SCLAJPT-10 V.00 SANTANDER RAFAEL BRITO CUADRADO Magistrado ponente SL3874-2022 Radicación n.° 86665 Acta 37 Bogotá, D. C., veinticuatro (24) de octubre de dos mil veintidós (2022). Decide la Sala el recurso de casación interpuesto por CÉSAR AUGUSTO DAZA GALLARDO, CAROLINA DAZA GALLARDO, ANA BOLENA DAZA IDROBO, NELLY MÉNDEZ DE GARCÍA y FABIOLA GALLARDO ROJAS, contra la sentencia proferida por la Sala Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali, el veintinueve (29) de julio de dos mil diecinueve (2019), en el proceso ordinario que les instauró ALBERTO PÉREZ MARULANDA, quien también llamó a juicio a ALIANZA FIDUCIARIA S. A., como vocera y administradora del patrimonio autónomo PARQUES DE CHIPICHAPE, en su condición de litisconsorte cuasi necesario, pleito al que se integró, como litis consorte necesario a INDICO SAS.
Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 2 I.
ANTECEDENTES Alberto Pérez Marulanda llamó a juicio a Nelly Méndez de García, Carolina Daza Gallardo, César Augusto Daza Gallardo, Ana Bolena Daza Idrobo, Fabiola Gallardo Rojas y como litisconsorte voluntario la Sociedad Alianza Fiduciaria S. A. como vocera y administradora del patrimonio autónomo Parques de Chipichape, para obtener, conforme a lo establecido en la cláusula tercera del contrato suscrito el 22 de enero de 1993, con Nelly Méndez de García y César Tulio Daza Silva, el porcentaje del 35.12 % por honorarios a su favor, sobre la venta total o parcial del lote identificado con la matrícula inmobiliaria No. 370-37872, o los lotes segregados, con matrículas 370-845212, 370-845213, así como cualquier otro que subdividieran.
Consecuente con lo anterior y como cumplió en su totalidad el objeto encomendado en la vinculación de prestación de servicios, solicitó el pago, de manera conjunta y solidaria, de los siguientes conceptos: a) $168.712.740 (Ciento sesenta y ocho millones setecientos doce mil setecientos cuarenta pesos m/cte.): Saldo de los honorarios del 35.12% acordado sobre el precio de las ventas 1 y 2 realizadas al Municipio de Cali en junio 28 y diciembre11 de 1996 del lote Matrícula 370-37872 mediante Escrituras 3714 y 5994 Notarias 3ª y 7ª de Cali por valor total de $793.601.200, una vez descontados los abonos efectuados por valor de $110.000.000 b) $ 2.586.149.100.
(Dos mil quinientos ochenta y seis millones ciento cuarenta y nueve mil cien pesos m/cte.), valor de los honorarios del 35.12 % acordado sobre el precio de la 3ª venta realizada en marzo 12 de 2011 al Municipio de Cali de 4.609.02 Mts2 por la suma de $7.363.597.000. (Escritura Pública 761Notaria 4 de Cali) Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 3 También suplicó porque los demandados le reconocieran el porcentaje del 35.12 %, sobre cualquier venta que realizaran los mandantes, sus herederos o sucesores, sobre los 10.088.80 metros cuadrados - mts² - restantes del lote original con matrícula 370-37872 «ya convertido mediante segregación en 2 (dos) nuevos lotes: Folios: 370- 845212 por 886.94 mt2 y 370-845213 por 9.201.86 mt2», ya que, tiene derecho sobre ellos, o los posteriores lotes que fueran fraccionados, convertidos o segregados.
Requirió, que se declarara fenecida la condición suspensiva del contrato y, a título de clausula aceleratoria, le reconocieran la suma de $5.660.793.000, «como mínimo al precio de la última venta». Igualmente exigió los intereses legales del 6 % anual o fracción sobre las 3 anteriores sumas de dinero o ventas realizadas (f.° 4 a 15, 133 a 142 del cuaderno 1).
Fundamentó sus peticiones, básicamente, en que el 22 de enero de 1993 los señores César Tulio Daza Silva y Nelly Méndez de García, propietarios de un lote de terreno denominado “La Flora” ubicado en la avenida 6N calle 35 de Cali con Matrícula 370-0037872, oficina de Instrumentos Públicos de Cali con Cédula Catastral J-60914600-39, suscribieron un contrato de prestación de servicios y, por consiguiente, se obligaron de manera conjunta en calidad de mandantes, con el mandatario, que era experto en gestiones inmobiliarias.
Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 4 Dijo, que el objeto de esa vinculación, conforme a la cláusula segunda, era esta: Realizar el Mandatario, de manera individual o conjunta con otros profesionales que obren bajo su subordinación o dependencia, gestiones para aumentar, por vía jurídica, la cabida del lote atrás identificado hasta la cantidad de 17.532.43 mts2 y obtener la inscripción de la nueva extensión en la oficina de registro y en la oficina de Catastro de Cali.
Indicó que logró incrementar la cabida del lote de terreno denominado “La Flora” de 8.542 mts² a, inicialmente, 7.532.43 mts² y posteriormente, lo aumentó a 18.147,89 mts², estando acreditado un acrecentamiento en más del 112.4 %, lo que significó una utilidad astronómica, porque ese bien fue adquirido por $100.000.000 y se habían vendido, hasta el momento, 3 lotes por la suma de $8.157.000.000, restando aún para su enajenación 10.088.80 mts²; que la anterior situación, fue certificada por la oficina de catastro de Cali, documento que se protocolizó en la Escritura Pública n.° 1903 de 13 de mayo de 1996 en la Notaria 7° de la misma ciudad.
Manifestó, que tan eficaz fue su labor, que el 11 de septiembre de 1995, los mandantes dieron fe del cumplimiento de lo convenido, expresando que cancelarían lo acordado; que esa obligación se sometió a una condición suspensiva, porque, «el mandatario adquiere el Derecho tan pronto cumpla con su encargo y que se le pagará al momento de la venta del fundo» expresando en su parágrafo que «De realizarse ventas parciales del lote, el pago se hará proporcional».
Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 5 Expresó que los precios y la forma de pago estaban pactados en la cláusula tercera así: Las partes de común acuerdo han determinado el precio del contrato en el equivalente de TRES MIL METROS (3.000 mts2) del lote identificado en la Cláusula Primera de este contrato, pagadero en dinero al momento de la venta del inmueble sobre un mínimo de $600.000.000.00 o al precio que a la fecha de venta esté el M².
Ello implica que EL MANDATARIO adquiere el derecho tan pronto cumpla con su encargo y que se le pagará al momento de la venta del fundo sin que ello implique obligación condicional. PARAGRÁFO: De realizarse ventas parciales del lote, el pago se hará proporcional a lo vendido. Sostuvo, que con una simple operación aritmética se sabía que los 3000 mts² equivalen al 35.12 % de la venta total o parcial del lote original; que los mandantes realizaron dos ventas del predio 370-37872, donde el mandatario actuó como apoderado, pero tampoco recibió sumas por esas gestiones; que solo le han realizado 2 abonos que ascienden a $110.000.000, adeudándole $168.712.740.
Adujo, que el 30 de septiembre de 2002, con la Escritura Pública n.° 3635, se constituyó una fiducia mercantil a favor de la sociedad Alianza Fiduciaria S. A. sobre el mismo lote en la extensión de 14.698 mts², quien, el 12 de marzo de 2011, vendió al Municipio de Cali el lote con matrícula 370-37872, de 4.609.02 mts² por valor de $7.363.597.000, quedando reducido el inmueble a 10.088.80 mts² y adeudándole, por lo tanto $2.586.149.100.
Alegó, que en dos ocasiones demandó a los deudores para hacer efectiva su acreencia, pero en esas oportunidades Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 6 se indicó que existían unas diferencias que debían dirimirse mediante un proceso ordinario. Alianza Fiduciaria S. A., se opuso a las pretensiones de la demanda e indicó que no le constaban los supuestos en los que se fundamentaban.
En su defensa, presentó las excepciones de mérito de falta de causa, inexistencia de la obligación, cobro de lo no debido y buena fe (f.° 211 a 219 ib.). Las personas naturales, solicitaron negar las súplicas del convocante. Aceptaron la existencia del contrato de prestación de servicios, pero indicaron que el actor no intervino en la actualización del área y linderos del lote, y aclararon que, por las labores ejecutadas, este recibió la suma de $120.000.000 en varias partidas.
Formularon las excepciones de inexistencia de la obligación, pago y prescripción (f.° 247 a 263 y 272 a 287 ejusdem). Con auto del cuatro (4) de julio de dos mil dieciséis (2016) (f.° 329 a 331 ejusdem), se integró a Indico SAS, quien se resistió a la prosperidad de los reclamos realizados por el señor Pérez Marulanda e informó, que no conocía sobre los hechos que las soportaban y exteriorizó, como medios exceptivos, los de inexistencia de relación laboral y/o profesional entre Indico SAS que derive derechos a favor del Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 7 demandante y prescripción de exigir obligaciones a Indico SAS (f.° 342 a 358 del mismo paginario).
