Dándose la imposibilidad en que estuvo por su parte para ejecutar su obligación en los términos convenidos Sentencia C – SC – 002 de 1951 REQUISITOS PARA QUE PROCEDA LA ACCIÓN RESOLUTORIA O LA DE CUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO. – LA MUTACIÓN DEL BIEN AFECTADO POR UNA HIPOTECA PESTERIOR AL ACTO DE CONSTITUCIÓN DE ESTA, NO PERJUDICA EL DERECHO DEL ACREEDOR HIPOTECARIO. 1. – Para que proceda la acción resolutoria o la de cumplimiento del contrato, es condición SINE QUA NON que sea iniciada por el titular del derecho reclamado –“ legitimación activa para obrar”- contra la persona contra la que la acción es concedida – “ legitimación pasiva” -.

En consecuencia, para que existan estas acciones es condición primordial que exista el contrato y cuando se trate de compraventa, esté perfeccionado, es decir, que haya concurrencia de los factores anotados, y en particular, la existencia de una cosa singularizada y de un precio determinado y en caso de sujeción a una condición, la demostración de su acaecimiento.

La prueba de la existencia del vínculo contractual, la de sus modalidades, o de las condiciones alegadas por uno de los pactantes y negadas por el otro, es indispensable para la prosperidad de cualquier demanda sobre tu cumplimiento o resolución, así como de cualquiera otra consecuencia que se quiera derivar de ello. Y lo será, en el reverso, para que se rechace la acción y se libre al demandado que alega hechos o actos capaces de desvirtuar una presunción legal o la existencia de un vínculo probado en su contra.

Los antiguos textos romanos: actori incumbit probandi excipiendo, reus fit actor, tienen actual vigencia a través de las reglas legales o de principios de derecho, consignados en nuestra legislación, ya sustantiva o ya procesal, con la obvia rectificación, a la errónea interpretación de aquellos textos en el sentido de imponer, como criterio único, sin distinciones, la carga de la prueba del hecho negativo a la otra parte, en consideración a que las negaciones indefinidas son generalmente contingentes en derecho, ya que ordinariamente vienen condicionadas por circunstancias de modo, lugar y tiempo que las transforman en afirmaciones.

Así, para que la acción legal potestativa, resolutoria o de ejecución de los convenios consagrada en el artículo 1546 del C. C. extensiva a todos los que tienen la naturaleza de bilaterales, y además, reconocida en forma especial en el citado código —artículos 1882, 1888 y 1930— en el contrato de compraventa, tanto para vendedor como para comprador, tenga viabilidad, previamente, deben cumplirse ciertas exigencias legales, cuya inobservancia, en cada caso, pueden ser opuestas como defensas por la otra parte.

Dentro de estos medios de defensa, opera la “ excepción de contrato no, cumplido ” -Exeptio non adimpleti contractus- también explícitamente reconocida en el artículo 1609 del C. C. En este orden de ideas, el desarrollo de estos preceptos, no es otro que, si el vendedor no cumple con una de sus obligaciones principales, hacer la entrega o tradición de la cosa vendida artículo 1880 del C. C. pone en capacidad legal al comprador para insistir en el contrato o desistir de él -artículo 1882 ibídem- a su vez el comprador constituido en mora para pagar el precio en el lugar y tiempo estipulados, faculte al vendedor para el ejercicio de la acción resolutoria o requerir judicialmente el pago del precio.

Estas acciones pueden aniquilarse: en el evento del artículo 1882, si el comprador está en mora en la ejecución de sus obligaciones; en el del artículo 1930, si el vendedor no ha cumplido con las de su cargo, en uno u otro caso no puede pretenderse el resarcimiento de perjuicios. Así también la fuerza mayor o el caso fortuito, no culpable del contratante incumplido, enerva la acción resolutoria, alegándose la imposibilidad en que estuvo por su parte para ejecutar su obligación en los términos convenidos.

Tampoco deben perderse de vista en el estudio de la acción resolutoria, las reglas que rigen las obligaciones modales, condicionales, alternativa, etc., pues, es preciso determinar los efectos concretos que estas estipulaciones producen y los de las modalidades del convenio cuya resolución se pretende. En cuanto a la excepción de contrato no cumplido — exceptio non adimpleti contractus — la Corte, en vía de doctrina, ha fijado su alcance, origen, naturaleza y funcionamiento, así: “ Mediante la exceptio non adimpleti contractus, cada uno de los contratantes puede negarse a ejecutar su prestación mientras no reciba la respectiva contraprestación, para llegar de esa suerte a obtener que la convención se ejecute “dando y dando”.

“Pero, como no sería una solución satisfactoria la de dejar indefinidamente en una situación de incertidumbre sobre las intenciones de la otra parte contratante, porque el que estuviese listo a ejecutar se vería expuesto así al peligro de que un día cualquiera se le exigiera sorpresivamente la ejecución prometida, había que reconocer en su favor el derecho de poder obtener la liquidación de esa situación en una forma que le devolviese su libertad.

“Para atender a esta necesidad, a esta exigencia de la moral y de la justicia, el Derecho Canónico —sobre la base de la regla formulada por sus moralistas: -non servanti fidem, non est fides servanda-, creó la teoría de la resolución del contrato con características distintas a las del pacto comisorio romano, como que, según lo asienta Ripert, aquélla no es otra cosa que la consagración de una regla moral que atempera el rigor de los principios del Derecho Romano, y que no constituye una aplicación de la ley de las partes, sino ‘un echec au contract’.

Introducida más tarde al derecho civil la resolución —como una aplicación de la teoría de la causa, según Capitant, Planiol et Ripert y otros autores; o como una manifestación del principio de la equivalencia de las prestaciones, según Maury, o como una repercusión de los móviles determinantes de las partes en el mantenimiento del equilibrio contractual, según Joserán —hoy se encuentra consagrada en todos los códigos, aunque en algunos, como en el francés y el colombiano, en una forma que—en sentir de la mayor parte de los tratadistas contemporáneos (Ripert, Esmein, Capitant)— es muy poco técnica, porque se presenta allí como un pacto comisorio tácito, cuando en realidad es una ‘regla de equidad, que reposa sobre’ una idea moral y que se impone a las partes sin que ellas puedan renunciar a su aplicación por anticipado.

“Así, mediante las dos instituciones explicadas: ‘Exceptio non adimpleti contractus’ y ‘Acción resolutoria’, se asegura en los contratos sinalagmáticos el equilibrio de los intereses de las partes; se realiza el principio do simetría contractual derivado de la reciprocidad y correlación de los compromisos surgidos de las convenciones bilaterales y se atiende a las consecuencias que en el mecanismo de tales convenciones tienen el principio de la buena fe, la noción de causa y la do los móviles determinantes del acto jurídico.

“De esta manera cuando uno de los contratantes no ejecuta su obligación, el otro no se encuentra ante el dilema de demandar la resolución o emplear las vías judiciales do ejecución forzada. Tiene un tercer camino: rehusar provisionalmente la ejecución hasta el día en que la otra parto ejecute su obligación, o, en otras palabras: no ejecutar sino ‘dando y dando’.

Asimismo el contratante que se protege con la exceptio non adimpleti contractus no so coloca en el peligro de permanecer indefinidamente en una situación de incertidumbre. Para poner término a ésta, puede, cuando el contratante esté en mora, demandar la resolución, o sea, la declaración judicial en virtud de la cual queda relevado de su compromiso por razón de la inejecución del compromiso del co-contratante.

“Pero, claro está que mientras la resolución no se pronuncie, ya porque no se intente la acción respectiva, ya porque no haya fundamento siquiera para alegarla, solamente la prescripción puede, en principio general, ponerle término al derecho de cada uno de los contratantes para exigir la obligación del otro”. 2. —Siendo la hipoteca un derecho real —IN RE— (artículo 665 del C. C.), obvio es que puede hacerse efectivo por su titular contra quienquiera que posea el inmueble gravada y cualquiera que sea el título de la adquisición (artículo 2452 del C. C.).

Disposición sustantiva, creadora de un derecho que tiene su eficacia en las procesales complementarias —artículos 1198 y ss. Del C. J. —, que constituyen el aspecto práctico de aquel orden jurídico. De allí que cuando se transmite el dominio de un inmueble a cualquier título, con un gravamen hipotecario pendiente, y se halla registrado o inscrito su título constitutivo con anterioridad a aquel acto, sujeta o no la enajenación a limitaciones, como a una condición resolutoria expresa o tácita, por ejemplo, la mutación posterior del bien afectado no perjudica el derecho del acreedor hipotecario, ni el de los terceros poseedores adquirentes, como secuela de la acción de venta o adjudicación de la cosa hipotecada.

En este caso, vendedor y comprador saben que la finca queda expuesta a satisfacer el gravamen en el momento en que se incumpla por el deudor o por su sustituto—tercero adquirente— el contrato a que accede la garantía hipotecaria. REFERENCIA: GACETA JUDICIAL Nº 2096, 2097 PROCEDENCIA: TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE PEREIRA PETICIONARIO: Florentina Gaviria de Bedoya MAGISTRADO PONENTE: PABLO EMILIO MANOTAS Corte Suprema de Justicia. — Sala de Casación Civil.

Bogotá, enero veintitrés de mil novecientos cincuenta y uno. En el instrumento público número 360 de 27 de septiembre de 1936 de la Notaría del Circuito de Montenegro —Departamento de Caldas— Florentina Gaviria de Bedoya, Jesús María Bedoya y Hernández, hicieron constar la constitución de un fideicomiso sobre dos inmuebles allí descritos, situados en el paraje de “ La Española ”, Municipio de Quimbaya.

