GACETA JUDICIAL ACCIÓN RESOLUTORIA DE UN CONTRATO DE COMPRAVENTA POR INCUMPLI​MIENTO DE UNA DE LAS PARTES Y CONSECUENCIAL DE INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS. — RESPONSABILIDAD DE LOS URBANIZADORES POR LA NEGATIVA DE LA AUTORIDAD MUNICIPAL EN CONCEDER LICENCIA A LOS COMPRADORES DE LOTES PARA CONSTRUIR. — INTERPRETACIÓN DE LOS CONTRATOS. 1. — El destino económico manifiesto de los predios urbanizados consiste en que los respectivos solares sean susceptibles de in​gresar al área edificada de las ciudades, mediante el lleno de los requerimientos exi​gidos en la materia.

Es una finalidad obvia que se incorpora en la naturaleza misma de la contratación, cuando se traía de compra​ventas que tienen por objeto, no terrenos para urbanizar, sino terrenos urbanizados; por lo que aparece del mismo modo claro el deber general que pesa sobre los vende​dores acerca del cumplimiento pleno de las condiciones exigidas por las autoridades municipales para cancelar las respectivas licencias de edificación. De allí también la necesidad jurídica en que los urbanizadores se encuentran, de prever todo lo conducen​te a qua los solares, como objeto propio de su empresa, puedan ser utilizados en cons​trucciones por quienes los compran, precisamente para que la finalidad de la com​pra no se vea frustrada y la principal obli​gación del vendedor no resulte incumplida.

En principio, no cabe hablar de fuerza mayor que haga imposible la promesa del vendedor, cuando es negada por la autori​dad municipal la respectiva licencia para construir, puesto que si el impedimento se produce, no dependerá por lo común de causas imprevistas. Para que en un caso dado pueda cesar la responsabilidad del vendedor, será preciso que en concreto se pruebe cómo dentro de lo normal, de lo razonable y lo previsible por quienes asu​men profesionalmente el papel de urbani​zadores, fue inevitable el resultado adver​so, negativo de la licencia para edificar, irresistible como acto de autoridad, pero por regía general no imprevisible para quien precisamente se encuentra en la necesidad jurídica de prever.

La excepción debe ser comprobada plenamente, puesto que rompe la regla general. 2. — Respecto a los artículos 1909, inciso final, 1986, inciso 3º, y 1990 del Código Ci​vil, que se dicen infringidos, es de obser​var que el Tribunal no confundió fenóme​nos o figuras jurídicas para regirlas indis​tintamente por iguales normas, sino sólo que al interpretar la compraventa cuestio​nada y la posibilidad de su resolución en parte, abstrajo los principios de equidad en que se inspiran aquellas disposiciones, para escrutar los fines de la contratación y admi​nistrar justicia. Lo cual lejos de herir las reglas de hermenéutica, está en conformi​dad con lo estatuido por la Ley 153 de 1887 en sus artículos 5º y 8º que invocan la equi​dad natural, los principios generales del derecho y el criterio de analogía para acla​rar o armonizar las disposiciones del legis​lador o para cuando no haya ley exactamen​te aplicable al caso controvertido, en que se aplicarán las leyes que regulen casos o ma​terias semejantes.

Así es como las normas jurídicas, incapaces de contemplar todas y cada una de las situaciones concretas que suelen ser cambiantes en la vida de los pue​blos, más complejas a medida que el pro​greso avanza, llegan sin embargo a conse​guir la flexibilidad necesaria para adaptar​se a los hechos nuevos y regirlos por modo equitativo, como cristalización de la buena fe que debe presidir la convivencia humana. 3. — Cuando el incumplimiento sirve de base para que la justicia desate el vínculo contractual, la parte incumplida no está en posición que le permita derivar ninguna ventaja de su propio hecho contrario a las regulaciones jurídicas.

A la inversa, se en​cuentra en el deber de resarcir los perjuicios que se previeron o pudieron preverse al tiempo del contrato, o, si hubiere dolo, los que sean consecuencia inmediata o directa de no haberse cumplido la obligación. (Artículos 1546 y 1616 del Código Civil). Habría ventaja para el vendedor incumplido si al ser resuelto el contrato se limitara su deber a la restitución lisa y llana del precio, desde luego que el uso del di​nero quedaría en su provecho, cuando ya la causa jurídica de la recepción se encuen​tra extinguida con efecto de volver las co​sas al estado precontractual.

Desaparecida la causa, se produciría en​riquecimiento injusto para el vendedor si pudiera privar al comprador, sin resarcir​lo, de la utilización del precio pagado. El uso del dinero se mide en lo económico por la tasa del interés, de manera que el tanto por ciento es debido desde cuando el precio pasó de unas manos a las otras por virtud de un contrato cuya existencia se destruye, y que al extinguirse origina en derecho la obligación de pagar una suma de dinero.

No es necesario justificar perjuicio cuando el acreedor sólo cobra intereses, los cuales se deben cuando menos a la tasa legal del seis por ciento anual. (Artículo 1617 del Código Civil). Se atiende así al lucro cesante sufrido por el comprador como per​juicio subsecuente del contrato resuelto. REFERENCIA: GACETA JUDICIAL Nº 2160 y 2161 PROCEDENCIA: TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN PETICIONARIO: Germán Montoya Vélez, Luís Restrepo, Lucía Bur​gos de Saldarriaga y Francisco Saldarriaga MAGISTRADO PONENTE: JOSÉ HERNÁNDEZ ARBELÁEZ Corte Suprema de Justicia. — Sala de Casación Civil.

Bogotá, noviembre treinta de mil no​vecientos cincuenta y cinco. Germán Montoya Vélez y Luís Restrepo de​mandaron a Francisco Saldarriaga y Lucía Bur​gos de Saldarriaga para que por sentencia se de​clarara resuelta la compraventa contenida en la escritura pública 3424 otorgada el 23 de abril de 1951 en la Notaría 4ª de Medellín, de modo que el dominio de los inmuebles objeto de contrato volviese a los demandados, y a manos de los demandantes la parte del precio pagado de contado.

