Radicación nº. 11001-02-03-000-2025-00013-00 FRANCISCO TERNERA BARRIOS Magistrado Ponente STC1028-2025 Radicación nº. 11001-02-03-000-2025-00013-00 (Aprobado en sesión de cinco de febrero de dos mil veinticinco) Bogotá D. C., cinco (5) de febrero de dos mil veinticinco (2025). Esta Sala decide la acción de tutela instaurada por Comunicación Celular S.A. -COMCEL S.A.- contra la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá. Al trámite se dispuso vincular a los intervinientes del proceso de radicado 11001310302720200019800.
I.
ANTECEDENTES 1. La sociedad gestora, a través de apoderado judicial, reclama la protección de sus derechos fundamentales al debido proceso y tutela judicial efectiva. 2. Del expediente allegado se resaltan los siguientes hechos relevantes: 2.1. COMCEL S.A. promovió un proceso ejecutivo en contra de Inversiones Sume S.A.S., Ana María Méndez Pizarro y Juan Carlos Flórez Avella, a efectos de obtener el pago de los cánones de arrendamiento, las cuotas de administración y la cláusula penal derivados del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes[footnoteRef:1]. [1: Archivo «01Principal_fls1-98», pág. 70.] 2.2.
El 22 de octubre del 2020[footnoteRef:2], el Juzgado Veintisiete Civil del Circuito de Bogotá libró mandamiento de pago por los siguientes valores: i) $265.460.840 por concepto de cánones de arrendamiento y sus intereses moratorios[footnoteRef:3]; ii) $51.135.889 por cuotas de administración vencidas e intereses moratorios[footnoteRef:4]; iii) $29.750.000 a título de cláusula penal; y iv) los cánones de arrendamiento que se causen con posterioridad. [2: Archivo «01Principal_fls1-98», pág. 97.] [3: Desde la fecha de exigibilidad hasta que se verifique el pago.] [4: Desde la fecha de exigibilidad hasta que se verifique el pago.] 2.3.
La parte ejecutada contestó oportunamente la demanda[footnoteRef:5], se opuso a la totalidad de las pretensiones y propuso las excepciones de mérito denominadas: « vicio del consentimiento por error en el objeto – producto arrendado diferente al ofrecido »; « nulidad del contrato celebrado por objeto ilícito »; « abonos a la deuda y actitud abusiva frente a propuestas de acuerdo »; « pago parcial por entrega de mobiliario »; « ausencia de título ejecutivo para cobro de la cuota de administración »; « ausencia de título ejecutivo por falta de pago del IVA »; « restitución del local »; « excepción de contrato no cumplido -impedimento de uso contractual »; « fuerza mayor por cierre del centro comercial – incumplimiento »; « ausencia de poder ». [5: Archivo «CONTESTACIONDEMANDADEMANDADOS».] 2.4.
El 6 de marzo del 2024[footnoteRef:6], el Juzgado declaró probada las excepciones de « ausencia de título ejecutivo para cobro de la cuota de administración » y « ausencia de título ejecutivo por falta de pago del IVA respecto de las cuotas de administración » y desestimó las demás. En consecuencia, ordenó seguir adelante con la ejecución respecto de los otros rubros.
Tal decisión fue apelada por ambas partes. [6: Archivo «ActaAudienciaArt373CGP_06-03-2024».] 2.5. El 14 de noviembre del 2024, la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá revocó la decisión del a quo y terminó el proceso por falta de título ejecutivo. 3. La actora censura tal providencia, pues, a su juicio, el sentenciador incurrió en defecto fáctico al desconocer la literalidad del título ejecutivo allegado como base de recaudo, al turno que realizó una indebida valoración probatoria de los interrogatorios de parte y de los testimonios.
Reprocha que no se hubiera efectuado una interpretación conjunta de las cláusulas contractuales y que se le exigiera que « las partes al momento de crear el contrato es decir agosto de 2018 previeran situaciones que no eran posibles de regular en el contrato como el pago de cánones en la pandemia, y que es uno de los argumentos para revocar la sentencia ».
Aduce que se configuró un defecto sustantivo, por falta de aplicación de los artículos 1973 del Código Civil, 13, 176, 280 y 422 del Código General del Proceso, y que la decisión del Tribunal carece de motivación, dado que omitió pronunciarse frente a cada uno de los reparos presentados en la alzada. 4. Conforme a lo anterior, solicita que se declare la ilegalidad de la sentencia de segunda instancia y se ordene proferir el fallo que en derecho corresponda.
