7 Radicación n.° 11001-02-03-000-2021-03149-00 AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO Magistrado ponente STC11684-2021 Radicación n.° 11001-02-03-000-2021-03149-00 (Aprobado en sesión virtual de ocho de septiembre de dos mil veintiuno) Bogotá, D. C., nueve (9) de septiembre de dos mil veintiuno (2021). Se decide la acción de tutela instaurada por Promotora Sandalo SAS contra la Sala Civil – Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cartagena, trámite al cual se vinculó a las partes e intervinientes del proceso objeto de queja constitucional.
ANTECEDENTES 1. La promotora del amparo, a través de apoderado judicial, reclama la protección constitucional de los derechos fundamentales al debido proceso, igualdad y acceso a la administración de justicia, que dice vulnerados por la autoridad judicial acusada. Solicita, en consecuencia, se « revoque la sentencia de segunda instancia… de fecha 02 de Agosto de 2021 ». 2.
Son hechos relevantes para la definición de este asunto los siguientes: 2.1. Promotora Sandalo SAS promovió juicio de pago por consignación contra Sady Elena de la Ossa Narváez, quien a su vez promovió proceso de resolución de contrato contra Promotora Sandalo SAS, el que se acumuló al primero. El conocimento del asunto le correspondió al Juzgado Primero Civil del Circuito de Cartagena, el que en sentencia de 28 de enero de 2021 declaró la resolucion de los contratos, ordenó las restituciones mutuas y negó las pretensiones del pago por consigación. Esta decisión fue apelada y confirmada por la Sala Civil – Familia del Tribunal Superior de esa ciudad. 2.2.
Tras ser concedida una tutela interpuesta frente al anotado fallo por la Corte Suprema de Justicia, el Tribunal criticado dictó sentencia el 2 de agosto de 2021, en la que declaró la nulidad absoluta de los contratos de promesa de compraventa celebrados y confirmó las condenas dispuestas en primera instancia, en el entendido que las sumas correspondían a las restituciones mutuas. 2.3.
Indicó la sociedad accionante que en las pruebas recaudadas en el proceso se encontraban los contratos de promesa de compraventa, en los que se prometieron los derechos de dominio y posesión sobre unos bienes futuros e inexistentes, pero que existirían al momento de perfeccionamiento de la escritura de venta; y que dicho negocio nunca se perfeccionó, pues la demandada no cumplió con sus obligaciones en los tiempos acordados, pues no canceló la cuota inicial del precio de los inmuebles el 15 de mayo de 2015. 2.4.
Señaló que el extremo pasivo debía cancelar el saldo antes de la suscripción de la escritura pública y de la entrega del bien; que una vez cumplidas esas obligaciones, procederían a la suscripción de la compraventa y la respectiva entrega, obligación que, conforme con el artículo 1609 del Código Civil, no se hizo exigible ante el incumplimiento de su contraparte. 2.5.
Adujo que le fue concedida una tutela que interpuso, por lo que el 2 de agosto de 2021 el Tribunal acusado emitió un nuevo fallo declarando la nulidad absoluta de los contratos; que nuevamente no se valoró adecuadamente el material probatorio recaudado; que se le dio un giro distinto al planteado por las partes; que no se valoraron correctamente las condiciones del negocio celebrado, pues los derechos de dominio y posesión sobre las unidades inmobiliarias prometidas no existían, pero existirían al momento de celebrar el contrato de compraventa. 2.6.
Sostuvo que los contratos contenían una promesa de suscribir un contrato futuro sobre unas unidades que se construirían y luego se determinarían sus linderos; que dichos convenios cumplían con los requisitos legales previstos en el artículo 1611 del Código Civil; y que si bien el inmueble no existía, ni tampoco el cuerpo cierto, sí existirían al momento de perfeccionar el contrato. 2.7.
