C-SC-098/1917 ARRENDAMIENTO – Sustitución del Arrendatario “porque la obligación de respetar el arriendo que impone el artículo 2020 del Código Civil al comprador de una finca, arrendada por escritura publica antes del contrato de compraventa, quiere decir que el arrendamiento no termina por haberse extinguido el derecho del arrendador, como ocurren en los casos contemplados en el artículo 2019 anterior; pero no que el arrendador continué después que vende la cosa arrendada con los derechos de tál, pues es claro que al comprador, a quien pertenece el dominio de la cosa arrendada, pertenecen los frutos de la misma”.

Demandante: Tomás Rubiano V. Demandado: José Ángel Argüello Magistrado Ponente: Dr. TANCREDO NANNETTI Corte Suprema de Justicia - Sala de Casación Civil. Bogotá, diez y ocho (18) de agosto de 1917. SENTENCIA Vistos: El doctor Carlos Oramas Uscátegui, como personero de Tomás Rubiano V., demandó ante el Juez del circuito de Bogotá al señor José Ángel Argüello, para que con su citación y audiencia, se hiciesen por sentencia definitiva, previa la tramitación de un juicio ordinario, las declaraciones siguientes: “a) Que el demandado José Argüello debe y está obligado a pagar dentro de tres días a mi poderdante el valor de los arrendamientos de la hacienda denominada Santa Teresa y Flores, situada en jurisdicción del municipio de La Mesa, a razón de cuatro mil pesos papel moneda mensuales, desde el día veintiséis de mayo de mil novecientos seis, hasta el día en que se verifique la entrega de la hacienda mencionada;

“b) Que no habiendo el demandado José Ángel Argüello cumplido con el pago de los arrendamientos ni con el pago a Gregorio Cantillo, todo de conformidad con el contrato que expresa la escritura número doscientos, de fecha veintiocho de marzo de mil novecientos cinco, otorgada ante el Notario cuarto del Circuito de Bogotá, está resuelto o debe resolverse tal contrato, y entregar dentro de tres días a mi poderdante la finca denominada Santa Teresa y Flores, por los linderos que reza el propio instrumento que, debidamente registrado acompañó a esta demanda;

“c) Que igualmente el demandado está obligado a entregar a mi poderdante, dentro de tres días, cien cuadros de caña de azúcar para cosechar; un trapiche, o sea el de la hacienda, en perfecto buen estado; una hornilla nueva, cuatro fondos de hierro, cinco barras grandes y una pequeña; seis machetes nuevos y tres viejos ocho azadones, en buen estado; una azuela curva y una almádana, un barrero y una garlancha y un serrucho; ç “d) Que igualmente el demandado este obligado a pagar a mi poderdante la suma de trescientos mil pesos oro como indemnización de los daños y perjuicios que le ha ocasionado, ya por el no pago de los arrendamientos, como por la no entrega de la hacienda; ç “e) Que el demandado este obligado a pagar a mi poderdante los costos y costas de esta litis”.

Sustentó estas peticiones en varios artículos del código civil sobre arrendamiento y en otros preceptos del mismo. En cuanto a los hechos, expuso: “Primero. Por escritura número veintisiete de veintiséis de mayo de mil novecientos seis, otorgada ante el Notario Segundo del Distrito Capital, que en copia debidamente registrada acompaño, el señor Alfredo Jiménez vendió a mi poderdante señor Tomas Rubiano, todos los derechos y acciones que a este correspondían o pudieran corresponder en la sucesión de sus padres, los señores Marcelino Jiménez y Narcisa Rodríguez.

“Segundo. En las sucesión que los expresados Marcelino Jiménez y Narcisa Rodríguez, que curso en el Juzgado del Circuito de Tequendama se le adjudicó a mi poderdante, como cesionario del único heredero, la hacienda de Santa Teresa Y Flores, situada en el municipio de La Mesa y así consta del expediente respectivo, protocolizado en la Notaria del Circuito de Tequendama, bajo el número trescientos ochenta y cinco de la fecha doce de octubre de mil novecientos seis, cuya copia debidamente registrada acompaño. “Tercero. La hacienda Santa Teresa y Flores le fue arrendada por Alfredo Jiménez a José Ángel Argüello por instrumento número doscientos de fecha veintiocho de marzo de mil novecientos cinco.

