S- 22-11-1906- [016] — Corte Suprema

Corte Suprema de Justicia—Bogotá, veintidós de Noviembre de mil novecientos seis Sentencia C – SC – 016 de 1906 PACTO DE RETROVENTA “Si pues, la venta con pacto de retroventa queda sometida a una condición resolutoria expresa, y una vez cumplida esta se verifica de pleno derecho la resolución, según se deduce del artículo 1544 del Código Civil, teoría que aceptan ambas partes, es claro que el vendedor recobra el dominio de la cosa vendida sin necesidad de una nueva venta, sin necesidad de que se efectúe un nuevo acto traslaticio de dominio, sin necesidad de que un nuevo instrumento público en que esto conste se registre, y sin necesidad, por último, de que un nuevo registro cancele el de la escritura en que se hizo constar la venta con pacto de retroventa, pues la resolución de esta, efectuada de pleno derecho, extingue el dominio revocable que tenía el comprador, y la cosa queda nuevamente en el patrimonio del vendedor, quien continúa siendo dueño de ella y con derecho a poseerla en virtud de los títulos por los cuales la había adquirido; que a no ser esto así habría que aceptar el absurdo jurídico de que perdido para el comprador, por la resolución de la venta, el dominio condicional que había adquirido, podía sin embargo transmitir ese derecho, que no tenía, al vendedor o a un tercero”.

PACTO DE RETROVENTA/ Facultades de las partes “Estima la Corte que mediante el pacto de retroventa el vendedor no se constituye deudor del comprador por el precio estipulado para la retroventa o por el de la venta a falta de tal estipulación. Esto es tan cierto que el comprador en ningún caso puede exigir del vendedor el pago de ese precio.

De aquí que el vendedor, con pacto de retroventa, cuando llega el caso de hacer uso del derecho que tal pacto le confiere, no tenga porqué ocurrir al pago judicial por consignación cuando el comprador rehúsa aceptar el precio que le ofrece con el objeto de hacer meramente suya la cosa que vendió con el pacto de que se trata”. PACTO DE RETROVENTA/ Reservas contractuales “Reservarse una facultad o un derecho es retenerlo, conservarlo, guardarlo.

Tal derecho ha de constar en el instrumento respectivo con la obligación en el vendedor de restituir el precio convenido, y por esto la ley prescribe que en defecto de la cláusula en que se fije esta obligación, el pacto de reembolso no se refiere a cantidad determinada sino a lo que haya importado la adquisición de la cosa. La reserva en cuestión, una vez pactada, produce el efecto de que ella subsiste durante todo el período de tiempo estipulado para ejercitar la retroventa o hasta concurrencia del legal, a falta de esta estipulación; como tal derecho entraña la obligación correlativa de la restitución del precio, es evidente que la forma verbal reembolsando indica un hecho que ha de poder coexistir con la reserva del derecho a recobrar la cosa vendida, pero que puede llegar a no efectuarse por culpa o voluntad de las partes”.

PACTO DE RETROVENTA/ Incumplimiento de la condición contractual. “…si la condición del contrato, el reembolso, no se cumplió por culpa del comprador, o por otra causa que extinga la obligación del vendedor, la retroventa queda consumada ipso jure, llenados los demás requisitos legales, porque la efectividad del derecho del vendedor no está ni puede estar, jurídica y racionalmente, a merced del comprador,…” REFERENCIA: GACETA JUDICIAL Nros. 896 y 897 PROCEDENCIA: TRIBUNAL SUPERIOR DEL CENTRO DEL DEPARTAMENTO DE ANTIOQUIA PETICIONARIO: Mariano del Corral MAGISTRADO PONENTE: ALBERTO PORTOCARRERO Corte Suprema de Justicia—Bogotá, veintidós de Noviembre de mil novecientos seis.

Vistos: El día quince de Febrero de mil ochocientos noventa y ocho otorgaron escritura pública en la Notaría del Circuito de Antioquia, Antonino Ruiz y Mariano del Corral, la cual correspondió el número 37, y en ella hicieron constar estos hechos: a) Que Ruiz daba en venta a Corral por dos mil pesos ($ 2,000), que aquél dijo tener recibidos a su satisfacción, un predio rural denominado El Gramal, situado en jurisdicción del Municipio citado y deslindado como se indica en la escritura; b) Que tal venta quedaba sujeta al pacto de retroventa, en virtud del cual Ruiz se reservaba la facultad de recobrar la finca vendida, reembolsando al comprador la cantidad que de él había recibido; c) Que de ese derecho, o sea del de retracto, no podía hacer uso el vendedor antes de dos años, contados desde la fecha de la escritura; d) Que el comprador daba en arriendo al vendedor el mismo predio de que se trata por cuatro años, a razón de veinte pesos ($ 20) mensuales, pagaderos por semestres vencidos; e) Que el arrendatario se reservaba el derecho de hacer cesar el arriendo tan pronto como le conviniese; f) Que si el arrendatario dejaba de pagar puntualmente el canon correspondiente a un semestre, continuaría todavía vigente el contrato por otros seis meses mas, pero pagando doblados los arrendamientos al segundo semestre; mas si expiraba este término sin que el arrendatario hubiese cubierto las cantidades respectivas, terminaría en absoluto el contrato de arrendamiento; y g) Que el pacto de retroventa caducaría o se extinguiría en caso de que cesase o terminase por cualquier causa el contrato de arrendamiento.

El instrumento en referencia fue registrado el 28 del mismo mes en que se otorgó, y los contratos de que él habla principiaron a producir sus efectos; mas andando el tiempo se suscitaron diferencias entre los contratantes en orden a lo pactado por ellos, y esto dio lugar a que Mariano del Corral e Ignacio A. Gallo, individuo este ultimo a quien aquél había vendido la finca de El Gramal por escritura número 1605, de 4 de Agosto de 1902, propusieran ante el Juez 1º del Circuito de Antioquia una demanda ordinaria contra Ruiz, el día 21 de Marzo de 1903, demanda en la cual solicitaron, que con audiencia de este y previa la tramitación correspondiente, se hiciesen las declaraciones que enseguida se expresan: 1º Que no se ha verificado el retracto de la finca de El Gramal estipulado en favor de Antonino Ruiz en la escritura número 37 de fecha 15 de Febrero de 1898, otorgada en la Notaría del Circuito de Antioquia; 2º Que caducó o se extinguió el derecho de retracto estipulado en la escritura que se acaba de citar; 3º Que la finca de El Gramal pertenece en pleno dominio y propiedad legalmente transferida a Ignacio A. Gallo por la escritura numero 1605 de 14 de Agosto de 1902, pasada ante el Notario 1º del Circuito de Medellín; 4º Que Antonino Ruiz está obligado a entregar a los demandantes dentro de tres días, el testimonio de la escritura número 36, de fecha 15 de Agosto de 1898, pasada en la Notaría del Circuito de Antioquia, y los demás títulos originarios de la finca de El Gramal que retenga en su poder; 5º Que el contrato de arrendamiento estipulado entre Mariano del Corral y Antonino Ruiz, sobre la misma finca de El Gramal por la tantas veces citada escritura número 37, terminó por hecho o culpa de Ruiz antes del cuatrienio fijado para su duración natural; 6º Que Ruiz está obligado a entregar a cualquiera de los demandantes la finca de El Gramal dentro de tres días de notificada la sentencia que ponga fin al pleito, entrega que debe llevarse a efecto haciendo uso de la fuerza, si el obligado no la efectuare oportunamente; y 7º Que Antonino Ruiz es responsable de todos los perjuicios consiguientes a la terminación intempestiva del arrendamiento y á la retención indebida de la finca, los cuales se fijarán en juicio separado.

