VENTA DE PREDIOS RUSTICOS CON RELACION A SU CABIDA QUE SE ENTIENDE POR PREDIO RUSTICO PARA ESTOS EFECTOS - CUANDO PUEDE CONSIDERARSE QUE LA VENTA SE HA HECHO CON RELACION A LA CABID VENTA DE PREDIOS RUSTICOS CON RELACION A SU CABIDA QUE SE ENTIENDE POR PREDIO RUSTICO PARA ESTOS EFECTOS - CUANDO PUEDE CONSIDERARSE QUE LA VENTA SE HA HECHO CON RELACION A LA CABID.

Y NO COMO CUERPO CIERTO LA MEDIDA APROXIMADA NO PERMITE ENTENDER QUE LA VENTA SE HA HECHO CON RELACION A LA CABIDA NO ES ACEPTABLE QUE EN TRATANDOSE DE PREDIOS RURALES LA CABIDA ES CONDICION INDISPENSABLE DE TODÁ VENTA LA INCONFORMIDAD DE LAS PARTES CON LAS TESIS DEL FALLO NO ES CAUSAL DE CASÁ CION y NO CONSTITUYE INCONGRUENCIA 1. El articulo 1887 del C. C. habla de predio rústico, únicos a los cuales son aplicables ésa y la siguiente disposición, según lo tienen admitido la doctrina y la jurispruden­cia, fundándose, entre otras razones, en que el texto legal emplea el vocablo, como lo hacen otros del Código Civil (496, 1813, 2036 y ss), cuando quiera que el legislador con­trapone los predios urbanos a los de aqueIIa naturaleza para establecer distinciones entre ellos para determinados fines.

Pero a falta de definición legal de lo que ha de entenderse por rústico, el significado propio de esta palabra, no siempre fácil de precisar, ha de buscarse acudiendo a su sentido natural y obvio, según el uso general, aplicando las reglas del artículo 28 del C. C. y de allí aparece que la rusticidad de los predios se caracteriza por su destinación permanente a explotarlos por sus frutos na­turales, a diferencia de,los predios urbanos, en que el beneficio resulta de sus frutos civiles.

El predio rústico, por ejemplo, no deja de serIo porque se acostumbre darlo en arrendamiento, si los arrendatarios lo to­man para una explotación natural, ni influye necesariamente en su calidad el hecho de la ubicación, pues se comprende que dentro de los límites de una ciudad pueden existir fundos rústicos, del mismo modo que en el campo predios urbanos. Y si las dos modalidades se reúnen en un inmueble, éste será rústico o urbano según el elemento predominante, estimándose como tal el que tenga mayor valor económico.

Una heredad se mirará como rústica si la buena calidad y el precio de sus tierras prevalece sobre las edificaciones en ella existentes, y al contrario, si éstas son más importantes y valiosas que aquéllas, la heredad deberá con­siderarse como urbana. Pero no se pierda de vista que estas ideas son simples pautas para ayudar a resolver, en cada caso con­creto, en que pueden influir circunstancias diversas, lo que esté más de acuerdo con la realidad y finalidad de las cosas.

Las disposiciones del Código que reglamentan la vuelta de predios rústicos en relación a su cabida son preceptos de excep­ción, en cuanto se apartan de las reglas generales. Así se explica que si lo vendido mide más que lo declarado, el comprador hace suyo el exceso con sólo aumentar proporcionalmente el precio, sin que pueda el vendedor evitarlo alegando que no ha ven­dido el excedente.

Del mismo modo,,si lo vendido mide menos y no puede el vendedor completar la cabida declarada, el comprador ha de conformarse con una disminución proporcional del precio, sin que le sea posible desistir del contrato cuando la diferencia" no alcanza al límite señalado por la ley. y son también dichas disposiciones excepciones de las que regulan la venta de predios como cuerpo cierto, en que ni el vendedor ni el 'comprador tienen derecho de pedir aumento o rebaja del precio, sea_ cual fuere la cabida y aunque ésta se haya declarado en el contrato (artículo 1889 C. C.).

El artículo 1887 establece en qué caso Se entiende hecha la venta con relación a la cabida, para terminar diciendo que en todos los demás se entenderá venderse el predio o predios como cuerpo cierto", lo cual constituye la regla, a que debe incIinarse el juzgador en los casos dudosos, en virtud del principio de que la, disposición excepcional es de interpretación estricta. 'No es permitido extenderla a casos no comprendidos claramente en ella.

El artículo 1887, aunque impropiamente dice que se vende con relación a la 'cabida "siempre que ésta se expresa de cualquier modo en el contrato", da la pauta o criterio indispensable para que pueda considerarse que el fundo se vendió en atención a la medida de su extensión. Dicha pauta no es otra que la influencia determinante de la cabida en la estipulación del precio.

Por eso, aunque el área se indique exactamente en el contrato, la venta será como de cuerpo cierto si no hay duda de que para los con­tratantes la cabida mayor o menor fue in­diferente, no sirvió de factor decisivo en la fijación del precio. Y, a la inversa y con aplicación del mismo criterio, si en el con­trato no hay dato alguno revelador de que los contratantes atribuyeron importancia principal a la medida superficiaria del te­rreno para convenir el valor de la venta, ni esa intención se demuestra por otros medios, no habría base legal para deducir que el ne­gocio se }Jactó con relación a la cabida.' Y mucho menos la habría si del contrato y de las otras pruebas del proceso puede ínferirse rectamente la intención contraria.

