CORTE SUPREMA DE JUSTICIA PAGE República de Colombia Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA DE CASACIÓN CIVIL Magistrado Ponente WILLIAM NAMÉN VARGAS Bogotá, D. C., diecinueve (19) de octubre de dos mil nueve (2009). Discutida y aprobada en Sala de veintiuno (21) de octubre dos mil nueve (2009) Referencia: 05001-3103-009-2001-00263-01 Se decide el recurso de casación interpuesto por las sociedades demandadas respecto de la sentencia proferida el 24 de enero de 2007, por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, Sala Civil en el proceso ordinario de Elkin Tamayo Villegas y Nancy Salazar Trejos contra Sendero Brujo S.A. en liquidación y Óptima S.A. Vivienda y Construcción.
ANTECEDENTES 1. Los demandantes pidieron declarar civil y “solidariamente responsables” a las sociedades demandadas en “relación concausal” por los daños del deterioro a la ruina con pérdida total de la casa ubicada en la Urbanización Sendero Brujo, trastornos y costos de ocupación para vivienda familiar, desocupación forzada en virtud del peligro para su vida, refacciones, valor de la residencia sustitutiva y demás quebrantos; la vendedora, por sus obligaciones resultantes de la inestabilidad del suelo y ruina de la edificación, y la constructora del inmueble “y ejecutora de obras en la urbanización vecina que provocaron y precipitaron la reptación de los suelos, el falseamiento del terreno (…) y el arruinamiento” de la casa; en consecuencia, condenarlas a pagar los perjuicios en la suma indicada “o la que en más o en menos sea determinada en la sentencia” debidamente “actualizada al día en que haya de ser efectivo el pago” aplicando el índice de precios al consumidor –IPC- y, en subsidio, en la proporción probada. 2.
El petitum, se sustentó, en síntesis, así: a) El 14 de marzo de 1996 suscriben con la constructora un “precontrato” respecto de una casa, cuya venta se formalizó por la comercializadora del proyecto según Escritura Pública número 3122 otorgada el 23 de noviembre de 1998 en la Notaría Novena de Medellín, por un precio inferior al real pactado en $141.500.000. b) La vendedora adquirió el terreno donde se construyó la propiedad, por aporte de sus accionistas mayoritarias Óptima S.A. y Promotora Escodia S.A. c) Entregado el bien, los compradores lo ocuparon, adecuándolo con la ampliación de dos alcobas, biblioteca, red de gas, cabina de baño, puertas de lavadero, ventana de cocina, estuco, moldura, pintura y marmolizado, buitrón, pasamanos, papel de colgadura, maletero, vidrieras, cenefas, bañera, zonas verdes, vitrales, cortinas, chimenea, extractor, cerámica y tabla de escaleras. d) A pesar del anegamiento de la zona verde interior, confiaron en su secamiento después del invierno, surgiendo los primeros daños en la estructura con persistencia de la humedad a mediados de 1999, hundimientos y fisuras en los pisos aledaños, fracturas, desajustes en los muros de la primera planta y agrietamientos hacia el interior de la casa, con afectación del área social, desocupándola por exigencia de las autoridades municipales. e) Denunciados los daños ante la constructora y la vendedora, el ingeniero director de la obra ordenó algunas refacciones de superficie atribuyendo los sucesos al asentamiento del suelo. f) Al agravarse la situación, los demandantes por su cuenta colocaron soportes para la loza del segundo piso, proponiendo a las demandadas cambiar el predio o reconocer su valor, ante lo cual, el ingeniero les contestó el 17 de febrero de 2000, recordando los sucesos, las evaluaciones efectuadas y la realización de un estudio pendiente. g) El 26 de mayo de 2000, el representante legal de las demandadas, informó las medidas de protección adoptadas no por ser responsables sino por la relación comercial con los propietarios, refirió los estudios y condiciones del suelo antes de la construcción, el comportamiento histórico de la zona, precisó los perjuicios recibidos con la suspensión del proyecto ‘Canto del Bosque’ y las solicitudes elevadas al municipio de Envigado y a las Empresas Públicas de Medellín para la elaboración de filtros y trabajos de prevención. h) Las fallas del suelo y los deterioros de la estructura de las viviendas coincidieron con la iniciación de las obras de la urbanización colindante ‘Cantos del Bosque’, construida también por Óptima S.A., permitiendo creer que los daños pudieron ser causados, detonados o precipitados por tales obras. i) Solingral, empresa encargada por el municipio y la constructora para el análisis del problema, entregó el estudio geotécnico reportando la conformación del sector, el fenómeno ocurrido, las alternativas de solución y las conclusiones, pero las demandadas siguieron eludiendo sus obligaciones y atribuyeron la responsabilidad al municipio. j) Los propietarios encuentran la responsabilidad “concausal” de la vendedora y constructora en la prueba técnica agregada, en los movimientos, excavaciones y construcciones del proyecto ‘Cantos del Bosque’, generatrices de la reptación de los suelos, concurriendo “las fallas propias del suelo y los agentes impelentes de la reptación de los mismos y de los suelos contiguos superiores”. 3.
Las demandadas al oponerse a las pretensiones invocaron la causa extraña del falseamiento del terreno, no sólo por el mal uso de las aguas de la quebrada y de su cauce por el municipio de Envigado y el daño en el tubo de las Empresas Públicas de Medellín, sino porque las reformas a la casa vendida generaron una sobrecarga y propusieron por excepciones las denominadas ausencia de culpa, causa extraña, “inexistencia de la obligación de saneamiento por inexistencia de vicios ocultos al momento de contratar, pues su causa fue posterior” y la de prescripción. 4.
La providencia del a quo, condenando a las demandadas al pago de una suma de dinero indexada, además de la devolución de la casa, la cancelación de la escritura y la reducción en un 15% de las costas a cargo de las demandadas, se confirmo por el superior, adicionándola para declarar resuelta la compraventa, disponer la restitución del precio con intereses moratorios a la tasa legal, la devolución jurídica y material del bien, denegar la excepción de prescripción, modificar la indemnización del perjuicio material y ordenar el pago total de las costas procesales.
LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL 1. Relatado el acontecer litigioso, reseñó el contrato de compraventa “regido por el Código de Comercio, dada la índole de comerciante de la parte vendedora”, los compromisos recíprocos de las partes, la obligación de dar de la vendedora comprensiva tanto de la entrega jurídica cuanto física del objeto de la prestación y no agotada con la transferencia del dominio al propietario para el uso, goce y abuso de la cosa, al extenderse a la idoneidad del bien para su uso natural, sin vicios ocultos o redhibitorios, cuya presencia comporta incumplimiento contractual. 2.
De la correspondencia cruzada desde noviembre de 1999 entre los compradores y la constructora, halló la aceptación por ésta de “la presencia de fallas estructurales que aconsejan la desocupación de la vivienda y por el peligro inminente de derrumbamiento”, agregando que estos documentos auténticos demuestran el incumplimiento de la vendedora a su obligación de entregar la casa en estado de servir para su destinación natural, presumiendo la culpa susceptible de desvirtuar con prueba del caso fortuito o por un suceso imprevisto e irresistible proveniente del comprador, de un tercero, de cosa o animal ajenos, de hechos de la naturaleza o de orden legítima de autoridad competente, no obstante la diligencia, prudencia, cuidado y pericia reclamados de un buen padre de familia, por ser el contrato útil a ambas partes. 3.