II. RESPUESTAS RECIBIDAS 1.- El Juzgado Veintisiete Civil del Circuito de Bogotá advirtió que las censuras de la tutela no se dirigen contra sus decisiones. 2.- Inversiones Sume S.A.S. se opuso a las pretensiones de la acción de tutela. Arguyó que la accionante aún cuenta con la opción del proceso declarativo con el fin de constituir el título ejecutivo, o el reconocimiento de los derechos que invoca poseer la parte demandante.
III. CONSIDERACIONES 1. La Sala negará la protección invocada porque las conclusiones del juez natural no se muestran abiertamente irrazonables, desprovistas de fundamento, carentes de soporte o manifiestamente alejadas del orden jurídico. Por tanto, no se acredita la vulneración de derechos alegada. 2. En el proveído cuestionado, el Tribunal convocado comenzó por señalar que, efectuada la revisión oficiosa del título ejecutivo, este carecía de nitidez en las obligaciones a cargo de los demandados, deficiencia que se verificó en el amplio debate probatorio, (…) ya que se evidenció desacuerdos en la interpretación del contrato de arrendamiento y la forma de cumplir con las obligaciones periódicas estipuladas, aunado a que la arrendadora, previo a librarse el mandamiento ejecutivo, recibió la tenencia de los locales comerciales, a los que la demandada implantó mejoras y dejó mobiliario, cuyo avalúo quedó indefinido por desacuerdo de las partes, con el agravante de que la parte actora ni siquiera solicitó que dicho mobiliario estuviera a disposición del juzgado bajo la figura de la medida cautelar de secuestro, a efecto de los alcances correspondientes para la solución de la deuda que es lo que justifica esa retención. El Tribunal explicó que no había claridad en la obligación perseguida mediante el proceso ejecutivo.
A su turno, recordó que, según jurisprudencia constitucional (CSJ, STC18432-2016), el juez de segundo grado debía realizar una revisión del título ejecutivo de manera oficiosa. De conformidad con lo previsto en el artículo 1973 del Código Civil, sostuvo que eran elementos de la esencia del contrato de arrendamiento: un bien que pueda usarse sin consumirse y el precio o renta que se paga por su goce.
De allí que « el pago de la renta, que es lo que constituye el proceso ejecutivo acá debatido -porque de esa carga y el supuesto incumplimiento de los demandados es que emergen las demás prestaciones perseguidas-, está sujeto a que el arrendatario tenga o haya tenido el disfrute de la cosa, vicisitud de la que emana el deber de pagar la remuneración por usufructuar el bien arrendado ».
Sentado lo anterior y valorado el contrato de arrendamiento sobre el cual se fundamentó la pretensión compulsiva, el Tribunal concluyó que: i) no hay claridad sobre el momento en que comenzaron a causarse los cánones de arrendamiento; ii) carece de nitidez el momento oportuno para proceder con el pago mensual por parte de la arrendataria; iii) existen dudas en la forma de liquidar y causar el cobro del IVA e incongruencia respecto del incremento anual del canon.
En concreto, en lo concerniente a los dos primeros aspectos, estimó que se previeron dos metodologías comparativas para fijar el monto del canon, la “renta mínima mensual garantizada-renta fija” y la “renta porcentual-renta variable”, siendo exigible la de mayor valor según se determine conforme al procedimiento estipulado para el efecto.
Para este caso, la demandante se limitó a cobrar por vía judicial el monto por renta fija sin dar ninguna explicación, pero tal supuesto contractual denota varias falencias que no permiten calificar el pago de ese tipo de canon como una obligación que si bien es expresa, carece de claridad y se percibe ambivalencia en su exigibilidad. Véase que en los primeros incisos de la cláusula quinta no quedó claro si la renta fija opera indefectiblemente y al margen de que posteriormente se agote el trámite de verificación relacionado con la renta variable, pues para llegar a una conclusión semejante habría que realizar una labor interpretativa que no estaría exenta de controversia o discusión. En uno de los incisos de esa estipulación se dice que el “canon de arrendamiento será pagadero de forma anticipada durante los cinco (5) primeros días calendario de cada mes”, pero sin especificar si aludía a la denominada “renta fija”.
Destacó que tal forma de concebir el pago del canon era inconsecuente con lo estipulado en el literal e) de la cláusula primera, según el cual « “el precio pagado por el arrendatario al arrendador por cada mes de ejecución contractual”, estipulación así redactada que da a entender que el pago del canon es mes vencido, esto es, luego de que el arrendatario usara o gozara del local durante un mes ».