Estimaron los actores en sesenta mil ochocientos pesos ($ 60,800) la cuantía del juicio. Citaron en apoyo del derecho que creen tener los artículos 756, 1501, 1541, 1546, 1551, 1602, 1603, 1615, 1618, 1620 a 1622, 1664, 1759, 1760, 1769, 1934, 1943, 1997, 1999, 2003, 2011, 2037 a 2039, 2637, 2641, inciso 1.°, 2652, inciso 1º y 1667 del Código Civil, y formularon así los hechos fundamentales de la demanda: 1º No haberse otorgado la escritura de retracto prevista en la cláusula 13 de la escritura número 37 de 15 de Febrero de 1898; 2º Ser esa escritura tan esencial para el retracto en concepto de ambas partes, que Ruiz demandé su otorgamiento ante el Juez del Circuito de Antioquia el 18 de Mayo de 1900; 3º Haber confesado Ruiz judicialmente que mientras no le otorgaran escritura de retracto carecía de dominio de la finca; 4° Haber dejado de pagar (Ruiz) oportunamente los arrendamientos de dos semestres consecutivos, a saber: el que principió el 15 de Agosto de 1899 y el que comenzó el 15 de Febrero de 1900; 5° Haber confesado Ruiz judicialmente que para recuperar el dominio de El Gramal era indispensable reembolsar el precio; 6° No haber hecho el reembolso del precio hasta el 9 de Diciembre de 1901, por consignación; 7º Que esa consignación no ha sido declarada válida ni suficiente por sentencia que tenga la fuerza de cosa juzgada; 8° Que Ruiz no dio a Mariano del Corral con seis meses de anticipación, ni con anticipación ninguna, el aviso previo de que pensara ejercer el derecho de retracto; 9° Que Ruiz se consideró arrendatario de El Gramal y consignó el canon correspondiente a los semestres vencidos el 15 de Febrero y el 15 de Agosto de 1901 y al lapso correspondiente a los cuatro (4) meses y seis (6) días que corrieron desde esta última fecha hasta el 9 de Diciembre siguiente, en que se verificó la consignación del precio; 10º Que ni el Sr. Mariano del Corral ni sus agentes se negaron nunca a recibir los arrendamientos vencidos hasta el 15 de Agosto de 1900, fecha en que expiró el arrendamiento; 11º Que Ruiz nunca ofreció esos arrendamientos solos antes del 2 de Noviembre de 1900, en que lo hizo Pedro Antonio Ruiz a Mariano del Corral en Urrao; 12º Que Ruiz infringió las cláusulas esenciales del contrato de arrendamiento, no podando las cercas de El Gramal ni reforzándolas; derribando los árboles de la finca; dejando derramar en repetidas veces el agua al camino publico y a las propiedades vecinas, y causando con sus animales graves perjuicios a las fincas aledañas; y 13º Que Ruiz subarrendó el terreno todos los años a varios individuos.

Notificada esta demanda al reo, no solamente se opuso este abiertamente a las pretensiones de los actores, sino que los contrademandó, fundado principalmente en lo que establecen los artículos 1939, 1940, 1941 y 2676 del Código Civil, para que se declarase: 1º Que siendo él (Ruiz) dueño exclusivo de El Gramal, es nulo el contrato de compraventa que respecto de la misma finca celebró Mariano del Corral con Ignacio A. Gallo, por escritura número 1605 de 4 de Agosto de 1902, otorgada ante el Notario 1º de Medellín; 2.° Que no tienen valor ninguno contra él (Ruiz), ni la tradición del inmueble, ni el embargo y registro que de tal finca se verificó el 20 de Agosto de 1902, bajo el número 13, en la ejecución promovida contra Gallo ante el Juez 2.° del Circuito de Medellín por Mariano Velásquez; y 3º Que los contrademandados deben pagar a Ruiz, a justa tasación de peritos, todos los perjuicios que le han causado con la enajenación, embargo y registro mencionados y las costas del juicio.

En apoyo de esta acción afirma el contrademandante que, como oportunamente usó del derecho de retracto, el dominio de la finca volvió a su poder, y que no obstante esto Mariano del Corral se la vendió a Gallo, quien fue ejecutado por Mariano Velásquez, y en la ejecución se embargó, embargo que fue registrado el 20 de Agosto de 1902 bajo el número 13.

Del Corral y Gallo contestaron la reconvención negando a su autor el derecho alegado y algunos de los hechos en que se apoya, y proponiendo estas excepciones perentorias: 1º Petición antes de tiempo o de un modo indebido; 2º Ser condicional la obligación demandada y no haberse cumplido la condición; 3º Carencia de acción; y 4º Falta de correlación necesaria de causa a efecto ideológico entre el derecho reclamado y los hechos que lo fundan.

Fijadas de este modo las bases del debate, se dio al juicio la tramitación correspondiente, y a la primera instancia le puso fin la sentencia de 14 de Julio de 1904, en que se resolvió esto: Absolver a Ruiz de todos los cargos deducidos en la demanda principal; Que Ruiz es el dueño de El Gramal; Que Mariano del Corral queda en la obligación de otorgar a aquél la correspondiente escritura de finca mencionada, si Ruiz así lo exigiere; y Que Del Corral y Gallo deben pagar a Ruiz, a justa tasación de peritos, todos los perjuicios que le hayan causado con la enajenación y embargo de El Gramal, más las costas del juicio.

Contra este fallo interpuso apelación la parte demandante, y sustanciado legalmente el recurso por el Tribunal Superior del Centro del Departamento de Antioquia, fue decidido por medio de la sentencia de fecha 14 de Abril del año próximo pasado, en la cual se resolvió lo siguiente: 1º Se absuelve a Antonino Ruiz de todos los cargos formulados contra él por Mariano del Corral e Ignacio A. Gallo en la demanda principal; 2° Se absuelve a Mariano del Corral e Ignacio Gallo del cargo de perjuicios formulado contra ellos por Antonino Ruiz en la demanda de reconvención; 3º No se hace especial condenación en las costas de ambas instancias.

Notificada esta decisión a las partes, la demandante hizo valer contra ella recurso de casación; mas antes de enviar el proceso a esta Superioridad desistió Gallo del recurso, y el desistimiento le fue admitido. En la Corte se dio al asunto la tramitación que para los negocios de su clase establece la ley procedimental, y como hoy se encuentra en estado de ser fallado, procede la Corte a ocuparse en su estudio.

Nada hay que observar en cuanto a los requisitos sobre admisibilidad del recurso, porque todos concurren (artículo 1º de la Ley 169 de 1896). En consecuencia, hay que examinar los motivos o causales de casación deducidos por la parte recurrente y conocer previamente los hechos que se verificaron durante el lapso transcurrido entre el día en que se celebraron los contratos que han dado lugar a este pleito y el en que se inició el juicio, así también los razonamientos en que se apoyó el para decidir la controversia en la forma y términos en que la resolvió; pues no habiéndose alegado mala apreciación de la determinada prueba, la Corte tiene necesariamente que aceptar como comprobados en contra de la parte recurrente los hechos que el Tribunal sentenciador admitió, que por consiguiente reducida su tarea a examinar si dicho Tribunal infringió o no alguna o algunas de las disposiciones de la ley civil que el recurrente reputa haber sido violadas en el fallo de que se trata.

No hay constancia en autos de que durante los dos primeros años subsiguientes a la celebración de los contratos citados hubiese ocurrido hecho alguno que pudiese tener influencia en este fallo. El primer acto que se efectuó con posterioridad al otorgamiento del instrumento citado tuvo lugar el 15 de Febrero de 1900, es decir, justamente el día en que vencían los dos primeros años del arrendamiento.

En este día se presentó Néstor Quirós—dice el apoderado de los demandantes (foja 205, cuaderno 1°)- a pagar el precio de la retroventa exclusivamente, lo que no le fue aceptado porque aún faltaban dos años de arrendamiento, y porque, dada la situación de guerra en que se encontraba el país, nada podía hacer el Sr. del Corral con la cantidad expresada.

En este hecho están en un todo de acuerdo las partes. Véase además del pasaje acabado de citar, lo que afirma Ruiz a fojas 146 y lo que declara Néstor Quirós a fojas 13 vuelta, cuaderno de la Corte. El segundo acto se cumplió el día 2 de Mayo del mismo año de 1900. “Se presentó Antonino Ruiz—dice la sentencia, foja 41, cuaderno 4°—ante el Juez 1º del Circuito de Antioquia, y después de hacer una relación circunstanciada del contrato que celebró con Mariano del Corral, de la obligación en que estaba de reembolsarle la suma de dos mil pesos (2,000) y el valor de los arrendamientos caídos, de las gestiones que hizo el 15 de Febrero anterior para pagar la primera de esas cantidades y de la repugnancia del acreedor en recibirlas, después de hacer relación de esto—se repite—pidió que se autorizara la consignación y se designara la persona en cuyo poder de admitido debiera hacerse”.

Surtido el traslado al acreedor y en vista de la contradicción de este, el juicio se suspendió, porque a la sazón estaba vigente un decreto de carácter legislativo sobre suspensión de términos, y la consignación sólo se llevó a cabo el 12 de Diciembre de 1901, en que se depositó en manos de Juan B. Londoño e Hijos la suma de dos mil ciento setenta y un pesos treinta y cinco centavos ($ 2,171—35), cantidad que se descompone así: dos mil pesos (2,000) que Ruiz recibió como precio de El Gramal; ciento veinte pesos ($ 120) por los arrendamientos correspondientes al semestre de 15 de Agosto de 1899 a 15 de Febrero de 1900, y cincuenta y un pesos treinta y cinco centavos ($ 51—35) por los arrendamientos corridos de esta última fecha al día de la oferta; y Por último, el tercer hecho relacionado con el asunto se cumplió el día 2 de Noviembre del mismo año, y consistió en la oferta que por conducto de Pedro Antonio Ruiz hizo Antonino Ruiz en el Juzgado, de la cantidad de trescientos sesenta pesos ($ 360) para pagar a Del Corral el canon del arrendamiento correspondiente a los dos semestres transcurridos del 15 de Agosto de 1899 al 15 de Agosto de 1900.

