Rad. n.° 11001-02-03-000-2025-04364-00 FERNANDO AUGUSTO JIMÉNEZ VALDERRAMA Magistrado ponente STC14734-2025 Radicación n.° 11001-02-03-000-2025-04364-00 (Aprobado en sesión de dieciséis de septiembre de dos mil veinticinco) Bogotá, D. C., dieciocho (18) de septiembre de dos mil veinticinco (2025) Decide la Corte la acción de tutela promovida por Johan Hagnover Cuero Domínguez y Darwin Harvey Valencia Luna contra la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali y el Juzgado Once del Circuito de esa especialidad y ciudad, trámite al cual fueron vinculados las autoridades, partes e intervinientes reconocidos en el juicio de responsabilidad civil contractual rad. n.° 2022-00089.

ANTECEDENTES 1. Los accionante, actuando en nombre propio, reclamaron la protección de sus derechos fundamentales al debido proceso, acceso a la administración de justicia y « buena fe contractual », presuntamente vulnerados por las autoridades accionadas. 2. En sustento, adujeron haber suscrito dos contratos de arrendamiento de local comercial con Constructora Alpes S.A., los cuales fueron promovidos por Salazar Salamanca S.A.S. En los acuerdos se estipulaba que « los arrendatarios asumirían los costos de adecuación para la apertura al público, respetando el diseño, manual de vitrinismo y reglamento de propiedad horizontal », por lo que se otorgó el término de 45 y 60 días para llevar a cabo dichas adecuaciones, tiempo en el que no se causarían cánones de arrendamiento.

Narraron que, debido a múltiples inconvenientes atribuibles a la parte arrendadora, no pudieron culminar con éxito la totalidad de las adecuaciones presupuestadas. Expusieron que, con fundamento en lo anterior, iniciaron la causa objeto de revisión en contra de Constructora Alpes S.A. y Salazar Salamanca S.A.S., con el fin de que se condenara al pago de la cláusula penal y los perjuicios ocasionados.

El conocimiento del asunto correspondió al Juzgado Once Civil del Circuito de Cali, autoridad que denegó las pretensiones tras estimar la falta de legitimación en la causa por pasiva de Salazar Salamanca S.A.S., pues fungió como una simple promotora y no era parte de los acuerdos, y que el compromiso de adecuación de los bienes constituía una condición suspensiva del inicio de los contratos, por lo que, al nunca haberse cumplido, el pacto nunca nació a la vida jurídica (15 ago. 2024).

Inconformes, interpusieron recurso de apelación, sin éxito (6 mar. 2025). De ese panorama derivó la lesión a sus derechos fundamentales, toda vez que, en su concepto, el Colegiado desconoció « la verdadera naturaleza del contrato y las responsabilidades de las partes », lo que generó un « desequilibrio desproporcionado que lesiona los derechos de los arrendatarios ». 3.

Por lo anterior, pidieron dejar sin efectos la decisión del ad quem, para que, en su lugar, se resuelva nuevamente conforme a sus intereses. RESPUESTA DE LAS ACCIONADAS Y VINCULADOS 1. El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali allegó el link del expediente cuestionado, recordó los fundamentos de su determinación y defendió la respectiva legalidad. 2.

El Juzgado Once Civil del Circuito de Cali remitió el enlace de acceso a la documentación, hizo un recuento de las actuaciones a su cargo y se opuso a la prosperidad de las pretensiones. 3. David Felipe Polo Montoya, quien dijo actuar en representación de Salazar Salamanca S.A.S., se pronunció sobre los hechos que dieron lugar al escrito inicial, sostuvo que la acción buscaba abrirse paso como una tercera instancia y sugirió la improcedencia del resguardo.

CONSIDERACIONES 1. Corresponde a la Corte establecer si la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali incurrió en los presuntos yerros censurados en el trámite del declarativo (rad. n.º 2022-00089), por haber confirmado el despacho negativo de las pretensiones de los censores, supuestamente en desmedro de sus prerrogativas. 2.

