SCLAJPT-10 V.00 GIOVANNI FRANCISCO RODRÍGUEZ JIMÉNEZ Magistrado ponente SL1629-2020 Radicación n.° 68888 Acta 013 Estudiado, discutido y aprobado en sala virtual Bogotá DC, veintiuno (21) de abril de dos mil veinte (2020). Decide la Sala el recurso de casación interpuesto por PROMOTORA JARDINES DEL TAMBO SAS contra la sentencia proferida el 27 de junio de 2014 por la Sala Sexta de Descongestión Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, dentro del proceso que le sigue LUIS FERNANDO GALLEGO PALÁU. I.

ANTECEDENTES El señor Luis Fernando Gallego Paláu demandó a la Promotora Jardines del Tambo SAS para que fuera condenada a pagarle la suma de $180.859.696 por concepto de honorarios por los servicios prestados con ocasión del proyecto del mismo nombre, discriminada así: $24.729.168 Radicación n.° 68888 2 SCLAJPT-10 V.00 por el servicio de promoción, y $156.130.528 por el de gerencia, así como la indexación de esas sumas.

En subsidio, pidió que la demandada fuera forzada a pagarle los honorarios por gerencia y promoción del proyecto Jardines del Tambo «que con el auxilio de peritos se llegare a probar dentro de este proceso». Como fundamento de sus pretensiones, narró que fue gerente de la demandada desde su constitución hasta el 25 de enero de 2011; que, además, tenía y aún conserva la calidad de accionista de esa sociedad; que la empresa se constituyó con el exclusivo propósito de desarrollar un proyecto inmobiliario que inicialmente contemplaba la construcción de 284 unidades inmobiliarias para vivienda familiar y 12 locales comerciales, que se desarrollaría en tres lotes de terreno colindantes de igual tamaño y de propiedad de María Eugenia, Luz Marina y John Jairo Restrepo Restrepo.

Que el grupo profesional se distribuyó las funciones requeridas para el desarrollo del proyecto, correspondiéndole a él la gerencia, mientras que la promoción estuvo a cargo de todo el grupo; que todos los participantes en la ejecución del proyecto devengarían honorarios por los servicios prestados, aclarando que los accionistas propietarios y aportantes de los predios no participaban en esa ejecución, por lo que la sociedad les pagaría un precio convenido por los predios aportados, y participarían de las utilidades; «[…] que los accionistas vinculados a la ejecución del proyecto a través de los anteriores grupos, trabajarían a riesgo, hasta el momento Radicación n.° 68888 3 SCLAJPT-10 V.00 en que el proyecto de vivienda, llegara a su punto de equilibrio y que una vez alcanzado este punto, se iniciaba la construcción y se empezaba a pagar los honorarios de la siguiente forma: Los honorarios calculados en el proyecto por cada actividad, se aplicarían de la siguiente manera: El 50% se aportaría entre las partes y se les cancelaría a partir del momento en que se llegara al punto de equilibrio»; que él asumió la gerencia del proyecto y elaboró el estatuto para la creación de la sociedad comercial que lo ejecutaría; que la sociedad Promotora Jardines del Tambo SAS se constituyó mediante documento privado del 10 de septiembre de 2009 inscrito en la Cámara de Comercio de Medellín el 27 de octubre del mismo año, correspondiéndole a él el 11,25% de las acciones.

Que la labor de promoción realizada por él correspondía al conjunto de actividades que hay que desempeñar «[…] desde el momento en que se tiene la idea vaga de desarrollar el proyecto hasta cristalizar el acuerdo entre el dueño de la tierra y el dueño del proyecto, para ejecutarlo»; que se acordó que la remuneración por esta actividad sería del 1% de los costos directos de construcción del proyecto, y que sería repartida entre los miembros del grupo profesional, correspondiéndole el 16,67%; que la gerencia «es la labor de direccionamiento del proyecto, de la sociedad», lo que implica una labor de coordinación de todas las áreas participantes de la obra y velar por el cumplimiento de las obligaciones de cada una.

Que en su calidad de gerente desarrolló las gestiones correspondientes a la constitución de la sociedad Promotora Radicación n.° 68888 4 SCLAJPT-10 V.00 Jardines del Tambo SAS, el montaje y la dotación de la sala de ventas en el lote, la contratación y supervisión de vendedores y tramitadores, la consecución de un préstamo de vivienda por $80.000.000, el diseño, la publicidad y mercadeo, la elaboración de promesas de compraventa con opción de compra, la obtención y atención de la asesoría jurídica, la elaboración de pre factibilidades y flujos de fondo, así como de los contratos con la fiduciaria, el estudio del POT, las solicitudes de permisos, el pago de facturas y cuentas de cobro correspondientes a los gastos del proyecto, y los demás relacionados en el hecho décimo segundo de la demanda; que se acordó que este servicio se remuneraría con el 2% de las ventas de todo el proyecto, aun cuando normalmente se hace con el 2,5%; que para el 25 de enero de 2011, fecha en la que entregó la gerencia, se lograron ventas de inmuebles por valor de $6.245.221.118; que ante la determinación de la asamblea de accionistas de desvincularlo de la gerencia del proyecto, se acordó que por sus servicios prestados se le pagaría la suma de $150.000.000, acuerdo que fue irrespetado.

Al contestar la demanda, Promotora Jardines del Tambo SAS se opuso a las pretensiones de la demanda. Sobre los hechos, admitió que el demandante inició su gestión como gerente en la fecha de la constitución de la sociedad, pero que solo fue hasta diciembre de 2010 y no hasta el 25 de enero de 2011. Aceptó también que el demandante era accionista, que sus responsabilidades dentro de la ejecución del proyecto se circunscribieron a la promoción y la gerencia, y que respecto de este último Radicación n.° 68888 5 SCLAJPT-10 V.00 concepto se pactó como honorarios el 2.0%, pero aplicable a las ventas de todo el proyecto.

Sin embargo, advirtió que los honorarios corresponderían a resultados ciertos y no a simples ideas y propósitos, y que el hecho de trabajar a riesgo implicaba que las gestiones realizadas podrían ser remuneradas o no. También precisó que los costos directos de construcción eran de $14.834.533.800 pero de todas las etapas con sus respectivas subetapas y hasta construir todos los apartamentos y locales del proyecto.

Negó las manifestaciones del actor en torno a los conceptos de promoción y gerencia del proyecto, así como lo relacionado con los acuerdos sobre honorarios, el valor indicado por concepto de ventas de inmuebles a enero de 2011, y la existencia del acuerdo por $150.000.000. Al exponer las razones de su defensa explicó que, quienes concibieron el proyecto, «[…] invitaron al señor Luis Fernando Gallego Palau para que hiciera la gerencia del mismo, completando con él el grupo de profesionales…».

Propuso las excepciones de mérito de indebida forma de estimar cuantías a cobrar; buena fe; debida terminación del contrato; temeridad del demandante; actividad parcial del demandante, sin gestión ni resultados; e indebida concepción de lo que es venta de inmuebles. II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA El Juzgado Cuarto Laboral del Circuito de Medellín, mediante sentencia del 28 de septiembre de 2012, condenó a la demandada a pagarle al demandante la suma de $2.715.837 por concepto de honorarios por promoción, y la Radicación n.° 68888 6 SCLAJPT-10 V.00 suma de $120.703.898 a título de honorarios por gerencia, más la indexación y las costas.

III. SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA Por apelación de ambas partes, conoció la Sala de Descongestión Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, que, mediante fallo del 27 de junio de 2014, resolvió:

PRIMERO: MODIFICA los numerales 1º y 2º de la sentencia de origen y fechas conocidos dentro del proceso de trámite ordinario laboral promovido por el señor LUIS FERNANDO GALLEGO PALAU contra PROMOTORA JARDINES DEL TAMBO S.A.S., en el sentido que se CONDENA a la demandada a pagar a favor del demandante por concepto de honorarios por GERENCIA la suma de CIENTO VEINTICUATRO MILLONES NOVECIENTOS CUATRO MIL CUATROCIENTOS VEINTIDÓS PESOS ($124´904.422) y por honorarios por PROMOCIÓN en la suma de DOCE MILLONES TRESCIENTOS DOCE MIL SEISCIENTOS SESENTA Y TRES PESOS ($12´312.663), tal y como se dijo en las consideraciones..