Seguidamente estudió la argumentación de la vendedora para infirmar la presunción de culpa con la imputación del suceso imprevisto a la impericia del municipio en el manejo de las aguas de la cuenca de la quebrada Las Brujas y a las Empresas Públicas de Medellín por la ruptura en las tuberías del tanque de su propiedad, que no abarca la diligencia exigible a aquélla sobre su carácter irresistible en consideración “a su objeto social de constructora de proyectos urbanísticos (…) según el certificado de existencia adjunto a la demanda”, concluyendo que al tiempo del contrato debía conocer el vicio oculto de la cosa, en cuanto los estudios de suelo ordenados en la antesala del proyecto no comprendieron las zonas aledañas a los problemas advertidos como demuestran los dictámenes de los expertos designados de consuno por las partes; también, desestimó la incorporación de reformas a la casa sin consulta de cálculo estructural como concausa, al constar en la escritura pública contentiva de la venta “que el edificio tiene un área construida de 120.58 metros cuadrados, que puede ser ampliada para alcanzar área de 156.16 metros cuadrados”, permitiendo la agregación, por lo cual, no es la causa del daño originado exclusivamente en la mala calidad del suelo, no advertida por la vendedora, pues aún sin las anexiones, la ruina de todos modos se había producido, de donde no infirmada la presunción de culpa “que al unísono con el hecho ilícito” estructura la responsabilidad civil, surgieron para los compradores dos intereses legítimos al tenor del artículo 934 del Código de Comercio: el primero, para la resolución del contrato o la rebaja del precio por vicios posteriores a la entrega, ignorados por el comprador sin incurrir en culpa y con causa anterior, presupuestos colmados ante la desocupación de la casa por el inminente peligro de derrumbamiento y consejo de la constructora en virtud de las fallas conocidas luego de la entrega física, sin que los compradores tuvieran el deber de realizar estudios de suelos, confiados en el profesionalismo de la vendedora, y, el segundo, para la imposición de la obligación indemnizatoria de perjuicios moratorios, con fuente en el hecho ilícito, estando el vendedor en mora, producida con la notificación del auto admisorio de la demanda, perjuicios bifurcados en el daño emergente y el lucro cesante. 4.
Interpretando la demanda y, en particular, la pretensión incoada para el pago del valor actual del bien, el Tribunal, concluyó que el comprador optó por la resolución del contrato, destinada a ser estimada, en tanto que la vendedora incumplió su primordial obligación de la entrega material del inmueble en condiciones de servir para su destinación natural, debiendo las partes volver a la situación jurídica y fáctica existente a la fecha de celebración del contrato.
En cuanto a la indemnización, pese a rogarse el pago del valor actualizado del bien a título de daño emergente, encontró en el artículo 942 del Código de Comercio, una tarifa legal para el reconocimiento del interés legal comercial calculado sobre el monto del precio pagado, constituyendo asimismo daño emergente el valor de las modificaciones justipreciadas sin importar la índole de las mejoras, cuya pérdida por la calamidad de la edificación menguó el patrimonio de los demandantes, no encontrando ningún otro perjuicio material por tal concepto, verbi gratia, arrendamientos, mudanzas, expensas notariales y registrales e impuestos, tópicos que por no haber sido sustanciados impiden al Tribunal, decretar pruebas de oficio al no haber sido objeto de demostración ni contradicción. 5.
En lo atañedero a la prescripción alegada “para lo que el vendedor cuenta con el término de seis meses, a partir de la entrega a cuyo vencimiento caducaron esos intereses jurídicos”, para el fallador, no obstante la redacción del artículo 938 del Código de Comercio, en rigor se contempla una hipótesis de caducidad y no de prescripción por concernir al tiempo en el cual el comprador debe pedir la tutela jurídica del artículo 229 de la Constitución Política, debiendo entenderse, interpretado sistemáticamente con el artículo 938 ejusdem, como regulador del único evento del aparecimiento de los vicios ocultos en el límite máximo de seis meses, “pero, qué ocurre si surgen a posteriori”, situación no prevista en el Código de Comercio, debiendo acudirse, por integración “analógica”, al precepto general del Código Civil, cuyo artículo 2536 fija el tiempo “de veinte años” para invocar el otorgamiento del amparo jurídico, no trascurrido para cuando se presentó la demanda por los hechos iniciados en noviembre de 1999. 6.
En capítulo aparte, precisó el ad quem, la responsabilidad de la constructora, denotando su condición de deudora por la ejecución de la obra, de una obligación con fuente en la tercera regla del artículo 2060 del Código Civil, de garantizar que en los diez años siguientes a su terminación el edificio no perecerá ni amenazará ruina, deber incumplido porque a un año escaso de la culminación de la casa, se arruinó al no hacer los estudios de los suelos colindantes, hecho ilícito por vulnerar el deber jurídico (artículo 1495), que hace presumir la culpa (artículo 1604 inciso 3º), no abatida con la prueba del caso fortuito; así el ilícito y la culpa se hermanan al daño para estructurar la responsabilidad civil de la constructora, conforme al artículo 2341 del Código Civil, surgiendo para los adquirentes el interés jurídico de pedir la indemnización de los perjuicios, para lo que cuentan “con el tiempo de veinte años” del artículo 2536 ibídem, no consumados. 7.
Finalmente, por la ruina de la casa, encontró el Tribunal dos responsables civiles: la vendedora y la constructora, generándose para ellas la obligación solidaria de pagar los perjuicios por disposición del inciso 1º del artículo 2344 del Código Civil, además de resolver el negocio, volver la situación al estado jurídico y fáctico anterior, cancelar la escritura y su registro y los gastos a cargo de la vendedora.
LA DEMANDA DE CASACIÓN Tres cargos contiene; dos por la primera de las causales del artículo 368 del Código de Procedimiento Civil y el tercero por la segunda, cuyo estudio y decisión, hará la Corte, empezando por éste relativo al error in procedendo y, luego, los restantes. CARGO TERCERO 1. Con respaldo en el numeral 2º del artículo 368 del Código de Procedimiento Civil, se acusa la sentencia por no estar su parte resolutiva en consonancia con las pretensiones de la demanda al condenarse a más de lo pedido, a cuyo propósito, las recurrentes memoran el alcance normativo y jurisprudencial de este vicio, puntualizando la incongruencia del fallo modificatorio de la decisión del a quo, en cuanto respecta a la condena por intereses moratorios jamás pedidos, quebrantando el artículo 305 del Código de Procedimiento Civil. 2.
Precisan la pretensión incoada en el libelo a una condena por $200.000.000 ó la suma más o en menos determinada y el lucro cesante corrido hasta la conclusión del proceso, indemnización actualizada con el IPC, sin mencionar los intereses moratorios, los cuales no podían reconocerse oficiosamente, pues al optarse por la indexación sentado quedó el lindero del fallo. 3.
Destacan las impugnantes, conforme al 2º inciso del artículo 90 del Código de Procedimiento Civil que la notificación del auto admisorio surte el efecto del requerimiento para constituir en mora cuando la ley lo exija y no se hubiere hecho, pudiendo quien demanda en proceso declarativo pedir intereses de mora a partir de tal notificación, pero si en la demanda sólo se reclamó actualizar las condenas, a ello debió accederse de ser pertinente, sin que el juez pueda suplantar el querer de las partes para reconocerlos de oficio desde época anterior a la prevista en el artículo 90 citado, pues de ser procedentes únicamente se darían desde la notificación mencionada, acontecida el 12 de octubre de 2001.
CONSIDERACIONES 1. Se denuncia la falta de consonancia del fallo, porque al reformar la sentencia de primera instancia, el ad quem, sin mediar petición expresa, concedió intereses moratorios y, análogamente, de ser admisibles, no procedían desde la celebración del contrato, sino en gracia de discusión, a partir de la constitución en mora con la notificación del auto admisorio, cuando se pretendió la indexación de la indemnización. Al respecto, el Tribunal, puntualizó: “[s]e suplica el pago del valor actual del bien raíz a título de indemnización del perjuicio material y por daño emergente, lo que opera como consecuencia obligada de la decisión de resolución del contrato y con revaluación, pero al respecto existe tarifa legal introducida por el Código de Comercio artículo 942 citado, que impone el pago del interés legal comercial calculado sobre el monto del precio pagado”. 2.
El juzgador de segundo grado basado en el precepto legal antes citado, estimó procedente reconocer intereses legales sobre la condena del daño emergente y, así lo dispuso. De este modo, el posible enjuiciamiento es ajeno al simple quehacer jurisdiccional y propio de la manera de pensar sobre una interpretación normativa, la cual, es menester refutar para derrumbar la condena impuesta.