No habria:1. entonces razón, para aplicar las nor­mas de excepción en vez de la regla general, por más que la cabida exacta se haya expresado en el contrato. La tarea del juzgador en tales casos es in­terpretativa de la convención, en busca de la intención de los contratantes, cuando el pacto no sea claro al respecto. En sentencia de 31 de octubre de 1947 (G. J., Tomo LXIII, pág. 93) dijo la Corte: "se entiende efectuada una compraventa con relación a la cabida cuando es la extensión del predio el móvil determinante que indu­ce a contratar, y tal móvil se expresa en el contrato COIl entera certeza para que puc­da reflejar en las regulaciones legales que dirigen esa modalidad del contrato; si el motivo o estímulo de la declaración,de vo­luntad permanece extraño a la contratación, si se mantiene en el ánimo del comprador sin manifestarse legalmente, no puede co­municar ni imprimir al contrato ningún as respecto en cuya virtud el fin inexpresado obre más tarde para condicionar, para disminuir o para ampliar la eficacia de alguna de sus cláusulas.

El artículo 1887 del C. C. destaca la compraventa por cabida como un fenó­meno más o menos excepcional, reglamentadlo por la ley en previsión 'de su posible ocurrencia, pero que para adquirir virtua­lidad propia en el dominio contractual ha de manifestarse con inequívocos caracteres; entre estos actos es desde luego el más importante, como que absorbe toda la expre­sión del consentimiento condicionado, exactitud en la enunciación de la cabida, sin la cual no es posible determinar el mó­vil ni darle consecuencias ulteriores en raso de discrepancia de lo pactado con la realidad objetiva, gobernada por el precepto subsiguiente al citado". 2.-La ley no ha definido lo que ha de entenderse por aproximación de ~ma medi­da ni ha dado al respecto regla según~.

La general que contiene el artículo 1370 del C. C., que da al el derecho opcio­nal de desistir del contrato por subsistente abonando el precio. a justa ta­sación, exige que falte una CONSIDEABLE de la cosa vendida Pero en la venta de predios rústicos en cuestión a su cabida, rige la norma excepcional del ar­tículo 1888. que sólo autoriza al comprador para desistir del contrato cuando el PRECIO de la cabida exceda de una décima parte de la real, o cuando el prccio de J:¡ cabida que falte alcance a más de una décima parte de la cabida completa.

Guando la venta se hace como de cuerpo cierto rústico, se entiende la cabida no importa. ninguna de las partes tendrá derecho de pedir rebaja:J aume11to, y del contrato por parte del comprador sólo será posible cuando, habiendole vendido con señalamiento de linderos, IW se entregue todo lo comprendido en ellos, c::.so en el cual se aplica lo dispuesto en el segundo inciso del año 1888. 3. - La medida aproximada no permite entender que ella se ha hecho con re­lación a la cabida, según el ar­tículo 1877, debe, lo mismo que el precio 1otal, resultar en todo caso de los datos del contrato,. es decir, aparecer determinada o determinable, y lo aproximado significa in­determinación. Por eso, en sentencia de 31 de octubre de 1947 (G. J. Tomo LXIII, pá­gina 93) dijo la Corte: "La expresión de una cabida aproximada no es propiamente una estipulación contractual, porque sobre ella no pueden generarse obligaciones ni derechos, los cuales nacen en relación a la cabida cuando ésta es el motivo o móvil determinante del consentimiento, tomada aisladamente o en conjunto con otros par­ticulares del inmueble; no siendo posible identificar jurídicamente este móvil, la referencia a un tamaño aproximado del pre­dio es apenas una de las circunstancias;¡ que se acude para individualizarlo, como la mención del paraje en donde se encuentre, del material empleado para sus cerramientos, etc.".

No es aceptable, mes, que la cabida a­proximada sea factor funcional o determi­nante del precio, ni mucho menos que en tratándose de inmuebles rurales la. Cabida sea condición indispensable de toda venta, por costumbre inveterada en la vida eco­nómica de nuestro pueblo, afirmación que, sin base alguna en la ley, vendría a agre­gar un requisito esencial a la compraventa de esa clase de predios. 4.-La Corte ha-repetido que en el segun­do motivo de casación nó cabe la inconfor­midad de las partes con las tes:- y conclu­siones de la sentencia, por más que parezcan, ní son admisible!" alegaciones que se dirijan sólo a pretender demos­trar, una vez más, que el interemedio sí tenía la acción o la excepción propuesta.

A no ser así, toda sentencia sería incongruente con la pretensión de la parte a quien per­judica, si no se conforma con haber per­dido. Corte Suprema de' Justicia. - Sala de Casación Civil-Bogotá, noviembre veintiuno de mil no­vecientos cincuenta y uno. (Magistrado ponente: Dr. Alberto Holguín Lloreda) Por la escritura 676 de 31 de marzo de 1944, de la Notaría 3'1- de Cali, el doctor Eduardo Garrido Campo vendió a Santiago M. Hoyos T. "una finca de campo ubicada en el corregimiento el Queremal, Municipio e. Daguá, de este Departamento (Valle del Cauca), compuesta de dos casas de habitación, ramadas, pesebrera, tanque para bañar ganados, sementera de plátano y caña,. potreros de pasto kikuyo y mica íntegramente cercada con pinuelo, con todo el terreno en que está fundada, que es propio y tiene extensión su­perficiaria de ciento veintidós (122) hectáreas", comprendido todo dentro de los linderos especia­les que allí se expresan.

El precio de la finca referida, llamada San An­tonio, fue de treinta mil pesos, así: quince mil que el comprador pagaría por cuenta del vende. dor al Banco de Colombia: cinco mil al contado, recibidos por el vendedor, y diez mil pesos con plazo de un año y al interés del seis por ciento anual. Dijo el vendedor que había adquirido "por ad­judicación, a título de cultivador, que le hizo el Gobierno Nacional, por conducto del Ministerio de Economía Nacional, según resolución número 38 de 21 de junio de 1943, registrada en Cali el 20 de septiembre de 1943, resolución que en copia auténtica presenta para su protocolización con" este instrumento".

Agregó' que efectuaría "la entrega de la finca vendida inmediatamente después de firmada esta escritura, reservándose si un plazo de cincuenta días, contados a partir de la fecha, para retirar los animales de propiedad del exponente" Fundándose en la expresada compraventa y. en el hecho de hacer resultado la finca con una ca­bida inferior a la indicada en la escritura res­pectiva, el comprador Hoyos demandó al vendedor Garrido para que se hicieran las siguientes declaraciones, que se resumen: A) Que el demandado está obligado nuir· el precio "de la compraventa, por anotada.