II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA El Juzgado Trece Laboral del Circuito de Cali, mediante fallo del veintisiete (27) de marzo de dos mil diecinueve (2019) (f.° 571 a 573 del cuaderno del Juzgado), resolvió: 1º.- DECLARAR NO PROBADAS LAS EXCEPCIONES PROPUESTAS, POR LAS PERSONAS NATURALES DEMANDADAS, SALVO LA DE PRESCRIPCIÓN, QUE SE DECLARA PARCIALMENTE PROBADA SOBRE LOS HONORARIOS PROFESIONALES CAUSADOS EN LAS VENTAS PARCIALES DE JUNIO Y DICIEMBRE DE 1996, LOS QUE CORRESPONDÍAN A LA ENAJENACIÓN INICIAL 3.450,44 M2, SOBRE UN TOTAL DE PREDIO EXTENDIDO DE 17.532,43 M2, CUYOS HONORARIOS PROPORCIONALES ERAN DE 590.40 METROS;
EQUIVALENTES A $135.792.000; CONFORME LO MANIFESTADO EN PRECEDENCIA. 2º.- DECLARAR QUE EL SEÑOR ALBERTO PÉREZ MARULANDA, IDENTIFICADO CON LA CÉDULA DE CIUDADANÍA NÚMERO […], PRESTÓ SUS SERVICIOS A LA SEÑORA NELLY MENDEZ DE GARCIA, IDENTIFICADA CON LA CÉDULA DE CIUDADANÍA NÚMERO […], Y AL SEÑOR CÉSAR TULIO DAZA SILVA, QUIEN EN VIDA SE IDENTIFICABA CON LA CÉDULA DE CIUDADANÍA NÚMERO […], CONFORME LO PACTADO EN EL CONTRATO SUSCRITO EL 22 DE ENERO DE 1993, PARA LA EXTENSIÓN DE UN BIEN CON MATRÍCULA INMOBILIARIA 370-0037872, A 17.532,43 M2;
SEGÚN LAS CONSIDERACIONES DE LA PRESENTE SENTENCIA. 3º.- RECONOCER COMO HONORARIOS PARCIALES CAUSADOS POR EL SEÑOR ALBERTO PÉREZ MARULANDA, ARRIBA IDENTIFICADO, LA SUMA DE $1.259.984.306, EQUIVALENTES 788.65 METROS PROPORCIONALES A LA TERCERA VENTA, DEL PREDIO GLOBAL DE 17.532,43 M2, DEL QUE SE ENAJENARON 4.609,02 M2, POR VALOR DE $7.363.587.000, CUYO PRECIO DE METRO CUADRADO FUE DE $1.597.647;
TAL COMO SE EXTERIORIZÓ EN LA PARTE MOTIVA DE ESTA PROVIDENCIA. 4º.- RECONOCER COMO HONORARIOS PARCIALES CAUSADOS POR EL SEÑOR ALBERTO PÉREZ MARULANDA, Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 8 ARRIBA IDENTIFICADO, LA SUMA DE $770.009.300, RESPECTO DEL LOTE AUN POR VENDER, LIMITADA SU ÁREA DE 9.472,97 M2, EQUIVALENTES 1.620,95 METROS PROPORCIONALES A LA VENTA PENDIENTE, PREDIO GLOBAL DE 17.532,43 M2;
CUYO PRECIO DE METRO CUADRADO DE LA ÚLTIMA VENTA FUE DE $475.035; TAL COMO SE PRECISÓ EN LA PARTE MOTIVA DE ESTA PROVIDENCIA. 5º.- CONDENAR A LA SEÑORA NELLY MÉNDEZ DE GARCIA, YA IDENTIFICADA, A LOS HEREDEROS DETERMINADOS DEL SEÑOR CÉSAR TULIO DAZA SILVA, QUE SON CÉSAR AUGUSTO DAZA GALLARDO, CAROLINA DAZA GALLARDO, ANA BOLENA DAZA HIDROBO;
Y A LA SEÑORA FABIOLA GALLARDO ROJAS, COMO COMPAÑERA PERMANENTE SOBREVIVIENTE DEL SEÑOR CÉSAR TULIO DAZA SILVA; EN PROPORCIÓN A SUS DERECHOS REALES Y FIDUCIARIOS SOBRE LA PORCIÓN DEL BIEN POR ELLOS ENAJENADO; A PAGAR AL SEÑOR ALBERTO PÉREZ MARULANDA, LA SUMA DE $2.029.993.606; A TÍTULO DE HONORARIOS RECONOCIDOS EN LOS NUMERALES 3º Y 4° QUE PRECEDEN. 6º.- CONDENAR A: LA SEÑORA NELLY MÉNDEZ DE GARCIA, YA IDENTIFICADA, A LOS HEREDEROS DETERMINADOS DEL SEÑOR CÉSAR TULIO DAZA SILVA, QUE SON CÉSAR AUGUSTO DAZA GALLARDO, CAROLINA DAZA GALLARDO, ANA BOLENA DAZA HIDROBO;
Y A LA SEÑORA FABIOLA GALLARDO ROJAS, COMO COMPAÑERA PERMANENTE SOBREVIVIENTE DEL SEÑOR CÉSAR TULIO DAZA SILVA; EN PROPORCIÓN A SUS DERECHOS REALES Y FIDUCIARIOS SOBRE LA PORCIÓN DEL BIEN ENAJENADO; A LIQUIDAR Y PAGAR AL SEÑOR ALBERTO PÉREZ MARULANDA, LOS INTERESES LEGALES DEL 6 % ANUAL, SOBRE LOS HONORARIOS CUYO PAGO SE ORDENA EN EL NUMERAL 5° QUE ANTECEDE, APLICADOS DESDE EL 3 DE MAYO DE 2011, HASTA QUE SE SATISFAGA LOS HONORARIOS RECONOCIDOS EN ÉSTA PROVIDENCIA;
CONFORME LAS EXPLICACIONES YA EXTERIORIZADAS POR EL DESPACHO. 7º.- ABSOLVER A LA SEÑORA NELLY MÉNDEZ DE GARCIA, YA IDENTIFICADA, A LOS HEREDEROS DETERMINADOS DEL SEÑOR CÉSAR TULIO DAZA SILVA, QUE SON CÉSAR AUGUSTO DAZA GALLARDO, CAROLINA DAZA GALLARDO, ANA BOLENA DAZA HIDROBO; Y A LA SEÑORA FABIOLA GALLARDO ROJAS, COMO COMPAÑERA PERMANENTE SOBREVIVIENTE DEL SEÑOR CÉSAR TULIO DAZA SILVA;
DE LAS DEMÁS PRETENSIONES DE LA ACCIÓN, INCOADA EN SU CONTRA POR EL SEÑOR ALBERTO PÉREZ MARULANDA, EN ESPECIAL DEL COBRO DE LOS HONORARIOS POR LA EXTENSIÓN DEL PREDIO QUE SUPERE LOS 17.532,43 M2, Y LA APLICACIÓN DE LOS PORCENTAJES POR ÉL PRETENDIDOS COMO HONORARIOS, SEGÚN LAS MOTIVACIONES DE ESTA PROVIDENCIA. Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 9 8º.- ABSOLVER A LAS INTEGRADAS AL LITIGIO ALIANZA FIDUCIARIA S. A., CON NIT 860531315-3, E INDICO S.A.S., CON NIT 800163131-8, DE TODAS Y CADA UNA DE LAS PRETENSIONES DE LA ACCIÓN, INCOADA POR EL SEÑOR ALBERTO PÉREZ MARULANDA, POR LAS CONSIDERACIONES DE LA PRESENTE SENTENCIA. 9º.- CONDENAR EN COSTAS PARCIALES A LAS PERSONAS NATURALES DEMANDADAS, A FAVOR DEL DEMANDANTE.
POR SECRETARÍA TÁSENSE OPORTUNAMENTE, PARA LO CUAL SE FIJAN COMO AGENCIAS EN DERECHO UNA SUMA EQUIVALENTE A VEINTE (20) S.M.L.M.V. III. SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA Por apelación de las partes, la Sala Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali, con sentencia del veintinueve (29) de julio de dos mil diecinueve (2019) (f.° 90 acta y 91 Cd del cuaderno del Tribunal) confirmó la del juzgado.
En lo que interesa al recurso extraordinario, fijó los siguientes temas a analizar: 1. Si el actor en cumplimiento del contrato de prestación de servicios logró modificar la cabida del lote de 8.542 M2 a 17.532,43 m2 o solo la gestión se realizó en aumentar de 17.532,43 m2 a 18.147,89 m2 del bien, propiedad de los demandados. 2. Si en el ejercicio profesional desplegado por el demandante se le canceló lo acordado en el contrato de prestación de servicios. 3.
