Sentencia C – SC – 054 de 1949 ACCIÓN DE INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS POR INCUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO DE PROMESA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - REQUISITOS PARA QUE TENGA EXISTENCIA DICHO CONTRATO DE PROMESA La promesa de contrato debe constituir por sí misma la convención sustantiva y acabada como otra cualquiera; y comoquie​ra que su objeto es el contrato prometido, debe éste, de antemano, quedar plenamente definido.

Si, pues, en un contrato de promesa de arrendamiento se omitió señalar el cánon del mismo, sin indicarse tampoco la manera de señalarlo, dejando este señalamiento al futuro acuerdo de las mismas partes, sin otro límite que los términos de la justicia y la equidad, el contrato de promesa no exis​tirá, y las ofertas hechas podrán engendrar solamente deberes de carácter natural y obligaciones morales, pero no compromisos civiles, cuyo cumplimiento pueda ser judi​cialmente exigido, toda vez que en el con​trato de arrendamiento el canon es elemen​to esencial y base insustituible del contrato.

REFERENCIA: GACETA JUDICIAL Nº 2075 y 2076 PROCEDENCIA: TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ PETICIONARIO: Francisco, Eduardo Valenzuela de la Torre y Rosa Vega de Valenzuela MAGISTRADO PONENTE: ARTURO SILVA REBOLLEDO Corte Suprema de Justicia. — Sala de Casación Civil. Bogotá, veintinueve de agosto de mil novecientos cuarenta y nueve.

Francisco y Eduardo Valenzuela de la Torre, representados por sus mandatarios, y Rosa Vega de Valenzuela, en su propio nombre, dirigieron a " Hijos de G. Richard " la carta siguiente: "Bogotá, junio 18 de 1939. Señores Hijos de G. Richard. La ciudad. Estimados señores y amigos: Tenemos el gusto de confirmar a ustedes, por escrito, el arreglo verbal que sobre promesa de un contrato de arrendamiento celebramos antes de ayer, ustedes en su propio nombre y nosotros como representantes de los señores Francisco y Eduardo Valenzuela de la Torre y de la señora Rosa Vega de Valenzuela.

Ese arreglo consiste en lo siguiente: 1º Los señores Valenzuela se comprometen a dar a ustedes en arrendamiento, en los términos y condiciones que se expresarán en los ordinales siguientes, la planta baja del edificio que se proponen construir en un lote de su propiedad, si​tuado en la esquina nordeste de la carrera 7^ con la Avenida Jiménez de Quesada de esta ciudad, el cual tiene una cabida aproximada de quinien​tas veintidós varas cuadradas con mil ochocientos setenta centésimos de vara cuadrada (522.1870 v. c.), y está comprendido dentro de estos linderos: por el Norte, con el Hotel Granada; por el Sur con la Avenida Jiménez de Quesada; por el Orien​te, con propiedades del Hotel Granada y de los señores Jimenos; y por el Occidente, con la ca​rrera 7ª. 2º En caso de que los señores Valenzuelas, en uso de un derecho de opción que tienen ante el Municipio de Bogotá para reservarse la propiedad de todo el sótano actualmente existente en el sub​suelo de la finca marcada hoy con los números 14-60—14-72 de la carrera 7ª de esta ciudad (de la cual hace parte el mencionado lote en el ordi​nal anterior), decidan conservar dicha propiedad, los señores Valenzuelas prometen también a us​tedes darles en arrendamiento aquella parte de dicho sótano que no quedare incluida en contra​to similar al presente, que se halla en curso de conversaciones con los propietarios del Hotel Gra​nada.

