2 Radicación n° 11001-22-10-000-2025-00207-01 MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ Magistrada Ponente STC2840-2025 Radicación n° 11001-22-10-000-2025-00207-01 (Aprobado en sesión de cinco de marzo de dos mil veinticinco) Bogotá D. C., cinco (5) de marzo de dos mil veinticinco (2025). Decide la Corte la impugnación de la sentencia proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá el 12 de febrero de 2025, en la acción de tutela formulada por Virginia Cuervo Jiménez, Juan Carlos Enciso Lozano, Camilo Andrés Lemus Chaparro y Rosa Marilú Jaime Barrera, quienes actúan en nombre propio y en representación de los demás copropietarios del Conjunto Residencial Altos de Tierra Santa contra la Alcaldía Local de Usaquén y los Juzgados Cuarto y Noveno Civiles del Circuito de Bogotá, trámite al que fueron vinculados la señoras Virna Esther Ferro Rodríguez y Mirta Judid Moreno Nossa, la Inspección Primera D Distrital de Policía de Usaquén, los propietarios de las unidades privadas del citado conjunto residencial y la Fiscalía 32 Seccional de esta ciudad, así como citadas las partes e intervinientes en los procesos de impugnación de actos de asamblea no 2023-00217 y 2024-00226.
ANTECEDENTES 1. Los solicitantes invocaron la protección del derecho fundamental al debido proceso, defensa, « atención a las personas de especial protección constitucional» y « derecho a la tranquilidad» presuntamente vulnerados por la autoridad judicial accionada. 2. Aseguraron que el Conjunto Residencial Altos de Tierra Santa atraviesa una crisis jurídica y administrativa derivada de la multiplicidad de procesos judiciales que han paralizado su funcionamiento, generando una situación de incertidumbre y vulnerabilidad institucional.
Expusieron que, en virtud de un proceso por perturbación a la posesión iniciado en 2018 por la copropietaria Virna Esther Ferro Rodríguez, la Inspección de Policía 1D Distrital de Usaquén resolvió, mediante decisión del 21 de diciembre de 2022, imponer como medida correctiva la reparación de los daños materiales en la copropiedad, ordenando la ejecución de las acciones necesarias para la restauración del sótano y del parqueadero; no obstante, la implementación de dicha medida se ha visto frustrada por la impugnación y posterior suspensión de los actos de las asambleas de copropietarios correspondientes a los años 2023 -por parte del Juzgado Cuarto Civil del Circuito de esta ciudad- y, en especial, 2024 -por parte del Juzgado Noveno Civil del Circuito de Bogotá-, lo que ha impedido la representación legal de la copropiedad y la adopción de decisiones esenciales para su administración. Adujeron que, el Consejo de Administración 2023-2024 designó como administradora a Mirta Judid Moreno Nossa, a partir del 15 de febrero de 2024, así como la elección del Consejo de administración 2024-2025.
Sin embargo, debido a la suspensión del acto de asamblea de 2024, por cuenta del proceso de impugnación iniciado por la señora Clara Ardila López en el Juzgado Noveno Civil del Circuito de Bogotá, se ha generado la imposibilidad de celebrar y gestionar contratos indispensables para la seguridad y operatividad del conjunto, como aquellos relativos a la vigilancia y al mantenimiento de las motobombas de agua potable, comprometiendo así la seguridad y el bienestar de los residentes.
Además, la proliferación de acciones judiciales interpuestas por diversos copropietarios ha sumido a la comunidad en un estado de litigiosidad permanente, afectando gravemente la estabilidad administrativa de la unidad residencial. Señalaron que la problemática ha escalado al punto de dar lugar a una investigación penal por la presunta comisión del delito de fraude a resolución judicial, debido a la imposibilidad material de ejecutar la orden impartida por la Inspección de Policía. En paralelo, la Alcaldía Local de Usaquén se ha abstenido de expedir el certificado de representación legal de la copropiedad, profundizando así su estado de indefensión institucional y bloqueando cualquier posibilidad de normalización administrativa.