La congruencia, es regla de procedimiento o actividad e impone al juzgador un pronunciamiento consonante con las pretensiones, los fundamentos fácticos y las excepciones (artículo 305 del Código de Procedimiento Civil). Su desconocimiento se presenta por exceso ( ultra o extra petita ), defecto ( minus petita ) o invención de los hechos, esto es, por asimetría con el thema decidendum configurado por el petitum, la causa petendi y las excepciones (cas. civ. 22 de mayo de 2008, [SC-045-200], exp. 25151-3103-001-2003-00100-01).
Contrario sensu, no existe la falta de consonancia cuando el sentenciador apoyado en una norma jurídica tergiversa los límites de la litis, pues sólo la desarmonía formal u objetiva estructura la incongruencia excluyendo defectos de apreciación a consecuencia de los cuales decide de manera diferente incurriendo “ en un vicio in-judicando, que debe ser atacado por la causal primera de casación ” (CXVI, p. 84, y CCXLVI, 1, 157).
El cargo no prospera. CARGO PRIMERO 1. Denuncia la sentencia por violación directa al interpretar erróneamente los artículos 934 y 938 del Código de Comercio, no aplicar los artículos 2512, 2513, 2535, 2539, 2544 y 2545 del Código Civil, 306 del Código de Procedimiento Civil y aplicar indebidamente el artículo 2536 del Código Civil con una conclusión equivocada frustrando la prosperidad de la excepción de prescripción de la acción. 2.
En su desarrollo, recuerdan las recurrentes, la cuestión no debatida “atinente a que se ejercita la acción del artículo 934 del Código de Comercio” citada en la demanda, los alegatos de las partes y su análisis expreso en los fallos de ambas instancias, existiendo “unánime entendimiento acerca del objeto del proceso”, y por esto el Tribunal lo estudió con el artículo 938 ibídem, aunque de manera errónea, postulando la inadmisible tesis que la aparición de los vicios con posterioridad a los seis meses constituye una situación no prevista que autoriza aplicar las normas generales de la prescripción, cuando claramente disciplinan una clara hipótesis de la garantía del vendedor por vicios o defectos ocultos con causa anterior al contrato sujetando la acción al término prescriptivo de seis meses contados desde la entrega, cuyo transcurso asigna al comprador las consecuencias de los daños, pues las cosas perecen para su dueño, desconociendo su sentido y el artículo 2545 del Código Civil, a cuyo tenor las prescripciones de corto tiempo de las acciones especiales nacidas de ciertos actos o contratos, mencionadas en los títulos respectivos, corren contra toda persona, salvo regla contraria, inexistente en el caso del artículo 938 al regular la condición específica para computar el plazo del inciso 2º del artículo 2535 del Código Civil.
Para la censura, la entrega material del inmueble determina la iniciación del término prescriptivo a cuyo vencimiento el vendedor puede invocarlo conforme a los artículos 2513 del Código Civil y 306 del Código de Procedimiento Civil, las prescripciones especiales o de corto plazo son específicas y obligatorias, y la general regida por el artículo 2356 del Código Civil, comprende las restantes hipótesis, norma aplicada indebidamente por la operancia de un término extintivo de corto plazo, que inexorablemente debió acatar el juzgador por mandato de los artículos 2545 ibídem y 822 del Código de Comercio, siendo indiscutida la compraventa comercial gobernada en materia de garantías por los artículos 934 y 938 ejusdem e insostenible la interpretación a propósito de la aplicación de la prescripción general cuando los defectos no aparecen en el plazo de la garantía extendiéndose un plazo taxativo a uno no estipulado, ignorando la primacía de los tiempos especiales de prescripción sobre los generales, aún más si el artículo 938 no mira nada diferente al transcurso de los seis meses, por lo cual, de no surgir los vicios, o manar luego, sin la interrupción del artículo 2539 del Código Civil, cuando el deudor opone la prescripción (artículo 2513 ejusdem ), frente a la acción ejercida extemporáneamente, debe declararse porque vencidos los seis meses, la garantía fenece salvo renuncia expresa o tácita de la prescripción, no ocurrida en este caso, de donde, asumiendo la entrega de la casa en la misma fecha de la escritura pública, o sea el 23 de noviembre de 1988, el plazo venció el 22 de mayo de 1999, sin concurrir causal de interrupción, pues la demanda se presentó el 18 de septiembre de 2001. 3.
Para las impugnantes, lo disciplinado en el artículo 934 del Código de Comercio, no es nada diferente al saneamiento de los vicios redhibitorios definidos en el artículo 1915 del Código Civil, pudiendo las partes convenir eximirse del saneamiento con los límites del artículo 1916, acción sujeta a la prescripción de seis meses para las cosas muebles y de un año de los bienes raíces, según el artículo 1923 ejusdem, si las leyes o contratantes no hubieren ampliado o restringido el lapso, contándose el tiempo desde la entrega real, por lo que, en gracia de discusión, de aplicar las normas del Código Civil, igualmente estaría prescrita la acción porque el plazo anual también sucumbió. CONSIDERACIONES 1.
Examinado el fallo de segunda instancia, el Tribunal, tuvo claridad sobre la pretendida responsabilidad de la sociedad vendedora por vicios o defectos ocultos de la cosa vendida surgida del contrato de compraventa comercial del inmueble celebrado con las compradoras, recalcando sus intereses legítimos conforme al artículo 934 del Código de Comercio sustento del deber resarcitorio “al unísono con el hecho ilícito”, cuyo entendimiento armónico con el artículo 938 ibídem, en su sentir, contempla la hipótesis única de la aparición de los vicios en el límite máximo de seis meses y no después, evento en el cual, se presenta un vacío normativo, colmado mediante la aplicación a la acción de responsabilidad del plazo prescriptivo de “veinte años” previsto en el Código Civil, por cuanto, aquel precepto, disciplina un término de caducidad y no de prescripción. En capítulo separado, analizó la responsabilidad de la constructora, fundándola en el artículo 2341 del Código Civil, por el hecho ilícito, la culpa y el daño, para concluirla in solidum, ex artículo 2344, inciso 1º, ejusdem, con la de la sociedad vendedora por la destrucción de la casa vendida y construida.
Por su parte, la censura reprocha la hermenéutica del juzgador, en tanto las normas jurídicas aplicables al contrato de compraventa comercial celebrado por las partes, en especial el artículo 938 del Código de Comercio dispone un término prescriptivo y no de caducidad para la acción prevista en su artículo 934, siendo inaplicable la prescripción general regulada en el Código Civil, y en particular la consagrada en el artículo 1915 a la acción de saneamiento por vicios redhibitorios mercantil, que aún de ser aplicable, además estaba extinta según el artículo 1923 del mencionado código. 2.
Dada la naturaleza onerosa y conmutativa del contrato de compraventa mercantil, la obligación de saneamiento redhibitorio a cargo del vendedor, entraña una prestación de resultado garantizado sobre la ausencia de vicios o defectos “que hagan la cosa impropia para su natural destinación o para el fin previsto en el contrato”, cuya inobservancia, ex artículo 934 del Código de Comercio, concede al comprador el derecho a solicitar la “resolución” ( actio redhibitoria ) o la “rebaja” del precio a su justo valor ( actio quanti minoris ).
La compraventa ( emptio venditio ), es un contrato fruto del acuerdo dispositivo de las partes respecto de sus elementos esenciales ( esentialia negotia ), la cosa y el precio, sin los cuales no existe o degenera en otra clase de contrato. La cosa, por su naturaleza o designios de las partes contratantes, está llamada a desempeñar una función según su especie, clase o destinación y cuando no la colma, se plantea el interrogante relativo a las consecuencias jurídicas de la situación. Para evidenciar los aspectos más relevantes, ante la comprobada existencia de vicios o defectos de la cosa vendida, una corriente advierte que se trata de cosa diferente a aquélla respecto de la cual versa y forma el acuerdo contractual; otra, prohija un anomalía del consenso al emitirse sobre una cosa sin disfunciones de índole alguna y resultar con deficiencias; y, alguna, postula el incumplimiento de la prestación de dar (dar, dare rem ) o entregar, en cuanto, el vendedor ha de transferir el dominio y entregar una cosa sin vicios o defectos.
