Radicación nº 11001-02-03-000-2026-01301-00 ADRIANA CONSUELO LÓPEZ MARTÍNEZ Magistrada ponente STC3961-2026 Radicación nº 11001-02-03-000-2026-01301-00 (Aprobado en sesión del dieciocho de marzo de dos mil veintiséis) Bogotá D.C., dieciocho (18) de marzo de dos mil veintiséis (2026). Se resuelve la acción de tutela instaurada por José Antonio Tovar Puccini contra la Sala Civil Familia del Tribunal Superior de Barranquilla, extensiva a las autoridades, partes e intervinientes en el proceso ejecutivo con radicado 08001-31-53-005-2023-00114-02.
ANTECEDENTES PRETENSIONES Y HECHOS RELEVANTES El accionante pretende el amparo del derecho fundamental al debido proceso, presuntamente vulnerado por la Sala Civil Familia del Tribunal Superior de Barranquilla y el Juzgado Quinto Civil del Circuito de esa ciudad, con ocasión de la emisión del auto del 6 de octubre de 2025, confirmatorio del proveído del 17 de septiembre de 2024, dentro del proceso ejecutivo No. 2023-00114-02, a través del cual se revocó el mandamiento de pago inicialmente librado.
Pide ordenar al Tribunal accionado « emitir una decisión de fondo, congruente y motivada, dentro de la apelación resuelta por auto del 6 de octubre de 2025, con sujeción a los argumentos expuestos en el recurso de apelación del 24 de abril de 2025 y a lo decidido en primera instancia mediante auto de mandamiento del 22 de noviembre de 2023 ».
Relata el actor que el 26 de octubre de 2016, en calidad de arrendatario, celebró contrato de arrendamiento con Inversiones y Representaciones Pupo Murgas Ltda., como arrendadora, respecto del inmueble ubicado en la Carrera 55 No. 75-67 de Barranquilla, identificado con matrícula inmobiliaria 040-84848, contrato con una duración inicial de cinco años contados desde el 1º de marzo de 2017, incluyendo en la cláusula décima cuarta la opción de compra.
El arrendatario podía ejercer la opción de compra dentro del período comprendido entre el 1 de marzo de 2017 y el 1 de marzo de 2022, obligándose el arrendador, una vez recibida la comunicación del arrendatario, a responder dentro de los diez días siguientes fijando fecha, hora y términos para la suscripción de la promesa de compraventa, la cual debía firmarse dentro de los veinte días siguientes a la comunicación del arrendatario.
Afirma que el 10 de agosto de 2021 ejerció formalmente la opción de compra, mediante comunicación escrita dirigida al arrendador dentro de la ventana contractual prevista, indicando que el precio aplicable para la quinta anualidad ascendía a $2.187.900.000, sin que, pese a ello, la arrendadora hubiera cumplido con su deber de responder dentro de los diez días fijando fecha, hora y términos para la promesa de compraventa, ni convocó a su suscripción dentro de los veinte días siguientes, configurándose así, según el accionante, la mora e incumplimiento de la obligación de hacer prevista en la cláusula décima cuarta del contrato.
El 25 de agosto de 2021, la sociedad arrendadora respondió a la comunicación del arrendatario manifestando su preferencia de continuar con el contrato de arrendamiento, absteniéndose de fijar fecha, hora y términos para la firma de la promesa de compraventa, conducta que el actor considera constitutiva de incumplimiento de la obligación contractual de responder y convocar la suscripción de la promesa dentro de los plazos estipulados.
Ante dicha situación, el aquí tutelante, en noviembre de 2023 promovió demanda ejecutiva por obligación de hacer contra la arrendadora, con el fin de compelerla judicialmente a suscribir la promesa de compraventa en los términos pactados en la cláusula décima cuarta del contrato, proceso radicado bajo el número 2023-00114-00 ante el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Barranquilla.
Por auto del 22 de noviembre de 2023, el despacho libró mandamiento ejecutivo ordenando a la demandada suscribir la promesa de compraventa del inmueble dentro del término de tres días y decretó el embargo y secuestro del inmueble respectivo. La ejecutada interpuso reposición contra esa decisión, y al resolverlo el juzgado, en proveído del 13 de febrero de 2024, revocó el mandamiento ejecutivo con fundamento en la existencia de una cláusula compromisoria y en la supuesta exigencia de conciliación previa.
Frente a dicha determinación, la parte demandante interpuso recurso de reposición y en subsidio apelación, y la Sala Civil Familia del Tribunal Superior de Barranquilla, mediante providencia del 7 de mayo de 2024, revocó el auto del 13 de febrero de ese año, mantuvo el mandamiento de pago del 23 de noviembre de 2023 y le ordenó al juzgado emitir una nueva decisión debido a que no era viable en ese momento el arbitramento para juicios ejecutivos.