Alegaron que, la inoperancia de la copropiedad repercute de manera directa en personas en condición de especial protección constitucional, quienes dependen de la estabilidad administrativa para acceder a servicios básicos y a condiciones de habitabilidad seguras. 3. En consecuencia, solicitaron «(…) se CONFIRME la designación de la administradora de la copropiedad, la señora MIRTA JUDID MORENO NOSSA (…) se CONFIRME la designación del Consejo de Administración, elegida por mayoría de los coeficientes de copropiedad de la asamblea ordinaria de 2024 (…) La presente medida, se solicita por el término en el que se realice la nueva asamblea ordinaria de copropietarios y se emita la respectiva acta de asamblea».
RESPUESTA DE LOS ACCIONADOS Y VINCULADOS 1. El Juzgado Noveno Civil del Circuito de Bogotá allegó el enlace digital del expediente 2024-00226 e informó que « ha dado curso legal al asunto materia de queja, y se procederá a resolver como en derecho corresponde las peticiones presentadas por la parte demandada» en punto a una nulidad formulada. 2.
El Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Bogotá indicó que conoce del proceso 2023-00217, en el que se impugnan las actas de asamblea del 24 de marzo y 30 de abril de 2023 del Conjunto Residencial Altos de Tierra Santa. Informó que esos actos fueron suspendidos provisionalmente y se anunció que próximamente se fijará la fecha para la audiencia prevista en el artículo 372 del Código General del Proceso, en la que se procurará emitir la decisión definitiva. 3.
La Procuraduría General de la Nación, en cuanto al expediente 2023-00217, aclaró que no le ha sido asignada solicitud o petición de intervención. En relación con el expediente 2024-00226, informó que mediante oficio del 23 de octubre de 2024 conminó al Juzgado a imprimir un impulso real y efectivo a la actuación. 4. La Fiscalía General de la Nación reportó las diligencias realizadas dentro de la querella 201851349010002392E, la cual se encuentra en etapa de indagación. 5.
La Alcaldía Local de Usaquén señaló que el 18 de marzo de 2024 actualizó la representación legal del Conjunto Residencial Altos de Tierra Santa, aunque esta quedó suspendida el 24 de mayo del mismo año, tras recibir un oficio del Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Bogotá ordenando la suspensión de las actas de 24 de marzo y 30 de abril de 2023.
Indicó que no ha vulnerado derecho alguno y que su actuación se ha circunscrito al cumplimiento de órdenes judiciales, precisando que carece de legitimación en la causa por pasiva. 6. Los señores Heider Fabián Ruiz, Andrés Arévalo, Christian Alexander Castillo y Cindy Jhoanna Martin, quienes se identificaron como consejeros del Conjunto Residencial Altos de Tierra Santa, propietarios y/o arrendadores de la propiedad horizontal, expresaron que han resultado gravemente afectados por la suspensión de las actas de asamblea demandadas.
Señalaron que la imposibilidad de la copropiedad para contratar ha generado obstáculos en la gestión administrativa, provocando la falta de representación legal, el deterioro estructural del sótano con riesgo inminente de colapso y, en consecuencia, la afectación de los residentes. 9. Clara Ardila y Wilson Alberto Rojas denunciaron el incumplimiento de la orden de reparación, la inacción de los administradores en la contratación de servicios urgentes y las inconsistencias en las declaraciones de la administradora Mirta Judid Moreno Nossa.
Asimismo, cuestionaron la celebración de contratos a pesar de la suspensión de las actas de asamblea y la ausencia de acreditación de la calidad de propietarios por parte de los accionantes. 10. Mirta Judid Moreno Nossa manifestó que no ha podido ejecutar la orden emitida por la Inspección 1D de Usaquén debido a la suspensión de la representación legal del conjunto residencial.
Precisó que su contrato de administración tiene vigencia hasta el 15 de febrero de 2025, sin cláusula de prórroga automática, lo que dejará al conjunto sin administrador hasta tanto se convoque y celebre una nueva asamblea. Asimismo, advirtió sobre la inminente expiración de contratos esenciales y el riesgo de que aproximadamente 900 residentes se vean privados de servicios básicos y medidas de protección, situación que podría comprometer gravemente la operatividad y seguridad del conjunto.
