PAGO DE MEJORAS A QUIEN EDIFICO, SEMBRÓ O PLANTO EN SUELO AJENO Sentencia C – SC – 114 de 1952 PAGO DE MEJORAS A QUIEN EDIFICÓ, SEMBRÓ O PLANTÓ EN SUELO AJENO Es en obedecimiento del principio jurídi​co de que nadie puede enriquecerse sin cau​sa y a expensa ajena, como se establece en favor de quien edificó, plantó y sembró con asentimiento del dueño, tanto el derecho de obtener el pago de la edificación, planta​ción o sementera como el de asegurarse el pago, reteniéndola.

Por plantar o edificar en suelo ajeno, quien tal cosa hizo, no sé hace dueño de la tierra, por este solo hecho, pero tampoco pierde su esfuerzo, su trabajo y su dinero. El trabajo incorporado a la tierra constitu​ye hoy principalmente un gran factor para fijar el monto de las prestaciones cuando se presenta el fenómeno de indemnizar a quien, con consentimiento del dueño, ha efec​tuado mejoras en suelo que no le pertenece.

Si existe una convención entre las par​tes, respecto al reconocimiento de las me​joras, para el caso de que voluntariamente se termine el contrato por el solo querer del arrendador, este mismo acuerdo o con​vención ha de ser observado para el caso en que, como en el presente, se ha operado también la terminación del contrato, por sentencia del Juez y por causa originada en el propietario de la tierra, porque si bien el contrato no contempló tal evento, la ley lo obliga a ello.

REFERENCIA: GACETA JUDICIAL Nº 2116 y 2117 PROCEDENCIA: TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE SANTA MARTA PETICIONARIO: Pedro A. Montalvo MAGISTRADO PONENTE: MANUEL JOSÉ VARGAS Corte Suprema de Justicia. — Sala de Casación Civil. Bogotá, julio veintisiete de mil nove​cientos cincuenta y dos. Antecedentes Ante el Juzgado del Circuito Civil de Santa Marta, Pedro A. Montalvo instauró demanda por medio de apoderado, contra la Magdalena Fruit Company, para que previo el trámite de un jui​cio ordinario de mayor cuantía, se declare que está legalmente terminado, a partir del veinti​trés de diciembre de mil novecientos cuarenta y uno, el contrato de arrendamiento vigente en esa fecha entre la expresada Compañía y el deman​dante, sobre una finca destinada para cultivos de banano, denominada " Helena Mercedes", ubi​cada en la región de Tucurinca, jurisdicción del.

Municipio de Ciénaga, por los linderos que alíí se determinan, y que la sociedad referida debe pagar al actor el valor de las mejoras, consis​tentes en plantaciones de banano, y los intere​ses de las sumas valor de las mismas y las cos​tas del juicio. Subsidiariamente, pide se hagan las mismas declaraciones a partir del seis de julio de mil no​vecientos cuarenta y tres.

Los hechos en que se apoya, pueden sinteti​zarse así: que por cesión de un contacto de arren​damiento celebrado entre la Magdalena Fruit Company y el señor Joaquín Solano, el demandante Montalvo adquirió los derechos de arren​datario, con asentimiento de la Compañía, del predio ya mencionado y la propiedad de todos los cultivos de bananos, pastos, etc. que existían en el referido globo de tierra, plantados por su vendedor, así como los compromisos que se ori​ginen en el convenio de arrendamiento de que se trata.

Que de acuerdo con las estipulaciones contrac​tuales de que se hizo cesionario, el arrendamien​to del inmueble habría de terminar el seis de ju​nio del año de mil novecientos cuarenta y tres, época en la cual, la Magdalena Fruit Company reconocería al colono el valor de los cultivos existentes en la fecha. Que la empresa dueña de la tierra se había reservado el derecho de dar por fenecido también el arrendamiento en cualquier tiempo, obligándose al reconocimiento de las me​joras.