Refirió que la Corporación acusada incurrió en defecto sustantivo por no apreciar los artículos 1611, 1869 y 1889 del Código Civil, así como los 917 y 918 del Código de Comercio, pues la venta sería a futuro, con un cuerpo cierto; y que la escritura no se firmó « no por la inexistencia de los bienes… sino por incumplimiento… de la parte demandante », pues las obligaciones se pactaron siguiendo un orden cronológico. 2.8.
Aseveró que se incurrió en defecto fáctico y sustancial por la valoración defectuosa de las pruebas y de las normas, en una decisión sin motivación y en desconocimiento del precedente; que no se hizo un estudio concienzudo del alcance del contenido del contrato, no aplicó las reglas de la sana critica; que los predios eran determinables; que las consideraciones del fallo eran defectuosas; y que la Corporación censurada se apartaba de los hechos y preceptos legales aplicables. 3.
La Corte admitió la demanda de amparo, ordenó librar las comunicaciones de rigor y pidió rendir los informes a que alude el artículo 19 del Decreto 2591 de 1991. LA RESPUESTA DEL ACCIONADO Y VINCULADOS 1. La Sala Civil – Familia del Tribunal Superior de Cartagena señaló que el 2 de agosto de 2021, en cumplimiento de lo ordenado por la Corte Suprema de Justicia, resolvió nuevamente el recurso de apelación formulado frente a la providencia de 28 de enero anterior; que la decisión emitida no vulneraba derecho fundamental alguno; que conforme al material probatorio recopilado, las normas y jurisprudencia que gobernaban el asunto, concluyó que las dos promesas de compraventa adosadas, no indicaron los linderos ni las medidas de los apartamentos, sino solamente algunas especificaciones de los mismos, dejando los linderos atados a un reglamento que sería elaborado con posterioridad; y que ante la ausencia de identificación de los predios se configuró una nulidad absoluta por ausencia de las formalidades previstas para la validez de la promesa, la que era posible declararla de oficio, tal como lo establecía el artículo 1742 del Código Civil. 2.
Al momento de someterse a consideración de la Sala el presente asunto, ningún otro de los convocados había efectuado manifestación alguna frente a la solicitud de protección. CONSIDERACIONES 1. Conforme al artículo 86 de la Constitución Política, la acción de tutela es un mecanismo jurídico concebido para proteger los derechos fundamentales, cuando son vulnerados o amenazados por los actos u omisiones de las autoridades públicas, en determinadas hipótesis, de los particulares, cuya naturaleza subsidiaria y residual no permite sustituir o desplazar a los jueces funcionalmente competentes, ni los medios comunes de defensa judicial.
Por lineamiento jurisprudencial, en tratándose de actuaciones y providencias judiciales, el resguardo procede de manera excepcional y limitado a la presencia de una irrefutable vía de hecho, cuando « el proceder ilegítimo no es dable removerlo a través de los medios ordinarios previstos en la ley» (CSJ STC, 11 may. 2001, rad. 2001-00183-01); y por supuesto, se cumpla el requisito de la inmediatez. 2.
En el caso que concita la atención de la Sala, encuentra la Corte que la acción constitucional carece de vocación de prosperidad, habida cuenta que el Tribunal accionado, en la providencia definitoria del asunto de 2 de agosto de 2021, consideró que: …si el futuro negocio corresponde a la compraventa de un bien inmueble, es imperativo que en la promesa se especifiquen por lo menos los elementos esenciales del contrato, que conforme al artículo 1857 del Código Civil, no son otros que el precio y la cosa, siendo concordante con lo previsto en el artículo 1502 ibidem al establecer que para que un contrato sea válido debe existir un acuerdo de voluntades, entre otros aspectos, sobre un objeto lícito.
