Radicación n.° 11001-02-03-000-2026-01182-00 ADRIANA CONSUELO LÓPEZ MARTÍNEZ Magistrada ponente STC3368-2026 Radicación n.º 11001-02-03-000-2026-01182-00 (Aprobado en sesión del once de marzo de dos mil veintiséis) Bogotá D.C., once (11) de marzo de dos mil veintiséis (2026). Decide la Corte la acción de tutela instaurada por el Conjunto Residencial Yopasa -P.H. -actuando a través de apoderada judicial- contra la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá y el Juzgado Octavo Civil del Circuito de esta ciudad, extensiva a la Constructora e Inversores El Solar S.A., así como a todas las autoridades, partes e intervinientes dentro del proceso ejecutivo con radicado n.° 11001-31-03-008-2024-00028-00 (01).
ANTECEDENTES PRETENSIONES Y HECHOS RELEVANTES La accionante solicitó la protección de sus derechos fundamentales al debido proceso y al acceso a la administración de justicia, presuntamente vulnerados por las autoridades convocadas, con ocasión de la decisión proferida el 5 de mayo de 2025 por el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Bogotá, mediante la cual dispuso no continuar la ejecución, y de la providencia del 9 de diciembre de 2025, por medio de la cual la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá confirmó dicha determinación, al estimar que tales actuaciones desconocieron las normas que regulan el cobro de expensas comunes en el régimen de propiedad horizontal.
Como hechos relevantes se establecen los siguientes: El Conjunto Residencial Yopasa P.H. promovió proceso ejecutivo contra la sociedad Constructora e Inversores El Solar S.A., con el propósito de obtener el pago de las cuotas de administración causadas y no canceladas entre enero de 2019 y diciembre de 2023, correspondientes a varios locales comerciales y apartamentos de propiedad de la demandada.
El conocimiento del asunto correspondió al Juzgado Octavo Civil del Circuito de Bogotá que el 13 de febrero de 2024 libró mandamiento de pago por la suma de $552.331.567, correspondiente a cuotas de administración ordinarias causadas respecto de varios locales y apartamentos, así como por los intereses moratorios y las expensas que se generaran con posterioridad.
La sociedad demandada contestó la demanda y se opuso a la ejecución, alegando, entre otros aspectos, la inexistencia de las construcciones sobre las cuales se pretendía el cobro de cuotas ordinarias y extraordinarias, para lo cual propuso diversas excepciones de mérito, entre ellas las denominadas temeridad o mala fe, abuso del derecho, fraude procesal, cobro de lo no debido y falsedad ideológica.
El 5 de mayo de 2025, el Despacho decidió no continuar la ejecución y, en ese sentido, declaró probada la excepción consistente en la inexistencia de las construcciones sobre las cuales se pretendía el cobro de cuotas de administración. Inconforme, la parte actora interpuso recurso de apelación en el que sostuvo, en síntesis, que el Juzgado interpretó de manera errónea el reglamento de propiedad horizontal al considerar que la inexistencia de algunas construcciones impedía el cobro de expensas comunes, cuestionó el análisis de la validez del reglamento dentro de ese trámite y reprochó la valoración probatoria realizada para establecer qué áreas se encontraban construidas dentro del conjunto.
El 9 de diciembre de 2025, la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá confirmó la decisión recurrida, al considerar que los documentos allegados al proceso carecían de mérito ejecutivo suficiente para respaldar la obligación cuyo cobro se pretendía, en la medida en que en el debate probatorio se evidenció que no se habían desarrollado las construcciones respecto de las cuales se reclamaban las cuotas de administración. El Conjunto Residencial Yopasa -P.H. acude a esta acción de tutela al estimar que las decisiones proferidas en el proceso ejecutivo desconocieron el alcance del reglamento de propiedad horizontal, pues las autoridades judiciales concluyeron que no era procedente el cobro de expensas comunes al estimar inexistentes las construcciones respecto de las cuales se reclamaba la obligación. Señaló que en el trámite se efectuó un análisis sobre la validez y alcance del reglamento de propiedad horizontal y sobre aspectos que no habían sido planteados en la controversia, con lo cual se falló « extra y ultra petita » al pronunciarse sobre materias que no fueron objeto del debate procesal.
Agregó que el proceso ejecutivo no era el escenario para cuestionar la validez del reglamento ni para negar el cobro de expensas comunes. En consecuencia, pretende que se dejen sin efectos las decisiones proferidas el 5 de mayo y 9 de diciembre de 2025 y que se ordene emitir una nueva determinación en la que se respeten las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal y las normas que regulan el cobro de expensas comunes.
RESPUESTA DE LOS ACCIONADOS El Tribunal contestó que confirmó la decisión del Juzgado al concluir que no se habían desarrollado las unidades inmobiliarias ni las zonas comunes relacionadas en la demanda, por lo que la constructora no podía beneficiarse de los servicios de la copropiedad ni ser obligada al pago de las expensas reclamadas. Añadió que el fallo cuestionado se encuentra debidamente motivado y ajustado a derecho.
