S- 20-11-1906- [015] — Corte Suprema

Corte Suprema de Justicia—Bogota, Noviembre veinte de mil novecientos seis Sentencia C – SC – 015 de 1906 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO/ Objeto “El contrato de arrendamiento de cosas consiste, esencialmente, en que el arrendador se obliga a conceder al arrendatario el goce de una cosa, y en que éste se obligue, por su parte, a pagar por ese goce un precio determinado (Código Civil, artículo 1973).

Tales son las causas de las recíprocas obligaciones de las partes. Sin la concurrencia de esas causas el contrato no existe o degenera en otro de diversa naturaleza. (Ibidem, artículo 1501)”. OBLIGACIONES CONTRACTUALES/ Libre autonomía de la voluntad “Porque es principio de derecho que en las obligaciones contractuales rige, casi soberanamente, el querer libre de las partes o el principio de la libertad jurídica.

Salvo lo relativo a la esencia misma de las contrataciones, las reglas que en esta materia consigna el Código Civil, refiriéndose a los casos de ordinaria ocurrencia, e interpretan la voluntad presunta de las partes, cuando ellas, en ejercicio de su libertad, no la han expresado de otro modo. Eso constituye para ellas una ley, ley privada, particular y relativa, es cierto, pero de imperioso cumplimiento entre ellas por ser eso así en sana filosofía jurídica y por ordenarlo el legislador de acuerdo con ella.

(Código Civil, artículo 1602)”. INTERPRETACIÓN CONTRACTUAL “No echa en olvido la Corte el principio de derecho según el cual no debe aceptarse, sin dificultad y sin maduro examen, una interpretación del contrato que conduzca a admitir una derogación de las reglas ordinarias del mismo y un apartamiento de su propia naturaleza. Y tampoco olvida que en tal supuesto la interpretación es y debe ser restrictiva por tratarse de una excepción. Pero cuando la voluntad de las partes es terminante, y ella dentro de lo lícito se aparta de la ley, en ejercicio de la natural soberanía individual de los contratantes, es necesario que los jueces respeten dicha voluntad y la cumplan.

En tales casos argüir con la ley general en contra de la ley del contrato es violar la libertad jurídica y quebrantar a la vez esa ley general del pacto, que en razón de elevados principios de derecho se acomoda a la ley al propio tiempo que parece apartarse de ella”. AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD/ Renuncia de derechos/ Manifestación expresa de la voluntad de los contratantes “Recuérdese que no es interpretación de recibo, salvo casos excepcionales, aquella que admite en un pacto su separación de la naturaleza general de los mismos, y no se olvide que entonces la interpretación es restrictiva.

Y ello debe de ser así, porque todo eso implica una renuncia de derechos, y la renuncia no se presume. Esto de un lado. Y de otro, aunque las partes, haciendo uso de su libertad, pueden derogar en ciertos casos la ley, lo común es que no usen de esta facultad extraordinaria. Las reglas que da el Código en estas materias, según se hizo notar, interpretan la presunta voluntad de las partes.

Supone el legislador que estas celebran sus convenciones en los propios términos en que él los reglamenta. Un proceder en otra forma va, pues, en contra de una presunción. Es necesario en consecuencia que el hecho aparezca de manifiesto, que sea cierto e inequívoco, que la voluntad de las partes sea perentoria y que no se amolde a la ley común, para que se admita una derogación de la misma ley”.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO/ Naturaleza “Es pues de la naturaleza del contrato de arrendamiento el que el colono maneje la cosa arrendada como administraría su propia cosa un padre de familia diligente”. DERECHO DE GOCE/ No limitación del derecho de dominio “…El derecho de goce no limita el de dominio del dueño, no es un desprendimiento de ese dominio, no es, en resumen, una parte del dominio mismo”.

DERECHO DE GOCE/ Limitación Si este es el principio, autorizar al colono para que destruya la finca es darle un derecho real, es hacerlo dueño y desnaturalizar el contrato. Si el arrendador es el dueño y el colono sólo tiene un derecho personal, el derecho de goce, es obvio que para que estos derechos subsistan hay que conceder a las partes una fiscalización recíproca que evite los abusos.

La ley consagra una serie de derechos cuyo ejercicio durante el arrendamiento, a la vez que ampara el propio derecho, somete al otro contratante al cumplimiento de sus obligaciones. El arrendador puede exigir fianzas y cauciones que aseguren su derecho de propiedad contra el abuso del arrendatario, puede reclamar daños y perjuicios y puede, sobre todo, pedir la caducidad del contrato en casos graves (artículos 1997, 2837 y concordantes).

Estos derechos serían nugatorios si el colono tuviese el derecho de abusar”. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO/ Obligaciones de las partes “Si el arrendador no cumple su obligación de entregar la cosa en estado de servir para el fin con que fue arrendada, y el arrendatario, en vez de ejercitar su derecho, remite esa obligación al arrendador, aunque sea por asentimiento tácito, no puede después, apoyándose en falta del arrendador al cumplimiento de sus obligaciones, sustraerse al cumplimiento de las suyas.

En tal situación el arrendatario da por cumplidos los deberes del otro contratante, y no le queda otro recurso que cumplir sus propios deberes”. INTERPRETACIÓN CONTRACTUAL/ Respeto del querer de los contratantes “…cabe observar que en los contratos debe suponerse un pensamiento uniforme en quienes los celebran. Cuando ellos son obscuros se ilustran mediante la interpretación. Esta es una operación que reproduce el querer de las partes como la interpretación de la ley general reproduce los fines del legislador.

REFERENCIA: GACETA JUDICIAL Nros. 894 y 895 PROCEDENCIA: TRIBUNAL SUPERIOR DE ANTIOQUIA PETICIONARIO: EMILIO A. ESCOBAR MAGISTRADO PONENTE: GERMÁN D. PARDO Corte Suprema de Justicia—Bogota, Noviembre veinte de mil novecientos seis. Vistos: El ocho de Abril de mi novecientos uno, según consta de la escritura pública número 231 otorgada ante el Notario de Jericó, Fernando A. Arango dio en arrendamiento a Emilio A. Escobar y a Alberto Gaviria B. la hacienda de Montecristo, ubicada en aquel lugar y distinguida por los linderos que indica la misma escritura.

Se excluyó del contrato la parte abierta desmontada de los lotes denominados La Candelaria y La Serranía. Se celebró el pacto por el término de diez años, a razón de ocho mil quinientos pesos (8,500) anuales, que se pagarían en la forma estipulada por las partes. Se expresaron en el contrato las condiciones del mismo, a fin de asegurar la posición jurídica que corresponde a los contratantes en un arrendamiento de fincas rurales, Pero sólo se consignarán aquí aquellas que por relacionarse directamente con el recurso de casación pendiente ante la Corte, y del cual se hablará luego, han de estudiarse para resolver el recurso.

Son estas: a) Los arrendatarios sostendrán los potreros en buen estado, arrancando con barra las malezas, como se acostumbra en las demás fincas; pero no son obligados a limpiar el potrero De las Bestias o El Mango, sino cuando lo estimen necesario.; b) Entregarán en buen estado al vencimiento del arriendo los cafetales con sus casas y enseres, salvo que el mal estado provenga del deterioro ocasionado por el tiempo; c) Usarán y gozarán de la cosa como buenos padres de familia en los términos del contrato, cuidarán de su conservación de la manera estipulada en él y ejecutarán las reparaciones locativas; d) Por último, restituirán al fin del arrendamiento la cosa arrendada en el estado en que se les entrega, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos.

El once del mismo mes Gaviria B., con facultades suficientes, dio en subarriendo a Escobar R. la mitad de la hacienda de Montecristo, en las propias condiciones previstas en el contrato principal. Así aparece del instrumento público número 235 de la fecha citada, otorgado en la Notaría de Jericó. Y más tarde, el quince de Mayo de mil novecientos tres, en escritura número 159 otorgada en Medellín, el indicado Gaviria B. cedió a Fernando A. Arango sus derechos como subarrendador de la mitad de la hacienda.

Desavenidas las partes en cuanto a la inteligencia de algunas cláusulas del contrato y en orden a la manera como Escobar R. hacía uso de la finca, y cuando aún pendían ante el Poder Judicial del Sur de Antioquia unas diligencias seguidas por aquél sobre pago por consignación del valor del semestre vencido el ocho de Abril de mil novecientos tres, Arango inició demanda por medio de apoderado ante el Juez 1ª de Jericó, el veintiocho de Mayo siguiente, para que con audiencia de Escobar R. se resuelva en resumen: 1º.