SEGUNDO: CONFIRMASE la sentencia en todo los demás. En lo que tiene que ver con la condena por concepto de honorarios por gerencia, el Tribunal encontró que la a quo aplicó el 2.5% de las ventas reales, siendo que las partes habían pactado el 2.0%. Invocó el Decreto 2090 de 1989, por medio del cual se aprobó el reglamento de honorarios para los trabajos de arquitectura, y con base en su artículo 9 consideró que no es la ejecución del universo de responsabilidades del gerente lo que determina el pago o no de honorarios, y mucho menos que la labor se deba entender desde el comienzo hasta la culminación definitiva de la construcción del proyecto inmobiliario, pues este comprende un conjunto de etapas que se va desarrollando paulatinamente, «[…] sin que ello sea Radicación n.° 68888 7 SCLAJPT-10 V.00 óbice para pagar honorarios proporcionales al gerente cuando no se alcance la construcción total del proyecto etapa por etapa […]».

A partir de lo anterior, concluyó que para determinar el pago de honorarios por este concepto, debía estudiarse la gestión efectiva ejecutada por el gerente, la naturaleza del proyecto, la magnitud de la construcción y la obtención o no del punto de equilibrio. Advirtió que durante la gerencia del demandante sí se llegó al punto de equilibrio de la primera subetapa de la primera etapa del proyecto, y así tasó el monto de los honorarios por gerencia, apoyado en el dictamen pericial practicado en la primera instancia. En cuanto a los honorarios por promoción del proyecto, aseguró que su estimación correspondía al 1% del valor de los costos directos de la construcción del proyecto, y que del 50% de ese resultado, al demandante se le debía pagar un 16,67%, porque las partes lo habían convenido de esa forma.

IV. RECURSO DE CASACIÓN Interpuesto por la demandada, concedido por el Tribunal y admitido por la Corte, se procede a resolver. V. ALCANCE DE LA IMPUGNACIÓN Pretende la recurrente que la Corte case totalmente la sentencia del Tribunal, para que, en sede de instancia, revoque la condena impuesta por el juzgado por concepto de honorarios por gerencia, y en su lugar la absuelva de esa Radicación n.° 68888 8 SCLAJPT-10 V.00 pretensión; y confirme la condena impuesta a título de honorarios por promoción. Formuló ocho cargos por la causal primera de casación, que fueron replicados.

Los cargos primero, segundo y tercero se estudiarán conjuntamente por dirigirse por la misma vía, perseguir idéntico propósito y denunciar básicamente el mismo elenco normativo. Lo mismo se hará por su parte con el cuarto, el quinto y el sexto, por un lado, y con el séptimo y el octavo, por el otro, también por las mismas razones. VI. CARGO PRIMERO Denunció la transgresión, por la vía directa, en la modalidad de infracción directa como violación medio, del artículo 66 A del C. P. del T. y la S.S.; 1, numerales 134 y 135 del Decreto 2282 de 1989, que modificaron los artículos 304 y 305 del Código de Procedimiento Civil (artículos 281 y 282 del Código General del Proceso), violación legal que condujo a la aplicación indebida del acápite 9.2. del numeral 9, también del acápite 1.1.2. del numeral 1, del acápite 1.2 del numeral 1 y del primer inciso, del aparte denominado TARIFAS MÍNIMAS – Caución y Cobro, del acápite 9.2. del numeral 9, como también de los apartes denominados PERÍODO DE EJECUCIÓN Y ALCANCE DE RESPONSABILIDADES del acápite 9.2. del numeral 9, del Reglamento de Honorarios para Trabajos de Arquitectura, aprobado por el artículo 1 del Decreto 2090 de 1989; así como de los artículos 2142, 2143, 2144 del C.C.; en relación con los artículos 1602, 1603, 1618, 1624 del C.C.; 8 y 17 de la Ley 153 de 1887: 1 y 19 del C. S. T, 1613, 1614, 1617, 1626, 1627, 1649, y 1757 del C.C; 145 del Código Procesal del Trabajo y de la Seguridad Social.

Aseguró que el Tribunal desconoció el principio de consonancia, porque estudió un punto distinto al propuesto en la apelación, como lo fue el referente a la factibilidad de la causación proporcional de los honorarios en la gestión del demandante como gerente del proyecto, siendo que el Radicación n.° 68888 9 SCLAJPT-10 V.00 aspecto central de la apelación radica en que él no participó como gerente en el desarrollo constructivo del proyecto.

No comprendió que el juzgador de segundo grado incurriera en ese error, si tuvo por acreditado que el demandante trabajaría a riesgo hasta el momento en que el proyecto de vivienda llegara a su punto de equilibrio. Resaltó que lo que precisamente se discutía en la apelación era que aquel no participó en el proceso constructivo del plan inmobiliario, y, por lo tanto, no se había iniciado la gerencia del mismo a la que se refiere el numeral 9 del reglamento de honorarios para trabajos de arquitectura.

Agregó que la sentencia incurrió en una comprensión equivocada del aparte denominado «período de ejecución» del mencionado reglamento, cuando concluyó que el demandante sí tenía derecho a los honorarios por concepto de gerencia del proyecto, ya que, conforme a esa norma, esta etapa inicia al concluir la de promoción, y termina seis meses después de finalizar la construcción, pero el actor no alcanzó a participar en la gerencia. Dando por sentada la prosperidad del cargo, pasó a examinar la inconformidad expuesta en la apelación, explicando que como en la demanda se confesó que los accionistas trabajarían a riesgo hasta el momento en el que el proyecto llegara a un punto de equilibrio, entonces era a partir de ese instante que iniciaba la gerencia del proyecto y terminaba la etapa de promoción. Adujo que lo anterior quedó corroborado con el contrato Radicación n.° 68888 10 SCLAJPT-10 V.00 de opción de compra de bienes inmuebles que celebró el demandante como opcionado, con las señoras María Eugenia y Luz Marina Restrepo, como opcionantes, así como con el encargo fiduciario celebrado por la sociedad con Alianza Fiduciaria S.A. Lo primero lo explicó de la siguiente manera: En el mencionado contrato acordaron, quienes lo suscribieron, en la cláusula segunda, que el opcionado, esto es el señor LUIS FERNANDO GALLEGO PALAU, tenía un plazo de ocho (8) meses, prorrogable por un (1) mes más, a partir de la firma de tal convenio para ejercer la opción de compra; fecha para la que se previó se alcanzaría el punto de equilibrio en las ventas; con la aclaración relativa a que el punto de equilibrio correspondería al 60% del total de venta estimada en el proyecto.

Esto significa entonces, que hasta tanto no se llegara a tal punto, no se cumpliría la compraventa opcionada de los lotes de terreno sobre los que se anunció el desarrollo del proyecto, y por consiguiente sólo de lograrse éste se podría iniciar la ejecución del proyecto inmobiliario de vivienda de que se habla en el hecho sexto de la demanda, y por tanto sólo a partir de este momento se podría iniciar la Gerencia del Proyecto, la que daría lugar a los honorarios pactados.

El parágrafo de la misma cláusula, a que se viene haciendo alusión, corrobora que la etapa de promoción del proyecto de vivienda referido terminaría cuando se llegara al punto de equilibrio, pues de lo contrario, de vencerse el tiempo estipulado, los inmuebles se restituirían a sus propietarios, en las mismas condiciones entregados, sin que ello implicara un costo o valor adicional para éstos; de manera que de esta disposición se desprende que sólo después que se arribara al punto de equilibrio se podría iniciar la ejecución del proyecto inmobiliario de vivienda de que se habla en el hecho sexto de la demanda y por tanto que sólo a partir de ese momento se podría iniciar la Gerencia del Proyecto, la que daría lugar a los honorarios pactados.