B). Que, en consecuencia, el demandado está obligado a pagarle dieciocho mil ciento doce pe­sos con ochenta y cinco centavos, o en subsidio la suma que se fije pericialmente como valor proporcional de la diferencia de cabida. C)' Que el demandado debe pagar le los intereses legales de la suma a que se refiere la petición anterior. D) Que el demandado debe pagarle los perjuicios que ha sufrido por ·la diferencia t) Que son de cargo de! demandado las costas del juicio.

Negó el doctor Garrido que la venta se hubiera hecho con relación a la cabida; opúsose a las pe­ticiones del actor, excepcionó de carencia de acción, petición de modo indebido, mala fe del de­mandante e inexistencia de la obligación, y, por separado, demandó en reconvención, para que::;e declarara resuelta 'la compraventa, con indemni­zación de perjuicios, por no haber cumplido.

Ho­yos la obligación de garantizarle con hipoteca de, la misma finca los diez mil pesos que del precio le quedó a deber... Contestó Hoyos que tal obligación estaba sujeta a la entrega de la finca. con su cabida completa, y se opuso a las peticiones de la contrademanda, aceptando algunos hechos y negando otro:¡. Sentencia de primer grado.-El.Juez 39 Civil riel Circuito de Cali, en sentencia de 23 de mayo de 1945, declaró no probadas las excepciones, condenó a Garrido a sufrir 'una disminución del pre­cio de la compraventa,' que fijó en la suma de once mil cuarenta'. y ocho pesos con quinien­tos noventa y cinco milésimos, como valor de la diferencia de cabida; lo absolvió de la.; peti­ciones C) y D) de la demanda principal y absol­vió a Hoyos de la reconvención, con costas a car­go de Garrido..

Sentencia de -segunda' instancia. - La del Juz­gado fue apelada por ambas partes, y el Tribu­nal Superior de Cali la.confirmó el 28 de marzo de 1947, con la sola modificación de redudr a cinco mil setecientos cincuenta y cuatro pesos con setenta y cuatro centavos el valor que Ga­rrido debe pagar a "Hoyos por concepto de la di­ferencia de cabida.

La casación,-Concediese este recurso y la Corte procede a resolver1a, como está la sustanciación legal., Parte el Tribunal de la base de que la razón principal instaurada es la de disminución pro­porcional del precio de la compraventa, que al comprador reconoce, en forma opcional, el segundo inciso del artículo 1888 del C. C., y admite que, según la escritura respectiva, ]a venta fue hecha con relación' a la cabida del inmueble, "puesto que conforme al artículo 1887 ibídem, un predio rústico puede venderse con' relación a su cabida, siempre que ésta se exprese de cualquier modo en el contrato, salvo que las partes decla­ren que no entienden hacer diferencia en el precio, aunque la cabida real resulte mayor o menor que la cabida que reza el contrato".

"En el presente caso -agrega el tribunal- no puede argüirse que el inmueble en referencia no se haya vendido con relación a su cabida sino como un cuerpo cierto, porque en la escritura de Compraventa se dijo claramente, 'tiene extensión superficiaria de ciento veintidós (122) hectáreas, comprendido todo dentro de los siguientes espe­ciales linderos' ".

Refuerza el sentenciador su tesis con apartes de otra sentencia suya, fechada el 15 de noviem­bre de 1946 y a la cual pertenecen estos concep­tos: "En la enunciación de una cabida aproxima­da se entiende la aproximación en la unidad de medida adoptada por la venta". "El estado inculto o sembrado del fundo;, los inmuebles por destinación que entren en la venta, y otras anexi­dades y accesorios que hagan parte integrante d8 ésta iniluirán sin duda en la determinación del precio, pero con subordinación a la cabida, que es factor de "carácter funcionaria lo determinante". como lo llama el Juez del conocimiento, aunque se enuncie en forma aproximada, ya que en tra­tándose de inmuebles rurales la cabida es con­dición indispensable de toda venta, por costum­bre inveterada en la vida económica de nuestro pueblo".

Recurso del demandado Garrido Campo. - Lo estudia la Sala en primer término, por cuanto con' él se ataca la integridad de la sentencia, al paso que el del actor principal refiérese sólo a la parte de la misma que no satisfizo plenamente sus pretensiones. Acusa el recurrente, en primer lugar, por error de hecho en la interpretación de "la demanda y el contrato que aparece en la escritura 676 de 31 de marzo de 1944, mediante la cual el señor Ho­yos T. compró al demandado Garrido la finca de San Antonio; contrato que en la demanda apare­ce como hecho fundamental de la misma: error de hecho que consiste en haber apreciado dicho contrato y tal hecho como generadores que consagran los artículos 1887 y 1888 del C. C ".

Y agrega que ese error de hecho engendró el de derecho consistente en haber aplicado al caso las disposiciones de tales articulas, que, no eral; aplicables. desde luego que no se trata de la venta de un predio rústico con relación a su cabida sino de la venta de una especie o cuerpo cierto por sus linderos, La sentencia viola en su opinión los citados artículos, por haberlos aplica­do, no siendo el caso de hacerla, e infringe tam­bién el 1889, por no haberlo aplicado, cuando era el pertinente.