“Cuarto. Conforme a éste contrato de arrendamiento, el demandado quedó comprometido a pagar al señor Gregorio Cantillo la suma de doce mil pesos por cuenta del valor de los arrendamientos, y no pagó esta suma. “Quinto. Conforme a este contrato de arrendamiento el demandado se comprometió a pagar el arrendador o a quien sus derechos represente, la suma de cuatrocientos mil pesos mensuales por el valor del arriendo expirado el primer año a que se refiere la escritura.

“Sexto. El arrendatario ha sido requerido por mi poderdante para que pague el valor de los arrendamientos y no los ha pagado. “Séptimo. Interrogado José Ángel Argüello en posiciones y bajo la gravedad del juramento y conforme a su conciencia de hombre honrado manifestó ignorar que la hacienda de Santa Teresa y Flores fuera propiedad de mi poderdante y que éste como dueño le hubiera cobrado el valor de los arrendamientos.

“Octavo. El demandado José Ángel Argüello, ósea el mismo que juro ignorar poniendo a Dios por testigo que la finca pertenece a mi poderdante, en las dos cartas adjuntas confiesa, bajo su firma, que sí sabe que la hacienda es de mi poderdante y le cobra mejoras, proponiéndole transacciones o desafiándolo para ante el Poder Judicial. “Noveno. El demandado se comprometió a devolver la finca en el mismo buen estado que la recibió y hoy se encuentra en absoluto deterioro.

“Décimo. José Ángel Argüello esta obligado a entregar la finca con cien cuadros de caña de azúcar para cosechar y todos los demás enseres a que se refiere la escritura. “Undécimo. José Ángel Argüello con el no pago de los arrendamientos de la finca y con la demora de la entrega de la misma ha ocasionado a mi poderdante perjuicios que estima en tres mil pesos oro.

“Duodécimo. El demandado, siendo temerario de su procedimiento como arrendatario y detentador de la finca, está obligado a pagar a mi poderdante los costos y costas de esta litis”. Posteriormente el actor reformó la demanda sustituyendo la petición d) por la siguiente: “d) Que igualmente el demandado este obligado a pagar a mi poderdante, tres días después de la sentencia, la suma de trescientos mil pesos en oro como indemnización de los daños y perjuicios que le ha ocasionado con los desmontes de la hacienda, el abandono de la casa de la misma, la enrastrojada de los potreros y la no entrega de la finca”.

Contestó Argüello la demanda, oponiéndose en absoluto a las pretensiones del actor y fundándose en que, no habiendo contrato con él, ninguna relación jurídica puede obligar a las prestaciones que se exigen. En concordancia con la reforma expuso los hachos correlativos. El reo se opuso también a esta nueva pretensión del demandante. Seguido el juicio por todos sus trámites terminó la primera instancia con la sentencia del juzgado, cuya parte resolutiva es así: “1º.

Condénase al demandado José Ángel Argüello a pagar al demandante Tomas Rubiano dentro del termino que señala el artículo 869 del Código Judicial, la cantidad de ciento ochenta y cuatro mil cuatrocientos pesos ($ 184,400) papel moneda como el valor de los arrendamientos de la hacienda Santa Teresa y Flores, a razón de cuatro mil pesos mensuales ($4,000) desde el veintiocho de mayo de mil novecientos seis hasta el treinta y uno de marzo de mil novecientos diez.

“2º. Declárese resuelto el contrato de arrendamiento que consta en la escritura numero doscientos, otorgada el veintiocho de marzo de mil novecientos cinco ante el Notario cuarto de este Circuito, contrato celebrado entre Alfredo Jiménez y el demandado José Ángel Argüello. “3º. Condénase en consecuencia el demandado a entregar al demandante, dentro del término de tres días que señala el artículo 870 del Código Judicial la finca Santa Teresa y Flores que fue materia del referido contrato por los linderos que aparecen relacionados tanto en la escritura anteriormente citada como en el punto b) de la demanda fundamental de este juicio.

