1 Radicación n.° 11001-02-03-000-2026-00678-00 HILDA GONZÁLEZ NEIRA Magistrada ponente STC1884-2026 Radicación n.º 11001-02-03-000-2026-00678-00 (Aprobado en Sala de dieciocho de febrero dos mil veintiséis) Bogotá D.C., dieciocho (18) de febrero de dos mil veintiséis (2026). Se decide la tutela de Teresa de Jesús Montoya Ramírez contra la Sala Civil del Tribunal Superior de Medellín, extensiva a los demás intervinientes en el consecutivo 05360-31-03-002-2023-00351-01.
ANTECEDENTES 1.- La libelista, a través de apoderado, invocó la protección de los derechos a la «Igualdad, Debido Proceso, Dignidad Humana y Vida Digna», presuntamente vulnerados con la sentencia proferida por la magistratura convocada (11 dic. 2025), mediante la cual confirmó la decisión del Juzgado Segundo Civil del Circuito de Itagüí, para que, se revoque, y, en consecuencia, « se conceda la prescripción adquisitiva de dominio» a su favor.
Conforme a las pruebas allegadas y lo plasmado en el escrito inicial se extrae que, en el proceso de pertenencia (rad. 2023-00351) de la impulsora contra Emiliano Arango y otros, el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Itagüí profirió sentencia en la cual negó «las pretensiones (…) puesto que no se acreditaron la totalidad de los requisitos exigidos para adquirir un bien por el modo de la prescripción extraordinaria de dominio», por lo que, ordenó «la cancelación de la medida de inscripción de demanda en el folio de matrícula inmobiliaria Nº001-238655 (…)» (10 sep. 2024), decisión que el superior confirmó (11 dic. 2025).
La querellante reprocha que el Tribunal erró en la apreciación probatoria al restar mérito jurídico al certificado catastral, al certificado especial de pertenencia y a la ficha predial, entre otros documentos. Además, asegura que no se tuvo en cuenta el precedente de esta Corte, en especial la sentencia SC4649 de 2020, que admite la prescripción respecto de un piso independiente dentro de una edificación no sometida a propiedad horizontal, siempre que se trate de una fracción debidamente individualizada de un predio mayor.
Así, dijo que el Tribunal acogió, en cambio, una postura más restrictiva sustentada en providencia del 11 de noviembre de 2005, desconociendo, además, su propio precedente (Sala Primera de Decisión Civil, rad. 05001 31 03 016 2016 00781 01, 27 jul. 2023), ni la línea jurisprudencial que exige plena individualización del bien en los procesos de usucapión. 2.- La Sala Civil Tribunal Superior de Medellín, allegó link del asunto debatido.
El Juzgado Segundo Civil del Circuito de Oralidad de Itagüí envió el enlace del expediente e indicó que no hay « menoscabo a derechos fundamental alguno, y que lo que se percibe es más bien un descontento de la accionante por el sentido de las decisiones adoptadas ». CONSIDERACIONES 1.- Ab initio, se anuncia el fracaso del resguardo, porque la sentencia emitida por la Sala Civil del Tribunal Superior de Medellín responde a un ejercicio hermenéutico que consulta las normas que rigen el tema y la valoración de las pruebas recaudadas.
Para arribar a dichas conclusiones, se observa que tal autoridad sentó el problema jurídico así: « es factible la prescripción adquisitiva del dominio del inmueble con M.I. 001-238655, correspondiente, según señaló la recurrente, al segundo piso de un edificio que, como se verá más adelante, no se ha sometido al régimen de propiedad horizontal, contrario a lo que afirma el recurrente».
Sobre lo cual resaltó, la «prescripción adquisitiva, conforme lo establecido en el artículo 2512 del Código Sustantivo Civil, es un “modo de adquirir las cosas ajenas”», para lo cual, «la doctrina y la jurisprudencia», señalaron ciertos requisitos esenciales, y uno de ellos, y al cual se enfocó dicha magistratura fue, determinar si el bien reclamado es una cosa corporal debidamente determinada o individualizada, por cuanto este fue el principal motivo por el que se desestimaron las pretensiones en primera instancia, así como lo que llevó a la interposición del recurso de apelación, pues la señora Teresa de Jesús, recuérdese, afirma que el inmueble cuya declaración de pertenencia se reclama sí puede ser adquirido por prescripción adquisitiva de dominio, en tanto corresponde al segundo piso de un edificio que está debidamente individualizado, si se tiene en cuenta que es independiente de la primera planta, no sólo porque el edificio, asegura, está sometido al régimen de propiedad horizontal, sino también porque el primer nivel tiene una matrícula inmobiliaria diferente, así como información catastral independiente, al punto de que tiene una nomenclatura distinta a la del segundo piso.
