Radicación n.° 11001-02-03-000-2026-00030-00 JUAN CARLOS SOSA LONDOÑO Magistrado ponente STC1985-2026 Radicación n.° 11001-02-03-000-2026-00030-00 (Aprobado en sesión de dieciocho de febrero de dos mil veintiséis) Bogotá, D.C., diecinueve (19) de febrero de dos mil veintiséis (2026). Se decide la acción de tutela instaurada por la sociedad Maicito S.A. contra la Sala Civil Familia del Tribunal Superior de Bucaramanga, trámite al cual se vinculó al Juzgado Segundo Civil del Circuito de Ejecución de Sentencias de esa ciudad, así como a las partes e intervinientes en el proceso ejecutivo rad. n° 2015-00259-00.

ANTECEDENTES 1. La sociedad promotora, por intermedio de su representante legal, reclamó la protección de sus garantías esenciales al debido proceso y acceso a la administración de justicia, presuntamente vulneradas por la autoridad accionada, por lo que solicitó dejar parcialmente sin efecto los proveídos de 25 de junio de 2025 y, en su lugar, se ordene al Tribunal emitir nuevas decisiones que dispongan que « le asiste interés de continuar con el embargo de los bienes inmuebles identificados con matrículas inmobiliarias Nos. 314-46057 y 31446058… y los derechos que le puedan corresponder respecto de los apartamentos 102, 202, 302 al igual que 101, 201 y 301 que se desprenden de dichas matrículas ». 2.

Sustentó la queja constitucional en los siguientes hechos: 2.1. Expuso que promovió proceso ejecutivo en contra de César Augusto Sierra Ordóñez, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Sexto Civil del Circuito de Bucaramanga, autoridad que el 6 de julio de 2015 libró mandamiento de pago, y asimismo decretó el embargo de los bienes identificados con matrícula inmobiliaria nº314-46058 y nº314-46057, agregando que, adelantadas las etapas pertinentes, se ordenó seguir adelante con la ejecución, disponiendo el remate de los inmuebles hipotecados. 2.2.

Señaló que, el 18 de febrero de 2016 el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Ejecución de Sentencias de Bucaramanga avocó el conocimiento del asunto, y que, tras diversas actuaciones, el 20 de octubre de 2023 fueron declaradas fundadas las oposiciones al secuestro de los inmuebles cautelados, las cuales fueron formuladas por Slendy Bohórquez Díaz, Diana Paola Pinzón Herrera, Omar Mauricio Santana, Diana Cristina Salgado Ariza, Johana Lizeth Delis Hernández, Adriana Rocío Velandia y Omar Lozada Pico.

Decisiones recurridas en apelación. 2.3. Precisó que, el 22 de julio de 2024, en sede de apelación, el Tribunal modificó las determinaciones referidas anteriormente, en el entendido de que los opositores únicamente tenían las posesiones de lo que denominó apartamentos 101, 102, 201, 202, 301 y 302[footnoteRef:1], frente a los cuales limitó el levantamiento del secuestro, continuando el mismo frente al restante de los predios cautelados; asimismo, señaló que, vencido el término del numeral 3° del artículo 596 del Código General del Proceso, se resolvería sobre lo pertinente teniendo en cuenta que lo levantado fue el secuestro únicamente de los apartamentos y no de la totalidad del inmueble de mayor extensión. [1: Diana Cristina Salgado Ariza (apto. 101), Johana Liceth Celis Hernández (apto. 102), Adriana Rocío Velandia y Omar Lozada Pico (apto. 201), Omar Mauricio Santana (apto. 202), Slendy Bohórquez Díaz (apto. 301) y Diana Paola Pinzón Herrera (apto. 302).] 2.4.

Anotó que, posteriormente, solicitó la renovación de las medidas cautelares con el fin de que no se levantaran los embargos decretados sobre los inmuebles de mayor extensión mencionados con anterioridad, en la medida en que estaban próximos a cumplir 10 años, y conforme al artículo 64 de la Ley 1564 de 2012 dicha inscripción caduca transcurrida dicha temporalidad.

El 20 de septiembre de 2024 el despacho accedió a la renovación pedida, la que se registró el 2 de octubre siguiente. 2.5. Indicó que, de manera posterior, cada uno de los 6 opositores solicitaron el levantamiento de las cautelas, así como que se declarara la insubsistencia del embargo, esto, conforme al numeral 3° del artículo 596 del Código General del Proceso, en tanto que la sociedad ejecutante e interesada, dejó fenecer el término de los 3 días allí dispuestos, para insistir en perseguir los derechos que tuviere el demandado en los bienes frente a los cuales se levantó la cautela. 2.6.

Manifestó que el 12 de noviembre de 2024, el estrado judicial negó las peticiones de insubsistencia, al considerar que los solicitantes no contaban con legitimación procesal para actuar, pues su interés se limitaba a la oposición presentada. Determinaciones que mantuvo el 18 de marzo de 2025, al tiempo que, concedió las apelaciones subsidiarias que fueron formuladas por los petentes. 2.7.

Refirió que, el 25 de junio de 2025 -en proveídos separados- el Tribunal Superior accionado modificó las decisiones recurridas, en el sentido de negar la solicitud de levantamiento del embargo de los predios de mayor extensión identificados con matrícula inmobiliaria nº314-46057 y nº314-46058, precisando que, frente a los apartamentos 101, 102, 201, 202, 301 y 302, solo se persiguen los derechos que el demandado tenga en estas fracciones, es decir, lo que corresponda a la parte secuestrada y embargada que no fue objeto de las posesiones declaradas, pues la actora no cumplió con la carga del numeral 3° del canon 596 del Estatuto Procesal Civil, aclarando que, al momento de avaluarse no se podrán tener en cuenta dichos apartamentos y que ante un eventual remate deberá hacerse claridad que es lo que corresponde a lo secuestrado y embargado, siéndole oponible al rematante las posesiones reconocidas, sin que la entrega del bien implique la entrega de la unidad que tienen los poseedores. 2.7.

Agregó que las decisiones referidas quebrantan sus garantías de primer grado, pues al presentar la solicitud de renovación de las medidas cautelares cumplió con la carga que dispone el numeral 3° del artículo 596 del Código General del Proceso, además, porque « le asiste el interés de continuar con el embargo de los bienes inmuebles identificados con matrículas inmobiliarias Nros. 314-46057 y 314-46058… y los derechos que le puedan corresponder respecto de los apartamentos 102, 202, 302 al igual que 101, 201 y 301 que se desprenden de dichas matrículas ».

RESPUESTAS DE LA ACCIONADA Y LOS VINCULADOS 1. El Juzgado Segundo Civil del Circuito de Ejecución de Sentencias de Bucaramanga relató las actuaciones adelantadas en el juicio criticado. 2. El Juzgado Sexto Civil del Circuito de Bucaramanga manifestó que el 24 de noviembre de 2015 ordenó seguir adelante con la ejecución, por lo que el 10 de febrero de 2016 remitió las diligencias a los Juzgados Civiles del Circuito de Ejecución de Sentencias de esa ciudad. 3.

Slendy Bohórquez Díaz, Diana Cristina Salgado Ariza, Omar Mauricio Santana Rojas, Johana Lizeth Celis Hernández, Adriana Rocío Velandia Pineda y Diana Paola Pinzón Herrera, a través de apoderado judicial, pidieron que se denegara la petición de amparo, pues lo expresado por la sociedad accionante es una inconformidad parcial de lo decidido por el Tribunal, sin explicar con suficiencia la razón por la que la decisión criticada quebranta las garantías de primer grado. 4.

La Sala Civil Familia del Tribunal Superior de Bucaramanga señaló que se atiene a lo considerado en los proveídos censurados, conclusiones que se sostienen de manera lógica y razonada. 5. Ruth Milena Patiño Torres, quien indicó actuar como apoderada judicial de Maicito S.A., allegó escrito sin aportar el poder especial para actuar en el presente trámite constitucional, por lo que su manifestación no se tiene en cuenta.

CONSIDERACIONES 1. De la procedencia de la acción de tutela ante la advertencia de una vía de hecho. 1.1. Al tenor del artículo 86 de la Constitución Política, la acción de tutela es un mecanismo singular establecido para la protección inmediata de los derechos fundamentales de las personas, frente a la amenaza o violación que pueda derivarse de la acción u omisión de las autoridades públicas o, en determinadas hipótesis, de los particulares.

Por lineamiento jurisprudencial, este instrumento excepcional no procede respecto de providencias judiciales, salvo que el funcionario adopte una decisión por completo desviada del camino previamente señalado, sin ninguna objetividad, afincado en sus particulares designios, a tal extremo que configure el proceder denominado « vía de hecho », situación frente a la cual se abre paso el amparo para restablecer las garantías esenciales conculcadas siempre y cuando se hayan agotado las vías ordinarias de defensa, dado el carácter subsidiario y residual del amparo y, por supuesto, se observe el requisito de la inmediatez connatural a su ejercicio. 1.2.

Bajo ese entendido, en los precisos casos en los cuales el funcionario respectivo incurra en actuación claramente opuesta a la ley, por arbitrariedad o antojo, puede intervenir el juez de tutela con el fin de restablecer el orden jurídico si el afectado no cuenta con otro medio de protección judicial. Si bien los jueces ordinarios tienen la libertad discreta y razonable para la interpretación y aplicación del ordenamiento jurídico, los constitucionales pueden inmiscuirse en su función, cuando aquellos incurren en una flagrante desviación del mismo.

Al respecto, la Corte ha manifestado que: …[E]l Juez natural está dotado de discreta autonomía para interpretar las leyes, de modo que el amparo sólo se abre paso si “se detecta un error grosero o un yerro superlativo o mayúsculo que, abrupta y paladinamente cercene el ordenamiento positivo; cuando tenga lugar un ostensible e inadmisible resquebrajamiento de la función judicial; en suma, cuando se presenta una vía de hecho, así denominada por contraponerse en forma manifiesta al sistema jurídico, es posible reclamar el amparo del derecho fundamental constitucional vulnerado o amenazado ” (CSJ STC, 11 may. 2001, rad. 0183; reiterada en STC4269-2015, 16 abr. 2015).

Así pues, se ha reconocido que cuando el Juzgador natural se aparta de la jurisprudencia sin exponer argumentos valederos, o cuando se presenta un defecto sustantivo en el proveído, entre otros, se estructura la denominada « vía de hecho ». 2. De la flexibilización de los presupuestos de procedencia de la acción de tutela para analizar el caso concreto.

En relación con los requisitos de procedencia de la acción de tutela, el precedente constitucional y de esta Corporación, como se dijo en líneas anteriores, ha sido insistente en que, de un lado, la petición de amparo debe pretenderse en un plazo que no puede superar los 6 meses desde la decisión u omisión que califica como quebrantadora de garantías fundamentales, más si se trata de una providencia judicial.

En igual sentido, se ha manifestado en punto al presupuesto de la subsidiariedad, toda vez que, si el promotor no agotó en tiempo los mecanismos legales de defensa a su alcance, o si aún cuentan con aquéllos al interior del proceso, la petición de amparo se torna inviable dado el carácter subsidiario y residual. Asimismo, se ha señalado que se debe tener en cuenta la relevancia constitucional de cada asunto en particular, con miras a determinar que la acción de tutela no esté siendo utilizada como una instancia adicional del proceso.

Los asuntos, se tiene dicho, constituyen una relevancia supralegal, cuando se evidencia una transgresión grave al ordenamiento jurídico o amenaza derechos fundamentales. Conforme lo anterior, en principio, el asunto que se somete a estudio de esta Sala, se tornaría improcedente ante la ausencia del presupuesto de inmediatez; esto, porque si bien la sociedad actora se duele de los autos emitidos el 18 y 25 de junio de 2025 por medio de las cuales el Tribunal resolvió las apelaciones formuladas por Johana Liceth Celis Hernández, Slendy Bohórquez Díaz, Diana Paola Pinzón Herrera, Omar Mauricio Santana, Diana Cristina Salgado Ariza, Adriana Rocío Velandia y Omar Lozada Pico, frente a la solicitud del levantamiento de las medidas cautelar de embargo y su insubsistencia, lo cierto es que auscultadas las diligencias, lo allí resuelto deviene como consecuencia de lo también decidido por la colegiatura accionada en los proveídos mediante los cuales resolvió las oposiciones al secuestro y las solicitudes de levantamiento de embargo, determinaciones que datan del 22 de julio de 2024.

Sin embargo, frente a esas decisiones, esta Sala Especializada advierte una transgresión grosa en virtud de la cual se configuran sendos defectos sustantivos, por lo que se hace necesario flexibilizar tales presupuestos, habida cuenta de que, ante la transgresión de prerrogativas superiores, tales actuaciones constituyen relevantes situaciones que justifican una postura más flexible para abordar la procedencia del amparo.

Es así porque en casos como este, la Corte ha sostenido que, « la mera ausencia de un requisito general de procedencia como el de subsidiariedad, no puede erigirse en parámetro absoluto para privar al actor del goce efectivo de sus derechos superiores, ni para prohijar su quebranto con la actitud silente del juez que conoce el reclamo dirigido a obtener su protección » (CSJ.

STC, 13, ago. 2013, exp. 00093-01), también, se ha indicado que « existen circunstancias verdaderamente excepcionales que, puntual y casuísticamente verificadas, posibilitan que sólo y únicamente cuando la decisión cuestionada encierra, per se, una anomalía en grado tal que el yerro enrostrado luzca bajo cualquier óptica inadmisible, por causa de producir de manera desmesurada un menoscabo y «peligro para los atributos básicos», es posible la extraordinaria intervención del juez de amparo, no obstante la negligencia desplegada, por quien depreca el resguardo, al abandonar las vías legales con que cuenta para remediar sus males directamente en el proceso » (Se resalta) (CSJ.

STC, 4 feb. 2014, rad. 00088-00, citada en STC13340-2022, 5 oct., rad. 00253-01, entre otras). 3. De la propiedad, la posesión, la accesión y la propiedad horizontal. Conforme la pacífica jurisprudencia de esta Sala Especializada, la propiedad, como derecho real, es aquel que « engendra una relación entre una persona o patrimonio autónomo con un bien, con exclusión de los demás, ofrece a su titular el derecho de disponer y usar la cosa, como gozar de los frutos de ella da » (CSJ, SC4125-2021).