De acuerdo a la respuesta de los anteriores interrogantes, la Sala se pronunciará sobre la prescripción que se declaró solamente sobre las primeras ventas realizadas y el valor de los honorarios parciales fijados en la sentencia. Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 10 En cuanto al cumplimiento del objeto del contrato, dijo que en primera instancia se sostuvo que fue suscrito en enero de 1993, cuando el área del inmueble estaba fijada en 8.542 mts² y que la localización y registro de 17.532 metros, se efectuó en junio de 1993; que las certificaciones expedidas por los demandados, en septiembre de 1995, dieron cuenta que se cumplió con lo encargado en la vinculación y con sustento en esa situación definió que el actor cumplió a cabalidad con lo pactado, pero los convocados sostenían que eso no fue así. A continuación, y para dirimir esa situación, analizó el contrato de prestación de servicios de folios 26 y 27, suscrito el 22 de enero de 1993, cuyo objeto fue el de «realizar el mandatario de manera individual o conjunta con otros profesionales que obren bajo su subordinación, dependencia o gestiones para aumentar la vía jurídica, la cabida del lote atrás identificado hasta la cantidad de 17.532 m2 con 43 cm y obtener la inscripción de la nueva extensión en la oficina registro y la oficina catastro de Cali».
Sostuvo, que en esa vinculación se informó que el bien inmueble estaba registrado con la Matrícula Inmobiliaria 370-037872; que a folio 34 a 36 se aportó copia de Escritura Pública n.° 2679 del 23 de junio de 1992, con la cual, el representante legal de Ferrocarriles Nacionales de Colombia - en liquidación, transfirió en venta real y efectiva a Diego Molina el lote terreno, inscrito en la Matrícula Inmobiliaria 370-037872, donde se aclaró, que se hacía como cuerpo cierto y, con una extensión aproximada de 8.542 mts²; que Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 11 con la Escritura 99 del 22 de enero de 1993 (f.° 496), se hizo la cancelación de una servidumbre, junto con una aclaración de la persona natural antes mencionada, así: […] la cláusula primera de instrumento público indica que el terreno que aparece en la Escritura 2679 del 23 de junio de 1992 registrada bajo el folio matrícula número 370 -0378725 se hizo aparecer como 8.542 m2 y en la cláusula segunda se lee “que el exponente viene a aclarar como en efecto lo hace los linderos y medidas del referido inmueble basado en el plano que se protocoliza con este instrumento y donde se comprueba que el área total […] de terreno es de 17.532 m2 con 43 cm y los siguientes linderos”.
Luego, sostuvo: La cláusula cuarta de la misma Escritura Pública el señor Diego Fernando Vázquez Molina transfiere a título de venta real a los señores César Tulio Daza Silva y Nelly Méndez de García todos los derechos de dominio y posesión que tiene sobre ese lote con el área y linderos aclarados, se acompaña igualmente a folio 47 copia de la Escritura Pública número 1509 del 03 de junio de 1993, a través de la cual el señor Diego Fernando Vázquez Molina actualiza los linderos del bien registrado a folios 370-037872 y se lee “dicho lote apareció en la Escritura primigenia y subsiguientes con 8.542 m2 y al hacer la medición actualizada tiene realmente 17.532 m2 con 43 cm2”, continuando con la lectura en el certificado de tradición en la anotación N.° 10 se hace el registro de la Escritura 1933 de mayo de 1996 aclarando la Escritura 1509 de junio de 1993 en cuanto a la caída y linderos actuales como la certificación de catastro según plano que se protocoliza.
Ese instrumento público fue acompañado a folios 41 a 42 a través del cual los señores César Tulio Daza Silva y Nelly Méndez de García aclaran que el área del lote indicada en la Escritura 1509 de 1993 no es de 17.532 m2 con 43 cm, sino de 18.147 m2 con 89 cm2 indicando con claridad los linderos. Dentro del material probatorio se encuentra comunicación que la oficina de catastro de Cali, envía al demandante el 27 de abril de 1996 cuyo contenido tiene la siguiente literalidad “revisados los documentos por usted aportados para la expedición del trámite de referencia, plano de levantamiento topográfico, cartera de campos, cálculo de coordenadas, escrituras y certificados de tradición, certificamos: 1.
Según inspección física realizada al predio en estudios se observa la coincidencia de linderos y de Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 12 menciones entre los vistos en la inspección en lo consignado en el plano de levantamiento aportado, los cálculos de coordenadas están correctamente ejecutados y dan como resultado un área de 18.147 m2 con 89 cm2 que comparados con el área descrita en la Escritura Pública 1509 del 03 de junio de 1993, notaria séptima del circuito de Cali la cual es de 17.532 m2 con 43 cm2 nos da una diferencia de 615 m2 con 46 cm2.
De acuerdo con la prueba documental antes citada, concluye la Sala que si bien desde la escritura de enajenación del bien inmueble se hizo la aclaración del área y linderos, pero al hacerse el registro de esa escritura pública se omitió la correspondiente anotación, toda vez que solo aparece la cancelación de la servidumbre y la venta, razón por la cual fue necesaria que se hiciera nueva Escritura y esta está distinguida con el número 1509 del 03 de junio de 1993, ya en vigencia el contrato de prestación de servicios, además el demandante logró demostrar que cumplió con el objeto de trabajo de prestación de servicios profesionales, no solo aclarando la anterior medida, sino que también logró que la extensión quedara en 18.147 m2 con 89 cm2.
Bajo las anteriores consideraciones no se atiende los argumentos expuestos por la parte demandada al formular el recurso de alzada. En cuanto al valor de lo pactado, expresó: Veamos ahora el precio de los honorarios, el A quo para referirse a este preciso punto, toma la literalidad de la cláusula tercera del contrato de prestación de servicios profesionales concluyendo que el precio no fue pactado en porcentaje sobre el valor de las ventas sino en un valor fijo de 3.000 m2 cuyo pago en dinero sí sería proporcional al predio vendido teniendo como universo la extensión acordada.
Veamos lo que estipularon las partes sobre los honorarios y para ello partimos de la literalidad del contrato de prestación de servicios profesionales, cláusula tercera “precio del contrato: las partes de común acuerdo han determinado el precio del contrato en el equivalente a 3.000 m2 del lote identificado en la cláusula primera está contrato pagadero en dinero al momento de la venta del inmueble con un mínimo de $600’000.000 o al precio que a la fecha de la venta este el m2, ello implica que el mandatario en derecho tan pronto cumpla con su encargo y se le pagará al momento de la venta del fundo sin que ello implique una obligación condicional.
Parágrafo: de realizarse ventas parciales del lote el pago se hará proporcional a lo vendido”. Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 13 Para la Sala resulta aceptada la interpretación que el A quo ha realizado del contrato de prestación de servicios profesionales, dado que las partes acordaron un precio por las gestiones que se encomendaron al hoy demandante, precio que se pagaría con la venta del lote sin que en ese precio hubiese quedado condicionado a que se pagaría sobre los metros en que se elevara el área del bien, sino que el precio se fijó sobre la venta de todo el lote.
De acuerdo con la anterior consideración, la Sala se aparta del dictamen pericial, por cuanto el señor perito ha interpretado que el valor del precio es proporcional a los metros en que se elevó el área del lote, conclusión que riñe con la literalidad del contrato de prestación de servicios profesionales, porque se reitera que las partes no condicionaron el precio a la mayor área que resultara de la actualización de linderos, sino que estipularon un precio total por la gestión del demandante.
Seguidamente señaló: Veamos ahora la cancelación de los honorarios profesionales. Las personas naturales demandadas al formular a través de sus mandatarios judiciales su inconformidad al considerar que no le han dado valor al documento obrante a folio 264 del plenario, el que contiene el siguiente texto “entre los suscritos Gerardo García y Alberto Pérez hemos acordado un arreglo formal y amistoso.
Alberto Pérez declara haber recibido de manos de Gerardo García la suma de $20’000.000 para solucionar lo escrito de contrato de prestación de servicios suscrito el 22 de enero 1993, para constancia firmamos en Cali a los 30 días del mes de mayo del 2008”. De la lectura de ese documento surge la pregunta ¿Quién es el señor Gerardo García? ¿A nombre de quien estaba actuando? ¿Por qué los mandantes eran dos? Y que para el año 2008 ya había fallecido el señor César Tulio Daza Silva como se anuncia en la demanda, la respuesta a ese interrogante nos la brinda el señor Emer Jesús Portillo, quien fuera el contador de la familia del señor César Tulio Daza Silva, a quien la señora Fabiola Gallardo le solicita que expidiera dos cheques de la cuenta de ella, lo llevara a la oficina de Gerardo García, esposo de la señora Nelly de García para el pago de un saldo de una obligación y al absolver el interrogatorio de parte el demandante expresa que en efecto se surtió esa reunión con el señor Gerardo García, le entregaron 2 cheques, que solo cobró uno por $10.000.000.
