ACCIÓN DEL DUEÑO PARA QUE SE LE RESTITUYA UN PREDIO POR QUIEN DETENTA LA CALIDAD DE SIMPLE TENEDOR Sentencia C – SC – 120 de 1955 ACCIÓN DEL DUEÑO PARA QUE SE LE RESTITUYA UN PREDIO POR QUIEN DETENTA LA CALIDAD DE SIMPLE TENEDOR En el juicio propia o típicamente reivindicatorio, de propietario contra poseedor, el reconocimiento de la deuda por mejoras y del derecho de retención para asegurar su pago, se hace en la sentencia que decide la acción de dominio en contra del demanda​do; porque si hubiera que discutir y fallar previamente sobre mejoras y retención, el artículo 970 no hablaría de poseedor VEN​CIDO.

Por eso a nadie se le ha ocurrido sostener que para que el propietario pueda ejercitar su acción de dominio deba, previa​mente, reconocer y pagar expensas o mejo​ras. No. El dueño puede promover y ade​lantar el juicio reivindicatorio, en él se dis​cutirá todo; propiedad del actor, posesión, deudas por mejoras, expensas, daños, etc., y la sentencia definitiva se pronunciará sobre todo eso, inclusive el derecho de retención por parte del poseedor.

Lo mismo debe hacerse en el caso del ar​tículo 971, con respecto al TENEDOR VEN​CIDO, a quien se le aplican, por orden de dicho precepto, todas las reglas del Título XIII, Libro 2º del Código Civil, una de las cuales es la del artículo 970. REFERENCIA: GACETA JUDICIAL Nº 2157 y 2158 PROCEDENCIA: TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ PETICIONARIO: Jacinto Rozo y Víctor Rozo MAGISTRADO PONENTE: LUIS FELIPE LATORRE U. Corte Suprema de Justicia. — Sala de Casación Civil.

Bogotá, septiembre veintisiete de mil novecientos cincuenta y cinco. En el juicio divisorio de un predio denomina​do " Los Laches y Bellavista", ubicado en el ba​rrio de San Cristóbal de Bogotá, actuación que se protocolizó en la Notaría Cuarta por escritura 563 de 14 de abril de 1926, se le adjudicaron a Manuel Antonio González dos lotes, uno de ellos, el distinguido con la letra B en el plano, con una cabida de 5.685 varas cuadradas.

Por escritura número 2820 de 22 de agosto de 1928 de la Notaría Primera de Bogotá, González transfirió a la sociedad "A Echeverri J. & Co." una parte pro indivisa de 2.800 varas cs. en ese predio, que fue entregado en su totalidad a la mencionada sociedad, por haberse hecho constar en el mismo instrumento una promesa de com​praventa del resto pro indiviso del lote de que se trata a favor de la sociedad compradora, la cual arrendó el predio completo a Jacinto Rozo.

Pero conforme a la escritura 1449 de 1º de agosto de 1931 de la Notaría Primera la prenombrada so​ciedad arrendadora vendió a Armando Jaime el derecho de las 2.800 varas que había comprado a González. Y como, por cualquier circunstancia, no se realizó la compraventa del resto del predio prevista y prometida en la escritura 2820 de 1928, la posesión de esa parte la recobró González, quedando así extinguido todo derecho de la so​ciedad arrendadora, y consolidándose la propie​dad del predio en cabeza de los comuneros Gon​zález y Jaime; pero habiendo continuado de he​cho Jacinto y Víctor Rozo en la tenencia del pre​dio de que se trata.

Así las cosas, los comuneros González y Jaime, apoyados en los artículos 971 y 2008 del Código Civil, promovieron ante el Juez Segundo Civil del circuito de Bogotá, contra los señores Rozo en juicio ordinario de restitución, para que se de​clarara, como lo pidió el apoderado de los pri​meros lo siguiente: “1ª —Que mis poderdantes Manuel Antonio González V. y Armando Jaime G. son dueños en común y proindiviso en la proporción de 2.885 varas cuadradas el primero, y 2.800 varas cuadra​das el segundo, de un gran lote de terreno que consta de 5.685 varas cuadradas situado en la ca​rrera tercera de esta ciudad, marcado con el nú​mero 7-22 Sur (antiguo camino del tranvía de San Cristóbal) y distinguido por los siguientes linderos: Por el norte, tomando del punto en que el lindero Sur, del lote de gastos, corta el cami​no del tranvía, siguiendo por éste a dar con el lindero del lote C que se adjudica a José Alfon​so R. y Francisco Vásquez; tomando de ahí, por el lindero con el lote C, hasta dar a los terrenos de los herederos de Lezaca; de ahí, pasando por el camino de Balcanes, a dar con el lindero con María Berbeo; de ahí, en dirección occidental, a dar con el lindero occidental del lote de María Berbeo de ahí a dar a terrenos de Balcanes; y de ahí línea recta hasta el primer lindero'.