Las resoluciones de los jueces son, por regla general, ajenas a la acción consagrada en el artículo 86 de la Carta Política, excepto, como lo ha precisado reiteradamente la jurisprudencia, en eventos en los que resultan manifiestamente arbitrarias, esto es, producto de la mera liberalidad, a tal punto que configuren una « vía de hecho », obviamente bajo los presupuestos de que el afectado acuda dentro de un término razonable a formular la queja y haya utilizado los remedios idóneos, tanto ordinarios como extraordinarios, con miras a conjurar la lesión alegada, salvo que se esté en presencia de un perjuicio irremediable. 3.

Al verificar el proveído cuestionado, mediante el cual la autoridad querellada ratificó la resolución desfavorablemente del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de primer grado, tras advertir que los reproches de la alzada eran infundados (7 mar. 2025), no se advierte la configuración de ningún defecto susceptible de ser corregido por esta senda excepcional, ni la conculcación de las garantías esenciales invocadas, conforme pasa a explicarse.

En efecto, al revisar el expediente del proceso objeto de controversia se advierte que los recurrentes plantearon una serie de reparos relacionados con la manera en que se apreció la naturaleza del contrato, la legitimación por pasiva de una de las sociedades demandadas y la falta de pronunciamiento de cara a algunos incumplimientos. En ese sentido, con el fin de desatar el recurso, la Magistratura hizo un breve recuento de las actuaciones surtidas al interior de la causa, los extremos del litigio y el régimen jurídico aplicable al medio de impugnación ejercitado.

Así, recordó los fundamentos de la decisión criticada y formuló los problemas jurídicos a resolver: En ese orden, los problemas jurídicos que abordará la Sala se contraen a establecer: i) si acude el presupuesto material de la legitimación en la causa por pasiva respecto de la sociedad Salazar Salamanca S.A.S. en esta disputa; ii) si los contratos de arrendamiento invocados como fuentes de las obligaciones demandadas se encontraban subordinados al cumplimento previo de ciertas y precisas actividades sin las cuales no producirían sus efectos jurídicos.

De ser afirmativa la respuesta, se averiguará iii) si en relación con los compromisos preparatorios concurren los presupuestos axiológicos recabados tanto por la ley como por la jurisprudencia para el buen suceso de la acción civil de este linaje, se hará énfasis en verificar si los demandantes cumplieron o se allanaron a cumplir sus débitos contractuales, específicamente, en cuanto respecta a las «adecuaciones» necesarias para poner en funcionamiento los consabidos espacios comerciales, pago de cuotas de administración y la suscripción de contratos de seguros sobre responsabilidad civil extracontractual y de cumplimiento del pago del canon de arrendamiento.

Posteriormente, abordó el ataque relativo a la legitimación en la causa por pasiva de Salazar Salamanca S.A.S., para lo cual recapituló el concepto y el marco normativo aplicable. No obstante, apuntó su falta de vocación de prosperidad, en cuanto: Para el específico propósito de dirimir la controversia planteada, nada más pertinente y razonable que auscultar los reseñados contratos, avizorándose, de entrada, que las personas que concurrieron a su celebración corresponden, de un lado, a Johan Hagnover Cuero Domínguez y Darwin Valencia Luna como arrendatarios y, de otro, a Constructora Alpes S.A. como arrendadora; quienes se vincularon al contenido prestacional mediante la imposición de sus respectivas rúbricas; no así la sociedad Salazar Salamanca S.A.S., quien se revela enteramente ajena a estos actos negociales.