Como fiduciario se señaló a Cristóbal Gutiérrez H. y como fideicomisarios a los hijos legítimos de éste y su mujer Griselda Santamaría. En el mismo instrumento estipuló que, el fiduciario Gutiérrez H. pagaría a los otros exponentes como precio del fideicomiso que se constituía, la suma de $ 8.500.00 m. l. así: $ 2.500 en dinero de contado: $ 3.551.30 quedaban en poder del tenedor fiduciario Gutiérrez H, para el pago del crédito por igual suma, con garantía hipotecaria, a favor del Banco Agrícola Hipotecario — Sucursal de Armenia—, constituida sobre los inmuebles que eran objeto del fideicomiso, según consta de la escritura pública número 506 de agosto 16 de 1927, de la Notaría 2° del Circuito de Armenia; $ 2.248.60 en el mes de marzo de 1937, mediante la firma de un pagaré expedido a favor de Florentina Gaviria de Bedoya.

Se dejó en el instrumento en mención la constancia expresa de que: “ La exponente Gaviria de Bedoya que será la que percibirá el precio estipulado en este contrato solamente declara recibida del señor Gutiérrez H. la suma de 230.00 y que el restante para completar los $ 2.500.00 de contado de que se habla atrás la entregará Gutiérrez H. a la señora Gaviria de Bedoya cuando se le entregue registrada esta escritura y la que otorgó al señor Delio González’.

Los inmuebles objeto del fideicomiso, además del gravamen hipotecario a favor del Banco Agrícola Hipotecario —Sucursal de Armenia— tenían pendiente el constituido por la escritura número 687 de julio 13 de 1936 a favor de Luis Delio González de la Notaría 1° del Circuito de Armenia y cedido al doctor Luis Carlos Gómez. El señor Cristóbal Gutiérrez H, no pagó las sumas precio del fideicomiso a la señora Gaviria de Bedoya en la forma prevista en la escritura 560.

Tampoco solucionó la obligación a favor del Banco Agrícola Hipotecario —Sucursal de Armenia—, lo que originó la persecución de los inmuebles gravados por los acreedores, mediante el ejercicio de la acción especial de venta de la cosa hipotecada, ante el Juzgado del Circuito de Armenia, con la consecuencia procesal inmediata del remate en pública subasta y adjudicación de los lotes al Banco Agrícola Hipotecario, el día 29 de marzo de 1944; a Ricardo Marín, en la misma fecha, y a Pedro Pablo Monsalve León, el 8 de julio de 1946,: como rematantes.

El contratante fiduciario Gutiérrez H. fallece el 16 de marzo de 1942, cuando estaba iniciado el juicio especial de los acreedores hipotecarios contra el mencionado Gutiérrez H., juicio que según afirmación del actor, se tramitó sin notificar al cónyuge sobreviviente ni a los herederos del deudor, la existencia del crédito, ni del juicio y con esta irregularidad se llegó al remate de los bienes afectados por los gravámenes hipotecarios.

La señora Florentina Gaviria de Bedoya por medio de apoderado, demandó por la vía ordinaria a los fideicomisarios señores José Vicente, Pedro Antonio, Obdulio, Emilio, Alfredo, María Luisa, María Ofelia, Offir, Griselda Celmira y Aarón Gutiérrez Santamaría, todos mayores a excepción de los tres últimos que son menores adultos representados por su madre legítima Griselda Santamaría viuda de Gutiérrez, cuya vecindad o residencia no es conocida; a la sociedad conyugal disuelta y parcialmente ilíquida de Cristóbal Gutiérrez H. y Griselda Santamaría, y a la herencia del primero representada por la cónyuge sobreviviente y por los herederos del cónyuge fallecido que son los fideicomisarios expresados cuyo último domicilio fue el de este Distrito; al Banco Agrícola Hipotecario, sociedad anónima domiciliada en Bogotá —Sucursal de Armenia— representada por su mandatario o Gerente en esta ciudad señor Enrique Posada F, mayor y de este vecindario; al abogado doctor Luis Carlos Gómez Cortés, de las mismas condiciones civiles: Y a Jesús M. Bedoya y José J. Hernández mayores y vecinos de Quimbaya, para que con su citación y audiencia se declare en sentencia definitiva lo siguiente: “A) Que carece de valor legal y por lo mismo no produce efecto jurídico entre las partes contratantes el acto escriturario sobre constitución del fideicomiso hecho por Florentina Gaviria de Bedoya, Jesús M. Bedoya y José J. Hernández en favor de los fideicomisarios María Luisa, Ofelia, Offir, Griselda, Celmira, Vicente, Pedro Antonio, Emilio Alfredo, Obdulio, y Aarón Gutiérrez Santamaría, hijos del tenedor fiduciario Cristóbal Gutiérrez H. según la escritura pública No 360 de 27 de septiembre de 1936, de la Notaría de Montenegro, registrada en Armenia el 23 del mismo mes, en el Libro 19, Tomo 29, folios 110 y 111, partida número 1502, sobre el dominio de los siguientes inmuebles: “Primero. Un lote de terreno ubicado en el paraje de ‘La Española’ de la comprensión municipal de Quimbaya, mejorado con dos casas de habitación, sementeras de café, plátanos, caña, pastos, montes, con sus cercas de alambre de púas, un ariete número 5, con sus tuberías, camillas secadoras de café, en número de treinta y cinco, más o menos, alinderado así: De un tronco de guayacán a orillas del camino de ‘La Española’, lindero con propiedad de Juan Manuel Alzate: línea recta a un mojón de piedra situado en la cuchilla de aquí en dirección a otro mojón que esta situado al pie de un árbol de lembo; de aquí, en dirección a la quebrada la sirena siguiendo esta arriba hasta un mojón de piedra que esta en el lindero con propiedad de Juan Arcila; de aquí, en dirección a un mojón situado en el lindero con David Castro; de aquí, en dirección a un amagamiento; éste abajo, hasta encontrar un nacimiento de agua; por una chamba a orillas del camino en el lindero con propiedad de Antonio Cardona; de aquí, a un mojón situado en el flan; de aquí, siguiendo de travesía en dirección a otro mojón de piedra; siguiendo de para abajo a un mojón situado en el lindero con Bonifacio Cardona; siguiendo de travesía, a otro mojón de piedra que está en el lindero con propiedad de Juan Manuel Alzate; de aquí, línea recta, al camino de ‘La Española’; camino abajo, al punto de partida”; y “Segundo. Otro lote de terreno ubicado en la misma jurisdicción, en el paraje de ‘El Jardín’, mejorado con casa de habitación, sementeras de plátano, café y caña, pastos y montes, con trapiche movido por motor de gasolina, máquina despulpadora de café, con todos los accesorios correspondientes, ariete con sus tuberías a la casa y a la ramada, y enseres para el beneficio de la caña, diez y ocho secadoras de café, alinderado así: ‘De un mojón de piedra que está a la orilla del cafetal, lindero con Ana Duque; de aquí, cortando de travesía, a un árbol que está en una vega, lindero con Ubaldo Giraldo; y de aquí al nacimiento de la quebrada El Jardín, lindero con propiedad del mismo Giraldo y Manuel Peláez.; siguiendo de para abajo al desemboque de la quebrada de La Carmelita; ésta arriba, hasta ponerse en dirección del punto de partida”.

“B) Que como consecuencia del anterior reconocimiento se declare que el contrato celebrado por Florentina Gaviria de Bedoya, con Cristóbal Gutiérrez H. según la escritura citada que fue una venta pura y simple de los bienes raíces determinados en ella, como de propiedad de la vendedora. “C) Que por falta del pago del precio, excepción hecha de $ 230.00, se declare resuelto el contrato de compraventa de los inmuebles relacionados, celebrado por la vendedora Florentina Gaviria de Bedoya y por el comprador Cristóbal Gutiérrez H. conforme a la citada escritura publica registrada.

“Que por virtud de la resolución del contrato, la sociedad conyugal disuelta y parcialmente ilíquida de Cristóbal Gutiérrez H. y Griselda Santamaría, y la herencia del primero, representadas por la conyugue sobreviviente y por los herederos del conyugue fallecidos que son sus hijos legítimos José Vicente, Pedro Antonio. Obdulio o, Emilio, Alfredo, María Luisa, María Ofelia, Offir, Griselda, Celmira y Aarón José Gutiérrez Santamaría, están en la obligación indivisible de restituir a Florentina Gaviria de Bedoya, dentro del término legal, los inmuebles de ‘La Esperanza’ y ‘El Jardín’, por la citación y linderos relacionados, juntamente con los frutos naturales y civiles percibidos desde el 27 de septiembre de 1936, hasta el 30 de octubre de 1942 en que el Banco Agrícola Hipotecario tomó a su cargo la administración de esos inmuebles, por conducto de un secuestre suyo; y no solamente los frutos percibidos sino los que su dueño hubiera podido percibir con mediana inteligencia y cuidado teniendo esos inmuebles en su poder, y si tales frutos no existen, que deben pagarle solidariamente el valor que tenían o que hubieren tenido al tiempo de la percepción con derecho a que se les abonen los gastos ordinarios que se hayan invertido en producirlos.

“D) Que son nulos los juicios especiales promovidos por el Banco Agrícola Hipotecario, sociedad anónima domiciliada so Bogotá —Sucursal de Armenia— y Luis Carlos Gómez Cortés contra Cristóbal Gutiérrez E. corno tenedor fiduciario de los inmuebles de ‘La Esperanza’ y El Jardín’, adquiridos en ese carácter de conformidad con la escritora pública número 360 de 27 de septiembre de 1936 de la Notaría de Montenegro, nulidad proveniente de que no era obligado a responder en ese carácter de la obligación demandada.