De otro lado la literalidad del folio obrante a folio 264, se indica que era para solucionar lo escrito del contrato de prestación de servicios suscrito el 22 de enero de 1993, pero de acuerdo con el señor Elmer Jesús Portilla se firmó el documento como soporte contable del pago de una obligación, sin que se pueda dar crédito Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 14 a que con la firma de ese comprobante ya no se quedaba debiendo nada al señor Pérez cómo lo anuncia el contador, porque este no conoció los pormenores de la contratación como claramente este mismo lo afirmó. De otro lado el demandante al absolver el interrogatorio de parte, reconoce que por sus honorarios ha recibido 110 millones de pesos aclarando que los $10´0000.000 de pesos fue por las dos primeras ventas, porque el recibió todo el dinero producto de esa transacción, y fueron los demandantes quienes determinaron que, de ese valor, el actor se quedara con $100.000.000 y los otros $10’000.000 fue el cheque qué recibió en la oficina del señor Gerardo García. Concluye la sala que el documento que milita folio 264 del plenario no puede ser considerado como un paz y salvo que conlleva a tener cancelada la obligación, porque ese documento no contiene esa literalidad, simplemente refiere a que ese pago era para solucionar lo escrito del contrato de prestación de servicios suscrito el 22 de enero de 1993, dónde la palabra solucionar no es sinónimo de pago de la obligación, pudiendo la sala considerar que en efecto a través de esos documentos se haya saldado la obligación, porque lo que se busca con la firma de ese documento era un comprobante contable quién lo señaló con claridad, sobre cuál era el objeto de contrato del 22 de enero de 1993, máxime que quién lo elaboró fue el contador que no conoció los pormenores de la contratación lo que conlleva a no atenderse a los argumentos expuestos por la parte recurrente.
Veamos el pago de honorarios. […] primera instancia señaló los honorarios del demandante tomando como referente las dos ventas parciales que se hicieron del lote en el año 1996, que corresponde un área de 3450 metros cuadrados con 44 cm cuadrados y determinó que la proporción a favor del actor era de 590 m2 con 40 cm2 y que el valor del metro cuadrado para la calenda en que se hicieron esas transferencias o transacciones era de $230.000, por lo tanto, le corresponde al promotor de este proceso la suma $135'792.000.
Igualmente el a quo tiene en cuenta el encargo fiduciario donde el lote resultante tendría una extensión, ya de 14.698 m2 pero, de la cual la sociedad Alianza Fiduciaria en su calidad de vocera y administradora del patrimonio autónomo vendió 4.609 m2 con 2 cm cuadrados por la suma de $7.163.587 y que la proporción del actor sería por esa venta de 788 m2 con 65 m2, y el valor del m2 fue de $1.597.647 lo que genera a favor del demandante no son honorarios de $1'259.984.310, decisión que se mantiene, por cuánto no son atendibles los argumentos expuestos por la parte pasiva, en consideración que la obligación ya había quedado saldada, cómo se analiza en esta providencia. Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 15 Posteriormente el operador de instancia suma todos los metros vendidos para concluir que faltan por vender 9.472 m2 con 97 cm cuadrados y por honorarios al actor se le adeuda lo que corresponde a 1620 m2 con 95 m2 fijando para eso proporciona un valor por metro cuadrado de $475.305, suma que resulta de dividir los 4.500 millones de pesos que fue el valor nominal con que se dieron los derechos fiduciarios, concluyendo que al actor le adeudan $7.709.300.
Retomando lo expuesto por el actor al momento de absolver el interrogatorio de parte, este señaló que los contratantes se habían comprometido a que iban a pagarle el equivalente a 3.000 metros cuadrados y en estos términos fue la interpretación que hizo el A quo sin que está fuera censurada, por lo tanto se debe entender que el actor por concepto de honorarios le pagarían el valor de 3.000 m2 lo que conlleva a mantenerse la decisión de primera instancia en relación con las tres ventas parciales que se hizo del lote, que en total corresponde a un área enajenada de 8.059 m2 con 46 cm2.
Se debe tener en cuenta que las dos primeras ventas fueron por un total de 3.450 m2 con 44 cm2 donde la proporción determinada por el A quo y no censurada por las partes era de 590 m2 con 30 cm2 contabilizando el metro cuadrado en la suma de $230.000, arrojando unos honorarios de $135'792.000 de los cuales el actor reconoce haber recibido $110’000.000 solo adeudando por esa suma $25'792.000 ante la excepción de prescripción formulada por la parte demandada.
Es necesario tener como referente que esas ventas se realizaron mediante las Escrituras Públicas números 33741 del 18 de julio de 1996 y 11 de diciembre del mismo año y a partir de esa enajenación, surgida para el demandante el derecho a reclamar el pago de sus honorarios proporcionales a esas ventas parciales, lo que solo vino a reclamar en el año 2008 cuando se instauró el primer proceso ejecutivo contra los demandados, conclusión a la que se llega al darse lectura al auto interlocutorio número 47 del 23 de febrero del 2012 mediante la cual la Sala Laboral de este Tribunal con ponencia del doctor Carlos Alberto Oliver Galé sobre la apelación formulada contra el auto emitido dentro del proceso ejecutivo que instauró el autor, contra los mismos demandados que hoy nos ocupa, donde se informa que ese proceso se adelantó ante el juzgado 11 laboral del circuito de Cali y que el A quo había emitido auto mandamiento de pago en diciembre del 2008, proceso que termina con la declaratoria de pretensión de seguir adelante con la ejecución. Después, citó el contenido del artículo 151 del CPTSS y expuso que el cobro de honorarios nació en el año de 1996 y, Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 16 como inicialmente se reclamó en el 2008, ya habían transcurrido los 3 años fijados en ese texto legal, razón por la cual, las sumas causadas y que debían pagarse con las ventas parciales, estaban afectadas por el paso del tiempo.
Razonó, que correspondía el reconocimiento realizado por el a quo, ya que, faltaban por enajenar 9.742 mts² con 97 centímetros, de los cuales, 1620.95, era lo que restaba para cubrir los 3000 mts²; que ese juzgador definió que el metro cuadrado equivalía a $475.035, tomado de la venta nominal de los $4.500.000 millones de pesos indicados en el contrato de cesión de derechos fiduciarios del fideicomiso Parques de Chipichape; que para darle solución a esa controversia, partía de la fecha de la Escritura Pública n.° 3635 del 30 de septiembre de 2002, donde los señores César Tulio Daza Silva y Nelly Méndez de García, celebraron contrato de fiducia, donde se estableció que Alianza Fiduciaria S. A., […] quién actúa como vocera y administradora del patrimonio autónomo del fideicomiso Parques de Chipichape, para que mantenga la titularidad de los bienes transferidos a título de fiduciaria mercantil irrevocable y los administre de conformidad con las instrucciones que señale en los beneficiarios cuya finalidad era llevar a cabo un proyecto urbanístico.
Encontró, que tampoco se discutía que con documento privado (f.° 244), se hizo una cesión de derechos fiduciarios en el 100 % a la sociedad limitada, por un valor de $4.500.000.000. que se cancelaron, una parte en dinero y otra, con dos apartamentos; el restante, con abonos de transacción realizados el 18 de abril de 2008 y, Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 17 […] como quiera que con la cesión de los derechos fiduciarios los demandantes ya lo tienen la propiedad del bien, y por esa transacción deben pagar al actor lo que faltaba para completar el precio, que recuérdese que era el equivalente de 3.000 m2 al haberse recibido los demandantes por esa suma de 4.500 millones, es sobre esa suma que fue la enajenación de estos derechos y sobre esta será la distribución de la deuda al actor, es decir, se divide por los 9.472 m2 con 97 cm cuadrados que corresponden a lo que faltó vender por parte de la fiduciaria, y de ahí se toma el valor del metro cuadrado que se multiplica por los 1.620 m2 con 95 cm cuadrados, equivalente a lo que faltaba cancelar.
Por último, adujo: Respecto a las operaciones matemáticas que realiza la Sala está de acuerdo con las revisadas en primera instancia, por consiguiente, hace confirmar a ese punto de la sentencia porque no se trató de un valor nominal, sino de una suma real recibida por los demandados, máxime que no hay prueba de lo contrario. En esta audiencia los apoderados de las partes demandadas han censurado la sentencia en relación con la prescripción total de la acción, pero recuérdese que el artículo 66A del Código de Procedimiento Laboral y la Seguridad Social, nuestra competencia en la segunda instancia está con los argumentos de apelación y no con los argumentos alegados aquí. Por lo tanto no se atienden los términos que solicitaron la parte demandada la prescripción y solamente fue censurada por la parte demandante respecto a las a las dos primeras ventas, por lo tanto se mantiene la decisión de primera instancia y se condena en costas a las personas naturales demandadas y a favor del promotor de esta acción […].