En ese sentido, se tiene dicho que ese derecho se puede ver afectado cuando terceros, ajenos a esa relación, inician actos posesorios sobre los bienes. Así, la posesión se puede definir como ese: poder de hecho que se ejerce sobre la cosa [que] va siempre acompañado de una creencia de señorío (animus domini), es decir, de la conciencia de ser el dueño de aquello que se detenta.

Esto es lo que le permite al poseedor, en virtud de la presunción prevista en el último inciso del precepto 762, desenvolverse frente a la cosa poseída como su propietario, sin limitaciones distintas de las que imponen la Constitución y la ley, tales como, la función social de la propiedad[footnoteRef:2], entre otras. [2: Artículo 58 de la Constitución Política de Colombia. ] Ahora bien, aun cuando se compone de un elemento volitivo (el animus domini), la posesión no es propiamente un acto jurídico, sino un hecho jurídico humano, voluntario y lícito, en la medida en que la intelección y determinación subjetivas no se dirigen directa y reflexivamente a producir efectos jurídicos, sino meramente prácticos (la conservación, explotación, y eventual recuperación de la cosa poseída), derivados del poder y control ejercido, de facto, sobre aquello de lo que formalmente no se es dueño [footnoteRef:3].

(CSJ, SC388-2023). [3: Por tal razón, la voluntad posesoria es distinta a la requerida para la existencia y validez del acto jurídico.] Por esa línea, se ha reconocido que la posesión puede tenerse en comunidad, en cuyo caso el animus y el corpus se ejercen por varias personas sobre el mismo objeto de manera compartida, generando con ello una coposesión sobre la misma cosa.

Al respecto, esta Sala ha mantenido que: La posesión puede ser ejercida por una sola persona o en forma compartida por varias. En este último caso, hay coposesión (art.779 C.C.), y esa situación de hecho, al ser proindiviso, genera una relación de comunidad. Al respecto, en la SC11444-2016 la Corte destacó que: El punto objeto de esta controversia se relaciona con la posesión que pertenece proindivisamente a varias personas, por ello caben las otras denominaciones de coposesión, indivisión posesoria, o posesión conjunta o compartida, sea que se ejerza mediata o inmediatamente (por intermedio de otros).

(…) como en la posesión exclusiva de una persona, en la coposesión también hay corpus y ánimus domini; pero mientras en la posesión de un sujeto de derecho el animus es pleno e independiente por su autonomía posesoria, en la coposesión es limitado, porque en esta modalidad, el señorío de un coposeedor está determinado y condicionado por el derecho del otro, ya que también lo comparte, y es dependiente del de los otros coposeedores por virtud del ejercicio conjunto de la potestad dominical, como voluntad de usar, gozar y disfrutar una cosa, como unidad de objeto, pero en común; porque en sentido contrario, si fuese titular de cuota o de un sector material de la cosa y no sobre la unidad total, existiría una posesión exclusiva y no una coposesión[footnoteRef:4]. [4: ENNECCERUS, Ludwig;

Kipp, Theodor y WOLFF, Martin. Tomo III. Traducción de Blas Pérez González. Derecho de las cosas. Barcelona: Busch, 2ª. Ed. 1950, pg. 67.] Esto permite entender que cuando alguien detenta un bien para sí su posesión es exclusiva. En cambio, si la comparte con otra persona ello genera coposesión, en cuyo caso el animus y el corpus son ejercidos por todos sobre el mismo objeto en forma compartida porque dicha detentación es proindiviso.

Precisamente, en el fallo recién citado esta Corte advirtió que la coposesión, por antonomasia, comporta varios elementos, a saber: a). La pluralidad de poseedores, es decir, dos o más sujetos se dicen y actúan como verdaderos dueños de una misma cosa, comportándose con tal carácter y ejerciendo sobre ella actos positivos a los cuales solo da derecho el dominio y actuando de forma compartida. b).

Identidad de objeto, comoquiera que los actos de posesión se ejercen sobre una misma cosa y no sobre un sector de la unidad. c). Homogeneidad del poder de cada uno de los detentores sobre la cosa, para aprovecharla proindiviso. Esto significa que cada poseedor debe actuar ajustado a la limitación generada por la cotitularidad de la posesión. d).

Ejercicio de un poder de hecho sobre el todo, pero al mismo tiempo sobre una cuota (alícuota) ideal y abstracta en forma simultánea. e). Cada comunero es recíprocamente tenedor con respecto al derecho del otro coposeedor y así lo aceptan, entienden y respetan todos los detentores de la cosa común, so pena de minar la coposesión y de transformar dicho poderío en algo exclusivo y excluyente con relación a los demás coposeedores. f).

El ánimus domini en la posesión es pleno y exclusivo, mientras que en la coposesión es limitado, compartido y asociativo. Y no puede ser de otra forma porque dos personas, dos objetos o dos entes, desde el punto de vista lógico, no pueden ocupar al mismo tiempo el mismo lugar en el espacio. En cambio, en la coposesión, los varios coposeedores no tienen intereses separados, sino compartidos y conjuntos sobre la misma cosa, autolimitándose y ejerciendo la posesión en forma proindivisa, por ello su ánimus resulta preferible llamarlo ánimus condominii. g) Es patente la imposibilidad de equiparar la coposesión material con la posesión del comunero y la de los herederos, pues su fuente y efectos son diversos.

Esto, porque la coposesión puede estar unida o concurrir con o sin derecho de dominio; se presenta con la titularidad del derecho de dominio y sus integrantes son copropietarios. h) Los coposeedores “proindiviso” cuando no ostentan la propiedad pueden adquirir el derecho de dominio por prescripción adquisitiva siempre que demuestren los respectivos requisitos.

De consiguiente, siguen las reglas de prestaciones mutuas en el caso de la reivindicación, acciones posesorias y demás vicisitudes que cobijen al poseedor exclusivo. En resumidas cuentas: en la coposesión varias personas dominan la misma cosa. Su señorío no es ilimitado ni independiente, porque cada coposeedor lo comparte y ejerce en forma conjunta e indivisa; se posee una cosa entera.

Todos disfrutan y utilizan con animus domini el derecho al mismo bien concurrentemente. (CSJ, SC1836-2025). De otro lado, también se hace necesario recordar lo que sobre la accesión por edificación, como modo de adquirir el dominio, tiene dicho la jurisprudencia de esta Sala, en especial cuando se construye sobre una primera planta arraigada al lote.

Frente a ello, esta Corte ha establecido que: La situación planteada amerita también unas reflexiones acerca de la denominada accesión por edificación, con miras a establecer si, cuando se construye un piso por superposición respecto de una primera planta del edificio arraigada en el suelo, la solución a las controversias jurídicas que pudieran presentarse entre el dueño del terreno y el edificador necesariamente tienen que ventilarse por la vía que ofrece el artículo 739 del Código Civil, por tratarse de un fenómeno de accesión de cosas muebles a inmueble.

Al tenor del artículo 673 del Código Civil, la accesión es uno de los modos de adquirir el dominio y conforme al 713 siguiente, se trata de aquel «por el cual el dueño de una cosa pasa a serlo de lo que ella produce o de lo que se junta a ella. Los productos de las cosas son frutos naturales o civiles». Como puede verse, esta disposición se inscribe en lo que la doctrina especializada ha llamado «accesión continua» que alude al fenómeno de lo que se junta a una cosa, y «accesión discreta» que es la referida a la percepción de frutos.

Al margen de las discusiones dogmáticas que puedan presentarse en punto a esa clasificación sobre todo en la apropiación de frutos, este análisis se debe centrar en la accesión continua, es decir, la que se refiere a la adquisición de la propiedad de una cosa nueva por el hecho de haberse incorporado o adherido a una originaria, y muy particularmente, a la modalidad conocida como industrial que es la que se presenta cuando media el trabajo humano. (…) En palabras de Luis Díez Picazo, la accesión corresponde a una vía para resolver conflictos de intereses, pues mientras «en la ocupación y en la tradición, la adquisición es el centro de gravedad de toda la situación jurídica, tanto desde el punto de vista mecánico como desde el funcional, en la accesión, esto no ocurre así. En la accesión, la adquisición deviene por vía indirecta, como manera de solucionar el conflicto planteado»[footnoteRef:5]. [5: Díez Picazo, Luis.

La modificación de las relaciones jurídico-reales y la teoría de la accesión. En: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, núm. 455, Julio – Agosto de 1966, pág. 839.] El mismo autor luego de hacer sus disertaciones acerca de la multiplicidad de situaciones que puede llegar a cobijar el fenómeno de la accesión, concluye la importancia de aplicar criterios como la función social de la propiedad y la buena fe en la solución de los conflictos de intereses que llegaren a presentarse, al efecto señala que, (…) no es posible construir desde un punto de vista conceptual unitario una teoría de la accesión como un modo de adquirir la propiedad o como una facultad derivada del derecho de dominio.

Nos encontramos más bien ante una serie de fenómenos que comportan modificaciones o vicisitudes en la composición o contextura de las cosas y, consiguientemente, en las relaciones jurídico-reales que se dan sobre ellas. Son fenómenos que se originan por un hecho natural o por un hecho del hombre y que dan lugar a típicos conflictos de intereses que el ordenamiento jurídico trata de resolver.

Por esto no puede decirse que en la base del llamado derecho de accesión esté el poder absorbente de la propiedad. Para desmentirlo, bastará considerar que el especificante de buena fe adquiere el dominio (art. 383, C. c.) y que el edificante de buena fe puede también llegar a adquirirlo (art. 361, C. c). El fundamento de todos estos fenómenos debe encontrarse, por una parte, en la idea de la función social de la propiedad, de tal manera que cualquiera que haya sido el origen de la situación conflictual, el resultado debe valorarse objetivamente en la forma que produzca un mayor beneficio de la comunidad, y, por otra parte, en que en la colisión de intereses debe entrar en juego la idea ética de buena o de mala fe [footnoteRef:6].

(Subraya intencional). [6: Díez Picazo, Luis. Op. Cit. pág. 841] El tratadista Valencia Zea, al referirse a las características de la accesión, precisa que las dos cosas que se incorporan para constituir un todo deben ser de diferentes propietarios, por cuanto el problema práctico consiste en determinar a quién le pertenece ese todo, y en esa dirección de las dos que se unen, una «será calificada de principal y la otra de accesoria.

El dueño de la cosa principal adquiere el dominio de la cosa accesoria y el propietario de esta pierde el dominio de ella»[footnoteRef:7]. [7: Valencia Zea, Arturo. Derecho Civil, Tomo II, derechos reales, 5° ed. Temis, Bogotá, 1976, pag. 374.] Para dar solución a estas controversias, dispone el artículo 739 del Código Civil, El dueño del terreno en que otra persona, sin su conocimiento hubiere edificado, plantado o sembrado, tendrá derecho de hacer suyo el edificio, plantación o sementera, mediante las indemnizaciones prescritas a favor de los poseedores de buena o mala fe en el título de la reivindicación, o de obligar al que edificó o plantó a pagarle el justo precio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder, y al que sembró a pagarle la renta y a indemnizarle los perjuicios.

Si se ha edificado, plantado o sembrado a ciencia y paciencia del dueño del terreno, será este obligado, para recobrarlo, a pagar el valor del edificio, plantación o sementera. Obsérvese que esta norma, incluida en el capítulo de la accesión, se sustenta en el principio superficies solo cedit, conforme al cual, el dueño del suelo se reputa propietario de cualquier edificación, construcción o plantación que se levante sobre el mismo, efecto que se predica también de las construcciones verticales en la medida que la primera de ellas se encuentra enraizada en el suelo.

(CSJ, SC4649-2020) -se resalta. Asimismo, en el precedente referido a espacio (CSJ, SC4649-2020) se hizo una referencia histórica relativa a la constitución de la propiedad horizontal, precisándose que Al tamiz de la normatividad citada, la constitución de esa forma especial de dominio no tiene que ser anterior a la construcción de un edificio, por lo tanto, no tienen asidero los reparos que en sedes judiciales se hacen respecto a que la falta de conformación de propiedad horizontal impide acceder a la usucapión reclamada respecto de una planta o fracción de un predio debidamente determinada, como quiera que si el edificio es susceptible de regirse por ese modelo, nada obsta para que sus propietarios en ejercicio de su autonomía privada y con arreglo a las leyes y reglamentos que rigen la materia, así lo determinen en aras de procurar la individualidad jurídica de cada piso o apartamento, aún con posterioridad a la adquisición por prescripción respecto de alguno de ellos.

En síntesis, cumplidos los requisitos generales y especiales que viabilizan el éxito de la pretensión adquisitiva promovida respecto de una planta de un inmueble perfectamente independiente y determinada, la circunstancia de que la edificación no haya sido sometida a régimen de propiedad horizontal no se torna en un obstáculo insalvable para acceder a las súplicas, pues como ya se examinó, la determinación de regirse por ese modelo emerge del libre albedrío de los copropietarios en la oportunidad que lo estimen pertinente si el edificio ya fue construido. 4.

Del caso concreto. 4.1. Para contextualizar el asunto, se hace necesario exponer los siguientes supuestos fácticos relevantes. 4.1.1. Maicito S.A. promovió demandan ejecutiva hipotecaria en contra de César Augusto Sierra Ordóñez, con miras a recaudar las sumas contenidas en unos pagarés. El conocimiento del asunto le correspondió al Juzgado Sexto Civil del Circuito de Bucaramanga, autoridad que el 6 de julio de 2015, libró mandamiento de pago.

Asimismo, decretó el embargo de los bienes inmuebles hipotecados e identificados con matrículas inmobiliarias Nros. 314-46058 y 314-46057, precisando que, una vez se registraran dichos embargos, se practicaría el secuestro, comisionando para ello al Juzgado Promiscuo Municipal de Piedecuesta[footnoteRef:8]. [8: Archivo «006AutoMandamientoPago.PDF».] 4.1.2.