De vieja data, las soluciones normativas se formulan desde diferentes perspectivas, claramente inconfundibles. Prima facie, el vendedor debe entregar la cosa vendida con todos sus componentes, caracteres o cualidades, y no puede constreñir al comprador a recibir otra distinta, así sea de igual o mayor calidad a la debida. Por otro lado, cuando se entrega una cosa por otra ( aliud pro alio ), sea en su materialidad, bien en sus características intrínsecas o extrínsecas, ya en sus calidades funcionales u ontológicas, ora según los fines relevantes de las partes, o con vicios, defectos, deficiencias o disfunciones, la protección dispensada por el ordenamiento jurídico a los derechos e intereses al comprador, comprende acciones diferenciadas en su naturaleza, requisitos y efectos.
Una aplicación significativa, frente al incumplimiento de la obligación de entregar o la entrega de una cosa distinta a la contractual, atañe a la posibilidad de exigir el cumplimiento o terminación del contrato conforme a las reglas generales (arts. 1546 C.C. y 870 C. Co.), en cuyo caso, el término prescriptivo de la acción es de diez años (arts. 2356 C.C. y 8º, Ley 791 de 2002).
La hipótesis en cuestión, excluye la invalidez y, por tanto, la nulidad relativa del contrato como consecuencia de un vicio en el consenso. Por el contrario, exige la existencia y validez del contrato, el incumplimiento o renuencia injustificada a cumplir de una de las partes y el cumplimiento o disposición al mismo por la otra, aunque tratándose de la inobservancia por el vendedor a su obligación de tradición valida, el comprador podrá reclamar perjuicios, “sin necesidad de instaurar previamente cualquiera de las acciones consagradas en el artículo 1546 del Código Civil y 870 de este libro” (artículo 925 Código de Comercio).
En el ámbito de la celebración del contrato, empero, podrá presentarse un vicio en el consentimiento, sea por error espontáneo, sea por error provocado, rectius dolo, respecto de la identidad o de las calidades sustanciales de la cosa, en cuyo caso, dándose las restantes exigencias normativas, el negocio jurídico adolece de nulidad relativa o anulabilidad (arts. 1511, 1740 y 1743 C.C.; 900 C. de Co.; cas. civ. 28 febrero de 1936, 1909, p. 530) y la acción prescribe en cuatro años en materia civil (art. 1750 C.C.) o en dos años en materia comercial (art. 900, inc. 2º C.C.).
En este supuesto, las únicas acciones susceptibles de ejercicio corresponden a la invalidez y, por consiguiente, a la nulidad. Entregada la cosa vendida con vicios o defectos ocultos en ejecución de una compraventa existente y válida, el vendedor está obligado al saneamiento redhibitorio. En este evento, el comprador, de quien se presume la buena fe de adquirir la cosa sana y completa, podrá ejercer las acciones “ edilicias ”, para exigir la “rescisión de la venta, o la rebaja del precio, según mejor le pareciere” (artículo 1917 Código Civil) en la compraventa civil, o la “resolución” o “rebaja del precio a justa tasación” (artículo 934 del Código de Comercio) en la comercial.
Dicha acción, tiene dicho la Corte, es “diversa de la de los vicios del consentimiento acerca del objeto ” (cas. civ. 15 de octubre de 1968) y también de la resolución del contrato prevista en las normas generales (artículos 1546 Código Civil y 870 del Código de Comercio), la garantía de buen funcionamiento (art. 932 C. de Co, cas. civ. 3 de octubre de 1977, CLV, 2396, 320 a 335; sentencia de 11 de septiembre de 1991) y la garantía mínima presunta derivada de las relaciones de consumo (artículos 13 y 29, Decreto 3466 de 1982; sentencias C-1071 de 3 de diciembre de 2002, C-1141 de 2000, C-973 de 2002; cas. civ. sentencias de 13 de diciembre de 2002, 6462; 3 de mayo de 2005, 044210-01; 7 de febrero de 2007, 1999-00097-01;
CE, Sección primera, 28 octubre de 2004), por lo cual, no es posible confundirlas, tanto cuanto más por sus requisitos legales, finalidad, plazos y consecuencias. Más exactamente, la acción de nulidad por vicios del consenso es incompatible con la resolución general y con las acciones edilicias, por supuesto que todas estas últimas, presuponen un contrato existente y válido.
La acción redhibitoria o quanti minoris, del artículo 934 del Código de Comercio, exige un contrato existente y válido, la revelación de vicios o defectos de la cosa vendida “con posterioridad a su entrega ”, no excluye la acción de resolución por el incumplimiento en determinados casos señalados por la Sala, ad exemplum, de la prestación de entregar sana y completa la cosa, particularmente tratándose de defectos “que determinan un incumplimiento que inutiliza el artefacto de manera ostensible, por asimilarse naturalísticamente en realidad a una falta total de entrega” (cas. civ. sentencia de 14 de enero de 2005, exp. 7524), ni tampoco, la indemnización de perjuicios, pues, “ puede ocurrir que dada la magnitud del vicio que presenta la cosa, ésta definitivamente quede inutilizada para servir al fin que naturalmente le corresponde”, descartando la acción estimatoria o de rebaja del precio “para dar paso a una pretensión autónoma (compensatoria), destinada a obtener la indemnización de los perjuicios, daño emergente y lucro cesante, sufridos como consecuencia de la inejecución de la obligación del vendedor de entregar la cosa en el estado que garantice el aprovechamiento y la utilidad que la naturaleza de ella indique”, especialmente cuando se presenten situaciones en donde no exista justificación a obligar al acreedor a perseverar en la prestación por decaimiento del interés, en cuyo caso, “tiene derecho a demandar directamente, en cumplimiento del correspondiente contrato, una indemnización compensatoria que comprenda todo el daño emergente y todo el lucro cesante sufridos por él como consecuencia de la inejecución absoluta o imperfecta de la obligación, sin que sea necesario pedir la resolución del contrato, que es cosa enteramente diferente y que puede no convenirle.
Por ello, agrega la Corte, el art. 1546, da la opción de pedir la resolución o el cumplimiento, y una manera de cumplir el contrato es pagando el deudor al acreedor la indemnización compensatoria, es decir, los perjuicios padecidos, que deben ser demostrados cualquiera sea la causa del incumplimiento del contrato” (cas. civ. sentencia de 18 de noviembre de 1999, [S-5103], reiterando la sentencia de 3 de noviembre de 1977).