Apreciación que está en consonancia con la cláusula cuarta del mismo contrato, en el que las partes contemplaron que los opcionantes entregarían al opcionado los lotes prometidos, únicamente para que estos adelantaran trabajos de adecuación e instalación de sala de ventas para atención al público y promocionar el proyecto urbanístico que se pretendía desarrollar; lo cual quiere decir que hasta tanto los opcionados no ejercieran la opción de compra no podían adelantar ninguna obra sobre los lotes de propiedad de los opcionantes.

Acorde con lo precedente, se encuentra que en el parágrafo de la cláusula segunda, del contrato de opción de compra de bienes inmuebles comentado, se pactó que el opcionado podría ceder mediante endoso la opción de compra a la sociedad en trámite de Radicación n.° 68888 11 SCLAJPT-10 V.00 constitución JARDINES DEL TAMBO S.A.S., con la constancia de que la opción se hace sólo a nombre de LUIS FERNANDO GALLEGO PALAU porque la sociedad no está constituida aún y con el ánimo de agilizar su firma.

El contrato en mención, que fue firmado el 4 de septiembre de 2009, fue modificado por quienes lo firmaron, mediante otrosí, suscrito el 20 de agosto de 2010, en lo atinente a que el punto de equilibrio previsto en la cláusula segunda correspondería al 70% del total de ventas estimadas del proyecto. En cuanto al contrato de encargo fiduciario, dijo que de su cláusula segunda surgía que la etapa de promoción del proyecto llegaría hasta cuando se cumplieran las condiciones previstas en dicho convenio, lo que permitiría la celebración del contrato de fiducia mercantil que posibilitaría iniciar la ejecución del proyecto inmobiliario a cargo de la gerencia. Anotó que ese contrato de fiducia mercantil se celebró el 5 de noviembre de 2010, dando cumplimiento a la obligación de constituir un patrimonio autónomo, el cual denominaron «Fideicomiso del Tambo», en cuya cláusula decimosegunda se precisó «que el beneficiario designaba a PROMOTORA JARDINES DEL TAMBO S.A.S. como encargada de llevar a cabo la GERENCIA DEL PROYECTO y se le asignaron sus funciones.» Y a continuación explicó: Luego, necesariamente la GERENCIA DEL PROYECTO surgió con posterioridad a la firma de este contrato, que fue suscrito el 5 de noviembre de 2010.

Pero también después que se llegó al punto de equilibró (sic), que también fue condición sin la cual no era posible emprender la fase de la Gerencia del Proyecto, toda vez que en la cláusula séptima se previó como exigencia para que se dieran las condiciones de giro, con el que la sociedad accionada obtendría los recursos que le permitirían comenzar la ejecución del proyecto inmobiliario que estaría a cargo de la Gerencia de Proyecto, el que se hubieren celebrado con los interesados en adquirir inmuebles un número de encargos de vinculación para la primera etapa del 70% de las unidades del mismo.

Además, en el parágrafo de la cláusula séptima de este contrato se dispuso que el plazo para el cumplimiento de los requisitos previsto (sic) para que se pudiera dar el giro, entre ellos el porcentaje de encargos fiduciarios, era el Radicación n.° 68888 12 SCLAJPT-10 V.00 30 de noviembre de 2010, de manera que para esta fecha no se había dado inicio a la Gerencia del Proyecto, y por tanto el señor LUIS FERNANDO GALLEGO PALAU no pudo ejercer tal Gerencia, pues como se confesó en el hecho catorce de la demanda el (sic) se retiró de la gerencia y de la promoción del proyecto el 2 de diciembre de 2010.

Distinguió entre lo que es la gerencia de la sociedad y la del proyecto, para decir que el demandante desempeñó la primera actividad hasta diciembre de 2010, y no la segunda, y afirmó que esto quedó corroborado con la declaración del mismo actor, y con los testimonios de Jorge Alejandro Escobar Ocampo, Carlos Darío Mejía, y Carlos Alberto Molina Villegas.

Recalcó que, a diferencia de lo que sostuvo el ad quem, para establecer el monto de los honorarios por la gerencia del proyecto lo primero que debía hacerse era verificar si el demandante participó en esa actividad, y en caso afirmativo, establecer el tiempo durante el cual ejerció la función y el tiempo presupuestado para la ejecución del proyecto inmobiliario, y con base en estos datos y el monto de las ventas, efectuar las operaciones aritméticas correspondientes.

VII. CARGO SEGUNDO Reiteró la misma acusación del cargo anterior, al igual que los argumentos, con la única diferencia de que en la proposición jurídica excluyó las normas del reglamento de honorarios para trabajos de arquitectura, aprobado por el artículo 1° del Decreto 2090 de 1989. Radicación n.° 68888 13 SCLAJPT-10 V.00 VIII. CARGO TERCERO Acusó a la sentencia de segunda instancia de ser violatoria, por la vía directa, en la modalidad de interpretación errónea, del primer inciso del aparte denominado TARIFAS MÍNIMAS – Caución y Cobro, del acápite 9.2. del numeral 9 del Reglamento de Honorarios para Trabajos de Arquitectura, violación legal que condujo a la aplicación indebida del acápite 9.2. del numeral 9, también del acápite 1.1.2. del numeral 1, del acápite 1.2 del numeral 1 y del primer inciso, del aparte denominado TARIFAS MÍNIMAS – Caución y Cobro, del acápite 9.2. del numeral 9, como también de los apartes denominados PERÍODO DE EJECUCIÓN Y ALCANCE DE RESPONSABILIDADES del acápite 9.2. del numeral 9, del Reglamento de Honorarios para Trabajos de Arquitectura, aprobado por el artículo 1 del Decreto 2090 de 1989; así como de los artículos 2142, 2143, 2144 del C.C.; en relación con los artículos 1602, 1603, 1618, 1624 del C.C.; 8 y 17 de la Ley 153 de 1887: 1 y 19 del C. S. T, 1613, 1614, 1617, 1626, 1627, 1649, y 1757 del C.C; 145 del Código Procesal del Trabajo y de la Seguridad Social.

Además de los argumentos planteados en el primer cargo, agregó que el Tribunal comprendió equivocadamente el reglamento al concluir que durante la gerencia del demandante sí se había llegado al punto de equilibrio, toda vez que este es propio de la etapa de promoción, que es anterior a la de gerencia del proyecto. Admitió también que es dable el pago proporcional de honorarios al gerente del proyecto cuando este no ha terminado, pero en proporción al tiempo desempeñado, y no de acuerdo con la gestión efectiva ejecutada por el gerente, la naturaleza del proyecto, la magnitud de la construcción o la obtención del punto de equilibrio.

Radicación n.° 68888 14 SCLAJPT-10 V.00 IX. RÉPLICA Señaló que, de haberse presentado un yerro del Tribunal, habría sido por la aplicación indebida del reglamento de honorarios para trabajos de arquitectura, y no por su violación directa, pues se habría tratado de un juicio errático sobre una prueba. X. CONSIDERACIONES Bastante se ha dicho que los decretos reglamentarios del presidente de la República no son normas legales de orden sustancial, y por lo tanto, su presunto quebrantamiento no puede dar pie a un cargo de casación. En la sentencia CSJ SL, 16 may. 1985, rad. 8315, la Sala señaló: La proposición jurídica es incompleta, pues no se indican como violadas las normas sustanciales laborales, o sea aquellas consagratorias de derechos y obligaciones.