Resaltó que tampoco se hizo distinción entre renta variable y fija para causar los intereses de mora, sumado a que no había claridad en la forma de imputación del primer pago de los cánones de renta fija por concepto de renta anticipada, pues « la causación de los cánones se generaría a partir de la apertura del local al público y había la posibilidad de que la renta variable fuere mayor a la fija, de allí que sobre este tópico se advierta total incertidumbre ».
A continuación, advirtió que el rubro de renta fija se determinó sin incluir IVA visto que se indicó un monto concreto (para el primer año $12.500.000) y posteriormente anotó la expresión: “más IVA”, diferenciación que tiene incidencia en la interpretación de otras cláusulas contractuales, como sería la causación de intereses de mora, pues no es lo mismo liquidar dichos réditos en el monto de $12.500.000 (solo canon de arriendo), que sobre $14.875.000 (canon más IVA del 19%) tal como fue solicitado en la demanda y según fue librado el mandamiento ejecutivo en auto de 22 de agosto de 2020.
Por otro lado, no halló comprensible que en el contrato se previera que la ausencia de facturación por parte del arrendador no eximía al arrendatario de efectuar el pago correspondiente por canon de arrendamiento, puesto que (…) se deja un enorme vacío en punto a conciliar o armonizar la exigibilidad de cada canon o instalamento según las estipulaciones contractuales, y la exigibilidad que se pueda generar con el trámite de facturación que agote o haya realizado el arrendador para ese mismo propósito (cobro de cánones), ambivalencia agravada si se tiene en cuenta que las facturas por la prestación de servicios configuran títulos-valores en los parámetros señalados por el Código de Comercio y la Ley 1231 de 2008.
De otra parte, encontró una contradicción en relación con el incremento del canon, dado que en la estipulación por “renta fija” se detallaron valores concretos para los primeros tres años ($12.500.000, $15.500.000 y $20.000.000), y después se precisó que en años subsiguientes el incremento será por el IPC certificado por el DANE; empero, en párrafo posterior quedó pactado que el “valor del canon de arrendamiento establecido como Renta Mínima Mensual Garantizada – Renta fija se ajustará cada año, contado a partir de la fecha de suscripción del contrato y sus renovaciones si las hubiere, en proporción con el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año inmediatamente anterior, incremento que desde ya y sin necesidad de notificación acepta EL ARRENDATARIO en su monto y fecha de vigencia”, clausulados cuya contradicción es perceptible con su simple lectura.
En lo que concierne a la fecha en la cual se causarían los cánones a cargo de la arrendataria, advirtió que solo podía determinarse con remisión a otros documentos: « (i) el acta de entrega del inmueble (clausula 1ª, lit. h)24, lo que da a entender que el contrato por sí solo no es suficiente como constancia de dicha entrega; (ii) aprobación del arrendador de los “proyectos arquitectónico, ejecutivo y de fachadas” (cláusula décima cuarta);
(y) (iii) plazo para adecuaciones (cláusula 1ª, lit. l); (iv) constancia apertura al público del Centro Comercial y de local arrendado (cláusula 1ª, lit. l) »; sin embargo, ninguna de tales pruebas fue allegada al plenario, pues únicamente se adjuntó el contrato de arrendamiento, luego no hay certeza en relación con la fecha exacta en que empezaría la facturación y cobro de los cánones de arrendamiento, situación que por demás fue objeto de discusión y desacuerdo por las partes (falta de claridad), visto que la representante legal de Inversiones Sume S.A.S., en su interrogatorio, refirió que dio apertura al local a finales de diciembre de 2018, mientras que la demandante, con ocasión del testimonio de Jairo Armando Parra Hurtado (Gestión de Cartera de Comcel) explicó que los abonos realizados por la arrendataria se imputaron a las facturas más antiguas, de lo cual fue allegado al expediente soporte documental, en el que la ejecutante precisó que hizo imputación de abonos a dos días de noviembre de 2018, la totalidad de diciembre de ese año y un pago parcial para enero de 2019 por $2.289.160, del cual quedó un saldo de $12.585.840.
Además, el ad quem enfatizó en que no se tenía claridad sobre lo sucedido con los dos cánones de renta fija que supuestamente debió haber pagado la arrendataria para reservar los locales y poderlos ocupar, situación que también se presentaba con la obligación de pagar cuotas de administración, dado que no se fijó una cifra concreta sino que se hizo una remisión expresa « a un “reglamento de propiedad horizontal o de uso”, “la asamblea, el propietario y/o consejo de administración”, “presupuesto general” y “administración del centro comercial” ».