A dicho propósito, todo contrato como acuerdo dispositivo de dos o más partes o sujetos contractuales para constituir, modificar o extinguir relaciones jurídicas (arts. 864 C. de Co. y 1495 C.C.), es norma contractual ( pacta sunt servanda, lex privatta, lex contractus ), genera obligaciones en todo cuanto le corresponde por definición ( esentialia negotia ), por ley, uso, costumbre o equidad ( naturalia negotia ) y en lo expresamente pactado ( accidentalia negotia ) y desencadena desde su existencia, el efecto primario o inicial, propio de su naturaleza obligatoria proyectada en la atadura, vínculo u obligatoriedad de su cumplimiento íntegro, efectivo, oportuno, en la forma u oportunidad pactada y de buena fe; siendo de prestaciones correlativas para ambas partes, el incumplimiento o renuencia a cumplir de una y el cumplimiento o disposición a cumplir de la otra, confiere acción para su resolución o cumplimiento con indemnización de perjuicios, esto es, para exigir la obligación misma ( prestación in natura, verbi gratia, en la compraventa, la cosa acordada) o su equivalente pecuniario ( subrogado, aestimatio pecunia, por ejemplo, en la compraventa, el valor económico de la cosa) con la plena reparación de daños, comprensiva de las compensaciones relativas a las pérdidas o disminución efectiva de los bienes ( damnun emergens ) y a la privación de las ganancias o aumentos patrimoniales ( lucrum cessans ) esperados por el perjudicado, las cuales se habrían producido de no haber ocurrido el incumplimiento contractual (cas. civ. sentencias de 12 de agosto de 1988, CXCII, pág. 71; 14 de octubre de 1992 (CCXIX, pág. 722; 27 de marzo de 1996, CCXL), es decir, del daño emergente, o sea, “el perjuicio o la pérdida que proviene de no haberse cumplido la obligación o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado su cumplimiento” (artículo 1614 del C.C.), esto es, la pérdida, destrucción o deterioro real y efectivo del patrimonio económico, la erogación o gasto necesario para su recuperación o restablecimiento y, el lucro cesante (artículo 1613 y siguientes del C.C.) “ganancia o provecho que deja de reportarse a consecuencia de no haberse cumplido la obligación, o cumplido imperfectamente, o retardado su cumplimiento” (artículo 1614 del C.C.), utilidad, beneficio o provecho cierto, actual o futuro, que se deja de percibir en razón del hecho ilícito y que sin éste se hubiera percibido, ya de manera principal (artículos 1610 y 1612 del Código Civil), ora accesoria y consecuencial (artículos 1546 y 1818 del Código Civil), bien autónoma e independiente, porque, el daño brota de la inobservancia del deber de conducta prestacional, su génesis es su lesión, o sea, el incumplimiento total o parcial, del cual dimana, originando una prestación indemnizatoria, consistente en reparar el quebranto inmotivado de los derechos e intereses conculcados que puede exigirse con la prestación originaria o subrogada o de manera independiente.
Incluso, en veces el incumplimiento no es de tal magnitud, trascendencia o gravedad para justificar la resolución, ocasionando, empero perjuicios, a cuyo resarcimiento tiene derecho el acreedor y aún éste puede aceptar el cumplimiento, perseverando en la reparación de los daños causados y también, ejecutado el contrato, podrán presentarse reclamaciones a propósito de la idoneidad funcional de los bienes o servicios, tal como acontece, ad exemplum, en la compraventa, con los vicios o defectos ocultos de la cosa entregada.
Con estas premisas, a partir de la rectificación de la postura que negaba esta posibilidad, salvo en las obligaciones de hacer (cas. civ. 3 de diciembre de 1977, CLV, p. 323), ha sido, doctrina constante de la Corte, dentro del ámbito de la preceptiva legal contenida en el artículo 1546 del Código Civil, la de que la indemnización de los daños derivada del incumplimiento constituye una prestación diferente y como tal puede exigirse, ya como pretensión accesoria, complementaria o consecuencial de la resolución o del cumplimiento, bien como pretensión autónoma e independiente.
Ahora bien, la acción inherente a la prestación de garantía por saneamiento redhibitorio, está sujeta a requisitos concurrentes, a saber: a) La presencia de vicios o defectos ocultos de la cosa vendida con posterioridad a su entrega, esto es, escondidos, no conocidos, dados a conocer ni perceptibles a simple vista y detectados luego de recibirse; b) Una causa ex ante de los vicios al contrato de compraventa (sentencia de 15 de octubre de 1968, CXXIV, pág. 334; 25 de marzo de 1969, CXXIX, pág. 17); c) La revelación exterior de los defectos y su conocimiento después de la celebración del contrato y de la entrega; d) La ignorancia de los vicios sin culpa del comprador; e) La relevancia o gravedad del vicio proyectada en la ineptitud de la cosa para su destinación natural o la finalidad prevista en el contrato, “ cuestión de hecho que el juzgador ha de apreciar directamente” (cas. civ. 15 de octubre de 1968, CXXIV, pág. 334) por “constatación objetiva derivada del carácter sinalagmático de la venta” (Alain BENABENT, Droit civil; les contrats spéciaux civils et commerciaux, 5ª edición, Editorial Montchrestien, Paris, 2001), excluyendo “imperfecciones o defectos que incomoden o desagraden al comprador” (cas. civ. 15 de marzo de 1969, CXXIX p. 17); y f) Su ejercicio en la oportunidad legal de seis meses contados a partir de la entrega (cas. civ. sentencia de 14 de enero de 2005, [SC-005-2005]).
Cuando el defecto de la cosa vendida era conocido o debía conocerse por el vendedor, sea que se pida la resolución, sea que se pretenda la reducción del precio, estará obligado además a la indemnización de perjuicios, en cuanto, la sola existencia del vicio no la origina de suyo, sino su conocimiento o deber de conocerlo y su conducta omisiva, deliberada o errónea compromete su responsabilidad (cas. civ. 11 de octubre de 1977; 12 de agosto de 1988, CXCII, 2431, p. 65; 11 de septiembre de 1991, CCXII, 2451, p. 120 y 18 de noviembre de 1999, [S-5103]), debiendo, empero, las partes examinar la cosa, verificar su estado, condiciones y, ninguna puede “reclamar si incurre en negligencia grave al respecto; ni tampoco puede alegar ninguno la rescisión si en razón de su profesión y oficio, han debido conocer tales vicios” (LXXX, p. 451).
Es que, con sujeción al postulado de la buena fe y a ineludibles deberes conexos o coligados al deber central de prestación, en especial, los de protección, transparencia e información, el vendedor está obligado a informar con claridad, precisión y a plenitud al comprador los vicios o defectos que conozca o deba conocer y, por ello, la reparación de los daños encuentra también venero en su inobservancia, por cuanto de conocerlos o haber logrado conocerlos, podía evaluarlos y abstenerse de contratar o hacerlo en términos diferentes.
Tales deberes son más intensos en quienes se dedican habitual o profesionalmente a la venta, ya de manera exclusiva, concurrente o conexa con otras actividades, verbi gratia, con la construcción, sea por sí mismo o por otro, en cuyo caso, han de adoptar todas las medidas exigibles, razonables e idóneas para conocer e informar el exacto estado de la cosa.
Correlativamente, la acción contemplada en el artículo 934 del Código de Comercio, para la “resolución” ( actio redhibitoria) o “rebaja” del precio ( actio quanti minoris ) por vicios o defectos ocultos de la cosa vendida en la compraventa mercantil, y en su caso, con la indemnización de perjuicios, de conformidad con el artículo 938 ibídem, “prescribirá en seis meses, contados a partir de la entrega”, es decir, ministerio legis, está sometida, no a caducidad sino a prescripción extintiva, cuyo plazo, expressis verbis, es de seis meses contados a partir del hecho objetivo de la entrega.
A diferencia de la compraventa mercantil donde el término prescriptivo es único a la actio redhibitoria y la actio quanti minoris, la legislación civil consagra plazos y condiciones diferentes en los artículos 1923 y 1926 del Código Civil. En efecto, para aquélla de “seis meses respecto de las cosas muebles y un año respecto de los bienes raíces, en todos los casos en que leyes especiales o las estipulaciones de los contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo.
El tiempo se contará desde la entrega real” (artículo 1923 Código Civil) y “[h]abiendo prescrito la acción redhibitoria, tendrá todavía derecho el comprador para pedir la rebaja del precio y la indemnización de perjuicios, según las reglas precedentes”, hipótesis en la cual, “prescribe en un año para los bienes muebles y en diez y ocho meses para los bienes raíces” (artículos 1924 y 1926, ejusdem).
De esta manera, el sistema legal disciplina soluciones a hipótesis fácticas concretas. Ninguna discusión ni confusión ofrece esta circunstancia, el saneamiento por vicios redhibitorios presupone un contrato existente y válido, la entrega de la cosa viciada ex ante y detectada con posterioridad, esto es, parte del principio liminar de la entrega de la cosa vendida y la revelación posterior a ésta de tales vicios o defectos; la entrega de cosa distinta, sitúa la problemática en la resolución de contrato y, la que es objeto del contrato con vicios o defectos ocultos, en el saneamiento.