Si, por una u otra razón, la totalidad del sótano en referencia fuera dado en arrendamien​to a los propietarios del Hotel Granada, la pre​sente cláusula no tendrá valor alguno. Esta se​gunda promesa de arrendamiento queda también sujeta a las condiciones que se expresan en los ordinales siguientes: 3º La cosa que debe ser objeto del arrenda​miento (incluyendo en ella una parte o la totali​dad del sótano de que trata el ordinal preceden​te, o prescindiendo del mismo, según fuere el caso) será determinada por ustedes, en forma precisa, dentro de los ocho (8) días siguientes a aquel en que quien represente los derechos de los señores Valenzuelas en Bogotá les presente el plano definitivo del edificio que está para construirse, con las necesarias aprobaciones de los dueños constructores y del Municipio de Bogotá. 4º El plazo del arrendamiento será de cinco (5) años, los cuales comenzarán a contarse a partir ¿el día en que, concluida la construcción de aquella parte del edificio que los señores Valenzuelas prometen dar en arrendamiento, se haga a uste​des entrega material de la misma. 5º El precio del arrendamiento será fijado de común acuerdo entre ustedes y los señores Va​lenzuelas, dentro de los términos de justicia y perfecta equidad que siempre ha gobernado las relaciones contractuales entre unos y otros, en el curso del mes siguiente a aquel en que ustedes hayan precisado la cosa que debe ser objeto del arrendamiento, según lo expresado en el ordinal 30 de las presentes estipulaciones.

Este precio o canon de arrendamiento será fijado en moneda legal colombiana, pero podrá establecerse su va​riación cada diez y ocho meses, sobre la base de las oscilaciones del cambio por dólares en la ciu​dad de Bogotá. En este caso, sin embargo, se fi​jará un límite mínimo del canon de arrendamien​to, en moneda legal colombiana. 6º Ustedes tendrán facultad de subarrendar una parte de la cosa arrendada, pero previa auto​rización especial y escrita de los señores Valen​zuelas. 7° Una vez que hayan sido determinados la cosa prometida en arrendamiento y el precio o canon del mismo, según lo establecido en los or​dinales 3º y 5º precedentes, el contrato de pro​mesa de arrendamiento a que se refiere la pre​sente carta será elevado a escritura pública, con las solas adiciones y modificaciones que las dos partes, obrando de común acuerdo, consideren conveniente introducirle.

Enviamos a ustedes la presente por duplicado. En prueba de su conformidad con lo que en ella expresamos, les rogamos el favor de devolvernos uno de los ejemplares, con la nota correspon​diente. Sin otro particular por el momento, somos de ustedes atentos servidores y affmos. amigos. (Fdos.) Rosa V. de Valenzuela, Francisco Va​lenzuela de la Torre, Eduardo Valenzuela de la Torre".

Con posterioridad a la fecha de la carta trans​crita, por escritura número 89 de 15 de enero de 1941 otorgada en la Notaría 1ª de este Circuito, Que se halla debidamente registrada, los Valen​zuela de la Torre y la viuda de Valenzuela enajenaron en favor del Municipio de Bogotá, a título de venta, la totalidad del lote de terreno en parte del cual se habían propuesto los vendedores levantar el edificio a cuya planta baja se refería aquella carta.

Adviértese que por Decreto número 270 de 14 de agosto de 1936 la Alcaldía de Bogotá había declarado de utilidad pública el inmueble, como " indispensable para la ampliación de la Avenida Jiménez de Quesada " y encargado al Personero Municipal para adelantar el consiguiente juicio de expropiación, de no lograr su adquisición oportuna mediante arreglo amigable con los propietarios; y que con anterioridad a la fecha de la mencionada carta, conocían dicha situación de la finca tanto los propietarios como los señores Richard, ya que unos y otros, en atención a ella, habían intervenido en conversaciones con los representantes del Distrito referentes a la compraventa de la misma y de las mejoras que reclamaban los segundos.