Analiza el recurrente el dictamen pericial que figura al folio 17 del cuaderno 59, para relevar los conceptos de los expertos acerca de que las tierras de la finca "no son apta para ninguna clase de cultivos agrícolas, en especial los que se llaman cultivos permanentes"; que ellas, "como la generalidad de las regiones situadas dentro de esos límites de altura sobre el nivel del mar, que denominamos tierras templadas, son malas para la ganadería, abundando en ellas el nuche, la ga­rrapata, etc."; que "una gran parte del terreno es muy pendiente";

"que el valor de cada fane­gada de tierra ese! de $ 50.00, por estar bien cer­cada y limpia"; "que el aserrío de madera y la quema de carbón han sido suspendidos en esa re­gión, lo que ha afectado notablemente su econo­mía", y que las casas de la finca, con sus depen­dencias, tienen un valor de $ 22.835.00, notoria­mente mayor que el del terreno. Anota también que el comprador Hoyos acep­tó el hecho 49 de la reconvención, en que el ven­dedor afirma: "días antes de solemnizar este ne­gocio, el señor Hoyos T. y yo fuimos a visitar.Y recorrer la firica, y como resultado de esa visita y reconocimiento quedó cerrado el negocio, y am­bos convinimos que el doctor Luis Mejía Caicedo, con vista de los títulos, redactara la minuta co­rrespondiente".

De todo lo cual concluye que "el Tribunal también incurrió en error de hecho al no apreciar así el dictamen pericial como la confesión aludidos" con violación de los artículos 721, 722, 604 y 607 del Código Judicial; y en error de derecho por­que desconoció el valor de plena prueba que es­tos medíos probatorios suministran acerca de la composición de la cosa vendida, de la importan­cia que en ella tienen las construcciones que como mejoras prevalecen sobre la cabida de la misma; sobre la mala calidad del terreno que ¡Hice resaltar esa prevalencia, y sobre el conoci­miento previo que de la cosa comprada tuvo Ho­yos T., conocimiento que lo inhibe para alegar contra la compraventa que a todas luces aparece como hecha sobre cuerpo cierto y no con rela­ción a la 'cabida".

Consecuencia de esos errores de hecho y de de hecho fue -según el recurrente- la violación de los mismos textos sustantivos ya citados, por haberle aplicado los artículos 1887 y 1888 del C. C., inconducentes al caso, y por no haberse dado aplicación al 1889, que se refiere a la venta de cuerpo cierto contemplada en las pruebas mal apreciadas.

Considera la Sala: t El artículo 1887 habla de predio rústico, úni­cos a los cuales son aplicables esa y la siguiente disposición, según lo tienen admitido la doctrina y la jurisprudencia, fundándose,. entre otras ra­zones, en que el texto legal emplea ese vocablo, como lo hacen otros del Código Civil (496, 1813, 2036 y ss.) cuando quiera que el legislador con­trapone los predios urbanos a los de aquella na­turaleza para establecer distinciones entre ellos para determinados fines.

Pero a falta de definición legal de lo que ha de entenderse por rústi­co, el significado propio de esta palabra, no siem­pre fácil de precisar, ha de buscarse acudiendo a su sentido natural y obvio, según el uso general, aplicando la regla del artículo 28 del C. C. y de allí, aparece que la rusticidad de los predios se caracteriza por su destinación permanente a explotarlos por sus.frutos naturales, a diferencia de los predios urbanos, en que el beneficio resulta de sus frutos civiles..

El predio rústico, por ejemplo, no deja de serio porque se 'acostumbre darlo en arrendamiento, si los. Arrendatarios lo toman para una explotación natural, ni influye necesariamente en su calidad el hecho de la ubi­cación, pues se comprendio que dentro de los lí­mites de una ciudad pueden existir fundas rús­ticos, del mismo modo que en el campo predios urbanos. Y si las dos modalidades se reúnen el un inmueble, éste será rústico o urbano segúri el elemento predominante, estimándose como tal el que tenga mayor valor económico.

Una heredad se mirará como rústica si la buena calidad y el precio de sus tierras prevalece sobre las edifica­ciones en ella existentes, y al contrario, si éstas son más importantes y valiosas que aquéllas, la heredad deberá considerarse como urbana. Pero no se pierda de vista que estas ideas son simples pautas para ayudar a resolver, en cada caso con­creto, en que pueden influir circunstancias diver­sas, lo que esté más de acuerdo con la realidad. y finalidad de las cosas.

Las disposiciones del Código que reglamentan la venta de predios rústicos con relación a su ca­bida son ~ preceptos de excepción, en cuanto ie apartan. de las reglas generales. Así se explica' que si lo vendido mide más de lo declarado, e comprador hace suyo' el exceso con sólo aumen­tar proporcionalmente el precio, sin que' pueda el vendedor evitarlo alegando que no ha vendido el excedente.

Del mismo modo, si lo vendido mide menos y no puede el vendedor completar la ca­bida declarada, el comprador ha de conformarse ron una disminución proporcional del precio, sin que le sea posible desistir del contrato cuando la difiere::1cia no alcanza al limite señalado por la ley son también dichas disposiciones excepciones de las que regulan la venta de predios como cuer­po cierto, en que ni al vendedor ni el comprador tienen derecho de pedir aumento o rebaja del precio, sea cual fuere la cabida y aunque ésta se haya declarado en el contrato (artículo 1889 C. C.).

El al titulo 1887 establece en qué casos se en­tiende hecha la venta con relación a la cabida, para terminar diciendo que "en todos los demás se entenderá venderse el predio o predios como un cuerpo cierto", lo cual constituye la regla que debe inclinarse el juzgador en los casos du­dosos. en virtud del principio de que la disposición excepcional esta interpretación estricta, No es permitido entenderla a casos no comprendidos claramente en ella, El articulo 1887, aunque impropiamente dice que se vende con relación a la cabida "siempre que ésta se expresa de cualquier modo en el con­trato" da la pauta o criterio indispensable. para que pueda considerarse que el fundo. se vendió en atención a la medida de su extensión. Dicha pauta no es otra que la influencia determinante de la cabida en la estipulación del precio.

Por eso, aunque el área se indique exactamente en el contrato, la venta será como de cuerpo cierto si no hay duda de que para los contratantes la cabida mayor o menor fue indiferente, no sirvió de factor decisivo en la fijación del precio. Y, a Versa y con aplicación del mismo criterio, si en el contrato no hay dato alguno revelador de que los contratantes atribuyeron importancia principal a la medida superficiaria del terreno para convenir el valor de la venta, ni esa inten­ción se demuestra por otros medios, no habría base legal para deducir que el negocio se pactó con relación a la cabida.