Así, entonces se requiere que quede debidamente singularizado el bien a tradir como lo prevé el artículo 31 del Decreto 960 de 1970…; amén que el artículo 99 del mismo ordenamiento sanciona con nulidad desde el punto de vista formal la omisión de la determinación del bien objeto de declaración. Esa singularización del bien por su lugar de ubicación, linderos, nomenclatura, cabida, resulta de mayor importancia cuando se trata de bienes sometidos al régimen de propiedad horizontal, ya que es necesario identificar las unidades privadas y comunes, fuera del bien de mayor extensión donde está construida como expresamente lo exigen los numerales 4º y 5º del artículo 5 de la Ley 675 de 2001, lo que reitera el artículo 16 de la misma noma al decir “Los bienes privados o de dominio particular, deberán ser identificados en el reglamento de propiedad horizontal y en los planos del edificio o conjunto”.
Descendiendo al caso, ambas partes adosaron a las actuaciones aquí surtidas dos promesas de compraventa…, que al ser analizadas en su integralidad no individualizaron en el texto mismo los apartamentos 804 – G – 17 y 602 – G – 13 del edificio AQUANOVA CONDOMINIO, ubicado en la Calle 20 No 16-97, sector Cielo Mar, la Boquilla de Cartagena.
En efecto, en la cláusula primera al referir al objeto y descripción del inmueble se estipuló que los linderos y medidas serán los que se consignen en el respectivo Reglamento de Copropiedad Horizontal, el que sería elaborado posteriormente por el prometiente vendedor conforme a lo establecido por la Ley 675 de 2001, y formaría parte íntegral del contrato, en concreto la cláusula para el apartamento 804 dice: “objeto y descripción del inmueble: el prometiente vendedor, promete vendedor a el prometiente comprador, y este (a) se obliga a comprar al primero el derecho de dominio y la posesión material sobre un apartamento que será construido por el prometiente vendedor, el cual se distinguirá como apartamento 804 del edificio aquanova condominio; el cual tendrá un área construida de ciento tres punto cinco metros cuadrados (103.5 m2), aproximadamente, y constará de cocina, area de labores, sala comedor, tres(3) alcobas, dos (2) baños, una (1) alcoba y baño de servicio y un (1) balcon, tal como consta en el plano que se tendrá como anexo no 01, el que hará parte integrante del presente contrato, cuyos linderos y medidas serán los que se consignen en el respectivo reglamento de copropiedad horizontal, el que será elaborado por el prometiente vendedor conforme a lo establecido en la ley 675 de 2001, el que se otorgará en una de las notarías de la ciudad, el que desde ahora se considera parte integrante del presente contrato…”… Y en efecto, de manera expresa dentro de las obligaciones específicas del promitente vendedor se estipuló en el literal c de la cláusula cuarta “A adoptar el Reglamento de Copropiedad de acuerdo con las leyes vigentes (Ley 675 de 2001)”; compromiso que se reafirmó en la cláusula sexta al decir “ESCRITURA PÚBLICA.
La escritura pública que perfeccione el negocio jurídico de la compraventa de los inmuebles objeto del presente contrato se otorgará en la Notaría Segunda del Circulo de Cartagena, las 3:00 p.m. del día Primero (1) de junio de dos mil quince (2015), siempre y cuando que el apartamento y el garaje se encuentren concluidos, se hubiere registrado el reglamento de propiedad horizontal para dicha fecha, y se encuentra cancelada la totalidad del precio de los inmuebles.
En todo caso las partes podrán de mutuo acuerdo modificar la fecha en cuestión, y otorgar la escritura antes o después de dicha fecha”… Como se observa, en la promesa no se indicaron expresamente ni los linderos, ni las medidas que tendrían los apartamentos objeto de promesa, pues apenas se dejó sentado que los espacios por los que estarían conformados (cocina, area de labores, sala comedor, tres(3) alcobas, dos (2) baños, una (1) alcoba y baño de servicio y un (1) balcon) se sujetaban a unos planos, pero en cambio, los linderos quedaron atados a un reglamento que se elaboraría posteriormente, esto es, que a la postre, para la fecha de la promesa (15 de junio de 2013 y 29 de mayo de 2013) los bienes materia de negociación no fueron determinados y, además, tampoco eran determinables.
