ACCIÓN RESCISORIA DE UN CONTRATO DE COMPRAVENTA DE MEJORAS PLANTADAS SOBRE TERRENOS, BALDÍOS DE LA NACIÓN Sentencia C – SC – 048 de 1960 ACCIÓN RESCISORIA DE UN CONTRATO DE COMPRAVENTA DE MEJORAS PLANTADAS SOBRE TERRENOS, BALDÍOS DE LA NACIÓN. — ESTOS NO SON SUSCEPTIBLES DE COMPRAVENTA, PERO LAS MEJORAS PLANTADAS EN ELLOS SI PUEDEN SER OBJETO DE TRANSFERENCIA ENTRE PARTICULARES. — INMUEBLES POR SU NATURALEZA, POR ADHERENCIA, POR DESTINACIÓN Y POR RADICACIÓN. — EN QUE CONSISTEN.

De acuerdo con la nomenclatura usada por el Código Civil, en el Capítulo 1º del Título 1º del Libro Segundo, se infiere que hay cuatro clases de bienes inmuebles: a). —Por su naturaleza (artículo 656); b). —Por adherencia (artículo 657); c).—Por destinación, esto es, las cosas que, aunque no lo son por su naturaleza, se reputan inmuebles, porque están destinadas permanentemente al uso, cultivo y beneficio de un inmueble, sin embargo de que puedan separarse sin detrimento (artículo 658); y d).—Por radicación, o sea las cosas de comodidad y ornato (articulo 660).

Los inmuebles por adherencia son las plantas, mientras adhieren al suelo por sus raíces, a menos que estén en macetas y cajones que puedan transportarse de un lugar a otro. De donde se deduce que mejoras de esa clase son bienes inmuebles, lo mismo que las casas de habitación, silos, establos, pastos y sementeras de carácter permanente, etc., que los colonos construyen y siembran en terrenos baldíos de la Nación. Y si bien es cierto que los baldíos no son susceptibles de compraventa y que su propiedad no prescribe contra el Estado, es verdad que las mejoras relativas a la explotación económica del suelo, a mas de dar derecho para obtener la adjudicación correspondiente, son objeto posible de transferencia entre particulares en la misma forma como se hace la venta de los inmuebles por naturaleza y, por tanto, sujeto el contrato de compraventa a la acción rescisoria por lesión enorme.

La Corte ha sostenido que tales mejoras son bienes inmuebles, como puede verse, entre otras, en casaciones de 9 de octubre de 1941 (LII, 438). 27 de febrero de 1946 (LX, 57) y 28 de abril de 1953 (LXXIV, 751) REFERENCIA: GACETA JUDICIAL Nº 222 Y 222 PROCEDENCIA: TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BUCARAMANGA PETICIONARIO: Pedro Elías Bautista MAGISTRADO PONENTE: ENRIQUE CORAL VELASCO Corte Suprema de Justicia—Sala de Casación Civil.

Bogotá, septiembre veintinueve de mil novecientos sesenta.

ANTECEDENTES 1º. Marcelino Suárez y Rodolfo Quintero frente a Pedro Elías Bautista y ante el Juez Segundo del Circuito de Bucaramanga, solicitaron se declare rescindido, por lesión enorme, el contrato de venta instrumentado en la escritura 2.770 de 28 de octubre de 1953, de la Notaría Primera de ese Circuito, relativo a las mejoras establecidas en el paraje “ Las Delicias ”, en la región de “ Marta ”, jurisdicción de Girón y comprendido por las lindes a que se refiere el punto 1º de la demanda; se decrete la cancelación del registro de la citada escritura; y, se condene en costas al demandado en caso de oposición. Son sus fundamentos de hecho: “a) Con fecha 23 de octubre de 1953, los señores Marcelino Suárez y Rodolfo Quintero vendieron al señor Pedro Elías Bautista, las mejoras a que se refiere el título número 2770 de la Notaría Primera de Bucaramanga y de la fecha citada.