Y mucho menos la habría si del contrato y de las otras pruebas del proceso puede inferirse rectamente la intención contraria. No habría entonces razón para apli­car las normas de excepción en vez de la regla general, por más que la cabida exacta se' haya expresado en el contrato. La tarea del juzgador en tales casos es interpretativa de la convención, en busca de la inten­ción de los contratantes, cuando el pacto no sea claro al respecto. '''Para que un predio se venda ron relación a su cabida es preciso que. de la intención de las. partes, claramente manifestada en el contrato o deducida de sus antecedentes o de las pruebas acumuladas, se desprenda que el móvil determi­nante ha sido celebrar la compraventa con rela­ción a la cabida.

La expresión que trae el inciso 29 del artículo 1887 es inexacta. Según este precepto "se vende con relación a la cabida siempre que ésta se exprese de cualquier modo de el con­trato".. Empero, pueden las partes expresar la cabida por vía meramente ilustra ti va, sin que por ello sea la venta con relación a la cabida. En consecuencia, se necesita que la cabida' haya sido determinante de la fijación del precio, pára que haya lugar a esta modalidad", (Álvaro Pérez Vi­ves: Compraventa y permuta. 1943, número 490, página 350). y la Corte, en sentencia de 31 de octubre de 1947 (G. J. T. LXIII, 93), se expresó así: "S~ entiende efectuada una compraventa con relación a la cabida cuando es la extensión del predio el móvil determinante' que induce a contratar, y tal móvil se expresa en' el contrato con entera cer­teza para que pueda reflejar en las regulaciones legales que dirigen esa modalidad del contrato; si el motivo o estímulo de la declaración de voluntad permanece extraño a la contratación, si se mantiene en el ánimo del comprador sin ma­nifestarse legalmente, no puede comunicar ni imprimir al contrato ningún aspecto en cuya virtud el fin inexpresado obre más tarde para condicio­nar, para disminuir o para ampliar la eficacia de alguna de sus cláusulas.

El artículo 1887 del C. C. destaca la compraventa por cabida corno un fenómeno más o menos excepcional, reglamentado por la ley en previsión de su posible ocu­rrencia, pero que para adquirir virtualidad pro­pia en el dominio contractual ha de manifestarse con inequívocos caracteres; entre estos actos es desde luego el más importante, como que ab­sorbe toda la expresión del consentimiento con­dicionado. la exactitud en la enunciación de la cabida, sin la cual no es posible determinar el móvil ni darle consecuencias ulteriores en caso de discrepancia de lo pactado con la realidad objetiva, gobernadas por el precepto' subsiguiente al citado".

Viniendo ahora al caso concreto en estudio, te­nemos que en la escritura en que consta la compraventa, cuyo precio fue de treinta mil pesos, lo vendido fue una. finca de campo compuesta de dos casas de habitación, ramadas, pesebrera. tan. que para bañar ganados, sementeras de plátano y caña, potreros de pastos kikuyo y mica, ínte­gramente cercado con pinuelo, con todo el terre­no en que está fundada, que es propio' y "tiene extensión superficiaria de ciento veintidós (122) hectáreas", comprendido todo dentro de los lin­deros especiales que alJí se expresan detallada­mente, con indicación hasta de los mojones y medidas de las líneas que forman el perímetro.

De esta escritura es parte pues por ella fue protocolizada en copia auténtica, como título del vendedor, la resolución 38.de 21 de junio de 1943,. Aunque la adjudicación se hizo con cabida de ciento veintidós hectáreas, es lo cierto que en la motivación de dicha resolución se lee: "Venido el negocio a este Despacho para los afectos de la adjudicación, el señor ingeniero de la Sección de Baldíos rindió su informe favorable en cuanto a la parte técnica, manifestando que los Linderos concuerdan con el croquis del terreno y que su extensión aproximada es de ciento veintidós (122) hectáreas" (subraya la Saja).

En vista de esto, no puede revocarse 'J duda que el área del baldío referido se fijó s610 a­proximadamente, y como tampoco puede' admi­tirse que el comprador. Hoyos es" resolución, que fue presentada y agregada al pro­tocolo al otorgarse la escritura de compraventa, nada menos que como el título del vendedor, forzoso es admitir que él se impuso de qtlC:a cabida de ciento veintidós hectáreas aclara un en el contrato podía no ser exacta, a pesar de lo cual no hizo observación alguna al respecto, ni reveló en ninguna forma su intención de que la exactitud de esa cabida fuera principal elemen­to determinante de la estipulación del precio.

Ya se ha visto que, además del terreno, 19 fin­ca vendida tiene otros componentes importantes, cuya existencia pormenorizada quedó establecida en la inspección ocular practicada en la. segunda instancia, y los cuales, en el dictamen -no) ob­jetado- de los peritos que intervinieron en tal diligencia, fueron avaluados, discriminadamente. en veintidós mil ochocientos treinta y cinco pesos ($ 22.835.00), al paso que la' fanegada de tierra fue estimada en cincuenta pesos, es de el valor de las ciento noventa (190) fanegadas ':on cuatro mil (4.000) metros cuadrados (equivalente de 122 hectáreas) sería sólo d~ nueve mil quinientos treinta y un pesos veinticinco centavos ($ 9.531.25), lo cual elocuentemente está indicando la prevalencia notoria del elemento;.¡rb¡;- no sobre. el rústico en la composición de la finca. materia de la compraventa. - Agréguese a esto que, según el mismo dictamen, las tierras de la finca no' son aptas p:¡r?, ninguna clase de cultivos agrícolas., en especial los llamados permanentes, y son malas para la ganadería, por abundar en ellas el nuche y la' garrapata, sin contar con que gran parte del terreno es muy pendiente.