"2º—Que los demandados Jacinto Rozo y Víc​tor Rozo, actuales poseedores precarios del gran lote alinderado, están obligados a restituirlo a sus propietarios Manuel Antonio González V. y Armando Jaime G. con todas sus anexidades co​mo cercas, hornos, y demás edificaciones y árboles, dentro de los seis días siguientes a la ejecutoria del fallo o la sentencia. "3º—Que los demandados Jacinto y Víctor Rozo, han venido poseyendo el terreno dicho, como arrendatarios desde el día primero de agosto de 1931, y son deudores del valor de los arrenda​mientos en razón de cincuenta pesos mensuales, hasta que entreguen el terreno a sus dueños, a pesar de haber pretendido los demandados mu​dar su posición de arrendatarios por la de propietarios, en época reciente.

"4º—Que en subsidio de la condena al pago de los cincuenta pesos mensuales como se pide en el punto 3º, se condenen a pagar el canon men​sual de arrendamiento que se fije por medio de peritos al tiempo de la ejecución de la sentencia". Agotado el trámite de la primera instancia el Juez la finalizó el 5 de mayo da 1953 con senten​cia absolutoria, que fue apelada por los deman​dantes y revocada por el Tribunal con fallo el 2 de noviembre de 1954, cuya parte resolutiva es del siguiente tenor: ''En mérito de lo expuesto, el Tribunal Supe​rior del Distrito Judicial de Bogotá, en Sala Ci​vil de Decisión, administrando justicia en nom​bre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, REVOCA la sentencia apelada y en su lugar resuelve: "Primero. —Declárase que los señores Manuel Antonio González V. y Armando Jaime G. son dueños en común y proindiviso, en la proporción de 2.885 varas cuadradas el primero y 2.800 varas cuadradas el segundo, del lote de terreno situado en la carrera 3ª de esta ciudad, con una cabida de 5.585 varas cuadradas, y comprendido dentro do los siguientes linderos: 'Por el norte, toman​do el punto en que el lindero sur, del lote de gastos, corta el camino del tranvía, siguiendo por éste a dar con el lindero del lote C que se adjudica a José Alfonso R. y Francisco Vásquez; tomando de ahí, por el lindero con el lote 'C' hasta dar a los terrenos de los herederos de Lezaca; de ahí, pasando por el camino de Balcanes a dar con el lindero con María Berbeo; de ahí, en dirección occidental a dar con el lindero occi​dental del lote de María Berbeo; de ahí, a dar a terrenos de Balcanes; y de ahí, línea recta hasta el primer lindero'.

"Segundo. —Condénase a Jacinto Rozo a resti​tuir a los demandantes Manuel Antonio Gonzá​lez V. y Armando Jaime G. el lote de terreno de propiedad de éstos a que.se refiere el numeral anterior, por los linderos que en él se expresan, junto con todas sus mejoras, previo el pago de las mismas, cuyo importe se fijará de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 553 del C. J. "Tercero. —Condénase igualmente a Jacinto Ro​zo a pagar a Manuel Antonio González V. y Ar​mando Jaime G., el valor de los frutos civiles del lote de terreno a que se refiere el punto an​terior, a partir del primero de agosto de 1931 y hasta el día de la restitución, cuyo monto se de​terminará mediante el procedimiento del artículo 553 del C J. ''Cuarto. — El importe de las mejoras y el de los frutos civiles del inmueble a que se refieren los numerales anteriores se compensarán hasta concurrencia de sus respectivos valores.