Indicó que, (…) es esencial señalar que le asistió razón al juzgador de primer grado cuando afirmó que el inmueble reclamado es un edificio de dos plantas que no fue sometido al régimen de propiedad horizontal. Esto se sigue de la revisión del certificado de libertad y tradición del bien, que es el documento legalmente instituido para la inscripción de ese tipo de actos formales.
Tal conclusión no pierde valor por lo expuesto por la demandante, quien alegó que la individualización del predio es clara, en primer lugar, porque la formalización de la propiedad horizontal se infiere del hecho de que cada nivel del edificio está identificado con códigos y nomenclaturas distintas ante catastro; y, en segundo lugar, porque ambos niveles están registrados ante la Oficina de Instrumentos Públicos con matrículas inmobiliarias independientes.
Para resolver lo anterior, expuso que, Frente a lo primero, debe reiterarse lo explicado en líneas anteriores, enfocado en que es en la matricula inmobiliaria que debe quedar formalizada la constitución del régimen de propiedad horizontal, de manera que la información que obra en catastro no representa prueba idónea, por inconducente, para establecer si ese modo especial de propiedad se consolidó. Es más, si en gracia de discusión se admitiera un análisis probatorio bajo esa perspectiva de la recurrente, es decir, si se accediera a analizar la información catastral para determinar si de allí se deduce la constitución del régimen de propiedad horizontal, lo cierto es que tal ejercicio muestra nuevamente que no le asiste razón a la señora Teresa de Jesús. En las facturas del impuesto predial aportadas por la propia demandante6 se observa que, aunque en algunas de ellas se menciona la nomenclatura carrera 52 No. 38ª – 35, y se asocia esta dirección a la matrícula 001-238655 (bien objeto de reclamo), en otras se relaciona como dirección la carrera 52 No. 38A-33/35, además de que se expiden a nombre de los herederos Sonia Calle Zuleta y Conrado Zuleta, con la especificación de que su derecho es del 50% del bien.
En consecuencia, reveló que, (…) no es posible afirmar que la información de catastro muestra que el inmueble estaba formalmente sometido al régimen de propiedad horizontal. Si ello fuera cierto, el impuesto predial asociado a la nomenclatura carrera 52 No. 38ª-35 se causaría a nombre exclusivo de la vendedora Sonia Calle en un 100%, y no de ambos herederos en 50%, siendo que el todo caso, pero ley, ningún documento catastral, ni la fecha predial, ni la factura de impuesto, ni los planos que allí puedan estar registrados, ni las certificaciones de nomenclaturas o sus actualizaciones, pueden ser prueba del dominio de un bien raíz, pues como derecho real que es, solo surge a partir del título-escritura pública- y modo, su registro inmobiliario de la Oficina de Instrumentos públicos donde se encuentre registrado el bien.(arts. 745 y 756 del C. Civil).
Además, si bien en el certificado especial de pertenencia expedido por la Oficina de Instrumentos Públicos se señala que la matrícula 001-238655 quedó comprendida por un segundo piso y se asoció a la Ficha Predial 125959717, este último documento, si es que fuera idóneo para el efecto, que ya vimos que no lo es, tampoco muestra que la propiedad horizontal se formalizó, pues allí se habla de que el inmueble tiene solamente un piso, y relaciona los derechos reconocidos por la administración municipal a Sonia María y Conrado sobre el predio, en un 50% para cada una, con un área distinta a la vendida a la demandante a través de la Escritura Pública 2.567, que tampoco se inscribió. Entonces, se reitera, aunque ni esa ficha predial ni algún otro documento distinto al certificado de libertad y tradición del inmueble es idóneo para acreditar la constitución de la propiedad horizontal ni, mucho menos, para establecer quien figura como dueño del predio, lo cierto es que, ni siquiera haciendo el ejercicio de análisis que propone la demandante se logra llegar a la conclusión que esbozó. Lo que parecen sugerir esos documentos es que la ficha catastral todavía está asociada al globo de terreno original, y que los herederos continúan figurando como comuneros respecto a la totalidad del predio, y no como propietarios individuales de unidades privadas, que era lo que se proyectaba en la escritura pública de constitución del régimen de propiedad horizontal, que nunca se inscribió por razones de las que no pudo dar cuenta la señora Teresa de Jesús, pues, tanto en la demanda como en su interrogatorio aseguró que lo relacionado con el sometimiento a propiedad horizontal del inmueble ya se había “organizado”8, en contravía, como quedo visto ya, a lo que realmente se sigue de las anotaciones de la matricula inmobiliaria.