Justamente, el reglamento que contendría la identificación o individualización plena de los bienes que serían objeto de transferencia de dominio, no estaba confeccionado para el momento de la suscripción de las promesas, ni pudo formar parte de las mismas, puesto que apenas se constituyó mediante escritura 1200 del 20 de agosto de 2015, como aparece en los folios de matrícula 060-293550… y 060-293564…, los cuales se abrieron con fecha 06-11-2015.
En suma, pues, el contenido de esos documentos deja ver que para cuando se perfeccionaron las promesas no estaban alinderados los inmuebles, o lo que es lo mismo, no se determinó de dónde a dónde iban sus linderos, con indicación de la ubicación espacial y medida concreta de los mismos. Por lo demás, las promesas allegadas tanto con la demanda de pago por consignación como con la demanda de resolución de contrato, a la larga no contienen ninguno de los anexos allí referidos, como para establecer si más allá del texto literal de las promesas, era posible descubrir la alinderación pormenorizada de los dos apartamentos que serían objeto de transferencia de dominio.
En suma, aunque el Tribunal entiende que existen casos en los cuales es posible pactar una promesa de venta sobre bienes inmuebles que se van a construir con posterioridad, no cabe duda que aún en esos eventos se deben precisar en todo caso los linderos que tendrá el predio a levantar, por su ubicación y extensión, ya sea porque se consignan expresamente en el texto del documento que ha de recoger ese acto, o porque se incorporan a él otros documentos que permiten identificarlos.
No obstante, en lo que aquí concierne, los planos evocados en las promesas, según allí se anotó, tenían como fin determinar de qué se componían los apartamentos, esto es, la manera como se distribuían internamente sus espacios, mientras que los linderos quedaron sin definir, pues para determinarlos se acudió a un reglamento de propiedad horizontal que no existía para ese entonces. 3.
Dicha ausencia de identificación de los bienes prometidos en venta, acarrea una nulidad absoluta como lo prevé el artículo 1741 del Código Civil, por ausencia de uno de las formalidades previstas para la validez de la promesa de compraventa, en concreto, por cuanto uno de los elementos esenciales del futuro contrato -compraventa-, no se determinó en la promesa.
Y por tratarse de una nulidad absoluta, es posible declararla de manera oficiosa como lo precisa el artículo 1742 ibidem, luego, las cosas deben volver al estado precontractual. 4. Y ese rigor en el cumplimiento de las formalidades legales en la promesa de compraventa de bienes inmuebles, obedece a que se trata de un contrato preparatorio cuya única obligación es formalizar el futuro contrato, por tal motivo, los elementos esenciales y de la naturaleza del contrato prometido deben quedar precisos en el negocio preparatorio.
En términos puntuales, la Corte Suprema de Justicia desde vieja data ha dicho… En un fallo posterior la Corte afirmó… Como ha quedado sentado en líneas precedentes, en el contrato de compraventa, constituyen de su esencia la determinación inequívoca del precio y la cosa, en consecuencia, dichos elementos deben quedar singularizados en el contrato mismo de promesa a voces de lo reglado en el numeral 4º del artículo 89 de la Ley 153 de 1887.
Y aunque es posible que dicha descripción no quede consignada del todo en el texto mismo de la promesa, debido a que se hace remisión a otros documentos adjuntos, tal como a la escritura que protocoliza el Reglamento de Propiedad Horizontal, debe tratarse de documentos ciertos y que en verdad contengan la descripción del bien, debido a que el promitente comprador necesita saber a ciencia cierta todos los pormenores del bien que está adquiriendo, luego, se recalca, si dicho reglamento no existía para el momento de la suscripción de las promesas, se concluye, que falló uno de los elementos esenciales del futuro contrato y, por consiguiente, las promesas adolecen de nulidad absoluta.