"Quinto. —Condénase al demandado Jacinto Ro​zo a pagar a los demandantes las costas de la primera instancia. "Sexto. —Absuélvese al demandado Víctor Rozo de los cargos formulados en la demanda. "Séptimo. —Condénase a los demandantes a pa​gar al demandado Víctor Rozo las costas de la primera instancia. "Octavo. —Sin costas en el recurso". Contra esta providencia interpuso el demando vencido el recurso de casación que hoy procede a decidir la Corte, previas las consideraciones que siguen: Por razones de orden de lógica procesal, como lo ha establecido la Corte en varios fallos, tratán​dose de la causal 6ª debe iniciarse el estudio de la casación, con el examen del cargó apoyado en ella, que en el presente caso figura como cuarta acusación. Cargo cuarto Concebido y planteado así: ''Se incurrió en la causal de nulidad consistente en que no se confirió a Jacinto Rozo el tras​lado de la demanda ordenado en auto de 7 de noviembre de 1950, visible a folio 25 v. del cua​derno 1º.

Se confirió este traslado al doctor Jor​ge I. Medina el 5 de mayo de 1951, pero él no po​día ser apoderado del demandado al tenor del ordinal 1º del artículo 254 del C. J. porque des​de el 11 de octubre de 1950 estaba desempeñando las funciones de Juez 1º Civil del Circuito de Facatativá, según aparece del certificado que corre a folio 33 del cuaderno 1º.

"Y como el traslado conferido al Juez doctor Medina se tuvo por bien surtido y no se corrió personalmente al demandado, siguese que éste no fue debidamente citado al juicio y que se incurrió en la nulidad que al respecto establece el artículo 448 del C. J.". Es infundado este reparo, por las siguientes razones: La demanda inicial del juicio se le notificó di​rectamente a Jacinto Rozo el 25 de mayo de 1950 (f. 17 v., cuad. 1º), en esa misma fecha Rozo con​firió poder al doctor Medina Anzola cuando éste podía ejercer el mandato (f. 23), y así se le re​conoció en auto de 16 de octubre siguiente, y has​ta intervino denuncia del pleito, de manera que aun sobreviniendo la manifestación de Medina el 5 de mayo del año siguiente (1951) sobre impo​sibilidad de continuar en la representación del demandado por la aceptación del cargo de Juez discernido a aquél, lo cierto es que el señor Rozo estuvo apersonado en el juicio y por auto de 24 de octubre de 1951 (f. 36, cuad. 1º) se decidió el asunto en sentido adverso a la petición hecha por el nuevo apoderado de los demandados, y como de conformidad con lo estatuido en el número 1º del artículo 450 del Código Judicial, no hay nu​lidad cuando por auto ejecutoriado se ha decidi​do en favor de la personería cuya legitimidad se impugna, en el caso presente no existe el vicio alegado, y consecuencialmente el cargo que se estudia tampoco tiene fundamento.

Cargo primero Se acusa la sentencia en este capítulo por " vio​lación directa de los artículos 1989, 946, 952, 762, 864 y 971 del Código Civil "; y se hace consistir el reparo en que siendo el demandado un tene​dor del inmueble en su calidad de arrendatario y el demandante un tercero, ha debido aplicarse el artículo 1989 y no los referentes a la reivin​dicación, y enderezarse la demanda contra el arrendador y no contra el arrendatario, porque la acción de dominio es de carácter real, compe​to al dueño que no tiene la posesión, contra el actual poseedor; y como Jacinto Rozo es simple tenedor en nombre de la sociedad que le arren​dó el predio, no tiene porqué responder en juicio reivindicatorio y menos por un tercero. La Corte observa: Los señores González y Jaime ejercitaron, es cierto, una acción como dueños del bien de que se trata pero no propiamente la reivindicación común y típica contra el poseedor, establecida por los artículos 946 y 952 del Código Civil, sino la contemplada y establecida por el 971 ibídem que dice: “ Las reglas de este título (el de la reivindica​ción) se aplicarán contra el que, poseyendo a nombre ajeno, retenga indebidamente una cosa raíz o mueble, aunque lo haga sin ánimo de se​ñor".