Bastole al Tribunal la circunstancia de hal1e¡'32 expresado en el contrato la extensión del predio. para deducir -de. esa sola circt1nst2::.~:a- C}i.'C ~2. venta había sido J:¡echa con relación a la cabida, sin parar mientes en que lo contrario resulta de todos los factores que quedan analizados y que están' probados plenamente con la.escritura y con • la inspección ocular y el dictamen pericial refe­ridos.

En estas pruebas del proceso vio configurada aquella modalidad de la negociación. Incu​rriendo así en un error de hecho manifiesto, pues la dimensión aproximada de que habla la resolución de adjudicación del baldío, título del ven­dedor; la importancia indiscutible de los compo­nentes urbanos de la finca, estimados en más del doble del valor del terreno, la mala calidad y la topografía abrupta de éste, que lo hacen inade­cuado para la agricultura y la ganadería, y el no aparecer en el contrato indicio alguno de que la cabida se hubiera tenido en cuenta como principal factor determinante del precio, circunstancias son que están demostrando, muy a las ciaras, que el elemento tierra tuvo significación muy limita da en la intención de los contratantes sobre es­tipulación del precio, al paso Que resulta osten­sible la trascendencia que el -comprador debió darle a la adquisición de una codiciada 'residencia campestre, en un clima suave y dotada de apetecible confort como finca de recreo.

Consta en la cláusula sexta de la escritura de compraventa que el vendedor se obligó a efec­tuar "la entrega de la finca inmediatamente des­pués de firmada esta escritura ",pero nada se dijo acerca de medición de ella, como habría sido lo natural si la venta se hubiera hecho en rela­ción a la cabida. ¿Y cómo se hizo la entrega? Garrido negó el hecho quinto de la demanda, en que _Hoyos afir­ma que se la entregó materialmente.

Este no pro­bó ese hecho, pero es curioso que la afirmación de aquél de que "el comprador está en posesión material de la finca desde quince días antes de firmarse la escritura de venta" (hecho 14 de la reconvención) fue negada por Hoyos en una for­ma que, en buen romance, implica aceptación: " no es cierto, pues el comprador de una finca raíz sólo entra en posesión de ella una vez re: gistrada la respectiva escritura de venta de tal finca".

Se comprende, -como algo que se cae de su peso que quien compra 'con relación a la ca­bida no se apresura a posesionarse de lo co do sino que espera la entrega, con la medición correspondiente, para dejar a salvo desde enton­ces la reclamación a que haya lugar si la cabi­da resulta deficiente. Con mayor razón si el ven­dedor se ha obligado expresamente a hacer la entrega inmediata.

El apuntado error de hecho del sentenciador 10 llevó a,aplicar los artículos 1887 y 1888 del C. C., a un hecho que no aparece demostrado. en el jui­cio: que la venta se hiciera con relación a la cabida. Violó, pues, por aplicación indebida, dichas normas sustantiva, e infligió igualmett1te eJ 1389, que regula la venta de un predio como cuerpo cierto, que era por tanto el aplicable al ca­so debatido y que el Tribunal no aplicó por con­secuencia de tales errores.

Debe la Saja rectificar algunas otras aprecia­ciones de la sentencia. cuya legalidad no encuentra aceptable: para el Tribunal "en la enunciación de una cabida aproximada se entiende la aproximación en la unidad de medida adoptada por Id venta", es decir. que el exceso o defecto han de caber, dentro de la unidad de medida, pues de lo contrario no habrá aproximación en más o en menos. Esta fórmula carece de; respaldo en la ley, la cual no ha definido lo que ha de entenderse por aproximación de una medida ni ha dado al res­pecto regla alguna.

(La general que contiene el articulo 18íO del C. C., que da al comprador el derecho opcional de desistir del contrato de darlo por subsistente abonando el precio a justa tasación, exige que falte una parte considerable de la cosa vendida. Pero en la venta de predios rústicos con relación a su cabida, rige la' norma excepcional del artículo 1888, que sólo autoriza al comprador para desistir del contrato cuando el precio de la cabida sobrante exceda de una déci­ma parte de la real, o cuando el precio de la cabi­da que falte alcance a más de una décima part.~ de la cabida completa.

Cuando la venta se hace como de cuerpo cierto -rústico, se entiende- la cabida no importa. Sea cual fuere, ninguna de las partes tendrá derecho de pedir rebaja o aumento del precio, y el desistimiento del contrato por parte del compra­dor sólo será posible cuando, habiéndose vendido con señalamiento de linderos, no se entregue todo lo comprendido en ellos, caso en el cual se aplica lo dispuesto en el segundo inciso del al', titulo 1888.

Además, la medida aproximada no permite en­tender que la venta se ha hecho con relación 2 la cabida, pues ésta, según el artículo 1887, debe, lo mismo que el precio total, resultar en todo caso de los datos del contrato, es decir, aparecer determinada. o determinable, y lo aproximé',do significa indeterminación. Por eso, e'n la ya cita­da sentencia de la Corte se lee: "La exprese de una cabida aproximada no es propiamente una estipulación contractual, porque sobre ella no pueden generarse obligaciones ni derechos, los cuales nacen en relación a la cabida cuando éste es el motivo o móvil determinante del consenti­miento, tomada aisladamente o en conjunto con otros particulares del inmueble; no siendo posi­ble' identificar jurídicamente este móvil, la referencia a un tamaño10 aproximado del predio es apenas una de las circunstancias a que se acude para individualizarlo, como la mención del pa­raje en donde se encuentre, del material em­pleado para sus cerramientos, etc".

No es aceptable. pues, como lo dice la senten­cia, que la cabida aproximada sea factor l,:ncio­nal o determinante de la fijación del precio, ni mucho menos que "en tratándose de inmuebles rurales la cabida es condición indispensable de toda venta. por costumbre inveterada en la vida económica de nuestro pueblo", afirmación que, sin base alguna en la ley, viene a agregar un r~.. quisito esencial a la compraventa de esa clase de predios..

