ACCÍON RESOLUTORIA DE UN CONTRATO DE PROMESA DE VENTA Sentencia C – SC – 009 de 1956 ACCIÓN RESOLUTORIA DE UN CONTRATO DE PROMESA DE VENTA 1. —La dinámica contractual en la prome​sa de compraventa, como en todos los nego​cios bilaterales, está regida por el principio de la SIMULTANEIDAD: deben cumplirse al mismo tiempo las obligaciones recíprocas de las partes, a menos que en casos especia​les la ley, el acuerdo de voluntades o la na​turaleza misma de la cosa conforme a la equidad, prescriba el orden necesario para ser satisfechas las prestaciones de los contratantes. 2. —Para que sea viable la acción resolutoria no basta que el otro contratante no haya cumplido: es necesario también que el demandante se hubiera allanado a cum​plir en la forma y tiempo debidos, si de su parte no ha procedido ya el pago de la obli​gación. REFERENCIA: GACETA JUDICIAL Nº 2163 y 2164 PROCEDENCIA: TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE TUNJA PETICIONARIO: Julia Sáenz Rodríguez MAGISTRADO PONENTE: JOSÉ HERNÁNDEZ ARBELÁEZ Corte Suprema de Justicia. — Sala de Casación Civil.

Bogotá, febrero diez y seis de mil novecientos cincuenta y seis. En 5 de noviembre de 1941, Julia Sáenz Rodríguez prometió transferir a título de venta en favor de Segundo Adolfo Piza ocho fanegadas con dos mil trescientos metros cuadrados de te​rreno, como parte de la hacienda de " La Van​guardia ", en la fracción de Coralina, Municipio de Moniquirá, por los linderos descritos en el respectivo documento.

Del precio de $ 1.150.00, la prometiente vendedora declaró recibidos $ 400, y para el saldo se convinieron plazos, así: hasta el 15 de los mismos mes y año, para abonar $ 150; y hasta el 5 de mayo de 1942, o sean seis meses, para los $ 600 restantes, " día en que la vende​dora (sic) le otorgará la escritura correspondien​te ". Desde aquella misma fecha, 5 de noviembre de 1941, el prometiente comprador recibió el in​mueble, y por vía de pena se estipuló la suma de $ 500.

A base de que el prometiente comprador Piza no cumpliera con lo de su cargo, la prometiente vendedora Julia Sáenz Rodríguez le instauró jui​cio ordinario ante el Juez Civil del Circuito de Moniquirá, por medio de libelo que contiene las súplicas siguientes: Primera. —" Que está resuelto el contrato de promesa de venta celebrado entre la señorita Ju​lia Sáenz Rodríguez y Segundo Adolfo Piza, con​tenido en el documento privado suscrito en Moniquirá entre los mismos, el día 5 de noviembre de 1941 y que tiene por objeto un lote de terre​no que hace parte de la hacienda de "La Van​guardia", ubicado en la vereda de Coralina de la jurisdicción de Moniquirá Segunda. —"Que como consecuencia de la de​claración anterior, se ordene la devolución del lote de terreno anteriormente alinderado en fa​vor de mi mandante señorita Julia Sáenz, entre​ga que debe hacerla el demandado Segundo Piza dentro de los tres días siguientes a la ejecutoria del fallo que ponga fin al juicio y de conformi​dad a la alinderación dicha (sic).

Tercera. —" Que se condene al demandado Piza a pagar a mi mandante los frutos civiles y natu​rales producidos por el inmueble aludido en esta demanda, desde cuando dicho lote le fue entre​gado en tenencia al presunto comprador hasta cuando se realice la entrega. Cuarta. —" Que se condene al mismo deman​dado a pagar en favor de mi mandante la suma de $ 500 m. c., estipulada como cláusula penal, de conformidad con lo dicho en una de las par​tes del respectivo contrato de promesa.

Quinta. —" Que se condene al demandado en las costas del juicio, caso de oposición. Sexta. —"Que se ordene la inscripción de esta demanda en la oficina de Registro de Instrumen​tos Públicos". El Juez del conocimiento puso término a la pri​mera instancia en fallo del 13 de septiembre de 1954, plenamente absolutoria para el demandado, providencia que el Tribunal Superior del Dis​trito Judicial de Tunja confirmó el 11 de febrero de 1955.