“E) Que se declare nulo el remate verificado por el mismo Banco Agrícola Hipotecario del inmueble de ‘La Esperanza’. Según la diligencia del 29 de marzo de 1944, y su auto aprobatorio del 20 de abril siguiente, registrado el 26 de marzo de 1946, en el Libro 1° impar. Tomo 2°, folios 21, partida 392, nulidad proveniente de que ese remate considerado como acto civil, no se hizo con citación de los poseedores inscritos del inmueble de ‘La Esperanza’ en consecuencia, las partes deben ser restituidas a su estado anterior, el Banco Agrícola Hipotecario, Sucursal de Armenia, está en la obligación de restituir a la demandante el inmueble de La Esperanza, juntamente con íes frutos naturales y civiles producidos desde el 30 de octubre de 1942 en adelante, fecha desde la cual se secuestró ese inmueble en su poder por conducto de su depositario auxiliar señor Tulio M. Cortés: y no solamente los frutos percibidos sino los que su dueño hubiera podido percibir con mediana inteligencia y actividad teniéndolo en su poder; si tales productos no existen, que debe pagarle el valor que tenían o hubieren tenido al tiempo de su percepción, con derecho a que se le abonen los gastos ordinarios que se hayan invertido en producirlos.

“F) Que se decrete la cancelación de los títulos impugnados, oficiando a los señores Notario Público de Montenegro y Registrador de Instrumentos Públicos de Armenia, para que se cancelen respectivamente, la escritura pública número 360 de 27 de septiembre de 1936, y el registro de la misma verificado el 28 del mismo mes, en el Libro 19, Tomo 2, folios 110 y 111, partida 1502; ponerse por usted le respectiva nota de cancelación de la diligencia de remate habido dentro del citado juicio especial hipotecario, y oficiar al Registrador para que cancele su inscripción hecha el 28 de marzo de 1946, en el Libro 19, Titulo 29, folio 21, partida 392; y “G) Que se condene a los demandados a pagar solidariamente a la demandante las costas del presente juicio si lo sostienen con temeridad”.

En sentencia de 23 de febrero de 1948, el Juez del Circuito de Armenia puso fin a la primera instancia, declarando no haber lugar a hacer ninguna de las peticiones de la demanda y absolviendo a los demandados que figuran en el libelo de los cargos formulados. Interpuesto por el actor recurso de apelación para ante el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Pereira, contra el fallo precedente, y cumplidas las ritualidades de la segunda instancia, esta entidad en sentencia de 15 de septiembre de 1948, lo decidió así: “1° No se declaran probadas las excepciones propuestas por el doctor Luis Carlos Gómez Cortés: “2° Se declara que el contrato contenido en la escritura número 360, de 27 de septiembre de 1936 de la Notaria de Montenegro, debidamente registrada, no constituye tan fideicomiso por falta de uno de los requisitos que para su existencia exige la ley sustantive;

“3° Que como consecuencia del punto anterior, se declara que el contrato contenido en la aludida escritura número 360, celebrado por los señores Florentina Gaviria de Bedoya, Jesús H. Bedoya y José J. Hernández, de una parte, y Cristóbal Gutiérrez E., de la otra, es una compraventa de bienes raíces allí especificados por sus linderos: “4º No se accede a pronunciar las declaraciones contenidas en les demás peticiones del libelo acusatorio y en consecuencia, se absuelve a los demandados José Vicente, Pedro Antonio, Obdulio, Emilio, Alfredo, María Luisa, María Ofelia, 0ff ir, Griselda, Celmira, y Aarón José Gutiérrez Santamaría; a la sociedad conyugal disuelta parcialmente ilíquida de Cristóbal Gutiérrez H. y Griselda Santamaría y a la herencia del primero, representadas por el cónyuge sobreviviente y los herederos nombrados antes; al Banco Agrícola Hipotecario, Sucursal de Armenia, y al doctor Luis Carlos Gómez Cortés, de los cargos que allí se puntualizan;

“5° Se absuelve a los señores Jesús M. Bedoya y José J. Hernández de los cargos que les fueron formulados en la demanda; “6° Sin costas en ambas instancias”. En la motivación de su fallo, el Tribunal analiza la propiedad fiduciaria a través de las disposiciones del Código Civil aplicables al caso de autos, paca determinar su naturaleza, elementos que la integran y la necesidad de la presencia de la obligación de restituir, condicionada a un hecho futuro cuya realización puede cumplirse o no. Cuya omisión degenera el contrato en otro, pero en ningún caso llegaría a constituir un fideicomiso.

Paca concluir que si se recurre a la falta de interpretación que dan los artículos 1613, 1620 y 1621 del C. C., y con vista de la escritura pública número 360 de 27 de septiembre de 1936, la intención de los contratantes, fue la de que los bienes relacionados en ese instrumento, fueron objeto de una compraventa, por cuanto allí se habló de venta, precio, cosas vendidas, todo lo cual configura un contrato de esta naturaleza, ya por su aspecto formal, como por los elementos que la constituyen.

Como el ataque del recurrente en casación se limita al capítulo de la sentencia denominado “ Acción Resolutoria ”, se transcriben textualmente las razones expuestas por el Tribunal, que sirven de fundamentos a sus conclusiones decisorias. Dice el Tribunal: “Acción Resolutoria—La acción resolutoria consagrada en el artículo 1546 del C. C., que es general para todos los contratos bilaterales, se entiende también de manera especial para el contrato de compraventa, tanto para el vendedor como para el comprador.

Por consiguiente el vendedor que no cumpla con una de sus obligaciones principales, hacer la entrega o tradición de la cosa vendida, da a su comprador acción para perseverar en al contrato o desistir de él (artículos 1882. 1888, 1930, 1880 del C. C.). De otro lado, el comprador que se halle en mora de pagar el precio total o parcialmente en el lugar y tiempos convenidos, permite al vendedor ejercitar la acción resolutoria o demandar el pago del precio.

Sin embargo, estas acciones pueden hacerse nugatorias cuando en el primer caso el comprador esté en mora de cumplir su obligación, y cuando en el segundo el vendedor no ha cumplido con las que le atañen, porque entonces la regla que se origina del artículo 1609 ibídem, los abarca por igual. “La acción resolutoria produce el efecto de volver las cosas al estado que tenían antes de la venta como si ésta nunca se hubiera realizado.

La acción es personal porque se basa en los contratos de los cuales no nacen sino derechos y obligaciones. De manera que sólo la pueden invocar los que han intervenido en el contrato. Prescribe en veinte años y en sus efectos contra terceros, no los afecta si son adquirentes de buena fe. “El artículo 1933 del C. C. declara: ‘La resolución por no haberse pagado el precio, no da derecho al vendedor contra terceros poseedores, sino en conformidad a los artículos 1547 y 1548’.

Obedecen estos artículos al principio de que cuando aparece acreditado por medio de escritura pública un contrato, se hace preciso atender a la situación de terceros adquirentes que han derivado derechos de ese contrato y que han pactado sobre la fe que ese instrumento merece respecto de lo que allí han convenido las partes. “Como la acción resolutoria que se ejerce en la demanda versa sobre inmuebles que se hallan en poder de terceras personas que los hubieron en juicios especiales acumulados de venta de bienes hipotecados y de la escritura número 360, no aparece que las partes hayan estipulado que se resolvería dicho contrato si no se pagaba el precio al tiempo convenido, es claro que la parte demandante, no disponía de la acción resolutoria cuando entabló demanda en relación con los mencionados terceros, y por tanto sólo podía reclamar perjuicios en acción personal.

“De las copias que aparecen a folios 81 y ss. del cuaderno número 5, consta que los inmuebles que se enajenaron por la escritura número 360 están en poder del Banco Agrícola Hipotecario, Sucursal de Armenia, de Ricardo Marín O., y de Pedro Pablo Monsalve Deón, terceros poseedores de buena fe y contra quienes no prospera la acción resolutoria de que se viene hablando.

“ También resulta que la demandante no comprobó debidamente haber cumplido con la obligación de entregar registrada a la parte compradora la escritura número 360 y la que le otorgó Delio González, número 687 de 13 de julio de 1936, cuestión esta que ha debido demostrar suficientemente, si se tiene en cuenta, que el pago del primer contado del precio dependía precisamente del cumplimiento de esa estipulación. “Así mismo consta de autos que no obstante la aseveración que hace la demandante en la escritura número 360 de que los inmuebles no tenían gravamen distinto al del Banco Agrícola Hipotecario, se comprobó luego con las copias de que se dispone, que también estaba vigente un gravamen hipotecario que afectaba la finca de ‘La Esperanza’ en sus dos lotes a favor de Luis Delio González, crédito que también se hizo efectivo judicialmente por el doctor Luis Carlos Gómez Cortés, como puede verse al folio 97 del cuaderno número 5.

Por donde se ve que tampoco cumplió la obligación pactada de entregar los inmuebles libres del gravamen últimamente citado y es ésta una razón de más para que la acción resolutoria no pueda prosperar”. El recurso Contra el fallo en referencia interpuso el demandante recurso de casación, que fundamentó en libelo fechado el 30 de junio de 1949.