IV. RECURSO DE CASACIÓN Interpuesto por las personas naturales demandadas, concedido por el Tribunal y admitido por la Corte, se procede a resolver (f.° 3 del cuaderno de la Corte). V. ALCANCE DE LA IMPUGNACIÓN Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 18 Pretenden que la Corporación case parcialmente la sentencia recurrida, en cuanto confirmó las condenas proferidas en contra de los ahora recurrentes en la sentencia de primera instancia, para que, en sede de instancia, «se revoquen las mismas y, en su lugar, los absuelva de todo cargo.
En lo demás se mantendrá la decisión de primera instancia». Con tal propósito formulan 4 cargos, que fueron replicados y que se analizarán conjuntamente, pues, aun cuando se presentan por diferentes vías, tienen similar argumentación y persiguen el mismo fin (f.° 7 a 14 del cuaderno de la Corte). VI. CARGO PRIMERO Lo presentan así: Acuso la sentencia impugnada por la vía indirecta, en el concepto de aplicación indebida de los artículos 1494, 1495, 1497, 2142, 2143, 2182 y 2184 No. 3° del Código Civil a cuya violación se llegó por medio de la infracción de normas nacionales de índole procesal como son los artículos 2° Numeral 6° de la Ley 712 de 2001, 60 y 61 del Código Procesal del Trabajo y de la Seguridad Social en armonía con los artículos 164, 167, 176, 243, 244, 250 y 257 del Código General del proceso aplicables al proceso laboral por vía del artículo 145 del Código Procesal del Trabajo y de la Seguridad Social, y el 1° del Código General del Proceso.
Enlista, los siguientes errores de hecho: 1. No dar por demostrado, estándolo, que la adición superficial del lote ya referido en autos y de propiedad de los demandados César Tulio Daza Silva y Nelly Méndez de García por medio de la cual se pasó de 8.542 a 17.532.43 metros cuadrados fue realizada por el señor Diego Fernando Vásquez quien les Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 19 vendió a los antes citados dicho inmueble, y no por el demandante Señor Alberto Pérez Marulanda. 2.
Dar por demostrado, sin estarlo, que la adición fue fruto del trabajo del demandante Señor Alberto Pérez Marulanda no obstante que no existe ninguna evidencia en el proceso de su actuación con tal fin. 3. Dar por demostrado, sin estarlo, que la adición superficial señalada en el punto primero de estos manifiestos errores de hecho, fue fruto de la aclaración que se hizo en la Escritura Pública No. 1903 del 13 de mayo de 1996, Notaria 7 de Cali, por medio de la cual el lote paso de 17.532.43 a 18.147.80 cuando, en realidad, esta es una nueva y diferente adición a la ya indicada. 4.
No dar por demostrado, estándolo, que la adición superficial primaria- ya que hubieron (sic) dos- y que se refiere en el punto uno de estos manifiestos y protuberantes errores, fue fruto de la actuación exclusiva del vendedor señor Diego Fernando Vásquez ejecutada originariamente en la Escritura Pública No 92 del 22 de enero de 1993 en las que no tuvo ninguna participación el demandante.
Yerros que supedita a la mala apreciación de los siguientes medios de convicción: A. Escritura Pública No 92 del 22 de enero de 1993, Notaria 7 de Cali, inscrita a folio 370-37872 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la misma ciudad. (Folios 496 y siguientes) B. Escritura Publica No 1509 del 3 de junio de 1993, Notaria 7 de Cali, junto con los documentos que con ella se protocolizaron-certificado catastral No 0174410 del 21 de mayo de 1993 y Carta catastral o plano del predio J60914600, instrumento público registrado a folio de matrícula inmobiliaria No 370-37872 (Folios 47 y siguientes) de la oficina correspondiente 7de la ciudad de Cali.
C. Escritura Pública No 1903 del 13 de mayo de 1996, Notaria 7ª de Cali, junto con los documentos que con dicho acto se protocolizaron y consistentes en certificación DF-166 del 17 de abril de 1996 expedida por la Oficina de Catastro Municipal de Cali a nombre del demandante, y de un plano de levantamiento topográfico, escritura debidamente registrada a folio 370-37872 (Folios 40 y siguientes) de la oficina de Registro de la misma ciudad.
Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 20 D. Contrato de prestación de servicios firmado entre los señores Daza Silva (q.e.p.d.) y Méndez de García y, el demandante señor Pérez Marulanda. (Folios 26 y 27). Al sustentarlo, dicen que en la sentencia acusada se argumentó que a la fecha en la que se corrió la Escritura Pública n.° 1509 de 1993, donde se adicionó por segunda vez la superficie del lote de 8.542 mts² a 17.532.43, por el vendedor Diego Fernando Vásquez Medina, el contrato de prestación de servicios se encontraba vigente, con lo cual, concluyó, que se cumplió con el objeto pactado.
Plantean que, con esa conclusión, se infringieron de manera directa los artículos 250 y 257 del CGP que cita; que en la Escritura Pública 92 del 22 de enero de 1993, se realizaron tres actos jurídicos, siendo estos, los siguientes: i) cancelación por parte del señor Diego Fernando Vásquez - vendedor - de la servidumbre de tránsito; ii) se transfirió el derecho de dominio y posesión material del bien inmueble y iii) se amplió la extensión del predio objeto de la transacción de 8.542 a 17.532.43 mts².
Exponen, que eso era lo que emanaba de ese instrumento, ratificado por el notario que lo autorizó, siendo incuestionable su contenido, pero sorpresivamente el Tribunal pasó por alto lo último mencionado y dividió su contenido, al darle mérito, tan solo a la venta y la cancelación de la servidumbre, pero no a la modificación de la extensión del inmueble.
Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 21 Alegan, que sucede lo mismo con la Escritura 1509 del 3 de junio de 1993, porque enseña que el vendedor fue el único que compareció al despacho notarial, para corregir la cabida del predio, sin que esta se hubiera realizado por el actor. Sostienen, que con la Escritura 1903 de 1996, los compradores corrigieron por segunda vez la extensión del predio, para pasar de 17.532.43 a 18.147 mts², sustentado en el Comunicado DF 166 del 17 de abril de 1996 de Catastro Municipal y dirigido al demandante, pero que de esa situación, no se permite derivar, que la primera corrección fue realizada por el convocante y, por lo tanto, no se prueba, que este hubiera adelantado la gestión encomendada, lo cual se corrobora igualmente con el dictamen pericial (f.° 477 y ss.).
VII. CARGO SEGUNDO Aseveran esto: La violación que se denuncia se produce por la vía directa, en la modalidad de infracción directa de los artículos 1494, 1495, 1497, 2142, 2143, 2182 y 2184 No 3° del Código Civil, a cuya violación se llegó por medio de la infracción de normas nacionales de índole procesal como son los artículos 2° No 6° de la Ley 712 de 20012 (sic], 60 y 61 del Código Procesal del Trabajo y de la Seguridad Social en armonía con los artículos 164, 167, 176, 243, 244, 250 y 257 del Código General del proceso, aplicables al proceso laboral por vía del artículo 145 del Código Procesal del Trabajo y el 1° del Código General del Proceso.
Al sustentarlo, reproducen los artículos 250 y 257 del CGP, e indica que cuando se está frente a un instrumento Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 22 público debidamente allegado al proceso, no queda otra alternativa, que otorgarle plena validez, sin que sea viable dividirlo y, en razón a ello, el ad quem debió tomar el contenido literal de las Escrituras Públicas 92, 1509 y 1903.
VIII. CARGO TERCERO Acusan la sentencia por la vía indirecta, en la modalidad de aplicación indebida de los artículos 1494, 1625 n.° 1°, 2143 y 2184 n.° 3° del CC, «a la cual se llegó por medio de la infracción directa de los artículos 257 y 260» del CGP, en consonancia con el 60, 61 y 145 del mismo código aplicables al proceso por disposición del artículo 145 del CPTSS.
Soportan la acusación en estos yerros: 1. Dar por demostrado, sin estarlo, que la obligación de pagar honorarios a cargo de mis poderdantes no se había solucionado y, que, por lo tanto, estaba vigente. 2. No dar por demostrado, estándolo, que cualquier obligación a cargo de los demandados personas naturales, estaba extinguida por efecto del pago y/o transacción celebrada entre el Señor Gerardo García, quien actuó en nombre de su señora Nelly Menéndez (sic) de García y la Sra. Fabiola Gallardo Rojas y sus hijos y, el demandante.