El valor del segundo semestre lo ofreció doblado. Esta oferta fue aceptada por el acreedor (fojas 7 a 11, cuaderno 1°). Tres hechos hay pues irrevocablemente establecidos, a saber: 1º, oferta de reembolso hecha extrajudicialmente por conducto de Néstor Quirós el 15 de Febrero de 1900; 2°, oferta judicial de reembolso hecha el 2 de Mayo del mismo año, acompañada de la respectiva consignación, que se surtió el 12 de Diciembre de 1901, por medio del correspondiente depósito y; 3°, pago de los arrendamientos de los dos semestres que principiaron el 15 de Agosto de1899; pago que se hizo el 2 de Noviembre de 1900, es decir, dos meses y días después de veintidós tales semestres.

De estos tres hechos se hizo cargo el Tribunal sentenciador; y teniendo en cuenta las opiniones de varios comentadores del Código de Napoleón, concluyó por admitir esta teoría: Que el pacto de retroventa debe ser considerado no como una nueva venta sino como la resolución de la antigua, por haberse cumplido la condición estipulada en el contrato; que el comprador de la cosa adquiere el dominio hasta que se verifique el pago de lo que se haya estipulado o del precio que haya dado por ella, acontecimiento futuro que puede suceder o no; que media pues una verdadera condición y ella tiene el carácter de resolutoria porque se extingue por su cumplimiento el dominio que el comprador tenía; que por tanto no es menester el de nueva escritura de venta para transmitir por ese medio el dominio al vendedor; que para hacer constar la mutación de la propiedad basta que se cancele la escritura de compraventa por haberse cumplido la condición del retracto condicional en ella estipulado; que la referida condición debe reputarse cumplida desde el instante en que se hace oferta formal del reembolso; que no necesita consignación del precio de la cosa para llevar a efecto el pacto, pues basta que se ofrezca la devolución del precio convenido.

Se agrega que esta doctrina ha sido aceptada por los Tribunales de Chile y por las Cortes francesas. Aplicando estas doctrinas al caso del pleito, dice la sentencia: “Verdad es que de acuerdo con la escritura numero 37 tantas veces citada el derecho de retracto caducaba o se extinguía en caso de que por cualquiera causa cesara o terminara el contrato de arrendamiento; es también un hecho cierto que el arrendamiento terminaba por falta del pago del canon estipulado en dos semestres consecutivos, y es además un hecho plenamente justificado que Ruiz no pagó a Del Corral el arrendamiento en los semestres de que se trata (se refiere a los dos semestres que vencieron el 15 de Agosto de 1900), sino después del 15 de Agosto de 1900.

“No obstante esto la Sala estima que el contrato de arrendamiento de la finca de El Gramal terminó desde el 2 de Mayo de 1900 por haber sido en este día cuando Ruiz ofreció judicialmente reembolsar a Del Corral la cantidad de dos mil pesos ($ 2,000) fijada como precio de la venta y el valor de los arrendamientos corridos hasta entonces. Expiró el arrendamiento por haberse confundido los caracteres de arrendatario y de dueño del inmueble, y terminado ese contrato en tal fecha, es de rigor deducir que el arrendatario no incurrió en la sanción estipulada por no haber verificado el pago el 15 de Agosto citado.

“El pago que se hizo después por medio de consignaciones fue más bien una abundancia de solemnidad, quizás el cumplimiento de una obligación natural, porque equivaliendo lo arrendamientos al interés del capital, precio de la venta, y no habiéndose verificado la consignación de este sino el 12 de Diciembre de 1901, Ruiz se creyó obligado a verificarlo.

“Habiéndose estipulado en el mismo instrumento que Ruiz debería reembolsar al comprador la suma de dos mil pesos ( 2,000) para poder hacer uso del pacto de retroventa, sólo esta cantidad estaba obligado a consignar, sin tener en cuenta para nada la depreciación de la moneda legal ni la equivalencia en oro de lo que había recibido”. “En suma: desde el instante en que se verificó la oferta judicial (2 de Mayo de 1900) se consumó el pacto de retroventa, y Ruiz volvió a recobrar el dominio del inmueble, solución esta que es la que mejor cuadra con la justicia en el caso que se estudia, porque sólo la fuerza mayor, como fue la suspensión de términos judiciales ocasionada por la guerra, impidió que la consignación se verificase inmediatamente”.

Y hablando del aviso previo de seis meses de que trata la segunda parte del artículo 1943 del Código Civil, se expresa así la sentencia: “La noticia o aviso se da al comprador, como rectamente se desprende de la disposición copiada, a fin de que esté apercibido para la restitución y de que no haya trabas que le embaracen la entrega el día del retracto.

De ahí que si la cosa vendida se halla en poder del mismo vendedor a virtud de arrendamiento o por otra causa cualquiera, se haga innecesario dar dicho aviso. “De esto se deduce que aunque Ruiz no avisó del Corral con seis meses de anticipación que iba hacer uso del derecho de retracto, no por eso dejó de consumarse el pacto”. Tales son los principales razonamientos en que se funda el fallo acusado.

Véase ahora cuales son los fundamentos del recurso de casación y qué disposiciones de la ley civil son las que se reputan infringidas. Al interponer el recurso, la parte misma indicó algunos, y luego su apoderado ante la Corte los amplió oportunamente en el memorial que se registra de páginas 13 a 26 del cuaderno respectivo. En el primero de dichos memoriales dice el Sr. Del Corral, en resumen (foja M, cuaderno 4°): La sentencia viola los artículos 764 y 765 del Código Civil al revestir el pacto de retroventa con el carácter de justo título para adquirir; el 675, cuando hace de la oferta un modo de adquisición del dominio; el 756, permitiendo la tradición de los bienes raíces de otro modo que por el registro; el 2614 y el 2617, reconociendo la cancelación de facto sin certificado del Notario ni anotación del Registrador; el 789, por admitir la terminación de una posesión inscrita no cancelada por ninguno de los tres medios que ese artículo señala; el 1871, negándole la validez a una venta, aún suponiéndola de cosa ajena, que no ha sido impugnada por quien se titula dueño; el 1864, dándole fuerza de pago válido a una consignación no declarada suficiente por sentencia firme; el 1989, declarando el recobro del inmueble sin previo reembolso; el 28, desde que se desechó el significado natural y obvio del verbo reembolsar, y el 21, al desatender el claro tenor literal del artículo 1943, y este, puesto que se sostiene que hay un caso en que puede pretermitirse el aviso que él ordena.

Este memorial fue, como se ha dicho, ampliado ante la Corte por el apoderado del recurrente, quien estudia las condiciones que la ley exige para la efectividad del derecho de retracto, y dice: “Mi poderdante sostiene que el pacto de retroventa en este caso no se consumó por la oferta judicial de 2 de Mayo; que por lo mismo no se confundieron ese día en el vendedor los caracteres de arrendatario y propietario de la cosa vendida; que el arrendamiento, que quedó vigente, terminó él 15 de Agosto siguiente por falta de pago oportuno de la renta de dos semestres consecutivos, y que con él se extinguió en esta última fecha el derecho de retroventa, por lo cual quedó dueño irrevocable de la cosa vendida el comprador.

O más brevemente, el Tribunal juzga que el pacto de retroventa se consumó antes de que terminara el arrendamiento, mientras que el demandante sostiene que el arrendamiento terminó antes de que pudiera consumarse el pacto de retroventa”. En apoyo de esta afirmación cita el artículo 1939 del Código Civil, cuyo tenor literal es este: “Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación, lo que le haya costado la compra,” y razona en estos términos, poco más o menos: Como el artículo copiado dice que el recobro de la cosa vendida se efectuará reembolsando al comprador el precio convencional o legal de la retroventa, es con el reembolso con lo que se consuma el retracto, con lo que se cumple la condición a que está subordinada la resolución de la venta, no con la simple oferta.

Lo que se ve más claro si se tiene en cuenta que el reembolso, dados los términos en que está concebido dicho artículo, no puede en ningún caso ser posterior al recobro por el vendedor de la cosa vendida, porque el gerundio reembolsando significa coexistencia con o inmediatamente anterior al tiempo del verbo a que se refiere, que es aquí el verbo recobrar, y por lo mismo el reembolso tiene que ser siempre coexistente o inmediatamente anterior al recobro.

De donde se deduce que es legalmente imposible que se efectúe el recobro por la mera oferta del reembolso, pues siendo el reembolso forzosamente posterior la oferta, tendría que ser también posterior al recobro que se efectuase ipso facto en virtud de aquélla. Confirma lo dicho la circunstancia de que el artículo 1941 del mismo Código, que enumera: las prestaciones a que da lugar esta resolución, no incluye entre ellas la del reembolso, precisamente porque este debe estar hecho ya, y lo que preceptúa el artículo 1944, el cual tratando del retracto que se verifica cuando se estipula que se resuelva el contrato, si dentro de cierto tiempo se presenta quien mejore la compra, dice: “Resuelto el contrato tendrán lugar las prestaciones mutuas como en el caso de retroventa”.