Notificado personalmente el ejecutado, guardó silencio en el término de traslado[footnoteRef:9]. [9: Archivo «007ConstanciaNotificacionMandamientoPago.PDF».] 4.1.3. Registrado el embargo, el 23 de julio de 2015 se libró despacho comisorio al Juzgado Promiscuo Municipal de Piedecuesta, con miras a adelantar el secuestro de los bienes cautelados[footnoteRef:10]. [10: Archivo «010DespachoComisorio.PDF».] 4.1.4.

El 9 de noviembre de 2015, el estrado judicial dispuso continuar con la ejecución, ordenando el remate de los inmuebles hipotecados con folios inmobiliarios Nros. 314-46058 y 314-46057[footnoteRef:11]. El día 24 de ese mes y año, se remitieron las diligencias a los Juzgados de ejecución. [11: Archivo «AutoPoneConocimiento.PDF».] 4.1.5. El 18 de febrero de 2016, el Juzgado Segundo de Ejecución Civil del Circuito de Bucaramanga avocó el conocimiento del asunto[footnoteRef:12].

El 29 de febrero siguiente, se aprobó la liquidación de las costas, requiriendo a las partes para que alleguen la liquidación del crédito[footnoteRef:13]. [12: Archivo «015AutoAvocaConomiento.PDF».] [13: Archivo «018AutoApruebaLiquidacionCostas.PDF».] 4.1.6. El 19 de marzo de 2016 se devolvió el despacho comisorio sin practicar la diligencia de secuestro, pues la parte interesada no se hizo presente[footnoteRef:14], lo que se puso en conocimiento el 29 de abril siguiente[footnoteRef:15]. [14: Archivo «019Memorial.PDF».] [15: Archivo «022AutoPoneConocimiento.PDF».] 4.1.7.

El 21 de julio de 2016 se ordenó proferir nuevamente los despachos comisorios para adelantar el secuestro de los bienes[footnoteRef:16], los cuales se libraron el día 28 posterior. [16: Archivo «029AutoPoneConocimiento.PDF».] 4.1.8. Luego, se adelantaron diversas actuaciones con miras a la liquidación del crédito. 4.1.9. El 23 de octubre de 2018 la Secretaría General de la Alcaldía Municipal del Piedecuesta (Santander), adelantó la diligencia de secuestro.

Allí se estableció que en los lotes existe una construcción con 6 apartamentos (101, 102, 201, 202, 301 y 302). Por su parte, Slendy Bohórquez Díaz formuló oposición respecto del inmueble que denomina « apartamento 301 », señalando que ingresó al inmueble el 14 de diciembre de 2014, por cuenta de la promesa de compraventa que realizó con « Krisol constructora » y desde esa data viene ejerciendo actos de posesión, aportando los medios suasorios para tal fin.

En ese orden, la diligencia de secuestro se suspendió, con el fin de que el despacho comitente resolviera lo pertinente[footnoteRef:17]. [17: Archivo «007DespachoComisorio.PDF», de «C02DespachoComisorio».] 4.1.10. El despacho comisorio se agregó por auto de 7 de diciembre de 2018. 4.1.11. Luego, el 18 de diciembre de 2018, en escritos separados, a través de apoderado judicial, Diana Paola Pinzón Herrera, quien aduce tener la posesión del inmueble denominado apartamento 302[footnoteRef:18];

Omar Mauricio Santana, quien aduce ser poseedor de lo que se denomina apartamento 202[footnoteRef:19]; Diana Cristina Salgado Ariza, quien señala ser poseedora del predio que denomina apartamento 101[footnoteRef:20]; Johana Lizeth Celis Hernández, quien refiere ser poseedora de los que denomina apartamento 102[footnoteRef:21]; y, Adriana Rocía Velandi Pineda y Omar Lozada Rico, quienes refieren tener la posesión del inmueble que denominan apartamento 201[footnoteRef:22]; formularon incidente de levantamiento de embrago y secuestro, alegando similares reparos de la opositora. [18: Archivo «002SolicitudIncidente.PDF» de «C03OposicionesSecuestroDianaPaolaPinzon».] [19: Archivo «001SolicitudIncidente.PDF» de «C04OposicionSecuestroOmarMauricioSantana»] [20: Archivo «001SolicitudIncidente.PDF» de «C05OposicionSecuestroDianaCristinaSalgado».] [21: Archivo «001SolicitudIncidente.PDF» de «C06OposicionSecuestroJohanaLizethCelis».] [22: Archivo «001SolicitudIncidente.PDF» de «C07oPISICIONsECUESTROaDRIANARVelandiaYOmarLozada»] 4.1.12.

Adelantados los trámites de rigor, el 20 de octubre de 2023 el estrado judicial, en proveídos separados, declaró fundadas « la[s] oposiciones al secuestro », elevadas por Johana Liceth Celis Hernández, Diana Paola Pinzón Herrera, Omar Mauricio Santana, Diana Cristina Salgado Ariza, Slendy Bohórquez Díaz, Adriana Rocío Velandia y Omar Lozada Pico, señalando que son « poseedor[es] de [los] bien[es] inmueble[s] identificados como apartamento[s] [101, 102, 201, 202, 301 y 302], [los] cual[es] hace[n] parte de [los] predio[s] de mayor extensión identificados con la M.I. 314-46058 [y 314-46057] », ordenando no continuar con los secuestros sobre lo que denominaron apartamentos 101, 102, 201, 202, 301 y 302, precisando que, vencido el término del inciso 3° del artículo 596 del Código General del Proceso, se resolvería sobre el levantamiento del embargo.

Determinaciones que mantuvo el 23 de febrero de 2024. 4.1.13. El 22 de julio de 2024 el Tribunal, en sede de alzada, en proveídos independientes, confirmó lo correspondiente a la oposición del secuestro presentada por Slendy Bohórquez respecto de lo que ésta nombra como apartamento 301; y, con modificaciones los demás autos recurridos, precisando que, los escritos de los opositores correspondiente a lo que denominan apartamentos 101, 102, 201, 202 y 302 « no se trata de una oposición al secuestro, sino del incidente el numeral 8° del artículo 597 del CGP », declarando que, los incidentantes, para el día de la diligencia de secuestro de los inmuebles de mayor extensión identificados con folios inmobiliarios Nros. 314-46058 y 314-46057, tenían la posición material de lo que ellos designan como apartamentos 101, 102, 201, 202 y 302, « levanta[ndo] únicamente el secuestro sobre [esos] biene[s] inmuebles », precisando que, vencido el término que dispone el numeral 3° del artículo 596 del Código General del Proceso, resolverá lo pertinente, por cuanto el levantamiento del secuestro no fue sobre la totalidad de los inmuebles de mayor extensión. Para ello, en cada auto, tras señalar que el artículo 596 del Código General del Proceso regula la oposición al secuestro, el cual se debe regir por las reglas dispuestas en el numeral 2° del artículo 309 idem, y que el numeral 8° del canon 597 de dicha codificación, establece el levantamiento de embargo y secuestro de un bien si no se estuvo presente en la diligencia de secuestro, citó los artículos 762 y 2432 del Código Civil, memoró en todos los proveídos como pruebas recaudas, las siguientes: En el trámite de la oposición al secuestro, al cual se acumularon los incidentes de levantamiento de dicha medida cautelar, presentados por otras personas que adujeron ser poseedoras de los apartamentos 101, 102, 201, 202 y 302, se recaudaron las declaraciones de: · ESLENDY BOHORQUEZ DIAZ, quien manifestó que es la poseedora del apartamento 301 ubicado en el edificio de la carrera 5 número 7N-47 de Piedecuesta.

Que suscribió promesa de compraventa con el señor CESAR SIERRA el 16 de junio de 2013, fecha para la que no se encontraba construido el edificio. Que se enteraron del proyecto por un anuncio de VANGUARDIA LIBERAL y se contactaron con el señor CESAR SIERRA, quien los llevó a los lotes en los que se iba a construir, y como les interesó el proyecto, firmaron la promesa, la cual se hizo con la CONSTRUCTORA KRISOL, de quien, según les dijo el señor CESAR SIERRA, era su representante legal y propietario.

Que como precio se pactó la suma de $79.895.000, y luego se hizo un otro sí al contrato porque les iba a construir una placa, por valor de $9.000.000. Del total, pagó casi $80.000.000. Refirió que no tenía conocimiento de la hipoteca sobre los lotes pues era su primera compra y en ese momento ignoraba los trámites que debía hacer para comprar, que fue hasta la diligencia de secuestro que se enteró de dicho gravamen.

Dijo que desde el 14 de diciembre de 2014 el señor CESAR SIERRA le entregó la posesión del apartamento 301, y desde ese entonces la ha ejercido, efectuando actos posesorios sobre el bien, tales como la construcción de mejoras entre las que resaltó el cambio de la puerta principal, instalación del horno, la cocina, construcción de escaleras al cuarto piso, placa y mortero.

También se legalizaron los servicios de agua y gas, y ha pagado los impuestos en la proporción que le corresponde al apartamento al dividir el total entre este junto con los apartamentos 101 y 201 de la misma torre. De otro lado, reconoció como propietaria del apartamento 101 a DIANA CRISTINA SALGADO y del 201 a ADRIANA VELANDIA y OMAR LOZADA, de quienes dijo que, llegaron posteriormente y que son los únicos poseedores de dichos inmuebles que conoce como señores y dueños.

Refirió que MAICITO los citó a una reunión para informarles que iba a reorganizar la deuda y que lo que le habían pagado al señor CESAR SIERRA no se tenía en cuenta. Dicha propuesta no fue aceptada porque dijeron que con quien habían hecho el negocio era con el señor CESAR SIERRA y MAICITO era un mero prestamista, por lo que no lo consideraron importante.

Por último, informó que presentó hace como 2 años un proceso de pertenencia, el cual se encuentra en el Juzgado Segundo Civil Municipal de Piedecuesta, sin que se haya admitido a la fecha, que siempre le dicen que debe estar pendiente por la página de la Rama Judicial. · DIANA PAOLA PINZÓN, manifestó que el día de la diligencia de secuestro se encontraba en el apartamento, pero estaba durmiendo porque su trabajo es de noche, y su hijo menor de edad fue quien abrió la puerta, por lo que los funcionarios le preguntaron e hicieron la diligencia sin más observaciones.

Declaró que luego de hablar con el señor CESAR SIERRA, quien tenía la inmobiliaria en el centro de la ciudad, y ver el lote, firmaron la promesa de compraventa del apartamento 302, el 4 de octubre de 2013 en la Notaría Décima de Bucaramanga. Que la cuota inicial fue de $50.000.000 de los cuales ese día le dio $3.000.000 y se dividieron los $47.000.000 restante en cuotas de $1.800.000.

Posteriormente, le pago $10.000.000 por la placa, para hacer otro apartamento independiente, por lo que le pidió que le construyera una escalera por fuera a fin de que quedaran dos apartamentos independientes. Dijo que el 10 de marzo de 2016 el señor CESAR SIERRA le entregó materialmente el apartamento, pero estaba sin terminar, por lo que para hacerlo habitable debió construirle mejoras como instalarles vidrios a las ventanas, hacer la cocina, instalar las divisiones de los baños, e impermeabilizar la placa.

Luego como la impermeabilización de la placa quedó mal y se presentó humedad, debió construir un segundo piso que se encuentra en obra gris. Refirió que el valor total del apartamento se pactó en $118.000.000, de los cuales solo tiene prueba de haber cancelado $18.000.000, pues, aunque pagó más, los recibos se perdieron. Manifestó que paga los impuestos junto con los vecinos, que son JOHANA BOHORQUEZ y OMAR SANTANA, a quienes reconoció como propietarios de los apartamentos 102 y 202, respectivamente.

Dijo que cuando ella llegó, ellos ya se encontraban en dichos inmuebles. Manifestó que solo hasta el 23 de octubre de 2018 se enteró de la hipoteca, que nunca se reunió con MAICITO, que para el momento de la promesa no revisó el certificado de libertad y tradición, pues no sabía que debía pedirse ese certificado, que solo verificó la existencia del lote, y que el señor CESAR SIERRA tenía la inmobiliaria que se llama KRISOL, y era su representante legal, y fue él quien se presentó en la notaría para firmar la promesa. · OMAR MAURICIO SANTANA, manifestó que es el poseedor del apartamento 202 del edificio ubicado en la carrera 5 número 7N-5 de Piedecuesta, el cual le fue entregado el 10 de junio de 2015 por parte del señor CESAR SIERRA, con quien suscribió promesa de compraventa el 6 de mayo de 2015.

Que desde que le fue entregado el inmueble ejerce la posesión del mismo, le hizo mejoras tales como instalarle las puertas, ventanas, divisiones de baños, cambio de tuberías, legalización del servicio de agua e instalación del gas, y paga los impuestos desde el año 2016 junto con los otros propietarios de los apartamentos 102 y 302, quienes son: JOHANA y PAOLA, respectivamente.

Refirió que el precio pactado por el apartamento fue la suma de $110.000.000, de los cuales le pagó al señor CESAR la suma de $35.000.000, pues no pagó el saldo porque el señor CESAR se desapareció que le fue imposible ubicarlo, y hasta el día de la diligencia de secuestro, nadie le había reclamado sobre esa propiedad. Afirmó que no tenía conocimiento de la existencia de la hipoteca, que era su primer negocio, que no sabía que debía revisar el certificado, y que él decidió hacer ese negocio por la facilidad de pago que daba el señor CESAR.

Por último, manifestó que desde hace 2 años tiene arrendado el apartamento al señor JORGE CARRILLO, quien le cancela por canon de arrendamiento la suma de $500.000. · DIANA CRISTINA SALGADO manifestó que es poseedora del apartamento 101 del edificio ubicado en la carrera 5 número 7N-47 de Piedecuesta, desde el 8 de marzo de 2016, fecha en que el señor CESAR SIERRA le hizo entrega material del apartamento con ocasión del negocio celebrado el 6 de diciembre de 2013.

