C-SC-027/1917 CONTRATO DE ARENDAMIENTO – Resolución “Se estima que el artículo 1546 del Código Civil es aplicable al caso que está en litigio, porque aun cuando el contrato de arrendamiento no se resuelve, sino que termina o cesa, por no cumplir el arrendatario con el pago al arrendador de la renta estipulada, debido a que en lo general el pago es sucesivo y periódico, no sucede lo mismo cuando se obliga a pagar de una vez, y con anticipación al comienzo del arrendamiento, una parte del precio de éste, porque para ese caso no hay disposición legal expresa entre las que regulan el contrato de este nombre, que designe como efecto del incumplimiento del arrendatario en el pago de la parte del precio, la terminación o cesación del contrato, y por ello es indispensable acudir a la aplicación del artículo 1546 referido, que concede al demandante la acción resolutoria del arrendamiento celebrado con el demandado, por ser un contrato bilateral”.

Demandante: Eduardo Bravo Vilar Demandado: José Noguera Gnecco Magistrado Ponente: Dr. Bartolomé Rodríguez p. Corte Suprema de Justicia - Sala de Casación Civil. Bogotá, treinta (30) de mayo de 1917. SENTENCIA Vistos: Consta en la escritura pública número 107 de 29 de abril de 1911, otorgada ante el Notario de la ciudad de Santa Marta, que Eduardo Bravo Vilar y José Noguera Gnecco celebraron el siguiente contrato (cuaderno 1, folio 7): 1. º Bravo Vilar dio en arrendamiento a Noguera Gnecco una casa situada en la ciudad indicada, por el termino de cinco años contados desde el 15 de mayo inmediato.

El precio convenido fue cuarenta pesos por mes, pagaderos en oro americano. En la cláusula segunda de la escritura “Noguera Gnecco se obliga a entregar por cuenta de Bravo Vilar a los señores Gieseken & Cª, del comercio de Barranquilla, quince pesos de la referida moneda, a contar desde mayo venidero hasta septiembre de 1912”. (Folios 7 y 8 cuaderno 1º) En la misma clausula se dice: “También se obliga Noguera Gnecco a entregar a Bravo Vilar, al firmarse por las partes esta escritura, cuatrocientos cinco pesos ($ 405) oro americano, como completo de los arrendamientos hasta el 30 de septiembre de 1912”. 2. º Por razón del contrato;

Noguera Gnecco se obligo a comprar a Bravo Vilar cien sacos de arroz, cincuenta cajas de cerveza y diez cajas de fósforos, que estaban para llegar al último, por la aduana de Santa Marta, al precio de principal y costo conforme a la factura respectiva, que presentaría el vendedor al comprador, el cual debía otorgar un pagaré por el precio a sesenta días; y 3. º “Además Noguera Gnecco se obliga a comprar a Eduardo Bravo Vilar cincuenta cajas de azúcar, de un quintal cada una, que tiene actualmente en la aduana de este puerto, pagándole como precio el principal y costo, previa presentación de la correspondiente por Bravo Vilar.

El pago de las cincuenta cajas de azúcar lo hará Noguera Gnecco a Bravo Vilar en esta forma: cien pesos ($ 100) oro americano al ser firmado este instrumento, y por el resto le dará un pagaré por sesenta días visto”. Bravo Vilar ha demandado a Noguera Gnecco para que se declare resuelto el mencionado contrato, y se le condene al pago de la suma de doscientos cincuenta pesos ($ 250) en oro, como indemnización de los perjuicios causados por el incumplimiento de la obligación. Los hechos que sirven de apoyo a la demanda son estos: a) El incumplimiento del contrato de Noguera Gnecco, por no haber entregado a Bravo Vilar las expresadas cantidades de dinero al firmarse la escritura de contrato, y estar aún en mora de hacerlo. b) El haber entregado Bravo Vilar a Noguera Gnecco desde el 15 de mayo de 1912 la susodicha casa, cumpliendo así, de modo estricto, la obligación que aquél había contraído. c) El hacer tenido bravo Vilar necesidad de hacer varios gastos por virtud del contrato, a saber: los notariales por la formación de las escrituras, copias y estampillas, consulta de abogado para la redacción de la póliza, salario del albañil y carpintero para adaptar la casa al servicio de Noguera, quien a estado usufructuándola desde el 15 de mayo. d) El negarse Noguera Gnecco a cumplir el contrato de compra del azúcar, pretextando que ésta no le ha sido entregada, no obstante lo estipulado en la cláusula 10 de la escritura del contrato.