Esto no deja duda de que la resolución precede a las prestaciones, y como en estas no se incluye el reembolso, este necesariamente tiene que proceder a aquéllas y es por lo mismo el reembolso el que da lugar a tales prestaciones, resolviendo el contrato. La no inclusión del reembolso entre las prestaciones a que da lugar la resolución de la venta, sería inexplicable, si esta se resolviese por un hecho distinto del reembolso y anterior a él como la oferta de efectuarlo, por ejemplo.

Si pues, es por el reembolso del precio por lo que se resuelve la venta, para que se pudiera aceptar que la resolución se efectúa por la mera oferta judicial de un precio sería menester, o bien que el reembolso y su oferta fueran cosas equivalentes por su naturaleza, o que lo fueran legalmente, esto es, por haberlos equiparado la ley para todos los efectos jurídicos en general o para el efecto de que aquí se trata en particular, y como nada de esto es aceptable, inaceptable es al propio tiempo la teoría que a este respecto sostiene el Tribunal sentenciador, teoría que él mismo contradice al estampar en su fallo el siguiente concepto: “El comprador de la cosa adquiere el dominio hasta que se verifique el pago de lo que ya se ha estipulado o del precio que ha dado por ella, acontecimiento futuro que puede suceder o no”.

Analiza luego el apoderado la doctrina francesa que prohijó el Tribunal para declarar que la oferta judicial del reembolso basta para resolver la venta, y sostiene, que aunque tal doctrina no estuviera en contradicción con terminantes leyes colombianas, hay fuertes razones de otro orden para no aceptarla, entre las cuales se cuentan las siguientes: 1º Que ella tiene su origen y principal fundamento en la disposición del artículo 1637 del código Civil francés, según el cual no puede entrar el vendedor en posesión del inmueble vendido sino después de haber pagado al comprador el precio de la retroventa y de las demás prestaciones que son de su cargo, disposición que no consagra nuestro Código; 2º Que dicha doctrina es muy controvertida aun entre los mismos expositores franceses, como puede verse en la obra de Baudry—Lacantinerie, que es uno de los que la rechazan; y 3º Que la misma Corte de Casación de Francia la aceptó en la sentencia de 14 de Enero de 1873, que se encuentra publicada en la páginas 287 - 290 del Journal du Palais correspondiente al año de 1873.

Afirma además, que ni aun aceptando la teoría de que se ha venido hablando se ha podido llegar en este negocio a las conclusiones a que llegó el Tribunal sentenciador, ya porque el procedimiento del pago por consignación no es el que debe adoptarse en estos casos, sino el de la acción de retroventa, y ya porque el vendedor Sr. Ruiz no podía entablar el 2 de Mayo de 1900 ninguna acción judicial encaminada llevar a efecto el pacto de retroventa, por no haber cumplido con la obligación de dar al comprador la noticia de que trata la segunda parte del artículo 1943 del Código Civil, con la anticipación debida.

Combate luego con muy buenas razones la afirmación del Tribunal de que en este caso la falta de ese aviso no impidió que el vendedor hiciera uso del derecho de retracto por ser tal aviso innecesario, y resume su argumentación así: a) No es la oferta judicial sino el reembolso del precio de la retroventa lo que resuelve el contrato, por disponerlo así claramente el artículo 1943 del Código Civil; b) Suponiendo que la oferta judicial resolviera la venta, no produjo ese efecto legal la oferta que se hizo el 2 de Mayo de 1900, por no estar vencido en ese día el término del aviso de que trata el artículo 1943 del mismo Código; c) Admitiendo que la oferta extrajudicial del 18 de Febrero de 1900 sea el equivalente legal del expresado aviso anticipado y que los seis meses de la anticipación expiraron el 15 de Agosto del mismo año, no estaba el comprador obligado, antes de esta última fecha, a recibir el precio de la retroventa, ni habría podido, por lo mismo consignarlo válidamente el vendedor, aunque no hubiera existido el Decreto sobre suspensión de términos judiciales; d) Habiendo manifestado al Juez el comprador al contestar el traslado de la oferta de 2 de Mayo, que estaba pronto a recibir los arrendamientos vencidos, es evidente que si el vendedor no los pagó oportunamente, ello provino de negligencia o culpabilidad de este; e) Habiendo dejado pasar el vendedor el 15 de Agosto sin pagar la renta de los dos semestres con que expiraron ese día, terminó por ello en esa fecha, el arrendamiento y se extinguió con él el derecho de retroventa; f) Con la terminación del arriendo se extinguió el derecho de retroventa, antes de que, vencido el término del aviso, y en el supuesto de que no hubiera existido el decreto sobre suspensión de términos judiciales, hubiera podido el vendedor ofrecer, y sobre todo consignar legalmente el precio de la cosa vendida, por lo cual quedó esta irrevocablemente en el dominio del comprador desde el 15 de Agosto de 1900; y g) Por lo mismo, fue el no haber pagado oportunamente el vendedor los arrendamientos vencidos, lo que impidió, en último análisis, que se llevara a efecto el retracto, pues, vencido el término del aviso a la media noche del 15 de Agosto de 1900, el 16 del mismo mes habría podido ofrecer legalmente el vendedor el precio de la cosa vendida, si hubiera pagado desde Mayo la renta del semestre que venció el 15 de Febrero anterior, o el 15 de Agosto la correspondiente a los dos semestres que vencían ese día. De todo lo expuesto deduce el Sr. apoderado, que se infringieron en la sentencia acusada los siguientes artículos del Código Civil: El 1943, al juzgar que en el caso de que se trata era innecesario el aviso anticipado que exige el inciso 2º de dicho artículo;

El 1939, según el cual es por el reembolso y no por la oferta del precio de la cosa vendida, por lo que recobra el vendedor el dominio de ella; El 1657, el 1658, el 1663 y el 1664, según los cuales el equivalente legal del pago efectivo no es la oferta, sino la consignación válida de la cosa debida. Especialmente el inciso 3° del precitado artículo 1658, al admitir que podría producir efectos legales la oferta judicial del 2 de Mayo, porque el vendedor no podía ofrecer legalmente el pago ese día, por no estar la sazón vencido el término del aviso, y porque no puede por lo mismo considerarse de plazo vencido y precio de la retroventa que el Tribunal asimila a una deuda; y El 1934, al juzgar innecesario en el caso presente el aviso anticipado que exige para todo evento el precitado artículo, con lo cual quedó igualmente infringido el 27, que prohíbe desatender el tenor literal claro de la ley, a pretexto de consultar su espíritu.

Esto sentado, se nota que los abogados que han representado a las partes contendoras en este negocio ante la Corte, no solamente están de acuerdo en la exactitud de los hechos que al Tribunal sirvieron de base para fallar el pleito y los aceptan en un todo, sino también en la naturaleza jurídica que en su concepto tiene el pacto de retroventa, la cual —dicen— es la de una venta sujeta a condición resolutoria expresa, potestativa para el vendedor.

Así lo sostiene el apoderado de Ruiz en su alegato a fojas 32 vuelta y 33 del cuaderno respectivo, y el apoderado del recurrente acepta la teoría, pues al comentar el artículo 1939 de nuestro Código Civil se expresa así: “Donde se ve que el vendedor recobra la cosa vendida reembolsando al comprador el precio convencional o el precio legal de la retroventa; y que por consiguiente es con ese reembolso con lo que se consuma el retracto, o sea con lo que se cumple la condición a que está subordinada la resolución de la venta”.

Si pues, la venta con pacto de retroventa queda sometida a una condición resolutoria expresa, y una vez cumplida esta se verifica de pleno derecho la resolución, según se deduce del artículo 1544 del Código Civil, teoría que aceptan ambas partes, es claro que el vendedor recobra el dominio de la cosa vendida sin necesidad de una nueva venta, sin necesidad de que se efectúe un nuevo acto traslaticio de dominio, sin necesidad de que un nuevo instrumento público en que esto conste se registre, y sin necesidad, por último, de que un nuevo registro cancele el de la escritura en que se hizo constar la venta con pacto de retroventa, pues la resolución de esta, efectuada de pleno derecho, extingue el dominio revocable que tenía el comprador, y la cosa queda nuevamente en el patrimonio del vendedor, quien continúa siendo dueño de ella y con derecho a poseerla en virtud de los títulos por los cuales la había adquirido; que a no ser esto así habría que aceptar el absurdo jurídico de que perdido para el comprador, por la resolución de la venta, el dominio condicional que había adquirido, podía sin embargo transmitir ese derecho, que no tenía, al vendedor o a un tercero. Dedúzcase de lo que se acaba de decir, que es infundada la causal de casación proveniente de la infracción de los artículos 764, 765, 673, 756, 2614, 2617, 789 y 1871 del Código Civil, puesto que la violación de estas disposiciones la hace depender el recurrente Del Corral de la errónea doctrina que su apoderado en segunda instancia sostuvo, alegando que para que se efectúe la retroventa es indispensable el otorgamiento de una nueva escritura de venta, de un nuevo acto traslaticio de dominio en que esto se haga constar, y nueva inscripción de ese instrumento, teoría que aun su mismo apoderado ante la Corte rechaza al admitir, como se ha visto, que el pacto de retroventa constituye una condición resolutoria expresa, condición que una vez cumplida produce de pleno derecho la resolución de la venta y consuma el retracto.