Que anexo al contrato en estudio, se celebró otro relativo a la obligación del cultivador de vender a la Compañía toda la fruta de sus plan​tíos, siendo convenido que ésta no podía traspa​sarse a otra persona o entidad. Esto último se entendía vigente por todo el tiempo del contrato principal. Que lo estipulado sobre venta de fruta duró hasta el veintitrés de diciembre de mil novecien​tos cuarenta y uno, fecha en que la Compañía notificó a Montalvo, que por razones especiales no compraría más banano, motivo por el cual, el arrendamiento quedó sin objeto, pues todos los cultivos se encaminaban a producir fruta pa​ra la empresa, la que según los pactadores, de​bía venderse exclusivamente a la entidad arren​dadora, como ya se dijo.

Que por tales razones, Montalvo se dirigió a la Empresa, por considerar prácticamente ter​minado el arrendamiento, a fin de que se proce​diera al reconocimiento y pago de sus mejoras, lo cual aquélla se negó a realizar. Que cuando el actor notificó a los propietarios de la tierra la terminación del contrato de arrendamiento por las consideraciones expresadas, en la finca de "Helena Mercedes" existían más de cuarenta y una hectáreas cultivadas de banano, en plena producción. Sentencia de primera instancia Por providencia de veintiocho de abril de mil novecientos cuarenta y seis, el Juez del conoci​miento pronunció fallo en que expresa que no hay lugar a declarar terminado el contrato de arrendamiento a partir de la fecha demandada, ni tampoco a acceder a las demás súplicas del libelo de demanda.

Sin costas. La sentencia recurrida En desacuerdo con la sentencia de primer gra​do, el demandante apeló para ante el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santa Marta. Sustanciado el recurso, se decidió con fecha vein​titrés de agosto de mil novecientos cuarenta y ocho, en la cual se revoca la apelada, y en su lu​gar se dispone que está legalmente terminado a partir del veintitrés de diciembre de mil novecientos cuarenta y uno, el contrato en referencia, y se confirma el resto de la providencia recurrida, en cuanto se niega el pago de las mejoras existentes en la finca para la fecha del vencimiento del contrato, el reconocimiento de intereses de la suma que resulte a deberse y las costas del juicio.

Considera el juzgador, que el arrendatario por hechos de la Compañía, se encontraba para la fecha señalada, en imposibilidad jurídica de gozar de la cosa arrendada, por lo cual decidió declarar terminado el contrato en referencia. En cuanto al pago de las mejoras, dice que la disolución del contrato de arrendamiento, a la luz de las disposiciones legales, sólo produce el efecto de que el arrendador no pueda exigir del arrendatario la satisfacción de los cañones de arrendamiento o renta; que hay que atenerse a las estipulaciones contractuales y que según re​zan las establecidas entre los litigantes, era úni​camente opcional para la Compañía, la compra o no de las mejoras.

Que las únicas estipulaciones referentes a su reconocimiento por la empresa, " son las conteni​das en la escritura número 460 de 29 de agosto de 1931, que dice: 2ª-El término de la dura​ción del arrendamiento es de tres años, conta​dos desde la fecha de esta escritura, pero podrá la United Fruit Company dar por terminado el contrato de arrendamiento, transcurrido el se​gundo año desde esta fecha.

Mas, si la United Fruit Company omitiere ejercer este derecho, el arriendo continuará por los tres años estipula​dos, al fin de los cuales como en el caso anterior, queda a opción de la empresa frutera comprar o no a Solano y Compañía los cultivos de banano que tuviera fomentados en el globo arrendado. Si al fin del plazo la Compañía optare por no com​prar, el contrato de arrendamiento quedará de hecho prorrogado por tres años más y así sucesi​vamente, subsistiendo 'al fin de cada plazo de prórroga, la opción por parte de la Compañía de comprar o no los cultivos.

En caso de que la Compañía quiera dar por terminado el arrenda​miento al fin del período estipulado, o al fin de alguna de las prórrogas sucesivas de tres años, o al fin de dos años, se procederá de la manera siguiente: 1°—Se establecerá el precio de los cultivos por los peritos nombrados uno por cada una de las partes y si hubiere discor​dia decidirá el punto un tercero designado de común acuerdo por los principales.

Cuando la Compañía quiera que se fije el precio, notifica​rá al arrendatario por los menos siete meses an​tes de la terminación del arrendamiento, o de cualquier prórroga, y cada parte tiene luego la obligación de nombrar el perito dentro de un mes, en el caso de que una sola de las partea nombrare perito, éste actuará en representación de las dos partes.