El recurrente estima que ese artículo pugna, en cuanto se le trate de aplicar a un arrenda​tario, con el 1989, que reclama la preferencia por ser especial y posterior (artículo 5º, Ley 57 de 1887). Pero el apoderado de Rozo olvida: que los demandantes no son propiamente terceros en relación con la sociedad arrendadora que, hallán​dose en posesión del predio por haberlo recibido en su totalidad al comprar una parte y recibir la otra en desarrollo de la promesa de compraven​ta, se lo dio en tenencia, como arrendatario a Rozo; pero como la misma sociedad le vendió a Jaime la parte comprada y le devolvió a Gon​zález la otra parte, por no haberse cumplido la promesa referente a la última, se presentó la si​tuación contemplada en el artículo 2008 (núme​ro 3º) de extinción del arrendamiento, sin que el adquirente de la propiedad o posesión esté obli​gado a respetar ese contrato, claro que sin per​juicio de la indemnización que deba el arrenda​dor al arrendatario.

Así, el demandante Jaime, que compró una parte, y González, que recobró la otra, no se han enfrentado ni pretenden en​frentarse a la sociedad, antecesora de ellos en la propiedad y posesión del lote. El conflicto no es el de terceros contra el arrendador, sino de sucesores de éste, en el dominio y posesión, con​tra el arrendatario detentador.

Eso por activa, y por pasiva, la aludida socie​dad arrendadora, que espontánea y voluntaria​mente se desprendió de la propiedad y posesión que tenía del predio en referencia, ni pretende derecho alguno sobre él ni ha asumido actitud alguna que revele la más leve oposición o re​paro al pleno ejercicio de los derechos de Gonzá​lez y Jaime como dueños del fundo, no como arrendadores.

Por otro aspecto, como el demandado no se pre​tende dueño y desde varios años antes de la de​manda se beneficia del predio sin pagarle a na​die arrendamiento, no es posible declarar que tiene derecho de continuar en ése beneficio gra​tuito de un bien ajeno, y menos en presencia de la actitud que en cierta etapa del juicio asumió el demandado, con falta notoria de seriedad o buena fe, al sostener que era dueño del inmue​ble de que se trata por habérselo comprado a Manuel Jáuregui Moneó, afirmación o pretensión cuya inexactitud quedó demostrada.

A este respecto, dice el Tribunal: 'La nueva posición que pretendió adoptar Ja​cinto Rozo dentro del proceso al querer cambiar su condición de tenedor por la de poseedor, ale​gando ser dueño del inmueble arrendado por compra del mismo a Manuel Jáuregui Moneó, es desde todo punto de vista inaceptable. En pri​mer lugar, porque habiéndose trabado la litis so​bre la base de que el demandado Rozo era un simple tenedor, calidad aceptada por él, no pueden las partes modificar posteriormente los fundamen​tos de la relación jurídico-procesal.

Y en segundo lugar, porque en la diligencia de inspección ocu​lar practicada en esta instancia se estableció ple​namente que el lote de terreno materia de la demanda es el mismo que tomó en arrendamien​to Jacinto Rozo, y que el que compró a Jáuregui Moneó, si bien colindante con el anterior, es to​talmente distinto. Allí se estableció, en efecto, que el inmueble que le fue dado en arrenda​miento a Jacinto Rozo, y que en la actualidad se halla ocupado por él, es el comprendido dentro de los siguientes linderos, que coinciden exacta​mente con los del lote de terreno materia de la demanda: Por el norte, tomando del punto en que el lindero sur, del lote de gastos, corta el camino del tranvía, siguiendo por éste a dar con el lindero del lote 'C' que se adjudica a José Alfon​so R. y Francisco Vásquez; tomando de ahí, por el lindero con el lote 'C', hasta dar a los terrenos de los herederos de Lezaca; de ahí, pasando por el camino de Balcanes a dar con el lindero con María Berbeo; de ahí, en dirección occidental a dar con el lindero occidental del lote de María Berbeo; de ahí, a dar a terrenos de Balcanes; y de ahí, línea recta hasta el primer lindero.

Y que el inmueble comprado por Rozo a Jáuregui Mon​eó por escritura número 28 de 30 de octubre de 1947, otorgada en la Notaría 7ª de Bogotá se ha​lla alinderado así: 'Desde el extremo occidental del lindero sur, del lote de María Elvira Luque, tomando el camino antiguo del tranvía, hasta dar con el lindero del lote que se le adjudicó a Ma​nuel Antonio González, y de ahí hasta con el lindero de Balcanes, y siguiendo éste a dar con el lindero sur del lote de María Elvira Luque en su extremo oriental; de ahí, por dicho lindero, a dar al extremo occidental primer lindero.