Los decretos reglamentarios no son preceptos legales sustantivos de orden nacional, por lo cual, cuando se estiman infringidos se impone para la prosperidad del cargo, citar la norma legal sustancial reglamentada lo que no se cumple en el caso en estudio. Debía entonces el censor denunciar la vulneración del artículo 39 del Decreto Ley 222 de 1983, norma que facultó al ejecutivo para expedir el reglamento de honorarios para trabajos de arquitectura mediante el Decreto 2090 de 1989.

Con todo, esa imprecisión técnica no resulta insuperable, pues la Sala ha sostenido que es suficiente señalar cualquier disposición de naturaleza sustancial que constituya la base del fallo o que hubiera debido serlo (CSJ SL3271-2017), tal como lo hizo la recurrente. Radicación n.° 68888 15 SCLAJPT-10 V.00 Hecha la anterior precisión, advierte la Corte que el sentenciador colegiado de instancia no incurrió en ninguno de los desatinos jurídicos endilgados por la censura en los tres primeros cargos.

Ello es así, por lo siguiente: Para concluir que lo que determinaba el pago de honorarios por gerencia era «[…] la gestión efectiva que haya ejecutado el gerente, la naturaleza del proyecto, la magnitud de la construcción y la obtención o no del punto de equilibrio», el Tribunal, previamente, señaló que ese derecho no se causaba por la ejecución de todas las responsabilidades contempladas en el numeral 9 del reglamento, ni mucho menos que el gerente tuviera que serlo desde el comienzo hasta la culminación definitiva de la construcción del proyecto.

Esa intelección no evidencia la interpretación errónea achacada por la demandada, pues, por el contrario, es claro que para el Tribunal, la proporción del tiempo durante el cual un gerente se desempeñe como tal en relación con la duración estimada de la gerencia del proyecto, sí es determinante para calcular el monto de los honorarios por ese concepto.

No otra cosa puede entenderse de la referencia que hace a la naturaleza del proyecto y a la magnitud de la construcción, así como a la viabilidad de la causación proporcional de los honorarios. Del mismo modo, y precisamente ante lo que se acaba de exponer, es claro que el ad quem no pudo proferir una decisión apartada del principio de consonancia, si resolvió, como en efecto lo hizo, el que la censura calificó como el Radicación n.° 68888 16 SCLAJPT-10 V.00 «aspecto central de la apelación», al comprender, conforme se anotó en precedencia, que lo que daba lugar al pago de los honorarios por gerencia era la gestión efectivamente ejecutada, la naturaleza del proyecto, y la magnitud de la construcción, así como la obtención o no del punto de equilibrio, pues esta hace relación a que el Tribunal resuelva lo apelado por las partes (art. 66ª CPTSS).

Con base en esa premisa, y después de advertir que «durante la gerencia del demandante sí se llegó efectivamente al punto de equilibrio, de la sub etapa señalada, en el mes de noviembre de 2010», hizo la correspondiente tasación de los honorarios por gerencia reclamados en la demanda, con lo cual, evidentemente, dio alcance a la materia sobre la que versaba la impugnación de la defensa.

De manera que, desde lo jurídico, no se evidencian las transgresiones normativas denunciadas en los primeros tres cargos. XI. CARGO CUARTO Le recriminó al Tribunal la vulneración, por la vía indirecta, en la modalidad de aplicación indebida, de los artículos 2142, 2143, 2144 del Código Civil, en relación con los artículos 1602, 1603, 1618, 1624 de la misma codificación; 8 y 17 de la Ley 153 de 1887; 1 y 19 del Código Sustantivo del Trabajo; 1613, 1614, 1617, 1626, 1627, 1649, y 1757 del Código Civil; y 145 del Código Procesal del Trabajo y de la Seguridad Social.

Radicación n.° 68888 17 SCLAJPT-10 V.00 Afirmó que la violación endilgada se dio por incurrir el Tribunal en los siguientes errores fácticos: 1) Dar por demostrado, sin estarlo, que para determinar el pago por concepto de gerencia de un proyecto de construcción debe estudiarse la gestión efectiva que haya ejecutado el gerente, la naturaleza del proyecto, la magnitud de la construcción y la obtención o no del punto de equilibrio. 2) Dar por demostrado, sin estarlo, que los honorarios, previstos para la Gerencia de Proyecto en el aparte denominado TARIFAS MÍNIMAS - Caución y Cobro, del Reglamento de Honorarios para los trabajos de Arquitectura, aprobado por el artículo 1 del Decreto 2090 de 1989, se causan aún con independencia de la obtención o no del punto de equilibrio. 3) No dar por demostrado, estándolo, que el punto de equilibrio es propio de la etapa de promoción, correspondiente a un proyecto inmobiliario, que tiene una remuneración distinta a la de la Gerencia de Proyecto. 4) No dar por demostrado, estándolo, que el punto de equilibrio es propio de la etapa de promoción, correspondiente a un proyecto inmobiliario, que tiene una remuneración regulada en el acápite 1.2. del numeral 1 del Reglamento de Honorarios para los trabajos de Arquitectura, aprobado por el artículo 1 del Decreto 2090 de 1989. 5) No dar por demostrado que la etapa de Promoción, mencionada es previa o anterior a la de Gerencia de Proyecto. 6) Dar por demostrado, no estándolo, que los honorarios, por Gerencia de Proyecto, previstos en el aparte denominado TARIFAS MÍNIMAS - Caución y Cobro mencionado, se causan aún con independencia de la obtención o no del punto de equilibrio. 7) Dar por demostrado, no siendo cierto, que el demandante tiene derecho a los honorarios calculados en el dictamen pericial, por concepto de “Gerencia de Proyecto, “porque durante la gerencia del demandante sí se llegó efectivamente al punto de equilibrio, de la sub etapa señalada en el mes de noviembre de 2010.

Aseguró que esos errores se produjeron por apreciar erróneamente el reglamento de honorarios para trabajos de arquitectura, aprobado por el artículo 1 del Decreto 2090 de 1989. Radicación n.° 68888 18 SCLAJPT-10 V.00 En la demostración del cargo, reiteró los argumentos expuestos en los cargos precedentes. XII. CARGO QUINTO Por la vía indirecta en la modalidad de aplicación indebida, denunció la violación del mismo elenco normativo plasmado en el cargo tercero. Sostuvo que esa transgresión normativa se generó por la comisión de los siguientes errores de hecho: 1) No dar por demostrado, estándolo, que la etapa de Gerencia del Proyecto, que generaba los honorarios reclamados, se inició una vez se logró el punto de equilibrio, lo que ocurrió el 30 de noviembre de 2010. 2) No dar por demostrado, estándolo, que el actor no participó en la Gerencia del Proyecto debido a que se retiró de la gerencia y de la promoción del proyecto, el 2 de diciembre de 2010, y que por tanto no se generaron honorarios a su favor. 3) Tomar las opciones de compra de interesados en unidades de venta o comerciales en el proyecto inmobiliario Jardines del Tambo que se lograron en el período de PROMOCIÓN, como actividades que se cumplieron en la etapa de la Gerencia del Proyecto. 4) Dar por demostrado, sin estarlo, que los socios de la sociedad demandada, entre ellos el actor, acordaron que el servicio por GERENCIA DE PROYECTO se remuneraría con el equivalente al dos por ciento (2%) de las ventas de todo el proyecto. 5) No dar por demostrado, estándolo, que los socios de la sociedad accionada, entre ellos el actor, convinieron una tarifa de honorarios del 2% aplicable a “las ventas de todo el proyecto”, entendido con ello la remuneración de tal gestión hasta el final del proyecto.