Suplicaron también indemnización de perjuicios, por daño emergente y lucro cesante ocasionados por el incumplimiento, aparte del pago de las costas procesales. Puso término al litigio en primera instancia el Juez 1º Civil del Circuito de Medellín, quien pro​nunció fallo plenamente absolutorio con fecha 3 de marzo de Í954. En tanto que el Tribunal Su​perior de aquel Distrito Judicial, en conocimien​to del recurso de alzada interpuesto por los ac​tores, resolvió: "1º —Se declara resuelto, por las razones ex​puestas en la motivación, el contrato constante en la escritura número 3424 de 23 de abril de 1951, de la Notaría 4ª de Medellín, pero única​mente en lo tocante al inmueble de que habla el literal a) de la cláusula primera, por la cual los demandados señores Francisco Saldarriaga y Lu​cía Burgos de S. vendieron a los señores Germán Montoya Vélez y Luís Restrepo R. los lotes 1, 2, 3, 4 y 5 de la manzana (1), de la Urbanización "San Isidro", fracción América de este Municipio de Medellín. "2º—Consecuencialmente las cosas vuelven a su estado anterior, y se ordena cancelar el regis​tro respectivo y tomar nota de este fallo al mar​gen de la escritura matriz.

Los demandantes ha​rán entrega material del predio a los vendedores, y éstos devolverán a los compradores cuanto ha​yan recibido como precio de la manzana indica​da, con los respectivos intereses legales desde que se hicieron exigibles. Además, deben los oposi​tores indemnizar a los accionistas por razón de los gastos que hubieron de realizar con miras a conseguir que el Municipio de Medellín les per​mitiera edificar en dicha manzana, y reconocer​les también cuanto dicho predio se haya valori​zado hasta la notificación de la demanda.

Se re​gulará la indemnización por los trámites del ar​tículo 553 del Código Judicial. "3º—No se hacen las demás declaratorias im​petradas. "4º—Los demandados pagarán la mitad de las costas de la primera instancia. "5º—Queda así reemplazado el fallo de primer grado. "6º—Sin costas en la apelación". Ambas partes interpusieron recurso de casa​ción, y cumplidos los trámites de procedimiento, es el caso de examinar las respectivas demandas, en orden lógico, según lo previsto por el artículo 537 del Código Judicial.

Los cargos tercero y segundo que aduce la par​te demandada recurrente con apoyo en la causal 1º de casación, permiten su estudio conjunto, des​de luego que sus argumentos en el fondo coin​ciden. Se alega violación de los artículos 1604, 1607, 1546, 1876 del Código Civil, y 1º de la Ley 95 de 1890. Considera el recurrente que a tiempo de la escritura 3424 de 23 de abril de 1951, los lo​tes 1, 2, 3, 4 y 5 de la manzana 1, tenían licencia del Municipio de Medellín para edificar.

Que pos​teriormente ese permiso fue retirado, lo cual con​figura el caso fortuito, en los términos del artícu​lo 1º de la Ley 95 de 1890, cuando dice: "Se llama fuerza mayor o caso fortuito el im​previsto a que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de ene​migos, los autos (sic) de autoridad ejercidos por un funcionario público, etc." Estima que el acto de autoridad consistente en el retiro de la licencia para edificar por parte del Municipio de Medellín, es típico caso fortui​to "que impide en muchos casos el exacto cum​plimiento de la obligación".

Y agrega: " Caso fortuito, según el Diccionario de Dere​cho Privado de Ignacio de Casso y Romero y Francisco Cervera y Jiménez Alfaro es, según Ravá, a quien transcriben, 'el acontecimiento que no puede generalmente preverse", y según Goviello, 'aquello que independientemente de la culpa del obligado impide el exacto cumplimiento de la obligación'.

"Apareciendo de autos la existencia, por una parte, de un caso fortuito y por otra, tal como lo dice el Juez del Circuito en su fallo, que este caso fortuito no fue previsto en el ordinal d) de la cláusula 6ª para ser causa de la devolución de los lotes, pues la frase 'entregar los terrenos me​jorados' se refiere, como lo dice el mismo Juez, a las obras de alcantarillado, acueducto y cascajo y no a la licencia oficial para construir que para nadie es una mejora de un inmueble, es evidente que ha debido darse aplicación a los artículos 1º de la Ley 95 de 1890, 1604 del C. C. que estatuye que el deudor no es responsable del caso fortuito y 1607 del mismo Código que nos dice que el riesgo del cuerpo cierto cuya entrega se deba es siempre a cargo del acreedor, y 1876 de la mis​ma obra que establece que la pérdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se vende pertenece al comprador, desde el momen​to de perfeccionarse el contrato, aunque no se haya entregado la cosa".

Alega error de hecho en el Tribunal al apre​ciar los literales a) y d), cláusula 6ª de la escri​tura de compraventa, y dice: "Es un hecho innegable que el fallo recurrido prescindió totalmente del claro significado de los siguientes apartes de la mencionada cláusula: "Las mejoras que los compradores exigen para tal fin son: alcantarillado, servicio de acueducto y cascajo al frente, o sea las carreras a que dan frente dichos lotes en tal forma que llenaran las condiciones requeridas por el Municipio para conceder la licencia de edificación. Claro es que por eso se habló de la licencia del Municipio; sencillamente se mencionó tal licencia para in​dicar la forma y grado en que debería hacerse el alcantarillado, el acueducto y el cascajo.

" Tampoco vio el fallador o pasó por alto el siguiente aparte del ordinal c) de dicha cláusu​la, cuando dice: ‘de conformidad con las exigencias del Muni​cipio de Medellín'. "Es claro que el término exigencias implica el que el Municipio diga que da la licencia si se ha​cen tales obras en tal forma y en el caso de au​tos precisamente el Municipio no exigió obra al​guna sino que al contrario, estando hechas todas las obras dijo en un momento posterior a la ce​lebración del contrato que contiene la escritura número 3424 mencionada que no dejaba edificar.

¿Esto es alguna exigencia? Por el contrario, es no exigir nada, absolutamente nada. Como se ve claramente, se prescindió del significado obvio de esta parte de la cláusula 6a para entrar por camino ajeno al espíritu y la letra de ésta, a des​entrañar un significado que el Magistrado creyó oscuro estando claro y preciso. La equivocación o error de hecho al interpretar la escritura en la forma como lo ha expresado llevó al fallador a violar en forma indirecta el artículo 1546 del Código Civil, al decretar una resolución sin base en incumplimiento de la parte que represento".