Alegan que de esas equivocaciones dan cuenta los siguientes medios de convicción relacionados, por su errado análisis: 1. El documento autentico de folio 264 mediante el cual el señor Gerardo García, quien actuó a nombre de su esposa Sra. Nelly Méndez de García y de la demandada Fabiola Gallardo Rojas e hijos del causante, celebró con el demandante señor Pérez Marulanda “un arreglo formal y amistoso…para Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 23 solucionar lo escrito de (sic) contrato de prestación de servicios, suscrito el 22 de enero de 1993”. 2.
La Escritura Publica No 92 del 22 de enero de 1993, Notaria 7 de Cali, inscrita a folio 370-37872 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la misma ciudad (Folios 496 y siguientes). 3. La Escritura Publica No 1509 del 3 de junio de 1993, Notaria 7 de Cali, junto con los documentos que con ella se protocolizaron-certificado catastral No 0174410 del 21 de mayo de 1993 y Carta catastral o plano del predio J60914600, instrumento público registrado a folio de matrícula inmobiliaria No 370-37872 (Folios 47 y siguientes). 4.
La Escritura Publica No 1903 del 13 de mayo de 1996, Notaria 7 de Cali, junto con los documentos que con dicho acto se protocolizaron y consistentes en certificación DF-166 del 17 de abril de 1996 expedida por la Oficina de Catastro Municipal de Cali a nombre del demandante, y de un plano de levantamiento topográfico, escritura debidamente registrada a folio 370-37872.
(Folios 40 y siguientes). 5. El contrato de prestación de servicios firmado entre los señores Daza Silva (q.e.p.d.) y Méndez de García y, el demandante señor Pérez Marulanda. (Folios 26 y 27). Sostienen, que está probado con las escrituras públicas, que el accionante no tuvo ninguna injerencia en la ampliación de la extensión del lote de 8.542 a 17.532.254 mts², porque esa labor la realizó, con total independencia, el vendedor del predio; que está acreditado, que el convocante solo participó en el aumento de la última cifra mencionada a la de 18.147,80 mts².
Afirmaron, que debían la suma de dinero, pero solo por la adición final, que fue de 615.46 mts², pero ese ítem no fue objeto de este proceso y así lo decidió el juez unipersonal. Manifiestan, que el señor Gerardo García, actuando a nombre de su esposa, es decir la demandante Nelly Méndez Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 24 de García y de Fabiola Gallardo Rojas y los hijos del causante César Tulio Daza Silva, igualmente llamados a pleito, se firmó el documento auténtico de folio 264, donde se celebró un arreglo formal y amistoso para solucionar el contrato de prestación de servicios suscrito el 22 de enero de 1993, cuya autenticidad no fue controvertida, tanto que, en el interrogatorio de parte, se le aceptó y además, fue ratificado por el testimonio del señor Herman Portillo.
IX. CARGO CUARTO Lo formulan en los siguientes términos: […] vía directa, en la modalidad de interpretación errónea, le imputo a la sentencia impugnada la transgresión del artículo 35 de la Ley 712 de 2001, violación medio que condujo a la infracción directa de los artículos 1494, 1602, 2143 y 2184 No 3 del Código Civil, en relación con los artículos 60, 61 y 62 del Código Procesal del Trabajo y de la Seguridad Social, artículos 164, 167 328 del Código General del Proceso, y el artículo 84 de la Constitución Política.
Recuerdan que el Tribunal de Cali se negó a estudiar lo referido a la prescripción de los derechos del opositor «reclamando por haberse dado por probada la excepción de prescripción respecto de los honorarios causados por las dos primeras ventas parciales que se habían realizado». Expresan que a la luz del artículo 66A del CPTSS la sentencia debe estar en semejanza con el objeto de la apelación, sin embargo, menciona que una cosa es la consonancia y otra la sustentación de la apelación, pues el recurso fue concedido y aceptado, lo que significa que «los Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 25 requisitos formales de interposición de la impugnación se han dado y a la fecha nada hay que discutir sobre el tema», pues acota que el Tribunal debía pronunciarse respecto de todo lo manifestado en la alzada como se contempla en el artículo 84 de la Constitución Política.
Aseguran que el ad quem transgredió el artículo 66A del CPTSS, puesto que lo interpretó de manera errónea en la medida en que hizo figurar un requisito que no existe, situación que lo llevó a negarse a resolver la alzada en cuanto a la excepción de prescripción, a sabiendas que la demandada Nelly apeló la decisión en su integridad. Destacan que el Tribunal estaba en la obligación de referirse a todo lo que los perjudica, no obstante, sobre este punto no lo hizo sin tener en cuenta que los requisitos son dados.
X. RÉPLICA Dice, que es nítido y palmario lo estipulado en el contrato de prestación de servicios, al tratarse de una obligación de resultado que da cuenta el certificado de cumplimiento; que a las escrituras públicas se les otorgó el sentido que merecían, pues no debe evaluarse quién hizo la venta, sino el aumento de la cabida del lote, situación que no puede atribuírsele al señor Vásquez Molina, porque no aparece en la vinculación que se suscribió con los demandados.
Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 26 Expone que, en virtud de la sana crítica, se valoraron los medios de convicción, estando acreditada la obligación contractual; que no se le han cancelado en su totalidad los honorarios e indica, que los convocados no sustentaron la apelación. Después, solicita lo siguiente: 1) Estudiar la Apelación a la sentencia 84 del Juzgado.
Apelación no resuelta por el Tribunal en su sentencia 233 del 29 de Julio 2019, audiencia 255 del mismo día consistente en lo siguiente: Ordenar al Tribunal liquidar el Contrato sobre el lote 370 37872 (folio cerrado) o sus segregados lotes 370-845212 y 370 845213, al precio de la última venta registrada en los anteriores folios Lo anterior por cuanto lo pactado en el contrato de Servicios es sobre el precio de venta del lote y no sobre la venta de derechos fiduciarios. 2) Habiendo solicitado medidas cautelares tanto en Juzgado como en Tribunal.
A) Siendo que la fiduciaria y su representante legal el presidente estaban enterados del contrato desde el 25 de abril del 2008 según su carta en pruebas de la demanda. Siendo que al demandante lo ampara el artículo 1238 del código del comercio para perseguir bienes en fideicomiso y habiendo comparecido la Fiduciaria a todas las audiencias.
B) No habiendo modificaciones registradas a las instrucciones del fideicomiso Parques de Chipichape en los segregados lotes 370- 845212 y 370-845213 y debiendo existir un fondo con la suma aproximada de siete mil trecientos sesenta y tres millones de pesos producto de la venta parcial registrada con anotación 32 del folio 370-37872. C) Ordene la Corte Suprema de Justicia a Alianza fiduciaria pagar a ALBERTO PÉREZ por el late que hizo el mismo ALBERTO PÉREZ y que este cobre a los constituyentes o sus herederos D) Ordenar a la fiduciaria Caución como medida cautelar por la suma de cinco mil millones de pesos E) Ordenar a la Superintendencia Financiera vigilar que la fiduciaria cumpla el pago ordenado a ALBERTO PÉREZ MARULANDA O intervendría hasta que esto suceda, Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 27 F) Ordenar a la Superintendencia Financiera investigar [a] Alianza fiduciaria por cuanto no aparece en los segregados lotes 370 845212 y 370-845213 modificación al término de duración máximo de 16 meses después de la constitución del fideicomiso Parques de Chipichape, 3) Ordenar a los demandados constituir caución bancaria por la suma de cinco mil millones de pesos. 4) Confirmar los demás puntos de la sentencia acusada 5) Como dijo el señor PÉREZ en audiencia solicita citar a los medios de información para que las partes exponga públicamente sus argumentos.
No es posible que 27 años después de firmado un contrato condicional elaborado por los contratantes, como dijo ALBERTO PÉREZ y negándose a pagar lo pactado la demandada o los herederos, vaya la fiduciaria a vender la totalidad de los lotes y a configurarse como dijo Pérez un robo en plena avenida sexta de Cali, porque ese trabajo no lo hizo en el monte, sino en el conocido sitio de Chipichape.
El Señor ALBERTO PÉREZ MARULANDA, desea exponer públicamente como el Gobierno de la ciudad de Cali pisoteo en varias ocasiones el Estado de Derecho y los títulos de propiedad emitidos por la República de Colombia. Solicito a la Corte Suprema de Justicia, en evento de CASAR la sentencia, que llame en audiencia a el Sr. ALBERTO PÉREZ MARULANDA a fin de que deponga sobre los hechos materia del proceso.