Afirmó que esas equivocaciones se produjeron por valorar mal la demanda, su respuesta, y el dictamen pericial, y también por no apreciar los siguientes documentos: 1) El contrato de opción de compra de bienes inmuebles y su prórroga, que celebró el señor LUIS FERNANDO GALLEGO PALAU, Radicación n.° 68888 19 SCLAJPT-10 V.00 como opcionado, y, de otra parte María Eugenia Restrepo R. y Luz Marina Restrepo. 2) Contrato de Encargo Fiduciario de Administración e Inversión y Promesa Condicionada de Constitución de Fideicomiso Jardines del Tambo, celebrado entre PROMOTORA JARDINES DEL TAMBO S.A.S. en calidad de constituyente y/o promotor y/o beneficiario, de una parte, y de la otra ALIANZA FIDUCIARIA S.A., en condición de fiduciaria. 3) El contrato de fiducia mercantil irrevocable de administración inmobiliaria, suscrito entre PROMOTORA JARDINES DEL TAMBO S.A.S. y ALIANZA FIDUCIARIA S.A. celebraron un contrato de fiducia mercantil irrevocable de administración inmobiliaria. 4)El estudio de prefactibilidad económica visible a folios 17 a 21.

En la demostración del cargo, reiteró los argumentos expuestos en los cargos precedentes, y agregó que un error fue el de considerar las opciones de compra de los interesados en unidades de vivienda o comerciales, como gestiones que se cumplieron en la etapa de la gerencia del proyecto, ya que en su sentir, las pruebas demuestran que hasta que no se logró el punto de equilibrio el 30 de noviembre de 2010, no se dio inicio a la gerencia del proyecto, con la que se iniciaba la construcción y se empezaban a pagar los honorarios.

También añadió que los socios no acordaron que el servicio por la gerencia del proyecto se remuneraría con el 2% de las ventas de todo el proyecto, sino que convinieron «establecer unos honorarios equivalentes al valor de las ventas reales que se dividiría por el número de meses calculado para la duración de la Gerencia del Proyecto, de manera que cada mensualidad tendría un valor fijo.» Radicación n.° 68888 20 SCLAJPT-10 V.00 XIII.

CARGO SEXTO Reiteró la misma acusación del cargo anterior, al igual que los argumentos, con la diferencia de que en la proposición jurídica excluyó los artículos 2142, 2143, 2144 del Código Civil, y entre las pruebas erróneamente apreciadas agregó el Reglamento de Honorarios para Trabajos de Arquitectura, aprobado por el artículo 1 del Decreto 2090 de 1989.

XIV. RÉPLICA Reiteró que las pruebas acreditaban que el demandante sí ejerció como gerente del proyecto, aunque no cumplió con las tareas en su integridad, y que es el mismo reglamento el que dispone que los honorarios se determinan por las ventas reales. XV. CONSIDERACIONES Al interior del juicio fáctico tampoco se avista ninguno de los dislates atribuido por la recurrente, por las siguientes razones: En primer lugar, de la valoración probatoria efectuada al numeral 9 del reglamento de honorarios para trabajos de arquitectura visible a folios 37 y subsiguientes, el Tribunal concluyó que lo que daba lugar a los honorarios por gerencia no era el hecho de ejecutar el universo de responsabilidades indicadas en ese reglamento, ni mucho menos que la labor tuviera que desempeñarse hasta la finalización de la construcción, habida cuenta de que esa actividad de gerencia Radicación n.° 68888 21 SCLAJPT-10 V.00 comprende un conjunto de etapas que se van desarrollando paulatinamente en el tiempo.

Ese razonamiento está lejos de ser equivocado, pues ciertamente, el numeral 9.1. del mencionado reglamento dispone puntualmente que, debido «a que el alcance de la gerencia del proyecto es muy amplio y a que con frecuencia estas labores son desarrolladas por diversos profesionales, el honorario se podrá desagregar en forma proporcional a la labor ejecutada por cada uno de ellos».

Asimismo, el numeral 9.2. define la gerencia de proyecto como la gestión de dirección, administración y control de los intereses de una persona o grupo de personas para la iniciación y el desarrollo de un proyecto inmobiliario. Ese mismo numeral contiene una serie de diligencias que un gerente de proyecto está llamado a realizar en el plano administrativo, legal, ético, comercial y económico financiero, siendo evidente, conforme a su propia naturaleza, que todas ellas no se llevan a cabo de manera instantánea, sino que se van desarrollando progresivamente.

Por lo tanto, la conclusión del Tribunal consistente en que lo que daba lugar a los honorarios por gerencia era la gestión efectiva ejecutada por el gerente, la naturaleza del proyecto, la magnitud de la construcción, y la obtención o no del punto de equilibrio, encaja dentro del marco de su incuestionable potestad de valoración probatoria, en los términos del artículo 61 del Código Procesal del Trabajo y de la Seguridad Social, lo que descarta el yerro fáctico alegado, al menos con la característica de protuberante.

Radicación n.° 68888 22 SCLAJPT-10 V.00 En segundo término, y tal como se acaba de ver, no es cierto que el sentenciador plural hubiera desestimado la obtención del punto de equilibrio como exigencia necesaria para la causación de los honorarios. De hecho, después de considerar que era un elemento a tener en cuenta para determinar el pago de honorarios por gerencia, encontró probado que bajo la dirección del demandante sí se llegó efectivamente al punto de equilibrio de la primera subetapa de la primera etapa del proyecto.

En tercer lugar, la demandada sostiene que el ad quem se equivocó al no advertir que el punto de equilibrio es propio de la etapa de promoción, la cual es previa a la de gerencia del proyecto, y que, por lo tanto, el demandante no participó en esta, porque el punto de equilibrio se logró el 30 de noviembre de 2010, y aquel se retiró el 2 de diciembre de ese año. De acuerdo con la Guía de los Fundamentos para la Dirección de Proyectos, sexta edición, (Guía del PMBOK) desarrollada y publicada por el Project Management Institute (PMI), y basada en el Estándar para la Dirección de Proyectos del Instituto Nacional de Normalización de los Estados Unidos (ANSI), un proyecto es un esfuerzo temporal que se lleva a cabo para crear un producto, servicio o resultado único1.

Su ciclo de vida se «gestiona mediante la ejecución de una serie de actividades de dirección del proyecto conocidas como procesos de la dirección de proyectos»2. Estos procesos 1 PMBOK, 6ta edición, p. 4 2 PMBOK, 6ta edición, p. 22 Radicación n.° 68888 23 SCLAJPT-10 V.00 de la dirección de proyectos se agrupan así: Grupo de Procesos de Inicio.

Procesos realizados para definir un nuevo proyecto o nueva fase de un proyecto existente al obtener la autorización para iniciar el proyecto o fase. Grupo de Procesos de Planificación. Procesos requeridos para establecer el alcance del proyecto, refinar los objetivos y definir el curso de acción requerido para alcanzar los objetivos propuestos del proyecto.

Grupo de Procesos de Ejecución. Procesos realizados para completar el trabajo definido en el plan para la dirección del proyecto a fin de satisfacer los requisitos del proyecto. Grupo de Procesos de Monitoreo y Control. Procesos requeridos para hacer seguimiento, analizar y regular el progreso y el desempeño del proyecto, para identificar áreas en las que el plan requiera cambios y para iniciar los cambios correspondientes.

Grupo de Procesos de Cierre. Procesos llevados a cabo para completar o cerrar formalmente el proyecto, fase o contrato. Asimismo, los procesos se categorizan en las denominadas «áreas de conocimiento», que corresponden a las gestiones de (i) integración, (ii) alcance, (iii) cronograma, (iv) costos, (v) calidad, (vi) recursos, (vii) comunicaciones, (viii) riesgos, (ix) adquisiciones, e (x) interesados del proyecto3.