Descartado del debate este motivo de casación, en el cual por lo visto no se ha incurrido, falta examinar si realmente se infringieron en la sentencia acusada los artículos 1939 y 1943 del Código Civil que indican los requisitos que se deben llenar que se verifique el retracto, y los demás que citó el apoderado del recurrente ante la Corte.

Tales disposiciones son de este tenor: “Artículo 1939. Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la falta de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulase, o en defecto de esta estipulación lo que lo haya costado la compra”. “Artículo 1943. El tiempo en que se podrá intentar la acción de retroventa no podrá pasar de cuatro años contados desde la fecha del contrato”.

Pero en todo caso tendrá derecho el comprador que se le dé noticia anticipada, que no bajará de seis meses para los bienes raíces, ni de quince días para las cosas muebles; y si la cosa fuere fructífera y no diere frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajos e intervenciones preparatorias, no podrá exigirse la restitución demandada sino después de la próxima percepción de frutos.

Del claro tenor de estas disposiciones se deduce que para que se verifique el retracto, se necesita que concurran copulativamente estas dos circunstancias: 1º Que dentro de los cuatro años a que se refiere el ultimo de los artículos citados, dentro del término fijado por las partes, si han determinado uno menor, se dé noticia al comprador por el vendedor de que procura intentar la acción de retroventa y que tal noticia haya precedido al ejercicio de la acción por lo menos seis meses, si se trata de bienes raíces; y 2º Que antes del vencimiento de los cuatro años o del término señalado por las partes se haya efectuado o deba reputarse verificado el reembolso al comprador de la cantidad que se hubiere estipulado, o en su defecto de lo que le haya costado la compra.

Mas el recurrente sostiene que la simple oferta hecha extrajudicial o judicialmente por el vendedor al comprador no es suficiente, en ningún caso, para que pueda reputarse cumplido el segundo de los requisitos mencionados, esto es, para que pueda considerarse cumplida la condición resolutoria, consistente en el reembolso; y su contraparte opina que no tratándose en estos casos de un pago propiamente dicho, el cual no puede reemplazarse cuando el acreedor lo rehúsa, de otro modo que por oferta seguida de consignación, sino del cumplimiento de una condición resolutoria y debiendo reputarse esta cumplida según el artículo 1538 del Código Civil, cuando si no se ha verificado ha sido sólo por culpa del que debe sufrirla, en el caso presente hay que admitir que se cumplió la condición de que se trata, porque Ruiz ofreció hacer el reembolso el 2 de Mayo de 1900, y si este no se llevó a efecto, ello dependió de que el Sr. Del Corral lo rehusó, y acogiéndose al decreto sobre suspensión de términos judiciales puso obstáculos para que se realizara en oportunidad.

En apoyo de su opinión cita la de varios comentadores del Derecho Civil francés, la de la Corte de Casación del mismo país consignada en la sentencia de fecha 5 de Febrero de 1856, que se encuentra en el tomo de 1857, páginas 223 y siguientes del Journal du Palais y la de los tribunales de España y Chile. Estima la Corte que mediante el pacto de retroventa el vendedor no se constituye deudor del comprador por el precio estipulado para la retroventa o por el de la venta a falta de tal estipulación. Esto es tan cierto que el comprador en ningún caso puede exigir del vendedor el pago de ese precio.

De aquí que el vendedor, con pacto de retroventa, cuando llega el caso de hacer uso del derecho que tal pacto le confiere, no tenga porqué ocurrir al pago judicial por consignación cuando el comprador rehúsa aceptar el precio que le ofrece con el objeto de hacer meramente suya la cosa que vendió con el pacto de que se trata. Al ejercitar el vendedor su derecho debe cumplir lisa y llanamente la condición resolutoria que constituye el pacto, que si bien es cierto que es potestativa del vendedor, no puede sin embargo, ser cumplida sin que concurra al propio tiempo la voluntad del comprador.

Puede suceder que el vendedor se presente oportunamente al comprador a restituirle o reembolsarle el precio de la retroventa y que este no lo acepte. En este caso, siendo indispensable como lo es, para que el reembolso o la restitución se verifiquen, que el comprador acepte el precio, de él depende el cumplimiento de la condición; y si este pone de su parte medios indebidos para impedir que se cumpla, claro es que sus actos sólo a él pueden perjudicar.

La doctrina anterior que informa el artículo 1538 del Código Civil, fue sin duda la que sirvió al Tribunal sentenciador para decidir, como lo hizo, que no obstante que Ruiz no reembolse a Del Corral el precio de la venta, la retroventa se consumó por cuanto, si el reembolso no llegó a realizarse fue por culpa exclusiva del último. Y estos principios son seguramente los que han servido para que los tribunales franceses y los chilenos, citados por la sentencia recurrida y por la parte opositora en el recurso, hayan decidido de manera terminante que, tratándose de la retroventa convencional, no es preciso, para que esta se consume, que se consigne el precio del inmueble, sino que basta que de una manera seria y formal se ofrezca oportunamente el reembolso, cuando el comprador se niega a aceptarlo la lógica jurídica impone la conclusión anterior, ya que no sería justo ni equitativo que el pacto no se llevara a cabo por la renuencia del comprador, interesado naturalmente en quedarse con la cosa materia del contrato, en no recibir el precio convenido; y que siendo, por otra parte, el pacto de retroventa constituido a favor del vendedor, mal podría dejarse su consumación a voluntad del acreedor, pues tal cosa dejaría, las mas de las veces, sin efecto la estipulación y la institución legal a favor del vendedor, y no tendría esta aplicación práctica.

Sanojo, comentador del Código Civil de Venezuela, en su obra Instituciones del Derecho Civil, a la página 330 del tomo 3°, después de afirmar que según el artículo 1447 del Código que comenta, el vendedor que hace uso del derecho de retracto debe reembolsar al comprador el precio, los gastos y las costas de la venta, se pregunta si como consecuencia de tal artículo no debe considerarse cumplida la condición resolutoria en tanto que el vendedor no haya satisfecho el precio y obtenido recibo, y, si será necesario, en el caso en el que el comprador rehúse el precio, que el vendedor verifique un pago judicial por consignación, y absuelva negativamente ambas cuestiones en los términos siguientes: “La condición resolutoria se realiza contra el comprador y en favor del vendedor desde que este ha ofrecido, judicial o extrajudicialmente, satisfacerle el precio y lo gastos y costas de la venta.

Aquí no se trata de un pago propiamente dicho, que no puede reemplazarse, cuando el acreedor lo rehúsa, sino por el ofrecimiento real y la consignación subsiguiente: se trata del cumplimiento de una condición resolutoria. Pero una condición se tiene por cumplida, cuando el deudor obligado bajo esa condición, impide su cumplimiento (artículo 1105).

Si el vendedor ha ofrecido seriamente al comprador pagarle todo lo que debe reembolsarle, y este se ha negado a recibirlo, es por culpa del comprador por lo que el reembolso no ha tenido lugar. Sin duda habría que verificar una cuestión de hecho, es a saber: si el vendedor ha ofrecido seriamente lo que debía reembolsar y si el comprador ha tenido o no motivo para negarse a recibirlo; pero si la cuestión se decide en favor del vendedor, la condición resolutoria está cumplida”.

Lo dicho demuestra que está cumplida en el negocio que motiva este fallo la segunda de las condiciones indispensables para que se verifique el retracto convencional, que se enumeraron anteriormente, esto es, que el reembolso de que trata el artículo 1939 del Código Civil nacional debe considerarse hecho, ya que según aparece plenamente demostrado en autos, si efectivamente el comprador no recibió el precio de la venta, tal cosa sucedió por hecho y culpa suyos.

En efecto, consta de autos, como ya se dijo, que el día 15 de Febrero de 1900, fecha inicial para que el vendedor Ruiz pudiera ejercitar el derecho de retroventa, este, por conducto de Néstor Quirós, ofreció el precio convenido a Del Corral quien se denegó a aceptarlo, alegando la subsistencia del arrendamiento del inmueble materia del contrato de compraventa y la dificultad que el estado de guerra le creaba para colocar el precio.