Es tan exacta e incontrovertible esta versión del Tribunal, que después de la diligencia de ins​pección, el demandado volvió a ocupar el puesto de simple tenedor, calidad que había abandonado creyendo que la maniobra de introducir la con​fusión de los predios para colocarse como posee​dor, le facilitaba la defensa. Carece pues de fundamento el cargo que se deja examinado.

Cargo segundo Sostiene el recurrente que la sentencia del Tri​bunal incurrió en violación directa de los artícu​los 971, 2007, 769, 964, 982, 1995, 2008, ordinal 3º, 2019 y 2020, ordinal 2º del Código Civil. No se declara, y menos en forma precisa, como es de regla en la demanda fundamental del re​curso, en qué concepto se violó cada artículo, en qué sentido, si por indebida aplicación o por fal​ta de aplicación o por interpretación errónea.

De los nueve preceptos citados, el recurrente destaca dos: el 971 y 1995, y más adelante el 2007 y el 1634 (no incluido el último en la rela​ción de las disposiciones quebrantadas), para sos​tener la ilegalidad del fallo porque no hay reten​ción indebida (artículo 971) por el arrendatario cuando a éste se le deben indemnizaciones por cualquier concepto, como mejoras puestas por él, como es el caso de Jacinto Rozo (artículo 1995), situación que la propia sentencia acusada reco​noce y respeta.

Si esto último es así, el reparo se desvanece, porque el hecho de haber mejoras abonables y el derecho de retención mientras no se paguen, no son cuestiones de previo y especial pronunciamiento, antes de demandar la restitución, sino que son materias que se ventilan y esclarecen en el propio juicio propuesto por el dueño para recobrar la cosa, porque el artículo 971 expresa​mente dispone que las reglas de ''este título ", el de la reivindicación, se aplican al caso allí con​templado Una de esas reglas es la del artículo 970, que reza: "Cuando el poseedor vencido tuviere un saldo que reclamar en razón de expensas y mejoras, podrá retener la cosa hasta que se verifique el pago, o se le asegure a su satisfacción".

Como se ve, en el juicio propia o típicamente reivindicatorio, de propietario contra poseedor, el reconocimiento de la deuda por mejoras y del derecho de retención para asegurar su pago, se hace en la sentencia que decide la acción de do​minio en contra del demandado; porque si hubiera que discutir y fallar previamente sobre mejoras y retención, el artículo 970 no hablaría de poseedor vencido.

Por eso a nadie se le ha ocurrido sostener que para que el propietario pueda ejercitar su acción de dominio deba, previamente, reconocer y pagar expensas o mejoras. No. El dueño puede promover y adelantar el jui​cio reivindicatorio, en él se discutirá todo; pro​piedad del actor, posesión, deudas por mejoras, expensas, daños, etc., y la sentencia definitiva se pronunciará sobre todo eso, inclusive el derecho cíe retención por parte del poseedor.

Lo mismo debe hacerse en el caso del artículo 971, con respecto al tenedor vencido, a quien se le aplican, por orden de dicho precepto, todas las reglas del Título XIII, Libro 2º del Código Ci​vil, una de las cuales es la del artículo 970, que se aplicó en este negocio. Dentro del mismo cargo segundo, el recurrente hace también estos reparos: Que conforme al artículo 2007 del Código Civil "Para que el arrendatario sea constituido en mo​ra de restituir la cosa arrendada, será necesario requerimiento del arrendador, aun cuando haya precedido desahucio ".

Pero se olvida, por una parte, que esto es para los efectos que contem​pla la última parte del artículo; resarcimiento de perjuicios por la mora; y, por otra, que en el actual litigio el demandante González, no está accionado como arrendador, sino como propieta​rio, sin vinculación alguna con Rozo arrendata​rio, precisamente porque el contrato de arrendamiento no lo obliga.

Otro tanto cabe decir en lo tocante al valor del arrendamiento. No se trata aquí del cobro de un crédito por tal concepto, para pretender que se aplique el artículo 1634 del Código Civil, sino del pago de frutos de la cosa, debidos por el ocu​pante de ella al dueño, como en el caso de pres​tación análoga debida por el poseedor al reivin​dicante.