LA SENTENCIA IMPUGNADA El Tribunal Superior de Bogotá declaró improcedente el amparo. Fundamentó su decisión en que: (i) los accionantes no acreditaron su calidad de propietarios de los inmuebles de la copropiedad, lo que les impide ostentar legitimación para promover la acción de tutela; (ii) se les recordó que, ante la ausencia de la administradora y del consejo de administración, la representación del conjunto recae en la asamblea general de propietarios (artículo 36 de la Ley 675 de 2001);
(iii) se verificó que en el proceso rad. 2023-00217 se resolvió en definitiva la suspensión del acto de asamblea correspondiente al año 2023, por parte de la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá el 20 de agosto de 2024, « por lo que los accionantes deberán estarse a lo resuelto en el curso del proceso». Adicionalmente, en relación con el proceso rad. 2024-00226, se dispuso la suspensión provisional del acta del año 2024 mediante auto del 25 de octubre siguiente, providencia frente a la cual no se interpuso recurso alguno. LA IMPUGNACIÓN Los accionantes sostuvieron que el Tribunal incurrió en una aplicación errónea del principio de subsidiariedad, al exigir la interposición de otros mecanismos judiciales, sin considerar que la acción de tutela procede cuando dichos instrumentos no resultan idóneos o eficaces para la protección inmediata de derechos fundamentales.
Asimismo, cuestionaron la exigencia de acreditar la calidad de propietarios mediante la presentación del folio de matrícula inmobiliaria, argumentando que el interés legítimo podía demostrarse a través de las actas de asamblea, las cuales acreditaban su participación en la copropiedad. De igual modo, alegaron que las decisiones objeto de censura vulneran los derechos a la vivienda digna, a la igualdad y al debido proceso, en la medida en que la ausencia de una administración efectiva impide la adecuada gestión del conjunto residencial y menoscaba la calidad de vida de los copropietarios.
En virtud de lo expuesto, solicitaron la revocatoria de la sentencia impugnada y, en su lugar, la concesión del amparo constitucional reclamado. CONSIDERACIONES 1. De la procedencia de la acción de tutela contra providencias judiciales. Sólo las providencias judiciales arbitrarias con directa repercusión en las garantías fundamentales de las partes o de terceros, son susceptibles de cuestionamiento por vía de tutela, siempre y cuando, claro está, su titular haya agotado los medios legales ordinarios dispuestos para hacerlos prevalecer dentro del correspondiente asunto y acuda a esta jurisdicción oportunamente. 2.
Problema jurídico. El reclamo de los accionantes se circunscribe a que, se mantengan los efectos de los actos desarrollados en la asamblea general realizada en 2024, relacionados con la designación de Mirta Judid Moreno Nossa como administradora del Conjunto Residencial Altos de Tierra Santa y la designación del Consejo de Administración elegida para el período 2024-2025, al menos mientras se realiza la nueva asamblea ordinaria de copropietarios de 2025, acto de asamblea a que se encuentra suspendido por cuenta de la medida provisional decretada por el Juzgado Noveno Civil del Circuito de Bogotá en el proceso de impugnación con radicado 2024-00226.
Consideran, que tal situación ha impedido el ejercicio de la representación legal de la copropiedad, bloqueando la ejecución de órdenes judiciales (querella policiva), la celebración de contratos esenciales y la estabilidad administrativa, lo que ha derivado en una investigación penal y ha dejado en indefensión a los residentes, especialmente a quienes requieren mayor protección. 3.
De la legitimación en la causa. 3.1. La legitimación en la causa por activa constituye un presupuesto esencial de procedibilidad en la acción de tutela y se encuentra consagrada en el artículo 86 de la Constitución Política, el cual dispone que cualquier persona puede promover dicha acción cuando considere que sus derechos fundamentales han sido vulnerados o amenazados, ya sea de manera directa o a través de un tercero que actúe en su nombre.