Prosperando el primer cargo del recurrente Ga rrido, no es el caso de considerar el otro, que se refiere también 3 lo resuelto con relación a la de· manda principal, ni es el caso -rota como queda la sentencia en esa parte- de examinar la acu­sación del demandante Hoyos, pero si han de es­tudiarse los cargos que por parte de Garrido se formulan contra el Úillo, en lo concerniente a la demanda de reconvención. Por este aspecto. el recurrente acusa por erro­res de hecho en la interpretación de la contrade­manda y de ciertas pruebas con ella presenta_ das, pero lo hace en forma tan falta de precisión y,claridad que se hace indispensable recurrir '1 los antecedentes de la contrademanda para poder concrétela la acusación. Entre vendedor y comprador se convino, perr) no s~ consignó en la escritura de la compraventa. que el segundo garantizaría, con hipoteca de 13 misma finca objeto del negocio, los diez mil pe­sos que por cuenta d~l precio quedó debiendo, deuda que sí consta en dicho instrumento.

En cumplimiento de esa obligación, Hoyos cons tituyó la hipoteca prometida, que aparece en la escritura 744 de 12 de abril de 1944, de la Nota­ría 3"- de Cali, (folios 8 a 10 C. 29). Pero como en el contrato de compraventa asumió el comprador, también a cuenta del precio, la obligación de pagar al Banco de Colombia quince mil pesos que Garrido le adeudaba, aquél hipotecó la finca en favvr 'ge dicho Banco por, la escritura 733 de 11 de abril del mismo año, de la citada Notaría, gravamen éste que fue registrado después de ha­berlo sido el otro, con lo cual vino a quedar el Banco como acreedor hipotecario de segundo gra­do, cuando lo contrario era lo convenido, Para enmendar el error, se convino entre los tres interesados que Garrido cancelaría -como 10 hizo por la escritura 1254 de 14 de junio de 1944, de la misma Notaría (fs. 14 y 15 C. 29) la hipote­ca constituida en su favor por la escritura 744, y que Hoyos constituiría de nuevo la hipoteca que debía reemplazar la cancelada.

Garrido cumplió y firmó la cancelación. No así Hoyos, quien negose a firmar la nueva hipoteca, alegando des­pués que la constitución de garantía hipotecaria dependía de la entrega de la cabida completa de la' finca (contestación a los hechos 39 y 11 9 de la contrademanda). Fundado en estos hechos, que están acredita­dos, Garrido contra demandó la resolución de 13 compraventa, "por causas de incumplimiento (de Hoyos) de su obligación de otorgarme la escritura hipotecaria para garantizarme, el pago del saldo de precio ", con la consiguiente indemnización de perjuicios.

El Tribunal' desechó estas acciones, estimando que la resolución no prospera porque "se le dio por fundamento un pacto accesorio al contrato _. de' compraventa, que no afecta la esencia de éste, y por lo mismo el no cumplimiento de aquél por parte del contra demandado no puede afectar el contrato a que accede", Ahora bien, el recurrente acusa este extremo de la sentencia por "falta de apreciación o errada apreciación de la demanda y de los hechos pro­bados que la sustentan; defectos que constituyen errores de hecho que fundan error de derecho tanto sobre la interpretación de dichas piezas, como de las disposiciones que las regulan, lo mismo que de la ley sustantiva que rige el caso por falsa aplicación o falta de aplicación de las mis­mas".

Encuentra errores de hecho en la interpretación de la demanda y de la confesión que resulta'. de la respuesta que a ella dio el reconvenido, pruebas que, sumadas a otras que especifica, acreditan "que la garantía hipotecaria convenida era un' accesorio para la eficacia del pago de parte del precio, mas no un. accesorio del contrato de' venta, el cual ya estaba perfecto entre las partes por obra del acuerdo del mismo entre de las acerca de la cosa y el precio, y ante la ley, por obra de la escritura pública' registrada".

De modo que, según el recurrente, "el Tribu­nal sentenciador al resolver acerca de la demanda de reconvención, sobre la base de que se trata de un pacto accesorio al contrato·.de compra-, venta, que'!l() afecta la esencia de éste, incurrió, en error de hecho, tanto' respecto de los hechos" fundamentales de la demanda de reconvención y::, su respuesta, puesto que no los tuvo en cuenta para fallada, corno respecto de la confesión de",: los mismos hechos verificada por el apoderado-~ de la contraparte, asi como también en relación, con los documentos auténticos que he menciona-';. do y cuyo estudio y apreciación omitió el Tribuna!.

Hechos y documentos con los cuales se prueba de modo pteno que él demandado Hoyos T, faltó al compromiso de garantizar el pago de!: precio mediante la hipoteca de la finca vendida;, falta que privó al actor Garrido Campo de un de- \ recho de prenda sobre el inmueble; privación que le ha impedido hacer efectivo el' pago de part~ del precio, que hasta el prese'nte permanece in $oluto eon menoscabo de sus derechos de acree­dor; falta de pago que mantiene en ~ora: al de­mandado Hoyos T. de cumplir sus obligaciones de comprador"; y agrega que tales errores trajeron como con­o secuencia la violación de los artículos 593. 601,: 603, 604, 606, 607 Y 632 del.