Que desde que entró a ejercer la posesión, ha realizado mejoras tales como instalación de baño, cocina, closets, ventanas y legalización de agua. Además, paga impuestos junto con los otros propietarios, que en su caso son la señora ESLENDY y la señora ADRIANA y su esposo OMAR. Refirió que desde el año 2017 tiene arrendado el apartamento a un primo de nombre JEISON ARIZA, con quien firmó contrato de arrendamiento.

Afirmó que no tenía conocimiento de la existencia de la hipoteca, pues confió en lo que decía la promesa de que el bien no tenía ningún problema, y nunca revisó el certificado, ni verificó si el señor CESAR era el propietario del bien, que confió en su buena fe. Dijo que el valor del bien era de $80.100.000 de los cuales pagó $7.600.000, pues lo demás lo pagaría con lo que le iba a dar la caja de compensación por $13.000.000 y un crédito preaprobado porque en ese momento trabajaba para el Banco Sudameris, pero como el señor CESAR no le pudo entregar legalizado el inmueble, es decir no tenía folio de matrícula inmobiliaria, no se pudo lo de la caja de compensación, y entonces el señor CESAR le dijo que le financiaba directamente, pactando cuotas mensuales de $567.000, las cuales no pagó porque luego de la entrega del bien, el señor se desapareció y no fue posible localizarlo.

Por ese motivo tampoco pudo pedirle la suscripción de la escritura pública. · JOHANA LIZETH CELIS manifestó que el 18 de noviembre de 2015 el señor CESAR SIERRA le hizo entrega del apartamento 102, y desde ese mismo día empezó a habitar el inmueble junto con su familia. Que en el año 2013 inició con la negociación y el 15 de enero de 2014 firmó la promesa de compraventa en la que se consignó que el inmueble estaba libre de gravámenes, por lo que creyó en la buena fe de su cocontratante y no revisó el certificado de libertad y tradición del inmueble, además éste era su primer negocio.

Dijo que el precio de la venta se pactó en $78.000.000, con una cuota inicial de $18.300.000, los cuales pagó, quedando pendiente el resto del dinero, que sería pagado con un crédito que le otorgaría el banco donde laboraba y aún labora, pero que al final no se concretó porque el señor CESAR SIERRA no le dio el certificado de libertad y tradición que exigía el banco para el desembolso, y luego de la entrega del bien, el mencionado señor se desapareció, sin que hubiese podido contactarlo nuevamente, razón por la cual tampoco pudo exigirle que otorgara la escritura pública.

Declaró que el inmueble le no le fue entregado en las condiciones pactadas, por lo que tuvo que realizarle mejoras como instalación de cocina, ventanas, cubierta, lavaplatos y una reja. Igualmente realizó la impermeabilización de la parte exterior para solucionar el tema de las humedades presentadas. Afirmó que paga impuestos del bien en el porcentaje que le corresponde junto con los señores OMAR y DIANA PINZÓN. · OMAR LOZADA manifestó que es poseedor del apartamento 201 del edificio ubicado en la carrera 5 N| 7N-47 de Piedecuesta.

Que desde el 6 de octubre de 2014 hicieron el negocio con el señor CESAR SIERRA, pactándose una cuota inicial de $29.600.000 la cual canceló, y el saldo era para pagar en cuotas mensuales, que en total pagó $40.500.000. Dijo que el apartamento le fue entregado el 12 de julio de 2015, y desde esa fecha ingresaron al mismo, debiendo hacerle mejoras, pues ni siquiera tenía puertas, debiendo pagarles a los proveedores más de $10.000.000.

Contó que para la fecha de la diligencia de secuestro no habitaban el inmueble porque tuvieron que irse a vivir cerca de un familiar que les ayudaba a cuidar a su hijo que se encontraba enfermo, pero que fue hasta esa fecha en que se enteraron de la existencia del proceso y de la hipoteca. Por último, manifestó que paga impuestos y que hace un tiempo promovió un proceso de pertenencia el cual ya aparece registrado en el folio de matrícula inmobiliaria, pero aclaro que este proceso se promovió con posterioridad a la diligencia de secuestro.

Asimismo, estudió las documentales, en concreto las entregas de los inmuebles, las promesas de venta, los certificados de libertad n° 314-46058 y 34146057, consignando, de manera individual, que: Frente a Diana Cristina Salgado Ariza (i) La negociación inicial del apartamento se hizo antes de la hipoteca, pues la escritura pública en la que se protocolizó dicho gravamen se suscribió el 5 de marzo de 2014 y se registró el 7 del mismo mes y año, mientras que el negocio inicial, denominado “contrato de compra-venta … órdenes de compra N° 06” se suscribió el 06 de diciembre de 2013.

(ii) Para cuando se firmó la orden de compra, el inmueble sobre el que se construiría el apartamento 101, identificado con matrícula inmobiliaria número 314-46058, figuraba como de propiedad de HG CONSTRUCTORA S.A., es decir, que, para ese momento, ni el señor CESAR AUGUSTO SIERRA ni la constructora KRISOL, eran titulares del derecho real de dominio del citado bien (iii) Al proceso se trajo prueba de la promesa de compraventa que se suscribió el 10 de octubre de 2014, pero en esta no se pactó expresamente la entrega de la posesión al momento de la entrega del apartamento 101.

(iv) La señora DIANA CRISTINA SALGADO ARIZA ingresó al inmueble el 08 de marzo de 2016 por la entrega material del mismo que realizó en su favor, el señor CESAR AUGUSTO SIERRA en calidad de representante legal de la CONSTRUCTORA KRISOL. En el negocio inicial, ni en la promesa de compraventa, se consignó expresamente sobre la entrega de la posesión en favor de la señora DIANA CRISTINA SALGADO ARIZA a partir del acto de entrega del apartamento, incluso en ambos documentos se consignó que el comprador no podría por ningún motivo “tomar posesión del apartamento” sin haber recibido formalmente la posesión “por parte de la constructora”.

Es decir, que en ese acto se pactó que con la entrega del apartamento se entregaba -valga la redundancia- la mera tenencia, más no la posesión, lo que es entendible si en cuenta se tiene que, para ese momento, la CONSTRUCTORA KRISOL, no era la titular del derecho real de dominio, y no hay prueba de que tuviera la posesión del citado inmueble.

(v) La entrega del apartamento se dio por parte de la CONSTRUCTORA KRISOL, quien para el día 08 de marzo de 2016 no tenía la posesión del lote sobre el que se construyó el edificio, o por lo menos no hay prueba de ello, y el titular del derecho real de dominio para ese entonces era el señor CESAR AUGUSTO SIERRA, quien para el acto de la entrega del apartamento no actuó en nombre propio sino como representante legal de la mencionada constructora.

(vi) La transferencia del dominio no se concretó, pues, aunque se realizaron pagos, estos dejaron de efectuarse, y el último pago del que hay prueba es el del 25 de mayo de 2014, es decir, que luego de la entrega no se hizo pago del saldo. Lo anterior se dio según lo manifestado por la incidentante, porque perdió el contacto con el señor CESAR AUGUSTO SIERRA.

(vii) La señora DIANA CRISTINA SALGADO ARIZA, le hizo mejoras al inmueble tales como: · Instalación de medidores y legalización del servicio de agua. Dicho trámite lo presentaron en marzo de 2016 ante la empresa PIEDECUESTANA DE SERVICIOS, el 31 de marzo de 2016 la señora DIANA CRISTINA compró el medidor de agua. · La habitación auxiliar, según el acta de entrega fue entregada sin ventana, sin closet, con puerta sin embonar, sin chapas y columna para anclar venta rota.

Igualmente, la cocina se entregó solo el espacio sin cocina, el baño auxiliar se entregó sin embonar y sin divisiones, la habitación principal sin ventana, sin puerta y sin closet, el baño de la habitación principal sin sanitario, sin divisiones, puerta, y la fachada se entregó sin ventanas y los pisos rayados y en mal estado. Se consignó que los gastos de reparación y adecuación que realizara la compradora se descontarían del saldo del precio.

Al trámite se allegó una fotografía de la fachada con ventanas y rejas, otra fotografía con la cocina instalada, otra que muestra dos closets y una puerta, con lo que se prueba que se realizaron estas mejoras. Igualmente realizó el pago de impuestos en los años 2016, 2017 y 2018, lo cual concuerda con lo manifestado por la señora SLENDY BOHORQUEZ y el señor OMAR LOZADA.

A partir del 03 de mayo de 2017 suscribió contrato de arrendamiento del señor WILMAN YEISON ARIZA, por un canon de arrendamiento de $400.000, los cuales le cancelaba mensualmente conforme a los recibos de pago aportados. Entonces en este orden de ideas, se concluye que la posesión que sobre el apartamento 101 ejercía la señora DIANA CAROLINA SALGADO ARIZA para el momento de la diligencia de secuestro, no deriva del deudor hipotecario, pues aunque ella así lo manifiesta en su declaración, esta confesión se infirma con la prueba documental, en tanto que esta da cuenta de que con la entrega del apartamento en dicha fecha, solo se le entregó la mera tenencia, pues como lo consideró la Corte Suprema de Justicia en la sentencia citada up supra, para que se transfiera la posesión debe haberse pactado expresamente en la promesa de compraventa, lo cual no se hizo en este caso, y el bien le fue entregado por una persona distinta a la que tenía la posesión, por lo que en principio sería mero tenedor.

No obstante, después de que ingresó a este se reveló contra el verdadero poseedor, pues presentándose como propietaria del inmueble pidió en marzo de 2016 ante la empresa del servicio público de acueducto y alcantarillado, la legalización del servicio de agua, realizó mejoras en la cocina, ventanas, puertas, y habitaciones, y a partir del año 2017 lo arrendó percibiendo los cánones de arrendamiento mensualmente.

Además desde el 2016 inició con el pago del impuesto del lote identificado con matrícula inmobiliaria número 314-46057 sobre el que se construyó el apartamento 101, junto con los vecinos de los apartamentos 201 y 301, tal como se demuestra con los pagos efectuados por este concepto para los años 2016, 2017 y 2018, las declaraciones de dichos vecinos quienes para el incidente presentado por DIANA CRISTINA con respecto al apartamento 101, son testigos y sus declaraciones contestes y uniformes frente a esos eventos.

Tales actos, vistos de manera conjunta resultan calificables como verdaderos actos posesorios, los que sumados a que la incidentante desconoció dominio ajeno, pues ni siquiera continuó con el pago del saldo del precio, evidencian la interversión del título de mera tenedora al de poseedora. Por tanto, para el caso concreto [acá es preciso aclarar que son varios casos y cada uno debe estudiarse a partir de sus hechos relevantes probados] no se puede tener a DIANA CRISTINA SALGADO ARIZA como causahabiente del deudor hipotecario, y en ese orden, con relación al apartamento 101, sí procede el levantamiento del secuestro, pues para todos los efectos, se le considera como (i) tercero y (ii) poseedor, y su posesión no es susceptible del derecho de persecución que la hipoteca constituida sobre el inmueble en el que se levantó el edificio del cual hace parte el apartamento 101, le da al acreedor hipotecario demandante, pese a que la hipoteca se entiende también respecto de las anexidades y mejoras construidas sobre el inmueble hipotecado.

Frente a Johana Lizeth Celis Hernández que: (i) La negociación inicial del apartamento se hizo con posterioridad a la hipoteca, pues la escritura pública en la que se protocolizó dicho gravamen se suscribió el 12 de junio de 2013 y el negocio inicial, denominado “contrato de compra-venta … órdenes de compra N° 05” se suscribió el 04 de octubre de 2013.

(ii) Para cuando se firmó la orden de compra, el inmueble sobre el que se construiría el apartamento 302, identificado con matrícula inmobiliaria número 314-46057, figuraba como de propiedad de CESAR AUGUSTO SIERRA, más no de la constructora KRISOL. (iii) Al proceso se trajo prueba de la promesa de compraventa que se suscribió el 10 de octubre de 2014, pero en esta no se pactó expresamente la entrega de la posesión al momento de la entrega del apartamento 102.

(iv) La señora JOHANA LIZETH CELIS HERNÁNDEZ ingresó al inmueble el 18 de noviembre de 2015 por la entrega material del mismo que realizó en su favor, el señor CESAR AUGUSTO SIERRA en calidad de representante legal de la CONSTRUCTORA KRISOL. En el negocio inicial, ni en la promesa de compraventa, se consignó expresamente sobre la entrega de la posesión en favor de la señora CELIS HERNÁNDEZ a partir del acto de entrega del apartamento, incluso en ambos documentos se consignó que el comprador no podría por ningún motivo “tomar posesión del apartamento” sin haber recibido formalmente la posesión “por parte de la constructora”.

Es decir, que en ese acto se pactó que con la entrega del apartamento se entregaba -valga la redundancia- la mera tenencia, más no la posesión, lo que es entendible si en cuenta se tiene que, para ese momento, la CONSTRUCTORA KRISOL, no era la titular del derecho real de dominio, y no hay prueba de que tuviera la posesión del citado inmueble.

(v) La entrega del apartamento se dio por parte de la CONSTRUCTORA KRISOL, quien para el día 18 de noviembre de 2015 no tenía la posesión del lote sobre el que se construyó el edificio, o por lo menos no hay prueba de ello, y el titular del derecho real de dominio para ese entonces era el señor CESAR AUGUSTO SIERRA, quien para el acto de la entrega del apartamento no actuó en nombre propio sino como representante legal de la mencionada constructora.

(vi) La transferencia del dominio no se concretó, pues, aunque se realizaron pagos, estos dejaron de efectuarse, y el último pago del que hay prueba es el del 15 de noviembre de 2014, es decir, que luego de la entrega no se hizo pago del saldo. Lo anterior se dio según lo manifestado por la incidentante, porque perdió el contacto con el señor CESAR AUGUSTO SIERRA.