En proveído del 17 de septiembre de 2024, el juzgado resolvió nuevamente la reposición interpuesta por la demandada contra el mandamiento ejecutivo, accediendo a la revocación de dicha orden, pues, señaló que la obligación de suscribir la promesa de compraventa no era exigible por no existir terminación del contrato de arrendamiento por mutuo acuerdo y por escrito.
El aquí accionante, demandante en el proceso ejecutivo, propuso reposición y en subsidio apelación frente al auto del 17 de septiembre de 2024, insistiendo en que el título ejecutivo sí existía y era idóneo, pues el contrato de arrendamiento con opción de compra imponía al arrendador la obligación de responder y fijar la firma de la promesa dentro de los plazos pactados, y que la terminación del contrato de arrendamiento no constituía un requisito externo o adicional, sino una consecuencia jurídica prevista por la propia cláusula al ejercerse la opción de compra.
En decisión del 7 de abril de 2025, cuya adición se negó el 28 de julio de ese año, el a quo mantuvo la negativa del mandamiento de pago, determinación avalada por el Tribunal en auto del 6 de octubre de 2025. El actor alega que se incurrió en una vía de hecho toda vez que se configura un defecto sustantivo al introducirse condiciones no pactadas en el contrato de arrendamiento con opción de compra (terminación previa por escrito y acuerdo adicional de pagos), un defecto fáctico por no valorar pruebas determinantes (contrato, ejercicio oportuno de la opción de compra, requerimientos y comparecencias), un defecto procedimental al desconocer el mecanismo de suscripción por sustitución previsto en el artículo 434 del Código General del Proceso, y motivación insuficiente.
RESPUESTA DE LOS ACCIONADOS Y VINCULADOS La Sala Civil Familia del Tribunal Superior de Barranquilla remitió el enlace del expediente electrónico del proceso ejecutivo con radicado 08001-31-53-005-2023-00114-02, y señaló que la providencia del 6 de octubre de 2025 se ajustó a la normativa vigente en lo concerniente a la exigibilidad de los títulos ejecutivos, se fundamentó en las pruebas obrantes en el expediente y se motivó de manera suficiente, de ahí que no se hayan vulnerado los derechos fundamentales invocados.
El Juzgado Quinto Civil del Circuito de Barranquilla anotó que la tutela no procede para controvertir la razonable interpretación que se efectuó en el auto del 17 de septiembre de 2024. Inversiones y Representaciones Pupo Murgas S.A.S. refirió que la tutela no puede convertirse en una tercera instancia para cuestionar la revocatoria del mandamiento ejecutivo de pago, y que dicha decisión se basó en el análisis del contrato de arrendamiento que se aportó como título ejecutivo.
CONSIDERACIONES Se anuncia que el amparo no prosperará, toda vez que la providencia cuestionada, esto es, el auto del 6 de octubre de 2025 emitido por la Sala Civil Familia del Tribunal Superior de Barranquilla es razonable. En efecto, en el proveído del 6 de octubre de 2025, la Magistratura, para confirmar la revocatoria del mandamiento de pago, adujo que el contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 26 de octubre de 2026, no reúne las exigencias del artículo 422 del Código General del Proceso para constituir título ejecutivo, pues la cláusula décima cuarta del contrato establece una opción de compra a favor del arrendatario, sujeta a unas condiciones que debían cumplirse para que se pudiera formalizar la promesa de compraventa.
En particular, el Tribunal describió que dicha cláusula prevé, en primer lugar, un plazo dentro del cual el arrendatario podía ejercer la opción de compra, comprendido entre el 1 de marzo de 2017 y el 1 de marzo de 2022, disponiendo que el arrendatario debía comunicar por escrito su intención de compra al arrendador, quien a su vez debía responder dentro de los diez días siguientes fijando fecha, hora y términos para la suscripción de la promesa de compraventa; en segundo lugar, se establecía el precio del inmueble, el cual variaba según la anualidad en que se ejerciera la opción; y, finalmente, se señalaba que, en caso de ejercerse la opción de compra, las partes debían terminar por mutuo acuerdo y por escrito el contrato de arrendamiento y proceder posteriormente a formalizar la promesa de compraventa dentro de los veinte días siguientes a la comunicación del arrendatario, siempre que el inmueble se encontrara libre de gravámenes y a paz y salvo por concepto de impuestos y contribuciones.
Con base en lo anterior, el Tribunal destacó que la suscripción de la promesa de compraventa se encontraba condicionada a que se reunieran varios presupuestos, entre ellos: la respuesta favorable del arrendador frente a la comunicación del ejercicio de la opción de compra, la terminación del contrato de arrendamiento por mutuo acuerdo y por escrito, y la determinación de los términos y condiciones que regirían el contrato de promesa de compraventa.