Código Judicial, y 1759, 1768, 1849, 1857, 1880, 1882, 1884, 1928, 1930, 1932, 2432, 2409, 2410, 1546, 1602, 1603, 1608, 1609, Y 1618 del Civil, porque el Tribunal "aunque no los cita al absolver a Hoyos T., obró como si los aplicara, aplicación que es incorrecta, por no ser del caso; y porque la absolución por él decreta­da desconoce la aplicación oportuna de otras dis­posiciones sí aplicables, tales como.las de los ar­tículos 1928, 1930, 1932', 2432, 1546, 1609 Y 1618;

Y no las aplicó porq1.le en toda su sentencia el Tri-, bunal partió de la base errada de que Garrido. Campo no había cumplido el contrato, por falta de entreg~ de la cabida declarada en él, no es­tando Garrido Campo obligado a ello, según está demostrado plenamente" (subraya la Sala).: Considera la Sala: Ante todo, que las siete Últimas disposiciones citadas, que se dicen no aplicadas por el Tribunal', Bastaría, para rechazar el cargo, anotar que no es exacto que el Tribunal haya desconocido que, con la contestación dada 'a la contradeIllandu. y con las escrituras públicas que cita el recu­rrente, no esté probado que Hoyos prometió ga­rantizar con hipoteca el saldo del precio de la compraventa, único modo de haber incurrido el sentenciador en los errores que se le imputan.

El Tribunal, lejos de negar el hecho, lo admite como acreditado, pero le niega virtud para de­terminar la resolución de la compraventa, estimando que la obligación de afianzar hipotecariamente el saldo del precio fue un pacto accesorio de aquel' contrato que no afecta su esencia. La obligación de garantizar la deuda con hipoteda de la misma finca vendida no figura en la escritura en que se hizo constar la compraventa, no "-'5 estipulación de ese contrato, de manera que ni siquiera puede considerarse como una de las cos;:"s accidentales en él, ya que éstas, según el artículo 1501 del C. C., son las que ni esencial ni naturalmente le pertenecen. y que se le agregan por medio de cláusulas especiales, que no pueden subentenderse como las naturales. 'Aquella obligación, que Hoyos contrajo con independencia del contrato mismo de compraven­ta, del cual no hizo parte, fue una simple pro­mesa de constituir una garantía hipotecaria en 'favor del vendedor, promesa que implicaría una obligación de hacer y que carece de valor legal por no haberse pactado por escrito y por no con­tener un plazo que fijara la época en que el con­trato de hipotecas prometido hubiera de cele­brarse, requisitos indispensables, según el artícu­lo 89 de la ley 153 de 1887, para que la promesa produzca obligación. No acertó, pues, el Tribunal al estimar que la estipulación de constituir hipoteca era un pacto accesorio de la compraventa, no habiéndose' con­signado en la escritura respectiva, que, de lo contrario, lo habría sido.

Demás está decir que el recurrente no ha atacado por este aspecto la apre­ciación del Tribunal y que, aunque lo hubiera hecho, el resultado sería el mismo, desde luego que ese repite- el incumplimiento de la prome­sa no acarrea la resolución 'de la compraventa, No se olvide que la acción resolutoria instaurada en la contrademanda no se funda en no pago del precio.

Lo dicho -es suficiente para rechazar 'el cargo, fnconsonancia.-En ¡relación también:Con la demanda de reconvención, el recurrente ataca la sentencia por inconsonancia 'con las pretensiones del contra demandante, por haberse abstenido el sentenciador "de decretar la resolución y sus con­secuencias, desconociendo los derechos de Garri­do Campo por obra de la absolución decretada en favor de Hoyos T.", Lo que el recurrente califica de inconsonancia no tiene ése carácter, pues el Tribunal no se abs­tuvo de fallar sobre la resolución demandada si· no qUé la encontró improcedente, y por eso con­firmó el fallo de primer' grado en esa parte.

En el segundo motivo de casación, como reiterada­mente lo ha dicho la Corte, no cabe la inconfor­midad de las partes ton las tesis y conclusiones de la sentencia, por más disparatadas que parez­can, ni son admisibles alegaciones que se dirijan sólo a pretender demostrar, una vez más, que el interesado sí tenía la acción o la excepción pro­puesta.

A no ser así, toda sentencia sería incon­gruente con la pretensión de la parte a quien perjudica, si no se conforma con haber perdido. Las razones que se han dado para acoger el primer cargo formulado por Garrido, determinan, como lógica corolario, la absolución de dicho se· ñor, pues si la venta cuestionada no se hizo con relación a la cabida de la finca se in1pone la con­clusión de que ésta fue vendida como un cuerpo cierto, y entonces no tiene el actor Hoyos la acción principal instaurada, ni las que ha deducido como consecuenciales de ella.

Ya se ha dicho que cuando el predio se vende como. cuerpo cierto, no hay derecho por parte de ninguno de los con­tratantes' para pedir rebaja o aumento del pre­cio, sea cual fuere su cabida (artículo 1889 C. C.). La sentencia recurrida habrá de casarse, pues, sólo parcialmente. en cuanto confirmó la conde­nación del demandado Garrido a disminuir el precio de la compraventa y fijó la cantidad de la disminución, y. quedará en firme en cmintci con­firma las demás declaraciones del fallo de pri­mera instancia; el cual quedará revocado también sólo en esa parte.

No es el caso de hacer condenación en costas en las instancias, ni en el recurso. No' en aquéllas, porque ambas partes resultan parcialmente ga­nadoras. No en éste, porque la casación ha prosperado en parte. En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema. de Justicia en Sala de Casación Civil, administran­do justicia en nombre da la República de Colom­bia y por autoridad de la Ley, CASA PARCIAL­MENTE la sentencia recurrida, dictada por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali con fecha veintiocho de marzo de mil novecientos cuarenta y siete, y revocando,. también par­cialmente, la de primera instancia, falla así este pleito: Primero. Absuélvase al demandado, Dr. Eduardo Garrido Campo, de todos los cargos de la demanda principal.

Segundo,. Absuélvase al contra demandado, señor Santiago M. Hoyos T., de todos los cargos de la demanda de reconvención. Sin costas en las instancias, ni en la casación. Cópiese, publíquese, notifíquese, insértese en la GACETA JUDICIAL y devuélvase el expe­diente al Tribunal de origen. Gerardo Arias '.Mejía-Alfonso Bonilla Gutié­rrez-Pedro Castillo Pineda - Alberto Holguín Lloreda-Hernando Lizarralde, Secretario en propiedad.