El recurrente invocó la primera causal del artículo 520 del C. J. y acusa el fallo recurrido por violación de la ley sustantiva, por errónea interpretación, errores de hecho y de derecho en la apreciación de las prueba. Formuló estos cargos: Motivo primero—El cargo. Dice que acusa la sentencia de errónea interpretación de los textos legales que adelante se citan, por estas razones: a) Porque anulado el fideicomiso y considerado el acto contenido en la escritura número 360 de 27 de septiembre de 1936, de la Notaría del Circuito de Montenegro, como contrato de venta, la sentencia negó la petición de la actora sobre resolución de la venta, por no haber pagado el comprador (el fiduciario) el precio estipulado, fundándose en que por su parte el vendedor tampoco había cumplido sus compromisos; b) Porque según el fallo y especialmente de los conceptos que transcribe, el comprador Gutiérrez H., no pagó el precio, y la parte actora afirma rotundamente en el hecho 89 del libelo que aquél no satisfizo las obligaciones contraídas; c) Porque el Tribunal declaró no proceder la resolución con base en la falta de cumplimiento del convenio por parte del vendedor, por no estar pactada expresamente en caso de falta del pago del precio y negó también la resolución como fenómeno entre vendedor y comprador, desconociéndole efectos contra terceros poseedores, declarando así probada la exceptio non adimpleti contractas, que consagra el artículo 1609 del C. C., excepción que no podía ser declarada como tal en la sentencia por falta de prueba de su existencia en el juicio, ya que la parte demandada no negó que la demandante hubiese cumplido las obligaciones de su cargo; si lo hubiese negado —en tratándose como se trataba, de una negación indefinida— habría obligado a la actora a probar que sí había cumplido sus obligaciones.

Al aceptar la sentencia que la parte vendedora demandante no ejecutó las prestaciones estipuladas a su cargo, y al dar de consiguiente, por establecida la mencionada excepción, quebrantó por errónea interpretación los artículos 1546, 1609 y 1930 del C. C. y 595 del C. J.: d) Subsidiariamente, porque hay error de hecho al estimar que los demandados propusieron la mencionada excepción, error que llevó al Tribunal a exigir de los actores la prueba de la ejecución del contrato, con la infracción de los mismos preceptos legales; e) También subsidiariamente, porque hay error de derecho al considerar que la constancia de un gravamen hipotecario distinto del impuesto a favor del Banco Agrícola Hipotecario, puede tener la eficacia legal de probar la falta de cumplimiento de la actora cuando los demandados no alegaron la referida excepción. Motivo segundo. —a) Se afirma que el sentenciador, incidió en error de hecho, al ignorar que las escrituras públicas números 360 de 27 de septiembre de 1936 de la Notaría de Montenegro, 687 de 13 de julio de 1936, de la Notaría l del Circuito de Armenia, tienen las respectivas notas de registro y la existencia de la cláusula 4 del instrumento 360 citado, en la cual consta la entrega real y material de los inmuebles al comprador el mismo día del contrato, y al no tenerse en cuenta en el fallo, ni los registros ni la cláusula expresada se incurrió en error de hecho al restarles todo el mérito probatorio que les concierne en derecho; b) Que por no haber estimado tales pruebas el Tribunal concluyó que la parte vendedora no cumplió sus compromisos y consiguientemente quebrantó los preceptos de los artículos 756 y 1880 y los ordinales primeros de los artículos 2637 y 2652 del C. C. por no haberlos aplicado, y los artículos 1546, 1609 y 1930 ibídem, pues por haber considerado que la parte vendedora no cumplió sus obligaciones, no consideró a la compradora en mora de cumplir las suyas, y segó en consecuencia la declaración de resolución del contrato.

Motivo tercero. — Se hace al fallo el cargo de ser violatorio de ley sustantiva, por errónea interpretación de los artículos 1546, 1930, 1933 y 1948 del C. C. Alega el recurrente: a) La sentencia sentó el principio de que la resolución por falta de pago del precio de la venta, está sujeta, en cuanto a sus efectos respecto de terceros, a los preceptos de los artículos 1547 y 1548 del C. C. conforme lo estatuye el artículo 1933 ibídem.

Que no apareciendo de la escritura 360, que las partes hayan estipulado que se resolvía dicho contrato si no se pagaba el precio en el tiempo convenido, no tenía la demandante acción resolutoria cuando entabló la demanda en relación con los terceros; que lo único que tenía la parte actora era acción personal indemnizatoria de perjuicios contra el comprador y en consecuencia, el Banco Agrícola Hipotecario, Ricardo Marín y Pedro Pablo Monsalve, son poseedores de buena fe, contra quienes no puede prosperar aquella acción resolutoria; b) Que según la sentencia, el acto jurídico contenido en el instrumento citado, so es fideicomiso, sino compraventa, con las proyecciones que ello implica, en lo sustantivo como en lo procesal, aspecto éste que está fuera de la casación, ya que es favorable a los intereses de la actora, quien en la demanda solicitó que así me declarara, y siendo así que sólo ella recurrió en casación; e) Que el articulo 1546 del C. C. consagra la condición resolutoria tácita en los contratos bilaterales.

Los artículos 1882. l930 del mismo estatuto, aplican los efectos de la condición resolutoria tácita del artículo 1546 al contrato de venta; el primero, a favor del comprador, cuando el vendedor no le entrega la cosa en el lugar y tiempo convenido; el segundo a favor del vendedor, cuando el comprador no paga el precio en las condiciones estipuladas.

Que la condición resolutoria tácita es aparente oculta. La primera consta en los términos mismos del contrato, la oculta, no consta en el convenio, por el contrario, éste reza que se ha cumplido la obligación de pagar el precio, cuando en realidad no es así, quedando por lo tanto pendiente esta prestación, pero ella no toca con el problema de este recurso.

Que habiendo resuelto el sentenciador de segunda instancia, que el contrato de la escritura 360, es una venta, la estipulación según la cual el comprador (fiduciario) debía pagar la suma de $ 8.500.00, como precio en el plazo y forma allí convenidos, encierra una condición tácita aparente. Tácita, porque se trata de un contrato bilateral, en el cual quedó pendiente el pago del precio, aparente porque basta leer los términos de la estipulación para saber que existe; d)- Que según el artículo 1883 citado por el Tribunal, la resolución por no haberse pagado el precio, no da derecho al vendedor contra terceros poseedores sino en conformidad con los artículos 1547 y 1548.

En lo que hace relación a inmuebles la última disposición hace depender los efectos de la resolución contra terceros poseedores de que la condición conste en título inscrito. Desde el momento en que la condición conste así, se presume de derecho que el tercero conoció la condición; si no fuere así se presume también de derecho que no la conoció. En el primer caso, el vendedor podrá reivindicar de él el bien de que se trate; en el segundo, no. Cumple de esta suerte el registro público el segundo de los fines del registro, según el artículo 2637 del C. C., cual es el de publicar toda afectación de la propiedad raíz; e) En el caso de autos la resolución surte efectos contra terceros poseedores, porque sobre la base de la venta consignada en la escritura 360, la condición resolutoria que implicaba el plazo dado por la parte vendedora al comprador para cumplir su obligación de pagar el precio que constaba en la misma escritura y ésta aparece registrada, según consta al folio 61 del el número 5.

Luego la resolución que se pronunciase, en caso de falta de pago del precio, produce efectos respecto de terceros, o sean los actuales poseedores de las fincas, por haberlas rematado en 1944 y 1946 estando pendiente la condición de que se trata, pactada en la escritura número 360 de septiembre 27 de 1936. Que la condición resolutoria no es expresa sino tácita simplemente, por tratarse de un contrato por esencia bilateral y constar la obligación de pagar el precio que quedó pendiente; f) Que expresa o tácita, la condición resolutoria produce efectos contra terceros, en los términos del artículo 1548 del c. C. desde que conste en el titulo inscrito, por la razón de que en uno y otro caso se presume que conocieron la condición existente, al celebrar el respectivo acto jurídico.

Al negar el fallo la restitución de los bienes raíces por parte de los terceros poseedores, por cuanto la condición contenida en el contrato no podría perjudicarlos, por no haber estipulado los contratantes que en caso de falta del pago del precio se resolvería el contrato, violó el fallo, por errónea interpretación, los artículos 1546. 1930, 1933 y 1548 del C. C. sobre todo los dos últimos, que reconocen tales efectos con sólo constar la condición en el titulo inscrito.

Motivo cuarto. —Subsidiariamente, se acusa el fallo de infracción de la ley sustantiva, por haberse incurrido en manifiesto error de hecho en la apreciación del contralo contenido en la escritura número 360 de 27 de septiembre de 1936. Este cargo se sintetiza así: El Tribunal no paró mientes en la cláusula 5° de la escritura 360 como tampoco tuvo en cuenta la adición estampada al final del instrumento.

Si las hubiese estimado, habría hallado en ellas una condición resolutoria tácita aparente, por haber quedado pendiente la obligación del comprador de pagan el precio, y entonces, con arreglo a los articulas 1546, 1930, 1933 y 1948 del C. C. habría reconocido a la resolución, efectos contra terceros poseedores y habría, en consecuencia, ordenado restitución de bienes.

Sufrió pues, error de hecho evidente en el proceso con la infracción consiguiente de aquellos textos. “ Mas, en el supuesto de que las hubiese estimado erró en derecho, al no contribuirles el alcance legal que les corresponde, cual es el de encerrar una condición resolutoria tácita aparente, con efectos contra terceros poseedores, obligados de esa suerte a restituir los fundos, todo también con el quebranto necesario de aquellos preceptos legales”.

Examen de los cargos El problema jurídico que se plantea en la demanda de casación, es el relativo a la inejecución del contrato de compraventa por falta de pago, del precio, en conexión con la condición resolutoria tácita y los efectos de ésta, contra terceros poseedores de buena fe. Por cuanto aquí se trata de un caso en que la súplica principal de la demanda, y la alegación de casación, se reducen a demostrar, que el comprador incumplió la obligación primordial que contrajo en el contrato de compraventa, que recoge el instrumento público número 360 de 27 de septiembre de 1936, de pagar el precio en el plazo fijado y formas convenidos, cuando por otra parte, el comprador ejecutó en la debida oportunidad, las obligaciones de su cargo, y los inmuebles objeto de aquel convenio se hallan en poder de terceros que los hicieron suyos en pública subasta dentro de un juicio especial de venta de la cosa hipotecada.