Pide así que el fallo se case para absolver a los demandados. En la motivación de la sentencia acusada se encuentran estos apartes: "Los demandados afirman que cumplieron con las obligaciones impuestas en la cláusula 6ª, y que de las veleidades de la correspondiente Ofi​cina del Municipio no se les debe hacer responsables, pues como lo dice el ingeniero doctor Gui​llermo Uribe en la declaración que obra en au​tos, a mediados de 1951 no se exigía para la edi​ficación de los barrios obreros otros requisitos distintos del alcantarillado, acueducto v afirmado con cascajo en las calles adyacentes.

"Ocurre, pues, preguntar si está probado que el 23 de agosto de 1951 (fecha en que han de​bido estar terminadas las obras de alcantarilla​do, acueducto y encascajado de la carrera en lo tocante a la manzana número 1, y en que lo es​tuvieron, según se desprende de dictamen de los peritos Agudelo y Gil Hernández), el Municipio todavía mantenía su primitiva determinación de permitir construir sobre los cinco lotes de dicha manzana, o si para esa época ya la licencia ha​bía sido cancelada por la misma entidad.

Pues es cosa sabida que los planos de la Urbanización San Isidro fueron inicialmente aprobados. No existe prueba alguna sobre esto, y todo parece indicar que ya para esa fecha el Municipio ha​bía retirado el permiso, pues el caso es que el 10 de diciembre de 1951 el demandado señor doc​tor Francisco Saldarriaga preguntó a la Oficina del Plano Regulador cuál era la razón para que se le estuviera negando el permiso de edificar en alguna parte de la Urbanización San Isidro.

Y se le contestó en oficio de 10 de enero de 1952 que la razón era porgue al edificar en la man​zana número 1 quedaban bloqueadas dos casas de habitación a que se refiere el dictamen de los peritos señores Gómez J. y Restrepo Uribe. "Se trata, por consiguiente, de dilucidar si la intención común da los contratantes al extender la cláusula 6ª fue la que los vendedores cumplieran totalmente con sus obligaciones, no sólo verificando las obras materiales referidas, dentro del plazo convenido, sino también haciendo que la fecha en que debían entregarse las obras, se tuviera el permiso o autorización del Municipio para construir en los cinco lotes de la manzana número 1.

No se dice en la cláusula 6º de una manera expresa que los vendedores quedaran obligados a conseguir esa autorización para edi​ficar, dentro de 120 días a partir de la fecha de la escritura, ni dentro de ningún plazo determi​nado. Y cabe preguntar: ¿fue condición del con​trato, que habría de resolverlo en caso de no cumplirse, el hecho de que el Municipio conce​diera el permiso de edificar? Este es el interro​gante que debe estudiarse.

"El Título XIII del Libro IV del Código Civil contiene las reglas que deben tenerse en cuenta para la interpretación de los contratos. Conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras (a. 1618). En aquellos casos en que no aparecie​re voluntad contraria, deberá estarse a la interpretación que mejor cuadre con la naturaleza del contrato (a. 1621).

Las cláusulas de un con​trato se interpretarán unas por otras, dándosele a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad. Podrán también inter​pretarse por las de otro contrato entre las mis​mas partes y sobre la misma materia. O por la aplicación práctica que hayan hecho de ellos am​bas partes, o una de las mismas con aprobación de la otra (a. 1622).

"¿Cuál fue en el caso de autos la intención común de las partes, o, mejor dicho a qué debe atenerse el fallador, ya sea con base en los tér​minos de la cláusula 6ª o en los principios de la equidad, si los términos pudieran conducir a dos soluciones contrarias? Como los vendedores habían obtenido ya permiso para edificar en esa urbanización, talvez pudieron haber entendido que su obligación quedaba completamente aten​dida con la construcción de las obras materiales.

Más en los compradores pudo haber existido si​quiera un asomo de preocupación al tiempo del contrato porque sospecharan que el Municipio retirara el permiso que inicialmente había con​cedido. Y probablemente a esto se debe el modo como la cláusula quedó redactada. "Como por razón de los términos empleados las cláusulas del contrato permiten varias interpre​taciones y no es posible adoptar una de ellas de​duciendo con certeza la común intención de las partes, el intérprete pudo resolver la dificultad: 1º Ateniéndose a la intención probable de los contratantes. 2º Apoyándose en la noción de la equidad. 3° Haciendo la interpretación a costa de una de las partes, teniendo en cuenta la actuación de ésta en lo tocante a la redacción o dictado de la cláusula o cláusulas respectivas, y con vista en este último evento del artículo 1624 del Código Civil.

En el primer caso se trata de reconstruir la intención probable de las partes apoyándose en presunciones, para lo cual han de tenerse en cuenta las reglas de interpretación de que trata el citado Título XIII, del Libro IV del Código Civil, con miras a descubrir la más pro​bable intención común. Pero en caso de que esa común intención no se le revele al intérprete con certeza, éste puede apoyarse en la noción de lo justo, entendiendo por tal la que es principal​mente conforme al orden público, al espíritu del derecho, a la moral, a la equidad, a la buena fe, y aún a las costumbres.

"Conforme al artículo 1603 del Código Civil los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por la ley pertenecen a ella. "Está fuera de duda que cuando los compra​dores procedieron a celebrar el contrato con los demandados lo hicieron con miras a edificar.

Por eso estipularon que los lotes de la manzana nú​mero 1 debían entregarse por los vendedores en forma que el Municipio permitiera edificar so​bre ese terreno. La noción de lo justo impone entonces concluir que si a la fecha en que los vendedores debían entregar la manzana número 1 con las obras materiales realizadas no era po​sible construir porque el Municipio lo impidie​ra, quedaba frustrada la aspiración de los com​pradores.

Aunque la negativa de la Oficina del Plano Regulador no se debiera a falta de las obras materiales sino a otra causa cualquiera, v. gr., a la que ha alegado dicha entidad para impedir edificar en cuatro de los lotes de la manzana nú​mero 1º. Y así las cosas hay que concluir que la interpretación que aparece más justa es la de que la común intención de las partes se orientó hacia la equidad, obligándose los vendedores a hacer mantener el primitivo permiso dado por la entidad municipal al vendedor señor Saldarriaga para edificar en la Urbanización San Isi​dro.