Así las cosas, comporta memorar aquél principio de la relatividad de los contratos, tornándose inevitable concluir que la fuerza obligatoria inherente al contrato, en tesis general, tan solo puede afectar o beneficiar a quienes fueron sus autores, lo cual está significando que por principio y dejando de lado las excepciones que son siempre materia de disposición expresa y de interpretación restrictiva, los contratos no despliegan eficacia alguna – ni en provecho ni en perjuicio – respecto de terceras personas que han sido absolutamente extrañas a su formulación, atando y produciendo efectos únicamente entre los otorgantes: nadie más. En consecuencia, con arreglo al principio de relatividad de los contratos, la sociedad Salazar Salamanca S.A.S. no puede ser vinculada jurídicamente a los efectos del acuerdo suscrito entre los demandantes y Constructora Alpes S.A., dado que no intervino en su celebración ni asumió compromiso alguno derivado de estos.

Itérese, que la fuerza obligatoria de los acuerdos de voluntad no genera consecuencias sino entre los contratantes, aserto derivado de que siendo el acuerdo volitivo una ley para las partes (art. 1602 C.C.) no puede éste imponerse a quienes no han manifestado su consentimiento para celebrarlo, pues básicamente no concurrieron, y por ende son sujetos enteramente ajenos y exógenos a la relación contractual, los cuales son catalogados como terceros absolutos o penitus extranei.

Aun cuando en algunos documentos se le menciona, ello no implica que haya asumido derechos y obligaciones derivados de los contratos de arrendamiento, pues no hay evidencia de que suscribiera el acuerdo ni de que haya adquirido compromisos exigibles en este proceso. Así las cosas, su falta de legitimación en la causa por pasiva es manifiesta, resultando improcedente cualquier pretensión que intente atribuirle responsabilidades derivadas de una relación jurídica que le es ajena.

En esa misma línea, emprendió el estudio del ataque dirigido en contra de la manera en que se valoraron los contratos. Para ello, contextualizó la naturaleza jurídica del pacto, sus elementos y etapas: ( ) se tiene que los contendores en un válido ejercicio de su autonomía de la voluntad y libertad negocial estructuraron un particular acuerdo de voluntades, el cual en esencia se divide en dos fases, a saber: La primera, corresponde a una etapa preparatoria de adecuación dirigida a la ejecución de las obras necesarias para habilitar los espacios comerciales, debido a que, para la calenda de celebración del acuerdo no había más que áreas vacías donde potencialmente podría desarrollarse una actividad mercantil.

Así pues, los celebrantes pactaron que el arrendador se obligaba a entregar al arrendatario los espacios asignados con energía en punto cero, posibilidad de conexión a suministro de agua, alcantarillado y cable UTP para conexión telefónica. Por su parte, los arrendatarios se comprometieron a levantar las estructuras necesarias que dieran cuerpo a los locales comerciales (islas) para su funcionamiento.

Dicha labor debía respetar los diseños aprobados por el arrendador, el manual de vitrinismo, reglamento interno de funcionamiento y reglamento de propiedad horizontal del centro comercial La Estación. Asimismo, se pactó que los costos de adecuación serían asumidos por el arrendatario al igual que su remoción y retiro al finalizar el contrato.

Adicionalmente, estipularon un período de gracia en el cual no se causarían cánones de arrendamiento por lapso de 45 a 60 días o hasta tanto los establecimientos abrieran al público. Luego de culminar la fase de fabricación o culminación de las islas, vendría una segunda etapa donde: i) los arrendatarios iniciarían la explotación comercial de las islas; ii) comenzarían a causarse los respectivos cánones de arrendamiento y iii) los arrendatarios debían constituir póliza de seguro para garantizar el pago de los instalamentos.

De ahí, que concluyera que: Ahora bien, no alberga discusión de ninguna clase entre los extremos de la litis que las islas no fueron edificadas en su totalidad ni abiertas al público, según refieren los demandantes las obras alcanzaron un avance del 80% al 90%, situación que además de ser aceptada por los demandados está plenamente acreditada en la foliatura.