Así mismo entregará dentro de igual término los accesorios siguientes: un trapiche con hornilla nueva, cuatro fondos de hierro en regular estado de servicio, cien cuadros, poco mas o menos, de caña de azúcar para cosechar, cinco barras grandes y una pequeña, seis machetes nuevos y tres viejos, ocho azadones en buen estado, una azuela curva y una almádana, un barreno y una garlancha vieja y un serrucho en buen estado “4º.

Absuelve al demandado José Ángel Argüello de los demás cargos formulados contra él por el apoderado de Tomas Rubiano V. No se hace especial condenación en costas”. Apelando este fallo por el demandado, el Tribunal Superior de Bogotá a quien tocó conocer de la alzada, lo reformó así: “Condena a José Ángel Argüello a pagar a Tomas Rubiano dentro del termino que señala el artículo 869 del Código judicial los arrendamientos de la hacienda de Santa Teresa y Flores, a razón de cuatro mil pesos papel moneda mensuales desde el veintiséis de mayo de mil novecientos seis hasta el treinta de noviembre de mil novecientos siete; y lo absuelve de los demás cargos de la demanda.

Sin costas. “Queda así reformada la sentencia apelada”. Contra esta providencia interpuso recurso de casación el demandado Argüello, y como lo hizo en tiempo y contra una sentencia que cumple con los requisitos del artículo 149 de Ley 40 de 1907; la Corte lo admite y procede en consecuencia a decidirlo, por estar terminada la actuación. Alega el recurrente la primera causal de casación y sostiene que el Tribunal ha violado los artículos 1494 y 1527 (renglón segundo) del Código Civil en relación con los artículos 1989 y 2020 de la misma obra.

Expresa luego para desenvolver los motivos de la violación alegada, que habiéndole arrendado Jiménez la hacienda de Santa Teresa y Flores desde el veintiocho de marzo de mil novecientos cinco, y habiendo comprado Rubiano dicha hacienda en mayo de mil novecientos seis, nada tenía que ver el comprador con el arrendatario durante los cinco años del arriendo.

No existe vínculo jurídico entre los dos, pues no hay obligación alguna de los ligue. Agrega luego: “Y si por arrendamientos, o lo que es lo mismo desde el punto de vista de los contratos, no tengo yo que ver con Tomás Rubiano V., como en el proceso no figura contra mí ninguna de las otras causas que generan obligaciones según el artículo 1494 de Código Civil, la obligación que me a impuesto el tribunal en su fallo de 30 de noviembre, pasado es violatoria de ese precepto sustantivo en relación con los artículos 1527, 1989, y 2020 de Código citado”.

El tribunal, para condenar al demandado a pagar a Rubiano los cánones del arrendamiento durante el tiempo en que éste fue dueño de la hacienda de Santa Teresa y Flores se expresa así: “Habiendo adquirido Rubiano V. con justo titulo (artículo 673 del Código Civil) el dominio del fundo denominado Santa Teresa y Flores, suyos fueron los respectivos frutos tanto naturales como civiles, a contar desde la fecha de la escritura de compra ósea el 26 de mayo de 1996 (artículo 716 y 718 del Código Civil)”.

La Corte estima que el Tribunal, al ordenar que el arrendatario pague al comprador de la finca arrendada los cánones del arrendamiento durante todo el tiempo en que dicho comprador fue dueño de la finca no a quebrantado las disposiciones del Código Civil que el recurrente señaló, porque la obligación de respetar el arriendo que impone el artículo 2020 del Código Civil al comprador de una finca, arrendada por escritura publica antes del contrato de compraventa, quiere decir que el arrendamiento no termina por haberse extinguido el derecho del arrendador, como ocurren en los casos contemplados en el artículo 2019 anterior; pero no que el arrendador continué después que vende la cosa arrendada con los derechos de tál, pues es claro que al comprador, a quien pertenece el dominio de la cosa arrendada, pertenecen los frutos de la misma, como muy bien dijo el tribunal al echar los fundamentos de su fallo.