Que están resueltos o han expirado o cesado en sus efectos los contratos de arrendamiento y subarrendamiento de la hacienda de Montecristo de que ya se ha hablado, y que en consecuencia Escobar R. debe restituir con todos sus enseres, en el plazo que se fije, la cosa arrendada; 2°. Que debe pagar, a justa tasación de peritos, el valor de los frutos percibidos y de los que se hubieran podido percibir de la misma hacienda desde que está en mora el arrendatario, y el valor de los perjuicios ocasionados por la mora, y en general los que procedan de la infracción de aquellos contratos. 3º.

Que debe pagar también las costas del juicio; Se funda la demanda, estimada en miles de pesos, en la doctrina de los artículos 1546, 1608, 1610, 1613, 1614, 1996, 1997, 2000, 2007 y 2008 del Código Civil, y en compendio, por ser ellos los que tienen aplicación en el debate que se surte en la Corte, en estos dos hechos: “g) Escobar R. no ha sostenido en buen estado todos los potreros de la hacienda, arrancando las malezas como se acostumbra en las demás fincas;

“h) Escobar R. ha mantenido y mantiene en malísimo estado de conservación las empresas de café que hay en la finca, cuando así por la ley como por el contrato mismo se halla en el deber de atender a ellas con el cuidado de un buen padre de familia”. Admitida la demanda y corrido al demandado el traslado legal, negó absolutamente la exactitud de los dos hechos ya expresados.

Abierto el juicio a prueba, seguido un interesante debate entre los contendores, en que cada cual hizo uso de sus derechos con grandísima amplitud, recogidos todos los elementos de convicción que tuvieron a bien aducir las partes, y llenadas todas las ritualidades del procedimiento, el Juez 1º de Jericó, en sentencia de trece de Julio de mil novecientos cuatro, absolvió al demandado de todos los cargos que se formularon contra él. Apeló el demandante, y se le concedió el recurso.

Se remitió el proceso al extinguido Tribunal del Sur de Antioquia, a quien competía conocer, y allí se surtió la segunda instancia, en que los litigantes adujeron nuevas pruebas y alegaron ampliamente en pro de sus respectivas pretensiones. Y cuando ya se les había citado para sentencia, nuevas reglas orgánicas del Poder Judicial dieron la jurisdicción en el asunto al Tribunal Superior de Antioquia, y por eso se le pasó el expediente.

En oportunidad este Tribunal decidió la alzada en sentencia motivada de veinticuatro de Octubre del año próximo pasado, en la que previa revocación del fallo inferior declaró que han caducado y cesado en sus efectos, desde el día siguiente a aquel en que se estableció la demanda, o sea desde el veintinueve de Mayo de mil novecientos tres, los contratos materia de la controversia; condenó al demandado a restituir al demandante la hacienda de Montecristo con todas sus anexidades, por los linderos que expresa la escritura de arrendamiento; lo condenó igualmente al pago de los frutos percibidos y de los que pudieran haberse percibido de la hacienda desde el indicado día veintinueve de Mayo, con derecho al abono de los gastos de producción, y al pago de los perjuicios que haya sufrido Arango “como consecuencia inmediata del mal estado de conservación en que el arrendatario ha mantenido los cafetales de la finca de Montecristo y los potreros de esta denominados De las Bestias, Mejía, Gutiérrez y Las Peñas”.

Se agregó que en cuanto a las prestaciones mutuas que se deben las partes, se seguirían las reglas del derecho común, considerándose al demandado como poseedor de buena fe, y que todo lo referente a la determinación del monto de los cargos ilíquidos de que trata la sentencia sería materia, con arreglo a la ley, de un juicio separado. Conocido este fallo por las partes, en tiempo oportuno interpuso recurso de casación el demandado mismo.

Se admitió el recurso, y con ese motivo se envió el proceso a esta Superioridad, en donde se han cumplido ya todas las formalidades que son de regla en tales casos, y se halla el asunto en estado de decidirse sobre la legalidad o ilegalidad de la sentencia a la luz de las leyes aplicables, dentro de las causales de casación que se han alegado y en cuanto lo permite la naturaleza propia del recurso extraordinario que se ha surtido ante la Corte.

Para el efecto de considerarlo, el recurso es admisible y se admite en efecto. Requiriéndolo así la naturaleza del fallo acusado, las leyes aplicadas y aplicables en él, la personería del recurrente y la oportunidad en que se introdujo dicho recurso. Dos son las causales de casación que se han hecho valer en contra de la sentencia del Tribunal, a saber: la primera y la segunda del artículo 2° de la Ley 169 de 1896;

Ley aplicable porque regía aún cuando se inició el pleito. En orden a aquélla se acusa el fallo por que, se dice, se quebrantaron en él, por modo directo, por errónea interpretación y por indebida aplicación ciertas leyes substantivas que invoca el apoderado del recurrente, y porque se incurrió en error de hecho evidente y en error de derecho en la apreciación de ciertas pruebas que se citan de un modo preciso y concreto.

Cuanto a la segunda causal, se alega que el fallo es incongruente con la demanda, por deficiente: estimase que hay diferencia esencial entre la acción de resolución y la de cesación o expiración de un contrato de arrendamiento; añade que todas tres fueron materia del litigio, por haberlo sido de la demanda, y se concluye que el Tribunal, que no falló sino acerca de la segunda y tercera, omitió decidir en orden a la primera.

La demanda de casación, aunque extensa o interesante, en lo tocante a la primera causal puede compendiarse así: Dos son las pruebas que la Sala sentenciadora ha apreciado mal, por error de hecho evidente y por conocido error de derecho, saber: la prueba de inspección ocular practicada en la primera instancia del juicio, y la confesión rendida por el demandante en el mismo grado de desarrollo del proceso.

El error en el hecho—continúa el apoderado del recurrente—llevó a la Sala a desconocer la fuerza obligatoria de las leyes que consagran el valor probatorio de la inspección ocular y de la confesión judicial, la cual, según el apoderado, prueba de un modo absoluto. Los mismos errores—continúa el mandatario—se oponen a la letra y al espíritu de ciertas cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento, cuyo alcance no penetró ni midió correctamente el Tribunal; a la naturaleza misma de este contrato, que como todas las demás, es una ley de carácter obligatorio para aquellos que lo celebran, y a la regla de derecho común según la cual es necesario atender al espíritu de las contrataciones antes que al verbo con que ellas se expresan, cuando es claramente conocida la intención de las partes.

Por último—concluye el recurrente—suponiendo probados los cargos que se imputan al demandado, las conclusiones de la sentencia son opuestas a la naturaleza especial del contrato de arrendamiento relativo a fincas rurales, contrato que según lo expresa el recurrente mismo tiene reglas propias de aplicación preferente a cualquiera otra y que excluyen de un modo absoluto la de las reglas generales que presiden el arrendamiento de cosa.

Y como el Tribunal—termina el apoderado—aplicó al caso del pleito las leyes generales y no las especiales que impone la materia de la controversia, así violó las primeras como las últimas: aquéllas, porque no eran pertinentes; éstas, porque siéndolo, se prescindió de aplicarlas. Así reducida la demanda de casación a lo substancial, procede la Corte a resolverla.

No tendrá necesidad de recordar ésta, por ser inoficioso, que en el remedio extraordinario que comporta al recurso de casación, la Corte Suprema es Juez del fallo y no del proceso, y que si por la índole sui generis que este recurso inviste en el país, al tenor de las leyes que lo crearon y le han dado desarrollo, en ocasiones, cuando el fallo incurre en error evidente de apreciación de pruebas, puede la Corte, si se alega la causal correspondiente, revisar la apreciación, no lo hace con el criterio ordinario y común del Juez de instancia: lo hace con un criterio excepcional también y compatible con la naturaleza del recurso.

Quien estudia si el Tribunal erró evidentemente al apreciar una prueba, no estudia si hay o no la prueba del hecho que el Tribunal halló o no establecido. Pero si desde el punto elevado de que se acaba de hablar puede la Corte revisar la prueba, la ley, como se comprende, no ha conferido a la Sala sentenciadora una soberanía completa en orden a la estimación de la misma prueba, soberanía absoluta que sí consagran otras legislaciones, que, por lo mismo, no son de cumplida aplicación en esta materia.