El demandado dio contestación a la demanda, así: “Primer Hecho. No es cierto que yo me haya negado ha entregar como se afirma en el libelo respectivo, al señor Eduardo Bravo Vilar la suma de cuatrocientos cinco pesos ($ 405) oro, por arrendamiento de la casa, pues precisamente a cuenta de esa suma ya había recibido de mí el señor Bravo Vilar la de cien pesos oro; y si ni le entregue el resto de ella fue porque él no quiso recibirlo sin que yo le entregara también cien pesos oro mas, que me exigiera por razón de la compraventa de unas cañas de azúcar que tenemos pactado, pero yo no estaba obligado a satisfacer esta exigencia de él, al respecto sino en tanto que me presentara la correspondiente factura del artículo como puede verse en la cláusula décima del contrato.

Por ese aspecto, pues, la demanda del señor Bravo Vilar no tiene razón de ser justa”. En el hecho segundo de tal contestación repite, sustancialmente, el contenido del primero. En el hecho tercero dice el demandado: “Es cierto que desde el 15 de Mayo próximo pasado me hallo ocupando la casa a que se refiere ese punto”. Pero añade que esto no justifica la demanda, porque el demandante no ha cumplido todas sus obligaciones, entre ellas la de presentarle la factura de las cincuenta cajas de azúcar que se obligó a venderle la cual no ha presentado.

Adelantada la actuación, el Juez de la instancia, Primero del Circuito de Santa Marta, dicto sentencia con fecha 13 de Julio de 1912, por la cual absuelve al demandado de los cargos de la demanda (cuaderno 4º, folio 41). El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santa Marta para ante el cual ocurrió el demandante en grado de apelación contra la sentencia del Juez, dicto decisión con fecha diecisiete de febrero de 1913, confirmatoria del Juzgado.

El demandante ha ocurrido en casación contra la dictada por el Tribunal, recurso que la Sala admite, por hallarse arreglado a las prescripciones legales. El apoderado del recurrente invoca la causal primera del artículo 2º de Ley 169 de 1896, por ser la sentencia violatoria de ley sustantiva, ora directamente, ora por interpretación errónea de ella, ora por error de derecho en la apreciación de la prueba.

Se designa como violado directamente el artículo 1546 del Código Civil, por no haber declarado el Tribunal sentenciador la resolución del contrato, ya que por la escritura citada y por confesión del demandado están probadas la celebración de aquel, el no pago de las dos sumas de dinero que debía pagar el demandado al tiempo de firmarse la escritura, y el recibo de parte del mismo de la casa, objeto del arrendamiento.

Además indica el recurrente como violados los artículos 1602, 1603, 2000, y 2002 del Código mencionado, por no habérseles dado aplicación. La sentencia recurrida considera que si bien de acuerdo con el artículo 2035 del Código Civil, cesa el arrendamiento por el no pago de la renta en un periodo entero, lo cual dice no es resolución de contrato en el caso, controvertido en este juicio, por tratarse de pago anticipado de parte de los alquileres de la casa, habría estado amparado el arrendador por el artículo 1546 de Código Civil, a causa de no haberse pagado anticipadamente esa parte; pero como el señor Bravo Vilar volvió a ocupar la casa arrendada, según consta en el expediente con esto deshizo el arrendamiento, o sea no cumplió tampoco lo pactado, por lo que no puede ejercitar la acción resolutoria.

El recurrente acusa la sentencia por error de derecho, en la apreciación de la prueba relativa a la ocupación de la casa por Bravo Vilar, esto es, de la confesión de él sobre este punto. Confiesa Bravo Vilar en las posiciones que absolvió ante el tribunal sentenciador, el hecho de haber recuperado él después de iniciado el presente juicio, la misma casa que había estado habitando Noguera Gnecco durante cuatro meses, lo cual hizo, dice aquel, porque no habiendo cumplido este las obligaciones que había contraído, y estando desocupada y aún abandonada el casa, sin ningunas seguridades, se vio obligado a ocuparla como dueño, no obstante estar pendiente el presente juicio pero sin que mediara acto alguno de violencia de su parte.

El recurrente impugna la apreciación del Tribunal en lo tocante a la ocupación de la casa, diciendo que el problema jurídico sujeto a la decisión del Poder Judicial por virtud de la litiscontestatio, consiste en declarar si hay o no lugar a la resolución del contrato en presencia de la escritura que lo contiene, del incumplimiento de las obligaciones de Noguera Gnecco, y de la fiel observancia por parte de Bravo Vilar respecto de la obligación que él contrajo, y que si tal es el problema, es incorrecta la apreciación del Tribunal, porque los actos de las partes, posteriores al establecimiento de la controversia no pueden servir de base para la decisión. Ciertamente la ocupación de la casa por el arrendador, después de haberse trabado el presente pleito, y por los motivos que relata, no alcanza a tener el valor de un desistimiento del contrato por parte suya, porque su objeto fue únicamente evitar el perjuicio que sobreviniera en la casa abandonada por el arrendatario.

