Radicación n° 76001-22-03-000-2025-00118-01 FRANCISCO TERNERA BARRIOS Magistrado Ponente STC7395-2025 Radicación n° 76001-22-03-000-2025-00118-01 (Aprobado en sesión de veintiuno de mayo de dos mil veinticinco) Bogotá D.C., veintidós (22) de mayo de dos mil veinticinco (2025). Decide la Corte la impugnación interpuesta contra el fallo proferido el 22 de abril de 2025 por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali, que negó el amparo promovido por William Cortés Ramírez contra el Juzgado Diecinueve Civil del Circuito de esa ciudad[footnoteRef:1]. [1: Al trámite fueron vinculadas las autoridades, partes e intervinientes en el proceso n° 76001-40-03-027-2022-00247-00.] I.
ANTECEDENTES 1. Actuando en nombre propio, el gestor reclama la salvaguarda de su derecho fundamental al debido, presuntamente, conculcado por la autoridad convocada. 2. Del escrito de tutela y las pruebas allegadas se establecen los siguientes hechos relevantes: 2.1. María Zalia Paz Mina, llamó a juicio a William Cortés Ramírez, pretendiendo la resolución del contrato de promesa de compraventa, celebrado el 26 de octubre de 2026, entre ellos, respecto del inmueble identificado con matrícula n° 370-414375 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cali, y que se ordenara la restitución a su favor del bien, el pago por incumplimiento, el reconocimiento de los perjuicios por el no pago del capital desde el 27 de noviembre de 2019 hasta el 30 de marzo de 2022, los cánones causados y no pagados, más los intereses a la tasa del 0.5%[footnoteRef:2]. [2: Archivo «02PoderDemanda.pdf» Expediente n° 76001-40-03-027-2022-00247-00.] 2.2.
El asunto, fue asignado por reparto al Juzgado Veintisiete Civil Municipal de Cali, radicado n° 76001-40-03-027-2022-00247-00, quien el 05 de febrero de 2024, profirió fallo en el que resolvió « DECLARAR probada [s] las excepciones de mérito denominadas “…contrato no cumplido por parte del prometiente vendedor e inexistencia de la acción para demandar el incumplimiento del contrato por parte del demandante…”, propuestas por la parte demandada, en consecuencia (…) DENEGAR todas las pretensiones de la demanda »[footnoteRef:3].
Determinación que fue apelada por la señora Paz Mila[footnoteRef:4]. [3: Archivo «21SENTENCIA ANTICIPADA.pdf» ibidem ] [4: Archivo «22,Apelacion de Sentencia.pdf» ídem ] 2.3. El Juzgado Diecinueve Civil del Circuito de la precitada ciudad, al desatar la alzada propuesta, el 21 de febrero de 2025, revocó lo decidido por el a quo y en su lugar dispuso: « PRIMERO: DECLARAR RESUELTO por incumplimiento mutuo el Contrato de Promesa de Compraventa celebrado el 26 de octubre de 2016 en la Notaria 3™ de Cali, entre la demandante MARIA ZALIA PAZ MINA, como promitente vendedora y el demandado WILLIAM CORTES RAMIREZ como promitente comprador, respecto de la casa de habitación junto con el lote en que est· edificada, ubicada en la Calle 23 # 11-47 del barrio obrero de Cali, con ·rea de 147.62 m2, distinguida con matrícula 370-414375.
SEGUNDO: Declara no probadas las excepciones de mérito planteadas por el demandado contra la acción resolutoria.
TERCERO: Negar las pretensiones de la demanda referentes a la cláusula penal por incumplimiento, intereses sobre el saldo del precio del inmueble y cánones de arrendamiento en la forma planteada en ese libelo, por las razones expuestas.
CUARTO: Condenar al señor WILLIAM CORTES RAMIREZ, a restituir físicamente a la señora MARIA ZALIA PAZ MINA, dentro de los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia, el inmueble referido en el numeral primero de la parte resolutiva de esta providencia, objeto del contrato de promesa de compraventa declarado resuelto, al día en el pago de servicios públicos domiciliarios y junto con los frutos civiles estimados en $59’330.942 hasta marzo 5 de 2025.
Sobre esa suma de dinero, el demandado deber· pagar intereses civiles del 6% anual, a partir del sexto día siguiente a la ejecutoria de esta sentencia.