Sobre el particular, la Corte Suprema de Justicia afirmó… En el caso sub examen, queda evidenciado que las dos promesas que fundamentan tanto el proceso de pago por consignación como la acción resolutoria, no describen los linderos específicos de los apartamentos que serían objeto de venta. Por ende, dicha omisión lo que desencadena es la nulidad absoluta del acto, sin que sea posible predicar los efectos de la resolución por ausencia de un contrato preparatorio válido. 5.
Ahora bien, uno de los efectos propios de la nulidad se genera hacia el pasado (ex tunc), es decir, vuelve las cosas a su estado precontractual, buscando dejarlas lo más cerca posible al estado en que se encontraban previo a la celebración del contrato como lo prevé el artículo 1746 del Código Civil… Entonces, si el promitente vendedor recibió parte del precio y a la promitente compradora no le fueron entregados los inmuebles, lo más elemental y lógico dentro de las reglas de la equidad y justicia, es que se devuelva el dinero, pero como éste sufre por el paso del tiempo devaluación o depreciación, es imprescindible recomponer su poder adquisitivo, y para tal efecto, se acude a la indexación o corrección monetaria.
En este caso particular, el efecto propio de la nulidad absoluta es el mismo de la resolución declarada por el juez de instancia, así que se confirmará el numeral segundo del fallo. 6. Como epilogo, configurados los presupuestos desde otrora previstos por la jurisprudencia para la declaratoria de la nulidad absoluta de manera oficiosa, pues, tanto en el proceso de pago por consignación como en la resolución del contrato intervienen las mismas partes que suscribieron las promesas de compraventa; en ambos casos, los actos preparatorios se aportan como fuente de derechos y obligaciones, amén que la nulidad aparece de manifiesto en el contrato, se concluye, que las pretensiones en ambos procesos deben decaer, lo que conlleva a que se revoque el numeral primero y los demás numerales se confirmen pero por las razones aquí esbozadas… 3.
Así las cosas, la Sala concluye que la decisión controvertida no luce antojadiza, caprichosa o subjetiva, con independencia de que se comparta, descartándose la presencia de una vía de hecho, de manera que el reclamo de la sociedad peticionaria no halla recibo en esta sede excepcional. Y es que, en rigor, lo que aquí planteó la tutelante es una diferencia de criterio acerca de la valoración efectuada en la providencia definitoria del asunto; en cuyo caso tales inferencias no pueden ser desaprobadas de plano o calificadas de absurdas o arbitrarias, « máxime si la que ha hecho no resulta contraria a la razón, es decir si no está demostrado el defecto apuntado en la demanda, ya que con ello desconocerían normas de orden público y entraría a la relación procesal a usurpar las funciones asignadas válidamente al último para definir el conflicto de intereses ».
(CSJ STC, 11 ene. 2005, rad. 1451, reiterada en STC7135, 2 jun. 2016, rad. 2016-01050). Sobre el particular, también se ha dicho de forma reiterada que « no se puede recurrir a la acción tutelar para imponer al fallador una determinada interpretación de las normas procesales aplicables al asunto sometido a su estudio o una específica valoración probatoria, a efectos de que su raciocinio coincida con el de las partes ».
(CSJ STC, 18 abr. 2012, rad. 2012-0009-01; STC, 27 jun. 2012, rad. 2012-00088-01; y STC, 12 ago. 2013, rad. 2013-00125-01). 4. Basta lo dicho en precedencia para denegar la protección pedida. DECISIÓN Con fundamento en lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, deniega el amparo solicitado.
Comuníquese por el medio más expedito a los interesados y, si la decisión no es impugnada, remítase el expediente a la Corte Constitucional para su eventual revisión. FRANCISCO TERNERA BARRIOS Presidente de Sala ÁLVARO FERNANDO GARCÍA RESTREPO HILDA GONZÁLEZ NEIRA AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO LUIS ALONSO RICO PUERTA OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE LUIS ARMANDO TOLOSA VILLABONA 8