Seguidamente, concluyó que las exigencias en mención no se cumplieron porque, de un lado, el arrendador se pronunció de manera negativa frente a la opción de compra del inmueble comunicada por el arrendatario, y, de otra parte, la promesa de compraventa estaba supeditada, además de la respuesta favorable del arrendador a la opción de compra, a la terminación previa del contrato de arrendamiento y al establecimiento de los términos y condiciones de la promesa de compraventa por parte de los contratantes.
Veamos: «El arrendatario efectivamente comunicó la opción de compra del inmueble, sin embargo no obtuvo respuesta favorable por parte del arrendador, el cual, a través de misiva del 25 de agosto de 2021 expresó lo siguiente: “En atención a su comunicación con fecha 10 de agosto de 2021, mediante la cual expresa que desca comprar el inmueble situado en la Carrera 55 No. 75-67 de la ciudad de Barranquilla, nos permitimos manifestarle que es nuestra intención y voluntad que se continúe con el contrato de arrendamiento celebrado entre usted e Inversiones y Representaciones Pupo Murgas Limitada (hoy Inversiones y Representaciones Pupo Murgas S.A.S.) sobre el citado inmueble.”.
Lo cual permite entrever una negativa por parte de la sociedad arrendadora frente a la opción de compra. De esta forma, como quiera que la promesa de compraventa se encontraba atada a la respuesta del arrendador y al establecimiento de los términos y condiciones que guiarían la promesa, ante la respuesta negativa por parte del arrendador y la falta de determinación de las condiciones de la promesa, resultaría imposible hacer exigible la suscripción de ésta.
Se debe aclarar que los términos establecidos en la minuta de la promesa aducida no fueron previamente acordados por las partes o aceptamos por la demandada, de modo que no se podría pretender el cumplimiento de esta prestación con base en ellos. Para que resultara exigible esta obligación debían definirse los términos que regirían el contrato de promesa de compraventa de forma previa, verbigracia en el mismo contrato de arrendamiento con opción de compra, sin embargo, no se procedió en tal sentido.
Aunado a ello, para la formalización de la promesa de compraventa, de forma previa debía darse por terminado de mutuo acuerdo y por escrito el negocio jurídico inicialmente suscrito, de lo cual no se aportó prueba alguna (…)» (Subrayas fuera del texto). En este contexto, advierte la Corte que la razonabilidad de la decisión del Tribunal se soporta en la interpretación que efectuó frente al contenido de la cláusula décima cuarta del contrato de arrendamiento comercial de inmueble con opción de compra suscrito el 26 de octubre de 2016 entre Inversiones Pupo Murgas Ltda. (hoy Inversiones y Representaciones Pupo Murgas S.A.S.), como arrendadora, y José Antonio Tovar Puccini, como arrendatario, negocio jurídico constitutivo del título ejecutivo con base en el cual el último prenombrado inició el proceso ejecutivo No. 2023-00114-00 por la obligación de suscribir documentos- En dicha disposición contractual (cláusula décima cuarta) las partes estipularon que, una vez ejercida la opción de compra por parte del arrendatario, procedía que el arrendador emitiera una respuesta a ese respecto, luego de lo cual, dentro de los plazos allí establecidos, formalizarían la promesa de compraventa y terminarían por escrito y de común acuerdo el contrato de arrendamiento.
Veamos el tenor literal de la cláusula en mención: « DÉCIMA CUARTA: OPCIÓN DE COMPRA.- EL ARRENDADOR concede al ARRENDATARIO la opción de compra sobre el inmueble, la cual se regulará en los siguientes términos: a. PLAZO: La opción de compra del inmueble podrá ejercerse por parte de EL ARRENDATARIO durante la vigencia inicial del presente contrato, es decir, dentro del plazo comprendido entre el 1º de marzo de 2017 y el 1º de marzo de 2022 (cinco (5) años).