QUINTO: Condenar a la señora MARIA ZALIA PAZ MINA, a restituir al señor WILLIAM CORTES RAMIREZ, dentro de los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia, todo el dinero recibido de este con ocasión de la extinta relación contractual, indexados a la fecha de pago, estimados en $69’669.820 a enero 30 de 2025. Sobre esa suma de dinero, la demandante deber· pagar intereses civiles del 6% anual, a partir del sexto día siguiente a la ejecutoria de esta sentencia.
SEXTO: Las partes deberán y quedan facultadas para compensar las deudas derivadas de esta providencia y el demandado conservar· derecho de retención del inmueble hasta cuando la demandante le pague la suma a su favor.
SEPTIMO: Condenar en costas de ambas instancias al demandado (art.365 n˙m. 1° y 4° del CGP). La liquidación deber hacerse en la forma indicada en el art. 366 ibid., incluyendo como agencias en derecho de segunda instancia la suma de $3’000.000 »[footnoteRef:5]. [5: Archivo «26Sentencia2daInstancia.pdf» ibidem ] 3. Inconforme con lo resuelto, por parte del Juzgado Diecinueve Civil del Circuito de Cali, el promotor acude en tutela, cuestionando, en esencia, la valoración probatoria efectuada por dicha autoridad, pues en su criterio, la convocada « desconoció su interés en cumplir con la promesa de compraventa ». 4.
Pretende, que a través de este excepcional mecanismo se invalide la sentencia de 21 de febrero de 2025, y en su lugar se ordene al juez de segunda instancia que proceda a dictar una nueva decisión en la que analice íntegramente las pruebas obrantes en las diligencias. II. RESPUESTAS RECIBIDAS 1. María Zalia Paz Mina, hizo un recuento de lo acontecido en el asunto que origina el reclamo y se opuso a la prosperidad del auxilio. 2.
El titular del Juzgado Diecinueve Civil del Circuito de Cali manifestó que « en la acción de tutela no se precisa de forma clara ni suficiente los elementos que permitirían configurar un defecto fáctico en la decisión judicial, ni demuestra que la valoración probatoria haya sido arbitraria, irracional o contraria a los principios de la lógica y la sana crítica.
Si bien puede ser comprensible el desacuerdo del accionante con el fallo, tal discrepancia no constituye por sí sola una vulneración de derechos fundamentales cuya protección invoca, ni convierte la sentencia en una decisión ostensiblemente irrazonable o ilegítima ». 3. El Juzgado Veintisiete Civil Municipal de Cali, aseguró que no ha vulnerado las garantías esenciales del gestor.
III. LA SENTENCIA IMPUGNADA El a quo constitucional denegó el amparo invocado señalando que «(…) el juzgado accionado se pronunció y valoró todas las pruebas arribadas al plenario que respaldaban las alegaciones de las partes (…) la decisión acusada de defecto factico no está afectada de él ni de ningún otro defecto que de viabilidad a la tutela, por cuanto para emitirla el funcionario apreció la prueba -el contrato de promesa de venta y los demás documentos aportados tales como constancias de pago así como los interrogatorios de las partes y testimonios - todo lo cual analizado en forma individual y en conjunto y de acuerdo a las reglas de la sana crítica, llevaron al funcionario a concluir la resolución del contrato de promesa por mutuo incumplimiento de los contratantes en forma recíproca y simultánea, decisión que está debidamente motivada según los hechos y bajo las pautas legales y jurisprudenciales que rigen el asunto ».
IV. LA IMPUGNACIÓN La formuló el querellante arguyendo que « la juez de primera instancia al momento de efectuar un análisis del respectivo caso en concreto quedo muy corto para la dimensión del caso que nos ocupa ». III. CONSIDERACIONES 1. En el sub examine, el gestor censura la sentencia de 21 de febrero de 2025 por medio de la cual el Juzgado Diecinueve Civil del Circuito de Cali desató la apelación propuesta por la demandante en el juicio de resolución de contrato n° 76001-40-03-027-2022-00247-00 seguido en su contra. 2.
La Sala confirmará la sentencia impugnada, porque las conclusiones del juez natural no se muestran abiertamente desprovistas de fundamento, carentes de soporte o manifiestamente alejadas del orden jurídico y, por tanto, no se acredita la vulneración de derechos invocada. 3. En efecto, en el fallo de 21 de febrero de 2025, la autoridad convocada consideró que resultaba imperioso revocar lo resuelto por el juez de primer grado, para en su lugar declarar resuelto por incumplimiento mutuo el contrato de promesa de compraventa celebrado el 26 de octubre de 2016 en la Notaria 3 de Cali, entre la demandante María Zalia Paz Mina, como promitente vendedora y el demandado William Cortés Ramírez como promitente comprador, respecto del inmueble identificado con matrícula n° 370-414375.