En otras palabras, aunque no se pudo dilucidar si al momento de intentar registrar la escritura se generó alguna nota devolutiva, ni tampoco el contenido que tuvo esta, lo cierto es que el certificado de libertad y tradición muestra que la propiedad horizontal, en cualquier caso, no se inscribió. Ahora, respecto al segundo alegato señaló: (…) la recurrente para tratar de demostrar que el inmueble sí está debidamente identificado giró en torno a que, el no sometimiento del edificio al régimen de propiedad horizontal es un aspecto irrelevante para individualizar el segundo piso que ha venido ocupando, pues, en virtud del proceso de pertenencia promovido por la poseedora de la primera planta, se abrió una nueva matricula inmobiliaria para este nivel, segregada de la matricula a la que pertenecían ambos pisos (001-238655).
Sin embargo, esa situación, en vez de individualizar las plantas, las sometió a una indeterminación insalvable. Igualmente, dijo Según se desprende de las anotaciones contenidas en el certificado de libertad y tradición del inmueble pretendido, la matricula se abrió originalmente con base en la existencia de un lote de terreno que fue sobre el que, con posterioridad, se edificaron de manera informal dos niveles; el primero adquirido por Astrid Elena Muñoz, y el segundo por la señora Teresa de Jesús. Además, que la señora Astrid promovió proceso de pertenencia tramitado ante el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Itagüí, el cual culminó con sentencia del 29 de junio de 2007, que declaró la usucapión de ese primer nivel; por ello, para darle cumplimiento a la sentencia, su unidad residencial fue desagregada del folio matriz, y el segundo nivel pasó a conformar esa matrícula inmobiliaria original (001-238655),(…).
En otras palabras, en la sentencia del 2007 se permitió la usucapión sobre el primer nivel, pese a no estar sometido el edificio al régimen de propiedad horizontal, y para cumplir lo allí dispuesto se desagregó de la matricula original la primera planta. Por ello es que la recurrente sostiene que el bien sí quedó debidamente identificado; sin embargo, ello no resulta material ni jurídicamente cierto.
Ello con fundamento en que, Desde una perspectiva material, se advierte que, si partimos de los nuevos linderos y descripción del bien de la matrícula inmobiliaria 001-238655, no sería posible establecer con certeza sobre qué terreno se encuentra cimentado el segundo piso ocupado por la señora Teresa de Jesús. De entrada, se descarta que lo está sobre el primer nivel, pues conforme a lo dispuesto en el artículo 713 del Código Civil, en estos eventos opera el fenómeno de la accesión ante la inexistencia de regulación legal del derecho de superficie.
En consecuencia, y de acuerdo con lo previsto en el artículo 739 ibidem, el propietario del suelo adquiere también el dominio de lo edificado sobre él, mediando el pago de su valor. Ahora bien, si se llegara a concluir que, en virtud de la situación derivada del cumplimiento de la sentencia del 2007, lo que se generó fue una especie de “propiedad horizontal de hecho”, en razón de la cual quedaron individualizadas las plantas, debe advertirse, primero que todo, que tal figura carece de respaldo normativo en el ordenamiento jurídico colombiano, y que su reconocimiento generaría más incertidumbres que soluciones, sobre todo de cara a la identificación jurídica del bien.
Ello, porque semejante hipótesis plantea interrogantes insuperables, tales como: si estamos ante un “régimen de propiedad horizontal” de hecho, entonces ¿cómo saber en qué proporción participa cada piso del lote de terreno principal sobre el cual se edificó?, ¿cuáles son las zonas comunes y las privadas?, ¿cómo se identificarían los elementos estructurales compartidos, o las escaleras de acceso al segundo nivel? Incluso, conforme al artículo 52 de la Ley 1579 de 2012, ¿cuál matrícula inmobiliaria correspondería al edificio en su conjunto: la del primer piso o la del segundo?.