Si la Corte recuerda la doctrina expuesta es para advertir que ella le servirá de guía en el examen de las opuestas alegaciones de las partes en lo que fuere pertinente. PRIMERA CAUSAL I En este punto, como se vio, se imputa a la sentencia el haber errado de un modo evidente en la apreciación de la inspección ocular y de la confesión del demandante.

Se sostiene, en resumen, que es verdad que hay prueba en los autos de que algunas de las dehesas de la hacienda de Montecristo se hallaban en mal estado, enmalezadas; que ellas son justamente las conocidas con el nombre De las Bestias o El Mango; que como en el contrato hay pacto expreso en orden a que el colono “no estaba obligado a limpiar la dehesa De las Bestias o El Mango sino cuando lo estimara necesario”, el Tribunal erró en la apreciación de la prueba y quebrantó el contrato.

La diligencia de inspección se produce así en el punto que se discute: “Los potreros de la hacienda, o. excepción de un potrero que queda cerca de la casa y a linde con el potrero que llaman de El Presidio y Contreras y Santa María, y que nos dijeron algunos que los llamaban De las Bestias o El Mango, Mejía o Gutiérrez, todos los demás potreros de dicha hacienda los hemos encontrado en buen estado, como lo acostumbran los mejores administradores de fincas.

“El señor perito tercero suscribe también este dictamen, y el Juez que suscribe en asocio de su Secretario certifica que son ciertos los hechos de este dictamen”. Interrogado Arango en la posición 13ª en relación con la 10ª, si en los potreros de Gutiérrez, El Mango y Las Penas pastaban las bestias de la hacienda y si por esto lo llamaban De las Bestias, contestó afirmativamente.

Se discute, pues, una cuestión de nombre que resuelve desde luego otra de identidad. Si el potrero de El Mango o Las Bestias que se refiere el contrato es de un modo evidente el que en la inspección se denomina con los nombres De las Bestias o El Mango, Mejía ó Gutiérrez, que en la diligencia dicha se presentan no como uno solo sino como varios potreros que se hallaban enmalezados, lo es también de un modo evidente el mismo que según la confesión del demandante se conocía con los nombres de Gutiérrez, El Mango y Las Peñas, resultando ser ese potrero aquel que podía limpiar el colono “ cuando lo estimara necesario”; y entonces, acreditada de una manera evidente la identidad de la cosa por el nombre de la misma, sería errónea la sentencia que negara la identidad, y sólo quedaría por establecer cuál es, en atención a la naturaleza del contrato, el alcance y el espíritu de la cláusula contenida en él, que el recurrente estima mal interpretada por la Sala.

Porque conviene observar que, como lo dice el Tribunal, “de autos aparece perfectamente comprobado con testigos y con la misma confesión del demandado, a lo menos en lo substancial, que el estado de los mencionados potreros de El Mango, Las Peñas, Mejía, Gutiérrez es deplorable, ya se les considere juntos o separadamente, y que ellos se hallan completamente perdidos, no sirviendo ya para su uso natural de mantener animales, puesto que están convertidos en rastrojos”.

El punto de la no identidad de los potreros, que es lo resuelto por el Tribunal, lo estima él así: “Para decidir lo conducente en esta materia se encuentra la Sala en una verdadera dificultad, proveniente de la confesión que hizo el demandante Arango B. al absolver el postulado 13 del interrogatorio de fojas 185 (cuaderno 1°), conviniendo con el interrogante en que los potreros Gutiérrez, El Mango y Las Peñas eran llamados con el nombre común de potrero De las Bestias.

No obstante esta confesión, la Sala tiene la creencia firme de que este nombre o calificación De las Bestias no se tomó en el contrato de arrendamiento de ocho de Abril sino como aplicable exclusivamente al potrero llamado El Mango, como expresamente lo dice el citado instrumento número 231, del cual se tomó el paso arriba citado. Con efecto, si la intención de los contratantes nunca ha sido la de comprender los cuatro aludidos potreros en uno solo con la denominación general del De las Bestias, no se comprende porqué se agregó en seguida la expresión El Mango si no fue para indicar que el potrero de este nombre es el que se denominaba con el nombre De las Bestias para los efectos previstos en la cláusula especial de que se ha hablado.

Ahora, que existían otros potreros distintos del llamado El Mango, y que éstos llevaban los nombres de Las Peñas, Gutiérrez y Mejía, lo confiesa en varios pasajes de estos autos el mismo demandado, y especialmente al formular la pregunta décima del indicado interrogatorio de fojas 185, bien que no se menciona allí el llamado Mejía”. Resumiendo pues el pensamiento del Tribunal, Se resuelve él en estas proposiciones: 1ª.

Hay plena prueba en los autos de que en la hacienda de Montecristo había cuatro potreros denominados Las Peñas, Gutiérrez, El Mango y La Bestias; 2ª. Estos potreros eran distintos entre sí, a pesar de que en todos ellos pastaban las bestias de la misma hacienda, y de que, como lo dice en otros casos el mismo fallo, y es la verdad, al tiempo de celebrarse el contrato estos potreros se hallaban más o menos unidos “por la extinción de las cercas o por la supresión de puertas”; 3ª.

De modo que si en verdad los cuatro potreros citados podían denominarse y se denominaban en la hacienda con el nombre común de potrero De las Bestias, en el contrato no sucedió lo mismo: en él se tomó este nombre como aplicable tan sólo al potrero de El Mango, en el cual, así como en los otros, pastaban las bestias. Porque si así no fuera, y siendo distinto como es El Mango de los potreros Gutiérrez y Las Peñas, no se comprende porqué, si los contratantes quisieron referirse a todos ellos, tomaron el nombre genérico de los mismos en un sentido tal que sólo es aplicable a una parte de ellos: al potrero de El Mango.

Más o menos plausible este modo de apreciar los hechos, él está muy lejos de merecer el calificativo de evidentemente erróneo. La Corte, al tenor de la doctrina de casación antes expuesta, y que es perfectamente correcta, no está llamada a resolver si en realidad el nombre genérico de potrero De las Bestias, aplicable a cuatro potreros de la hacienda y entre ellos al de El Mango, se tomó en el contrato como equivalente al potrero de el Mango.

Otro muy diverso es el problema que ha de decidirse, y es éste: ¿Es evidentemente cierto que el nombre indicado de potrero De la Bestias se tomó en el contrato como igual a potreros de Gutiérrez, El Mango y Las Peñas? Para que eso fuera así era necesario que fuese evidentemente cierto—y no lo es—que El Mango, Gutiérrez y Las Peñas fuesen un solo potrero o nombres distintos de una misma e idéntica dehesa.

Está demostrado que El Mango, Gutiérrez y Las Peñas llevaban el nombre común de potrero De las Bestias. Si así es, bien podía decirse: El Mango y Las Bestias, Gutiérrez ó Las Bestias, y La. Peñas o Las Bestias. También podría decirse: El Mango, Gutiérrez o Las Bestias; El Mango, Gutiérrez, Las Peñas o Las Bestias. En fin, podrían hacerse todas las combinaciones posibles sobre la base de que el calificativo Las Bestias era aplicable a todas y cada una de las porciones distintas de la hacienda en que pastaban las bestias de la misma.

Y como es claro, en todas esas combinaciones resultaría el denominador común las bestias. Pero —y esto es evidente— no en todas desempeñaría una misma función, fuera de la común de designar el nombre genérico de varias porciones diversas de la hacienda. El calificativo de potrero De las Bestias podía aplicarse lo mismo al conjunto que a las parles componentes de ese conjunto.

Por su naturaleza, pues, el calificativo formaba especie, particularizaba. Pudo pues decirse en el contrato: el potrero De las Bestias o El Mango, como se dijo. Y en estimar que eso denota no la extensión parcial de la hacienda en que pastaban las bestias, sino la extensión particular de El Mango, en que también pastaban, no hay error evidente.

Y es bueno notar además que el potrero denominado Mejía también se halló en pésimo estado, y que respecto de él no confiesa Arango que se llamara De las Bestias. Como se observará, el motivo de casación se ha examinado muy principalmente en cuanto él se apoya en la confesión de la parte demandante. Y preciso es llegar la conclusión de que él es infundado.