Los peritos deben rendir su informe dentro de los tres meses siguientes a su nombramiento y la Compañía tendrá un pla​zo de tres meses después del dictamen pericial, para avisar al arrendatario si quiere o no com​prar los cultivos y dar por terminado el contra​to de arrendamiento, siendo entendido que si por cualquier motivo los peritos no presentaren el informe durante el término previsto, la Com​pañía tendrá el mismo derecho a dar por terminado el arrendamiento, sin esperar dicho informe".

" En ninguna de las estipulaciones que sé han visto —dice la sentencia— se obligó a la Mag​dalena Fruit Company a comprar las mejoras existentes en la finca "Helena Mercedes", pues aquéllas se contraen a establecer una opción, que según la definición técnica, es la facultad de elegir, que compete en este caso a la empre​sa. Optar y obligar son vocablos de acepción dis​tinta, pues mientras que éste establece un deber imperativo, aquél consagra una facultad que por lo mismo, puede hacerse o no uso de ella.

Y si obliga, es únicamente al que concede la opción, según lo declara el artículo 23 de la ley 51 de 1918, a saber: "La opción impone al que la con​cede la obligación de cumplir su compromiso". El beneficiario de la opción es el titular del de​recho para hacer uso de ella. La opción para comprar no impone la obligación de comprar. Equivale tanto a decir: "Si quiere, si es su vo​luntad comprar".

Sostiene él Tribunal, que el pago de las plan​taciones de banano, no es corolario obligado de la terminación del arrendamiento, así se reali​ce por voluntad de las partes, o por sentencia judicial. Sin que quiera decir que son del due​ño de la tierra, si otro las ha puesto allí. Que cosa muy distinta sería si en el contrato que se estudia, se hubiesen incluido disposiciones como ésta u otra semejante: " La Compañía se obliga a comprar las mejoras existentes en el predio a la terminación del arrendamiento".

Considera que por el hecho de haberse decla​rado terminado el contrato de arrendamiento no puede decirse que la Compañía esté comprome​tida a reconocer las mejoras, porque la ley no le impone esa obligación y como se vio, tampoco el contrato que liga a las partes. Repite que la terminación del arriendo no trae como complemento la obligación de pagar las mejoras, así se realice por voluntad de las partes, o por sentencia judicial.

No existe una manifestación expresa de que la Compañía se obligara a pagar aquellos culti​vos; que, por el contrario, las frases empleadas indican que es del arbitrio del propietario de la tierra, adquirir o no las plantaciones puestas por el arrendatario. En la escritura se lee: " En caso de que la Compañía quiera dar por terminado el arrendamiento".

"Cuando la Compañía quiera y "La Compañía dará un plazo de tres me​ses después del dictamen pericial para avisar al arrendatario si quiere o no comprar los culti​vos y dar por terminado el arriendo ". "Que​da a opción de la Compañía comprar o no", etc. Agrega que no se ve cómo pueda surgir el compromiso de reconocer el valor de las mejoras, porque judicialmente se haya declarado disuelto el arrendamiento; que la ley no le impone tal obligación y la convención menos. Que en tratándose de un contrato de arrenda​miento, no se produce como consecuencia el re​conocimiento de los cultivos; que el caso es dis​tinto del que a virtud de la reivindicación de​clarada, obligadamente se ha de pronunciar por el Juez, con respecto a las mejoras existentes en el fundo.

Apoyado en los razonamientos que se dejan resumidos, el Tribunal revoca la providencia apelada y en su lugar declara legalmente fene​cido, a partir del veintitrés de diciembre de mil novecientos cuarenta y uno, el contrato de arren​damiento vigente en esa fecha entre la Mag​dalena Fruit Company y Montalvo y confirma en lo demás la decisión apelada; es decir, en cuanto se abstuvo de ordenar el pago del valor de las mejoras plantadas en el inmueble por el arrendatario.