Tal redacción, consideró el Tribunal, (…) da a entender que el centro comercial goza de personería jurídica propia como propiedad horizontal, lo cual facultaría al correspondiente administrador en expedir un certificado para el cobro de expensas ordinarias y extraordinarias, documento que constituiría título ejecutivo sin necesidad de requisitos o procedimientos adicionales, al tenor del art. 48 de la Ley 675 de 2001.
Empero, en este asunto quedó suficientemente dilucidado que “Plaza Claro” no está sometido al régimen de propiedad horizontal, de modo que cualquier acto por el cual una persona denominada o identificada como “administrador de centro comercial” exija el pago de cuotas de administración, en realidad carecería de aquellas potestades de orden legal, motivo por el que el cobro de ese tipo de obligaciones quedaría circunscrito a las reglas que por autonomía de la voluntad hayan fijado de manera expresa, clara y concreta las partes (art. 1602 del C.C.).
Precisó que con la demanda no se allegó documento por el cual la demandante, como arrendadora y propietaria del centro comercial, haya encomendado a persona determinada para fijar el monto de las cuotas de administración, « ni de proceder con el cobro y recibo de pagos que pudieren efectuar los arrendatarios, tampoco explicó la metodología o procedimiento que utilizó para fijar el respectivo valor, sino que se limitó a aportar una “liquidación de cuotas de administración” desde el 25 de enero de 2019 al 17 de junio de 2020, en un documento del que se desconoce autoría por no estar suscrito o firmado ».
Agregó que, una vez se aportó el reglamento interno de Plaza Claro suscrito por la representante legal de la demandante, pudo concluir que (…) ni la referida “liquidación de cuotas” ni el denominado “reglamento interno” están suscritos por alguno de los demandados (ni siquiera algún signo de haberlo recibido), de allí que no puedan predicarse como documentos provenientes de los deudores al tenor del art. 422 del Cgp y, por lo mismo, tampoco pueden conformar título complejo junto con el contrato para determinar una obligación expresa, clara y exigible que permita cobrar dineros por concepto de cuotas de administración. Además se evidencia que en el contrato y en la demanda nada se mencionó sobre el cobro del IVA por dicho concepto, lo cual tendría sentido si el funcionamiento del centro comercial en general como gran superficie obedeciera a un régimen de propiedad horizontal, puesto que no se entendería como una prestación de servicio o venta de un bien y por ende no habría obligación de facturar30, hipótesis inaplicable al caso en cuestión, pues se reitera, el centro comercial no tiene propiedad horizontal, cuestión que de ningún modo es aclarada o especificada en el contrato ni en ninguna otra prueba, situación que corrobora aún más la falta de claridad de la obligación (cuotas de administración).
Seguidamente, sostuvo que el cobro de la cláusula penal presentaba inconvenientes tanto de claridad como de exigibilidad, puesto que si bien alude a que el arrendatario renuncia a requerimientos para constituirse en mora, aun así quedan serias dudas del momento en que ese arrendatario estaría conminado a cancelar la penalidad o la época en que el arrendatario podría exigir el correspondiente pago, pues no se fijó término, plazo o condición sobre el particular, tanto más cuando se refiere a que su causación se sujeta al incumplimiento de otras obligaciones: “se causará tantas veces como sean las violaciones al presente contrato”.
Es más, en la demanda solo se reclamó el cobro del valor de la penalidad por un solo incumplimiento por parte de la arrendataria, pero no especificó cuál ni el momento en que se verificó ese incumplimiento, aspecto de relevancia visto que el canon y la cuota de administración son obligaciones diferentes y periódicas, aunado a que la parte actora reprochó también incumplimiento del reglamento interno del centro comercial por venta de helados no permitido, conforme a sus alegaciones y réplica a las excepciones de mérito.
Adicionalmente, aseveró que, si bien se solicitó el cobro de los cánones que se siguieran causando durante el transcurso del proceso, la demandante omitió informar en oportunidad que recibió la tenencia de los locales el 28 de septiembre del 2020 y que conservó bajo su custodia el mobiliario de la arrendataria. A lo cual añadió que la demandada estuvo dispuesta a restituir el bien desde diciembre del 2019, pero la demandante se negó a recibirlo, circunstancia que « también podría configurar mora del arrendador en recibir y evitar la extensión de perjuicio por el no pago de cánones por la arrendataria, de allí que la exigibilidad de los cánones de 2020 queden en duda dado el desacuerdo de las partes sobre el particular, tanto más cuando la locataria no pudo usar los inmuebles por pandemia (hecho notorio), cuestión que no fue definida o determinada por las partes mediante algún otro acuerdo o adición al contrato».