Para resolver de conformidad, dicha autoridad empezó por recalcar que « el fallo apelado parte de la histórica tradición jurisprudencial según la cual, la acción resolutoria contractual, derivada del art. 1546 del CC, requiere la concurrencia de los siguientes presupuestos axiológicos: a) la existencia de un contrato bilateral v·lido; b) que el demandante haya cumplido sus cargas contractuales, y c) que el demandado sea un contratante incumplido.
A partir de esa base jurídica, la funcionaria desplegó el estudio integral y minucioso de las pruebas que desembocó en lo incontestable del incumplimiento mutuo de los contratantes, por lo que negó las pretensiones con la premisa: “ la acción invocada no está· llamada a prosperar cuando ambas partes han incumplido la convención, como aquí ocurrió ”».
Advirtió que « develado con las pruebas que los dos contratantes incumplieron sus cargas, el caso ameritaba subsumirse en otros presupuestos normativos más amplios que el estrecho y concreto art. 1546 del CC. Desde la sentencia SC-1662-2019, la Corte Suprema de Justicia, viene sosteniendo mayoritariamente que ante el incumplimiento mutuo que genera el estancamiento contractual, se deben aplicar de manera integral, armónica, ecléctica, las normas del código civil que tratan de los contratos y sus incumplimientos ».
Luego, con fundamento en lo acreditado en las diligencias enfatizó lo siguiente: «(…) en el debate probatorio se constató que la demandante María Zalia Paz Mina, en calidad de promitente vendedora y el demandado William Cortes Ramírez como promitente comprador, suscribieron el 26 de octubre de 2016 un contrato de promesa de contrato de compraventa del inmueble ubicado en la Calle 23 N° 11-47 del Barrio Obrero de Cali, con matrícula 370-414375.
Las partes pactaron como precio del inmueble $80’000.000 pagaderos así: $22’000.000 a la firma del contrato, que, dígase de una vez, la demandante confiesa haber recibido, y el saldo de $58’000.000 a la suscripción de la escritura pública, acto concertado para realizarse en octubre de 2017 a las 4 pm en la Notaría Tercera del Círculo de Cali.
Ese contrato es auténtico según la presentación ante notario que aparece en su contenido y que no fue tachado de falso por las partes. Para el día de la firma de la escritura, la demandante tenía la carga contractual de: i) tener el inmueble libre de gravámenes porque al momento de ser prometido en venta, según el certificado de tradición, estaba gravado con una hipoteca a favor del banco BCSC desde el año 2006, (ver anotación N° 009) y con una medida cautelar de inscripción de una demanda de simulación – que no involucra a la demandante -, también desde 2006 (ver anotación N° 010), y ii) haber pagado el impuesto predial de 2016.
Las partes acordaron expresamente que establecían un lapso de un año desde octubre de 2016, cuando firmaron la promesa de venta, hasta octubre de 2017, para que la demandante logre el levantamiento de esa medida cautelar. El demandado tenía la carga contractual de pagar el saldo de $58’000.000 el día de la firma de la escritura de venta. Llegado octubre de 2017, ninguno de los contratantes acudió a la Notaria Tercera de Cali en la fecha ostensible a firmar la escritura de venta.
A esa fecha la demandante no había logrado levantar la medida cautelar de la acción simulatoria, ni la hipoteca, porque según el certificado de tradición del inmueble, lo primero que dependían del desarrollo de un proceso judicial, se concretó en abril 1° de 2019 y lo segundo en septiembre 15 de 2021. Y tampoco había pagado el impuesto predial de 2016, porque ese impuesto lo pagó el demandado mucho tiempo después. El demandado, además de no haber comparecido a la notaría, tampoco aporta prueba alguna de haber procurado pagar el saldo del valor del inmueble en esa fecha.
Un paréntesis para no dejar al margen del análisis este aspecto: el demandado ha querido atribuir a la demandante un malintencionado ocultamiento de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble y a partir de eso achacarle incumplimiento contractual, pero como se acaba de exponer, esa hipoteca es un acto público, estaba registrada en el certificado de tradición del inmueble, incluso, una anotación antes de la medida cautelar que sí se menciona en el contrato de promesa de venta, de modo que es imposible no tener conocimiento de ese gravamen si se había conocido la medida cautelar.