(vii) La señora JOHANA LIZETH CELIS HERNÁNDEZ, le hizo mejoras al inmueble tales como: · Instalación de medidores y legalización del servicio de agua. Dicho trámite lo presentaron en marzo de 2016 ante la empresa PIEDECUESTANA DE SERVICIOS, el 25 de febrero de 2016 la señora JOHANA LIZETH compró el medidor de agua. · Instalación y legalización del servicio de gas, conforme a contrato de obra del 31 de agosto de 2017. · Instalación de ventanas conforme a la cuenta de cobro del 05 de noviembre de 2015 · Pintura del apartamento conforme a la cuenta de cobro del 10 de diciembre de 2015 y 31 de diciembre de 2016 y 28 de noviembre de 2017. · Arrecho brecha piso conforme a la cuenta de cobro del 17 de enero de 2017 · Arreglo de baño conforme a la cuenta de cobro del 16 de septiembre de 2016 Igualmente realizó el pago de impuestos en los años 2016, 2017 y 2018, lo cual concuerda con lo manifestado por la señora DIANA PAOLA PINZON HERRERA y el señor OMAR MAURICIO SANTANA RÍOS.

Entonces en este orden de ideas, se concluye que la posesión que sobre el apartamento 102 ejercía la señora JOHANA LIZETH CELIS HERNÁNDEZ para el momento de la diligencia de secuestro, no deriva del deudor hipotecario, pues aunque ella así lo manifiesta en su declaración, esta confesión se infirma con la prueba documental, en tanto que esta da cuenta de que con la entrega del apartamento en dicha fecha, solo se le entregó la mera tenencia, pues como lo consideró la Corte Suprema de Justicia en la sentencia citada up supra, para que se transfiera la posesión debe haberse pactado expresamente en la promesa de compraventa, lo cual no se hizo en este caso, y el bien le fue entregado por una persona distinta a la que tenía la posesión, por lo que en principio sería mero tenedor.

No obstante, después de que ingresó a este se reveló contra el verdadero poseedor, pues presentándose como propietaria del inmueble pidió en marzo de 2016 ante la empresa del servicio público de acueducto y alcantarillado, la legalización del servicio de agua, realizó mejoras en, ventanas, baño, pisos y pintura. Además desde el 2016 inició con el pago del impuesto del lote identificado con matrícula inmobiliaria número 314-46057 sobre el que se construyó el apartamento 102, junto con los vecinos de los apartamentos 202 y 302, tal como se demuestra con los pagos efectuados por este concepto para los años 2016, 2017 y 2018, las declaraciones de dichos vecinos quienes para el incidente presentado por JOHANA LIZETH con respecto al apartamento 102, son testigos y sus declaraciones contestes y uniformes frente a esos eventos.

Tales actos, vistos de manera conjunta resultan calificables como verdaderos actos posesorios, los que sumados a que la incidentante desconoció dominio ajeno, pues ni siquiera continuó con el pago del saldo del precio, evidencian la interversión del título de mera tenedora al de poseedora. Por tanto, para el caso concreto [acá es preciso aclarar que son varios casos y cada uno debe estudiarse a partir de sus hechos relevantes probados] no se puede tener a JOHANA LIZETH CELIS HERNÁNDEZ como causahabiente del deudor hipotecario, y en ese orden, con relación al apartamento 102, sí procede el levantamiento del secuestro, pues para todos los efectos, se le considera como (i) tercero y (ii) poseedora, y su posesión no es susceptible del derecho de persecución que la hipoteca constituida sobre el inmueble en el que se levantó el edificio del cual hace parte el apartamento 102, le da al acreedor hipotecario demandante, pese a que la hipoteca se entiende también respecto de las anexidades y mejoras construidas sobre el inmueble hipotecado.

En relación con Adriana Rocío Velandia Pineda y Omar Lozada Pico, explicó que: (i) La negociación inicial del apartamento se hizo con posterioridad a la hipoteca, pues la escritura pública en la que se protocolizó dicho gravamen se suscribió el 12 de junio de 2013 y el negocio inicial, denominado “contrato de compra-venta … órdenes de compra N° 05” se suscribió el 04 de octubre de 2013.

(ii) Para cuando se firmó la orden de compra, el inmueble sobre el que se construiría el apartamento 302, identificado con matrícula inmobiliaria número 314-46057, figuraba como de propiedad de CESAR AUGUSTO SIERRA, más no de la constructora KRISOL. (iii) Al proceso se trajo prueba de la promesa de compraventa que se suscribió el 06 de octubre de 2014, pero en esta no se pactó expresamente la entrega de la posesión al momento de la entrega del apartamento 201.

(iv) Los señores ADRIANA ROCIO VELANDIA PINEDA y OMAR LOZADA PICO ingresaron al inmueble 12 de junio de 2015 por la entrega material del mismo que realizó en su favor, el señor CESAR AUGUSTO SIERRA en calidad de representante legal de la CONSTRUCTORA KRISOL. En el negocio inicial, ni en la promesa de compraventa, se consignó expresamente sobre la entrega de la posesión en favor de los señores ADRIANA ROCIO VELANDIA PINEDA y OMAR LOZADA PICO a partir del acto de entrega del apartamento, incluso en ambos documentos se consignó que el comprador no podría por ningún motivo “tomar posesión del apartamento” sin haber recibido formalmente la posesión “por parte de la constructora” Es decir, que en ese acto se pactó que con la entrega del apartamento se entregaba -valga la redundancia- la mera tenencia, más no la posesión, lo que es entendible si en cuenta se tiene que, para ese momento, la CONSTRUCTORA KRISOL, no era la titular del derecho real de dominio, y no hay prueba de que tuviera la posesión del citado inmueble.

(v) La entrega del apartamento se dio por parte de la CONSTRUCTORA KRISOL, quien para el día 12 de junio de 2015 no tenía la posesión del lote sobre el que se construyó el edificio, o por lo menos no hay prueba de ello, y el titular del derecho real de dominio para ese entonces era el señor CESAR AUGUSTO SIERRA, quien para el acto de la entrega del apartamento no actuó en nombre propio sino como representante legal de la mencionada constructora.

(vi) La transferencia del dominio no se concretó, pues, aunque se realizaron pagos, estos dejaron de efectuarse, y el último pago del que hay prueba es el del 14 de julio de 2015, es decir, que luego de la entrega solo se hizo un pago en el mes siguiente pero luego no continuaron haciéndolo. Lo anterior se dio según lo manifestado por el incidentante OMAR LOZADA PICO, porque perdió el contacto con el señor CESAR AUGUSTO SIERRA.

(vii) Los señores ADRIANA ROCIO VELANDIA PINEDA y OMAR LOZADA PICO, le hicieron mejoras al inmueble tales como: · Instalación de medidores y legalización del servicio de agua. Dicho trámite lo presentaron en marzo de 2016 ante la empresa PIEDECUESTANA DE SERVICIOS. · Arreglo cocina, instalación de mueble gabinete+ poceta con mesón en acero inoxidable conforme a la factura del 20 de agosto de 2017. · Arreglo de baños, instalación de divisiones e instalación de venta pequeña. · Instalación de puertas y ventanas, conforme a la factura del 30 de junio de 2015. · Instalación de rejas conforme a la cuenta de cobro del 17 de diciembre de 2015.

Igualmente realizó el pago de impuestos en los años 2016, 2017 y 2018, lo cual concuerda con lo manifestado por la señora SLENDY BOHORQUEZ y la señora DIANA CAROLINA SALGADO. A partir del 27 de julio de 2017 suscribieron contrato de arrendamiento con el señor HUGO ALFONSO ORTIZ, por un canon de arrendamiento de $450.000. Entonces en este orden de ideas, se concluye que la posesión que sobre el apartamento 201 ejercían ADRIANA ROCIO VELANDIA PINEDA y OMAR LOZADA PICO para el momento de la diligencia de secuestro, no deriva del deudor hipotecario, pues aunque OMAR LOZADA PICO así lo manifiesta en su declaración, esta confesión se infirma con la prueba documental, en tanto que esta da cuenta de que con la entrega del apartamento en dicha fecha, solo se le entregó la mera tenencia, pues como lo consideró la Corte Suprema de Justicia en la sentencia citada up supra, para que se transfiera la posesión debe haberse pactado expresamente en la promesa de compraventa, lo cual no se hizo en este caso, y el bien les fue entregado por una persona distinta a la que tenía la posesión, por lo que en principio sería mero tenedor.

No obstante, después de que ingresaron a este se revelaron contra el verdadero poseedor, pues presentándose como propietarios del inmueble pidieron en marzo de 2016 ante la empresa del servicio público de acueducto y alcantarillado, la legalización del servicio de agua, realizaron mejoras en la cocina, ventanas, puertas, y baños, y a partir del año 2017 lo arrendaron percibiendo los cánones de arrendamiento mensualmente.

Además desde el 2016 iniciaron con el pago del impuesto del lote identificado con matrícula inmobiliaria número 314-46058 sobre el que se construyó el apartamento 201, junto con los vecinos de los apartamentos 101 y 301, tal como se demuestra con los pagos efectuados por este concepto para los años 2016, 2017 y 2018, las declaraciones de dichos vecinos quienes para el incidente presentado por ADRIANA ROCIO VELANDIA PINEDA y OMAR LOZADA PICO con respecto al apartamento 201, son testigos y sus declaraciones contestes y uniformes frente a esos eventos.

Tales actos, vistos de manera conjunta resultan calificables como verdaderos actos posesorios, los que sumados a que la incidentante desconoció dominio ajeno, pues ni siquiera continuó con el pago del saldo del precio, evidencian la interversión del título de mera tenedora al de poseedora. Por tanto, para el caso concreto [acá es preciso aclarar que son varios casos y cada uno debe estudiarse a partir de sus hechos relevantes probados] no se puede tener a ADRIANA ROCIO VELANDIA PINEDA y OMAR LOZADA PICO como causahabientes del deudor hipotecario, y en ese orden, con relación al apartamento 201, sí procede el levantamiento del secuestro, pues para todos los efectos, se le considera como (i) terceros y (ii) poseedores, y su posesión no es susceptible del derecho de persecución que la hipoteca constituida sobre el inmueble en el que se levantó el edificio del cual hace parte el apartamento 201, le da al acreedor hipotecario demandante, pese a que la hipoteca se entiende también respecto de las anexidades y mejoras construidas sobre el inmueble hipotecado.

Respecto a Omar Mauricio Santana Ríos, precisó que: (i) La negociación inicial del apartamento se hizo con posterioridad a la hipoteca, pues la escritura pública en la que se protocolizó dicho gravamen se suscribió el 12 de junio de 2013 y el negocio inicial, denominado “contrato de compra-venta … órdenes de compra N° 08” se suscribió el 05 de mayo de 2015.

(ii) Para cuando se firmó la orden de compra, el inmueble sobre el que se construiría el apartamento 202, identificado con matrícula inmobiliaria número 314-46057, figuraba como de propiedad de CESAR AUGUSTO SIERRA, más no de la constructora KRISOL. (iii) Al proceso no se trajo prueba de la promesa de compraventa a que hizo alusión el señor OMAR MAURICIO SANTANA RÍOS, que se suscribió el 05 de mayo de 2015, pues solo obra el documento inicial antes referido como “contrato de compra-venta … órdenes de compra N° 08”.

(iv) El señor OMAR MAURICIO SANTANA RÍOS ingresó al inmueble el 10 de junio de 2015 por la entrega material del mismo que realizó en su favor, el señor CESAR AUGUSTO SIERRA en calidad de representante legal de la CONSTRUCTORA KRISOL. En el negocio inicial, no se consignó expresamente sobre la entrega de la posesión en favor del señor OMAR MAURICIO SANTANA RÍOS a partir del acto de entrega del apartamento, incluso en dicho documento privado se consignó que el comprador no podría por ningún motivo “tomar posesión del apartamento” sin haber recibido formalmente la posesión “por parte de la constructora”.

Es decir, que en ese acto se pactó que con la entrega del apartamento se entregaba -valga la redundancia- la mera tenencia, más no la posesión, lo que es entendible si en cuenta se tiene que, para ese momento, la CONSTRUCTORA KRISOL, no era la titular del derecho real de dominio, y no hay prueba de que tuviera la posesión del citado inmueble.

(v) Si bien en el acta de entrega se consignó que “para hacer entrega formal del apartamento 202 procediendo a finalizar la entrega y posesión de dicho inmueble a su legítimo dueño”, lo cierto es que la entrega del apartamento se dio por parte de la CONSTRUCTORA KRISOL, quien para el día 10 de junio de 2015 no tenía la posesión del lote sobre el que se construyó el edificio, o por lo menos no hay prueba de ello, y el titular del derecho real de dominio para ese entonces era el señor CESAR AUGUSTO SIERRA, quien para el acto de la entrega del apartamento no actuó en nombre propio sino como representante legal de la mencionada constructora.

(vi) La transferencia del dominio no se concretó, pues, aunque se realizaron pagos, estos dejaron de efectuarse, y el último pago del que hay prueba es el del 11 de septiembre de 2015, es decir, que luego de la entrega no se hizo pago del saldo. Lo anterior se dio según lo manifestado por el opositor, porque perdió el contacto con el señor CESAR AUGUSTO SIERRA.

(vii) El señor OMAR MAURICIO SANTANA RÍOS, le hizo mejoras al inmueble tales como: · Instalación de ventana, adquirida el 17/09/2015 · Pintura del apartamento conforme a la factura del 12/10/2016 · Instalación de medidores y legalización del servicio de agua. Dicho trámite lo presentaron en marzo de 2016 ante la empresa PIEDECUESTANA DE SERVICIOS, el 25 de febrero de 2016 el señor OMAR MAURICIO compró el medidor de agua. · Instalación y legalización del servicio de gas, conforme a contrato de obra del 30 de agosto de 2017.

Igualmente realizó el pago de impuestos en los años 2016, 2017 y 2018, lo cual concuerda con lo manifestado por las señoras JOHANA LIZETH CELIS, y DIANA PAOLA PINZÓN HERRERA. Entonces en este orden de ideas, se concluye que la posesión que sobre el apartamento 202 ejercía el señor OMAR MAURICIO SANTANA RÍOS para el momento de la diligencia de secuestro, no deriva del deudor hipotecario, pues aunque él así lo manifiesta en su declaración, esta confesión se infirma con la prueba documental, en tanto que esta da cuenta de que con la entrega del apartamento en dicha fecha, solo se le entregó la mera tenencia, pues como lo consideró la Corte Suprema de Justicia en la sentencia citada up supra, para que se transfiera la posesión debe haberse pactado expresamente en la promesa de compraventa, lo cual no se hizo en este caso, y el bien le fue entregado por una persona distinta a la que tenía la posesión, por lo que en principio sería mero tenedor.