Está surtido el trámite correspondien t e al re​curso de casación interpuesto por la parte actora, y es por ello la oportunidad de fallar. Dice el recurrente: "Acuso la sentencia del H. Tribunal de Tunja de fecha 11 de febrero de este año dictada en el juicio de la referencia, por violación directa de la ley sustantiva, o lo que es lo mismo por un absoluto desconocimiento de las reglas y principios que rigen la promesa de contrato, y por aplicación e interpretación errónea de algunas disposiciones civiles; y finalmente por errores de hecho y de derecho en la apreciación de las pruebas".

Estima eme el Tribunal, para deducir el incumplimiento del actor como base del fallo, tomó en cuenta " dos declaraciones sin significado jurí​dico alguno frente a la prueba que debe dar el demandado del incumplimiento, y el hecho de que no se hubiera presentado por la parte actora el certificado notarial de haber estado lista a.otorgar la escritura de venta respectiva ".

Alega que cuando el acreedor rehúsa recibir, el deudor, para eximirse de los efectos del incumplimiento y obtener su liberación, no le basta ofrecer el pago, sino que está en el deber de hacerlo por consignación, para que el Juez reconozca jurisdiccionalmente la oportunidad y suficiencia del mismo pago. Cita, como olvidados por el Tribunal, los artículos 1656, 1660 y 1661 del Código Ci​vil y 975 y siguientes del Código Judicial, sobre pago por consignación, para agregar: " El senten​ciador, consideró que había cumplido su obliga​ción con dos declaraciones, cuando la ley exigía una especifica prueba, y los artículos 979 y 980 del Código Judicial exigían previa declaración del pago en cuanto a su eficacia y validez".

Y resume así: "El error puede sintetizarse en considerar que es suficiente la prueba testimonial cuando la ley exige prueba espacialísima al caso y en estimar que dos declaraciones con aplicación del artículo 697 del Código Judicial sirven para acreditar el cumplimiento de una obligación como la de que trata el presente juicio. Y también en estimar que el demandante debía hacer o ejecutar acto distinto del que hizo, sujetarse a que el deman​dado cumpliera de su parte lo que a ella corres​pondía, ya que no se le podía obligar a otorgar una escritura sino a la vez (sic) no se había realizado el pago".

En seguida se detiene el recurrente en consideraciones acerca de que no era posible exigir de la actora el certificado notarial sobre el he​cho de que hubiese estado lista a otorgar la escritura de venta, como requisito de su acción judicial, por tratarse de un intercambio de prestaciones y porque el juzgador debió limitarse a sa​ber si el demandado adeuda real y efectivamente la prestación exigida por el actor y nada más;

"y si consta que la deuda —agrega— es deber del juez de hacerla ejecutar, porque del pago del precio es que puede surgir la obligación de otor​gar la escritura ". E insiste así: "No era posible legalmente exigirle al demandante que otorgara su escritura de venta con an​terioridad al pago del precio. Tratándose de contrato bilateral o sea de un acto jurídico que implica intercambio de prestaciones, no es posible exigirle a una de las partes que adelante su prestación. En estas condiciones, no es jurídico sos​tener que el demandante por no haber otorgado la escritura, no había cumplido y carecía de derecho para exigir su cumplimiento, o demandar los efectos jurídicos del incumplimiento".

De donde concluye: "El Tribunal violó así el articulo 632 del Có​digo Judicial porque no le dio al contrato el va​lor probatorio que tenía, y con ello desconoció el derecho indicado en el artículo 1546 del Código Civil, y aplicó indebidamente al caso el artículo 1609 del Código Civil, ya que reconoció como excepción un hecho cuya existencia no aparecía en autos, constando precisamente uno contrario, y todo por una valoración probatoria indebida.

Desconoció el mérito probatorio de la confesión no aplicando así el artículo 606 del Código Judi​cial, en donde consta que el demandado no pagó el precio en la oportunidad convenida, aceptando una explicación y una prueba inconducente de​jando sin relevancia jurídica los artículos 593 a 596 del citado Código Judicial y como consecuencia dando por probado el incumplimiento de la parte actora.

Naturalmente en virtud de no haberse tenido en cuenta esos elementos de juicio en su significado jurídico dejaron de aplicarse e interpretarse debidamente los artículos 1546 y 1609 del Código Civil, no decretando la resolu​ción pedida y con ella la restitución, o sea des​conociendo una de las causales de extinción de los contratos y con ello el derecho de mi man​dante corno víctima de la inejecución a desligarse de sus compromisos originarios del contrato objeto de la litis".