El director de proyecto es determinante en el liderazgo de un equipo con el fin de lograr los objetivos, y su «rol es claramente visible a lo largo del proyecto.»4 Se selecciona y se asigna «tan pronto como sea posible, preferiblemente durante la elaboración del acta de constitución del proyecto y siempre antes de comenzar la planificación.»5 A su turno, Daniel Echeverría y Carlos Conejo, en su obra «Manual para Project Managers», tercera edición (2018), comprenden la dirección de proyectos como un proceso, 3 PMBOK, 6ta edición, p. 23-24 4 PMBOK, 6ta edición, p. 51 5 PMBOK, 6ta edición, p. 77 Radicación n.° 68888 24 SCLAJPT-10 V.00 que incluye iniciar un nuevo proyecto, planificarlo, ponerlo en marcha y ejecutarlo, monitorizarlo y medir el avance y desempeño. Implica identificar los requerimientos del proyecto, establecer los objetivos del proyecto, gestionar las limitaciones, y restricciones y, todo ello, teniendo en cuenta las expectativas de las partes interesadas.

Planificar es una de las funciones más importantes que el project manager debe realizar durante el desarrollo del proyecto ya que establece la línea base del avance del proyecto y se utiliza para seguir el desempeño futuro del proyecto.6 En el sector de la construcción, Jorge García, Diego Echeverry y Harrison Mesa enseñan en «Gerencia de proyectos: aplicación a proyectos de construcción de edificaciones», primera edición (2013), que se trabaja característicamente con un modelo basado en las siguientes fases: i) Factibilidad o concepción del proyecto, para decidir si se realiza o no; ii) Diseño, por medio de la cual se efectúan los diseños y la planeación de forma detallada; iii) Construcción o implementación, donde se materializa el diseño; iv) Operación y mantenimiento, durante la vida útil del proyecto.

Y explican: Un proyecto de construcción constituye una actividad que desarrolla un producto aplicable a la industria de la construcción. Existen varios tipos de proyectos de construcción de edificaciones: industrial, vivienda, comercial, institucional, etc. Ya en detalle, en el desarrollo de un proyecto de construcción típico, Barrie y Paulson (1992) identifican las siguientes fases por las cuales este debe pasar:  Factibilidad 6 Manual para project Management, Como Gestionar proyectos con Éxito / Daniel Echeverría Jadraque, Carlos José Conejo Sánchez. – Madrid: Wolters Kluwer España, S.A., 2018, p. 51 Radicación n.° 68888 25 SCLAJPT-10 V.00  Conformación de equipos de trabajo  Diseños  Construcción  Entrega y liquidación  Ventas Es muy importante tener presente en la aplicación del esquema gerencial de proyectos que, aunque este como tal abarca las seis fases, la fase de construcción es apenas una de ellas, en ciertos casos de duración similar a las de las otras.

Se hace esta aclaración porque en algunos círculos se malinterpreta la gerencia de proyectos al hacerla sinónimo de la gerencia de construcción (obra). Como se puede destacar en la enumeración anterior, la construcción es únicamente una 7de las fases y la gerencia de proyectos cubre todas ellas. En el mismo sentido, en «Gerencia de la Construcción: guía para profesionales», primera edición (2008), el profesor Miguel David Rojas López comprende la gerencia del proyecto inmobiliario como la «gestión en cuanto a planeación, dirección, administración y control de los intereses de una persona o grupo de personas que desean invertir en finca raíz, por medio de estrategias, políticas, técnicas y métodos para la iniciación y el desarrollo de un proyecto inmobiliario.»8 E identifica dos etapas: la gerencia preoperativa y la operativa.

La etapa preoperativa es la parte previa a la construcción, donde se planea el proyecto y se realizan actividades como la programación de la obra, el plan de ventas y el programa de pagos de cuotas iniciales; el flujo de fondos para determinar el precio futuro de venta; la definición de la política tributaria bajo la cual se va a manejar 7 Gerencia de proyectos: aplicación a proyectos de construcción de edificaciones / Jorge García Reyes, Diego Echeverry Campos, Harrison Mesa Hernández. – Bogotá: Universidad de los Andes, Facultad de Ingeniería, Departamento de Ingeniería Civil y Ambiental, Ediciones Uniandes, 2013, p. 31-32 8 Gerencia de la construcción / Miguel David Rojas López. – Bogotá: Ecoe Ediciones, 2008, p. 77 Radicación n.° 68888 26 SCLAJPT-10 V.00 el proyecto; la planeación de la correspondencia y archivos; la designación, dirección y control de los recursos humanos que se requieran para el desarrollo de la gerencia preoperativa; el suministro de la sede donde se ha de desarrollar la gerencia; la definición del organigrama; la constitución de la sociedad y toda su estructura jurídica; el trámite de las licencias o permisos requeridos; las especificaciones y condiciones físicas del inmueble; la determinación del número de etapas del proyecto, la cantidad de inmuebles y su localización; el presupuesto y la programación de las ventas; los diseños arquitectónicos, urbanísticos, estructurales, eléctricos, hidrosanitarios, y los demás que sean necesarios; y la tramitación de diferentes solicitudes de crédito y otros aspectos relacionados con la financiación. En general, el gerente debe representar el proyecto en todos y cada uno de los actos en los cuales se requiera durante la gerencia preoperativa.9 Finalmente, en cuanto al concepto de promoción al que se aludió tanto en las instancias como en casación, Miguel Bautista Baquero recuerda, en su obra «Gerencia de proyectos de construcción inmobiliaria: Fundamentos para la gestión de la calidad», primera edición (2007), la definición dada por Fedelonjas, conforme a la cual, aquella es, la gestión de un agente inmobiliario, por medio de la cual se obtiene un consenso de voluntades, para la realización de un proyecto inmobiliario.

Son por lo tanto aquellas tareas que tiene que adelantar un agente inmobiliario para lograr que el grupo de 9 Ob. Cit. p. 78-89 Radicación n.° 68888 27 SCLAJPT-10 V.00 personas involucradas en un proyecto (inversionistas), tomen las decisiones necesarias para que se realice.10 En la misma vía, el citado profesor Rojas López define la promoción como la gestión creativa de un gerente inmobiliario, por medio de la cual se obtiene un consenso de voluntades para la realización de un proyecto inmobiliario, y agrega que esta gestión tiene un carácter multidisciplinar, «ya que la gerencia de un proyecto en su fase de promoción convoca la participación de profesionales de diferentes disciplinas para que conjuntamente expresen sus aportes correspondientes al objetivo común de materializar el proyecto».11 Por último, explica que luego de evaluar los análisis obtenidos en la fase de factibilidad y viabilidad, propia de la etapa de promoción, «y en caso de llegar a la conclusión de seguir adelante con el proyecto, se pasa a la etapa de gerencia preoperativa»12.

Advierte, que si bien la gerencia del proyecto comienza una vez se haya superado la etapa de promoción, suele suceder que aquella labor inicie desde fases más tempranas, incluso desde la misma concepción de la idea, lo que «garantiza un mayor conocimiento del proceso, y hace que se integren con mayor fluidez las etapas posteriores.»13 La doctrina especializada enseña, entonces, que las labores propias de la gerencia de un proyecto inmobiliario son variadas y dinámicas, que incluso pueden llevarse a cabo desde la misma génesis del proyecto, y por lo tanto, que no 10 Gerencia de proyectos de construcción inmobiliaria: Fundamentos para la gestión de la calidad / Miguel Ángel Bautista Baquero. – Bogotá: Editorial Pontificia Universidad Javeriana, 2007, p. 39 11 Gerencia de la construcción / Miguel David Rojas López. – Bogotá: Ecoe Ediciones, 2008, p. 39 12 Ob.

Cit. p. 76 13 Ob. Cit. p. 34-35 Radicación n.° 68888 28 SCLAJPT-10 V.00 son exclusivas de la fase de construcción, sino que también tienen lugar en las etapas previas. De la literatura también se desprenden dos enfoques del concepto de gerencia de proyecto: uno amplio y otro estricto. En el primero, la gerencia del proyecto es un concepto más extenso que envuelve todas las actividades de dirección, desde su inicio y desarrollo, hasta incluso después de su ejecución. En sentido estricto, la gerencia constituye una etapa dentro del ciclo de vida del proyecto, que sucede a la de promoción, y que inicia con una fase preoperativa y concluye con la operativa.