No obstante, después de que ingresó a este se reveló contra el verdadero poseedor, pues empezó a construir mejoras en el inmueble para hacerlo habitable tal como obra en las pruebas que datan de 2015 en adelante, presentándose como propietario del inmueble pidió en marzo de 2016 ante la empresa del servicio público de acueducto y alcantarillado, la legalización del servicio de agua, y en los años 2015 a 2017 hizo mejoras y mantenimiento al apartamento, e instaló el servicio de gas.

Además desde el 2016 inició con el pago del impuesto del lote identificado con matrícula inmobiliaria número 314-46057 sobre el que se construyó el apartamento 202, junto con los vecinos de los apartamentos 102 y 302, tal como se demuestra con los pagos efectuados por este concepto para los años 2016, 2017 y 2018, las declaraciones de dichos vecinos quienes para el incidente presentado por OMAR MAURICIO con respecto al apartamento 202, son testigos y sus declaraciones contestes y uniformes frente a esos eventos.

Tales actos, vistos de manera conjunta resultan calificables como verdaderos actos posesorios, los que sumados a que el incidentante desconoció dominio ajeno, pues ni siquiera continuó con el pago del saldo del precio, evidencian la interversión del título de mero tenedor al de poseedor. Por tanto, para el caso concreto [acá es preciso aclarar que son varios casos y cada uno debe estudiarse a partir de sus hechos relevantes probados] no se puede tener a OMAR MAURICIO SANTANA RÍOS como causahabiente del deudor hipotecario, y en ese orden, con relación al apartamento 202, sí procede el levantamiento del secuestro, pues para todos los efectos, se le considera como (i) tercero y (ii) poseedor, y su posesión no es susceptible del derecho de persecución que la hipoteca constituida sobre el inmueble en el que se levantó el edificio del cual hace parte el apartamento 202, le da al acreedor hipotecario demandante, pese a que la hipoteca se entiende también respecto de las anexidades y mejoras construidas sobre el inmueble hipotecado.

Frente a Eslendy Bohórque Díaz, señaló que: (i) La negociación inicial del apartamento se hizo antes de la hipoteca, pues la escritura pública en la que se protocolizó dicho gravamen se suscribió el 5 de marzo de 2014 y se registró el 7 del mismo mes y año, mientras que el negocio inicial, denominado “contrato de compra-venta … órdenes de compra N° 01” se suscribió el 16 de julio de 2013.

(ii) Para cuando se firmó la orden de compra, el inmueble sobre el que se construiría el apartamento 301, identificado con matrícula inmobiliaria número 314-46058, figuraba como de propiedad de HG CONSTRUCTORA S.A., es decir, que, para ese momento, ni el señor CESAR AUGUSTO SIERRA ni la constructora KRISOL, eran titulares del derecho real de dominio del citado bien.

(iii) Al proceso no se trajo prueba de la promesa de compraventa a que hizo alusión la señora ESLENDY BOHORQUEZ DIAZ, que se suscribió el 16 de julio de 2013, y tampoco a la que hizo alusión el documento denominado otro sí, que se suscribió el “18 de junio de 2014”, pues solo obra el documento inicial antes referido como “contrato de compra-venta … órdenes de compra N° 01 y la orden de compra”.

(iv) La señora BOHÓRQUEZ DIAZ ingresó al inmueble el 14 de diciembre de 2014 por la entrega material del mismo que realizó en su favor, el señor CESAR AUGUSTO SIERRA en calidad de representante legal de la CONSTRUCTORA KRISOL. En el negocio inicial, y en las condiciones de la orden de compra, no se consignó expresamente sobre la entrega de la posesión en favor de la señora ESLENDY BOHÓRQUEZ DÍAZ a partir del acto de entrega del apartamento, incluso en las condiciones de la orden de compra se consignó que el pago del precio no dependía de la entrega del bien, y que una vez entregado este, todos los gastos generados por la “tenencia del bien” eran de cargo de la señora BOHORQUEZ DÍAZ.

Es decir, que en ese acto se pactó que con la entrega del apartamento se entregaba -valga la redundancia- la mera tenencia, más no la posesión, lo que incluso es entendible si en cuenta se tiene que, para ese momento, 16 de julio de 2013, el señor CESAR A SIERRA y/o la CONSTRUCTORA KRISOL, no eran los titulares del derecho real de dominio, y no hay prueba de que tuvieran la posesión del citado inmueble antes de que lo adquirieran por compra hecha a HG CONSTRUCTORA S.A. (v) Si bien en el acta de entrega se consignó que “para hacer entrega formal del apartamento 301 procediendo a finalizar la entrega y posesión de dicho inmueble a su legítima dueña”, lo cierto es que la entrega del apartamento se dio por parte de la CONSTRUCTORA KRISOL, quien para el día 14 de diciembre de 2014 no tenía la posesión del lote sobre el que se construyó el edificio, o por lo menos no hay prueba de ello, y el titular del derecho real de dominio para ese entonces era el señor CESAR AUGUSTO SIERRA, quien para el acto de la entrega del apartamento no actuó en nombre propio sino como representante legal de la mencionada constructora.

(vi) La transferencia del dominio no se concretó, pues, aunque se realizaron pagos, estos dejaron de efectuarse en diciembre de 2014, es decir, que luego de la entrega no se continuó con el pago del saldo. Lo anterior se dio según lo manifestado por la opositora, porque el señor CESAR SIERRA, luego de la entrega no volvió y perdieron el contacto con él. (vii) La señora ESLENDY BOHÓRQUEZ DIAZ, una vez ingresó al apartamento, empezó a hacerle mejoras tales como: · Mejoras en la cocina y habitaciones, tal como lo certificó el 14 de enero de 2015, el señor LUIS FERNANDO ROJAS CARRILLO, al decir que la señora ESLENDY BOHORQUEZ “como propietaria del apartamento 301”, realizó mejoras de carpintería al apartamento 301, que describió así: “1.

Compra de horno a gas marca challenger Ref. 2560-38.04. 2. Compra de campana challenger Ref. 4500. 3.Compra de cubierta marca challenger en acero cuatro puestos Ref. 6960. 4. Compra de lavaplatos de medidas 0.56 x 0.43 marca socoda. 5. Una alacena totalmente terminada de dos puertas. 6. Sección de cocina terminada en forma de ele, con sus respectivos gabinetes y la piedra de mesón. 7.

Platillero en acero inoxidable. 8. Dos armarios dobles con sus respectivas divisiones de ropa y cajones para las habitaciones. · Instalación de medidores y legalización del servicio de agua. Dicho trámite lo presentaron en marzo de 2016 ante la empresa PIEDECUESTANA DE SERVICIOS, el 24 de febrero la señora ESLENDY compró el medidor de agua. · El 11 de abril de 2016 se instaló puerta principal apartamento. · Pintura del apartamento conforme a la factura del 12 de octubre de 2016. · Pago de impuestos en los años 2016, 2017 y 2018, lo cual concuerda con lo manifestado por la opositora y los señores DIANA CRISTINA SALGADO y OMAR LOZADA.

Entonces en este orden de ideas, se concluye que la posesión que sobre el apartamento 301 ejercía la señora ESLENDY BOHÓRQUEZ DIAZ para el momento de la diligencia de secuestro, no deriva del deudor hipotecario, pues aunque ella así lo manifiesta en su declaración, al decir que “desde el 14 de diciembre de 2014 el señor CESAR SIERRA le entregó la posesión del apartamento 301, y desde ese entonces la ha ejercido”, esta confesión se infirma con la prueba documental, en tanto que esta da cuenta de que con la entrega del apartamento en dicha fecha, solo se le entregó la mera tenencia, pues como lo consideró la Corte Suprema de Justicia en la sentencia citada up supra, para que se transfiera la posesión debe haberse pactado expresamente en la promesa de compraventa, lo cual no se hizo en este caso, y el bien le fue entregado por una persona distinta a la que tenía la posesión, por lo que en principio ella sería mera tenedora.

No obstante, después de que ingresó al apartamento se reveló contra el verdadero poseedor, empezó a construir mejoras en el inmueble para hacerlo habitable tal como lo certificó el contratista en el año 2015, presentándose como propietaria del inmueble pidió en el año 2016 ante la empresa del servicio público de acueducto y alcantarillado, la legalización del servicio de agua, y en el mismo año hizo mantenimiento al apartamento, e inició con el pago del impuesto del lote identificado con matrícula inmobiliaria número 314-46058 sobre el que se construyó el apartamento 301, junto con los vecinos de los apartamentos 101 y 201, tal como se demuestra con los pagos efectuados por este concepto y las declaraciones de dichos vecinos quienes para la oposición realizada por la señora ESLENDY BOHORQUEZ DIAZ con respecto al apartamento 301, son testigos y sus declaraciones contestes y uniformes frente a esos eventos.

Por tanto, para el caso concreto [acá es preciso aclarar que son varios casos y cada uno debe estudiarse a partir de sus hechos relevantes probados] no se puede tener a ESLENDY BOHORQUEZ DIAZ como causahabiente del deudor hipotecario, y en ese orden, con relación al apartamento 301, sí procede el levantamiento del secuestro, pues para todos los efectos, se le considera como (i) tercera y (ii) poseedora, y su posesión no es susceptible del derecho de persecución que la hipoteca constituida sobre el inmueble en el que se levantó el edificio del cual hace parte el apartamento 301, le da al acreedor hipotecario demandante, pese a que la hipoteca se entiende también respecto de las anexidades y mejoras construidas sobre el inmueble hipotecado.

Y finalmente, en lo que tiene que ver con Diana Paola Pinzón Herrera, refirió que: (i) La negociación inicial del apartamento se hizo con posterioridad a la hipoteca, pues la escritura pública en la que se protocolizó dicho gravamen se suscribió el 12 de junio de 2013 y el negocio inicial, denominado “contrato de compra-venta … órdenes de compra N° 05” se suscribió el 04 de octubre de 2013.

(ii) Para cuando se firmó la orden de compra, el inmueble sobre el que se construiría el apartamento 302, identificado con matrícula inmobiliaria número 314-46057, figuraba como de propiedad de CESAR AUGUSTO SIERRA, más no de la constructora KRISOL. (iii) Al proceso no se trajo prueba de la promesa de compraventa a que hizo alusión la señora DIANA PAOLA PINZÓN HERRERA, que se suscribió el 04 de octubre de 2013, pues solo obra el documento inicial antes referido como “contrato de compra-venta … órdenes de compra N° 05 y la orden de compra”.

(iv) La señora DIANA PAOLA PINZÓN HERRERA, manifestó en el escrito de incidente a través de su apoderado judicial que el “promitente vendedor” le hizo entrega del apartamento el 01 de marzo de 2016, y en su interrogatorio de parte declaró que ingresó al inmueble el 10 de marzo de 2016 por la entrega material que de dicho apartamento le hiciera el señor CESAR AUGUSTO SIERRA.

Si bien al trámite no se aportó un acta de entrega, lo cierto es que su dicho concuerda con lo manifestado por los señores OMAR MAURICIO SANTANA, y JOHANA LIZETH CELIS al decir que desde el año 2016 pagan los impuestos del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria número 314-46057, junto con la señora DIANA PAOLA PINZÓN HERRERA, a quien reconocieron como la poseedora del apartamento 302.

(v) En el negocio inicial no se consignó expresamente sobre la entrega de la posesión en favor de la señora DIANA PAOLA PINZÓN HERRERA a partir del acto de entrega del apartamento, incluso en dicho documento privado se consignó que el comprador no podría por ningún motivo “tomar posesión del apartamento” sin haber recibido formalmente la posesión “por parte de la constructora”.

Es decir, que en ese acto se pactó que con la entrega del apartamento se entregaba -valga la redundancia- la mera tenencia, más no la posesión. (vi) Al trámite no se aportó acta de entrega, y no hay prueba de que la misma se haya hecho por parte de la CONSTRUCTORA KRISOL, y la señora DIANA PAOLA PINZÓN HERRERA, manifestó expresamente que recibió el aludido apartamento de manos del señor CESAR AUGUSTO SIERRA, quien era el titular del derecho real de dominio para ese entonces, por lo que se entiende que este actúo en nombre propio y no como representante legal de la mencionada constructora.

(vii) La transferencia del dominio no se concretó, pues, aunque se realizaron pagos, estos dejaron de efectuarse, y el último pago del que hay prueba es el del 08 de abril de 2015, es decir, que luego de la entrega no se hizo pago del saldo. Lo anterior se dio según lo manifestado por la opositora, porque perdieron el contacto con el señor CESAR AUGUSTO SIERRA.

(viii) La señora DIANA PAOLA PINZÓN HERRERA, empezó a hacerle mejoras al inmueble tales como: · Instalación de divisiones en los baños adquiridas el 03/03/2016. · Instalación de ventana, adquirida el 03/03/2016. · Impermeabilización de placa según copia de la cuenta de cobro por este concepto suscrita por Jhon Jairo Estévez Ruiz, el 12 de febrero de 2016. · Construcción y remodelación de la cocina (mesón y enchape), según la cuenta de cobro por este concepto suscrita por Jhon Jairo Estévez Ruiz, el 12 de febrero de 2016. · Restauración del enchape del baño, la cuenta de cobro por este concepto suscrita por Jhon Jairo Estévez Ruiz, el 15 de marzo de 2017. · Construcción ramada en terraza, según copia de la cuenta de cobro por este concepto suscrita por Jhon Jairo Estévez Ruiz, el 02 de octubre de 2018. · Instalación de medidores y legalización del servicio de agua.