Porque si Arango confiesa que los potreros de Gutiérrez, El Mango y Las Peñas llevaban la denominación común de potrero De las Bestias, no confiesa, y esto es lo substancial (sobre ello no se le interrogó), que en el contrato se tomara,el nombre de El Mango o Las Bestias como sinónimo de Gutiérrez y Las Peñas. El Tribunal no desconoce la fuerza de la confesión del demandante.

Lo que hace es limitarla a la materia sobre que ella versó, sin extenderla a puntos no confesados por aquél. Es decir, como Arango B. confesó que en los potreros denominados Gutiérrez, El Mango y Las Peñas pastaban las bestias y por eso lo llamaban De las Bestias, el Tribunal acepta ese hecho. Pero como no confesó aquel que esos tres potreros fuesen uno solo, y menos aún que en el contrato se tomaran todos ellos como uno y que todo se consideraran como equivalente al de El Mango.

Resolvió el Tribunal, con razón, que no obstante los hechos confesados por el demandante, no resultaba probado con la confesión que el demandado no estuviera en la obligación de asear los potreros de Gutiérrez, Las Peñas y Mejía, aunque sí estaba acreditado que esa misma obligación no existía respecto de la dehesa de El Mango. Es decir, que si es verdad que las bestias pastaban en varios potreros, no en uno solo, fue el de El Mango, y no los demás, el que en el contrato se tomó como equivalente al De las Bestias.

Es el de El Mango, y no los otros, el que el demandado podía descuajar cuando lo estimara necesario. Y así vistas las cosas, la estimación del Tribunal está muy lejos de ser evidentemente errónea. En cuanto se alega mala apreciación de la inspección ocular, el recurso es menos fundado todavía. En la inspección se observó el mal estado de varios potreros.

En este punto, que pasó en presencia del Juez, del Secretario y de los peritos, la diligencia de inspección hace plena prueba. En orden a los nombres que se daban a los potreros sería impropio decir que ese hecho pasó presencia de aquellos empleados. Ni el Juez, ni el Secretario, ni los peritos conocían los nombres de las dehesas, y consta en el acta de inspección que, como era natural, sobre ello tomaron informes (cuaderno número 1º, folio 180).

En materia de nombres pues, y ello en el caso era substancial, como que contribuía a fijar el alcance de la cláusula disentida del contrato, la inspección no hace plena prueba, porque, como se dijo el Juez no podía, ni pudo dar fe sobre ese hecho, que, como se comprende, está por su propia naturaleza fuera del alcance de una inspección, y su investigación compete a otra clase de medios probatorios.

La Corte encuentra una confirmación de estas opiniones en la sentencia de primera instancia. El Juez, después de emitido el concepto de los peritos sobre los varios nombres del potrero De las Bestias, nombres que éstos tomaron por informes, dijo ser cierto ese concepto. Pero más tarde tuvo él mismo que apreciarlo en la sentencia. Y al hablar en ella de los varios nombres del mismo potrero De las Bestias dice textualmente, página 249 vuelta: “Luego ya hay la prueba de que el potrero de que habla la escritura tiene muchos nombres y que forma un solo cuerpo.” Y añade: “Si esto no es así, cúlpese la escritura que no fue bien clara.” Según esto el mismo Juez que inspeccionó los lugares y que debía estar seguro, si así era, de que con varios nombres se expresaba una misma extensión de la hacienda, no pudo afirmar el hecho y consignó la duda en el fallo.

Dada esta circunstancia, que tiene muchísima significación, ¿cómo podría la Corte declarar que es evidentemente errónea la apreciación del Tribunal? Si, como se ha demostrado, la sentencia acusada no incurrió en error evidente al apreciar los hechos, ni desestimó la confesión del demandante, ni la prueba de inspección, el cargo que se le hace es improcedente.

Y si, como es verdad, como lo afirma la sentencia y no lo niega el recurrente, no sólo el potrero de El Mango sino otros más se hallaron en pésimo estado, enmalezados y perdidos para su destino natural de mantener animales, la sentencia no es casable por el motivo que ahora se analiza. Y por lo mismo no se han violado las reglas que dan fuerza de plena prueba a la confesión de la parte y a la inspección ocular, ni las que establecen que los contratos legalmente celebrados son una ley para los contratantes y que debe estarse a la intención de éstos, cuando es conocida, más bien que a lo literal de las palabras.

(Código Civil, artículo 1769; 06 Código Judicial, artículos 556, 569, 539, 573; Código Civil, artículos 1602 y 1603). Porque siendo los hechos los que acaban de exponerse, la obligación en que se encontraba el colono de limpiar los potreros está expresa en la cláusula del contrato, que dice: “Los arrendatarios sostendrán los potreros en buen estado, arrancando con barras las malezas, como se acostumbra en las demás fincas.” II Afirma también el recurrente que la sentencia prescinde de la naturaleza del contrato de arrendamiento porque en ella se impone al colono la obligación de conservar la cosa como buen padre de familia, como lo dice el artículo 1997 del Código Civil, sin que el arrendador haya cumplido la obligación correlativa de mantener esa misma cosa en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada, como lo establece a regla 2ª del artículo 1982.

Y que habiéndose entregado en mal estado la finca al colono, él cumple entregándola lo mismo, según el texto del artículo 2005 ibidem. Es fácil satisfacer a esta objeción. El contrato de arrendamiento de cosas consiste, esencialmente, en que el arrendador se obliga a conceder al arrendatario el goce de una cosa, y en que éste se obligue, por su parte, a pagar por ese goce un precio determinado (Código Civil, artículo 1973).

Tales son las causas de las recíprocas obligaciones de las partes. Sin la concurrencia de esas causas el contrato no existe o degenera en otro de diversa naturaleza. (Ibidem, artículo 1501). Pero pueden las partes; -conservando por supuesto la esencia del contrato, que depende de la ley y no de la libre voluntad de ellas, como que esa es una cuestión de orden público- recargar o atenuar las obligaciones y los derechos recíprocos las mismas como lo tengan a bien.

Procediendo así renuncian los derechos de orden privado que las leyes han establecido en contemplación del solo de los contratantes. (Ibídem artículo 15). Porque es principio de derecho que en las obligaciones contractuales rige, casi soberanamente, el querer libre de las partes o el principio de la libertad jurídica. Salvo lo relativo a la esencia misma de las contrataciones, las reglas que en esta materia consigna el Código Civil, refiriéndose a los casos de ordinaria ocurrencia, e interpretan la voluntad presunta de las partes, cuando ellas, en ejercicio de su libertad, no la han expresado de otro modo.

Eso constituye para ellas una ley, ley privada, particular y relativa, es cierto, pero de imperioso cumplimiento entre ellas por ser eso así en sana filosofía jurídica y por ordenarlo el legislador de acuerdo con ella. (Código Civil, artículo 1602). Si el principio de la libertad relativa, no absoluta, rige todos los contratos, hay motivos especiales para que así suceda en el de arrendamiento.

La ley, después de consignar ese principio como derecho común en el artículo 15 citado antes, lo repite con frecuencia al reglamentar el fenómeno jurídico de que se habla, y muy de ordinario se remite además los usos locales como regla de interpretación del querer de las partes y del alcance de sus estipulaciones. (Artículos 1985, 2043, 1996, 204t y 2002 y concordantes).

Así debería suceder probablemente, porque siendo incesantes los progresos agrícolas o industriales, el contrato de arrendamiento, que por modo tan directo se relaciona con el beneficio de la agricultura y de la industria, debería regularse de un modo tal que en él pudieran tenerse en cuenta esos progresos, de difícil previsión en un código permanente y de tardía reforma que, por lo mismo, con disposiciones imperativas y de carácter obligatorio en esta materia, se mostraría rezagado y caduco ante el adelanto industrial y entrabaría el libre desarrollo del querer de las partes.

Ahora bien: es obligación esencial del arrendador de una cosa, cualquiera que sea la especie de ésta, “conceder el goce de la misma”. (Artículo 1973 citado). Sin esa obligación no hay contrato de arrendamiento. Pero es obligación simplemente natural del mismo arrendador como consecuencia, aunque no única, de aquella obligación esencial, “el mantener la cosa en estado de servir para el fin que ha sido arrendada,” (Articulo 1982, inciso 2. °).

Si la primera obligación no pudiera mostrarse o actuarse sino por medio de la segunda, se confundirían, y la no concurrencia de ésta viciaría el contrato o lo haría degenerar en otro. (Artículo 1501). Pero eso no es así. El arrendador asegura el goce del arrendatario mediante el cumplimiento de obligaciones múltiples esparcidas en la ley que rige el contrato.