Y como no está demostrado que a la fecha de la entrega de las obras materiales la entidad municipal mantenía su determinación primitiva​mente favorable al urbanizador, hay que concluir que éste no cumplió, en lo tocante a la manzana número 1º con sus obligaciones. "Se ha pedido la resolución del contrato en su totalidad. Mas para la Sala en la escritura 3424 de 1951 se recogió una compraventa con varias casas integrantes del objeto, una de las cuales fue la manzana número 1, compuesta de los cin​co lotes mencionados.

No aparece, ni mucho me​nos está demostrado, que la compra de los varios lotes de las distintas manzanas haya tenido como finalidad algo que no pudiera lograrse sino pre​cisamente con el conjuntó de todos aquellos. Y esto no parece ni siquiera probable, porque los compradores tuvieron en mira levantar en cada uno de los distintos lotes edificaciones.

Y tal cosa puede lograrse aunque esas construcciones no puedan llevarse a cabo en una o varias parcelas compradas, porque la totalidad de ellas no cons​tituye, desde el punto de vista de los comprado​res, una unidad jurídico-económica. Se deja di​cho esto para concluir que la resolución que habrá de declararse sólo será en relación con los lotes de la manzana número 1, sin que se afecte para nada el contrato en lo que se refiere a los otros lotes.

La tesis que acaba de sentarse en cuanto a la resolución parcial tiene sólido res​paldo en el principio jurídico en que se inspiran los artículos 1909, inciso final; 1921, 1986, inciso 3º, interpretando éste a contrario sensu, 1990, inciso 2º, todos del Código Civil. Y principal​mente en el mismo contrato recogido en la escri​tura 3424 de 1951, en su cláusula 6ª literal d)".

Se considera: Fueron objeto de la compraventa hecha por la referida escritura pública 3424 de 23 de abril de 1951, Notaría 4ª de Medellín, los solares 1, 2, 3, 4 y 5 de la manzana número 1; 1 y 2 de la mañana número 2; 3 y 4 de la manzana número 4; 5 de la manzana número 3; y 2 de la manzana número 3, todos de la Urbanización San Isidro, fracción de la América, del mismo Municipio de Medellín. El precio se estipuló a razón de $ 12 por vara cuadrada, para totalizar $ 27.900, de los cuales se pagaron al contado $ 13.950, y se que​daron a deber con plazo de un año y sin intereses los $ 13.950 restantes.

Y dice la cláusula 6ª de este instrumento: "Sexto.—Los vendedores se obligan para con los compradores: a) A entregar a los comprado​res en el término máximo de 120 días contados desde la fecha los lotes números 1, 2, 3, 4 y 5 de la manzana número 1, debidamente acondiciona​dos y listos para edificar en ellos, casas de ha​bitación. Las mejoras que los compradores exi​gen para tal fin son: alcantarillado, servicio de acueducto y cascajo al frente, o sea en las carre​ras a que dan frente dichos lotes en forma tal, que el Municipio apruebe los planos respectivos; b) A verificar cancelaciones parciales de todo lote que los compradores construyan o vendan mediante un abono proporcional a la deuda; c) A entregar todos los lotes vendidos debidamente acondicionados y en la forma en que se explica en la letra a) de esta misma cláusula, en el tér​mino máximo de 12 meses, contados desde esta fecha, pues se entiende que el precio convenido de doce pesos por vara cuadrada es por vara de terreno, ya urbanizada y de conformidad con las exigencias del Municipio de Medellín, y por tanto listos para ser edificados; d) Si por causas improvistas (sic), no fuere posible a los vendedores entregar los terrenos mejorados en el término ya indicado de un año, tal como se ha conveni​do los compradores podrán devolver parte o todos los lotes que no hayan sido mejorados, y que están sin urbanizar, cotizando el precio de cada vara devuelta (sic) o que se devuelva a los ven​dedores, al mismo precio de doce pesos ($ 12.00) moneda legal, pero este valor se imputará como abono a la deuda hipotecaria de que se hablará en seguida " (f. 13, c. 2º).

El destino económico manifiesto de los predios urbanizados consiste en que los respectivos sola​res sean susceptibles de ingresar al área edifi​cada de las ciudades, mediante el lleno de los requerimientos exigidos en la materia. Es una finalidad obvia que se incorpora en la natura​leza misma de la contratación, cuando se trata de compraventas que tienen por objeto, no terre​nos para urbanizar, sino terrenos urbanizados; por lo que aparece del mismo modo claro el de​ber general que pesa sobre los vendedores acer​ca del cumplimiento pleno de las condiciones exi​gidas por las autoridades municipales para con​ceder las respectivas licencias de edificación. De allí también la necesidad jurídica en que los urbanizadores se encuentran, de prever todo lo con​ducente a que los solares, como objeto propio de su empresa, puedan ser utilizados en construc​ciones por quienes los compran, precisamente para que la finalidad de la compra no se vea frustrada y la principal obligación del vendedor no resulte incumplida.

En principio, no cabe hablar de fuerza mayor que haga imposible la promesa del vendedor, cuando es negada por la autoridad municipal la respectiva licencia para construir, puesto que si el impedimento se produce, no dependerá por lo común de causas imprevistas. Para que en un caso dado pueda cesar la responsabilidad del ven​dedor, será preciso que en concreto se pruebe cómo dentro de lo normal, de lo razonable y lo previsible por quienes asumen profesionalmente el papel de urbanizadores, fue inevitable el re​sultado adverso, negativo de la licencia para edi​ficar, irresistible como acto de autoridad, pero por regla general no imprevisible para quien pre​cisamente se encuentra en la necesidad jurídica de prever.

La excepción debe ser comprobada plenamente, puesto que rompe la regla general. Si sucede, como en el caso de autos, que no sólo ha de considerarse existente para el vende​dor de terrenos urbanizados aquella obligación general de prever, sino que en conformidad con la transcrita cláusula sexta es bastante clara la voluntad contractual dirigida al fin concreto de que el comprador pueda edificar con la aprobación de las autoridades municipales, no hay duda acerca de que la inteligencia del sentenciador sobre el significado y alcance de las estipulacio​nes contenidas en la escritura 3424 de 23 de abril de 1951, y su convicción al respecto, formada con base en inferencias lógicas atinentes a sus pode​res discrecionales como juez de la instancia, de​ben prevalecer en el recurso de casación, por su carácter extraordinario y estricto, y puesto que aquel juicio está muy lejos de contrariar la evi​dencia procesal o de ir contra los dictados del sentido común o de estar en pugna con las leyes de la naturaleza.