Dicho trámite lo presentaron en marzo de 2016 ante la empresa PIEDECUESTANA DE SERVICIOS, el 25 de febrero la señora DIANA PAOLA compró el medidor de agua. · Pago de impuestos en los años 2016, 2017 y 2018, lo cual concuerda con lo manifestado por los señores OMAR MAURICIO SANTANA y JOHANA LIZETH CELIS. Entonces en este orden de ideas, se concluye que la posesión que sobre el apartamento 302 ejercía la señora DIANA PAOLA PINZÓN HERRERA para el momento de la diligencia de secuestro, no deriva del deudor hipotecario, pues aunque ella así lo manifiesta en su declaración, esta confesión se infirma con las pruebas legalmente recaudadas, en tanto que estas dan cuenta de que con la entrega del apartamento, solo se le entregó la mera tenencia, pues como lo consideró la Corte Suprema de Justicia en la sentencia citada up supra, para que se transfiera la posesión debe haberse pactado expresamente en la promesa de compraventa, lo cual no se hizo en este caso, y el bien le fue entregado por una persona distinta a la que tenía la posesión, pues si bien la incidentante manifestó que fue el señor CESAR AUGUSTO SIERRA quien le hizo entrega del apartamento, del contexto de su dicho, del de los demás incidentantes, y del documento del negocio inicial, es claro que ingresó por el proyecto de construcción que ofrecía la Constructora Krisol y el señor CESAR AUGUSTO SIERRA fungía como su representante legal.

Además, que en este documento se hizo referencia a que la constructora se haría por parte de la mencionada constructora. Por tanto, en principio, la señora DIANA PAOLA PINZÓN HERRERA, sería mera tenedora. No obstante, después de que ingresó a este se reveló contra el verdadero poseedor, pues empezó a construir mejoras en el inmueble para hacerlo habitable tal como lo certificó el contratista en el año 2016, y 2018, presentándose como propietaria del inmueble pidió en marzo de 2016 ante la empresa del servicio público de acueducto y alcantarillado, la legalización del servicio de agua, y en el mismo año hizo mejoras al apartamento en los baños, cocina y placa, y en el 2018 hizo una construcción en la terraza.

Además desde el 2016 inició con el pago del impuesto del lote identificado con matrícula inmobiliaria número 314-46057 sobre el que se construyó el apartamento 302, junto con los vecinos de los apartamentos 102 y 202, tal como se demuestra con los pagos efectuados por este concepto para los años 2016, 2017 y 2018, las declaraciones de dichos vecinos quienes para el incidente presentado por DIANA PAOLA PINZÓN HERRERA con respecto al apartamento 302, son testigos y sus declaraciones contestes y uniformes frente a esos eventos.

Tales actos, vistos de manera conjunta resultan calificables como verdaderos actos posesorios, los que sumados a que la incidentante desconoció dominio ajeno, pues ni siquiera continuó con el pago del saldo del precio, evidencian la interversión del título de mera tenedora al de poseedora. Por tanto, para el caso concreto [acá es preciso aclarar que son varios casos y cada uno debe estudiarse a partir de sus hechos relevantes probados] no se puede tener a DIANA PAOLA PINZÓN HERRERA como causahabiente del deudor hipotecario, y en ese orden, con relación al apartamento 302, sí procede el levantamiento del secuestro, pues para todos los efectos, se le considera como (i) tercera y (ii) poseedora, y su posesión no es susceptible del derecho de persecución que la hipoteca constituida sobre el inmueble en el que se levantó el edificio del cual hace parte el apartamento 302, le da al acreedor hipotecario demandante, pese a que la hipoteca se entiende también respecto de las anexidades y mejoras construidas sobre el inmueble hipotecado. 4.1.14.

El 14 de agosto de 2024, la sociedad tutelante solicitó la renovación de las medidas cautelares, pues conforme al artículo 64 de la Ley 1579 de 2012 la inscripción de las cautelas tiene una vigencia de 10 años, los cuales estaban próximos a cumplirse[footnoteRef:23]. El 20 de septiembre de 2024 el despacho ordenó « la RENOVACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN de la medida de embargo que pesa sobre los bienes inmuebles identificados con M.I. No. 314-46057 y No. 314-46058 de la ORIP de Piedecuesta (S), de propiedad del demandado CÉSAR AUGUSTO SIERRA ORDÓÑEZ por el término de cinco (5) años adicionales, prorrogables por igual periodo hasta dos veces », conforme a la norma en cita[footnoteRef:24].

Decisión que no fue susceptible de recurso. [23: Archivo «065Memorial.PDF».] [24: Archivo «067AutoDecretaMedidasCautelares.PDF».] 4.1.15. El 30 de septiembre de 2024, Eslendy Bohórquez Díaz, como « poseedora del inmueble identificado como apartamento 301, el cual hace parte del predio de mayor extensión identificado con matrícula inmobiliaria #314-46058 », pidió la declaratoria de insubsistencia del embargo, pues la parte ejecutante no cumplió con la carga que dispone el numeral 3° del artículo 596 del Código General del Proceso[footnoteRef:25].

Lo propio, también lo peticionaron Diana Paola Pinzón Herrera[footnoteRef:26],Omar Mauricio Santana[footnoteRef:27], Diana Cristina Salgado Ariza[footnoteRef:28], Johana Lizeth Celis Hernández[footnoteRef:29] y Adriana Rocío Velandia Pineda y Omar Lozada Pico Medina[footnoteRef:30]. [25: Archivo «069Memorial.PDF».] [26: Archivo «025Memorial.PDF», de «C03OposicionSecuestroDianaPaolaPinzón»] [27: Archivo «025Memorial.PDF», de «C04OposicionSecuestroOmarMauricioSantana»] [28: Archivo «023Memorial.PDF», de «C05OposicionSecuestroDianaCristinaSalgado» ] [29: Archivo «033Memorial.PDF» de «C06OposicionSecuestroJohanaLizethCelis»] [30: Archivo «038Memorial.PDF» de «C07OposicionSecuestroAdrianaRVelandiaYOmarLozada».] 4.1.16.

El 2 de octubre de 2024 la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos inscribió la renovación de las cautelas[footnoteRef:31]. [31: Archivo «072Memorial.PDF».] 4.1.17. El 12 de noviembre de 2024 el estrado judicial, en autos separados, negó las solicitudes elevadas por los terceros opositores, encaminadas a la insubsistencia de los embargos, pues, de un lado, consideró que aquellos no contaban con legitimación procesal para ello, en la medida en que su calidad se limitaba al trámite de la oposición y no a intervenir ni discutir actos de disposición del bien; y, por otra parte, porque el ejecutante, con la solicitud de renovación de las medidas de embargo, manifestó su interés de continuar con dichas cautelas.

Decisiones recurridas en reposición y, en subsidio apelación por opositores, argumentando, en síntesis, que lo deprecado obedece al deber del juez de aplicar las consecuencias jurídicas del silencio del ejecutante en insistir en perseguir los derechos que tenga el demandado sobre los bienes, al prosperar las oposiciones al secuestro. 4.1.18.

El 18 de marzo de 2025 el Juzgado mantuvo las decisiones referidas anteriormente, al tiempo que, concedió las apelaciones subsidiarias. 4.1.19. El 18 y 25 de junio de 2025 el Tribunal, en sede apelación, confirmó, con algunas modificaciones los autos recurridos, en el sentido de negar el levantamiento del embargo de los inmuebles con folios inmobiliarios Nros. 314-46058 y 314-46057 y disponer que frente a los apartamentos 101, 102, 201, 202, 301 y 302 solo se persiguen los derechos que el demandado tenga en esta fracción sobre la que se declararon las posesiones y se levantó el secuestro, precisando que para el avalúo y el eventual remate, debería descontarse el valor de cada apartamento sobre los que se levantó el secuestro y, ante un eventual remate, sería necesario hacer claridad sobre lo que corresponde a la parte secuestrada y embargada que no fue objeto de la posesión declarada, siéndole oponible al rematante las posesiones que ejercen sobre las unidades residenciales, frente al que solo se rematan los derechos que el demandado propietario pueda tener sobre estos, sin que la entrega del bien implique la de las unidades que tienen los poseedores.

En consideración a lo anterior, y tras citar el numeral 3° del artículo 596, así como el canon 468, ambos del Código General del Proceso, frente a la legitimación de los recurrentes para solicitar el levantamiento del embargo, explicó que: con base en lo previsto en el numeral 3° del artículo 596 del CGP, en concordancia con el artículo 468 ídem, se tiene en este caso que [los recurrentes] demostr [aron] en la oposición al secuestro, ser l [os] poseedor [es] de l [os] apartamento [s] [101, 102, 201, 202, 301 y 302] que hace [n] parte de l [os] inmueble [s] de mayor extensión identificado [s] con M.I [314-46057 y 314-46058], y en ese sentido se declaró fundada [s] su [s] oposici [ones] al secuestro, únicamente en cuanto a l [os] citado [s] apartamento [s], por lo que es claro que aún cuando no [son] parte del proceso sí le [s] asiste interés para que se disponga lo pertinente en cuanto a las consecuencias jurídicas que prevé la citada norma.

No es correcto el argumento del señor juez de primer grado en cuanto a que, al no ser parte en el proceso, no puede [n] elevar una petición en el sentido que lo hizo, pues no está discutiendo sobre aspectos que solo correspondan al proceso, sino sobre la aplicación de una norma que deriva precisamente de haberse accedido a su oposición como poseedor [es] y decretado el levantamiento del secuestro de una parte del bien, concretamente de l [os] apartamento [s] [101, 102, 201, 202, 301 y 302] que no tiene[n] una identificación jurídica distinta a la que identifica la totalidad del edificio.

Luego, sobre el levantamiento del secuestro tras declararse fundadas las oposiciones, en aplicación del numeral 3° del artículo 596 del Código General del Proceso, señaló que: …para la verificación de lo previsto en la citada norma, ni siquiera se requería de un pedimento de parte, porque no es un acto rogado, el juez, una vencido (sic) el término legal allí consagrado, debe pronunciarse sobre las consecuencias contempladas en la norma, y aplicarlas según el actuar de la parte demandante, por lo que independientemente de que l [os] poseedor [es] hubiese [n] o no elevado tal pedimento, el funcionario judicial debía pronunciarse sobre la subsistencia o no de la medida de embargo.

Posteriormente, relató, frente al fondo del asunto, esto es, la insubsistencia del embargo, que: mediante auto del 22 de julio de 2024, se confirmó la providencia favorable a l [os] opositor [es] y el levantamiento del secuestro, que se insiste solo recayó sobre [los] apartamento [s] [101, 102, 201, 202, 301 y 302] de l [os] inmueble [s] de mayor extensión identificado [s] con M.I. [314-46057 y 314-46058].

Ejecutoriado dicho proveído, se devolvió al juzgado de primer grado. El 14 de agosto de 2024, la parte demandante solicitó “se decrete la renovación de la inscripción de la medida de embargo sobre los inmuebles identificados con matrículas inmobiliarias Nos.314-46057 y 314-46058” con fundamento en lo establecido en el artículo 64 de la ley 1579 de 2012.

Por auto del 20 de septiembre de 2024, se accedió a tal pedimento ordenándose “la RENOVACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN de la medida embargo que pesa sobre los bienes inmuebles identificados con M.I. No. 314-46057 y No. 314-46058 de la ORIP de Piedecuesta (S), de propiedad del demandado CESAR AUGUSTO SIERRA ORDOÑEZ por el termino de cinco (05) años adicionales, prorrogables por igual periodo hasta dos veces, de que trata el artículo 64 de la Ley 1579 de 2012”.

Mediante auto del 23 de septiembre de 2024 se dispuso obedecer y cumplir lo resuelto por el superior en auto del 22 de julio de 2024. Este auto se notificó por estados del 24 de septiembre de 2024, cobrando ejecutoria el 27 del mismo mes y año. El 30 de septiembre de 2024, l [os] poseedor [es] … solicit [aron] se “declare insubsistente el embargo de marras, al tenor del numeral 3° del artículo 596 del C.G.P., como quiera que la parte ejecutante no cumplió con la carga señala (sic) en la mencionada disposición”.

En el orden de actos que se trae, el tribunal concluye que en efecto la parte demandante no dio cumplimiento a la carga contemplada en el numeral 3 del artículo 596 del CGP, que consistía expresamente en que dentro de los 3 días siguientes a la ejecutoria del auto que levantó el secuestro de una porción debidamente identificada como apartamento [s] [101, 102, 201, 202, 301 y 302] que hace [n] parte de la edificación construida en l [os] inmueble [s] identificado [s] con M.I. [314-46057 y 314-46058], expresara si perseguía los derechos que, sobre l [os] citado [s] apartamento [s], tenga el demandado, lo cual no hizo, pues la solicitud presentada 14 de agosto de 2024 se limitó a pedir la renovación de la inscripción del embargo sobre la totalidad del inmueble de mayor extensión, tanto el identificado con M.I 314-46058 como el identificado con M.I. 314-46057 a fin de que no se caducara el registro de esa medida cautelar en los correspondientes certificados de libertad y tradición conforme a lo preceptuado por el artículo 64 de la ley 1579 de 2012.

Con dicha expresión, solo puede entenderse que el querer de la parte demandante es que permanezca vigente el registro de la medida de embargo de los citados bienes, pero este no es el presupuesto de la regla contemplada en el numeral 3° del artículo 596 del CGP, pues la norma es clara en hacer alusión a la persecución de los derechos que el deudor pueda tener en la cosa sobre la que se levantó la medida cautelar de secuestro, siendo necesario que el acreedor haga sin lugar a equívocos una manifestación de voluntad en ese sentido.

La norma es meramente facultativa y no imperativa, pues bien puede ocurrir que el demandante no quiera perseguir esos derechos, caso en el cual procede el levantamiento del embargo. No obstante, no se establecen las consecuencias de la omisión en tratándose de un levantamiento parcial del secuestro, el legislador solo contempló el evento del levantamiento total de secuestro, dejando de lado la situación de hecho que se presentó en este proceso.