(f.° 63 a 73 del cuaderno digital de la Corte). XI. CONSIDERACIONES A la Sala, conforme a los términos de la primera acusación, le corresponde establecer si el Tribunal se equivocó al concluir que la extensión de la superficie del inmueble de propiedad de los accionados, de 8.542 a 17.532.43 mts², no fue realizado por el convocante, sino por el señor Diego Fernando Vásquez, quien fue el que vendió ese lote de terreno. Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 28 Para desatar esa inconformidad, se destaca que el ad quem, para definir el asunto sometido a su conocimiento, analizó el contrato de prestación de servicios, las escrituras públicas allegadas al plenario, así como la comunicación remitida por la oficina de catastro de Cali y definió, que desde la escritura de enajenación del bien inmueble, se realizó la aclaración de su área y linderos, pero advirtió, que al realizar su registro, se omitió efectuar la correspondiente anotación, porque solo aparecía la cancelación de una servidumbre y la venta, siendo necesario realizar una nueva, que se realizó con la identificada con el número 1509 del 3 de junio de 1993, en vigencia del vínculo que ató a las partes, e indicó que el petente logró demostrar que cumplió con el objeto a él encargado, al aclarar la anterior medida e incluso, incrementarla hasta 18.147,89 mts².
Siendo ello, así, procede la Sala a analizar de manera objetiva los medios de convicción relacionados en la acusación, de la siguiente manera: 1. A folio 26 a 27 se encuentra el contrato de prestación de servicios personales, con fecha del 22 de enero de 1993, suscrito entre César Tulio Daza y Nelly Méndez de García, en su condición de mandantes y Alberto Pérez Marulanda, como mandatario.
El objeto de esa vinculación, consistió en que este último, de manera individual o conjunta con otros profesionales que se encontraran bajo su subordinación o dependencia, gestionaran para aumentar, por la vía jurídica, Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 29 la cabida del lote de terreno registrado con la Matrícula Inmobiliaria n.° 370-0037872 y Cédula Catastral n.° J- 60914600-39, hasta los 17.532.43 mts² y se obtuviera la inscripción de esa nueva extensión en la oficina de Registro y en la de Catastro de Cali.
Como precio, se convino lo siguiente: Las partes de común acuerdo han determinado el precio del contrato en el equivalente a TRES MIL METROS CUADRADOS (3000 MTS2) del lote identificado en la cláusula Primera de este contrato, pagadero en dinero al momento de la venta del inmueble sobre un mínimo de $600.000.000.oo o al precio que a la fecha de venta ese el M2.
Ello implica que EL MANDATARIO adquiere el derecho tan pronto cumpla con su encargo y que se le pagará al momento de la venta del fundo sin que ello implique obligación condicional.
PARAGRAFO: De realizarse ventas parciales del lote, el pago se hará proporcional a lo vendido. 2. En la Escritura Pública n.° 92 del 22 de enero de 1993 (f.° 496 a 499), se anotó, CONTRATO: CANCELACIÓN DE SERVIDUMBRE-ACLARACIÓN. Registraron como número de matrícula inmobiliaria 3700037872 y, el otorgante vendedor: Diego F. Vásquez M. Compradores: César T. Daza y Otra.
En ese documento se explicó que el primero de los mencionados compareció al despacho notarial quien expuso que por Escritura Pública número 2679 del 23 de junio de 1992, de la Notaria 36 de Bogotá, adquirió un globo de terreno que en ese escrito se hizo aparecer de 8.542 mts². Luego, se mencionaron sus linderos y se indicó, que el declarante fue a aclararlos, «como en efecto lo hace» y «basado Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 30 en el plano que se protocoliza con este instrumento, y donde se comprueba que el área total del referido lote de terreno es de 17.532,43 metros cuadrados».
También se anotó, que era voluntad del expositor, cancelar la servidumbre sobre el lote “La Flora” y solicitó, de manera comedida, a la oficina de registro de los instrumentos públicos de Cali, actuar en esa manera, omitiéndola en el certificado o folio de matrícula inmobiliaria. Después, a título de venta real y perpetua, el señor Diego F. Vásquez M. enajenó a favor de César Tulio Daza Silva y Nelly Méndez de García todos los derechos de dominio y posesión que aquel tenía sobre el bien inmueble «y descrito por su ubicación, área y linderos (aclarados en este instrumento)».
Los compradores, aceptaron la escritura y venta en ella contenida y solicitaron al señor Registrador de Instrumentos Públicos de Cali la apertura de un nuevo folio de matrícula inmobiliaria donde constaran los «linderos actuales del inmueble que adquieren […] y sin la limitación de la servidumbre que se cancela por el presente». 3. En la Escritura n.° 1509 del 3 de junio de 1993 de la Notaria Séptima de Cali, el señor Diego Fernando Vásquez Molina compareció para, con sustento en el artículo 49 del Decreto 2148 de 1983, actualizar los linderos del inmueble registrado con el Folio 370-0037878, y que estaba en la Escritura primigenia n.° 1010 del 9 de octubre de 1930, advirtiendo que sus linderos no habían sido modificados en sus cercas o encerramientos y que eran los mismos Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 31 contenidos en este último, pero variando, tan solo su denominación y más adelante se anotó: Dicho lote apareció en la Escritura Primigenia y subsiguientes con 8.542 metros cuadrados al hacer la medición actualizada tiene realmente DIEZ Y SIETE MIL QUINIENTOS TREINTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y TRES CENTIMETROS CUADRADOS (17.532, 43 M2).
Para corroborar lo anterior, se anexó, para su protocolo el certificado catastral y el plano del predio, en donde, constaban «el área y los linderos actualizados en este instrumento». 4. En la Escritura Pública n.° 1903 del 13 de mayo de 1996, se aclaró la que antecede, para lo cual, los señores César Tulio Daza Silva y Nelly Méndez de García, obrando en su propio nombre y representación, declararon que con la Escritura Pública del 22 de enero de 1993 compraron, de común y proindiviso, al señor Diego Fernando Vásquez Molina, un lote de terreno ubicado en la ciudad de Cali, en el barrio la Flora, identificado con la matrícula inmobiliaria 370-0037872.
Manifestaron, que con la Escritura 1509 el 3 de junio de 1993, el vendedor actualizó el área del bien y linderos a 17.532.43 mts² y, para presentar un proyecto urbano arquitectónico ante el departamento administrativo de Control Fiscal, se realizó un nuevo levantamiento topográfico del predio, que arrojó un área total de 18.147,89 metros cuadrados.
Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 32 Con sustento en lo anterior, procedieron a aclarar la Escritura 1509 para expresar que el área y linderos eran los registrados en ese documento, conforme a la certificación de la oficina de catastro que con el plano de levantamiento topográfico se agregaba para su protocolización. Los medios de convicción relacionados con antelación, muestran que entre el demandante y los señores César Tulio Daza y Nelly Méndez de García, se suscribió un contrato donde estos, le confiaron a aquél, gestionar el aumento de la cabida del lote de terreno identificado con la Matrícula Inmobiliaria n.° 370-0037872 y acordaron la retribución por esa acción; en síntesis, como ahí se anota, es un mandato o apoderamiento, que como tal es fuente de la representación convencional.
Las escrituras públicas, enseñan las diversas manifestaciones de quienes acudieron a las notarías, pero no logran desvirtuar las conclusiones del Tribunal, pues, aun cuando las valoró, también se sirvió de otros elementos demostrativos para formar su convencimiento, los que no fueron cuestionados, e implica que la acusación es deficiente en su formulación porque, con insistencia, esta Corporación ha sostenido que es deber de quien acude a este medio extraordinario, cuestionar todas y cada una de las pruebas que sirvieron de soporte al fallo de segunda instancia, incluso, las no calificadas en la casación del trabajo, ya que, si se deja, aunque sea una de ellas indemne, con esta, la decisión conserva las presunciones de legalidad y acierto que le son propias.
Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 33 En efecto, en la Escritura Pública n.° 92 del 22 de enero de 1993, el señor Diego Vásquez se acercó a cancelar la servidumbre que pasaba sobre el lote de terreno de propiedad de los demandados y, además, realizó una aclaración sobre su extensión; sin embargo, en el certificado de tradición (f.° 30 a 33), que no fue cuestionado, solo se registró la primera, razón por la cual, el ad quem no erró cuando advirtió que se omitió realizar la anotación del aumento del metraje del inmueble, la cual, solo se hizo efectiva con la 1509, inscrita el 7 de junio de 1993, radicación 42129.
De allí, que era razonable entender que el aquí demandante cumplió con el encargo realizado por los mandantes, pues el contrato entre estos suscritos se fechó, el 22 de enero de 1993, es decir antes que se verificara la actuación. Es más, César Tulio Daza y Nelly Méndez de García, el 11 de septiembre de 1995, dirigieron una carta al señor Alberto Pérez Marulanda, donde manifestaron lo siguiente (f.° 28): Los abajo firmantes certificamos el cumplimiento de lo acordado en el contrato celebrado con usted el día 22 de enero de 1993 y por tal declaramos que a la venta del lote con Matrícula Inmobiliaria N.° 370-0037872 y Cédula Catastral J-60914600- 39 pagaremos a usted lo acordado en el contrato antes mencionado.