Estas determinaciones constituyen el núcleo esencial del régimen de propiedad horizontal, de modo que, si no son claras, no podría pensarse en esa forma especial de dominio, mucho menos que el segundo piso está debidamente identificado. En este último sentido, cabe preguntarse cuál es el bien realmente asociado a la matrícula inmobiliaria que quedó después de desagregar el primer nivel: ¿Un conjunto de mejoras erigidas sobre una estructura ajena, sin áreas compartidas ni acceso propio, sin tuberías, bases o elementos fundacionales comunes? Ello no lo precisa la matricula inmobiliaria, ni el certificado especial expedido por Instrumentos Públicos.
Y, desde el punto de vista jurídico señaló, «esta Sala mayoritaria, ha insistido en la inviabilidad de reconocer la existencia autónoma de bienes no sometidos al régimen formal de la propiedad horizontal y, por tanto, de adquirirlo por prescripción adquisitiva de dominio. La única forma de que las plantas sean consideradas individuales es sometiéndolas al formalismo de la propiedad horizontal».
Por tanto advirtió, mientras que no se someta una construcción de varias plantas al régimen de propiedad horizontal, cada una de ellas, al no tener una matrícula independiente, entran a formar parte integrante de la edificación, es decir, se consideran como una proyección vertical de ese inmueble, debiendo descartarse entonces, la existencia de otro derecho real distinto y, por ende, no sería posible su enajenación, ni mucho menos su apropiación a través de la usucapión, porque como se itera, los bienes que se pretendan adquirir por este modo, deben ser cosas corporales determinadas que estén en el comercio y, por supuesto, que existan material y jurídicamente.
También se encuentra que, sobre la sentencia SC4649-2020 resaltó (…) la Sala mayoritaria se aparta de la posición adoptada por la Corte Suprema de Justicia mediante sentencia del 26 de noviembre de 2020, pues, independientemente del tiempo que se haya alegado de posesión sobre las plantas, y que el primer piso fuese objeto de prescripción adquisitiva, lo cierto es que, al no estar sometidas a reglamento de propiedad horizontal, no puede ser viable que se adquiriera por prescripción también la segunda planta.
Se pondera decididamente el esfuerzo de la Corte por querer dar respuestas concretas a un problema social álgido del que no se ha ocupado con dedicación nuestro legislador, pues para nadie es desconocido cómo en nuestras ciudades y, en especial, en las grandes urbes, cada vez son más agudos los problemas de asentamientos informales, bien de población desplazada expulsada por un conflicto inacabado, incluso el mismo desplazamiento intraurbano, ora por superpoblación, por personas migrantes de países vecinos, o simplemente de personas del campo y pueblos lejanos que esperan encontrar mejores oportunidades; lo que hace que la demanda de vivienda crezca y crezca exponencialmente pero como, justo, se trata de población generalmente vulnerable o de escasos recursos, a ciencia y paciencia de las administraciones locales, van ellos mismos, de manera irregular construyendo la forma de asegurarse un techo.
(…). Así pues, lo cierto es que esa bien ponderada aspiración de la Corte Suprema de Justicia, muy pronto se trunca no solo por lo señalado antes en el sentido de que, según el ordenamiento patrio, la constitución de un reglamento de propiedad es un acto solemne, y no una circunstancia de facto, pues los efectos jurídicos que de ello se deriva, no solo se proyectan entre las partes, sino, y en especial, frente a terceros.
Además, ni siquiera en la sentencia que decida reconocer una prescripción en esas condiciones, podría ordenarse a las partes involucradas en el litigio que lo constituyeran, pues que además de la genuina voluntad de los interesados que es la que gobierna estos asuntos, o la impuesta como se anuncia; en todo caso, sí o sí, se deben satisfacer las condiciones que legalmente se han fijado para el efecto como son, además de la escritura pública que contenga el reglamento, “la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común”, siendo precisamente, por lo informal e irregular de estas construcciones, de lo que se adolece.