Por su parte, el Juzgado señaló que el trámite se adelantó con observancia de las reglas del Código General del Proceso y con fundamento en un estudio probatorio y jurídico razonado, por lo que no se advierte vulneración de derechos fundamentales ni arbitrariedad en las decisiones adoptadas, razón por la cual solicitó negar el amparo. CONSIDERACIONES De entrada, se anuncia la denegación del amparo constitucional.
La acción de tutela no fue concebida para replicar la actividad de los administradores de justicia, dada la autonomía e independencia que caracteriza la función judicial, así como la presunción de acierto y legalidad que ampara sus decisiones. Sin embargo, « en los precisos casos en los cuales el funcionario respectivo incurra en un proceder claramente opuesto a la ley, por arbitrario o antojadizo, puede intervenir el juez de tutela con el fin de restablecer el orden jurídico si el afectado no cuenta con otro medio de protección judicia l» (CSJ STC9877-2018).
En relación con los ataques a las decisiones de ambas instancias, es necesario precisar que se circunscribirá la atención a la providencia emitida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, comoquiera que a través de esta se zanjó la controversia (CSJ STC, 2 may. 2014, rad. 00834-00, reiterada, en STC2133-2023, STC1749-2023, entre otras).
En el caso concreto, esta Sala advierte que la determinación adoptada el 9 de diciembre de 2025 resulta razonable, conforme se explica a continuación. En primer lugar, la autoridad accionada precisó que el análisis del recurso de apelación debía efectuarse a partir del examen del mérito ejecutivo del título aportado como fundamento de la ejecución, en los términos previstos en el artículo 422 del Código General del Proceso, disposición que exige que la obligación contenida en el documento sea expresa, clara y exigible para que proceda la ejecución. En ese marco, recordó que, si bien la certificación expedida por el administrador de la copropiedad permitió inicialmente librar mandamiento de pago, el juez conserva la facultad de examinar, incluso al momento de proferir sentencia, si el documento allegado reúne efectivamente las condiciones para respaldar la ejecución, a partir del estudio integral de las pruebas recaudadas en el proceso.
Seguidamente, la Colegiatura accionada verificó, con apoyo en los elementos probatorios obrantes en el expediente, que las unidades inmobiliarias y las zonas comunes relacionadas en el documento que sirvió de fundamento a la ejecución no habían sido desarrolladas materialmente, circunstancia que impedía predicar que la demandada se encontrara en condiciones de beneficiarse de los servicios de la copropiedad respecto de los cuales se reclamaban las expensas.
De esa manera, resaltó que: «(…) es cierto que resulta viable cobrar cuotas de administración con base en el reglamento de propiedad horizontal, conforme al coeficiente de copropiedad establecido en los estatutos, incluso cuando no se haya terminado. Ello obedece a que los titulares de dominio de unidades privadas están obligados a contribuir, aun antes de la entrega de sus inmuebles, al mantenimiento de las partes del edificio que pertenecen en proindiviso a todos, esto es, aquellas que “por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular”.
Sin embargo, en el caso en concreto, esa disposición normativa no basta para avalar la ejecución intentada, por advertirse unas circunstancias especiales que desvirtúan el vínculo de la sociedad Constructora e Inversores El Solar S.A. con el Conjunto Residencial Yopasa P.H.: (i) No fue posible continuar con la obra donde se había presupuestado la construcción de los locales y apartamentos sobre los que se soportan las certificaciones.
Por ello, la demandada, aunque figura como titular de dominio inscrita, no tiene expectativa de beneficiarse de la copropiedad y, en consecuencia, no puede ser acreedora de las expensas comunes reclamadas. Es esa línea, el Tribunal agregó lo siguiente: Eso último, porque el régimen de propiedad horizontal instituyó esas erogaciones para solventar “la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto”.
(ii) Cosa distinta sería que el proyecto inmobiliario siguiera en curso, pues su futura entrega relacionaría a la convocada con cualquier circunstancia que pudiere beneficiar y/o afectar a la propiedad horizontal. (iii) El hecho de que el título ejecutivo tenga como antecedente una disposición imperativa y general -el reglamento o la ley-, resultado de los mecanismos típicos para registrar la voluntad social mediante la asamblea en desarrollo del principio mayoritario, como expresión del interés de los asociados, obsta para que, por medio de la proposición de excepciones contra su cobro ejecutivo, se pueda aspirar, con vocación de éxito, que se altere, revoque o se modifique ese ordenamiento de carácter especial, en cuanto la ley ha establecido unos específicos instrumentos para impugnar las disposiciones sociales.