Dicho documento, contundentemente da cuenta que el convocante honró el convenio suscrito, pues así lo hicieron Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 34 constar quienes le encomendaron la misión del aumento de la cabida del lote y, además, no existe otro escrito u otro medio de convicción, que informe de manera certera, que la realidad, era contraria a lo ahí declarado.
En efecto, los recurrentes argumentan que en las escrituras públicas no apareció el nombre del reclamante e indican que el aumento del metraje lo realizó el vendedor del predio, pero pasan por alto u olvidan, que las escrituras públicas son instrumentos que contienen declaración en actos jurídicos y, el proceso de su perfeccionamiento, consta de la recepción, la extensión, el otorgamiento y la autorización, los cuales están definidos en el Estatuto de Notariado (Decreto 960 de 1970), en estos términos:
ARTICULO 14. Y AUTORIZACIÓN>. La recepción consiste en percibir las declaraciones que hacen ante el Notario los interesados; la extensión es la versión escrita de lo declarado; el otorgamiento es el asentimiento expreso que aquellos prestan al instrumento extendido; y la autorización es la fe que imprime el Notario a este, en vista de que se han llenado los requisitos pertinentes, y de que las declaraciones han sido realmente emitidas por los interesados.
De allí, que solo los interesados en el acto jurídico, son los que deben comparecer ante el notario, en este caso el vendedor y los compradores, salvo cuando se presente el caso de la representación (artículo 28 ibidem, modificado por el 36 del Decreto 2163 de 1970), que no sucede en este asunto. Así, esos instrumentos, en este proceso, contienen los fines prácticos y jurídicos que los manifestantes se proponían alcanzar con sus declaraciones, pero no muestran los actos Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 35 previos a esa expresión, mucho menos quién fue el que los realizó; inferencia que cobra aun mayor peso, si se tiene en cuenta que en la Escritura 1903 del 13 de mayo de 1996, donde se amplió la extensión del lote hasta los 18.147,89 mts², los únicos comparecientes fueron César Tulio Daza Silva y Nelly Méndez de García, pero la gestión para realizar ese aumento, la efectuó el accionante, lo cual, reconocen los convocados y se constata con las probanzas de folios 43 a 45, en las que Catastro de Cali, al revisar los documentos aportados por el señor Alberto Pérez Marulanda (planos de levantamiento topográfico, cartera de campo, cálculos de coordenadas, escrituras y certificados de tradición), hizo constar, que al realizar la inspección física al predio con Cédula Catastral J-609-146-00-39, observó que los linderos y dimensiones eran coincidentes con el plano de levantamiento y anotó, que el cálculo de coordenadas estaba correctamente ejecutado y daban como resultado un área de 18.147,89 mts², que comparados con la Escritura Pública n.° 1509 de junio 3 de 1993, que registraba 17.535,43 mts², daba una diferencia de 615,46 mts².
Por manera que ningún error fáctico se observa en el fallo recriminado, pues los convocantes no logaron demostrar que el aumento de la extensión del bien, no lo realizó el petente, por el contrario, los medios de convicción que no fueron denunciados y con los que la decisión permanece inalterable, ilustran que los mandantes reconocieron la gestión del señor Pérez Marulanda quien incluso, fue más allá de lo acordado, al lograr ubicarlo en 18.147,89 mts².
Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 36 Lo hasta aquí expuesto, es útil también para negar el cargo segundo, porque el juez de la apelación no dividió el contenido de las escrituras públicas, por el contrario, se atuvo a lo allí expuesto, lo que sucedió es que verificó si en el certificado de matrícula inmobiliaria se había anotado, como se sostuvo en la firmada el 22 de enero de 1993, la anotación de ampliación cabida del lote, lo que no sucedió. Y es que los efectos o finalidades de la inscripción en la matrícula inmobiliaria, son los de servir como medio de transmisión de la propiedad inmueble, de constitución de derechos reales y de la publicidad de su titularidad, es decir, esos derechos solo existen y se transmiten con la respectiva inscripción y es, a partir de allí, cuando se vuelven oponibles, esto es, tienen validez frente a los demás miembros de la sociedad (sentencia CSJ SL1833-2022 y CC T-356-2018).
Debe decirse que antes de la inscripción, debe realizarse, necesariamente un proceso anterior de formación del derecho, que no constituyen la transmisión o constitución de una propiedad, sino una etapa preparatoria y ese calificativo tienen las escrituras de venta y de aclaración de linderos, en donde la acción del reclamante, fue fructífera, como se vio, para aumentar su extensión. Los argumentos señalados en precedencia, también sirven para analizar la tercera imputación, porque, en esta se sostiene que el petente solo colaboró con el acrecimiento final de 18.147,89 mts², lo cual no se logró probar con la fuerza requerida en este medio extraordinario, pues lo acreditado y Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 37 que no se desvirtuó, es que se cumplió con el Contrato suscrito el 22 de enero de 1993.
Adicionalmente el documento de folio 264, no fue analizado equivocadamente, ya que en este se señala que el señor Gerardo García y Alberto Pérez, el 30 de mayo de 2008, acordaron un arreglo amistoso, en donde el último declaró recibir, de manos del primero, la suma de $20.000.000 «para solucionar lo escrito de contrato de prestación de servicios, suscrito el 22 de enero de 1.993»; escrito que fue firmado por una persona distinta a quienes encargaron el negocio al petente, que se recuerda fueron César Tulio Daza Silva y Nelly Méndez de García y sin que ese elemento informe la calidad en la que actuaba el señor García. Por otro lado, el Tribunal dio claridad a esa probanza, acudiendo al interrogatorio de parte del demandante, que no se cuestionó y al testimonio del señor Emer Jesús Portillo, con los que definió que, con la suscripción de ese documento solo se cubrieron las ventas iniciales y lo que se buscaba era un comprobante contable, pero no podía concluir que la obligación hubiera quedado saldada, máxime que quien lo elaboró fue el contador, quien no conoció los pormenores de la contratación. Entonces, la prueba inobjetada, implica que la decisión en ese aspecto, también permanece inalterable, sin que sea posible acudir al testimonio relacionado en la sustentación de la acusación, que bien se sabe no es calificada en este recurso.
Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 38 El cuarto cargo, se presenta por la vía directa y le reprocha al juez de la segunda instancia que no hubiera estudiado, en su integridad, la apelación formulada por la señora Nelly Méndez de García; dicho escenario implica examinar esa pieza procesal, lo cual, no puede realizar esta Corporación, porque por sabido se tiene, que las acusaciones de derecho, solo se presentan por la aplicación o falta de ella, de determinada disposición, al margen de cualquier cuestión probatoria, que está sometida al camino fáctico.
En todo caso, el ad quem definió que en la alzada la demandada no cuestionó el tema de la prescripción, pues solo lo hizo en la audiencia donde pronunció su decisión y, en razón a esa situación, tampoco incurrió en un error hermenéutico, pues según lo dispuesto en el artículo 57 de la Ley 2ª de 1894 y el 66A del Código Procesal del Trabajo y de la Seguridad Social, quien formula un recurso de apelación, tiene el deber de sustentarlo ante el Juez correspondiente y, en atención al principio de las limitaciones del recurso por razón de las posibilidades del Tribunal, ese sentenciador, por regla general, no puede actuar por fuera del marco fijado por los recurrentes al momento de sustentar su inconformidad para con el fallo de primer grado.
Así, si la accionada, al momento de presentar su impugnación contra la sentencia de primera instancia, nada dijo respecto al aspecto desarrollado en esta imputación, Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 39 supone, en consecuencia, la conformidad con lo decidido en primera instancia. De lo dicho se sigue, que los cargos no salen avantes. La Sala no se pronuncia sobre las solicitudes realizadas por el actor, al momento de presentar la oposición, porque, si alguna inconformidad tenía, le era válido presentar el recuro extraordinario de casación, que no sucedió. Las costas en el recurso extraordinario estarán a cargo de los demandados.
Como agencias en derecho se fija la suma de $9.400.000 que deberá incluir el Juez de primer grado en la liquidación que realice atendiendo los términos del artículo 366 del CGP. XII. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Laboral, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia dictada por la Sala Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali el veintinueve (29) de julio de dos mil diecinueve (2019), dentro del proceso ordinario laboral seguido por ALBERTO PÉREZ MARULANDA contra CÉSAR AUGUSTO DAZA GALLARDO, CAROLINA DAZA GALLARDO, ANA BOLENA DAZA IDROBO, NELLY MENDEZ DE GARCÍA, FABIOLA GALLARDO ROJAS, ALIANZA FIDUCIARIA S. A., como vocera y administradora del patrimonio autónomo PARQUES DE CHIPICHAPE, en su Radicación n.° 86665 SCLAJPT-10 V.00 40 condición de litisconsorte cuasi necesario, pleito al que se integró como litis consorte necesario a INDICO SAS.
Costas como se dijo en la motiva. Notifíquese, publíquese, cúmplase y devuélvase el expediente al Tribunal de origen.