Lo que conlleva a concluir que la fase preliminar quedó inconclusa, circunstancia que dada la estructura prestacional del acuerdo impidió la activación de su fase subsiguiente, esto es, el inició del arrendamiento propiamente dicho. Cabe recordar que, como se explicó en párrafos precedentes, las obligaciones principales que emergen del contrato de arrendamiento son la entrega de la cosa dada en arrendamiento y el pago del canon acordado.

Empero, en esta especie, no ocurrió ni lo uno ni lo otro, en vista que, el objeto de arrendamiento lo constituían las estructuras (islas) que el arrendatario debía levantar sobre los espacios comerciales, obras que, al no culminarse, impidieron la entrega de los bienes para su uso y goce y, por ende, como es apenas lógico el arrendatario se abstuvo de pagar los cánones pactados y adquirir la póliza de seguros para garantizar su pago.

De modo que, más allá de la discusión en torno a si la Cláusula Quinta de los convenios en mención incorpora una obligación condicional, lo cierto es que por expresa voluntad negocial de los contratantes, las obligaciones propias del contrato de arrendamiento (entrega de los locales comerciales y pago de los cánones fijados) solo surgirían una vez finalizadas las actividades preliminares, luego entonces su fracaso desnaturalizó el contrato de arrendamiento, por cuanto, siendo la voluntad de las partes la que determinó que las obligaciones propias del arrendamiento solo surgirían y se ejecutarían tras la finalización de las obras preliminares, su frustración privó de eficacia la relación arrendaticia pues sus prístinas obligaciones jamás llegaron a surgir.

Lo que lleva a concluir la improcedencia de la «resolución» de un convenio que no llegó a surtir sus efectos jurídicos. En este punto, a manera de corrección doctrinal se impone precisar que el instituto de la «resolución judicial» no procede frente al contrato de arrendamiento como quiera que debido a su naturaleza jurídica los convenios de tracto sucesivo no son susceptibles de resolución, entendida esta como la disolución con efectos ex tunc.

En su lugar, en estos casos lo ajustado a derecho es su terminación, la cual opera con efectos ex nunc. Esta distinción es fundamental, pues ambas formas de finalización responden a conceptos jurídicos diferentes y, por tanto, no pueden ser confundidas. Finalmente, encaró el problema jurídico relativo a las responsabilidades que pueden derivarse del incumplimiento de las obligaciones previo a la celebración y ejecución del contrato de arrendamiento.

Si bien, en definitiva, no se configuran los supuestos para derivar una responsabilidad con ocasión del incumplimiento de los presuntos contratos de arrendamiento, en la forma enrostrada en la demanda, por las razones que se dejaron expuestas; esta Corporación no desconoce que los acuerdos objeto de examen imponen obligaciones recíprocas, distintas a la relación arrendaticia, cuya inobservancia podría dar lugar a la responsabilidad contractual invocada por los demandantes.

Por consiguiente, se procederá a su análisis. ( ) Tenemos, entonces, que el promotor está compelido a acreditar que atendió sus deberes contractuales o al menos estuvo dispuesto a satisfacerlos, dado que solo la parte cumplidora de sus débitos está habilitada para reclamar perjuicios derivados del vínculo negocial, como perentoriamente lo disciplina el artículo 1609 del Código Civil al prever que [e]n los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos.

Prístina es la norma sustancial al deslegitimar al celebrante incumplido para demandar de la justicia que la otra parte sea constreñida a indemnizar los perjuicios causados por su desapego prestacional, pues es una regla mínima de ética que impide reclamar un resarcimiento con soporte en un convenio que el mismo pretensor ha injuriado. En verdad, es una cuestión de buena fe contractual, lógica y sentido común. ( ) Y por ese camino, al reconstruir el iter negocial sin mayor dificultad se observa que los convocantes no fueron cumplidores ni menos se allanaron al cumplimiento de su obligación primaria de levantar las estructuras necesarias para habilitar los locales comerciales (islas) que funcionarían en los espacios suministrados por el arrendador, conforme a los diseños aprobados, el manual de vitrinismo, reglamento interno de funcionamiento y reglamento de propiedad horizontal del centro comercial La Estación. Como se discurrió en párrafos ut supra es cuestión pacífica que la actividad constructiva a la que se comprometieron los demandantes no fue culminada quedando en un avance del 80% al 90%, situación que los demandantes atribuyen al primigenio desapego prestacional del demandado en cuanto retrasó la entrega de los espacios comerciales sin las especificaciones de energía en punto cero, posibilidad de conexión a suministro de agua, alcantarillado y cable UTP para conexión telefónica, en contravía de lo acordado.