En torno a la anterior cuestión se desarrolla toda la acusación, articulando los cargos, haciendo incidir la fundamentación de los unos en los otros, y estimándose como infringidas, por uno u otro motivo de los invocados, las mismas disposiciones sustantivas. Ante esta situación, la Corte estudiará los cargos en forma global, pero no sin tratar de conservar el orden en que ellos han sido presentados.

I El problema debatido en las instancias, sobre si el contrato que consta en la escritura número 360 de 27 septiembre de 1936, es un fideicomiso o una compraventa, no es materia de decisión en el presente recurso. En consecuencia, toda consideración sobre esta materia, es superflua e innecesaria por carencia de eficacia legal en aquella decisión. Hay que partir, pues, de la base asentada por el sentenciador de segunda instancia: que se trata de un contrato de compraventa con todo lo que este concepto implica en nuestra en relación con los derechos y obligaciones que aquel contrato crea o pueda crear o pueda crear las partes.

Paralelamente a esos derechos y obligaciones reconocidos y regulados por la ley o por la voluntad de las partes, existen las normas destinadas a hacerlos respetar y que conceden al contratante que ha cumplido el pacto, o se aviene a su inmediato cumplimiento, los recursos y acciones necesarios para coaccionar al otro, a ejecutar sus obligaciones, o para resolverlo; además, para obtener las indemnizaciones correspondientes de quien hubiese procedido en forma culpable o dolosa.

La validez del contrato de compraventa, fuera de ser susceptible de ataques por falta de capacidad o consentimiento de los contratantes, por vicios o ausencia de las cosas objeto del contrato puede perseguirse su ejecución o su resolución en razón del incumplimiento de las obligaciones pactadas, o por inejecución de la garantía legal del goce pacífico de las cosas adquiridas, en uno u otro caso, es posible la demanda de resarcimiento del daño y perjuicios cansados al pactante diligente.

En lo que a la actividad procesal se refiere, aquellos motivos pueden originar acciones y excepciones de una u otra parte, y mediante ellas, el perjudicado puede lograr el restablecimiento de los intereses afectados, u oponer las defensas que estime convenientes para los mismos fines indicados, a quien careciendo de derecho ha provocado o es responsable de aquella situación Pero para que proceda la acción resolutoria o la de cumplimiento del contrato, es condición sine qua non que sea iniciada por el titular del derecho reclamado - “legitimación activa para obrar”- contra la persona contra la que la acción es concedida - “legitimación pasiva” -.

En consecuencia, para que existan estas acciones es condición primordial que exista el contrato y cuando se trate de compraventa, esté perfeccionado, es decir, que haya concurrencia de los factores anotados, y en particular, la existencia de una cosa singularizada y de un precio determinado y en caso de sujeción a una condición, la demostración de su acaecimiento.

La prueba de la existencia del vínculo contractual, la de sus modalidades, o de las condiciones alegadas por uno de los pactantes y negadas por el otro, es indispensable para la prosperidad de cualquier demanda sobre su cumplimiento o resolución, así como de cualquiera otra consecuencia que se quiera derivar de ello. Y lo será, en el reverso, para que se rechace la acción y se libre al demandado que alega hechos o actos capaces de desvirtuar una presunción legal o la existencia de un vínculo probado en su contra.

Los antiguos textos romanos: Actori incumbit probandi excipiendo, reus fit actor, tienen actual vigencia a través de las reglas legales o de principios de derecho, consignados en nuestra legislación, ya sustantiva o ya procesal, con la obvia rectificación, a la errónea interpretación de aquellos textos en el sentido de imponer, como criterio único, sin distinciones, la carga de la prueba del hecho negativo a la otra parte, en consideración a que las negaciones indefinidas son generalmente contingentes en derecho, ya que ordinariamente vienen condicionadas por circunstancias de modo, lugar y tiempo que las transforman en afirmaciones.

Así, para que la acción legal potestativa, resolutoria o de ejecución de los convenios consagrada en el artículo 1546 del C. C. extensiva a todos los que tienen la naturaleza de bilaterales, y además, reconocida en forma especial en el citado código —artículos 1882, 1888 y 1930— en el contrato de compraventa, tanto para vendedor como para comprador, tenga viabilidad, previamente, deben cumplirse ciertas exigencias legales, cuya inobservancia, en cada caso, pueden ser opuestas como defensas por la otra parte.

Dentro de estos medios de defensa, opera la “ excepción de contrato no cumplido” -Exeptio non adimpleti contractus- también explícitamente reconocida en el artículo 1609 del C. C. En este orden de ideas, el desarrollo de estos preceptos, no es otro que, si el vendedor no cumple con una de sus obligaciones principales, hacer la entrega o tradición de la cosa vendida artículo 1880 del C. C. pone en capacidad legal al comprador para insistir en el contrato o desistir de él —artículo 1882 ibídem a su vez el comprador constituido en mora para pagar el precio en el lugar y tiempo estipulados, faculte al vendedor para el ejercicio de la acción resolutoria o requerir judicialmente el pago del precio.

Estas acciones pueden aniquilarse: en el evento del artículo 1882, si el comprador está en mora en la ejecución de sus obligaciones; en el del artículo 1930, si el vendedor no ha cumplido con las de su cargo, en uno u otro caso no puede pretenderse el resarcimiento de perjuicios. Así también la fuerza mayor o el caso fortuito, no culpable del contratante incumplido, enerva la acción resolutoria, alegándose la imposibilidad en que estuvo por su parte para ejecutar su obligación en los términos convenidos.

Tampoco deben perderse de vista en el estudio de la acción resolutoria, las reglas que rigen las obligaciones modales, condicionales, alternativa, etc., pues, es preciso determinar los efectos concretos que estas estipulaciones producen y los de las modalidades del convenio cuya resolución se pretende. Exceptio non adimpleti contractus En cuanto a la excepción de contrato no cumplido exceptio non adimpleti contractus la Corte en vía de doctrina, ha fijado su alcance, origen, naturaleza y funcionamiento, así: “Mediante la exceptio non adimpleti contractus, cada uno de los contratantes puede negarse a ejecutar su prestación mientras no reciba la respectiva contraprestación, para llegar de esa suerte a obtener que la convención se ejecute “dando y dando”.

“Pero como no seria una solución satisfactoria la de dejar indefinidamente en una situación de incertidumbre sobre las intensiones de la otra parte contratante porque el que estuviese listo a ejecutar se vería expuesto así al peligro de que un día cualquiera se le exigiera sorpresivamente la ejecución prometida, había que reconocer en su favor el derecho de poder obtener la liquidación de esa situación en una forma que le devolviese su libertad.

“Para atender a esta necesidad, a esa exigencia de la moral y de la justicia, el Derecho Canónico sobre la base de la regla formulada por sus moralistas: non servanti fidem, non est fides servanda creó la teoría de la resolución del contrato con características distintas de las del pacto comisorio romano, como que, según lo asienta Riper, aquélla no es otra cosa que la consagración de una regla moral que atempera el rigor de los principios del Derecho Romano, y que no constituye una aplicación de la ley de las partes sino “un eches su contrat”.

Introducida más tarde al derecho civil la resolución como una aplicación de la teoría de la causa, según Capitan, Planiol et Ripert y otros autores; o como una manifestación del principio de la equivalencia de las prestaciones según Maury; o como una repercusión de los móviles determinantes de las partes en el mantenimiento del equilibrio contractual, según Josserand hoy se encuentra consagrada en todos los códigos aunque en algunos, como el francés y el colombiano, en una forma que -en sentir de la mayor parte de los tratadistas contemporáneos (Ripert, Esmein, Capitan)- es muy poco técnica, porque se presenta allí como un pacto comisorio tácito cuando en realidad es una regia de equidad, que reposa sobre una idea moral, y que se impone a las partes sin que ellas puedan renunciar a su aplicación por anticipado.

“Así mediante las dos instituciones explicadas: Exceptio non adimpleti contractus y acción resolutoria se asegura en los contratos sinalagmáticos el equilibrio de los intereses de las partes; se realiza el principio de simetría contractual derivado de la reciprocidad y correlación de los compromisos surgidos de las convenciones bilaterales y se atiende a las consecuencias que en el mecanismo de tales convenciones tienen el principio de la buena fe, la noción de causa y la de los móviles determinantes del acto jurídico.

“ De esa manera cuando uno de los contratantes no ejecuta su obligación, el otro no se encuentra ante el dilema de demandar la resolución o emplear las vías judiciales de ejecución forzada. Tiene un tercer camino: rehusar provisionalmente la ejecución hasta el día en que la otra parte ejecute su obligación, o, en otras palabras: no ejecutar sino “dando y dando”.

Asimismo el contratante que se protege con la exceptio non adimpleti contractas, no se coloca en el peligro de permanecer indefinidamente en una situación de incertidumbre. Para ponerle término a ésta, puede, cuando el contratante esté en mora, demandar la resolución, o sea la declaración judicial en virtud de la cual queda relevado de su compromiso por razón de la inejecución del compromiso del co-contratante. ‘Pero claro está que mientras la resolución no se pronuncie ya porque no se intente la acción respectiva, ya porque no haya fundamento siquiera para alegarla solamente la prescripción puede, en principio general ponerle término al derecho de cada uno de los contratantes para exigir la obligación del otro”.