En desarrollo de este mandato constitucional, el artículo 10 del Decreto 2591 de 1991 establece que la tutela corresponde al titular del derecho fundamental presuntamente conculcado, quien puede ejercerla personalmente o mediante apoderado judicial debidamente acreditado. 3.2. En el caso concreto, los accionantes Virginia Cuervo Jiménez, Juan Carlos Enciso Lozano, Camilo Andrés Lemus Chaparro y Rosa Marilú Jaime Barrera han demostrado su calidad de copropietarios del Conjunto Residencial Altos de Tierra Santa, lo que les confiere un interés directo en la defensa de los derechos fundamentales cuya protección reclaman.
Su condición de propietarios del conjunto los legitima para actuar en defensa de sus propios intereses, particularmente frente a la afectación derivada de la imposibilidad de contar con una administración efectiva y la consecuente parálisis de la gestión administrativa de la citada unidad residencial. 3.3. Si bien el a quo consideró que los accionantes no acreditaron su calidad de propietarios mediante la presentación de los respectivos folios de matrícula inmobiliaria, dicha circunstancia quedó superada con la incorporación de múltiples certificados de tradición allegado junto con el escrito de impugnación, aunado a que tal información se corrobora con las actas de asamblea, constancias de pago de administración y registros internos de la copropiedad. 4.
De la ausencia del presupuesto de la subsidiariedad. 4.1. A partir de los elementos de prueba que obran en las presentes diligencias, se observa la confirmación del fallo de primera instancia, toda vez que no se evidencia que los promotores de la acción hubiesen presentado ante el Juzgado Noveno Civil del Circuito de Bogotá una solicitud dirigida a la cesación de los efectos de la suspensión temporal de los actos de asamblea impugnados, ni a la consecuente reactivación de la administración designada y del consejo de administración. En ese sentido, corresponde en principio al juez ordinario conocer y dirimir la controversia planteada, por ser el escenario natural para la resolución de la queja sometida a examen en sede constitucional.
Lo expuesto adquiere especial relevancia, por cuanto los demandantes en sede constitucional no ostentan la calidad de sujetos procesales dentro del proceso de impugnación de actos de asamblea; no obstante, conservan la facultad de intervenir en calidad de terceros, incluso cuando la decisión de suspensión provisional se encuentre en firme, con el propósito de alegar la afectación de sus derechos o solicitar al juez competente la adopción de medidas encaminadas a hacer cesar la presunta amenaza.
Esta omisión lleva a la improcedencia del amparo constitucional, en atención a su naturaleza residual, pues corresponde, en primer término, a la entidad cuestionada pronunciarse sobre la pretensión de los inconformes, determinando si les asiste razón en sus planteamientos antes de acudir a la tutela como mecanismo de protección (CSJ. STC 30 en. 2013, rad. 2012- 00275-01, reiterada entre otras, en STC1119-2019, STC547- 2022, STC605-2022, STC2287-2022, STC483 de 2023, STC3971-2023 y, STC3145-2024 entre muchas).
Ahora, los impugnantes no acreditaron que los mecanismos de defensa puestos a su disposición -solicitudes, recursos, levantamiento de medidas o adopción de otras alternativas, etc.-, sean ineficaces o inidóneos, menos cuando no han puesto en conocimiento del Juzgado Noveno Civil del Circuito de esta ciudad la inconformidad que pretenden se resuelva por esta vía excepcional.
Litigio, en el que, se insiste, pueden participar como interesados y directamente afectados. 4.2. Adicionalmente, los accionantes cuentan con un mecanismo legítimo e idóneo dentro del régimen de propiedad horizontal para restablecer la administración del conjunto residencial sin que sea imprescindible acudir a la jurisdicción constitucional como mecanismo principal.