EL ARRENDATARIO a través de comunicación escrita enviada al domicilio de EL ARRENDADOR o por correo electrónico, comunicará su intención de compra del inmueble y EL ARRENDADOR deberá responder dentro de los 10 días siguientes de haber recibido la comunicación efectuada por EL ARRENDATARIO, la fecha y hora y términos en los cuales se suscribirá el Contrato de Promesa de Compraventa del inmueble. b. PRECIO: En caso que EL ARRENDATARIO decida ejercer la opción de compra sobre el inmueble, las partes acuerdan fijar el precio de compraventa del inmueble en consideración al momento en que se ejerza, y tomando como anualidades el periodo comprendido entre la fecha en que se inicie la cancelación de los cánones de arrendamiento, es decir, el 1º de marzo de 2017 y el 28 de febrero de 2018, y así sucesivamente, de acuerdo con la siguiente tabla: AÑO PRECIO DE VENTA 1º (Marzo 1º de 2017 a 28 de febrero de 2018) $1.800.000.000,00 2º (Marzo 1º de 2018 a 28 de febrero de 2019) $1.890.000.000,00 3º (Marzo 1º de 2019 a 28 de febrero de 2020) $1.984.500.000,00 4º (Marzo 1º de 2020 a 28 de febrero de 2021) $2.083.720.000,00 5º (Marzo 1º de 2021 a 1º de marzo de 2022) $2.187.900.000,00 Cada año el valor total del inmueble se incrementará en un 5% sobre el valor del año anterior, estipulado en la tabla precedente o sobre el saldo que faltare por cancelar, en el caso en que se hicieren abonos al precio de venta.
Así mismo, a medida que EL ARRENDATARIO realice abonos al precio de la compra en los términos en que se pacte en la respectiva promesa de compraventa el equivalente al porcentaje que haya abonado se le disminuirá al canon de arrendamiento que le corresponda cancelar al mes siguiente de la fecha del abono. Ejemplo: Si EL ARRENDATARIO en cualquier tiempo del primer año del contrato de arrendamiento con opción de compra abona la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE PESOS ($450.000.000.00) equivalentes al 25% del precio de venta establecido para el primer año, al mes siguiente se le descontará al canon de arrendamiento el 25%, es decir, que el canon de arrendamiento del primer año a partir del abono quedaría en la suma OCHO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL PESOS ($8.250.000.00) durante el año aportado.
El incremento del 5% del precio de la venta será sobre el saldo que quedare según el valor abonado, y el incremento anual del canon de arrendamiento del diez por ciento (10%) será sobre el canon de arrendamiento que resultare del descuento realizado por el abono. Las partes acuerdan expresamente que los cánones de arrendamiento reconocidos por el ARRENDATARIO a favor del ARRENDADOR no formarán parte ni se entenderán como abonos al precio de venta del inmueble indicado anteriormente, en caso de que se ejerza la opción de compra. c. FORMALIZACIÓN: En caso de ejercerse la opción de compra por parte de EL ARRENDATARIO, las partes terminarán por mutuo acuerdo y por escrito el presente contrato y procederán a formalizar la respectiva promesa de compraventa del inmueble dentro de los 10 días siguientes a la respuesta de EL ARRENDADOR y a la terminación del contrato de arrendamiento, es decir, dentro de los 20 días siguientes a la comunicación de EL ARRENDATARIO de ejercer la opción de compra.
Para este momento, el inmueble objeto del presente deberá estar libre de limitaciones de dominio, gravámenes, condiciones resolutorias, pleitos pendientes, embargos, y a paz y salvo de impuestos, tasas, y/o contribuciones. Durante el tiempo en que se haga efectiva la opción de compra hasta la fecha en que se firme la promesa de compraventa, LAS PARTES declaran en este documento que los cánones de arrendamiento que se hayan cancelado dentro de este término serán descontados del precio de la venta.” Puestas así las cosas, esta Sala no advierte que la conclusión a la que llegó el Tribunal accionado, consistente en denegar la ejecución porque el título ejecutivo aportado no contiene una obligación, clara, expresa y exigible, sea arbitraria o caprichosa, por lo que se estima que en realidad existió una disparidad de criterios en torno a la apreciación de las circunstancias que rodearon el caso concreto, la hermenéutica judicial desplegada y la aplicación de las normas, lo que torna inviable el ruego en tanto no se puede « imponer al fallador una determinada interpretación de las normas procesales aplicables al asunto sometido a su estudio o una específica valoración probatoria, a efectos de que su raciocinio coincida con el de las partes » (CSJ STC1804-2026, entre otras).
En consecuencia, se confirmará la sentencia de tutela debatida. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, Agraria y Rural administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Constitución, resuelve NEGAR la tutela formulada por José Antonio Tovar Puccini. Se ordena a las autoridades judiciales vinculadas a este trámite que anexen, a los expedientes objeto de control constitucional, copia de la presente decisión. Infórmese a las partes e intervinientes por el medio más expedito y remítase el expediente a la Corte Constitucional para su eventual revisión, de no impugnarse esta resolución.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE JUAN CARLOS SOSA LONDOÑO Presidente de Sala HILDA GONZÁLEZ NEIRA MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ FERNANDO AUGUSTO JIMÉNEZ VALDERRAMA ADRIANA CONSUELO LÓPEZ MARTÍNEZ FRANCISCO TERNERA BARRIOS (Comisión de Servicios) 2