Lo anterior es bastante para poner de manifiesto la sin razón de la aplicación que el Tribunal hizo en este caso de los artículos 1609, 1546 y 1930 del C. C. Por cuanto aplicando las enseñanzas anteriores al caso sub judice, se concluye: Dos fueron los fundamentos principales que movieron al Tribunal para negar al actor el derecho a demandar la resolución del contrato: Inexistencia de estipulación expresa sobre resolución de la venta en caso de no pagarse el precio, y por tanto, carencia de la respectiva acción y de efectos contra terceros poseedores de buena fe; de incumplimiento parcial del convenio, por parte del demandante vendedor.

Inejecución parcial, que se hace consistir en el hecho de la no comprobación por éste, de haber cumplido con la obligación de entregar registrarlas la parte compradora, la escritura número 360 y la que le entregó Luis Delio González, número 687 de 13 de julio de 1936, cuestión ésta que ha debido demostrar suficientemente, si se tiene en cuenta que el pago del primer contado del precio dependía precisamente del cumplimiento de esa estipulación; y en la entrega ele los inmuebles vendidos, libres de todo gravamen hipotecaria, cuando en la escritura 360 se había dejado constancia de esa libertad en relación con todo otro gravamen distinto del constituido a favor del Banco Agrícola Hipotecario.

En lo que concierne al primer fundamento de la sentencia, el Tribunal desatendió los principios que se dejaron consignados en la primera parte de este fallo, sobre simultaneidad en la ejecución de las obligaciones generadas en los contratos bilaterales, reconocido explícitamente con el artículo 1609 del C.C.; funcionamiento de la condición resolutoria expresa y la condición resolutoria tácita.

Confundió los efectos de la una y de la otra, e hizo incidir los legales automáticos que produce la expresa ipso jure, sobre un caso que requiere la previa declaración de la resolución, reglamentado por disposiciones especiales, como son los artículos 1546 y 1930 del mismo código. Aplicable el primero a todos los pactos sinalagmáticos y el segundo al específico del contrato de compraventa.

En efecto, consta en el proceso que el actor cumplió las obligaciones que la ley le señala a todo vendedor artículo 1880 ibídem y no sólo se ajusté a los preceptos legales, sino que se atuvo a lo previsto en el contrato. En cambio, el sentenciador rompió el equilibrio de los intereses encontrados y el principio de la simetría contractual, al desvincular a la parte demandada de sus obligaciones expresamente pactadas, sin que hubiera precedido resolución del convenio, y sin que conste en forma alguna, pues, ni está probado, ni se ha alegado siquiera, que en algún momento se allanara a cumplirlos; antes bien, las probanzas ponen de manifiesto la renuencia a su ejecución. Así lo están indicando; el no pago del primer contado del precio de la venta, ni de los posteriores en las fechas y forma estipuladas: al dejar insoluta la obligación a favor del Banco Agrícola Hipotecario, cuyo importe quedó en su poder para cubrirla, lo que autorizó la persecución judicial de los bienes vendidos que se hallaban en su poder y su venta en pública subasta, sin que mediara citación al vendedor para su comparecencia a defenderlos.

Cuando por otra parte, éste había hecho su tradición de acuerdo con los artículos 754 y 756 del C. C., esto es, que estaba ejecutando sus obligaciones que le imponían los artículos 1880 y 1882 ibídem, lo que demuestra el empeño de uno de los pactantes y el vendedor en el cumplimiento del contrato y la sistemática renuencia del otro el comprador a ejecutarlo.

En cuanto a lo que atañe al segundo fundamento del mismo falto es manifiesto el error en que incurrió el Tribunal al afirmar que; el demandante vendedor no había cumplido con la obligación pactada de entregar registradas a la parte compradora, las estructuras números 360 y 187 de isa Notarías de Montenegro y Armenia, respectivamente. La presencia de las copias auténticas de dichos instrumentos, traídas legalmente a los autos, con las correspondientes notas de sus registros, demuestra la omisión del Tribunal en su estimación como prueba de la existencia del hecho que se niega en el fallo: el registro oportuno de aquellos instrumentos.

Estimó además, el Tribunal como incumplido parcialmente el contrato por parte del vendedor, por no haber declarado en la escritura 360, la existencia del gravamen distinto del constituido a favor del Banco Agrícola Hipotecaria. Y esta simple omisión no enerva o aniquila la acción resolutoria, sino que genera una acción distinta a favor del comprador la de saneamiento u obligación legal de garantía de la cosa vendida, a que se refieren los artículos 1894 y 1895 del C. C. que comprende la protección al comprador contra la evicción y contra la perturbación precursora de ésta, sujeta su prosperidad al cumplimiento previo de la obligación esencial del comprador del pago del precio, tal como las desprende del texto del artículo 1904 y siempre que se hubiesen cumplido los requisitos señalados en el artículo 1899, ambos del mencionado estatuto.

“En los contratos en que las obligaciones de las partes son alternadas sucesivas, el tiempo debido de que habla el artículo 1609 del C. C. para que una parte cumpla o se allane a cumplir el contrato, no llega mientras el otro no haya cumplido su anterior obligación o se haya allanado. De suerte que es indispensable examinar, en primer término, si quien reclama de otro el cumplimiento de una obligación, ha cumplido con la suya, o si era llegado ‘el tiempo debido’ para cumplirla.

“Las obligaciones deben cumplirse en el orden que dispone la ley o en sí orden estipulado en el contrato. Consiguientemente, la ejecución de los contratos bilaterales es algunas veces procedente; otras no. Todo depende del cumplimiento o allanamiento y del ‘tiempo debido’. Ha dicho la Corte”. En el caso actual, de los términos del contrato que recoge la escritura 360, surge la evidencia de que el demandante vendedor desde la fecha da su celebración había hecho al comprador la entrega de los inmuebles vendidos, como que allí hay constancia de ese hecho, dejada por los propios contratantes.

En cambio no hay prueba alguna que demuestre que el comprador citara al vendedor, para que acudiera a la defensa de los inmuebles perseguidos por los acreedores hipotecarios, particularmente, por el gravamen constituido. Antes de la venta, a favor de Luis Delio González y de cuya existencia no se dejó constancia en el mencionado instrumento.

El Tribunal olvidó que la obligación del saneamiento de la cosa vendida, que con la de entregarla, constituyen las dos obligaciones principales del vendedor, tiene su verdadera iniciación cuando el comprador demandado por causa anterior a la venta cita al vendedor para que comparezca a defenderla artículo 1899 del C. C., ya que con esta denuncia del pleito se le vincula al juicio y comienza a cumplir su obligación que termina parcialmente cuando la evicción se realiza, esto es, cuando se ejecute la sentencia que la decrete o produce.

Entre tanto no ocurra esto, no le ha llegado al comprador “ el tiempo debido ” para ejecutar la obligación de la garantía de la cosa vendida, que en el caso sub judice se reducía a libertar los inmuebles vendidos del gravamen correspondiente a Luis Delio González; pero el comprador lo exoneró de esa obligación, al no citarlo para que afrontara la correspondiente defensa, y en tal virtud, cesó la obligación del saneamiento, según lo expresa el tan citado artículo 1899 del C. C. Olvido del sentenciador que lo indujo a declarar, oficiosamente, por cuanto no hay probanzas de su alegación, la inejecución parcial del convenio por parte del vendedor, y consecuencialmente la carencia de la acción resolutoria demandada, cuando no era llegado el “ tiempo debido ” para la ejecución de aquella obligación, y cuando por otro lado, se había extinguido con la falta de citación de que antes se habló. Consta en la cláusula de la escritura 360 de 27 de septiembre de 1936, que el fiduciario paga a los exponentes como precio del fideicomiso constituido, la suma de ocho mil quinientos pesos ($ 8.500.00) pagaderos así: la de dos mil quinientos pesos (82.300.00) en dinero de contado; tres mil quinientos cincuenta y un pesos con treinta centavos (3.351.30), que dejan en poder del tenedor fiduciario para que sirva el pago de igual suma al Banco Agrícola Hipotecario, Sucursal de Armenia, según hipoteca que radica sobre los expresados inmuebles y en las condiciones y plazos que se estipulan en la cartilla de crédito respectiva; la suma de dos mil cuatro- cientos cuarenta y ocho pesos con setenta centavos ($2.448.70) en el mes de marzo de 1937, para lo cual se firmará un pagaré a la exponente Gaviria de Bedoya.

Además, al final del instrumento se dijo: “En este estado se advierte que la exponente Gaviria de Bedoya, que será la que percibirá el precio estipulado en este contrato, solamente declara recibida del señor Gutiérrez H. la suma de doscientos treinta pesos ($ 230.00), y que la restante para completar los dos mil quinientos pesos ($ 2.500) de contado de que se habló atrás, la entregará Gutiérrez H. a la señora Gaviria de Bedoya, cuando se le entregue registrada esta escritura, y la que le otorgó el señor Luis Delio González”.

Este instrumento está legal y oportunamente registrado, y la cláusula transcrita, evidencia la presencia de una condición resolutoria tácita en el contrato que en aquel instrumento se hizo constar. Condición que consiste en el hecho futuro e incierto de que el comprador pagará el precio de la venta en la forma y plazo convenidos; resolutoria, porque en caso de no pagarse el precio pactado, nace para el vendedor la acción del articulo 1546 del C. C. en relación con el 1930 ibídem, y tácita, por tratarse de un pacto sinalagmático en el cual se estipularon modalidades y plazos para el pago del precio.

Esto en cuanto hace a las relaciones jurídicas entre vendedor y comprador, sin tener en cuenta las que se producen en el caso de existir acreedor hipotecario y terceros poseedores de los inmuebles gravados, pues, de los efectos principales que produce la hipoteca. Se destacan los que se refieren a las que se dan entre aquel acreedor y el tercero poseedor del inmueble.