El artículo 851 del Código Civil expresa también que el usufructuario esta obligado a respetar los arriendos de la cosa fructuaria, contratados por el propietario antes de la constitución del usufructo; y agrega: “pero sucede en la percepción de la renta o pensión desde que principia el usufructuó”. Y si esto ocurre con el usufructuario, que adquiere solo un derecho real sobre la cosa arrendada, con mayor razón llega a acontecer lo mismo respecto del propietario que no solamente tiene como el primero el derecho de gozar de la cosa sino de disponer de ella a su arbitrio.

Borzari, diestro comentador de Código Civil Italiano dice refiriéndose a una disposición de aquél Código semejante a la nuestra: “pero si el arrendamiento es por largo tiempo, digamos por 100 años, que es lo máximo legal de su duración, el comprador tiene que resignarse a soportarlo, revistiendo el carácter del arrendador. Debe contentarse con la percepción del canon, sin que pueda gozar de los frutos del fundo, sustituyéndose así en los derechos y en la obligaciones del vendedor”.

Alega también el autor del recurso mala apreciación en derecho de la escritura número 478, extendida el once de diciembre de mil novecientos ocho ante el notario primero de Bogotá, por la cual Alfredo Gutiérrez R.; arrendador de Santa Teresa, declara haber recibido del arrendatario, señor Argüello el valor integro de los arrendamientos por los cinco años estipulados para su duración. La mala interpretación que el Tribunal hizo, agrega, fue el no haber considerado esa prueba, lo que constituye el más craso de los errores de derecho en materia de prueba.

La prueba continua, a que se ha hecho alusión es de la mayor importancia, por que demostrado, como ha quedado, que el contrato de arrendamiento produce obligaciones solamente entre el arrendador y el arrendatario. Sin que se haya dado a terceros por ningún título dirigirse al arrendatario en demanda de derecho sobre la cosa arrendada (artículo 1989 del Código Civil), el finiquito que en cualquier tiempo de la vigencia del abono de una de las dos partes a la otra es una solución perfecta y definitiva de toda cuestión al respecto.

Como el recurrente se coloca en un punto de vista que es contrario a lo que se deja expuesto en otra parte de éste fallo, carece de base el reparo anterior. En efecto, se ha dicho que los cánones pertenecen al comprador de la cosa arrendada y no al arrendador, desde que éste se desprende del dominio de la dicha cosa, y por lo mismo, una declaración posterior a la venta, hecha por el arrendador, de haber recibido la totalidad de los cánones, no pude oponerse al comprador, para enervar su derecho a cobrar lo que le pertenece.

El Tribunal, es verdad, que no hizo la consideración que acaba de exponerse, pero tomo en cuenta para fallar la hecha de que los cánones que le cobran no estaban cubiertos antes de verificarse la venta de Santa Teresa y Flores al demandante. En la sentencia se lee: “Sin proceder, por considerarlo inoficioso, a calificar los hechos consignados en las cinco piezas que se acaban de traer a cuenta, ocurre observar que su contenido, mientras subsistan en vigor las pruebas preestablecidas acompañadas a la demanda, no afecta en manera alguna al título en que el demandante funda sus acciones, por cuanto este no ha intervenido en el otorgamiento de esas escrituras, a lo que se agrega que José Ángel Argüello, contestando a la pregunta cuarta de las posiciones que le fueron formuladas (foja 22 vuelta, cuaderno 1), confesó (foja 21 vuelta, cuaderno 1) con fecha veinticuatro de abril de mil novecientos siete, ser cierto que desde el mes de abril de mil novecientos seis el absolvente no le pagaba arrendamiento de la hacienda denominada Santa Teresa y Flores a Rubiano V., no obstante haberle cobrado repetidas ocasiones”.

En razón de lo expuesto, la Corte Suprema, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, declara que no es caso de infirmar, y no infirma, la sentencia que ha sido objeto del presente recurso, proferida por el Tribunal Superior de Bogotá el treinta de noviembre de mil novecientos catorce, y condenada en costas al recurrente.

Notifíquese, cópiese y publíquese en la Gaceta Judicial, y devuélvase el expediente al Tribunal de su origen una vez tasadas las costas TANCREDO NANNETTI - Marceliano Pulido R. - José Miguel Arango - Juan N. Méndez - Germàn D. Pardo - Bartolomé Rodríguez P. - Rafael Neira F., Secretario interino.