Sin costas, ni intereses. En desacuerdo con lo así resuelto, ambas par​tes recurrieron para ante la Corte, y ya en esta Corporación, sólo fundó su recurso el demandan​te, quedando, pues en firme lo dispuesto sobre terminación del contrato de arrendamiento. Los cargos propuestos Expresa el actor, que según los términos de la sentencia proferida por el Tribunal, la parte primera, que no es objeto del recurso, declara fenecido el contrato de arrendamiento, con fundamento en que " la cosa arrendada no satisfa​ce los fines del contrato, plenamente estableci​dos por las partes".

Dice que procedió rectamen​te el juzgador, porque conforme a la doctrina tradicional invariable, consagrada en textos ex​presos de nuestro Código, "el arrendamiento cesa cuando el arrendador no puede procurar al arrendatario el goce de la cosa arrendada". Que el sentenciador negó la declaración sobre reconocimiento de las mejoras y pago de ellas, con apoyo en la cláusula segunda, consignada en la escritura número 460, que a su juicio, no consagra o impone tal compromiso para la Com​pañía, "pues aquélla (la cláusula) se contrae a establecer Una opción que según definición téc​nica es la facultad de elegir que compete en es​te caso a la empresa".

"Optar y obligar —agrega el Tribunal— son vocablos de acepción distinta, pues mientras que éste establece un deber im​perativo, aquél consagra una facultad que por lo mismo, puede hacerse o no uso de ella. Y si obliga es únicamente al que concede la opción, según lo declara el artículo 23 de la Ley 51 de 1918, a saber: "La opción impone al que la con​cede la obligación de cumplir su compromiso".

El beneficiario de ella, o a cuyo favor se estipu​ló, es el titular del derecho para hacer uso de la misma. La opción para comprar no impone la obligación de comprar". Sostiene, por su parte, el recurrente, que la estipulación que. la cláusula encierra, no es pro​piamente una opción, sino que lo consignado allí, es una obligación alternativa que resulta contra la empresa demandada; de manera que ésta tiene el deber, a su elección, o de prorro​gar los contratos de arrendamiento de la finca y consiguiente compraventa de bananos, o de comprar las mejoras.

En el presente caso termi​nó el contrato, luego surge la obligación de pa​gar los cultivos, pues sería absurdo que se pu​diera dar por terminado el convenio y no adquirir las plantaciones realizadas, y sobre todo, sería una flagrante violación de la cláusula se​cunda de la escritura citada. La cláusula en referencia dice: " El término de la duración del arriendo es de tres años, con​tados desde la fecha de esta escritura, pero podrá la United Fruit Company dar por termi​nado el contrato de arrendamiento, transcurrido el segundo año desde esa fecha.

Mas si la United omitiere ejercer este derecho, el arriendo continuará por los tres años estipulados, al fin de los cuales, como en el caso anterior, que​da adopción de la Compañía comprar o no a So​lano y Co., los cultivos de banano que tuviere fomentados en el globo de terreno arrendado. Si al fin del plazo la Compañía optare por no com​prar, el contrato de arrendamiento quedará de hecho prorrogado por tres años más, y así suce​sivamente".

En caso de que la Compañía quiera dar por terminado el arriendo al fin del período estipu​lado, o al fin de alguna de las prórrogas suce​sivas de tres años o al fin de dos años, se pro​cederá de la manera siguiente: (a continuación se inserta una forma o medio para el avalúo de las mejoras que debe pagar forzosamente la Compañía). Analiza detenidamente el recurrente lo allí ex​presado y deduce que es facultativo de la em​presa dar por terminado el contrato al cabo de dos años, o al final de uno de los plazos sucesivos de tres; que la Compañía puede, elegir al vencerse cada uno de tales períodos, entre pa​gar o no los cultivos.

Si lo primero, se extingue el arriendo, y si lo segundo, si no los paga, se prorroga automáticamente, lo mismo que la com​pra del banano. Sostiene que la empresa dio por fenecido el arrendamiento, conforme lo declara el Tribunal. Que es cierto que no hubo el aviso previo, pero lo evidente es que lo dio por terminado y lógi​camente se desprende para ella el deber ineludi​ble de pagar las mejoras, avaluadas conforme al procedimiento ordinario, ya que la empresa hi​zo imposible el excepcional señalado en el con​trato.