“b) Estas mejoras tienen una cabida aproximada de 400 hectáreas de terreno cultivadas de pastos en siete potreros, tras casas de habitación, dos cacaotales, dos plataneras, rastrojos y montaña. “c) El precio estipulado en la escritura de venta no alcanza en ningún caso a cubrir la mitad de su verdadero valor. “d) El demandado está en posesión de la cosa materia del contrato”.

Como fundamentos de derecho se citaron, los artículos 1.946 y ss. del Código Civil. Por ausencia del demandado y después cumplido el procedimiento de rigor, se le nombro curador ad-litem con quien se adelantó el juicio El juzgado profirió sentencia absolutoria el 4 de febrero de 1958. Por apelación de los demandantes conoció del juicio el Tribunal de Bucaramanga, donde, el 5 de septiembre del mismo año, se revoco la de primer grado, declaró rescindido el contrato e hizo la declaraciones pertinentes a estos juicios.

Contra la sentencia del Tribunal interpuso recurso de casación la parte demandada. LA SENTENCIA ACUSADA 2º. Se funda el fallador pata declarar la rescisión por lesión enorme en la prueba pericial, que el Juzgado no aceptó, no por desconocimiento de su mérito, sino por no aparecer en autos prueba de haberse pagado a los peritos los honorarios correspondientes, la que fue agregada en la segunda instancia. Para aceptar la prueba pericial, el Tribunal, dice: “Sea lo que fuere en este particular, el caso es que en este juicio se produjo un dictamen pericial responsivo y fundamentado de dos peritos, los cuales concluyeron de común acuerdo en que las diversas mejoras establecidas en La finca de “Las Delicias” al tiempo del contrato no valían menos de $ 20.230.00.

Sacando de este avalúo el valor de las mejoras que los peritos incluyeron en su dictamen y que no aparecen mencionadas en la escritura de enajenación, o sea los cultivos de arroz, maíz y yuca, como también las herramientas de trabajo, que presumiblemente fueron puestas o pertenecen al demandado, como se advierte y reconoce de modo expreso en la cláusula octava de la escritura de venta, es lo cierto que las demás mejoras realmente enajenadas quedarían valiendo a la fecha del contrato la cantidad de diecinueve mil cien pesos ($ 19.100.00), que en relación al precio declarado de la venta, o sea el de cuatro mil pesos ($ 4.000.00), es más que suficiente para establecer la lesión que sufre el vendedor cuando por la cosa que vende recibe menos de la mitad de su valor real.

(Art.1.947 C. C.)”. Y concluye: “De suerte que, dándole al peritazgo el recibo legal y la apreciación de plena prueba que le corresponde por sus condiciones de ser debidamente fundado, explicado y uniforme, conforme lo demanda el articulo 721 del Código Judicial, es concluyente la existencia de la lesión enorme alegada en la demanda que se viene considerando”.

EL RECURSO 3º La acusación formula varios cargos contra la sentencia del Tribunal, que se estudian en el siguiente orden: (Art. 537 del C. J.).

PRIMERO. (Tercero de la demanda)—”Violación indirecta de los artículos 1.946 del Código Civil, por haber incurrido el Tribunal en error de hecho, que aparece de manifiesto en los autos, al no haber apreciado una prueba plena”. El recurrente lo explica así: “En la cláusula octava de la escritura pública numero 2.770 de 28 de octubre de 1953, otorgada en la Notaría 1ª del Circuito de Bucaramanga, escritura que ha sido la base de las relaciones jurídica entre las partes, se lee lo siguiente: “…Que reconocen igualmente, que el señor Pedro Elías Bautista, por esta fecha, tiene en los terrenos descritos, levantadas otras mejoras con su esfuerzo y trabajo, mejoras de la misma calidad a las que por medio de la presente escritura se venden”.

“Está, pues, plenamente probado en juicio que mi poderdante Pedro Elías Bautista tenía en los terrenos baldíos donde se encontraban las mejoras vendidas, otras mejoras que a él ya le correspondían. “Pues bien, el Tribunal de Bucaramanga no tuvo en cuenta esa prueba plena y, como consecuencia de este error evidente, de esta omisión grave que aparece de autos, no descontó, del valor de las mejoras no vendidas, el valor de las mejoras no vendidas, con grave perjuicio para mi poderdante”.