Evidentemente, serán la perspectiva, los objetivos trazados por los interesados, sus necesidades, y en general, las particularidades de cada proyecto inmobiliario, lo que permitirá identificar el enfoque de gerencia en cada caso concreto. A la luz de lo expuesto, no pudo haberse equivocado el Tribunal al condenar a la demandada a pagarle al demandante los honorarios por gerencia del proyecto, si para llegar a esa decisión entendió que la labor de dirección comprende un conjunto de etapas que se van desarrollando paulatinamente en el tiempo y hasta la terminación definitiva de la construcción, «sin que ello sea óbice para pagar honorarios proporcionales al gerente cuando no se alcance la construcción total del proyecto etapa por etapa».

El fallador colegiado encontró probada la gestión efectiva ejecutada por el actor como gerente, y así lo señaló Radicación n.° 68888 29 SCLAJPT-10 V.00 en su sentencia, aludiendo puntualmente a la prueba testimonial y a los documentos que militan en el expediente. Por eso, no puede achacársele ningún error en la apreciación del reglamento de honorarios para trabajos de arquitectura, pues si bien este dispone que la gestión gerencial se efectúa una vez se hubiere realizado la promoción del proyecto, a partir de las pruebas referidas en el párrafo precedente descubrió que el actor sí adelantó una gestión efectiva como gerente.

En todo caso, el mismo reglamento también relaciona las actividades a desarrollar por un gerente de proyecto en el plano administrativo, legal, técnico, comercial, financiero y económico, que no necesariamente se contraen a la fase operativa o de construcción, sino que son transversales a todo el proyecto. Entre ellas se destacan, por ejemplo, la conformación del comité preoperativo o de diseño, la designación de los profesionales que intervendrán, la definición de la política tributaria, la administración de la correspondencia y el archivo, el suministro de los recursos humanos y técnicos necesarios para el desarrollo de la gerencia, y la elaboración de los documentos legales para obtener los permisos de funcionamiento, entre otras.

Por si fuera poco, la misma enjuiciada lo admitió desde la formulación de su defensa. En efecto, en el hecho 5 de la demanda, el actor manifestó que el grupo profesional «se distribuyó las funciones requeridas para el desarrollo del proyecto», correspondiéndole a él la gerencia, hecho que fue aceptado por la accionada, advirtiendo solamente que los honorarios corresponderían a actividades, gestiones y Radicación n.° 68888 30 SCLAJPT-10 V.00 resultados ciertos, reales y tangibles.

También dijo ser cierto el hecho 7, en el que el demandante afirmó que «asumió la gerencia del proyecto y procedió a elaborar el estatuto para la constitución de la sociedad comercial, que lo ejecutaría». En las razones de su defensa, le reprochó al demandante su «ineficiente gestión en el manejo de los recursos encargados como gerente del proyecto», y apuntó que lo realizado por él «en su corto tiempo de ejecución contractual sólo logró cubrir parcialmente el universo de gestiones que tiene que comprender una buena gerencia de un proyecto».

En tales condiciones, no le asiste razón a la censura al recriminarle al ad quem una errada apreciación de la demanda y de su contestación. Tampoco acierta la recurrente al denunciar la falta de observación de los contratos de opción de compra, de encargo fiduciario y de fiducia mercantil, así como del estudio de prefactibilidad económica, pues el Tribunal, como ya se indicó, para edificar su decisión resaltó que los datos correspondientes a la gestión efectiva del gerente, la naturaleza del proyecto, la magnitud de la construcción y la obtención o no del punto de equilibrio, fueron aportados por los testigos y «la documental que milita en el expediente».

En todo caso, aun si se pasara por alto esa impropiedad técnica, entendiendo que lo denunciado es la apreciación equivocada de esos documentos, tampoco saldrían avante los cargos formulados, pues, a decir verdad, el examen del mencionado documental no conduce inexorablemente a la Radicación n.° 68888 31 SCLAJPT-10 V.00 convicción de que el fallador de la alzada cometiera un error de tal trascendencia que, consecuencialmente, conllevara al quebrantamiento de la sentencia impugnada.

De hecho, las pruebas referidas demuestran que el contrato de opción de compra fue celebrado con el mismo demandante, aun antes de que fuera constituida la sociedad comercial que ejecutaría el proyecto, y que tanto el contrato de encargo fiduciario como el de fiducia mercantil fueron suscritos por él, quien se desempeñaba como gerente, antes de la fecha en que se cumplió el punto de equilibrio, que, tal como lo reconoció la misma demandada, fue el 30 de noviembre de 2010.

Llama la atención que en el aludido estudio de prefactibilidad económica (fl. 17-35), se estimó la suma total de $605.929.760 por concepto de honorarios de gerencia. Por lo tanto, como el Tribunal los tasó en la suma de $124.904.422, refulge con claridad entonces que este monto no podría corresponder a los honorarios por la totalidad de la construcción del proyecto, sino a la proporción de la gestión realizada por el actor.

En cuarto y último lugar, del análisis del hecho 10.2 de la demanda y su contestación no aflora insoslayablemente el error señalado por la censura, en cuanto a la viabilidad del reconocimiento de los honorarios por gerencia en el 2% aun cuando no se hubiera finalizado el proyecto, pues el colegiado dedujo, a partir del reglamento de honorarios de trabajos de arquitectura, que ello no impedía el pago proporcional de los honorarios cuando no se alcanzara la construcción total del Radicación n.° 68888 32 SCLAJPT-10 V.00 proyecto.

Por tales razones, los cargos no prosperan. XVI. CARGO SÉPTIMO Por la vía indirecta en la modalidad de aplicación indebida, denunció la violación del mismo elenco normativo plasmado en el cargo tercero. Adujo que ese quebrantamiento normativo se dio por haber incurrido el Tribunal en los siguientes yerros fácticos: 1) No dar por demostrado, estándolo, que la participación accionaria del señor LUIS FERNANDO GALLEGO PALAU en la sociedad demandada era del 11,25%. 2) No dar por demostrado, estándolo, que los honorarios que le correspondían al señor LUIS FERNANDO GALLEGO PALAU por su participación en la etapa de PROMOCIÓN del proyecto inmobiliario eran de $8´344.425.oo Afirmó que esos errores se generaron por apreciar erróneamente la demanda, su respuesta y el estudio de prefactibilidad económica, así como por dejar de obervar el acta de la asamblea de socios de Promotora Jardines del Tambo SAS celebrada el 25 de enero de 2011.

En la demostración del cargo, aseguró que el error del Tribunal consistió en tomar el 16% para calcular los honorarios del demandante por promoción del proyecto, siendo que, desde la misma demanda, él reconoció que su participación accionaria era del 11,25%, por lo que los mismos solo equivaldrían a la suma de $8.344.425. Radicación n.° 68888 33 SCLAJPT-10 V.00 XVII.

CARGO OCTAVO Repitió literalmente la acusación del cargo sexto, así como los errores fácticos, las pruebas erróneamente apreciadas, los documentos dejados de observar, y los mismos argumentos expuestos en el cargo séptimo. XVIII. RÉPLICA Dijo que se «[…] desvirtuarán con el análisis de los medios de prueba». XIX. CONSIDERACIONES Los dislates fácticos revelados por la censura hacen que se derrumbe, en lo pertinente, la sentencia impugnada.

En efecto, para aplicar el 16,67% en la tasación de los honorarios por promoción, el Tribunal se limitó a mencionar que estaba probado que la mitad del 1% de los costos directos de construcción se repartiría «entre los participantes de acuerdo a porcentajes», y que las partes habían convenido el pago en esa forma. Pero, a decir verdad, si hubiera valorado con rectitud el documento visible a folios 17 a 35 del expediente, que corresponde a la prefactibilidad económica del proyecto, habría advertido que el 1% correspondiente a la totalidad de los honorarios por la promoción se calculó sobre las ventas totales, y no sobre los costos directos de construcción, con lo que queda sin sustento la decisión del ad quem.