Acusaciones que son frontalmente desvirtuadas por las piezas probatorias que reposan en el plenario. ( ) Bajo el anterior escenario, ateniéndonos a las pruebas que militan, es irrecusable que la inejecución de las obras de adecuación de las islas B3-04 y B3-05 deviene de una situación atribuible por entero a los arrendatarios, ninguna otra interpretación puede deducirse del hecho de que las directivas del centro comercial suspendieran las labores constructivas con ocasión de las discrepancias presentadas entre lo edificado y los diseños aprobados, actividad que era del resorte exclusivo de los demandantes en virtud que el compromiso de adecuación estaba íntegramente a su cargo.

De este modo, atendidas las particulares contingencias que rodearon la negociación, fluye nítido que los demandantes no están legitimados para impetrar la acción de responsabilidad civil contractual toda vez que incumplieron la obligación de adecuar los espacios comerciales de tal forma que permitiera su apertura al público y explotación comercial, lo cual releva a la Sala de acometer el estudio de los restante elementos axiológicos.

Así las cosas, que el juzgador decidiera confirmar el fracaso de las pretensiones predicado en primera instancia y condenar en costas a los recurrentes. Conforme con ello, la resolución adoptada, como se anticipó, no es infundada o arbitraria, por lo que no se colige la configuración de una « vía de hecho », siendo claro, entonces, que el reclamo no encuentra recibo en esta sede excepcional.

Por el contrario, lo que se percibe es una diferencia de criterio de aquellos frente a la autoridad convocada, en tanto lo fallado fue contrario a sus expectativas. En relación con lo explicado, cabe agregar que, aunque se discrepara de lo resuelto, no por ello podría abrirse camino la prosperidad de la protección constitucional, pues es necesario que la determinación se encuentre afectada por errores superlativos y desprovistos de todo fundamento objetivo, situación que no ocurre en el sub lite.

Sobre el particular, la Sala ha dicho en precedencia que: (…) el mecanismo de amparo constitucional no está previsto para desquiciar [los veredictos] judiciales con apoyo en la diferencia de opinión de aquéllos a quienes fueron adversas, obrar en contrario equivaldría al desconocimiento de los principios de autonomía e independencia que inspiran la función pública de administrar justicia y conllevaría a erosionar el régimen de jurisdicción y competencias previstas en el ordenamiento jurídico a través del ejercicio espurio de una facultad constitucional, al que exhorta el promotor de este amparo (CSJ, STC6743-2024, STC7089-2024, STC8564-2024, STC9537-2024, entre otras). 4.

En definitiva, se impone la negativa del amparo, por las razones aquí expuestas. Es decir, porque la providencia censurada se advierte razonable, ya que no es resultado de un subjetivo criterio que conlleve la manifiesta desviación del ordenamiento jurídico, y, por ende, tenga aptitud para lesionar las prerrogativas superiores invocadas. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, NIEGA el amparo rogado.

Comuníquese lo resuelto a las partes por un medio expedito y, de no impugnarse esta decisión, en oportunidad remítase el expediente a la Corte Constitucional para su eventual revisión. HILDA GONZÁLEZ NEIRA Presidente de Sala MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ (ausencia justificada) FERNANDO AUGUSTO JIMÉNEZ VALDERRAMA JUAN CARLOS SOSA LONDOÑO OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE FRANCISCO TERNERA BARRIOS 4