Entre ellas, sin perjuicio de las otras, se halla la consignada en la regla 2ª del citado artículo 1982. Esta obligación se cumple a su vez en la forma que lo dice el artículo 1985, haciendo el arrendador durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, que generalmente corresponden al arrendatario. Puede el arrendador exonerarse de esta obligación. Puede el arrendatario tomarla sobre sí. Así lo permiten los principios generales de derecho.

Así repite el último inciso del predicho artículo 1985. Y mientras por otros medios el arrendador asegure el goce al arrendatario, hay contrato de arrendamiento, aunque mudadas e invertidas ciertas obligaciones a que las partes pueden renunciar o que pueden modificar válidamente á su arbitrio. Y eso precisamente es lo que ha sucedido en el contrato objeto de la litis.

¿De qué se trata? Arango B. dio y Escobar R. tomó en arrendamiento una finca rural destinada principalmente a industria pecuaria, aunque algunas partes de son ella ocupadas con cultivos agrícolas. Tratase de una hacienda vestida de pastos artificiales y situada en un clima cálido. En un clima de esa clase, las malezas se desarrollan con rapidez y en breve impiden que la finca sirva para el mantenimiento y engorde de los animales.

Y este destino, que en el caso que se discute forma el fin, a lo menos el primordial, con que fue arrendada la hacienda, constituye lo que se llama en derecho la substancia de la cosa arrendada. Mantener o conservar esa substancia es conservar el goce del arrendatario en este particular. Limpiar los potreros, asearlos, quitar las malezas, es, pues, hacer en ellos lo que llama la ley “reparaciones necesarias,” Estas son, según la ley, de cargo del arrendador.

Pero la estipulación de las partes puede hacerlas de cargo del arrendatario, sin que se quebranten ley ni la esencia del contrato. Escobar R., por cláusula expresa del pacto de arrendamiento, se obligó “a sostener los potreros en buen estado, arrancando con barra las malezas, como se acostumbra en las demás fincas”. Tomó a su cargo una obligación exorbitante, es cierto; pero la tomó libre y expresamente, y debe estar a las consecuencias naturales y legales de allí surjan.

La estipuló a su cargo en absoluto para todo tiempo. Y sabía que los potreros se hallaban enmalezados en la época de la celebración del contrato. En esa forma negoció y en esa forma se hizo cargo de la hacienda, sin protestar, sin hacer reserva de derechos, y lo que es más sin reclamar durante largo tiempo, lo que implica una interpretación práctica del espíritu del contrato y de la voluntad de las partes.

La reclamación ha venido a hacerla tardíamente ante la Corte de Casación. Se obligó a asear los potreros “arrancando con barra las malezas, como es de costumbre en las demás fincas,” y remitió al arrendador de un modo implícito pero evidente la obligación en que se hallaba por la índole genial del contrato, de hacer esa clase de reparaciones durante el arriendo, y sobre todo de entregar la hacienda, al empezar el contrato, con los potreros limpios, aseados y descuajados.

Pudo el colono renunciar estos derechos, y los renunció indudablemente. En las instancias del juicio sostuvo, y su pretensión fue negada, que el arrendador no cumplió la obligación de entregar, porque demoró la entrega de las casas de la hacienda. Se refiere a la misma obligación de entregar la cosa el hacerlo en estado de servir al fin que se le destina.

Sobre este punto guardó el colono completo silencio. Si este es el pacto, aunque él se opusiese a la naturaleza del contrato, sin anularlo, no podría prescindirse de él; y razonar en abstracto sobre la índole general de aquél, con el fin de exonerarse el arrendatario de una obligación que contrajo y para rehuir las consecuencias de la falta de cumplimiento, es razonar de un modo tal que si ello fuera atendible en lo casos ordinarios, no lo es en presencia de la ley especial que surge del contrato, el cual obliga a las partes.

No echa en olvido la Corte el principio de derecho según el cual no debe aceptarse, sin dificultad y sin maduro examen, una interpretación del contrato que conduzca a admitir una derogación de las reglas ordinarias del mismo y un apartamiento de su propia naturaleza. Y tampoco olvida que en tal supuesto la interpretación es y debe ser restrictiva por tratarse de una excepción. Pero cuando la voluntad de las partes es terminante, y ella dentro de lo lícito se aparta de la ley, en ejercicio de la natural soberanía individual de los contratantes, es necesario que los jueces respeten dicha voluntad y la cumplan.

En tales casos argüir con la ley general en contra de la ley del contrato es violar la libertad jurídica y quebrantar a la vez esa ley general del pacto, que en razón de elevados principios de derecho se acomoda a la ley al propio tiempo que parece apartarse de ella. El colono se obligó, como era natural, a hacer las reparaciones locativas, a hacer uso de la cosa como buen padre de familia y a restituirla al fin del arriendo.

Todo esto se halla dentro de la naturaleza general del contrato. Pero se obligó a asear los potreros y a conservarlos en estado de servir para el fin a que se les destinaba. A eso equivale en un caso como el presente la cláusula expresa de que se ha hablado. Se apartó así el contrato, dentro de la ley, de lo ordinario de su propia naturaleza.

Esto es rigurosamente jurídico en la hipótesis del pleito, y el Poder Judicial debe prestar el apoyo de su autoridad para el cumplimiento y ejecución de las obligaciones correspondientes. Eso hizo el Tribunal en la sentencia acusada. Ella como se ve, aunque no lo dijo, se funda en la desviación que el contrato entraña en orden a las reglas comunes del arrendamiento de cosas.

En ese particular la Sala interpreta el pensamiento de las partes, estima un hecho. Y no consta que la interpretación de ese hecho sea evidentemente errónea para que pudiera infirmarse por la Corte de Casación. Estimados así los hechos en el fallo, este resolvió el contrato y condenó a las prestaciones respectivas, en atención a que halló prueba no infirmable por la Corte de haber el colono violado sus compromisos.

III Procede estudiar ahora las cuestiones relacionadas con la entrega de los cafetales. En el contrato se pactó que el colono entregaría en buen estado los cafetales con sus casas y enseres al fin del arrendamiento, salvo que el mal estado provenga del deterioro ocasionado por el tiempo. Apoyado en esta cláusula, dice el recurrente que si la obligación del colono es la transcrita, no tiene la de conservar en buen estado los cafetales, sus casas y enseres durante el arriendo; y como éste expirará en Abril de mil novecientos once, es entonces, y no antes, cuando hay que saber lo relativo al buen estado de aquellas cosas.

Estima la Corte que en esta cláusula, al revés de la referente al estado de las dehesas de la finca, el contrato que se estudia no se apartó de la naturaleza ordinaria de los de su clase, y que ahora es la naturaleza de él, la ley general y el pacto mismo lo que obliga a desechar la alegación de la parte. Recuérdese que no es interpretación de recibo, salvo casos excepcionales, aquella que admite en un pacto su separación de la naturaleza general de los mismos, y no se olvide que entonces la interpretación es restrictiva.

Supone el legislador que éstas celebran sus convenciones en los propios términos en que él los reglamenta. Un proceder en otra forma va, pues, en contra de una presunción. Es necesario en consecuencia que el hecho aparezca de manifiesto, que sea cierto e inequívoco, que la voluntad de las partes sea perentoria y que no se amolde a la ley común, para que se admita una derogación de la misma ley.

Ahora bien: es obligación del colono cuidar de la cosa con el cuidado de un buen padre de familia. (Código Civil, artículos 1997 y 2037). Esta es una frase técnica y tradicional que a tanto equivale como que aquel que está sujeto a la prestación respectiva “debe emplear en la conservación de la cosa cuidado mismo que un diligente padre de familia emplea en sus propios negocios.” (Pothier, Contrat de louage ).

En aplicación de este principio dice el artículo 63 del Código Civil que quien debe administrar de aquella suerte un negocio presta la culpa leve. Y esta clase de culpas presta, como sabido, el arrendatario. Es pues de la naturaleza del contrato de arrendamiento el que el colono maneje la cosa arrendada como administraría su propia cosa un padre de familia diligente.

Una derogación de este principio sería exorbitante: autorizar en un contrato el abuso del colono, permitiéndole destruir la substancia de las cosas, cambiarles su destino verdadero, sería aceptar una tan grande derogación de los principios que rigen el contrato, que ella no debe aceptarse desde luego. Una cláusula semejante o de sentido igual, acaso anularía el contrato.