Como quiera que con la prueba calificada se evidencia el desatino advertido por la censura, es posible revisar la Radicación n.° 68888 34 SCLAJPT-10 V.00 prueba no calificada que, según aquella, también fue valorada equivocadamente. Es así como, del estudio de la demanda y de la contestación no refulge ninguna prueba del convenio que, al tenor de lo expuesto en la providencia gravada, supuestamente celebraron las partes acerca de la distribución de los honorarios por promoción. En rigor, el actor aseguró en el hecho 10.1 que se acordó repartir los honorarios de promoción entre los cinco participantes del grupo profesional, correspondiéndole a él un 16,67%, pero, al contestar, la enjuiciada respondió contundentemente que eso no era cierto.

De esta manera, se transgredió el artículo 2143 del Código Civil, conforme al cual, la remuneración del mandato es determinada por convención de las partes, antes o después del contrato, por la ley o por el juez, debido a que no está demostrado que realmente las partes hubieran convenido esa forma de remunerar las labores de promoción del proyecto adelantadas por el demandante, y, lógicamente, a ningún juzgador le está dado decidir sin apoyo en la evidencia. Los cargos prosperan.

Sin costas en el recurso de casación, dado el éxito parcial. XX. SENTENCIA DE INSTANCIA Debido a la prosperidad del recurso, en los términos expuestos en precedencia, corresponde ahora, en sede de Radicación n.° 68888 35 SCLAJPT-10 V.00 instancia, resolver sobre los recursos de apelación formulados por las partes. Inicialmente debe advertirse que la parte demandada no formuló ningún reparo al respecto contra la sentencia del a quo.

Su inconformidad únicamente versó sobre la condena impuesta a título de honorarios por gerencia, pero nada dijo sobre la que se profirió también por los originados con ocasión de la promoción del proyecto, de manera que, desde esa perspectiva, nada hay que resolver. En cuanto a la apelación de la parte demandante, se tiene que, en lo pertinente, su queja se basa en dos aspectos: (i) que las partes pactaron la base del cálculo de los honorarios por concepto de promoción del proyecto en el 1% de los costos directos de construcción, o sea, en la suma de $14.834.533.800, pero a pesar de ello, la juez los liquidó «sobre las ventas realizadas durante la gestión de mi mandante»; y (ii) que no tiene ningún soporte probatorio la afirmación plasmada en el fallo recurrido de que el 50% del 1% se repartiría a los socios en los mismos porcentajes en los que participaban de las acciones.

No tiene razón en el primer punto, pues, las posiciones antagónicas de las partes en torno a la base sobre la cual se deberían calcular los honorarios por promoción del proyecto, no permiten asumir la existencia de un pacto al respecto. Mientras el demandante aseguraba que el 1% se calculaba sobre los costos directos de la construcción del proyecto, calculados en la suma de $14.834.533.800, la demandada admitía que esa suma correspondía a los costos directos de Radicación n.° 68888 36 SCLAJPT-10 V.00 construcción, pero de la totalidad del proyecto, «[…] no de la única subetapa que forzadamente alcanzó punto de equilibrio para el mes de diciembre de 2010, cuando el demandante dejó la gerencia».

En tales condiciones, esa afirmación de la demandada constituye una confesión calificada que, al tenor de lo dispuesto en el artículo 200 del Código de Procedimiento Civil (hoy 196 del Código General del Proceso), es indivisible, y por tanto, debe aceptarse con las modificaciones, aclaraciones y explicaciones concernientes al hecho confesado, excepto cuando exista prueba que la desvirtúe (CSJ SL181-2020, SL5548-2018, y SL, 31 mayo 2011, rad. 36317).

Por manera que, si por virtud de esa confesión cualificada se tiene por cierto que los costos directos de la construcción se estimaron en la suma de $14.834.533.800, entonces no puede ignorarse la afirmación de la demandada según la cual, este monto solo servía como base para el cálculo de los honorarios por promoción, pero de la totalidad del proyecto, sin que esté demostrado que la gestión de promoción del actor hubiera conllevado a la obtención del punto de equilibrio de etapas distintas a la subetapa aludida por la defensa.

Frente al panorama anterior, emerge el documento visible a folios 17 a 35 del expediente, que corresponde a la prefactibilidad económica del proyecto. Ahí, tal como bien lo descubriera la juez de primer grado, se registran los honorarios por promoción en la suma de $302.964.880, que corresponde exactamente al 1% del total de las ventas, Radicación n.° 68888 37 SCLAJPT-10 V.00 estimadas justamente en la suma de $30.296.488.000 (f.° 20).

Es por eso por lo que, en este puntual aspecto, no puede acogerse el dictamen pericial, pues el experto tuvo como base para el cálculo de los honorarios el valor de los costos directos de la construcción reflejado en el estudio de prefactibilidad económica, pero como ya se ha dicho, no está demostrado que las partes convinieran en tener en cuenta ese valor como base para establecer los honorarios por promoción. Además, si desde la misma prefactibilidad del proyecto se calcularon los honorarios de promoción sobre las ventas estimadas, entonces resulta acertada la decisión de la a quo de tasarlos sobre la base de las ventas efectivamente realizadas por el demandante, razón por la cual, en este específico tópico, se conserva la sentencia apelada.

En cuanto al segundo aspecto nodal de la impugnación, en estricto sentido, sí acierta el recurrente, pues es verdad que las pruebas del proceso no acreditan la existencia de un acuerdo en esos términos. Es más, ni siquiera lo dijo la defensa en la contestación de la demanda. Lo que sí admitió la enjuiciada, en las razones y fundamentos de su defensa, fue que ese 1% del valor de los costos directos de la construcción de las etapas que llegaran al punto de equilibrio, sería distribuido de la siguiente manera: Carlos Alberto Molina: 6,25% Luis Fernando Tobón L: 12,50% Radicación n.° 68888 38 SCLAJPT-10 V.00 Jorge A. Escobar O: 6,25% Carlos Darío Mejía M: 12,50% Luis Fernando Gallego P: 12,50% Por consiguiente, si bien es cierto que no hay ninguna prueba que acredite que las partes hayan convenido que los honorarios de promoción del demandante serían del 16,67% de la mitad del 1% de los costos directos de construcción de la sub etapa en la que se alcanzó el punto de equilibrio, también lo es que, conforme a lo expuesto por la misma demandada, tales honorarios equivaldrían, por lo menos, al 12,50% de esa porción. Como en la sentencia apelada se aplicó el 11,25%, habrá que modificarla en lo pertinente.

Efectuando el cálculo aritmético de rigor, teniendo como base la misma operación realizada por la juez de primera instancia, pero sustituyendo el 11,25% por el 12,50%, se obtiene, por concepto de honorarios de promoción, la suma de $3.017.597. XXI. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Laboral, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, CASA PARCIALMENTE la sentencia proferida por la Sala Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín el 27 de junio de 2014, dentro del proceso promovido por LUIS FERNANDO GALLEGO PALÁU contra PROMOTORA JARDINES DEL TAMBO SAS, solo en cuanto modificó la Radicación n.° 68888 39 SCLAJPT-10 V.00 condena impuesta por concepto de honorarios por promoción. En sede de instancia,

RESUELVE

MODIFICAR el ordinal primero de la parte resolutiva de la sentencia de primera instancia, señalando que la condena por concepto de honorarios por promoción corresponde a la suma de $3.017.597. Costas como se dijo en la parte motiva. Notifíquese, publíquese, cúmplase y devuélvase el expediente al tribunal de origen. ANA MARÍA MUÑOZ SEGURA OMAR DE JESÚS RESTREPO OCHOA GIOVANNI FRANCISCO RODRÍGUEZ JIMÉNEZ