No prospera el cargo. La parte actora recurrente, con apoyo en la propia causal 1ª de casación endereza sus argu​mentos a sostener la indivisibilidad del contrato de compraventa ajustado por medio de la di​cha escritura 3424 de 23 de abril de 1951, Nota​ría 4ª de Medellín. Entiende que hay unidad jurídico-económica del contrato, "pues dentro de éste —dice— se tuvo en miras, desde el punto de vista de los compradores, al adquirir la totalidad de las parcelas, formar de éstas un conjunto in​divisible, sin cuya existencia no habría sido posible dentro del terreno puramente económico, la realización de la operación, por parte de los com​pradores".

Se detiene en la cláusula 6ª de la escritura 3424, arriba transcrita, especialmente en su lite​ral c), que contempla la entrega de todos los te​rrenos debidamente acondicionados en el término máximo de doce meses a partir de la fecha de la escritura, esto es listos para ser edificados de conformidad con las exigencias del Municipio de Medellín, y después de afirmar que estas condi​ciones no se cumplieron con ninguno de los so​lares comprados, y de referirse a las inspeccio​nes oculares practicadas, en primera instancia y ante el Tribunal en cumplimiento de auto para mejor proveer, expone: "Es decir, que con la prueba que arrojan esas inspecciones oculares y con la peritación que les fue inherente, no ha sido posible establecer cosa distinta al cumplimiento de las condiciones relacionadas en la letra a) que hace parte de la cláusula sexta, en cuanto que las obras de alcan​tarillado, acueducto y cascajo al frente, fueron atendidas por los vendedores.

Es evidente, a la luz de esa prueba que esas obras fueron plenamente satisfechas, y en tal virtud, que ello po​dría aceptarse en gracia de discusión; lo que ocurre es que al tenor de la letra c) de esa mis​ma cláusula, además de estas condiciones, exis​tían y tenían que cumplirse las obligaciones allí previstas en orden a obtener el otorgamiento del permiso indispensable para construir casas de habitación. Empero, ese permiso no ha sido ob​tenido ni con respecto a los lotes de la manzana número uno ni con relación a las zonas de terre​no enclavadas en las demás manzanas que se recogieron dentro del contrato de compraventa conforme al texto de la escritura tantas veces citada que desde el 23 de abril de 1951 se auto​rizó por ante el Notario 4º del Circuito de Medellín (cert. of.

Plano Reg. fls. 66 C. P.). "El fallador de instancia, al emitir la senten​cia recurrida, dictando un fallo conforme al cual declaró la resolución del contrato de compraven​ta que se viene analizando, únicamente en cuan​to a los cinco lotes de la manzana número uno, pero negándole (sic) en cuanto a los demás in​muebles de que allí se trata, violó la ley sustan​tiva en forma indirecta, y como consecuencia de la apreciación errónea no solamente de la escri​tura que informó el contrato de compraventa, sino también de la prueba que arrojan las ins​pecciones oculares que se practicaron en una y en otra instancia y de la que proporciona el cer​tificado de la Oficina del Plano Regulador, de la ciudad de Medellín, según aparece de la exposi​ción que hasta aquí se ha hecho, con lo cual el Tribunal incidió no solamente en errores de de​recho sino también de hecho que como se ha po​dido constatar, aparecen en forma manifiesta de los autos".

Considera así violados los artículos 1546, 1613, 1614 y 1544 del Código Civil por falta de aplica​ción al caso sub judice, en cuanto estima el re​currente que el sentenciador ha debido declarar resuelta la compraventa en su integridad, en vez de hacerlo únicamente por lo que respecta a los solares de la manzana número uno. Dice que es manifiesto el error de hecho en que incurriera el Tribunal en la apreciación de las referidas pruebas, y agrega: "En cuanto al error de derecho se refiere es, asimismo, evidente en los autos, ya que el falla​dor, al decidir parcialmente sobre la resolución del contrato, denegándola en cuanto a la venta de los lotes enclavados en las manzanas número dos, tres y cuatro a que tantas veces me he re​ferido, sacó consecuencias, en el terreno jurídico, que vulneraron la unidad de aquel acto, no solamente en el campo legal, como ya ha queda​do demostrado en otra parte, sino también en cuanto al plan que se propusieron los comprado​res, desde el punto de vista puramente comercial y económico, al realizar la operación, plan que, puede decirse, quedó protocolizado en todas y cada una de las estipulaciones contractuales, cuyo sentido está íntimamente vinculado al destino especial de la operación, y que en casos como éste se encuentra rigurosamente controlado por las autoridades correspondientes del Municipio".

Alega que la operación consistente en comprar terrenos urbanizados se traduce en el desarrollo de empresas para construir edificaciones en pue​blos y ciudades, para concluir en el sentido de que el sentenciador, al apreciar la escritura 3424 " con perjuicio de la unidad jurídico-económica del contrato de compraventa, despreciando el as​pecto económico-comercial que la operación entraña, cometió un error de derecho que aparece muy claro en los autos".

Por último, el recurrente entiende violados los artículos 1909, inciso final, 1986, inciso 3º, y 1990 del Código Civil, por referirse a otra clase de figuras jurídicas, y, por consiguiente, inaplicables a la materia sub judice. Dice además: "Finalmente, y como consecuencia necesaria que resulta da la infracción de los preceptos le​gales que se dejan comentados, el Tribunal de instancia, al decidirse por la resolución del con​trato de compraventa que a lo largo de este ale​gato se ha venido examinando, infringió los man​datos legales contenidos en los artículos 1613, 1614 y 1615 del Código Civil, por falta de aplicación, en cuanto no se proveyó a los perjuicios, ocasionados como consecuencia de no haberse declarado la resolución de la venta, respecto de los lotes de las manzanas números dos, tres y cuatro de la Urbanización San Isidro.