El sometimiento de las edificaciones al régimen de propiedad horizontal responde a la necesidad de garantizar la seguridad, la convivencia pacífica y la función social de la propiedad en los inmuebles construidos bajo esa modalidad. Por ello, no puede entenderse como una decisión discrecional o de mera voluntad posterior de los propietarios, pues si así fuera, se multiplicarían los conflictos derivados de la falta de formalización del dominio privado y compartido, de las obligaciones comunes y de la definición de los espacios y áreas de uso colectivo.
No se trata, entonces, de privilegiar la posesión como hecho susceptible de protección legal a toda costa, sino de armonizar su reconocimiento con la realidad jurídica y material de los bienes, conforme a los regímenes de propiedad previstos en el ordenamiento jurídico colombiano. La prescriptibilidad de bienes de esta naturaleza debe analizarse a la luz de las figuras sustanciales vigentes, como la propiedad común y la propiedad horizontal, y no mediante la creación de figuras jurídicas inexistentes que desvirtúan los principios de certeza, seguridad y unidad del dominio.
En conclusión, indicó, (…) es preciso entender que la decisión proferida por el Juzgado de Itagüí el 29 de junio de 2007, mediante la cual se declaró la pertenencia del primer piso, se sustentó en las circunstancias propias de ese proceso, y que, para lo que interesa en esta causa, los efectos de aquella no logran afectar las conclusiones derivadas del análisis puntual y actual que se sigue de la situación jurídica del edificio, de tal manera que pueda modificar la realidad física y legal del inmueble, para inferirse que las plantas del edificio quedaron sometidas al régimen de propiedad horizontal o individualizadas.
En esa medida, lo sucedido en ese pretérito trámite no lleva a cambiar las conclusiones que tanto en esta oportunidad como en otras ocasiones ha destacado la Sala, para explicar por qué no pueden adquirirse por prescripción unidades residenciales si no están sometidas al régimen de propiedad horizontal. Y es que, reitérese, ello no garantiza el derecho de acceso a la administración de justicia de las partes involucradas.
Al contrario, lejos de representar una tutela judicial efectiva, desconocería el verdadero alcance del derecho al debido proceso, pues no se trata simplemente de permitir el acceso a la justicia, sino de asegurar que los derechos reconocidos sean reales, ejecutables y materialmente posibles de cumplir, lo que no sucede en este caso por lo explicado en líneas precedentes.
Sumado a lo anterior, los presupuestos de hecho que dieron lugar a la sentencia SC4649-2020 del 26 de noviembre de 2020 de esta Sala, difieren de los supuestos facticos analizados en este proceso. Al respecto, en aquella decisión se analizó un caso con una fracción claramente individualizada dentro de un predio mayor; en cambio, en el caso sub judice, el derecho reclamado recayó sobre el segundo piso de una edificación y se concluyó que carecía de determinación. En tales condiciones, la ratio decidendi de la sentencia citada no resulta trasladable, y su inaplicación no comporta el defecto alegado. 2.- Por ende, con independencia que esta Colegiatura y la impulsora compartan o no las disertaciones transcritas, lo cierto es que en la providencia cuestionada se expusieron con suficiencia las razones de hecho y de derecho que la sustentan, así como los fundamentos que llevaron a apartarse del precedente cuya aplicación reclama la aquí accionante.
Así, no emerge defecto alguno que estructure « vía de hecho », como busca aquella, quien anhela imponer su propia visión acerca de la solución que debió darse a la controversia, sin que ese propósito se acompase con la finalidad del sendero superlativo, cuyo objetivo no es servir de tercera instancia para discutir los fundamentos de la «autoridad» judicial en el ámbito de sus competencias (STC, 6 may. 2011, rad. 00829-00; reiterada, en STC2544-2021, STC4621-2024 y STC3378-2025). 3.- Ergo, la salvaguarda no sale avante.
DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, NIEGA la tutela instada por Teresa de Jesús Montoya Ramírez contra la Sala Civil del Tribunal Superior de Medellín. Notifíquese por el medio más expedito y remítase el expediente a la Corte Constitucional para su eventual revisión.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE JUAN CARLOS SOSA LONDOÑO Presidente de Sala HILDA GONZÁLEZ NEIRA MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ FERNANDO AUGUSTO JIMÉNEZ VALDERRAMA ADRIANA CONSUELO LÓPEZ MARTÍNEZ FRANCISCO TERNERA BARRIOS 7