Consumada la negociación por el Municipio, el once de septiembre de mil novecientos cuarenta y dos (1942), considerando los Richard que los Valenzuela de la Torre y la señora viuda de Valenzuela, no sólo habían incumplido la promesa de arriendo, sino que habíanse voluntariamente colocado en situación de no poderla cumplir en el futuro, incoaron contra ellos la consiguiente acción de perjuicios por incumplimiento de lo prometido, acumulada a otra sobre pago de mejoras que no es del caso dilucidar aquí. El Juez Primero Civil del Circuito sustanció la primera instancia, y aceptando en sentencia de 29 de enero de 1944 la legalidad de la promesa y el hecho de su incumplimiento por los demandados, condenó a éstos a cubrir los daños que se justipreciarían por separado y al pago de las costas de la primera etapa del juicio.

La decisión acusada Inconformes los demandados con lo resuelto en primer grado, apelaron del fallo ante el Tribunal de Bogotá, el que después de tramitar la segunda instancia, revocó en su sentencia ''por injurídica" la de primera y absolvió a los demandados, de los cargos condenando al propio tiempo a los actores en las expensas de todo lo actuado.

El fallo del Tribunal es del 7 de septiembre de 1945. En síntesis, fueron, estas las razones básicas de la segunda sentencia: 1º En la promesa no se determinó el contrato en la forma exigida por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887. Efectivamente en la citada carta se lee: a) " Una vez que hayan sido determinados la cosa prometida en arrendamiento y el precio o canon del mismo el contrato de promesa de arrendamiento será elevado a escritura pública "; b) " El precio del arrendamiento será fijado de común acuerdo entre ustedes y los señores Valenzuelas, dentro de los términos de justicia y perfecta equidad que siempre han gobernado las relaciones contractuales entre unos y otros, en el curso del mes siguiente a aquel en que ustedes hayan precisado la cosa que debe ser objeto del arrendamiento, según lo expresado en el ordinal 3º de las presentes estipulaciones".

(C. C. 1864, 1865, 1976). 2º. No existiría la promesa mientras no fuere otorgada la escritura pública allí prevista por las partes en ejercicio del derecho que a éstas asiste de " indicar las solemnidades indispensables para que se perfeccionen los contratos ". 3º. El objeto del contrato constituía una parte del edificio que proyectaban construir los demandados; y por tanto no era actual sino futura la cosa materia del arriendo prometido y de consiguiente la posible obligación a cargo de los de mandados se entendía bajo la condición suspensiva de la existencia futura del edificio.

(C. C. 1869). 4º. Para los Valenzuelas fue forzosa la venta al Municipio, no obstante la forma amigable en que aparece celebrada; pues pendía sobre el inmueble el Decreto de expropiación dictado por la Alcaldía, y, por ende, en caso de ser el precontrato válido, podría considerarse que una fuerza mayor determinó a los promitentes a colocarse en imposibilidad ineludible de cumplirlo.

(Ley 95 de 1890, art. I1) Consideró además el Tribunal que no podía admitir la mencionada carta como prueba por prohibírselo las disposiciones legales sobre papel sellado y Timbre Nacional, ya que está extendida en papel común al que no se han adherido los correspondientes timbres (Ley 20 de 1923, art. 6º, numeral 12; Decreto Legislativo número 92 de 1932, artículo 6º, y Reglamentario número 1969 de 1932, artículo 13).

E igualmente juzgó inadmisibles los testimonios producidos a instancia de la parte demandante romo prueba complementaria de la documental, por doble motivo: a) Por tratarse de obligación cuya cuantía excede de quinientos pesos ($ 500) mcte. (Ley 153 de 1887, artículo 91), y b) Porque siendo inexistente la llamada promesa —que constituye simple policitación— no puede ser demostrada por medio alguno. En suma negó el Tribunal la existencia legal de la promesa y su eficacia jurídica, por no haberse determinado en ella el contrato prometido en la forma requerida por el artículo 89 de la Ley153 de 1887.

El recurso de casación Contra el fallo de segunda instancia interpuso la parte demandante el recurso de casación que previos los trámites de rigor, en esta sentencia se decide: Varios cargos formula el recurrente en su demanda de 16 de mayo de 1946. Es el capital el de " apreciación errónea de la prueba de promesa de contrato", que necesariamente debe relacionarse con el de infracción del precepto contenido en el artículo 89 de la citada Ley 153 de 1887, que, entre otros, estima quebrantado, aplicado indebidamente y erróneamente interpretado.