Es deber del colono pagar el precio del arrendamiento; pero eso no basta. Si en ese contrato se le convierte en propietario, y propietario negligente, descuidado y abusivo, es ir derechamente contra la naturaleza del contrato. El propietario cede el goce de la finca al arrendatario y le concede un importante derecho personal. El contrato de arrendamiento no confiere al arrendatario ningún derecho real en la finca.

El derecho de goce no limita el de dominio del dueño, no es un desprendimiento de ese dominio, no es, en resumen, una parte del dominio mismo. Si este es el principio, autorizar al colono para que destruya la finca es darle un derecho real, es hacerlo dueño y desnaturalizar el contrato. Si el arrendador es el dueño y el colono sólo tiene un derecho personal, el derecho de goce, es obvio que para que estos derechos subsistan hay que conceder a las partes una fiscalización recíproca que evite los abusos.

Estos derechos serían nugatorios si el colono tuviese el derecho de abusar. No hay derecho contra el derecho. Si las sanciones se dan para cuando el contrato expire, ellas son irrisorias. ¿Qué valdría un derecho de resolución en orden a un contrato terminado? No se resuelve o revoca lo que ha expirado por otro medio legal. Si estas son las consecuencias, extraordinarias en verdad, que surgen del pretendido derecho de abusar que se concede al colono, ese es un derecho imposible.

Hay pues que negarlo. Y a efecto de que la negación sea práctica en este negocio, es preciso afirmar que la cláusula discutida, lejos de derogar la naturaleza del contrato de arrendamiento y las obligaciones del colono, las conserva, y que debe entenderse en el sentido claramente restrictivo que ella misma muestra, a saber: que el deber de entregar los cafetales, sus casas y enseres en buen estado supone el deber natural de administrarlos como buen padre de familia y de conservarlos durante el arrendamiento.

Esto, sobre ser estrictamente jurídico, entraña una consecuencia lógica de carácter ineludible, y se acomoda a la regla consignada en el artículo 1621 del Código Civil, según la cual cuando no aparece una voluntad contraria de las partes, debe estarse a la interpretación que mejor cuadre con la naturaleza del contrato. Y si se arguyese, lo mismo que en orden al estado de las dehesas, que el colono no tiene porqué conservar los cafetales en buen estado, porque no los recibió en perfecto buen estado, cabría repetir lo expuesto en el capítulo II de esto fallo sobre la entrega de tales dehesas.

En efecto, Escobar R. conocía el estado de dichos cafetales; en ese estado los recibió, nada objetó sobre el particular y así ha permanecido en la hacienda sin elevar protesta ni reclamación alguna. Si la obligación del arrendador fue entregar en buen estado la cosa arrendada, ello pertenece a la naturaleza del contrato, no es de su esencia. Puede renunciar ella y puede el arrendatario aceptar la renuncia sin que ello entrañe una violación de la ley.

Y esta renuncia produce sus naturales consecuencias, de ineludible aplicación en el caso, por ser ello una ley del contrato. Recibidos los cafetales en el mal estado en que se hallaban y consentido ese hecho importante por Escobar R., en razón de haber permanecido en la hacienda largo tiempo sin exigir del arrendador el cumplimiento de la obligación que a ese respecto le imponía la ley común, renunció tácita, pero claramente, el derecho correspondiente, y como se obligó a entregar esos cafetales en buen estado, se obligó, natural y legalmente, a conservarlos en ese mismo buen estado durante la vigencia del contrato.

La reclamación que hoy hace ante la Corte de que Arango B. no le entregó en buen estado la hacienda es improcedente. Ese es un hecho jurídico resuelto contra quien lo invoca, en mérito del asentimiento tácito de que se ha hablado, asentimiento que prestó Escobar R. durante largo tiempo después de recibida la hacienda. Esa cuestión de hecho no podría resolverla la Corte de Casación de un modo tal que condujera a la invalidación de la sentencia. Porque no podría menos de convenirse en que la obligación de entregar la cosa que la ley impone al arrendador en el inciso 1º del artículo 1952 del Código Civil incluye no sólo la de entregarla íntegramente y a tiempo, sino la de entregarla en estado de servir para el fin con el cual se arrendó. Si el arrendador no la entrega de este modo, no cumple su obligación. Pero entonces el derecho que la ley le concede al arrendatario en los artículos 1983 y 1984 del propio Código es el de pedir la resolución del contrato, con o sin indemnización de perjuicios, o esta sola indemnización, según el caso.

Si el arrendador no cumple su obligación de entregar la cosa en estado de servir para el fin con que fue arrendada, y el arrendatario, en vez de ejercitar su derecho, remite esa obligación al arrendador, aunque sea por asentimiento tácito, no puede después, apoyándose en falta del arrendador al cumplimiento de sus obligaciones, sustraerse al cumplimiento de las suyas.

En tal situación el arrendatario da por cumplidos los deberes del otro contratante, y no le queda otro recurso que cumplir sus propios deberes. Y esto es puntualmente lo que sucede en el caso de la litis. Si Arango B. no entregó la cosa en buen estado, al tenor de las reglas ordinarias del contrato de arrendamiento, cúlpese Escobar R. de no haber ejercitado a tiempo sus derechos.

Ese no ejercicio oportuno, agregada la circunstancia notable y necesaria de haber entrado en el goce de la cosa y permanecido en ella sin reclamar, comportan una renuncia del propio derecho que tardíamente invoca ante la Corte. Y el invocarlo ahora implica además la introducción de un remedio nuevo, que, por lo mismo, es extraño a la casación. De otro lado, si se admitiera la tesis del recurrente de que es al fin del arrendamiento cuando el arrendatario ha de entregar en buen estado los cafetales, y que por esa circunstancia puede abandonarlos o destruirlos en el curso de la duración del contrato, hay que pensar que la cuestión jurídica así planteada y resuelta no cambiaría en el caso en que, no una parte de la hacienda de Montecristo, sino toda ella hubiera estado destinada al cultivo del café. Así y todo, Escobar R. había tenido derecho de permitir el deterioro de toda la hacienda, con tal que al fin del arrendamiento la restituyese a su destino natural.

Y lo propio sucedería si no se tratara de una hacienda de la clase indicada, sino, por ejemplo, del arrendamiento de un establecimiento agrícola o industrial, de un negocio de comercio, de una fábrica cualquiera, de una vía férrea, etc. Si lo importante es devolver la cosa en buen estado, y si así llena el arrendatario el deber que tiene de conservar la cosa y de hacer uso de ella como buen padre de familia, él puede, según los principios que la Corte rechaza, destruir el establecimiento agrícola o industrial, acabar con el negocio de comercio que se le arrendó y permitir que se aleje la clientela o los parroquianos que constituían la base de la operación establecida por el dueño; puede abandonar la fábrica y consentir que otros propietarios o industriales sustituyan en el negocio al arrendador, y puede sobre todo destruir el ferrocarril o cambiarlo por una vía de ruedas o por un camino de herradura; lo esencial en todos estos casos es según el recurrente, que el arrendatario vuelva las cosas al estado anterior y así restituya la cosa arrendada.

Los casos propuestos, que deben aceptarse si vale la teoría, rayan en los límites de lo absurdo. Y seria insostenible que el dueño no tuviera otro recurso que esperar el fin del arrendamiento para ejercitar su derecho de propietario. Se le daría un derecho pírrico en la generalidad de los casos: los hechos consumados harán imposible, en muchas ocasiones, la vuelta del negocio o de la cosa a su estado anterior.

La pérdida del propietario sería irreparable y su acción de resolución de irrisorio ejercicio. Y no se dirá que estos casos son de gravedad extrema. Lo son en verdad. Pero si el que ocurre en la litis es en el hecho de gravedad menor, jurídicamente es de gravedad igual a los otros; el Tribunal declaró que los hechos ejecutados por el arrendatario autorizan, por su magnitud, la resolución del contrato, y eso basta.

Es decir, que en su especie revisten, como los que acaban de contemplarse, la gravedad máxima que tuvo en cuenta el legislador y en virtud de la cual les atribuye el resultado jurídico de dar lugar a la resolución del contrato. Y es bueno tener en cuenta que el sistema indicado sólo considera el caso en que el contrato expire por el vencimiento del plazo estipulado.