No se puede argüir, dice, que se trata de una simple suspensión de lo acordado, pues ello no desvirtúa el quebrantamiento total de los fines contractuales, ni cabe alegarse la fuerza mayor, pues ésta exoneraría a la empresa de pagar perjuicios, pero no de sufrir las consecuencias de esa fuerza, como sería la obligación de cubrir el valor de los cultivos por la falta de exporta​ción. Que no es posible alegar que los frutos de las bananeras podían venderse a terceros durante el término de la suspensión de compras por la Compañía; porque según los términos del con​trato, el arrendatario no puede venderlos a otras personas.

Los frutos son de la Compañía y el cultivador es un mero depositario de ellos, al te​nor de lo pactado. Agrega, que está acreditado en el proceso, que los productos de la hacienda " Helena Mercedes ", objeto de la litis, sólo podían transportarse por el ramal férreo de Tucurinca, el cual fue levantado por la Compañía, según confesión del repre​sentante de la misma.

Concluye afirmando con el sentenciador, que " había, pues, impedimento físico, legal y moral para vender los frutos a personas distintas de la empresa demandada". Dice, por último, que el Tribunal se dejó in​fluir por el término opción, empleado en el contrato, fallando contra la equidad, tomando tal término en su sentido específico y jurídico, con violación de los artículos 24 de la ley 51 de 1918 y 89 de la ley 153 de 1887.

Considera igual​mente violados los artículos 1618, 1494, 1602, 1620, 1922 y 1625 del C. C., que consagran el respeto a la voluntad de los contratantes, el cum​plimiento de lo estipulado. Que al terminarse el contrato de arrendamien​to del predio, cesó la tenencia del bien, el cual tenía mejoras que fueron puestas pagadas por el arrendatario, con la condición de reembol​sarle su valor en caso de terminarse el arrenda​miento.

Sostiene como violado igualmente, el artículo 30 de la actual Codificación de la Constitución Nacional. La Corte considera: Partiendo de la declaración hecha por el Tri​bunal, de haberse vencido, por culpa del arren​dador, el contrato de arrendamiento celebrado entre la Magdalena Fruit Company y Pedro A. Montalvo, de una zona de terreno destinada pa​ra el cultivo de bananos, denominada " Helena Mercedes ", lo cual se declaró así por considerar el juzgador que existió culpa en el arrendador, que hizo nugatorio el goce de la cosa arrendada; es el caso de estudiar, de acuerdo con los cargos aducidos por el demandante, si ha debido tam​bién necesariamente ordenarse el reconocimien​to de las mejoras autorizadas en el contrato y plantadas en la finca por Montalvo, en desarro​llo de expresas estipulaciones.

Niega el Tribunal la solicitud accesoria a la petición principal de extinción del arrendamien​to, consistente en que se condene al arrendador, como consecuencia de la disolución del contrato, al pago dé las mejoras puestas en el inmueble arrendado y que justamente entraña uno de los objetivos del convenio celebrado entre la Com​pañía y el señor Montalvo, por considerar que era opcional, o simplemente facultativo para el propietario de la tierra, el adquirir o no tal me​jora; se dejó a opción de la Compañía comprar la mejora o prorrogar el contrato.

Expresa el sentenciador, que en ninguno de los aspectos que confronta el contrato, se im​pone a la empresa frutera la obligación de com​prarle al cultivador las mejoras hechas o culti​vadas en la finca, pues su compromiso al res​pecto es meramente opcional. Que según la defi​nición técnica, opción es la facultad de elegir, que compete en este caso únicamente al dueño del predio.

Pero sucede que no se está, o no se contem​pla el caso de que la Compañía pudiera optar o serle facultativo dar por terminado el arrenda​miento y pagar las mejoras, o prorrogar el pla​zo por el término señalado. No se declaró fene​cido o disuelto el contrato, porque, transcurridos los dos años de plazo estipulados, hubiera opta​do la Empresa por dar por vencido el contrato, caso en el cual el arrendador debía sujetarse al pago, sino porque el juzgador encontró que la cosa dada en arrendamiento había dejado de ser apta para el fin que sé propusieron las partes, o sea, que el arrendador dejó de mantener al arrendatario en el goce de la cosa arrendada pa​ra el fin propuesto y a petición de éste decla​ró: "que el contrato está legalmente terminado a partir del 23 de diciembre de 1941, vigente en esa fecha, (el contrato de arrendamiento), entre la Magdalena Fruit Company y Pedro A. Montal​vo, sobre la finca de bananos denominada "He​lena Mercedes", etc.