Siendo la hipoteca un derecho real articulo 665 del C. C., obvio es, que puede hacerse efectivo por su titular contra quienquiera que posea el inmueble gravado y cualquiera que sea el título de la adquisición, artículo 2452 del C. C. Disposición sustantiva, creadora de un derecho que tiene su eficacia en las procesales complementarias —artículos 1198 y ss.

Del C. J. que constituyen el aspecto práctico de aquel orden jurídico. De allí que cuando se transmite el dominio de un inmueble a cualquier título, con un gravamen hipotecario pendiente y se halla registrado o inscrito su título constitutivo con anterioridad a aquel acto, sujeta o no la enajenación a limitaciones, como a una condición resolutoria expresa o tácita por ejemplo, la mutación posterior del bien afectado, no perjudica el derecho del acreedor hipotecario, ni el de los terceros poseedores adquirentes, como secuela de la acción de venta o adjudicación de la cosa hipotecada.

En este caso, vendedor y comprador saben que la finca queda expuesta a satisfacer el gravamen en el momento en que se incumple por el deudor por su sustituto tercero adquirente el contrato a que accede la garantía hipotecaria. Esta situación encauza la conclusión jurídica de que se está ante una condición resolutoria tácita, que produce efectos solamente entre los pactantes de la compraventa de inmuebles recogida en la escritura 360, sin incidencia ninguna en el derecho de los acreedores hipotecarios, ni en el de los terceros poseedores adquirentes de los inmuebles subastados.

Un estudio comparativo de los instrumentos en los cuales se hicieron constar los gravámenes y el convenio, disipa toda duda al respecto. Los gravámenes a favor del Banco Agrícola Hipotecario y de Luis Delio González fueron constituidos por escrituras públicas números 506 y 687 de 16 de agosto de 1927 y 13 cíe julio de 1936 respectivamente; el convenio se celebró el 27 de septiembre de 1936, con posterioridad a todos aquellos actos jurídicos y los remates o ventas en pública subasta se efectuaron bastante tiempo después de todos ellos, situándose así, el derecho del vendedor al margan del imperio de los artículos 2441 inciso 29 y 1548 del C. C., por cuanto el titular del derecho de dominio sobre los inmuebles, en el momento de la constitución de los gravámenes, lo era pura y simplemente, sin limitaciones de ninguna naturaleza y en esta situación quedaron gravados realmente a favor de sus nombrados acreedoras.

Así las cosas, los inmuebles pasaron a poder del comprador con aquellos gravámenes reales, puesto que las inscripciones de si títulos constitutivos estaban en vigencia con anterioridad a la venta. En tal virtud, la condición resolutoria tácita que consta en la escritura pública 360, no hacía nugatorio, ni cercenaba el derecho de los acreedores hipotecarios para perseguir los bienes gravados, quienquiera que loa poseyera.

La mutación de la propiedad de los inmuebles gravados, con la constitución de aquella condición resolutoria tácita, no le restaba eficacia legal, ni práctica alguna al vínculo real hipotecario frente al tercero adquirente con posterioridad a la inscripción de las hipotecas. Si esto es con relación a los acreedores, mucho menos podía afectar los intereses de los adquirentes de los inmuebles en pública subasta decretada como consecuencia del ejercicio de aquella facultad del acreedor hipotecario.

La relación legal obligatoria para todos ellos, no es el convenio existente entre comprador y vendedor, celebrado con posterioridad a la inscripción de las hipotecas, sino la que nace del vínculo real hipotecario existente entre acreedor y deudor. Esto porque las funciones primordiales de la inscripción, son las de darles publicidad a los traspasos de la propiedad, a la constitución y modificaciones de los demás derechos reales inmobiliarios y la debida eficacia legal al vínculo real frente a los terceros adquirentes de los bienes gravados, especialmente, los enajenados con posterioridad a la inscripción de la hipoteca; es en las relaciones entre acreedor hipotecario y tercero poseedor del inmueble gravado, donde precisamente, se relieva y desarrolla con mayor importancia el carácter real del derecho de hipoteca, el cual cuando se hace público con la inscripción, confiere al acreedor sin limitación alguna, la facultad de que antes se ha hablado de perseguir el inmueble, quienquiera que lo posea y para promover la correspondiente acción contra el mismo, para hacerse el pago del crédito con su adjudicación o con el precio de la venta en pública subasta.

En resumen: la acción resolutoria demandada, prospera en lo que se refiere al contrato de compraventa contenido en la escritura 360, en cuanto hace, solamente, a las relaciones entre vendedor y comprador, nacidas de este acto jurídico, sin que la declaración que en tal sentido ha de hacerse produzca efectos contra los acreedores hipotecarios ni contra los terceros poseedores adquirentes en pública subaste de los inmuebles gravados y dentro del respectivo juicio instaurado por los acreedores en persecución de los mismos con audiencia del poseedor inscrito en la fecha en que se promovió la acción hipotecaria.

Las anteriores razones, fundamentan la información parcial del fallo recurrido, por violación de los artículos 1546, 1930 y 1609 del C. C. y a la vez adelanta la motivación del que debe reemplazarlo. Para completarla se agregan estas otras consideraciones: Los hechos cardinales alegados como fundamento de la resolución son: no haber pagado el comprador sino parte del primer contado del precio de la venta, haber dejado insoluta la obligación a su cargo y a favor del Banco Agrícola Hipotecario, Sucursal de Armenia, no pagar el resto del precio y estar en mora en el cumplimiento de estas obligaciones.

La mora en el comprador constituye un elemento esencial para que la acción resolutoria se produzca. Así lo provén los artículos 1546 y 130 del C. C., el primero para todos los contratos bilaterales, y el segundo, singularmente, para el contrato de compraventa. En consecuencia, cuando se ejercita la acción resolutoria, lo primero que debe indagarse es si el comprador se halla en estado de mora, y esta cuestión, la resuelve el artículo 1608 de la obra citada que la limita a las tres situaciones que allí se indican: fijación de plazo por los pactantes para la ejecución de sus estipulaciones; cuando la cosa no ha podido ser dada o ejecutada sino dentro de cierto tiempo y el deudor lo ha dejado pasar sin darla o ejecutarla y a los casos de reconvención judicial.

En el caso de autos, se está dentro de los términos de la fijación expresa de plazo para la ejecución de la obligación a cargo del comprador, ya que en el convenio se estipuló plazo para los pagos y el no cumplimiento dentro de ese término estipulado, constituyó de derecho en mora al deudor, lo que hace procedente la declaración 6€ resolución demandada, en cuanto concierne a las relaciones de los pactantes de la compraventa contenida en la escritura 360 de 27 de septiembre de 1936, de la Notaría de Montenegro.

En consecuencia, sus efectos no tienen alcance contra el derecho de los actuales poseedores de buena fe de los inmuebles, por ellos adquiridos en las subastas públicas de que dan cuenta los autos y por las razones expuestas en otra parte de este fallo. Restituciones Limitados los efectos de la resolución a las relaciones entre los pactantes del contrato de compraventa, recogido en la escritura pública número 3O, antes citada, se impone la determinación de las prestaciones mutuas a que ellos deben quedar obligados entre sí, con el fin de que la resolución produzca los efectos que la ley señala a toda declaración de esta naturaleza.

El demandante, en su libelo, suplica la resolución del contrato y consecuencialmente, la condenación a cargo del demandado, a la restitución de los frutos naturales y civiles percibidos desde el 27 de septiembre de 1936, hasta el 30 de octubre de 1942, en que el Banco Agrícola Hipotecario tomó a su cargo la administración de los inmuebles, por conducto de un secuestre suyo, y no solamente los frutos percibidos sino los que su dueño hubiera podido percibir con mediana inteligencia y actividad teniendo esos inmuebles en su poder, y que si tales frutos no existen, deben pagarle el valor que tenían o que hubieran tenido al tiempo de la percepción con derecho a que se le abonen los gastos ordinarios que se hubieren invertido en producirlos.

Pidió además, la restitución de los inmuebles vendidos con los linderos y medidas que en aquel instrumento se describe. La resolución pedida, implica volver las cosas al estado que tenían antes de la venta como si ésta no se hubiera realizado, pero en el caso subjudice, como se ha anotado, sus efectos no alcanzan a los terceros poseedores de buena fe de los inmuebles, pues se trata de una acción personal de la cual no nacen sino derechos y obligaciones entre los pactantes solamente, no se está en el caso de los artículos 1933 y 1548, sino en el del 1930, todos del código civil, tal como se ha explicado en la parte motiva de este fallo.

En esta situación, la realidad procesal crea también el imposible jurídico y material de que se pueda ordenar la restitución de los bienes inmuebles objeto del contrato de compraventa que se resuelve, por hallarse en la actualidad en poder de terceros adquirentes de buena fe. Entonces, está más acorde con la situación contemplada, limitar la correspondiente prestación a cargo del contratante incumplido, al pago del valor comercial de los bienes, dada la imposibilidad de su devolución, conforme al procedimiento que la Corte ha adoptado en casos similares, a cambio de la restitución de los lotes ordenar el pago de su valor.

El valor de los inmuebles debe ser el comercial que tenían en las fechas de sus remates. Si el contratante cumplido no puede recuperar los inmuebles, por lo menos, debe recibir el justo precio que habrían recibido, si no fuera por la situación de hecho que le creó la contraparte con el incumplimiento del contrato. La Corte en este fallo de instancia, interpretando la demanda y con fundamento en la doctrina de esta Sala, sintetizada en la sentencia de 21 de abril de 1939 que dice “ Al tratarse de la ley, previniendo graves peligros, el legislador establece la prevalencia de su tenor literal cuando su sentido es claro, en forma de no poderse desatender, al pretexto de consultar su espíritu” (C.C. artículo 27); y con todo, no deja de abrir el campo a la equidad, a los principios de derecho natural y a las reglas de la jurisprudencia, ya para ilustrar la constitución, ya para fijar el pensamiento del legislador y a declarar o armonizar disposiciones legales oscuras o incongruentes (Ley 153 de 1887, artículos 4° y 5°).