Pero ello no impide que, contra el documento que se emita para hacer constar el adeudo por parte de los asociados, se puedan proponer medios defensivos cuando este se aparta de lo decidido (…)». En ese sentido, el Tribunal dejó claro que la decisión de negar la ejecución no obedecía a una apreciación caprichosa, sino a la verificación de que el documento presentado como fundamento de la ejecución carecía de mérito coercitivo en las condiciones específicas del caso, al no evidenciarse la exigibilidad de la obligación reclamada.
Ciertamente, esas condiciones particulares permitían inferir que, en el caso concreto, no existía una expectativa real de beneficio derivada de la copropiedad para la sociedad ejecutada, pues el proyecto inmobiliario inicialmente previsto no pudo desarrollarse y, en la actualidad, el predio no se encuentra siendo aprovechado por aquella. De hecho, en la reunión celebrada el 23 de abril de 2024 entre representantes del Conjunto Residencial Yopasa P.H., la comunidad y el representante legal de la Constructora El Solar se abordaron diversas problemáticas asociadas al estado de abandono del lote, tales como la necesidad de realizar podas, mejorar el cerramiento, atender la proliferación de roedores y otras afectaciones relacionadas con el mantenimiento del terreno, como se muestra a continuación: (…) Tales circunstancias ponen de manifiesto que el predio no estaba siendo utilizado ni explotado por la ejecutada, sino que, por el contrario, generaba afectaciones para la comunidad circundante, lo que razonablemente llevó al Tribunal a concluir que no se evidenciaba una relación material con la copropiedad que permitiera predicar la exigibilidad de las expensas reclamadas en las condiciones específicas del caso, de acuerdo la interpretación que se realizó del Reglamento de Propiedad Horizontal.
Luego, al analizar los argumentos expuestos en la alzada « sobre la congruencia de la sentencia », la autoridad convocada precisó que la Colegiatura constató que, si bien la jueza de primera instancia hizo referencia a diversos aspectos relacionados con la dinámica interna de la copropiedad -entre ellos, la convocatoria de asambleas de copropietarios, la participación de quienes adquirieron unidades inmobiliarias ya construidas, la ausencia de la demandada en dichas reuniones, la forma en que se estructuraron los estatutos y la existencia de un plano urbanístico que distinguía las áreas edificadas de aquellas que no lo habían sido-, tales consideraciones no se tradujeron en una decisión de fondo respecto de la legalidad del reglamento de propiedad horizontal ni de las determinaciones adoptadas en esos encuentros.
En particular, explicó que tampoco se adoptó determinación alguna sustentada en el plano urbanístico mencionado, el cual, además, no pudo ser valorado con mayor detalle debido a la inasistencia del perito que debía comparecer a la audiencia para sustentar el dictamen técnico derivado de la visita practicada al inmueble. En ese aspecto, precisó que: « Puntualícese que la discrepancia, a pesar de estar dirigida a un posible exceso de la juzgadora por haberse pronunciado sobre puntos ajenos a la controversia, que no guardaban consonancia entre los hechos, así como las pretensiones formuladas y, que no se ajustaban a lo establecido tanto en la audiencia de fijación del litigio, como a lo referido sobre los hechos probados, no configuran el defecto endilgado, en tanto que la arbitrariedad que pone de presente la recurrente se encamina en realidad, en un desacuerdo con el juicio o criterio de la a quo.
Máxime cuando lo que se vislumbra es que la funcionaria analizó el asunto con los elementos de juicio debida y oportunamente incorporados, tal como está llamado conforme a los deberes que le impone el artículo 42 del Código General del Proceso ». En todo caso, es pertinente advertir que la determinación analizada no impide que las partes ejerzan las acciones judiciales que consideren necesarias para esclarecer las eventuales dudas surgidas o que puedan surgir del reglamento de propiedad horizontal, particularmente en lo relacionado con la obligatoriedad del pago de las cuotas o expensas comunes por parte de quien se encuentra en las condiciones atribuidas a la ejecutada, escenario que escapa de la órbita del juez de tutela.
En este contexto, la decisión cuestionada no se revela antojadiza ni carente de sustento, sino que responde a un análisis razonado de los cuestionamientos planteados por la propiedad horizontal, relativos a la procedencia del cobro de expensas comunes y la presunta incongruencia de la sentencia. Por lo tanto, no se vislumbra en la providencia cuestionada por la tutelante la configuración de una vía de hecho.
DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, resuelve NEGAR la protección invocada por el Conjunto Residencial Yopasa -P.H. Se ordena a las autoridades judiciales vinculadas a este trámite que anexen, a los expedientes objeto de control constitucional, copia de la presente decisión. Infórmese a los participantes por el medio más expedito y remítase el expediente a la Corte Constitucional para su eventual revisión, de no impugnarse esta resolución.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE JUAN CARLOS SOSA LONDOÑO Presidente de Sala HILDA GONZÁLEZ NEIRA MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ FERNANDO AUGUSTO JIMÉNEZ VALDERRAMA ADRIANA CONSUELO LÓPEZ MARTÍNEZ FRANCISCO TERNERA BARRIOS 9