Y termina: “Es tan grave esta omisión, y es tan notoria la ilegalidad y la injusticia que con ella se causa a mi poderdante, que, aún en el caso de que se mantuviera por esa Corte la rescisión por lesión enorme decretada por el Tribunal de Bucaramanga, se justifica mi petición subsidiaria de que, ya en el momento de determinar el reintegro que haya de haberles Bautista a los señores Suárez y Quintero, se tenga en cuenta, para disminuir el monto de este reintegro, el valor de las mejoras que al tiempo de la enajenación tenía mi poderdante”.

SE CONSIDERA: 4º La confrontación del cargo aparece de la recta interpretación de la escritura número 2.770, de los testimonios traídos al juicio y del concepto pericial. En el fondo, se trata de fijar el alcance de la segunda parte del punto octavo de la escritura, pues, mientras para el recurrente significa que en la venta se incluyeron mejoras del demandado, avaluadas en conjunto con las plantadas por los demandantes, para el Tribunal, la escritura las discriminó y tuvo como base de su sentencia en valor de las de propiedad, únicamente, de los demandantes.

Y tan claro aparece eso, que el sentenciador excluyó del avalúo total, mejoras y herramientas que no fueron materia del contrato de venta y presumiblemente propias del demandado. Ninguna trascendencia tiene —para impugnar la sentencia por error de hecho—, el reconocimiento de los vendedores en la parte final de la citada cláusula octava, con respecto a que el comprador Pedro Elías Bautista, por esa fecha, tenía en los terrenos descritos, “ levantadas otras mejoras con su esfuerzo y trabajo, mejora, de la misma calidad a las que por medio de la presente escritura se venden ”.

Lo anterior tiene mas claridad en vista de las disposiciones cuarta y novena de la escritura 2.770, en que por una parte se manifiesta y por otra se acepta que, las mejoras objeto de la venta, “fueron levantadas a exclusivas expensas de los vendedores y con sus propios recursos y quedan en baldíos de la Nación”. No prospera el cargo. SEGUNDO CARGO— (Primero y segundo de la demanda). 5º—a) “Violación directa de los artículos 1.946 del Código Civil y 32 de la Ley 57 de 1.887, por aplicación indebida de dichas normas al caso presente, y violación, directa también, del artículo 739 del C. C., tanto por interpretación equivocada de este artículo como por aplicación indebida del mismo al caso juzgado”. b) “Violación directa del artículo 659 del Código Civil por errónea interpretación del mismo y, como secuela, violación de los artículos citados 1.946 del Código Civil y 32 de la Ley 57 de 1887, por aplicación indebida de éstos al caso juzgado”.

Para sustentar los cargos se alegan estas razones, en síntesis: 1ª Que las mejoras hechas en terreno ajeno, son bienes inmuebles para el dueño del terreno y derechos mueble para quien las hizo; que aquél adquiere la propiedad de las mejoras, por accesión, al paso que quien las plantó tiene “contra el dueño del terreno y ya dueño de mejoras, un derecho consistente en unas indemnizaciones, y, por lo tanto, de carácter personal y mueble”. 2ª “Los enajenantes —afirma la demanda— cualesquiera que hubieran sido los términos empleados en su enajenación, no enajenaron sino lo que tenían y cuando lo tenían, al tenor del articulo 752 del Código Civil; es así que lo que tenían era, como queda visto, un derecho eminentemente personal y mueble a exigir ciertas indemnizaciones, por consiguiente, la enajenación hecha a poderdante Pedro Elías Bautista, fue enajenación de un crédito, de un derecho mueble y no de cosas inmuebles”. 3ª Que las mejoras vendidas, por haberse plantado en terrenos baldíos de la Nación, son ajenas y, por ser muebles, no cabe la acción rescisoria por lesión enorme.