Providencia que en esta parte, aunque recurrida, está ejecutoriada, por haberse declarado desierto el interpuesto. No puede comprenderse esta terminación del contrato por incumplimiento del arrendador, en la facultad opcional estatuida exclusivamente en favor del propietario, porque ya éste no puede elegir entre desistir del contrato y cubrir el vaIor de las mejoras, ni en aceptar que continúe para que no llegue el caso del reconocimiento y pago de los cultivos puestos en la finca, como uno de los objetivos del convenio y una de las cargas impuestas al arrendatario: plantar bana​no para vender sus frutos a la empresa exporta​dora de fruta.

Existe una imposibilidad jurídica para la ar​monía contractual: el arrendatario debía plan​tar los frutales de banano y la compañía com​prarle sus productos. Tal situación se hizo inoperante por voluntad de la empresa, quien notifi​có a su colono su resolución de no adquirir, de no comprarle el banano producido. El contrato quedó sin objetivo, y en tales condiciones, la sen​tencia ha debido prever las consecuencias obligadas de la terminación del contrato, por actos del arrendador, en presencia de la estipulación contractual de comprar la mejora, si no había prórroga del mismo.

Era inaplicable el artículo 24 de la ley 51 de 1918. Consta que la Compañía dio o suministró cier​ta cantidad de tierra de su propiedad, precisa​mente para plantar frutales, en determinadas condiciones, que entendió cumplidas el Tribu​nal por parte del arrendatario, no así por el arrendador, por lo cual consideró terminado el arriendo. Al extinguirse éste, las cosas han de volver al estado anterior, es decir, el arrendatario está obligado a entregar la tierra, pero como ésta fue cultivada con consentimiento y por orden del dueño, necesario es concluir que éste debe pagar su valor, porque si bien, voluntariamente no dio por fenecido el contrato, por ministerio de la justicia se declaró extinguido, debiéndose, en consecuencia, producir todos los efectos jurídicos que la nueva situación comporta puridad de verdad, dados los términos de arrendamiento que se celebró por medio de la escritura número 460 no se trata de una simple facultad de la Compañía para adquirir las mejoras puestas en su predio, a que se contrae el contrato.

En él se estableció una obligación alternativa que es aquella cuyo objeto consiste en dos o más prestaciones debidas, en forma tal que el deudor se libera completamente cumplien​do una de ellas. La Compañía, según los términos de la referida cláusula, tenía compromiso, a su escogencia de prorrogar los contratos de arrendamiento de la finca y compraventa de bananos, o de comprar las mejoras.

En el presente caso, por su incumplimiento, la justicia declaró terminado el contrato; luego tiene la obligación de pagar mejoras, pues sería absurdo pensar que pudiera dar terminado el contrato y dejar pendiente lo referente a los cultivos puestos por su orden en el predio arrendado. El obedecimiento del principio jurídico, que nadie puede enriquecerse sin causa y a expensa ajena, como se establece en favor de quien edificó, plantó y sembró con asentimiento del dueño, tanto el derecho de obtener el pago de la edificación, plantación o sementera, como el de asegurarse el pago, reteniéndola.

Por plantar o edificar en suelo ajeno, quien tal cosa hizo, no se hace dueño de la tierra, por este solo hecho, pero tampoco pierde su esfuer​zo, su trabajo y su dinero. El trabajo incorpora​do a la tierra constituye hoy principalmente un gran factor para fijar el monto de las prestacio​nes cuando se presenta el fenómeno de indemnizar a quien con consentimiento del dueño, ha efectuado mejoras en suelo que no le pertenece.