Los pre​ceptos que se acaban de citar fueron, igualmente, infringidos como secuela obligada de la apreciación errónea del documento conforme al cual, mis mandantes celebraron una promesa de con​trato sobre enajenación de los lotes de la man​zana número uno por el señor Juvenal Villa. "Si los señores Montoya y Restrepo, realiza​ron esta operación, ello fue sobre la base de que Saldarriaga y Burgos, habrían de cumplir sus compromisos contraídos, a la luz de la escritura de venta.

Si mis mandantes no pudieron dar cum​plimiento a ese contrato de promesa, ubicándose en el rigor de los principios, ese incumplimiento no se puede atribuir sino a culpa de Saldarriaga y Burgos; sin que por lo demás pueda argüirse que para la fecha del documento de promesa, ya mis poderdantes, en su condición de prometien​tes vendedores, sabían que el Municipio había negado el permiso de construcción, porque en todo caso si ello hubo de ocurrir así, fue por la omisión culposa, respecto al cumplimiento de los requisitos que en todo caso dependía de la acti​vidad de los demandados.

Ni siquiera en el te​rreno de las presunciones, se podría atribuir a mis mandantes, como lo pretende hacer el Tri​bunal, actividad culposa a mis representados, en razón de la negociación que realizaron con el se​ñor Juvenal Villa, al celebrar con éste el con​trato de promesa sobre los lotes que no pudieran entregar, porque ello fue la consecuencia obli​gada de la culpa contractual en que incurrieron los demandados que se abstuvieron de cumplir lo pactado en favor de los actores, en punto a la consecución del permiso del Municipio para edi​ficar.

Hay en esto una apreciación errónea de la prueba que establece esos perjuicios, cuya obje​tivación se representa en el monto de la multa y sus intereses que mis mandantes abonaron al señor Villa, al no cumplirse el contrato de pro​mesa, con lo cual se cometió el clásico error de derecho que por lo demás aparece manifiesto en los autos". Se considera: De acuerdo con las certificaciones de la Ofi​cina del Plano Regulador de la ciudad de Medellín, los planos de la Urbanización San Isidro de propiedad de Francisco Saldarriaga, fueron aprobados según el acta número 28, de 9 de ju​lio de 1951, " por reunir las exigencias del Muni​cipio de Medellín, según las normas vigentes".

Con posterioridad, el 10 de diciembre del mismo año de 1951, Francisco Saldarriaga, en escrito di​rigido a dicha Oficina del Plan Regulador, ma​nifiesta su extrañeza por la negativa del permiso para edificar en la parte " ya verificada " de aque​lla Urbanización, y se le contesta con fecha 10 de enero de 1952: "Se accede al permiso solicitado por el señor Francisco Saldarriaga, a nombre de la Urbani​zación San Isidro, pero únicamente en el sector de dicha Urbanización que no ofrezca problemas pendientes por falta del consentimiento de los dueños de los predios colindantes —el problema se contrae a dos casas construidas antes de la Urbanización—.

Para atender a la solución del caso, se autoriza al señor Jefe de Valorización para convenir con los demás vecinos y con los propie​tarios de la Urbanización San Isidro la forma como deben zanjarse las dificultades que se han presentado". En el certificado número 259 de 11 de junio de 1952, la Oficina del Plano Regulador expresa que la solicitud de Germán Montoya presentada el 13 de noviembre de 1951 para hilos en la calle 40, crucero con la carrera 93 " no fue concedida por no estar ejecutada aún la urbanización".

Y en informe número 447 del 9 de octubre de 1952 dice la misma Oficina " que el señor Germán Montoya V. solicitó alineamiento para los lotes de terrenos número 1, 2, 3, 4 y 5 de la Urbanización San Isidro, pero que únicamente se le pudo dar alineamiento para edificar en el lote número 4, ya que se consideró que por estar incompletos los lotes números 1, 2, 3 y 5, la Urbanización ori​ginal presentada a esta Oficina, no ha sido completada como lo exige el Municipio para poder conceder los correspondientes permisos de edifi​caciones, pues es requisito indispensable que el urbanizador entregue los lotes totales o pida un nuevo permiso para variarlos".

Entendió el sentenciador que el Municipio de Medellín había autorizado la Urbanización de San Isidro, y que sólo con posterioridad, cuando el demandante Montoya Vélez pidió el hilo para edificar en la manzana número uno, se le negó el permiso para construir, excepto para el lote nº 4. Por eso, y porque al interpretar los fines con​cretos de los compradores a la luz de las normas generales del derecho y los principios de la buena fe y la equidad, hallara que la negativa del per​miso para construir en los terrenos de la manzana número 1 habría de significar frustración de las miras de edificar que movieron la voluntad con​tractual de los compradores, decretó la resolución del negocio en lo tocante a los mismos solares de la manzana número uno. No en cuanto a los demás terrenos, puesto que no aparece que se en​contraran en la misma situación. Incluso para el lote número 4 de la propia manzana 1, el Muni​cipio de Medellín concedió el permiso para cons​truir, y se desprende además de las certificacio​nes de la Oficina del Plano Regulador su apro​bación general, excepto para el caso de proble​mas pendientes con los dueños de los predios colindantes, que fue lo sucedido con los terrenos de la manzana 1, según se infiere de los informes dados por la dicha dependencia municipal.

Es así como no aparece demostrado, y menos aún por modo evidente, error de hecho alguno en el juicio del sentenciador al abstenerse de de​clarar la resolución integral del contrato de compraventa a que se refiere la escritura pública 3424, varias veces citada. Cuanto a la unidad jurídico-económica que se alega existir en la misma contratación, no encuen​tra apoyo ni en la naturaleza del objeto ni en las estipulaciones de las partes que concurrieron a celebrar la compraventa de varios solares indi​vidualizados.

Se trata, según la escritura 3424, de obligaciones acumulativas a cargo de la parte vendedora, desligadas muy bien las unas de las otras, por cuanto se convino el precio de $12 por vara cuadrada de terreno, con previsión de que en el evento de que no le fuese posible a los vendedores entregar los solares debidamente acondicionados en tiempo oportuno, se restitu​yera el precio a esa cotización por cada vara de terreno devuelta, o se imputara al saldo de la deuda con hipoteca a favor de los vendedores, según se lee en la cláusula 6ª, con lo cual la divisibilidad de la operación en el campo jurídico-económico queda bien a las claras.