Desde luego, la preexistencia de los vicios y su conocimiento posterior a la entrega por el comprador, comporta un incumplimiento de la obligación de entregar la cosa sana y completa, cuya consecuencia es el saneamiento redhibitorio, o sea, la resolución o la reducción del precio y, en su caso, con indemniza ción de perjuicios, pero si el vicio o defecto es del tal magnitud, gravedad e importancia que inutilice absolutamente la cosa según su destinación funcional natural o negocial, estricto sensu, asimilase “ naturalísticamente en realidad a una falta total de entrega” dando paso a la acción resolutoria general (cas. civ. sentencia de 14 de enero de 2005, exp. 7524). 3.
Con los lineamientos precedentes, en cuanto hace al artículo 938 del Código de Comercio, es palpable la errada inteligencia de las normas por el Tribunal, pues, asimiló la prescripción clara, explícita e inequívocamente expresada en el precepto, a la caducidad y, adicionalmente, erró en la iniciación del plazo legal prescriptivo a partir del conocimiento de los vicios o defectos, supeditando la aplicación de la norma a la hipótesis no prevista en el factum consistente en la aparición de tales vicios o defectos en el término de los seis meses.
Y, es mayor el desatino, al aplicar las reglas de la prescripción extintiva de las acciones contempladas en el Código Civil, concurriendo, según existe disposición específica reguladora de la situación. Conviene brevemente resaltar, por su significación, que la prescripción y la caducidad son institutos jurídicos diferentes, desde luego que no pueden confundirse.
Baste indicar la naturaleza imperativa o de ius cogens de las normas rectoras de la caducidad, inspiradas en primigenias razones de orden de público definitorias de un plazo o término perentorio, único e insustituible para el ejercicio de ciertas acciones, cuyo transcurso comporta ope legis la imposibilidad jurídica para ejercitarlas después de su fenecimiento generando el efecto ineluctable e irremediable de su extinción, por lo cual, es susceptible de declararse ex officio por el juzgador (arts. 85, 305 y 306, Código de Procedimiento Civil), no admite renuncia, interrupción ni suspensión, pues sólo su incoación oportuna impide sus efectos (art. 90 Código de Procedimiento Civil; aún cuando, impropiamente, el art. 788 del Código de Comercio, previene la suspensión de la caducidad de la acción cambiaria de regreso por fuerza mayor y el art. 806, ibídem, por el procedimiento de cancelación o reposición) y, tampoco, son susceptibles de interpretación ni aplicación analógica o extensiva a hipótesis diversas de las previstas en el ordenamiento jurídico.
Per differentiam, la prescripción, cuyos términos también son de orden público, debe invocarse expresamente, no es declarable oficiosamente, puede renunciarse una vez cumplida e interrumpirse o suspenderse en los casos y por las causas legales (arts. 90, 305 y 306 C. de P.C.; 2513,2514, 2538 a 2541 Código Civil; SNG, 1º de octubre de 1945, CXI, 690; 1º de octubre de 1946, LXI, 588 y ss.; 11 de mayo de 1948, LXVIV, 371; cas. civ. de 22 de septiembre de 1955, LXXXI, 152; 19 noviembre de 1976, CLII, 505 y ss.; 23 de septiembre de 2002, exp. 6054).
Para la Corte, por consiguiente, es evidente la errónea interpretación del juzgador de los artículos 934 y 938 del Código de Comercio, como reclama la censura, porque al tenor del artículo 938 ibídem, el término de prescripción de la acción redhibitoria o quanti minoris prevista en el artículo 934 ejusdem por vicios o defectos ocultos, es de seis meses contados a partir de la entrega de la cosa vendida, sin presentarse un vacío normativo cuando brotan con posterioridad para aplicar las reglas generales de la prescripción. 4.
Tales aspectos, por ello, objeto de rectificación doctrinaria, no son bastantes para quebrar el fallo acusado. Justamente, en ejecución de lo convenido por el representante legal de las sociedades demandadas, los demandantes y sus apoderados, en la audiencia de conciliación surtida ante el a quo (fls. 277 y 278, Cdno. 1), las partes de consuno presentaron “a su aprobación el siguiente acuerdo:
1. DEFINICIÓN DEL DIFERENDO TÉCNICO.= La definición del diferendo técnico que resulta de las proposiciones contenidas en la demanda y en la contestación, será sometida al dictamen del Ingeniero JOSUÉ GUTIÉRREZ VILLEGAS, quien lo hará con base en el expediente del Proceso (demanda, contestación, anexos, etc.). Cada una de las partes se reserva la facultad de pedir aclaración y/o complementación del dictamen.
Si emitido el dictamen definitivo, cualquiera de las partes lo objetare por error grave, la objeción será sometida al dictamen del Ingeniero JAIME EDUARDO HINCAPIÉ, cuyo experticio (sic) no podrá ser objetado.
2. ALCANCES DEL DICTAMEN.= Si del estudio técnico y el dictamen se deduce que el estudio de suelos no mostraba, en su momento, problema alguno, es decir que era posible levantar una urbanización en el lote de terreno donde hoy está Sendero Brujo, y que los problemas se presentaron por causas distintas y posteriores a su construcción, la señora Juez dictará sentencia desestimando las pretensiones de la demanda.
En caso contrario, vale decir, que el estudio de suelo sí mostraba fallas en éste y que la causa fue anterior a la construcción, la señora juez proferirá sentencia acogiendo las pretensiones de la demanda” (fl. 283, cdno. 1), siendo aprobado por el juzgador con auto de 27 de septiembre de 2002 (fl. 286, cdno. 1). Por lo tanto, con absoluta claridad y precisión, sin duda alguna, acordaron que el juzgador acogiera o desestimara “las pretensiones de la demanda”, según el resultado positivo o negativo de la regulación pericial, sin reserva ninguna de la prescripción, por lo cual, el desacierto del juzgador de segunda instancia, si bien se rectifica, carece de la relevancia suficiente para casar la sentencia. Por lo anterior, no prospera el cargo.
CARGO SEGUNDO 1. Aduce quebranto indirecto por infracción de los artículos 934 del Código de Comercio, 1604, inciso 3º del Código Civil e inaplicación del artículo 64 ejusdem, al incurrir en error de hecho en la apreciación de las pruebas 2. En sentir de las recurrentes, la esencia probatoria del juzgador para imputar responsabilidad a las demandadas, está en el estudio deficiente de los suelos por no efectuarse en las “zonas aledañas”, exigencia a más de vaga e imprecisa, fuera de toda posibilidad legal y práctica, carente de respaldo legal, porque la normatividad vigente, la Ley 400 de 1997 y desde 1999 el Decreto 33 de 1998, no exigen tales estudios y el dictamen pericial rendido por Jaime Eduardo Hincapié se hizo según la costumbre, adecuadamente y por un experto, siendo completo y ajustado a los requerimientos técnicos y normativos, según consta en las pruebas existentes en el expediente; las recomendaciones del estudio de suelos efectuado en noviembre de 1995 por Norman Santander y adicionado con un concepto geotécnico de abril de 1997, fueron acogidas y, respecto de las posteriores alteraciones del terreno, el informe de marzo de 2000 del mismo técnico, advierte la presencia de los problemas a finales de julio de 1999 generándose el movimiento en la zona alta de talud, por fuera del terreno de Óptima S.A., siendo uno de los factores, el inadecuado manejo de las aguas de la zona alta de la ladera, lo cual viene desde 1976, que comprimió el suelo en las zonas intermedias y resistido finalmente por la movilización de la capacidad mecánica del terreno en la zona más baja, causando las deformaciones observadas.