En esa situación el arrendatario podría de alguna manera reparar en lo posible el desastre, por conocer de antemano el día del vencimiento del arriendo. Pero este puede expirar legalmente por otras causas previstas en el contrato, y que son susceptibles de realizarse durante la vigencia del mismo. De ahí resultaría que la expiración del pacto encontraría desprevenido al arrendatario negligente, y aunque quisiera no podría, por falta de tiempo, reparar los daños causados en la cosa arrendada.

De modo que el sistema que se estudia engendra también graves peligros para el dueño: por tal manera convierte en un verdadero contrato aleatorio el conmutativo de arrendamiento; por tal manera lo desnaturaliza, que es forzoso rechazar semejante sistema para no acabar con este contrato. Este y aquel sistema se excluyen decididamente. Se añade que como los cafetales no se entregaron en perfecto buen estado al colono, el cumple devolviéndolos en ese mismo estado, conforme a la doctrina del artículo 2005 del Código Civil.

Suponiendo que eso fuese así, el colono, para conservar los cafetales en el estado en que los recibió, debía, como se comprende fácilmente, no abandonarlos. Al descuidarlos, el mal estado en que se recibieron se agravaría naturalmente hasta perderse los sembrados. Pero el contrato modificó en este punto la ley general cuando en el se obligó el colono a restituir en buen estado los cafetales al fin del arrendamiento, salvo los deterioros ocasionados por el tiempo.

De modo que luego de consentir el arrendatario en recibirlos en no muy buen estado, se comprometió a devolverlos, no en ese mal estado relativo, sino en buen estado. Y de eso debe estarse, porque el pacto no quebranta la ley a este respecto. Por lo demás, ya se dijo que la obligación de cuidar de la cosa como buen padre de familia obliga al arrendatario a mantenerla, a no abandonarla y a no alterarle su natural destino, Si el artículo 2005 citado permitiese al colono abandonar la cosa arrendada durante el arriendo, y sólo lo obligase a atenderla a la expiración del mismo, ese artículo derogaría el 1997, que lo sujeta a conservarla.

Para guardar entre ellas y entre otras reglas legales la conveniente armonía, es preciso negar al arrendatario en el curso de la duración del contrato el pretendido derecho de abusar, de abandonar la cosa y de cambiarle su destino. Además se expuso antes que el contrato de arrendamiento puede expirar por otras causas distintas del vencimiento del término. Entre esas causas se halla la falta de pago oportuno del canon del arrendamiento.

Consta en el expediente que Escobar R. pagó en Medellín los tres primeros semestres, pero que demoró el pago del cuarto semestre, vencido el ocho de Abril de mil novecientos tres, esto es, antes de la iniciación del pleito. Es verdad que consignó la cantidad respectiva ante el Juez de Jericó, quien autorizó la consignación. Pero se halla establecido que el deudor Escobar R. era vecino de Medellín cuando celebró el contrato; de consiguiente era allí donde debía hacerse el pago, según la doctrina del inciso 2°. del artículo 1646 del Código Civil, en razón de no haberse designado el lugar para verificarlo y de no haber regla especial aplicable al pago del arrendamiento.

Escobar R. sostiene que era vecino de Jericó al tiempo de la consignación. No importaría que lo fuera, vista la doctrina del artículo 1647 ibidem, porque las partes no acordaron que el pago se hiciese en aquella ciudad. Sin el acuerdo de ellas el debía verificarse en Medellín, que era el domicilio del deudor al tiempo de celebrar el contrato.

Entre las condiciones que ha de reunir la oferta de consignación para que sea válida se halla la de que se ofrezca hacer el pago en el lugar debido (Regla 4 del artículo 1658). Si el lugar debido era, por lo expuesto, la ciudad de Medellín, la oferta que se hizo en Jericó no hace válida la consignación. El acreedor no aceptó esa consignación. Uno de los fundamentos de la acción que dio origen al pleito consiste en que el deudor no pagó oportunamente los arrendamientos.

El demandado se opuso a esa pretensión invocando la consignación hecha. Replicó el demandante sosteniendo ser inválida ésta. El Tribunal dijo que ella no se podía invalidar sino en sentencia definitiva. Pero no advirtió seguramente que la cuestión es materia de la litis, y que por lo mismo en la sentencia podía y debía ser resuelta. Para la Corte el pago es inválido.

La consignación es deficiente por la razón expuesta, y el acreedor no la ha aceptado. Esta consignación, pues, no ha producido el efecto de que el deudor haya cubierto el cuarto semestre del valor del arrendamiento. (Artículo 1663 del Código citado). Verdad es que sobre este punto no se interpuso casación. ¿Pero quién habría podido oponerla? El demandante no, porque ganó el pleito.

Contra el por lo mismo no podía alegarse ejecutoria alguna por haberle sido favorable la sentencia. Lo que hay en el fondo es que el Tribunal, aunque pronunció un fallo arreglado a la ley, desechó un fundamento que por sí solo habría fundado la sentencia. El solo basta, en efecto, para condenar al demandado. El no pago de la renta del arrendamiento de bienes rurales unido a la reconvención de que trata el artículo 2007 del Código Civil, que se hizo a Escobar R., resuelve el contrato a petición del arrendador, vista la doctrina del artículo 154 del mismo Código.

Y de esto se deducen dos conclusiones: 1ª. Que si es verdad, como lo sostiene el recurrente, que es a la expiración del arrendamiento cuando el colono debe entregar en buen estado la finca, ese evento llegó en este caso en que el contrato terminó antes del vencimiento del plazo, por la falta del colono en el pago de los cánones; y 2ª. Que suponiendo que los motivos declarados por la Sala no hiciesen legal la sentencia, que sí le dan legalidad completa, este otro motivo que esa Sala desechó y que la Corte da por establecido bastaría para condenar al demandado, daría por sí solo eficacia al fallo acusado e impediría que fuese invalidado por la corte.

Por último, y volviendo al estudio de las cláusulas discutidas del pacto, cabe observar que en los contratos debe suponerse un pensamiento uniforme en quienes los celebran. Cuando ellos son obscuros se ilustran mediante la interpretación. Esta es una operación que reproduce el querer de las partes como la interpretación de la ley general reproduce los fines del legislador.

Una interpretación que rompe la armonía del contrato, sus fines generales y particulares conocidos, subordinados estos a aquéllos, porque esto es de rigor lógico, es tan desechable como la que destruye la congruencia de las leyes. La interpretación es obra de razón. Si en la cláusula del pacto relativa a la conservación de las dehesas hay una desviación de la naturaleza del contrato de arrendamiento en contra del colono y a favor del propietario, es ir contra la armonía del contrato mismo aceptar otra cláusula cuyo fin fuese acabar con los derechos del propietario pactados en contra del colono. Si este debe reparar las dehesas, si renunció el derecho que sobre el particular le daba la ley para obligar al propietario a hacer las reparaciones, no se comprendería, dado ese espíritu general del contrato, que en lo tocante a los cafetales el arrendador hubiera renunciado a su derecho de propiedad y aceptado la renuncia de todas las obligaciones del arrendatario en orden a la conservación de la cosa.

La unidad del contrato es de necesidad jurídica y de necesidad de razón. No es pues fundado el cargo que se hace a la sentencia de haber violado el contrato y la doctrina de los artículos 1602 y 1618 del Código Civil. Se dice además que no hay constancia de que el colono incurriera en un caso de deterioro culpable, porque los hechos se sucedieron en el curso de la última guerra, lo cual constituye un caso fortuito.

No hay para que tocar el fondo del argumento. El entraña el empleo de un medio nuevo no discutido en las instancias del juicio, y escapa a la casación según las reglas de este recurso. Y como el Tribunal encontró plenamente probado el hecho referente al mal estado de conservación de los cafetales, hecho en que también se fundó la demanda, apoyándose en él y en el relativo al mal estado de las dehesas pronunció la caducidad del contrato.

Sólo queda por observar en orden a este punto que acreditados los hechos indicados y no siendo aceptable la alegación de caso fortuito, la responsabilidad del arrendatario surge de la doctrina del artículo 2005 del Código Civil, que aplica al contrato de arrendamiento lo que para toda clase de obligaciones contractuales en que se debe un cuerpo cierto establece el artículo 1733 del Código Civil.