Puede suceder que en ciertos casos coincida el valor de tales frutos con el precio pactado en un arrendamiento, pero puede ocurrir que no sea así, como si un predio susceptible de produ​cir $100 mensuales hubiera sido arrendado por $5 por mes. El dueño no se conformaría con co​brar por la prestación que por frutos se le deba esa insignificante suma de $5.

En el presente caso el Tribunal no halló bien determinado el monto justo de la prestación por frutos y remitió a las partes al procedimiento establecido por el artículo 553 del Código Judicial; y en eso proce​dió bien, precisamente porque no se trata de ha​cer efectiva una deuda procedente del contrato.de arrendamiento, que no obliga al comprador del predio, sino de una prestación debida al pro​pietario como tal, en aplicación de las normas de la reivindicación, haya pagado o no el tenedor como arrendatario al dueño anterior, suma al​guna por valor del arrendamiento, sin que val​gan, en contra del nuevo dueño, pruebas de pre​tendidos pagos producidos con posterioridad a la adquisición de la propiedad por el demandante.

Todo lo expuesto lleva a la conclusión de que el Cargo Segundo carece también de mérito ju​rídico. En este capítulo le imputa el recurrente al Tri​bunal errores, sin decir si de hecho o de derecho, en la interpretación de la demanda y en la apre​ciación de varias pruebas, para concluir que esa equivocación " lo hizo incurrir en violación indi​recta de los artículos 946, 950, 952, 964, 971, 1546, 1628, 2019, 2020 y 1995 del Código Civil"; pero en la acusación no se concreta, no se indica con precisión, el concepto o sentido en que cada una de esas normas fue quebrantada, y así no es po​sible para la Corte entrar, por adivinación, a exa​minar violaciones imputadas en forma abstracta, genérica y nebulosa.

Por otra parte, los pretendidos errores, consi​derados aisladamente, tampoco aparecen, y menos de manera manifiesta los que serían de hecho, como el de interpretación de la demanda, que se hace consistir en que los demandantes dijeron que los demandados eran poseedores materiales ''en su condición de arrendatarios "; que no ex​presaron en que forma se hizo constar el contra​to de arrendamiento, si por escrito o verbalmente, ni cuál fue su término o plazo de duración, pero sí que principió el lo de agosto de 1931 y que esa fecha coincide con la de la escritura 1449 por medio de la cual la sociedad arrendadora le vendió al demandante Jaime el derecho sobre 2.800 varas en común, pero no todo el predio, por lo cual dicha venta no podía extinguir el contrato de arrendamiento sobre el globo común de 5.685 varas.

En primer lugar esas observaciones no impli​can en manera alguna mala interpretación de la demanda y aun aceptando los hechos como los presenta el recurrente, el Tribunal no los interpretó en sentido contrario. De un modo u otro, lo cierto es que González y Jaime son dueños exclusivos, en común del predio completo; que este predio lo arrendó la sociedad a Rozo cuando, considerándose con derecho sobre el globo to​tal, por haberle comprado una parte a González (2.800 varas) según escritura número 2820 de 22 de agosto de 1928, y el resto habérselo dado en posesión al mismo González, en aplicación prác​tica de la promesa de venta consignada en la misma escritura 2820, al efectuarse la venta a Jaime y haber fracasado la promesa, el derecho que la sociedad arrendadora tenía en parte y creía tener en la otra se extinguió y consecuencialmente el arrendamiento de todo el predio fi​nalizó y el arrendatario continuó reteniendo indebidamente la finca, perteneciente, sin la me​nor duda, a los demandantes, a quienes en nin​gún sentido obligaba el arrendamiento.