En ese orden, manifestó que: Y es que este es un caso muy particular porque (i) la oposición al secuestro y el levantamiento de dicha medida cautelar recayó sobre una unidad perteneciente a un edificio que no está sometido a propiedad horizontal y por ende aunque es una cosa singular, determinada y determinable, no está jurídicamente identificada de forma independiente al terreno sobre el que se levantó la edificación a que adhiere, (ii) l [os] [recurrentes] … aleg [aron] y demostr [aron] la posesión sobre esa [s] fracci [ones] identificada [s] como apartamento [s] [101, 102, 201, 202, 301 y 302] y nada se dijo sobre la posesión de las áreas que podrían denominarse como comunes, (se resalta) (iii) el secuestro decretado sobre l [os] inmueble [s] identificado [s] con M.I [314-46057 y 314-46058], se afectó parcialmente, únicamente sobre las fracciones sobre las que se estableció el ejercicio de la posesión por terceros no causahabientes del deudor hipotecario, por lo que continuó vigente para lo que no fue objeto de estas, (iv) la posesión de… los poseedores reconocidos, al no devenir del deudor como se consideró en auto del 22 de julio de 2024, “no es susceptible del derecho de persecución que la hipoteca constituida sobre el inmueble en el que se levantó el edificio del cual hace parte [los] apartamento [s] [101, 102, 201, 202, 301 y 302] le da al acreedor hipotecario demandante”, por lo que frente a las áreas sobre las que se detenta, el demandante solo podía perseguir los derechos que pueda tener en estas fracciones el deudor propietario del inmueble donde se encuentran construidas.

(se resalta) Así, por un lado, tenemos que la medida de embargo y secuestro sobre la parte de l [os] inmueble [s] identificado [s] con M.I. [314-46057 y 314-46058] sobre las que ninguna posesión se discutió y declaró en favor de… los demás incidentantes poseedores, está vigente, no fue ni puede ser objeto de levantamiento porque la cancelación parcial del secuestro no puede hacérsele extensiva a ésta.

De otro lado, frente a las porciones del edificio sobre las que se levantó el secuestro…, solo pueden perseguirse los derechos que el deudor como propietario inscrito, pueda tener en tales fracciones determinadas, siendo para estas, que la parte demandante debía hacer la manifestación de que trata el numeral 3° del artículo 596 del CGP, pero no lo hizo.

Sin embargo, la consecuencia de tal omisión no puede ser ni el levantamiento de la medida de embargo sobre l [os] inmueble [s] identificado [s] con la M.I. [314-46057 y 314-46058], ni el tener por no perseguidos los derechos que sobre esta unidad pudiera llegar a tener el demandado. En otras palabras, queda el derecho que tenga el demandado en l [os] apartamento [s] [101, 102, 201, 202, 301 y 302], y aunque la parte demandante no pidió su persecución, la medida de embargo continúa registrada en el folio de matrícula inmobiliaria que identifica jurídicamente la totalidad de la edificación, implicando que se mantenga todo el bien fuera del comercio, y que frente al citado apartamento puedan perseguirse los derechos que tenga el deudor en la aludida porción, lo cual ha de tenerse en cuenta al momento del avalúo y eventual remate, a fin de que el rematante tenga plena claridad sobre lo que será el objeto de subasta.

Es cierto que la norma es meramente facultativa y no imperativa, lo que en principio hace pensar que si el demandante no manifiesta su interés en perseguir los derechos que tenga el demandado sobre el apartamento, no podrían perseguir estos y debe levantarse el embargo, pero si se asumen estas consecuencias, se daría una desmembración de facto del derecho de dominio del demandado sin que medie una formalidad constitutiva en escritura pública.

Y es que, cuando la norma hace la previsión de perseguir los derechos que le quedan al demandado en el bien cuyo secuestro se levantó, no se contempló o por lo menos no se reguló que pasaba cuando el levantamiento del secuestro es sobre una parte del bien, que puede identificarse y determinarse sobre la que únicamente se ejerce la posesión pese a que no está jurídicamente identificada de forma independente al predio de mayor extensión. Por tanto, la hermenéutica del artículo 11 del CGP, nos lleva a que la solución que debe darse al particular caso debe garantizar tanto los derechos del poseedor, como los del acreedor y los del deudor, que en últimas va a pagar la obligación con el producto del remate.

Así el embargo debe subsistir porque no puede desmembrarse fácticamente el dominio y menos fraccionarse la nuda propiedad, pues si la consecuencia de que el demandante no diga que quiere perseguir los derechos, es que el embargo se levante y que no puedan perseguirse ya esos derechos, se le estarían proyectando efectos a la oposición y cancelación del secuestro que fue parcial, a la totalidad del bien cautelado, afectando faltamente el derecho del acreedor a la garantía que le da el artículo 2488 del C.C. Además, si se mantiene el embargo, pero se impide que se persigan los derechos que el demandado tiene en la fracción, [apartamento[s] 101, 102, 201, 202, 301 y 302] en un eventual remate, implicaría que el rematante no podría hacer efectivo el derecho que tiene el que detenta el derecho de dominio de reivindicar el bien cuya posesión está en manos de un tercero. Por tanto, la decisión que mejor armoniza los derechos sustanciales de todos los implicados, es que se mantenga el embargo sobre l [os] predio [s] identificado [s] con M.I. numero [314-46057 y 314-46058], y al momento del avalúo del bien se ordene descontar el valor de [cada] apartamento… sobre el cual se levantó el secuestro, avaluándose respecto de este los derechos que tenga el propietario sobre dicho apartamento, y ante un eventual remate quede claro que al rematante le es oponible la posesión de [los recurrentes] o sus causahabientes con relación a l [os] apartamento [s] [101, 102, 201, 202, 301 y 302], y por tanto la entrega del bien rematado no comprenderá la de la esa porción, por ser poseedora parcial frente a la que tendrá que vencer en juicio reivindicatorio, si es del caso.

En ese orden, no se accede al levantamiento de la medida de embargo sobre [los] inmueble [s] identificado [s] con M.I. [314-46057 y 314-46058], pero se entiende que se persiguen los derechos que el demandado puede tener sobre l[os] apartamento[s]… frente al que se levantó el secuestro, y en esa medida deberá procederse conforme a lo antes señalado. 4.2.

Descendiendo al sub examine advierte la Corte que el Tribunal enjuiciado cometió un desafuero que amerita la injerencia de esta jurisdicción, incluso de oficio, conforme pasa a explicarse. En efecto, al confirmar con modificaciones las solicitudes de levantamiento del embargo, en el sentido de negar el mismo frente a los inmuebles con folios inmobiliarios nº314-46057 y nº314-46057, disponiendo levantar el embargo frente a las porciones de terrenos que se denominan apartamentos 101, 102, 201, 202, 301 y 302, por cuanto frente a ellos ya se había levantado el secuestro, desconoció diversas disposiciones sobre derechos reales vigentes en el Código Civil, en particular el artículo 665 según el cual el derecho real « es el que tenemos sobre y una cosa sin respecto a determinada persona» y que asimismo indica cuáles son algunos de los derechos reales existentes en nuestro ordenamiento jurídico, así como el artículo 669 ibídem que, al referirse al derecho real de dominio, indica que se trata de un derecho absoluto sobre un bien, y el artículo 739 de la misma codificación sustantiva, que regula una de las formas de accesión en nuestro ordenamiento jurídico.

Por su parte, y en lo que respecta al fenómeno jurídico de la posesión, el artículo 762 Ibidem, señala que « la posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él. El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo ».

Para el caso, como lo afirmó el Tribunal los inmuebles que jurídicamente existen son los identificados con folios inmobiliarios nº314-46057 y nº314-46058, no obstante, sobre ellos se construyeron 6 apartamentos, frente a los cuales existió oposición y levantamiento de embargo y secuestro. Sin embargo, si bien las referidas acciones presentadas por terceros prosperaron, lo cierto es que no se atendió que, si bien ellos alegaron posesión de unas partes (apartamentos), ello tiene una repercusión, en realidad, sobre el todo, es decir, sobre los 2 lotes debidamente individualizados.

Tampoco se puede perder de vista que, las disposiciones del artículo 673 del Código Civil, contemplan como uno de los modos de adquirir el dominio, la accesión. Para el caso, como se dijo, está claro que lo jurídicamente existente son los 2 lotes hipotecados, sobre los cuales se construyeron unas unidades inmobiliarias. En esa medida, el propietario de los mismos, que en este caso viene siendo el deudor hipotecario, se hace dueño también, por accesión[footnoteRef:32], de lo construido en estos, pues hasta que no se otorgue la escritura pública de reglamento de propiedad horizontal y se haga la división jurídica de cada una de las unidades inmobiliarias habitadas por los opositores, no es posible escindir las consecuencias jurídicas que se produzcan sobre los 2 inmuebles que respaldaron, en su momento, las acreencias del deudor/propietario, comoquiera que jurídicamente se tendrán que concebir esos inmuebles como un todo. [32:

ARTICULO 739. CONSTRUCCION Y SIEMBRA EN SUELO AJENO. El dueño del terreno en que otra persona, sin su conocimiento hubiere edificado, plantado o sembrado, tendrá derecho de hacer suyo el edificio, plantación o sementera, mediante las indemnizaciones prescritas a favor de los poseedores de buena o mala fe en el título de la reivindicación, o de obligar al que edificó o plantó a pagarle el justo precio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder, y al que sembró a pagarle la renta y a indemnizarle los perjuicios.

Si se ha edificado, plantado o sembrado a ciencia y paciencia del dueño del terreno, será este obligado, para recobrarlo, a pagar el valor del edificio, plantación o sementera. ] Ahora, al tenerse los embargos sobre un todo, incluyendo las construcciones que recaen sobre los lotes, debe tenerse en cuenta que los poseedores terminan siendo una comunidad que ejercen la posesión de forma proindivisa de los fundos de mayor extensión, pues, insístase, las unidades residenciales son, aún, inexistentes jurídicamente.

De manera que no puede afirmarse, como lo dijo el colegiado que « nada se dijo sobre la posesión de las áreas que podrían denominarse como comunes », por lo que el embargo y secuestro continuaban sobre ellas, pues si bien cada uno de los poseedores fundamentó su oposición sobre ciertas franjas de terreno, lo cierto es que no se encuentra constituido un reglamento de propiedad horizontal, con miras a determinar « áreas comunes » y que si bien ello no es óbice para no poseer el bien, lo cierto es que no puede hablarse de « áreas comunes », frente a un todo jurídicamente existente, pues la oposición no puede, por sí misma, generar una individualidad inmobiliaria.

Es que, para el caso, siendo que las oposiciones se formularon al interior de un juicio ejecutivo hipotecario, entender éstas como producto de una posesión parcial de los inmuebles (unidades inmobiliarias habitadas por cada uno de los opositores), desatendería las disposiciones especiales para la efectividad de la garantía real de que trata el artículo 468 del Código General del Proceso, y, a la postre, configuraría una imposibilidad jurídica y material para adelantar una diligencia de remate.

Recuérdese que, el remate de un inmueble es un acto complejo, compuesto por varios actos previos, concomitantes y posteriores, de ahí que, intentar una subasta pública de « áreas comunes », de unas franjas que jurídicamente son inexistentes, que no están sometidas a una propiedad horizontal, implicaría, indefectiblemente un error de hecho y jurídico en el correspondiente avalúo, la imposibilidad de hacer una debida identificación e individualización de cada una de las franjas inexistentes, y peor aún, en el caso poco probable de que la almoneda saliere avante, se afectaría la entrega de estos.

Lo anterior, sumado al hecho de que el remate siempre debe adelantarse teniendo como premisa el valor justo del bien rematado y en la diligencia, deberán siempre respetarse las garantías de legalidad, toda vez que su firmeza es crucial para cerrar el proceso y proteger los derechos de las partes e incluso, de la administración de justicia. 5.

Conclusión. Así las cosas, se concederá, de oficio, el amparo demandado y se ordenará al Tribunal que deje sin valor y efecto las decisiones contenidas en los autos de 22 de julio de 2024, por medio de los cuales resolvió las apelaciones sobre la oposición y los levantamientos de embargo y secuestro sobre los inmuebles con folios inmobiliarios nº314-46057 y nº314-46058 y las demás actuaciones que dependan de éstas, para que, previo a considerar una acumulación de los asuntos, adopte una nueva decisión en la cual tenga en cuenta las consideraciones precedentes.

DECISIÓN Con fundamento en lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, CONCEDE el amparo solicitado. En consecuencia, DISPONE:

PRIMERO. ORDENAR a la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bucaramanga que, dentro del término de diez (10) días, contados a partir de la fecha en la cual le sea devuelto el expediente objeto de esta queja, tras dejar sin valor y efecto las decisiones de 22 de julio de 2024 y todas las decisiones de que de éstas dependan, al resolver sobre la oposición al secuestro y levantamiento de embargo y secuestro, dictadas en el juicio ejecutivo hipotecario incoado por Maicito S.A. contra César Augusto Sierras Ordóñez ( rad. n° 68001-31-03-006-2015-00259 ), proceda a adoptar una nueva decisión respecto a la apelación formulada por el extremo ejecutante frente las decisiones adoptadas el 20 de octubre de 2023, atendiendo las normas aplicables al mismo, los precedentes vinculantes sobre la materia y las consideraciones precedentes.

Por Secretaría remítasele copia de este fallo.

SEGUNDO. ORDENAR al Juzgado Segundo Civil del Circuito de Ejecución de Sentencias de Bucaramanga, remitir de inmediato el expediente contentivo del juicio objeto de la queja constitucional a la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bucaramanga, para que dé cumplimiento a lo dispuesto en el ordinal anterior.

TERCERO

COMUNÍQUESE lo aquí resuelto a las partes y, en oportunidad, remítanse las diligencias a la Corte Constitucional para su eventual revisión, en caso de no impugnarse. La autoridad accionada informará a esta Corporación sobre el cumplimiento de la orden impartida, dentro de los tres (3) días siguientes al vencimiento de aquel término.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE JUAN CARLOS SOSA LONDOÑO Presidente de Sala HILDA GONZÁLEZ NEIRA MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ FERNANDO AUGUSTO JIMÉNEZ VALDERRAMA ADRIANA CONSUELO LÓPEZ MARTÍNEZ FRANCISCO TERNERA BARRIOS 21