IV Resta analizar el último motivo en que se funda la primera causal. En el se sostiene que como el contrato tuvo por materia una finca rural y es reglado en leyes especiales, debió aplicarse, si era el caso, el artículo 2037 del Código Civil y no el 1997, que es el en que se funda la sentencia. Y que habiendo procedido así la Sala violó uno y otros artículos y el 5° de la Ley 57 de 1887: el primero, porque era él el aplicable y no se le aplicó; el segundo, porque se aplicó sin ser el caso, y el tercero, porque se dejó de aplicar el principio legal que él establece, según el cual las leyes relativas a un asunto especial privan sobre las que tengan carácter general.

Los artículos 1997 y 2037 del Código Civil aplican al caso particular del contrato de arrendamiento la regla del derecho común contenida en el artículo 1546 del Código Civil, con la diferencia de que con arreglo a este artículo la parte puede pedir la resolución del contrato en todo caso en que cumplidas sus obligaciones o estando dispuesto a cumplirlas, no cumple lo pactado el otro contratante; a la vez que aquellos artículos sólo dan derecho a la resolución del contrato de arrendamiento en casos de grave y culpable deterioro ocasionado por el abuso de la cosa (artículo 1997), o en casos graves de mal uso del fundo rural (artículo 2037).

Si estos artículos no contuvieran la especialidad de que se trata, su doctrina sería una repetición, acaso inútil, de la del derecho común. Como aquellos dos artículos consagran, el uno para el arrendamiento de cosas en general y el otro para el arrendamiento particular de predios rústicos, la acción de resolución, cuando el arrendatario falta en casos graves al deber que le impone la ley de usar de la cosa como buen padre de familia, se comprende que en el caso del pleito la cuestión es de simple hecho: la de saber si el colono faltó gravemente a sus obligaciones.

Y como esta cuestión la resolvió afirmativamente la Sala sentenciadora, y la Corte no puede, por no tratarse de un error evidente de apreciación, cambiar o modificar ésta, en el particular debe estimarse firme la conclusión de dicha Sala. Pero como la sentencia condenó además al colono a indemnización de perjuicios, y esta sanción si se halla consagrada en el derecho común y en el artículo 1997 citado, relativo al arrendamiento de cosas en general, no la contempla expresamente el artículo 2037, referente al arrendamiento de predios rústicos, y esta es la materia del debate, se alega, como ya se vio, que la sentencia quebrantó ese artículo porque aplicó una sanción que él no contiene, y que violó también el 1997, por no ser pertinente.

En sentir de la Corte no existe la violación de leyes que se atribuye en este punto a la sentencia. Es verdad que el artículo 2037 no trae expresamente la sanción de indemnización de perjuicios. Pero la consigna el artículo 1997, aplicable al arrendamiento de toda clase de cosas. Para que esta sanción no fuera aplicable en el caso de aquel articulo, por ser ley especial, sería necesario que la disposición fuese terminante, y que en su letra o en su espíritu excluyese, lo que no es exacto, la aplicación de los principios contenidos en la regla.

Porque es cosa sabida que cuando en la reglamentación de la excepción se advierte un vacío, para llenarlo se acude a la disposición general o a los principios generales del derecho. Estos principios consagran la sanción, ya se tenga en cuenta el artículo 1997, ya se acuda al principio más general aún, por ser de derecho común, que se contiene en el artículo 1612 del mismo Código Civil.

No podrá menos de admitirse, con efecto, que la obligación que la ley impone al colono de usar y gozar de la cosa como buen padre de familia le impide consecuencialmente abusar de la cosa. Se trata, pues, en el fondo de una obligación o de obligaciones de no hacer. Y sabido es que una obligación de esta clase se resuelve en la de indemnizar los perjuicios en caso de contravención (articulo 2612).

De otro lado, si el mal uso de las cosas en general sujeta al arrendatario a indemnizar los perjudicados que de ello resulten al propietario, no se ve qué razón tuviera el legislador para exonerar de la misma obligación al colono en caso de faltar en esa materia a sus compromisos. Son los predios rurales los que producen frutos naturales y los que contribuyen directamente al desarrollo agrícola e industrial.

No se comprende porqué el legislador miraba con desdén o con poco cuidado estos grandes intereses y porqué no amparaba al propietario rural con la indemnización de los perjuicios que le causara el colono. Y para razonar así seguramente no se ha advertido que de esa manera se dejaría sin sanción, en orden a los perjuicios causados, la violación del artículo 1997 y aún la del 1996, que se refiere a la obligación de no cambiar el destino de la cosa arrendada.

Con efecto, y por lo que toca al primer artículo, obsérvese que en las reglas particulares referentes al arrendamiento de predios rurales y urbanos (artículos 2028 a 2044) no se contiene una sola que consagre la obligación de indemnizar perjuicios por el mal uso de la cosa o por no gozar de ella el arrendatario como buen padre de familia.

Si pues la regla del artículo 1997 no se aplicara ni a los predios urbanos ni a los rurales, ¿cuál seria su aplicación? Se daría el resultado singular, si los hay, de que aunque es principio de derecho el de que el arrendatario de cosas debe usar y gozar de ellas como buen padre de familia, y que si así no lo hace responde de los perjuicios que cause al propietario, el principio seria baldío porque las reglas particulares relativas al arrendamiento de cada una de esas cosas no lo repitieron y lo hicieron absolutamente inaplicable en todas estas, si es exacta la teoría jurídica que se examina.

Lo propio ocurriría con el artículo 1996. Ya se dijo que el habla de la obligación que tiene todo arrendatario de cosas de usar de ellas con arreglo a su destino, ya provenga este de lo pactado por las partes, ya sea el que naturalmente tiene cosa, o surja el de las circunstancias del contrato o de los usos locales. El quebranto de una obligación tan importante da derecho al dueño para obtener la resolución del contrato con indemnización de perjuicios, o esta sola indemnización, a voluntad del acreedor.

Para los predios rústicos no se repite esa obligación respecto del colono ni se repiten las sanciones. En tratándose de predios urbanos sólo existe en tan grave materia el artículo 2031, aplicable a un caso especialísimo. Si vale la tesis que se analiza, el colono puede impunemente cambiar el destino de la cosa, y lo propio puede hacer el inquilino, salvo el caso del artículo citado.

De suerte que el artículo 1996 seria letra muerta para los colonos, y sólo en un caso ampararía al propietario urbano contra su inquilino. Ya se comprende que una interpretación de la ley que por no ampliar la excepción en casos de verdadero vacío acaba con la regla misma, que hace inaplicable, y deroga sin motivo en una materia dada, principios generales de derecho y nociones claras de jurisprudencia universal, debe desecharse.

De consiguiente, la Corte concluye que si bien pudo el Tribunal apoyarse, para fallar sobre la resolución o extinción del contrato de arrendamiento y sobre la indemnización de perjuicios, en el articulo 2037 del Código Civil más bien que en el 1997, el haberse fundado en este y no en aquel no implica ni un quebranto de la ley ni menos una lesión de derechos de la parte demandada.

Uno y otro artículo, sobre la base de hecho que estableció la Sala, autorizan la resolución o extinción del contrato de arrendamiento; y uno y otro, el último en su letra y el primero en su espíritu manifiesto, acorde en ello con el derecho común, dan eficacia a la acción de perjuicios deducida por la parte demandante. SEGUNDA CAUSAL Arriba se indicaron los motivos en que ella se funda.

Compréndase que en la demanda se tomaron como cosas sinónimas la resolución, la cesación y la extinción del contrato de arrendamiento. El Tribunal estimó que la resolución en sí misma debe producir efectos de pretérito, y que ello no es posible en tratándose de un contrato de cumplimiento continuo o sucesivo como el de arrendamiento, cuyos efectos consumados, que implican un cumplimiento parcial en el orden del tiempo, no pueden aniquilarse.

De ahí que resolviera sobre la extinción o cesación que obran en el futuro. Es decir, que el Tribunal falló sobre la acción de resolución, dándole efectos de futuro y no de pretérito, o sea, decidió sobre una resolución relativa. No hay pues incongruencia entre la demanda la sentencia. Por todo lo expuesto la Corte Suprema, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara que no es el caso de infirmar el fallo acusado, y condena en las costas a la parte recurrente.

Tásense en la forma legal. Notifíquese, cópiese, publíquese y devuélvase el expediente al Tribunal de su origen. BALTASAR BOTERO URIBE — Felipe Silva—Miguel W. Angulo —Isaías Castro V. — Enrique Esguerra — Germán D. Pardo - Alberto Portocarrero — Anselmo Soto Arana, Secretario en propiedad.