A su vez, el Tribunal estableció que otra razón para afirmar que el título ejecutivo no era claro para continuar con el proceso era que la demandante mantenía bajo su custodia el mobiliario propiedad de la demandada, « cuyo avalúo es punto de discusión entre las partes, según se evidenció en los interrogatorios de parte, tanto así que el principal motivo por el cual se intentó la conciliación que al final fracasó, consistió en que pudieran llegar a un acuerdo del valor para poderlo imputar como pago a la deuda ».
Con base en ello, señaló que era plausible sostener que la intención de los extremos negociales fue finalizar anticipadamente los efectos del contrato de arrendamiento el 28 de septiembre de 2020 con la restitución voluntaria del inmueble (pues la vigencia del contrato era de 6 años), lo cual generó que quedara pendiente por definir si había lugar a mejoras útiles o suntuarias en el inmueble que la arrendadora estuviera en la obligación de reconocer, junto con el referido mobiliario, todo lo cual impide continuar con el cobro judicial.
Por último, aseveró que no era necesario estudiar los reparos de los apelantes, pues las deficiencias del título constituían razón preponderante para revocar la sentencia impugnada y, en su lugar, dar por terminado el juicio. 3. Para esta Sala la decisión cuestionada no podría ser recibida como irrazonable, pues fue proferida por el juez natural, sirviéndose de un análisis normativo, jurisprudencial y probatorio debidamente fundamentado, a partir del cual se determinó que el título adolecía de: i) claridad sobre el momento en que comenzaron a causarse los cánones de arrendamiento; ii) nitidez en punto al momento oportuno para proceder con el pago mensual por parte de la arrendataria; iii) precisión en la forma de liquidar y causar el cobro del IVA e incongruencia respecto del incremento anual del canon; y iv) claridad y exigibilidad de la cláusula penal redactada a cargo de la arrendataria, de manera que no estaban dados los presupuestos del 422 del Código General del Proceso, condiciones bajo las cuales no era posible analizar los demás reproches expuestos en la alzada.
Al respecto, vale la pena resaltar que … la hermenéutica que ha de dársele al canon 430 del Código General del Proceso no excluye la «potestad-deber» que tienen los operadores judiciales de revisar «de oficio» el «título ejecutivo» a la hora de dictar sentencia, ya sea esta de única, primera o segunda instancia … Sobre esta temática, la Sala ha indicado que “la orden de impulsar la ejecución, objeto de las sentencias que se profieran en los procesos ejecutivos, implica el previo y necesario análisis de las condiciones que le dan eficacia al título ejecutivo, sin que en tal caso se encuentre el fallador limitado por el mandamiento de pago proferido al comienzo de la actuación procesal (…).
(CSJ, STC18432-2016, reiterado en CSJ, STC6735-2023). Así las cosas, en el sub judice se identifica una disparidad de criterios entre lo considerado por la autoridad convocada -en desarrollo de sus facultades y amparada en los principios de autonomía e independencia judicial- y lo estimado por la sociedad gestora, sin evidenciarse la configuración de un defecto con entidad suficiente para justificar la intromisión constitucional.
Sobre el particular, se resalta que el juez constitucional no es el llamado a dirimir la controversia, como si fuera un juez de instancia ni le corresponde determinar cuáles de los planteamientos valorativos y hermenéuticas del juzgador o de las partes resultan ser los más acertados. Así como tampoco puede, con esa excusa, realizar una revisión oficiosa del asunto, como se pretende, pues « la razonabilidad es cuestión ancha y, por tanto, no se soporta necesariamente en una tesis única.
En gracia de discusión, podría también apoyarse incluso sobre el disenso con respecto de aquello decidido por la autoridad natural » (CSJ, STC1721-2024). IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, NIEGA la acción de tutela impetrada.
Notifíquese esta providencia a los interesados en la forma prevista por el artículo 30 del Decreto 2591 de 1991. En caso de no ser impugnada, remitir el expediente a la Corte Constitucional para su eventual revisión.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE HILDA GONZÁLEZ NEIRA Presidente de Sala MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ FERNANDO AUGUSTO JIMÉNEZ VALDERRAMA OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE FRANCISCO TERNERA BARRIOS 13