Tal oferta, que desde luego debe reputarse seria, puesto que Quirós llevaba a Del Corral el precio de la venta, se hizo constar de una manera más auténtica mediante la oferta que acompañada de la suma constitutiva del precio hizo ante el respectivo Juez el vendedor Ruiz a Del Corral el 2 Mayo subsiguiente, oferta y consignación, que si como pago no valían (artículos 1657 y 1658 del Código Civil), sí sirvieron para comprobar la cuestión de hecho de que habla el expositor venezolano en el párrafo que queda transcrito; y como de otro lado, en los mismos autos aparece que Del Corral sin alegar justo motivo, rehusó recibir el precio el 15 de Febrero y se opuso a la oferta y consignación del 2 de Mayo, obteniendo que las diligencias del caso quedaran paralizadas a virtud del Decreto vigente entonces sobre suspensión de actuaciones judiciales, parece evidente, que si la condición no se verificó a la letra fue por hecho culpable del comprador, y que, por lo mismo, debe reputarse cumplida.

De manera, pues, que si el reembolso real no es indispensable para que se verifique el pacto de retroventa cuando aquél no se ha efectuado por hecho o culpa del comprador, no existe el motivo de casación consistente en la violación del artículo 1939 del Código Civil. El error fundamental en que incurre el recurrente al alegar y pretender demostrar la causal de casación que se acaba de examinar consiste en confundir la estipulación del reembolso con su cumplimiento y en creer que la reserva de la cosa vendida ha de coexistir con la devolución del precio.

El artículo 1939 que se estima violado dice: “Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación, lo que haya costado la compra”. Reservarse una facultad o un derecho es retenerlo, conservarlo, guardarlo.

De aquí resulta que la frase transcrita de la ley debe entenderse así: el vendedor retiene en el pacto de retroventa el derecho de recuperar la cosa vendida, pero está obligado a la devolución del precio o de la cantidad convenida, en su caso mientras dure el lapso de la retroventa. Síguese también de lo dicho, que si la condición del contrato, el reembolso, no se cumplió por culpa del comprador, o por otra causa que extinga la obligación del vendedor, la retroventa queda consumada ipso jure, llenados los demás requisitos legales, porque la efectividad del derecho del vendedor no está ni puede estar, jurídica y racionalmente, a merced del comprador, según se dejó dicho atrás. Por lo que hace a la primera condición de las que se anotaron como indispensables para que la retroventa llegue a consumarse, que consiste en el aviso o noticia que el vendedor debe dar al comprador de que va a intentar la acción de retroventa, con anticipación por lo menos de seis meses para los bienes raíces, condición cuyo no cumplimiento sirve de fundamento al motivo de casación que se hace descansar en la violación del artículo 1948 del Código Civil, que como ya se vio, fue desechada en el caso del pleito, por el Tribunal sentenciador, quien después de declarar, basado en que el retracto se consumó el 2 de Mayo, que el aviso no se dio, lo estima innecesario, porque, dada la situación de las partes, ninguna restitución tenía que hacer el comprador al vendedor.

Nuestro Código Civil, en el artículo 1943, declara de una manera terminante a favor del comprador derecho “a que se le dé noticia anticipada, que bajará de seis meses para los bienes raíces ni de quince días para las cosas muebles,” y como tal disposición no adolece de obscuridad, ni se advierte en ella vacío que el juzgador debiera llenar, la sentencia acusada debió haberla aplicado y no la aplicó al considerar el aviso como una simple formalidad procedimental, y al declarar, como declaró, que en el caso del pleito carecía de objeto.

Mas la Corte estima, que si bien el Tribunal sentenciador erró en la inteligencia que dio al artículo 1943 de que se viene hablando, la conclusión a que llegó es jurídica como va a demostrarse, y por tanto, según jurisprudencia de esta misma Superioridad, no hay lugar a infirmar el fallo por el motivo consistente en la violación del referido artículo.

Ya se ha visto que el vendedor Ruiz ofreció, por medio de Néstor Quirós al comprador Del Corral el precio de la retroventa el día 15 de Febrero de 1900. Este primer hecho de Ruiz, encaminado recuperar su finca, debe considerarse como manifiesta intención de ejercitar el derecho de retroventa y a fortiori como noticia o aviso de que haría uso de tal derecho.

El 2 de Mayo subsiguiente el mismo vendedor presentó el largo escrito en que después de narrar el negocio celebrado con Del Corral ofrece a este, ante el Juez del Circuito de Antioquia, el precio de la venta y el valor de los arrendamientos caídos. Este segundo acto que, como se ha visto, debe considerarse como la más seria y real de las ofertas de reembolso posibles, no podía producir efectos sino desde el 15 Agosto del mismo año en adelante, porque en este día se vencían los seis meses del aviso anticipado exigido por la ley.

Ruiz, pues, se anticipo mediante este segundo hecho, mas de tres meses a ofrecer al comprador Del Corral el precio de la venta; pero tal anticipación ¿perjudica los derechos del vendedor e implica la ineficacia de la oferta? Esta es la cuestión que es preciso dilucidar. La respuesta negativa se impone. Si como queda dicho, el pacto de retroventa constituye una condición resolutoria potestativa para el vendedor, pero cuyo cumplimiento no puede efectuarse por este sin el concurso real o presunto del comprador; si consecuencialmente para que el pacto se consume es preciso siempre que se verifique, el reembolso efectivo del precio cuando el comprador lo impide, y si, por lo mismo, en el último caso basta la oferta real que del precio y demás accesorios haga el vendedor al comprador para que el pacto se verifique, forzoso es concluir, que, cuando a la época en la cual debe verificarse la retroventa existe la oferta real del precio hecha por el vendedor y el comprador no la acepta, el pacto se consuma por ministerio de la ley y del contrato.

La noticia anticipada de un hecho contingente no es otra cosa que el conocimiento previo que de él se tiene o se da. Este conocimiento puede obtenerse por medios diversos, porque la razón humana no está circunscrita a un procedimiento exclusivo de información. Quien anuncia que restituirá precio de una cosa que ha vendido y pactado recobrar avisa necesariamente que debe volver a la adquisición de esa cosa, esto es, manifiesta el intento de recuperarla.

La ley sólo exige del vendedor que dé noticia anticipada de que intenta la acción de retroventa; por manera que este cumple si limita el aviso a dicha intención; pero si como el demandado Ruiz, además de manifestar la intención de retraer, ofrece el precio pactado, esto es, no sólo manifiesta el ánimo de recobrar la cosa, sino que se empeña en el cumplimiento de la condición de la retroventa misma, o sea pretende desde luego rembolsar el precio, supera las exigencias legales y no puede ser tachado, sin gravísima injusticia y error, de omiso en el cumplimiento del artículo 1943 del Código Civil.

Y la gravedad sube de punto si se considera que en el caso de Ruiz, su diputado Quirós no sólo ofreció sino que llevó al comprador el precio del contrato. Si pues la intención de retraer avisada anteriormente se manifiesta con la oferta real del precio que hace el vendedor al comprador; si este último ha negado desde un principio y continúa negándose a recibir tal precio, y su intención y la oferta de un lado, y la renuencia a recibir de otro, perduran en determinada fecha, o sea en aquella en que debe consumarse el pacto, es claro que este se verifica sin necesidad de que el vendedor haga en la fecha precisa nuevas gestiones tendientes a obtener del comprador el recibo del precio de venta.

Como el comprador desde el momento en que se hizo la primera oferta manifestó que no recibía precio, por motivos de interpretación del contrato, distintos de la falta de aviso de seis meses de anticipación, el vendedor le hizo la oferta judicial del 2 de Mayo, sabedor de lo cual aquél manifestó de una manera auténtica que perseveraba en rechazar el precio de la venta.

La oferta del 2 de Mayo fue el hecho real y tangible con el cual corroboró el vendedor su intención manifestada ya el 15 de Febrero, de hacer uso del derecho de retroventa. Con ella evidenció, al poner a disposición del comprador el precio de la venta, que por su parte estaba dispuesto a cumplir la obligación que se impuso en el contrato de acuerdo con el artículo 1939 del Código Civil.

Por último, la oferta de 2 de Mayo hecha por el vendedor Ruiz al comprador Del Corral ante el Juez del Circuito de Antioquia del precio de la venta y de los arrendamientos vencidos hasta esa fecha, acompañada de la entrega del dinero en el Juzgado, subsistió desde el momento en que se hizo hasta aquel en que produjo el efecto que con ella se perseguía, porque, lejos de retirarla el vendedor, resulta su intención de perseverar en ella, ya que, según consta de autos, tan pronto corno la suspensión absoluta de términos judiciales cesó, él insistió en las diligencias para verificar el pago por consignación que no estaba obligado.