Aun cuando el haber ocupado la casa el arrendador, si puede tener el efecto de disminuir los perjuicios que le deba el arrendatario por la infracción del contrato. Incurrió por tanto el sentenciador en el error de apreciación que le atribuye el recurrente, a este respecto. De aquí se desprende que no es exacto que el arrendador deshiciera el contrato, o dejara de cumplirlo por su parte, y que era de era el caso de que el Tribunal sentenciador hubiera declarado la resolución del contrato de de arrendamiento, dando aplicación al artículo 1546 del Código Civil, que confiere derecho para pedir la resolución de los contratos bilaterales, y los perjuicios consecuenciales, cuando alguno de los contratantes no cumple lo pactado, una vez que esta comprobado, con la confesión del demandado que no pagó al arrendador la cantidad total de cuatrocientos cinco pesos que debía pagarle al firmarse la escritura en que se hizo constar el arrendamiento, y que el primero de ellos recibió la casa y la tuvo unos meses.

Se estima que el artículo 1546 del Código Civil es aplicable al caso que está en litigio, porque aun cuando el contrato de arrendamiento no se resuelve, sino que termina o cesa, por no cumplir el arrendatario con el pago al arrendador de la renta estipulada, debido a que en lo general el pago es sucesivo y periódico, no sucede lo mismo cuando se obliga a pagar de una vez, y con anticipación al comienzo del arrendamiento, una parte del precio de éste, porque para ese caso no hay disposición legal expresa entre las que regulan el contrato de este nombre, que designe como efecto del incumplimiento del arrendatario en el pago de la parte del precio, la terminación o cesación del contrato, y por ello es indispensable acudir a la aplicación del artículo 1546 referido, que concede al demandante la acción resolutoria del arrendamiento celebrado con el demandado, por ser un contrato bilateral.

La sentencia acusada violó pues el artículo 1546 del Código Civil, porque negó al demandante la acción resolutoria del contrato de arrendamiento, a la cual ha probado derecho. Relativamente a la acción de resolución del contrato de venta de las cajas de azúcar, y del de arroz, cerveza y fósforos, agregados al de arrendamiento de la casa no se ha acusado la sentencia por error en la apreciación del Tribunal.

Y como la sentencia se apoya para negar la demanda de resolución del primero, en que el vendedor no presentó al comprador la cuenta del precio del azúcar con la factura y las liquidaciones aduaneras correspondientes, poniendo el artículo a su disposición, y para negar la del segundo en que no apareciendo nada respecto a él, hay que suponer que hubo desistimiento mutuo; estando en pie esta apreciación, como lo está; la Corte tiene que reconocer los fundamentos de hecho en que el sentenciador se apoyó, para negar al demandante la acción resolutiva de tales contratos y considera por tanto que no tiene porque examinar si a este respecto se violó dicho artículo.

Se a de infirmar, pues la sentencia recurrida en cuanto se refiere a la acción resolutoria del demandante por el arrendamiento dicho. Para dictar la que deba reemplazarla se considera fundada esa acción en lo que se a expuesto, sobre el incumplimiento del contrato por parte del demandado únicamente, y sobre el artículo 546 del Código Civil.

Y respecto a la demanda sobre indemnización de perjuicios se tiene en cuenta que este artículo da derecho para cobrarlos en casos como el presente, y que el demandado asintió, en la contestación de la demanda a los hechos en que el demandante se apoya para reclamarlos; mas como su cuantía, fijada por el demandante en la cantidad de doscientos cincuenta pesos oro, no se ha acreditado debidamente, debe establecerse en juicio separado, teniéndose en cuenta que el demandante ocupó la casa en el curso del tiempo del arrendamiento, y el pago que hizo el arrendatario al arrendador de algunas sumas por cuenta del contrato.

Por tanto, la Corte Suprema, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara que hay lugar a infirmar, e infirma parcialmente, la sentencia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santa Marta objeto del presente recurso. En consecuencia, declara resuelto el contrato de arrendamiento de la casa de que habla la cláusula primera de la escritura mencionada al comienzo de este fallo; y condena a José Noguera al pago de los perjuicios que haya causado a Eduardo Bravo Vilar por causa de la infracción del contrato, cuya cuantía se fijara en juicio separado, según las bases antedichas.

Queda subsistente la sentencia del Juez de primera instancia en lo relativo a la absolución del demandado por los demás cargos de la demanda. No hay lugar a costas, por no haberse causado. Notifíquese, cópiese, devuélvanse los autos y publíquese la sentencia en el periódico de la Corte. TANCREDO NANNETTI - Marceliano Pulido R. - José Miguel Arango - Juan N. Méndez - German D. Pardo - Bartolomé Rodríguez p. - Teófilo Noriega, Secretario en propiedad.