lo afirmado por la aquí accionante, el Tribunal explicó de manera motivada y con sustento en las pruebas recaudadas, la razón por la que, luego de realizar una interpretación al contrato de manera íntegra atendiendo la finalidad económica y la conducta de las partes, consideró que se había configurado un incumplimiento mutuo.
Nótese que, sobre la interpretación de los contratos, esta Sala ha indicado que, Por lo general, los términos del negocio determinan su objeto y el alcance de lo convenido, así como los deberes de conducta de cada integrante. Sin embargo, cuando lo pactado es ambiguo, impreciso e ininteligible, resulta necesario aplicar métodos hermenéuticos correctivos para superar esa falta de claridad y comprender adecuadamente la intención de las partes respecto al acuerdo de voluntades.
Con ese fin, el ordenamiento legal establece varios sistemas interpretativos. El Código Civil, desde el artículo 1618 hasta el 1624, proporciona un catálogo de reglas hermenéuticas que guían al juez en la labor de resolver la obscuridad advertida al escudriñar un negocio jurídico. (SC2795-2024) (Se destaca) 4.2. Así las cosas, no se evidencia arbitrariedad manifiesta que revele la vía de hecho alegada por Adriana Ronderos Ronderos, quien pretende imponer su propia visión sobre la solución que debió dársele al asunto, sin que tal propósito se ajuste a la finalidad con la que el constituyente introdujo en el ordenamiento jurídico el mecanismo excepcional que por esta vía se trata, el cual, sin duda alguna, no es el de servir como instancia adicional a las decisiones que las autoridades judiciales han proferido en el ámbito de sus competencias. 5.
En los anteriores términos, ninguna irregularidad encuentra esta Sala Especializada en la referida actuación que hubiera comprometido las garantías fundamentales de la accionante, por tanto, se negará el amparo reclamado. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, resuelve NEGAR la acción de tutela formulada por Adriana Ronderos Ronderos contra la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca y Amazonas.
Comuníquese a los interesados por el medio más expedito y, de no impugnarse este fallo, remítase el expediente a la Corte Constitucional para su eventual revisión.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE JUAN CARLOS SOSA LONDOÑO Presidente de Sala HILDA GONZÁLEZ NEIRA MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ FERNANDO AUGUSTO JIMÉNEZ VALDERRAMA ADRIANA CONSUELO LÓPEZ MARTÍNEZ FRANCISCO TERNERA BARRIOS 7