Asimismo, dicen que las partes, en la audiencia preliminar, acudieron al concepto de Josué Gutiérrez y en subsidio al de Jaime Eduardo Hincapié, que sería la base para la decisión del juzgador, informe que destaca como causa determinante de los daños la alteración de los cauces de las aguas provenientes de la micro-cuenca por una intensa intervención antrópica, inestabilidad que comprometía un área fuera de los límites de la urbanización Sendero Brujo, siendo muy difícil, a partir de un estudio geotécnico convencional, identificar la probable ocurrencia de los fenómenos de inestabilidad presentados, por lo que erró el Tribunal al analizar esta prueba, pues de ella se concluye que las demandadas hicieron un adecuado estudio de suelos, que por las circunstancias que determinaron los movimientos del terreno no era posible conocerlas para cuando se hizo la construcción y que esos movimientos se presentaron casi un año después de entregado el inmueble y se agravaron debido a lluvias intensas, resultando evidente la demostración por la demandada de la ocurrencia del daño por causas que no le son imputables y, por tanto, debiéndose admitir las excepciones de ausencia de culpa y causa extraña, deducción apoyada en el trabajo realizado por Solingral a petición de la Secretaría de Obras Públicas de Envigado, poniendo de presente que los problemas obedecen básicamente a malos tratamientos del cauce de la quebrada Las Brujas. 3.
Igualmente, censuran al Tribunal, por no estimar las pruebas demostrativas de la presentación de los problemas de estabilidad en el suelo hasta noviembre de 1999, es decir, casi un año después de entregada la casa, como se desgaja de la carta de Tamayo Villegas a la constructora, de la respuesta del ingeniero director de la obra y de la tutela de los actores, reafirmando la conclusión del perito Hincapié respecto de la dificultad para predecir e identificar la probable ocurrencia de los fenómenos de inestabilidad, no imputables a las demandadas. 4.
Cierran la acusación, precisando que el análisis adecuado de las pruebas impedía al juzgador señalar que el estudio de suelos no fue completo incurriendo en culpa, haciendo mal al no tener por probada la causa extraña o el caso fortuito, debiendo aplicar el Tribunal el artículo 64 del Código Civil por la presencia de un caso fortuito, al ser un imprevisto imposible de resistir, excluyente de la responsabilidad de las demandadas frente a las causas de los vicios anteriores, sin que hubiera deducido la responsabilidad del artículo 934 del Código de Comercio, en cuanto a que los daños tuvieron causas anteriores al contrato, imposibles de conocer para las demandadas e impedir su ocurrencia, no pudiendo derivar responsabilidad cuando de apreciar el caudal probatorio debió tener por cumplida la carga de la prueba del caso fortuito, según el inciso 3º del artículo 1604 del Código Civil.
CONSIDERACIONES 1. Según se compendió, el ataque memora los estudios realizados por Norman Santander en noviembre de 1995 adicionado en abril de 1997, el de marzo de 2000, el solicitado de consuno por las partes a Josué Gutiérrez y a Jaime Eduardo Hincapié, el de Solingral a petición de la Secretaría de Obras Públicas de Envigado, resaltando el acatamiento de las observaciones formuladas por el primer dictamen, la ocurrencia de los sucesos dañinos a finales de julio de 1999, su generación en la zona alta del talud fuera del terreno de Óptima S.A., por la alteración de los cauces ante la intensa intervención antrópica de las aguas provenientes de la microcuenca, la complejidad del ambiente de la zona, destacando la dificultad, para identificar y predecir la ocurrencia de la inestabilidad presentada a partir de un estudio geotécnico convencional, de donde deduce el adecuado estudio de suelos de las demandadas, la imposibilidad de conocer las circunstancias determinantes de los movimientos del terreno para la época de la construcción, los desplazamientos agravados por las intensas lluvias, y las causas no imputables a las demandadas, puntualizando, la ausencia de estimación de las cartas cruzadas entre Elkin Tamayo y el ingeniero de la obra, la acción de tutela, probando la ocurrencia de los problemas de estabilidad en noviembre de 1999, casi un año después de entregada la casa y reforzando el concepto de Jaime Eduardo Hincapié en cuanto a la imposible predicción de la ocurrencia de los hechos. 2.
El Tribunal, no obstante, no señaló deficiencia en la plenitud de los estudios, omisión en sus exigencias técnicas o legales ni cuestionó la idoneidad de los peritos, teniendo claridad sobre la fecha de ocurrencia de los hechos como lo extrajo de la carta del ingeniero director de la obra respecto de “la manifestación del problema en noviembre de 1999” y, no se apartó, según dicen las recurrentes que, en la ocurrencia del daño, concurrió “la culpa de terceros el municipio de Envigado y las Empresas Públicas de Medellín, de aquél por el manejo de las aguas en toda la cuenca de la quebrada Las Brujas y de la segunda por la ruptura de las tuberías provenientes del tanque de su propiedad”, además de las intensas lluvias.
Tampoco, desconoció el reclamo sobre la exigencia legal del estudio de suelos de las zonas aledañas, considerando que de haberse realizado evidenciaría la diligencia del constructor al anticiparse a las funestas consecuencias en una zona compleja según dicen las mismas recurrentes y de haber acaecido el suceso luego de cumplido el estudio de suelos en las zonas aledañas, tal comportamiento previsivo hubiera acreditado la prudencia, cuidado, pericia y experiencia esperadas de la constructora.
En rigor, no sienta el juzgador la posibilidad de identificar el advenimiento de los fenómenos de inestabilidad, como lo reitera el cargo; simplemente, se detuvo en analizar y determinar para la demostración del caso fortuito invocado como eximente de culpa, el comportamiento diligente de la constructora antes de levantar la urbanización, no encontrando probanza de éste, pues aunque reconoce la presencia de un estudio de suelos en la antesala de la iniciación del proyecto “los mismos omitieron el análisis de las zonas aledañas génesis de los problemas advertidos”, quedando claro para el fallador, la falta de todas las medidas tendientes a advertir los posibles riesgos que se pudieran presentar en una zona bordeada por un cauce de aguas, por unas tuberías de las empresas públicas y de alta pluviosidad.
En suma, no prospera el cargo. DECISIÓN Por lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia proferida el 24 de enero de 2007, por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, -Sala Civil - en el proceso ordinario de Elkin Tamayo Villegas y Nancy Salazar Trejos contra Sendero Brujo S.A. en liquidación y Óptima S.A. Vivienda y Construcción. Sin costas en el recurso por la rectificación doctrinaria.
Cópiese, notifíquese, publíquese y devuélvase al Tribunal de origen. ARTURO SOLARTE RODRÍGUEZ JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR RUTH MARINA DÍAZ RUEDA PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA WILLIAM NAMÉN VARGAS CÉSAR JULIO VALENCIA COPETE EDGARDO VILLAMIL PORTILLA Aclaro voto ACLARACIÓN DE VOTO Ref. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01 1. Aunque comparto la decisión adoptada por la Sala, comedidamente creo que no es menester desplegar, a propósito del primer cargo, un discurso acerca de la prescripción, pues estimo bastante con haber resaltado la intrascendencia del posible yerro interpretativo respecto de la manera de contar el término legal para ejercer la acción redhibitoria, si es que las partes convinieron en que el diferendo fuera desatado de conformidad con el dictamen pericial que calificara el estado del inmueble.
Así, los contendientes acordaron, con total exclusión del decaimiento de la acción, que el perito ingeniero Josué Gutiérrez Villegas definiera las desavenencias planteadas en las pretensiones (fls. 277 y 278 c. 1), es decir, con tal instrumento aquellas descartaron todo debate sobre el término de prescripción, porque como interesados en la controversia restringieron la manera en que debía dirimirse el conflicto.
Por ello, estoy persuadido de que el juicioso análisis que se hace en la sentencia fue a dar más allá de lo que exigía la pendencia, área de suyo limitada por la aplicación del principio dispositivo que impera en el ámbito de la jurisdicción civil y con especial énfasis en la decisión del recurso de casación. Entonces, con la rectificación doctrinaria sobre el punto de la prescripción, la Sala abordó un tema que excedía las necesidades del fallo, pues en ningún momento hubo discusión sobre la eficacia normativa del negocio acordado entre los demandantes y la demandada; luego era ese convenio suficiente para excluir los planteos del cargo sobre el dies a quo del término de prescripción, en tanto el propio casacionista contribuyó a la factura del mecanismo de autocomposición utilizado válidamente por aquellos. 2.