Si existe una convención entre las partes, res​pecto al reconocimiento de las mejoras, para el caso de que voluntariamente se termine el con​ato por el solo querer del arrendador, este acuerdo o convención ha de ser observado para el caso en que, como en el presente, operado también la terminación del contrato, ir sentencia del Juez y por causa originada en el propietario de la tierra, porque si bien el conato no contempló tal evento, la ley lo obliga a dicho es suficiente para casar la sentencia Se trata, como se dijo, de disponer lo perti​nente al pago de las mejoras.

Consta que por la escritura pública 460 del 27 de agosto de 1931, la United Fruit Company arrendó a Solano & Co. un globo de terreno de cuarenta y siete (47) hectáreas, aproximadamen​te, que después se extendió hasta Hs. 77,87, con el fin de fomentar una finca de bananos, y que por diversos traspasos, vino tal contrato a radi​carse, por una parte en la Magdalena Fruit Company, como propietaria de las tierras, y por otra en la cabeza de Pedro A. Montalvo, como arren​datario.

Que el antiguo concesionario, señor So​lano, vendió todos los cultivos efectuados a sus propias expensas al mismo Montalvo, consisten​tes en bananos, pastos y que éste aumentó las plantaciones, etc. que ambas partes cumplieron sus obligaciones hasta el día veintitrés de di​ciembre de mil novecientos cuarenta y uno, en que la empresa dio al cultivador, que por especiales razones no compraría los frutos.

Para la estimación de las mejoras de que se trata, se tendrá en cuenta el dictamen pericial solicitado antes del juicio, por Montalvo, el cual se practicó con intervencion de la Compañía demandada. En esta inspección ocular, reconocimiento de la mejora y dictamen pericial subsiguiente, se hicieron avalúos en la forma que se detalla a continuación, con respecto a la hectárea plan​tada de banano. Por el perito señor Cardozo ……………………………….$300.00 Por el perito Jimeno ……………………………………..…$800.00 Por el perito Ebratt $700.00 _________________ Suma………………… $1.800.00 El medió aritmético de esta suma da $ 600.00.

Y como el número de hectáreas cultivadas de bananos era para la fecha de la terminación del contrato, de H2 41,06, el valor de las mejoras asciende, pues, a la suma de veinticuatro mil seiscientos treinta y seis pesos ($ 24.636.00). No cabe el reconocimiento de intereses por esta suma, pues la obligación nace del recono​cimiento judicial que por la presente sentencia se efectúa. No hay lugar a condenar en costas en las ins​tancias, ni en el recurso.

Sentencia Por lo expuesto, la Corte Suprema de Justi​cia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colom​bia y por autoridad de la Ley, CASA la senten​cia proferida por el Tribunal Superior del Dis​trito Judicial de Santa Marta, de fecha veinti​trés de agosto de mil novecientos cuarenta y ocho, y revocando la de primera instancia, falla el pleito así: Primero. —Queda vigente en todas sus partes la sentencia proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santa Marta, en lo que respecta a la decisión recaída al numeral pri​mero de la demanda, o sea en cuanto dispone que " está legalmente terminado a partir del 23 de diciembre de 1941 el contrato de arrenda​miento vigente en esa fecha entre la Magdale​na Fruit Company y Pedro A. Montalvo, sobre la finca de bananos denominada "Helena Mer​cedes", situada en la región de Tucurinca, ju​risdicción del Municipio de Ciénaga, con una cabida de H2 77,87, dentro de los linderos espe​cificados en la demanda.

Segundo. —Declárase que la Magdalena Fruit Company está obligada a pagar a Pedro A. Montalvo el valor de las mejoras de bananos, exis​tentes el veintitrés de diciembre de mil nove​cientos cuarenta y uno en la finca citada, o sea, la suma de veinticuatro mil seiscientos treinta y seis pesos ($ 24.636.00), en que se justipreciaron por peritos los cultivos de bananos existentes en la finca, para la fecha expresada.

Tercero. —Confírmense los apartes c) y d) de la sentencia de primera instancia. Sin costas en el recurso, ni en las instancias. Cópiese, publíquese, notifíquese, insértese en la GACETA JUDICIAL y devuélvase el expe​diente al Tribunal de origen. Pablo Emilio Manotas—Luis Enrique Cuervo— Gualberto Rodríguez Peña — Manuel José Var​gas—Hernando Lizarralde, Secretario.