Por lo que respecta a la indemnización de perjuicios y en lo tocante a la promesa incum​plida de venta a Juvenal Villa V., dijo el Tri​bunal: "En cuanto a perjuicios los demandantes afir​man que los sufrieron. Han presentado un docu​mento sobre promesa de contrato que aseguran haber celebrado con el señor Juvenal Villa V., así como la declaración de éste de haber recibido de los prometientes vendedores la suma de dos mil pesos ($ 2.000.00) estipulados como multa, y que aquéllos pagaron por cuanto no pudieron en​tregar los lotes de la manzana número 1, toda vez que les faltaban las obras materiales a cuya rea​lización se habían obligado los demandados se​ñores Saldarriaga y Lucía Burgos de Saldarriaga.

Pero el Tribunal llega a la conclusión de que por este concepto no se ha probado que los de​mandantes hayan sufrido perjuicios. En primer lugar, porque ya se ha dicho que las obras ma​teriales sí se hicieron oportunamente. Y en se​gundo lugar porque la promesa de contrato apa​rece extendida en noviembre de 1951, no sólo cuando tales obras estaban realizadas, sino tam​bién cuando el Municipio había cancelado el per​miso para edificar.

De tal modo que aunque los señores Montoya Vélez y Restrepo R. alegaran que se perjudicaron porque el prometiente comprador les cobró legalmente la multa, porqué entendió que podría edificar en la manzana, lo que no logró por la razón antedicha, tal argumento carecería de fuerza. Si los señores Montoya V. y Restrepo R. prometieron vender la manzana número 1 en la fecha indicada, ya sabían para entonces que el permiso para edificar había sido retirado.

Y si a pesar de eso se obligaron para con el prometiente comprador a conseguir dicho permiso (cláusula ésta que desde luego no apa​rece en el documento sobre promesa), de esto no podrían responder los demandados Saldarria​ga y Burgos de Saldarriaga. Sostener lo contra​rio sería tanto como afirmar que los actores po​drían sacar partido de su propia actividad cul​posa".

Estos motivos del sentenciador permanecen en pie, porque para desvirtuarlos no bastan las ale​gaciones del recurrente en el sentido de buscar otra postura para deducir el perjuicio, lo que sería de recibo en la instancia, pero no en casación y sobre puntos en que se hace indispensable de​mostrar concretamente el error de juzgamiento del Tribunal cuando concluyó de esa manera con fundamento en dos razones, cada una suficiente para sustentar su aserto.

La alegación contraria, sin destruir esos dos apoyos, carece de eficacia en el recurso. En lo que atañe a los artículos 1909, inciso fi​nal, 1986, inciso 3º y 1990 del Código Civil, que también se dicen infringidos, es de observar que el Tribunal no confundió fenómenos o figuras jurídicas para regirlas indistintamente por igua​les normas, sino sólo que al interpretar la com​praventa cuestionada y la posibilidad de su re​solución en parte, abstrajo los principios de equi​dad en que se inspiran aquellas disposiciones, para escrutar los fines de la contratación y ad​ministrar justicia. Lo cual, lejos de herir las reglas sobre hermenéutica, está en conformidad con lo estatuido por la Ley 153 de 1887 en sus artículos 5º y 8º, que invocan la equidad natural, los principios generales del derecho y el criterio de analogía para aclarar o armonizar las dispo​siciones del legislador o para cuando no haya ley exactamente aplicable al caso controvertido, en que se aplicarán las leyes que regulen casos o materias semejantes.

Así es como las normas ju​rídicas, incapaces de contemplar todas y cada una de las situaciones concretas que suelen ser cambiantes en la vida de los pueblos, más com​plejas a medida que el progreso avanza, llegan sin embargo a conseguir la flexibilidad necesaria para adaptarse a los hechos nuevos y regirlos por modo equitativo, como cristalización de la buena fe que debe presidir la convivencia hu​mana.

No prospera la acusación. El primer cargo aducido por la parte deman​dada recurrente se apoya también en la causal 1ª, y consiste en violación de los artículos 1546 y 1617 del Código Civil. El pago de perjuicios implica que se pruebe su existencia real y no hipotética, sostiene la demanda, y con referencia al artículo 1617 agrega: "La letra clara de este artículo indica que so​lamente tiene aplicación cuando el deudor está en mora de pagar una cantidad de dinero, cosa que no se presenta en el caso de autos, pues mis poderdantes pactaron una compraventa y no celebraron contrato alguno de mutuo o cosa seme​jante, no se obligaron a pagar suma alguna.

Es sólo el fallo el que establece la obligación de pa​gar una suma de dinero, pero no como perjuicio sino como precio de la compraventa. Es una pres​tación mutua para el caso de resolución de un contrato. "La sentencia recurrida en su parte resolutiva nos dice: 'Consecuencialmente las cosas vuelven a su estado anterior, y se ordena cancelar el registro respectivo y tomar nota de este fallo al margen de la escritura matriz.

Los demandantes harán entrega material del predio a los vendedores, y éstos devolverán a los compradores cuanto ha​yan recibido como precio de la manzana indica​da, con los respectivos intereses legales desde que se hicieron exigibles. Además, deben los opo​sitores indemnizar a los accionistas por razón de los gastos que hubieron de realizar con miras a conseguir que el Municipio de Medellín les per​mitiera edificar en dicha manzana, y reconocer​les también cuanto dicho predio se haya valori​zado hasta la notificación de la demanda.

Se re​gulará la indemnización por los trámites del ar​tículo 553 del Código Judicial". "Como se ve, los demandados son obligados se​gún este fallo a pagar intereses, a pagar gastos por gestiones hechas para conseguir la licencia de edificación y, lo que es más aberrante, a pa​gar una hipotética valorización hasta el día de la notificación de la demanda.

Estudiando aten​tamente el cuaderno de pruebas de la primera instancia se observa que ninguna de las pruebas solicitadas se refiere a los perjuicios que alega la parte demandante, sino que se concretaron a demostrar el posible incumplimiento del contra​to en lo referente a las mejoras y también a la negativa del Municipio de Medellín para conce​der la licencia para edificar".