Además de innecesario, tampoco puedo compartir el agregado sobre la hermenéutica del artículo 938 del Código de Comercio, en especial, por la forma de contar el término de prescripción allí previsto en cuanto a la venta de inmuebles se trata. En efecto, la Sala interpreta dicho precepto a partir del método literal, para deducir que el plazo legal para ejercer las acciones “ redhibitoria o quanti minoris” por vicios ocultos es de seis meses “ contados a partir de la entrega de la cosa vendida”. 3.
Sin embargo, encuentro que la epiqueya de la norma comentada puede arrojar otros sentidos, posiblemente más compatibles con el contexto del sistema que gobierna las prescripciones en general y de la adquisición de inmuebles en particular. 3.1. La regulación legal en materia de vicios redhibitorios es la solución jurídica para el evento en que el comprador ejecute de manera imperfecta sus obligaciones, en tanto que la cosa entregada por el deudor resulta insatisfactoria para cubrir las expectativas legítimas del comprador.
Ese presupuesto de incumplimiento no puede ser juzgado in abstracto, sino que debe ser conocido por el contratante afectado con el mismo, de donde puede extraerse que el comprador únicamente tiene conocimiento de los vicios ocultos, cuando ellos revelan su presencia, sólo a partir de ese momento puede contarse la prescripción, pues como de vieja data se tiene por sabido, los términos de prescripción no pueden contar sino desde el momento en que el interesado esté habilitado para ejercer la acción. Dicho en otras palabras, la prescripción como modo de extinguir la reclamación, no corre si la acción no ha nacido, como reconoce el aforismo latino, según el cual, “ actioni non natae non praescribitur; non valenti agüere, non currit praescriptio”, cuya aplicación puede verse entre otras, en sentencias de casación civil de 4 de noviembre de 1930 GJ. t. XXXVIII, p. 424; 5 de julio 1934, G.J. t. XLI bis, Pág. 29; y Sala de Negocios Generales de 18 de junio de 1940 G.J. t. XLIX, p. 726; 7 de noviembre de 1977 y Sent.
Cas. Civ. de 30 de septiembre de 2002, Exp. No. 6682 y 12 de febrero de 2007, Exp. No. 0074901. En la doctrina nacional, Pérez Vives Álvaro, “Teoría General de las Obligaciones”, 2ª edición, Editado por la Universidad Nacional de Colombia, Bogotá, 1957, Vol. III, Pág. 462. Es que como ha sostenido la Corte, para que se produzca el fenómeno prescriptivo, es indispensable que concurran dos elementos estructurantes: “ 1º) el transcurso del tiempo señalado en la ley, y 2º) la inacción del acreedor” (Sentencia de 18 de junio de 1940, G.J. XLIX, 726, Sala de Negocios Generales), luego para juzgar el segundo requisito, resulta indispensable que pueda atribuirse desidia o dejadez a que quien acude a la jurisdicción tardíamente, juicio que no podría tener lugar, si el sujeto carece de interés actual para demandar o no existe derecho en riesgo que merezca la tutela judicial.
Para ver una aplicación de la dependencia indiscutible entre la exigibilidad de las obligaciones - aquí de saneamiento - y la prescripción, rememórase que la Corte, con apoyo en el artículo 2535 y de cara al contrato de seguros, ha doctrinado “ que la prescripción que extingue las acciones y derechos ajenos exige solamente cierto lapso durante el que no se hayan ejercido dichas acciones, precisa [entonces] que se cuente este tiempo desde que la obligación se hizo exigible, es decir, que aun en el caso de que la obligación haya nacido a la vida del derecho, mientras no sea exigible, mientras no se pueda demandar su cumplimiento, no empieza a correr el término prescriptivo” (Sent.
Cas. Civ. de 7 de noviembre de 1977, reiterada, entre otras, en Cas. Civ. de 23 de mayo de 2006, Exp. No. 1998-03792-01). De manera que sin desconocer el texto del artículo 938 del Código de Comercio, juzgo que mientras los defectos permanezcan ocultos, vale decir, entretanto el comprador no pueda advertir que hubo incumplimiento del vendedor en cuanto a sus obligaciones, tampoco puede endilgarse descuido o desidia al acreedor de la cosa, como para reprocharle a este, por abstenerse de llevar a cabo las acciones judiciales tendientes a conjurar la infracción contractual de su deudor. 3.2.
De otro lado, no es estrictamente necesario que sea aplicable el término de seis meses previsto en el artículo 938 del Código de Comercio, pues eventos hay en que los vicios arruinan el inmueble de manera que pueda considerarse que hubo un desconocimiento radical de la obligación de entregar la cosa, circunstancia que autoriza acudir a las normas generales sobre incumplimiento de los contratos mercantiles, vale decir, el artículo 870 del Código de Comercio, como reconoció la Corte, cuando concluyó que la acción resolutoria general puede abrirse paso si el defecto de la cosa es de tal gravedad que “ inutiliza el artefacto de manera ostensible, por asimilarse naturalísticamente en realidad a una falta total de entrega” (Sent.
Cas. Civ. de 14 de enero de 2005, Exp. No. 7524). De donde viene que la prescripción de las acciones diseñadas para reclamar la responsabilidad del vendedor por el incumplimiento de su obligación de sanear de hecho la cosa, no implican fatalmente que el dicho término deletéreo deba contarse en la forma en que planteó la sentencia, o que necesariamente resulte pertinente la aplicación de la prescripción de seis meses, establecida por el artículo 938 del Código de Comercio, razones que conducen con suficiencia a separarme de la lectura asignada por la Corte a la norma aludida. 3.3.
Se agrega a todo lo anterior, que dada la naturaleza de los inmuebles, las dificultades en su construcción, los problemas de estabilidad de los mismos, los posibles vicios suelen aflorar en oportunidad posterior a los seis meses, luego no podría prohijarse que el vendedor lograra librarse de sus compromisos en ese reducido tiempo, cuando el lapso en que los defectos se revelan es mayor, máxime que se trata de un negocio con importante repercusión en el plano constitucional, pues más allá del ánimo de lucro que puede impulsar a los particulares, en medio de tal contrato se encuentra la garantía del derecho a la vivienda digna de que trata el artículo 51 de la Carta.
Luego resulta imprescindible que la interpretación de las disposiciones que regulan tan singular forma contractual, esté rodeada de las previsiones necesarias, para que el sentido normativo se avenga con los preceptos constitucionales y consulte el sistema integralmente, que tiene como propósito garantizar un derecho de rango superior. En ese mismo sentido, nótese que la interpretación de la cual me separo, en lugar de propiciar la honra de las obligaciones por parte de los constructores, llevaría a que los compradores tuvieren que asumir los riesgos inherentes a la construcción, como asentamientos del terreno, mala condición de los materiales, que estos no fragüen debidamente, etc., todo con la grave tendencia a que aquellos edifiquen con mengua de la calidad, en detrimento del derecho a la vivienda digna y de la confianza pública en los controles estatales en una actividad con tanta repercusión social; en especial, con efectos perniciosos para las personas de menores ingresos, sacrificadas por ese tiempo angustioso que viene a incrementar la desventaja del consumidor. 4.
En suma, si bien acompaño a la Sala en el sentido de la decisión, las reflexivas disquisiciones puestas en la sentencia, aparejan compromisos teóricos que desde mi punto de vista, y sin compartirlos, parecen innecesarios, pues de cara a la solución de la controversia planteada, debió atenderse el querer de las partes, como finalmente se hizo en la providencia sólo a partir del numeral 4º de la decisión del primer cargo (Pág. 29).
Fecha ut supra, EDGARDO VILLAMIL PORTILLA Magistrado � La Corte abordó recientemente los aspectos sustanciales de las acciones derivadas de los vicios redhibitorios en sentencia de casación civil de 4 de agosto de 2009, Exp. No. 09578-01. PAGE 4 W.N.V. Exp. No. 05001-3103-009-2001-00263-01