El demandado debió tener la precaución de revisar el certificado de tradición para lo más elemental que era, constatar la propiedad del inmueble en cabeza de la promitente vendedora, si así no lo hizo, no significa que se le haya engañado, porque el propósito del registro de los actos jurídicos en el certificado de tradición no es otro que dar publicidad de estos y la hipoteca estaba registrada ».
En ese sentido, concluyó que verificado el incumplimiento recíproco y simultaneo de los contratantes resultaba procedente decretar su resolución como lo exige la demandante, « pero sin las indemnizaciones que pretende, debido a los fundamentos que expone la jurisprudencia en los derroteros citados que están sirviendo de marco jurídico a esta decisión. En ese sentido, se accederá las pretensiones de la demanda declarando resuelto el contrato, ordenando que el demandado le restituya a la demandante el inmueble que fue objeto de promesa de compraventa, al día en el pago de servicios públicos y junto con los frutos civiles, pero se negarán las pretensiones consistentes en que se condene al demandado al pago de la cláusula penal, al pago de los intereses causados sobre el saldo de $58’000.000 y al pago de cánones de arrendamiento, Los frutos civiles corresponden a lo que razonablemente habría producido la casa si se pone en arrendamiento, así las cosas, el art. 18 de la ley 820 de 2003, establece que “El precio mensual del arrendamiento ser· fijado por las partes en moneda legal pero no podrá· exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arriendo” ».
Así, declaró no probadas las excepciones de mérito planteadas por el demandado contra la acción resolutoria y negó las pretensiones de la demanda referentes a la cláusula penal por incumplimiento, intereses sobre el saldo del precio del inmueble y cánones de arrendamiento. En ese sentid,o impuso las condenas que se detallan a continuación: « Condenar al señor WILLIAM CORTES RAMIREZ, a restituir físicamente a la señora MARIA ZALIA PAZ MINA, dentro de los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia, el inmueble referido en el numeral primero de la parte resolutiva de esta providencia, objeto del contrato de promesa de compraventa declarado resuelto, al día en el pago de servicios públicos domiciliarios y junto con los frutos civiles estimados en $59’330.942 hasta marzo 5 de 2025.
Sobre esa suma de dinero, el demandado deber· pagar intereses civiles del 6% anual, a partir del sexto día siguiente a la ejecutoria de esta sentencia. Condenar a la señora MARIA ZALIA PAZ MINA, a restituir al señor WILLIAM CORTES RAMIREZ, dentro de los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia, todo el dinero recibido de este con ocasión de la extinta relación contractual, indexados a la fecha de pago, estimados en $69’669.820 a enero 30 de 2025.
Sobre esa suma de dinero, la demandante deber· pagar intereses civiles del 6% anual, a partir del sexto día siguiente a la ejecutoria de esta sentencia. Las partes deberán y quedan facultadas para compensar las deudas derivadas de esta providencia y el demandado conservar· derecho de retención del inmueble hasta cuando la demandante le pague la suma a su favor ». 4.
De lo reproducido, para esta Sala, la decisión cuestionada no podría ser recibida como irrazonable. Ciertamente, fue proferida por la autoridad competente, sirviéndose de un análisis probatorio y normativo del tema debatido, en el que concluyó que el incumplimiento contractual fue reciproco, en la medida que i) los dos debían comparecer a la notaría, en los términos acordados, y no lo hicieron; ii) la demandante no tenía el inmueble libre de gravámenes en octubre de 2017; y iii) el convocado no acreditó disposición de pagar el saldo pendiente en esa data. 5.
Así las cosas, entre la decisión controvertida y lo argumentado por la parte accionante existe una disparidad de criterios, sin que sea el juez constitucional el llamado a dirimir la controversia, como si fuera un juez de instancia, pues esta acción especial no fue prevista para que el operador judicial intervenga como árbitro y determine cuáles de los planteamientos valorativos y hermenéuticas del juzgador o de las partes resultan ser los más acertados, ni para realizar, con esa excusa, una revisión oficiosa del asunto. 6.
Corolario de lo discurrido en precedencia, se impone confirmar la negativa del auxilio implorado. VI. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, CONFIRMA la sentencia impugnada. Comuníquese lo resuelto en esta providencia a los interesados, por el medio más expedito, de conformidad con lo previsto en el artículo 30 del Decreto 2591 de 1991, y envíese el expediente a la Corte Constitucional, para su eventual revisión.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE (Con Ausencia Justificada) HILDA GONZÁLEZ NEIRA Presidenta de Sala MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ FERNANDO AUGUSTO JIMÉNEZ VALDERRAMA OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE FRANCISCO TERNERA BARRIOS 1 10