La errada interpretación de la escritura 1449 (venta de la sociedad arrendadora a Jaime), se funda, como el propio recurrente lo dice, en " el mismo raciocinio empleado al hablar de la defi​ciente apreciación de la demanda"; raciocinio que la Corte ha refutado en el pasaje que precede inmediatamente. La deficiente apreciación de la escritura 2820 de 22 de agosto de 1928, en que obró Alfonso Echeverri, como único representante de la socie​dad, al comprar para ésta a González las 2.800 varas de que se ha hablado, no aparece demos​trada por el hecho cíe que en el mismo fallo se le hubiera reconocido mérito a la venta hecha en 1931 por Guillermo Echeverri, en representación de la referida sociedad, al actual demandante Jaime, porque nada impide que entre 1928 y 1931 se le hubiera otorgado personería al socio Gui​llermo, como éste afirma en el mismo instrumen​to de 1931, que se le otorgó con base en el de reforma de la sociedad por escritura 1996 de 27 de junio de 1929, y al celebrar el contrato en 1931 lo hace previa consulta a su consocio Alfonso Echeverri y con la autorización de éste.

Por otra parte, nadie había impugnado durante el juicio la legitimidad de la representación asu​mida por Guillermo Echeverri al hacerle la ven​ta a Jaime, y menos la sociedad que figuró como vendedora. Por otro aspecto, la supuesta falta de aprecia​ción por el Tribunal, de la promesa de venta con​tenida en la misma escritura 2820, podría haber favorecido, antes que perjudicar a la parte demandante en este juicio, porque no se habría encon​trado la razón o el título en que se hubiera apo​yado la sociedad para arrendar todo el predio a Rozo, cosa que pudo hacer, precisamente por ha​berle dado González la posesión material, no solamente de lo vendido sino también de lo pro​metido vender.

Ahora bien, al enajenar a Jaime lo primero, o sea, lo que había comprado, y al dejar de rea​lizarse la promesa, se extinguió todo derecho en la sociedad arrendadora y el arrendamiento finalizó. No se necesitaba para producirse tal efecto sentencia de resolución del contrato de promesa, sino sencillamente el hecho de que ésta no se hubiera cumplido por culpa de una de las partes (cualquiera de ellas) o por convenio de las dos.

Lo cierto es que no se ha aducido prueba de que tal promesa hubiera culminado, con el perfeccio​namiento oportuno de la compraventa, lo que implica el recobro de la posesión por el prome​tiente vendedor. Todo lo demás alegado a este respecto toca con las relaciones jurídicas entre las partes obligadas en la promesa, pero no entre el dueño indiscu​tible, González y el arrendatario.

La supuesta " apreciación indebida o falta de apreciación de las pruebas de pago de cánones de arrendamiento", y pretendida violación del artículo 1628 del Código Civil, es un reparo ca​rente de todo mérito, porque en este juicio los demandantes no están ejercitando ninguna ac​ción que competa al arrendador, precisamente porque el contrato de arrendamiento no los obli​ga, sino la de dueños que reclaman, como tales, la entrega del inmueble con sus frutos, sin con​sideración a un contrato que no ha creado rela​ción jurídica que los obligue.

Por último, la acusación con que concluye el cargo tercero de que hubo " errónea apreciación de la prueba sobre identidad de la cosa deman​dada ", tendría algún objeto si el demandado vol​viera ahora con la pretensión de que es dueño del predio por habérselo comprado a un tercero; posición insostenible, de la cual se aparta el se​ñor Rozo para mantenerse en la de arrendatario, o sea, simple tenedor como arrendatario.

El recurrente tiene que comprender que no es posible sostener las dos posiciones: la de posee​dor y dueño como comprador y la de tenedor como arrendatario. Además, es incuestionable, como se acreditó con la simple inspección ocular, que para el efec​to bastaba, que el terreno comprado por Rozo a Jáuregui Moncó, es diferente del predio de Gon​zález (hoy de éste y de Jaime), con el cual co​linda.

Y suponiendo que el Tribunal se hubiera equivocado respecto de la identidad del predio demandado, estimando, por lo que se vio en la inspección, que es distinto del que Rozo compró a Jáuregui, se trataría de un típico error de hecho, que no aparece comprobado y menos como manifiesto o evidente. El examen pormenorizado de todos los reparos contenidos en el cargo tercero, lleva a la conclusión de que este cargo carece de fundamento.

Por tanto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia recurrida, Costas a cargo del recurrente. Publíquese, notifíquese, cópiese e insértese en la GACETA JUDICIAL. Luís Felipe Latorre U. — Ignacio Gómez Posse — Agustín Gómez Prada — Alberto Zuleta Ángel — Ernesto Melendro Lugo, Secretario