Debe estudiarse preferentemente este cargo fundamental. Examen del cargo Dice el recurrente en resumen: "Erró el Tribunal al interpretar la carta, al considerar que la promesa que contiene carece de bases esenciales, desconociendo así la clara intención de los contratantes y contrariando el tenor mismo de lo escrito, camino por el cual incurrió en la violación, entre otros preceptos, del artículo 89 de la Ley 153 de 1887 en lo pertinente, por aplicación indebida e interpretación errónea.

Se considera: Entre los requisitos esenciales para la eficacia de una promesa de contrato se halla el exigido por la Regla cuarta (4º) del articulo 89 de la ley 153 de 1887: " Que se determine de tal suerte el contrato que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. Como ya se anotó, en la citada carta se dejó el señalamiento del precio al futuro acuerdo de las mismas partes; sin otro límite que los términos de la justicia y equidad.

Según las normas de los artículos 1864 y siguientes, en armonía con la del articulo 1976 del C.C. el precio debe ser determinado por los contratantes por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen, o someterse al arbitrio de un tercero que haya de señalarlo. Más en caso alguno puede ser dejado al ulterior acuerdo de las mismas partes.

" La promesa de contrato —ha dicho la Corte— debe constituir por sí misma una convención sustantiva y acabada como otra cualquiera " (Casación de 9 de abril de 1937. C. J. número 1920, página 724); y comoquiera que su objeto es el contrato prometido, debe éste, de antemano, quedar plenamente definido. El canon en el arrendamiento, como el precio en la venta, son elementos esenciales y bases insustituibles por tanto del contrato, y el no ser ellos nítidamente precisados o precisables con arreglo a las normas legales, es tan grave e irremediable como la falta de determinación del objeto mismo de uno u otro contrato.

En esta clase de relaciones jurídicas dobles, el canon o precio equivale al objeto y es objeto mismo del contrato para el arrendador o vendedor. El contrato se define como el concurso de voluntades sobre una o más prestaciones jurídicas. La prestación a que es obligado el comprador o el inquilino, es la del pago del precio o del canon, y si éste no se ha determinado o sometido a la determinación de un extraño, no se han ligado las partes, no se ha ajustado válidamente la convención, no han nacido vínculos jurídicos.

Tal es indiscutiblemente el caso de la " promesa " que se estudia, que, al menos, en lo pertinente, interpretó fielmente el Tribunal en la sentencia acusada. De esta suerte, las ofertas hechas por los señores Valenzuela de la Torre y viuda de Valenzuela, en la carta que se deja transcrita, puede engendrar solamente deberes de carácter natural y obligaciones morales si se quiere, pero no compromisos civiles, cuyo cumplimiento pueda ser judicialmente exigido.

Se rechaza por tanto el cargo estudiado. Desechado este cargo por compartir la Sala la interpretación del sentenciador sobre la cláusula de la carta mencionada y por aceptar la razón fundamental que sustenta la decisión acusada, que no podría ser revocada de prosperar ninguno de los otros ataques del recurrente, está fuera de lugar el análisis de los demás puntos de la demanda, y siguiendo en esto su práctica constante, se abstiene de considerarlos.

En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia proferida por el Tribunal de Bogotá, el 7 de septiembre de 1945. Las costas del recurso son a cargo del recurrente. Publíquese, notifíquese, cópiese, insértese en la GACETA JUDICIAL y devuélvase oportunamente el expediente al Tribunal de origen.

Manuel José Vargas. — Pedro Castillo Pineda. - Ricardo Hinestrosa Daza. — Álvaro Leal Morales. - Hernán Salamanca —Arturo Silva Rebolledo. — Pedro León Rincón, Srio. en ppdad.