Y si de otro lado se tiene en cuenta que el comprador persistió en su designio de no recibir el precio, alegando para esto motivos impertinentes e invocando a su favor la suspensión de los términos que en ese entonces existía, es evidente que el 15 de Agosto de 1900, fecha en que se vencían los seis meses del aviso previo, la condición resolutoria se verificó. Y no se objete, que terminando como terminaba el 15 de Agosto el arrendamiento por falta del pago del precio en los términos del contrato, y trayendo esta caducidad, consecuencialmente, la del pacto de retroventa, la consumación de este se hizo imposible.

Ni legal ni moralmente, tal tesis es aceptable. En el contrato celebrado por Ruiz y Del Corral lo principal era la venta con pacto de retroventa y lo accesorio el arrendamiento. La naturaleza jurídica de los dos contratos exige la conclusión contraria a la anotada arriba. El arrendamiento emanaba del derecho de propiedad que el arrendador tenía bajo condición resolutoria.

Cumplida esta el dominio del inmueble volvió al arrendatario, por lo mismo, el contrato de arrendamiento, que la retroventa no se hubiese efectuado en ese instante habría terminado por el no pago del canon estipulado, caducó por haberse confundido en Ruiz las calidades de dueño y de arrendatario. Es pues preciso entender que la cesación del contrato de arrendamiento impuesto como condición del derecho de retroventa no dependía de que terminase naturalmente el período de ese contrato, sino de que el contrato caducase por culpa del vendedor.

La causa de la expiración del contrato de arrendamiento no podía ser el mismo vencimiento, porque en tal supuesto se llegaría al absurdo jurídico de que bastaría que alguien arrendase un inmueble, de manera que coincidiese el término del plazo del aviso previo de que trata el artículo 1943 del Código Civil con el término del arrendamiento, para hacer ilusorio el derecho del vendedor a recuperar su finca.

Aquí no hay colisión de derechos entre el comprador que arrienda y el vendedor arrendatario que intenta retraer la cosa: es que el vendedor, por haber dado el aviso oportuno del futuro retracto, esto es, con la anterioridad legal de seis meses, y el comprador, por haber rehusado el recibo del precio han venido cumpliendo hechos que, al expirar el semestre consabido, producen el efecto de que el retracto se consume.

Ahora, si por la resistencia de Del Corral a recibir el precio, se cumplió la acción resolutoria, es evidente que el 15 de Agosto de 1900 tornó el inmueble al dominio del vendedor, y que en ese mismo día se extinguió el arrendamiento, aunque se hubiera estipulado otra cosa, porque no se puede ser arrendatario de si mismo (inciso 3º del articulo 2008 del Código Civil).

Por manera que el punto noveno del pacto del 15 de Febrero de 1898 debe entenderse así: caducará, al cesar el arrendamiento el derecho de retraer, si el vendedor no hubiere readquirido la cosa. Contra lo que se deja expuesto en demostración de que la retroventa en el caso que se examina operó, se objeta, que la oferta del precio verificada por Ruiz el 2 de Mayo, anterior como fue a la época en la cual podían ejercitar el derecho de retracto, no tuvo eficacia por cuanto las obligaciones no se cumplen sino en la forma y tiempo debidos.

Mas tal objeción proviene del equivocado concepto de que la obligación del vendedor era la de efectuar un verdadero pago por ser deudor al comprador del precio de la venta. Si así fuere, no hay duda de que la oferta del vendedor era ineficaz, puesto que el deudor no cumple cuando pretende pagar antes del plazo estipulado, y el comprador no esta obligado a recibir en tales condiciones.

Pero si la noción de la obligación del vendedor es otra, si lo que constituye la esencia del cumplimiento de la condición resolutoria cuando el comprador se niega a recibir el precio de la venta esta en intención de retraer acompañada de la oferta real, la anticipación de esta a la época en la cual debería hacerse el reembolso, siempre que subsista en esa misma época, no implica el no cumplimiento de la condición; esta se realiza siempre.

En el caso de autos el vendedor Ruiz, después de manifestar su intención de hacer uso del derecho de retraer, ofreció al comprador formal y claramente el precio de la venta; y como tal oferta fue rechazada por este sin alegar para esto motivo justificativo, y como el ofrecimiento del precio de una parte y el rechazo de la otra, por motivos distintos del único que podía alegar y que era el del no vencimiento de los seis meses del aviso previo, subsistieron en cada uno de los instantes que mediaron entre la época en que se efectuó aquella y el 15 de Agosto de 1900, día en el cual el retracto debía verificarse, la condición resolutoria quedó cumplida este día. Y como a la conclusión de que la retroventa se efectuó fue a la que llegó, por motivos en parte distintos, el Tribunal sentenciador en el fallo motivo del recurso, y como de otro lado, por no ser a efectuar un verdadero pago a lo que estaba obligado el vendedor, con el valor que se dio a la oferta de 2 de Mayo, no se violaron los artículos 1657, 1658, 1663 y 1664 del Código Civil, preciso es convenir en la legalidad de la parte resolutiva de la sentencia. En mérito de las anteriores consideraciones la Corte Suprema, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara que no hay lugar a infirmar la sentencia recurrida, pronunciada por el Tribunal Superior del Distrito Judicial del Centro de Antioquia, de fecha 14 de Abril de 1905.

Las costas del recurso son de cargo de la parte que lo interpuso y serán reguladas en la forma legal. Cópiese, notifíquese, insértese en la Gaceta Judicial y devuélvase el expediente. BALTASAR BOTERO URIBE - Felipe Silva - Miguel W. Angulo – Isaías Castro V. - Enrique Esguerra - Germán D. Pardo – Alberto Portocarrero - Anselmo Soto Arana, Secretario en propiedad.

SALVAMENTO DE VOTO a la sentencia C – SC – 016 de 1906 PACTO DE RETROVENTA/ Término para recobrar los bienes objeto del contrato. “…el vendedor que por el pacto —por la estipulación acordada con el comprador— se reserva la facultad de recobrar la cosa tiene actualmente y de presente una facultad que se extiende durante todo el término de cuatro años fijado por el artículo 1943”.

PACTO DE RETROVENTA/ Modo para ejercer la facultad de recuperar el bien objeto del contrato. “…esta facultad existente durante ese período de tiempo, no es en sí pura y simple: no es que el vendedor pueda hacer uso de ella durante dicho período cuando le venga voluntad, de suerte que el comprador quede sometido al capricho del vendedor que por su mera voluntad pretenda y declare que ha recobrado la cosa vendida, puesto que así la obligación sería nula por depender de una condición consistente en la mora voluntad de la persona que se obliga.

El vendedor recobra la cosa vendida, no arbitraria y caprichosamente y cuando por mera voluntad le venga en agrado el recobro, sino reembolsando al comprador el precio estipulado o el precio de la compra. Si no reembolsa el precio en el tiempo debido, no retrae, no se opera en su favor el pacto de retroventa, por más que en virtud de la estipulación que él informa se haya reservado esa facultad”.

PACTO DE RETROVENTA/ Necesidad de notificar la intención de retractar el contrato. “Es claro que este Artículo confiere un derecho al comprador e impone una obligación al vendedor. Este está obligado a notificar al comprador, con seis meses de anticipación, si se trata de bienes raíces, que intentará el retracto; y si omite el cumplimiento de esta obligación, a su perjuicio será el resultado de la omisión. El derecho correlativo del comprador, que se resuelve en el estado de libertad en que lo coloca la falta de cumplimiento del vendedor a la obligación indicada, no tiene porqué discutirse en este caso.

Se trata de derechos y obligaciones recíprocos”. REFERENCIA: GACETA JUDICIAL Nros. 896 y 897 PROCEDENCIA: TRIBUNAL SUPERIOR DEL CENTRO DEL DEPARTAMENTO DE ANTIOQUIA PETICIONARIO: Mariano del Corral Bogotá, Noviembre veintidós de mil novecientos seis Salvamos nuestro voto en la anterior sentencia por las siguientes razones: Se trata “del pacto de retroventa”, y en nuestro concepto el tenor claro de los artículos 1989 y 1943 del Código Civil resuelve cualquiera duda en la aplicación del derecho.

Conforme al primero de dichos artículos, “por el pacto de retroventa el vendedor (en el caso presente Ruiz) se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, y en defecto de esta estipulación, lo que haya costado la compra”; y conforme al artículo 1943, el tiempo en que podrá intentar la acción de retracto no podrá pasar de cuatro años contados desde la fecha del contrato.

Entendemos, conforme a la construcción gramatical del artículo 1939, que el vendedor que por el pacto —por la estipulación acordada con el comprador— se reserva la facultad de recobrar la cosa tiene actualmente y de presente una facultad que se extiende durante todo el término de cuatro años fijado por el artículo 1943. Pero esta facultad existente durante ese período de tiempo, no es en sí pura y simple: no es que el vendedor pueda hacer uso de ella durante dicho período cuando le venga voluntad, de suerte que el comprador quede sometido al capricho del vendedor que por su mera voluntad pretenda y declare que ha recobrado la cosa vendida, puesto que así la obligación sería nula por depender de una condición consistente en la mora voluntad de la persona que se obliga.