SE CONSIDERA: 6º De acuerdo con la nomenclatura usada por el Código Civil, en el Capítulo 1º del Título 1º del Libro Segundo, se infiere que hay cuatro clases de bienes inmuebles: a) Por su naturaleza (artículo 656); b) Por adherencia artículo 657); c) Por destinación, esto es, las cosas que aunque no lo son por su naturaleza, se consideran inmuebles, porque están destinadas permanentemente al uso, cultivo y beneficio de un inmueble, sin embargo de que puedan separarse sin detrimento (articulo 658); y d) Por radicación, o sea las cosas de comodidad y ornato.

(Art. 660). Los inmuebles por adherencia son las plantas, mientras adhieren al suelo por sus raíces, a menos que estén en macetas y cajones que puedan transportarse de un lugar a otro. De donde se deduce que mejoras de esa clase son bienes inmuebles, lo mismo que las casas de habitación, silos, establos, pastos y sementeras de carácter permanente etc., que los colonos construyen y siembran en terrenos baldíos de la Nación. Y si bien es cierto que los baldíos no son susceptibles de compraventa y que su propiedad no, prescribe contra el estado, es verdad que las mejoras relativas a la explotación económica del suelo, a más de dar derecho para obtener la adjudicación correspondiente, son objeto posible de transferencia entre particulares en la misma forma como se hace la venta de los inmuebles por naturaleza y, por tanto, sujeto el contrato de compraventa a la acción rescisoria por lesión enorme.

La Corte ha sostenido que tales mejoras son bienes inmuebles. Así, en casación de 9 de octubre de 1941, dijo: “De suerte que el terreno, los edificios las plantas que adhieren permanentemente al suelo por sus raíces, los utensilios de labranza, los animales destinados al cultivo y beneficio de la finca, que es lo que constituye la mejora, son bienes que caen bajo la denominación y clasificación de bienes raíces de que habla nuestro Código Civil”.

“El carácter permanente de las mejoras hechas en tierras baldías, se releva más nítidamente a la luz de las disposiciones del Código Fiscal sobre adquisición de baldíos. Para que el colono adquiera derecho de dominio sobre el terreno baldío de la Nación, es necesario que se establezca permanentemente en él, con casa de habitación, pastos artificiales para ganados, labranzas y cultivos estables, tales como plantaciones de café, cacao caña, todo lo cual está indicando que la ley, tanto civil como fiscal, considera que las mejoras en tierras baldías y sus accesorios, son bienes raíces.

“Pudiera argüirse, que a pesar del articulo 65 del Código Fiscal que preceptúa que la propiedad de los baldíos se adquiere por su cultivo o por su ocupación con ganados, el colono no viene a ser verdaderamente dueño de las parcelas cultivadas sino en tanto que la Nación le haga la respectiva adjudicación, de acuerdo con las disposiciones fiscales, pero no debe perderse de vista que el colono, en todo caso, es un poseedor que tiene las mejoras con animo de señor y dueño y que se reputa como tal para todos los efectos legales, mientras otra persona no justifique serlo, y en esa condición es hábil para reivindicar”.

(LII-438). En el mismo sentido pueden verse sentencias de 27 de febrero de 1946 (LX-57) y de 28 de abril de 1953 (LXXIV-751). Se rechazan los cargos. RESOLUCIÓN Por lo expuesto, la Corte Supremo de Justicia —Sala de Casación Civil— administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley. NO CASA la sentencia del Tribunal Superior de Bucaramanga de 5 de septiembre de 1958, proferida en el presente juicio ordinario de Marcelino Suárez y otro contra Pedro Elías Bautista, sobre rescisión de un contrato por lesión enorme.

Sin costas en este recurso. Publíquese, cópiese, notifíquese, insértese en la GACETA JUDICIAL y devuélvase al Tribuna de origen, José J. Gómez R.—Enrique Coral Velasco— Gustavo Fajardo Pinzón— José Hernández Arbeláez—Enrique López de la Pava— Arturo C. Posada—Ricardo Ramírez L., Secretario.