En los contratos y actos de los particulares, en que no hay la valla impuesta por el temor de los aludidos peligros, es afortunadamente más amplio y completo el dominio de la realidad, y así, por ejemplo, el legislador mismo prescribe Que en los testamentos “para conocer la voluntad del testador se estará más a la sustancia de las disposiciones que a las palabras de que se haya servido”, y en los contratos “se estará a la intención de las partes claramente conocida más que a lo literal de las palabras” (C. C. artículos 1127 y 1618).

Análogamente ha de procederse y por constante jurisprudencia se ha procedido en el estudio y análisis y, en su caso, en la interpretación de los libelos de demanda, en lo cual el sentenciador obedece, no sólo el imperativo de equidad y de verdad que dictó las disposiciones que acaban de citarse, sino también a preceptos tan terminantes como los contenidos en los artículos 837 del C. J. antiguo, y 471 y 472 del hoy vigente”: acoge aquella petición de restitución de frutos como la acción indemnizatoria de perjuicios de que trata el inciso 29 del artículo 1546 del C. C como secuela de la resolución del contrato. ‘aunque el demandante no haya pedido expresamente la condenación del demandado al pago de perjuicios debe entenderse que ha ejercitado esta acción al suplicar la restitución de los frutos percibidos comoquiera que éstos son elementos de esa indemnización, de suyo, sin necesidad de pronunciar la palabra perjuicios”.

La confesión categórica formulada en la escritura 360 de haber recibido los bienes inmuebles que se le vendían: el no pago de la totalidad del primer contado del precio de la venta: la no solución de la obligación a favor del Banco Agrícola Hipotecario, Sucursal de Armenia, a pesar de haber quedado en su poder la suma necesaria para esa solución, y la falta da notificación al vendedor para que afrontara la defensa de los inmuebles perseguidos por los acreedores hipotecarios son hechos que fijan la situación legal del comprador, en lo que hace a la culpa con que procedió en la ejecución del contrato de compraventa, cuya resolución ha de decretarse por esta causa, con la consiguiente condenación al pago de los perjuicios causados con el incumplimiento.

El problema de las prestaciones mutuas queda, pues, reducido: a) Al pago por el demandado al demandante del valor comercial que tenían los inmuebles en las fechas de sus remates, con las deducciones de la suma de $ 230 recibida por el vendedor como parte del primer contado del precio en la venta y de las pagadas con el precio de las subastas para cancelar total y definitivamente, de acuerdo con las liquidaciones judiciales de las obligaciones o créditos hipotecarios a favor del Banco Agrícola Hipotecario y del Dr. Luis Carlos Gómez, a que se refieren las escrituras públicas Nos. 506 de 16 de agosto de 1927 y 687 de 13 de jubo de 1936, de las notarías 2 y. i del Circuito de Armenia, respectivamente, y b) Al pago de los frutos naturales y civiles percibidos por el demandado desde el 27 de septiembre de 1936 hasta el 30 de octubre de 1942, fecha estas última en que el Banco Agrícola Hipotecario tomó a su cargo la administración de los inmuebles, por conducto de un secuestre suyo, y no solamente los percibidos sino los que su dueño hubiere podido percibir con mediana inteligencia y actividad teniendo los inmuebles en su poder.

Y en caso de que tales frutos no existan, es natural que el demandado deba pagar al demandante, el valor que ellos tenían o que hubieran tenido al tiempo de la percepción, con derecho el primero, a que se le abone por el segundo, los gastos ordinarios invertidos en producirlos. Como la anterior solución implica una condenación a pagar en abstracto una suma de dinero, por cuanto no está establecida a la que asciende el valor comercial de los inmuebles, ni la de los frutos naturales y civiles, así como tampoco, la de los gastos ordinarios efectuados para producir éstos, hay necesidad de que estas prestaciones se concreten o liquiden con posterioridad al fallo en el incidente especial de ejecución de sentencias previsto en el artículo 553 del C. J. En cuanto hace a las súplicas de los ordinales d) y e) de la demanda, acciones de nulidad de los juicios especiales promovidos por el Banco Agrícola Hipotecario, Sucursal de Armenia, y Luis Carlos Gómez Cortés, contra Cristóbal Gutiérrez H. como poseedor inscrito de los inmuebles de “ La Esperanza ” y ‘ El Jardín ” y del remate verificado por el mismo Banco Agrícola Hipotecario del primero de los bienes nombrados, cabe observar, que estas súplicas no pueden prosperar, porque como se tiene dicho en este fallo, dados el derecho que confiere la hipoteca al acreedor para perseguir la cosa hipotecada, sea quien fuere el que la posea y a cualquier título que la haya adquirido, la naturaleza especial de los juicios hipotecarios, en el cual se exige al demandante que acompañe a la demanda, el certificado del Registrador de Instrumentos Públicos y Privados de que habla el artículo 1008 del C. J. con el fin de acreditar de esta manera, la vigencia del gravamen y que, quien se indica como demandado, es el actual poseedor inscrito de la finca hipotecada, y más cuando la acción se ejercitó por el titular del derecho reclamado acreedor hipotecario es decir, con legitimación activa para obrar, contra el actual poseedor inscrito de los inmuebles que es la persona que por ministerio de la ley, debe señalarse como demandada, contra quien es concedida la acción, elementos constitutivos del éxito de la acción persecutoria de la cosa hipotecada.

Por otro aspecto, el demandante no es el titular de las acciones de nulidad invocadas, por no haber sido parte en los juicios ni en el remate, lo son las personas que debiendo ser notificadas, citadas o emplazadas no lo fueron, en así caso concreto, los representantes o herederos de Cristóbal Gutiérrez H. Además, como lo anote el Tribunal en la sentencia recurrida, las probanzas traídas a los autos para demostrar las omisiones invocadas como causal de nulidad, no fueron expedidas y autorizadas en la forma prevista por el artículo 632 del C. J., lo que le reste todo valor probatorio.

Por las razones anotadas, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley CASA PARCIALMENTE la sentencia proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Pereira de fecha 15 de septiembre de 1948 y reformándola soluciones este litigio así: FALLO 1° No, se declaran probadas las excepciones propuestas por el doctor Luis Carlos Gómez Cortés; 2° Se declara que si contrato contenido en la escritura pública 360.

De veintisiete de septiembre de mil novecientos treinta y seis, de la Notaría de Montenegro debidamente registrada, no constituye un fideicomiso por falta de uno de los requisitos que para su existencia exige la ley; 3° Como consecuencia del punto anterior, se declara que el contrato contenido en la escritura 360 aludida, celebrado por los señores Florentina Gaviria de Bedoya.

Jesús M. Bedoya y José J. Hernández, de una parte, y Cristóbal Gutiérrez H. de la otra, es una compraventa de bienes raíces allí especificados por sus linderos: 4° Por no haberse cumplido por el pactante Cristóbal Gutiérrez H., el convenio estipulado en la escritura pública número 360 de 27 de septiembre de 1916, de la Notaría de Montenegro, declárese resuelto el contrato de compraventa contenido en dicha escritura, resolución que n producirá efectos contra los terceros poseedores adquirentes de buena fe de los inmuebles objete de ese contrato. 5° En la imposibilidad jurídica y material de que el demandado Gutiérrez H, o quien o quienes sus derechos y obligaciones representen, devuelva los bienes inmuebles que Florentina Gaviria de Bedoya le vendió, mediante la escritura 360 citada antes, condénesele en cambio a pagar el valor comercial que dichos inmuebles tenían en las fechas de sus respectivos remates, y con deducción de la suma de $ 230.00, recibida como parte del precio de la venta y de las pagadas del precio de las subastas, al Banco Agrícola Hipotecario, Sucursal de Armenia, y al doctor Luís Carlos Gómez, de acuerdo con las respectivas liquidaciones judiciales, de los créditos hipotecarios a que se refieren las escrituras números 506 de 16 de agosto de 1927 y 687 de 13 de julio de 1936 de las Notarías 29 y 1ª del Circuito de Armenia, respectivamente y el pago de los perjuicios provenientes del incumplimiento del contrato de compraventa, entre ellos el de los frutos naturales y civiles producidos por los inmuebles y percibidos por el demandado desde el 27 de septiembre de 1936 hasta el 30 de octubre de 1942, y no sólo los percibidos, sino los que su dueño hubiera podido percibir con mediana inteligencia actividad teniéndolos en su poder, con deducción de los gastos ordinarios que se hubieran invertido por el comprador para producirlos en el lapso antes señalado.

En caso de no existir los frutos, el demandado debe pagar el valor que tenían o que hubieran tenido al tiempo de su percepción. 6° Las prestaciones mutuas a que se refieren los numerales anteriores, se precisarán en la ejecución de esta sentencia, previa la actuación del artículo 553 del C. J y teniendo en cuenta las bases previstas en la motivación de la misma. 7° Se absuelve a los demás demandados de los cargos contra ellos formulados en la demanda.

Sin costas. Publíquese, cópiese, notifíquese, insértese en la GACETA JUDICIAL y devuélvase el expediente al Tribunal de origen. Pedro Castillo Pineda—Miguel Arteaga -Alberto Holguín Llorada—Pablo Emilio Manotas—Arturo Silva Rebolledo—Manuel José Vargas—Pedro León Rincón, Secretario.