Comenta esas pruebas y sostiene que no hay ninguna en el expediente sobre la realidad de los perjuicios que se alegan, y continúa: "En cuanto a los gastos de las gestiones hechas por Germán Montoya y Restrepo R., gestiones que sí aparecen demostradas en el expediente y que se encaminan a obtener el permiso para edificar, no hay demostración alguna en los autos, primero de que tales gastos fueron hechos por dichos señores, ni su cuantía, cosas ambas que tenían que demostrarse o al menos, que dichos gastos fueron hechos a sus expensas.

Pero hay algo más en relación con tal gestión. De acuerdo con lo alegado estas gestiones debería hacerlas la parte que represento, de modo que no tenían los señores Montoya Vélez y Restrepo R. por qué hacer tales gastos si los hubo, ni hacer tales ges​tiones". Insiste en que tales erogaciones no son conse​cuencia obligada del incumplimiento del contra​to, estima que muy bien han podido ser hechas con dinero de propiedad de sus representados, y en cuanto a la valorización que haya podido experimentar la manzana número 1, sostiene que ninguna de las partes la ha alegado y que en el expediente no hay prueba que la acredite.

Más bien, estima, que pudiera haber desvalorización a consecuencia de la falta de licencia para cons​truir en esos terrenos. Se considera: Es obvio que cuando el incumplimiento sirve de base para qua la justicia desate el vínculo contractual, la parte incumplida no está en po​sición que le permita derivar ninguna ventaja de su propio hecho contrario a las regulaciones jurídicas.

A la inversa, se encuentra en el deber de resarcir los perjuicios que se previeron o pu​dieron preverse al tiempo del contrato o, si hu​biera dolo, los que sean consecuencia inmediata o directa de no haberse cumplido la obligación. (Artículos 1546 y 1616 del Código Civil). Habría ventaja para el vendedor incumplido si al ser resuelto el contrato se limitara su deber a la restitución lisa y llana del precio, desde luego que el uso del dinero quedaría en su provecho, cuando ya la causa jurídica de la recepción se encuentra extinguida con efecto de volver las co​sas al estado precontractual.

Desaparecida la causa, se produciría enriquecimiento injusto para el vendedor si pudiera pri​var al comprador, sin resarcirlo, de la utiliza​ción del precio pagado. El uso del dinero se mide en lo económico por la tasa del interés, de ma​nera que el tanto por ciento es debido desde cuando el precio pasó de unas manos a las otras por virtud de un contrato cuya existencia se des​truye, y que al extinguirse origina en derecho la obligación de pagar una suma de dinero.

No es necesario justificar perjuicio cuando el acreedor sólo cobra intereses, los cuales se deben cuando menos a la tasa legal del seis por ciento anual. (Artículo 1617 del Código Civil). Se atiende así al lucro cesante sufrido por el comprador como perjuicio subsecuente del contrato resuelto. Admite el recurrente que los compradores hi​cieron gestiones y gastos en vía de obtener del Municipio de Medellín la licencia, negada, para construir en los solares de la manzana número 1.

Esto por sí solo bastaría para sustentar lo re​suelto por el sentenciador en el sentido de incluir tales erogaciones como factor de cuenta para la liquidación definitiva según el procedimiento del artículo 553 del Código Judicial. Si esas diligen​cias estaban a cargo de los vendedores, con ma​yor razón su costo ha de ingresar al cómputo de los perjuicios, y no es suficiente conjeturar que acaso se pagara su importe con dinero de los vendedores para que surja la prueba de que en realidad así sucediera en los hechos.

Estaría de acuerdo con lo equitativo y justo que el daño del comprador se indemnizara por concepto de la valorización experimentada por el objeto, deducidos los intereses para no duplicar el resarcimiento. Pero es preciso entonces probar la existencia de ese mayor valor, aunque el monto no se concrete de una vez, puesto que su cuantía puede ser materia de ulterior determinación. Y en el caso de autos no hay elemen​tos de juicio que permitan reconocer aquella va​lorización para los terrenos de la manzana nú​mero 1.

Antes bien, puede inferirse su inexisten​cia por la negativa del permiso municipal para edificar. Es fundado el cargo por este aspecto, y pro​cede la casación del fallo con el único fin de ex​cluir del cómputo del perjuicio lo atinente a la no demostrada valorización de los dichos solares. En razón de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, administran​do justicia en nombre de la República de Colom​bia y por autoridad de la ley, CASA la senten​cia de fecha 5 de octubre de 1954 proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, revoca la de primera instancia, y en su lugar,

RESUELVE

1º—Se declara resuelto el contrato perfeccio​nado por la escritura pública número 3424 de 23 de abril de 1951 de la Notaría Cuarta de Mede​llín, pero únicamente en lo tocante al inmueble de que habla el literal a) de la cláusula primera, por la cual los demandados Francisco Saldarriaga y Lucia Burgos de Saldarriaga vendieron a Germán Montoya Vélez y Luís Restrepo R. los solares 1, 2, 3, 4 y 5 de la manzana número uno de la Urbanización San Isidro, fracción Améri​ca, del Municipio de Medellín. 2º—Consecuencialmente las cosas vuelven a su estado anterior, y se ordena tomar nota de este fallo tanto en el respectivo registro como al mar​gen de la escritura matriz.

Los demandantes ha​rán entrega material del predio a los vendedo​res, y éstos devolverán a los compradores cuanto hayan recibido como precio de la manzana indi​cada, con los respectivos intereses legales desde que se hicieron exigibles, o sea desde cuando el precio en todo o en parte se recibiera por los ven​dedores con imputación a tales solares.

Además, deben los demandados indemnizar a los demandantes por razón de los gastos que hubieron de realizar con miras a conseguir que el Municipio de Medellín les permitiera edificar en dicha manzana. Se regulará la indemnización por los trámites del artículo 553 del Código Judicial. 3°—No se hacen las demás declaraciones im​petradas. 4º—Los demandados pagarán la mitad de las costas de la primera instancia. Sin costas en la segunda instancia. 5º—Costas en casación a cargo de la parte de​mandante recurrente, pero sólo en cuanto a la oposición contra su recurso.

Publíquese, notifíquese, cópiese, insértese en la GACETA JUDICIAL y devuélvase el proceso al Tribunal de origen. Manuel Barrera Parra—José Hernández Arbeláez—José J. Gómez R. — Julio Pardo Dávila— Ernesto Melendro Lugo, Srio.