La forma adverbial usada por el artículo cuando emplea el gerundio reembolsando, demuestra claramente para nosotros el concepto que expresamos. Se sabe que el tiempo indicado por el gerundio coexiste con el verbo a que se refiere o es inmediatamente anterior a él. El vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa reembolsando el precio.

El tiempo significado por el reembolsando debe coexistir o ser inmediatamente anterior al tiempo indicado por el verbo de la proposición a que el gerundio se refiere, expresado en la frase “el vendedor se reserva la facultad de recobrar, etc.” El reembolso debe ser inmediatamente anterior al recobro o coexistir con este. Esto es claro para nosotros.

También se sabe que en cuanto al significado, el gerundio lo tiene como el infinitivo, “ por cuanto representa la acción del verbo en absoluto”; pero su oficio es diverso, por cuanto modifica al verbo de la misma manera como lo hacen los adverbios y complementos, significando un modo, una condición, una causa, una circunstancia (Bello, Gerundio, página 106).

Según esto, en la construcción del artículo 1939 el gerundio reembolsando significa una condición, un modo, una causa, una circunstancia que debe cumplir el vendedor que estipuló a su favor el recobro de la finca que vendió. Claro es que si no cumple el hecho en que se resuelve la condición, o sea el reembolso del precio, no puede recobrar la cosa, porque el recobro se dejó subordinado a que por su parte cumpliera o realizara ese hecho, y si no lo cumple, el pacto de retroventa es inútil y la propiedad queda pura y simple para el comprador.

No es, pues, según nuestro concepto que la simple, pura y mera voluntad del vendedor expresada en el sentido de que hará uso de la retroventa, determina el cumplimiento y la realización de ella, Así la obligación sería nula (artículo 1535, inciso 1°); es el cumplimiento del hecho voluntario por parte del vendedor, el reembolso del precio, lo que realiza y hace que se estime cumplida la retroventa (Artículos 1535, inciso 2.°, y 1939 del Código Civil).

En el caso del pleito el vendedor Ruiz no ha reembolsado al comprador la cantidad del precio, y en nuestro concepto no tiene derecho a la retroventa. Pero se dice que si el reembolso son se ha verificado, culpa ha sido del comprador, puesto que se valió de medios ilícitos para que la condición –el reembolso- no se verificara, y que en consecuencia la dicha condición debe tenerse por cumplida (Artículo 1538, inciso 3º, Código Civil) El Artículo 1943 citado, en su inciso 2º, dice: “Pero en todo caso tendrá derecho el comprador a que se le dé noticia anticipada, que no bajará de seis meses para los bienes raíces ni de quince días para las cosas muebles”.

Esta noticia anticipada debe darla el vendedor al comprador, y se refiere al propósito del vendedor de hacer uso de la acción de retracto. Es claro que este Artículo confiere un derecho al comprador e impone una obligación al vendedor. Este está obligado a notificar al comprador, con seis meses de anticipación, si se trata de bienes raíces, que intentará el retracto; y si omite el cumplimiento de esta obligación, a su perjuicio será el resultado de la omisión. El derecho correlativo del comprador, que se resuelve en el estado de libertad en que lo coloca la falta de cumplimiento del vendedor a la obligación indicada, no tiene porqué discutirse en este caso.

Se trata de derechos y obligaciones recíprocos. En síntesis los hechos son estos: 1° El término o plazo para el retracto fue de dos años, que principió el 15 de Febrero de 1900 y concluyó por tanto el 15 de Febrero de 1902; 2° El 15 de Febrero de aquel año Ruiz ofreció a Del Corral el precio de la cosa por medio de Néstor Quirós, quien llevó el dinero y lo ofreció a Del Corral, y este rehusó nuevamente a recibirlo; 3° El 2 de Mayo del mismo año Ruiz consignó el dinero ante el juzgado, y Del Corral se negó nuevamente a recibirlo.

Las ofertas de Ruiz a Del Corral para que recibiera el precio bien pueden considerarse como avisos de que haría el retracto, pero extemporáneas como fueron, por anticipadas, no estaba obligado Del Corral a aceptarlas ni constituyen un reembolso del precio, puesto que del Corral no estaba, se repite, en la obligación de aceptarlas ni de recoger lo que Ruiz le ofrecía. A la expiración del término de seis meses, contados desde el día del aviso de Ruiz a Del Corral, de que haría el retracto, era cuando este se hallaba en la obligación de recibir el precio de la retroventa.

Antes de esa fecha Del Corral no estaba en esa obligación, ni Ruiz podía pretender que Del Corral se allanara a aceptar, en calidad de obligación, lo que en los momentos de la oferta no podía tener sino la calidad de gracia o concesión. Esta gracia o concesión consistía en que Del Corral renunciara los derechos anexos al plazo de seis meses con que Ruiz debía avisarle el retrato.

El otorgamiento de esa gracia por parte de Del Corral es hecho que entra en el fuero de la conciencia, campo extraño a la ley positiva y que no puede invadir el juez de derecho. Por lo demás, si Del Corral rehusó el recibo del precio de la retroventa cuando no estaba obligado a ello, no puede quejarse Ruiz ni hacer por lo mismo capitulo de acusación contra aquel, porque con tal hecho Del Corral no hacia sino ejercer un derecho, y sabido es que quien ejerce un derecho a nadie perjudica.

Si expirado el plazo de los seis meses siguientes a la oferta y previo al reembolso, Del Corral hubiera rehusado el pago, claro es que la condición a que estaba subordinado el retracto se habría cumplido y el dominio de la finca habría pasado a Ruiz; pero en la oportunidad dicha Ruiz no requirió a Del Corral, y por lo mismo el retrato no se verificó. El mismo resultado se habría producido si en la misma oportunidad Del Corral se hubiera valido de medios ilícitos para que Ruiz no le entregara el precio de la retroventa; pero a la expiración de los seis meses dichos no hay constancia de que se hubiera consumado hecho alguno comprobante de la diligencia de Ruiz para pagar ni de la renuncia de Del Corral para recibir.

No se cumplió hecho alguno a la expiración de ese plazo por alguna de las partes relacionados con la entrega y el recibo del precio. Los medios ilícitos imputados a Del Corral se refieren a hechos ya calificados por los suscritos y que en su concepto implicaron el ejercicio de un derecho por parte de Del Corral. Después de expirados los seis meses, a contar desde la fecha de que se ha hablado, Ruiz, adelantando las diligencias sobre pago por consignación que había iniciado y se suspendieron por causa de la guerra, verificó el deposito del precio de la venta y de lo que debía por cánones vencidos del arrendamiento pactado con Del Corral respecto de la misma finca vendida.

Pero es el caso que esa tardía consignación no produce en el caso del pleito el efecto de que se tenga por cumplida la condición, por lo siguiente, que es sin duda decisivo: Al contrato de venta accedió el pacto de retroventa, y las partes celebraron, además, como va dicho, un contrato de arrendamiento respecto de la finca El Gramal. La mora de dos semestres consecutivos en el pago de los cánones extinguió de pleno derecho el arrendamiento, según el pacto, y la caducidad de este contrato hacia caducar la retroventa.

El 15 de Agosto de 1900, Ruiz estaba en mora de pagar dichos cánones. De modo que al tenor de lo pactado en el contrato—y ese pacto es correcto y completamente licito- en el día indicado expiro el arrendamiento y con él el derecho de retraer la finca. Terminado el arrendamiento por culpa del arrendatario Ruiz, y no verificado el retracto ni el 15 de Agosto ni antes, el dominio de El Gramal se consolidó en la persona del comprador Del Corral.

No puede decirse que la consolidación se verificó en cabeza de Ruiz en razón – se indica – de que verificado el retracto se extinguió el arrendamiento como consecuencia de haber recobrado el vendedor el dominio de El Gramal. Así habría sido en verdad si Ruiz hubiera verificado la retroventa. Pero como eso no sucedió, el arrendamiento terminó el 15 de Agosto antes dicho, y con él el retracto, lo que hace a Del Corral dueño absoluto de la finca comprada.

El Tribunal sentenciador declaró verificado por Ruiz el pacto de retroventa y por eso lo absolvió de los cargos de la demanda formulada por Del Corral. Creemos haber demostrado que aquel pacto no se cumplió y que por consiguiente el fallo acusado esta desprovisto de fundamento legal. Estimamos, pues, que era el caso de infirmar ese fallo y de condenar a Ruiz en los términos de la demanda.

FELIPE SILVA – GERMAN D. PARDO – ISAÍAS CASTRO V. – Botero Uribe– Angulo Esguerra – Portocarrero – Soto Arana, secretario en propiedad.