El marco normativo que rige la propiedad horizontal en Colombia, contenido en la Ley 675 de 2001[footnoteRef:1], estructura un sistema de gobernanza basado en la autogestión y la autonomía de los copropietarios, lo que implica que la solución a la actual crisis administrativa se encuentra en manos de la propia comunidad. [1: Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal.] De acuerdo con el artículo 36 ejusdem[footnoteRef:2], la dirección y administración de la persona jurídica conformada por los copropietarios recae en tres órganos principales: la asamblea general de propietarios, el consejo de administración (cuando exista) y el administrador del edificio o conjunto.
Entre estos, la asamblea general es la máxima autoridad y posee facultades que le permiten adoptar las decisiones fundamentales para la gestión de la copropiedad. [2:
ARTÍCULO
36. ORGANOS DE DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN. La dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador del edificio o conjunto.] Dentro de sus atribuciones, el artículo 38 ib., le confiere expresamente la competencia para nombrar y remover al administrador y su suplente[footnoteRef:3], así como elegir y destituir a los miembros del consejo de administración[footnoteRef:4] y, cuando corresponda, al revisor fiscal y su suplente.
Estas prerrogativas tienen un carácter estructural, pues buscan garantizar la estabilidad operativa del conjunto residencial y evitar vacíos de representación o gestión administrativa que puedan comprometer su funcionamiento. [3:
ARTÍCULO 38. NATURALEZA Y FUNCIONES. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes: 1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración.] [4: 5.
Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su defecto, será de un año.] A su vez, el artículo 39 de la Ley 675 de 2001 establece que, La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario (…)
PARÁGRAFO 1 º. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos (…)
PARÁGRAFO 2 º. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes (negrillas de la Sala). En ese orden, y en atención a que el presente año se encuentra cursando el mes de marzo de 2025, es decir, dentro de los 3 meses siguientes al periodo de que trata la citada norma, la asamblea general de la copropiedad mencionada está facultada para convocar a la asamblea ordinaria para adoptar las decisiones que consideren pertinentes, entre estas, la de designación o ratificación de la administradora y del Consejo de Administración, que puede realizarse por derecho propio (art. 40 ib.). 5.
Consideración adicional. Por último, si bien los accionantes alegaron que en la copropiedad residen personas con «especial protección constitucional », no identificaron de manera concreta a los afectados ni expusieron con precisión cómo la suspensión de los actos de asamblea incide de manera directa en sus condiciones particulares. Asimismo, omitieron justificar las razones por las cuales dichas personas no podrían ejercer directamente los mecanismos judiciales dispuestos para la defensa de sus derechos (CC, T-382 de 2021[footnoteRef:5] y T-946 de 2006)[footnoteRef:6]. [5: La Corte Constitucional ha señalado que la situación de vulnerabilidad o indefensión en la que se encuentran determinados sujetos de especial protección (i) no implica necesariamente su imposibilidad para presentar la acción, (ii) tampoco supone que cualquier tercero pueda agenciar sus derechos y (iii) no excluye la aplicación de los requisitos normativos de la agencia oficiosa. ] [6: En esta Sentencia la Corte Constitucional concluyó que el requisito de legitimación en la causa por activa no se encontraba satisfecho, porque se interponía a favor de sujetos indeterminados y no se planteaban situaciones que dieran cuenta de la vulneración del derecho a la salud de una persona en particular.] Así las cosas, al no haberse sustentado de manera clara, detallada y específica la afectación individual de tales personas ni la motivación que impidió que estas acudieran directamente en procura de sus derechos, la acción de tutela deviene igualmente improcedente. 6.
Conclusión. De conformidad con lo expuesto la sentencia impugnada será confirmada ante la incuria de la accionante que imposibilita la posibilidad de que se abra paso el amparo. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, CONFIRMA la sentencia de fecha, naturaleza y procedencia conocida.
Comuníquese a los interesados por el medio más expedito y, de no impugnarse este fallo, remítase el expediente a la Corte Constitucional para su eventual revisión.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE HILDA GONZÁLEZ NEIRA Presidente de Sala MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ FERNANDO AUGUSTO JIMÉNEZ VALDERRAMA OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE (En comisión de servicios) FRANCISCO TERNERA BARRIOS 8