Por el aspecto de que el demandado recibió el inmueble prometido en venta, se alega que si el prometiente comprador " no cumplió su obliga​ción de pagar el precio y no tiene derecho al otorgamiento de la escritura pública, no se ve con base en qué se niega la restitución del terreno, porque aún aceptando la tesis del sentenciador del incumplimiento mutuo, tampoco existe base legal alguna para negar la restitución, porque el título opuesto por aquél es la misma promesa, y consta que ella es ineficaz entonces frente a los dos contratantes ".

Y añade: "En estas condiciones aparece nítidamente que Piza tiene el inmueble prometido en venta por la señorita Sáenz, reconociendo el dominio de ésta, y que en consecuencia no puede otorgársele derecho alguno para retener o mantener esa pose​sión que en virtud del vencimiento del plazo y de la inejecución recíproca del contrato como lo plantea el Tribunal, ya que la extinción de la causa original de esa tenencia o posesión impide la continuación legal de esa tenencia. Aparece de autos que la posesión no ha continuado en concepto de dueño, y por consiguiente que hay detentación, y con todo la sentencia dice que no hay lugar a la restitución pedida porque es una petición consecuencial.

"El error está en no ver que es una petición independiente a pesar de los términos empleados en la demanda, ya que si se pide como conse​cuencia de la ineficacia de la promesa y ésta se reconoce, pero no se decreta con fundamento en el instituto jurídico de la resolución, es obvio que debe decretarse porque el motivo fundamen​tal para reclamarla ha sido reconocido por el sentenciador: la ineficacia de la promesa entre los mismos que la otorgaron por el incumplimien​to mutuo o por el incumplimiento de la parte demandada como lo sostiene el presente recurso".

En este orden de ideas, el recurrente sostiene que por no haber decretado la restitución el Tri​bunal desconoció los artículos 762, 946, 950, 952, 961 del Código Civil, y remata así: "La acción restitutoria ha debido decretarse ya que se había pedido en la demanda y el deman​dante había probado sus extremos: el dominio del demandante y la posesión injusta del deman​dado.

Al no hacerlo así, violó las normas men​cionadas sobre posesión y propiedad y el dere​cho a la restitución, y como consecuencia de no haberle dado el significado verdadero a la prueba en que se fundamentaba dicho derecho. La restitución así demandada tenía por finalidad amparar el derecho de la demandante a la po​sesión, y al negarse como lo resuelve la sentencia, desconoce el derecho de mi mandante.

Por eso debe desestimarse la sentencia y una vez in​validada dictarse en instancia la correspondiente restitución". Para sustentar el fallo en derecho, dijo el Tribunal: "Se ejercita en el presente juicio la llamada acción resolutoria, tendiente a dejar sin efectos los contratos bilaterales, a petición de una de las partes, por el incumplimiento de las obligaciones de la otra.

"Ya este Tribunal en varias y recientes sentencias, que no es necesario citar, ha recordado cuáles son los requisitos o presupuestos necesa​rios para la prosperidad de la acción, a saber: "1. —Que se trate de un contrato bilateral; "2. —Que el demandado haya incumplido sus obligaciones totalmente, o sólo en parte, pero en una parte de tal importancia que el equilibrio de la convención quede destruido; y "3. —Que, por su parte, el actor haya cumplido sus obligaciones, o se haya allanado a cumplirlas en la forma y tiempo debidos.

"4. —Estos son los principios que se derivan del artículo 1546 del Código Civil, que consagra la acción. "Ahora bien: en el caso en estudio, se cumplen los dos primeros requisitos enunciados, pero no el tercero, porque, como ya se dijo, el actor no cumplió las obligaciones nacidas para él de la promesa de venta, ni se allanó a cumplirlas en la forma y tiempo debidos.

No tiene, pues, dere​cho a pedir la resolución del contrato, porque el equilibrio contractual (fundamento último de la resolución por incumplimiento), no se ha des​truido, y porque en virtud de lo dispuesto por el artículo 1609 del Código Civil, el demandado no se halla en mora. "Contra lo anterior, no vale alegar que debía cumplirse primero la obligación de pagar el pre​cio, y luego la de otorgar la escritura, porque cla​ramente se estipuló en la promesa que estas pres​taciones debían satisfacerse simultáneamente: ' el resto o sean seiscientos pesos ($ 600) los pagará dentro del plazo preciso de seis meses contados desde hoy, día en que la vendedora le otorgará la escritura correspondiente '.

" Tienen exacta aplicación en este caso, las siguientes doctrinas: "En caso de que todas las partes que celebra​ron el contrato sean negligentes en el cumpli​miento de sus obligaciones, para las cuales ni la ley ni el contrato señalan orden de ejecución, caso no especialmente previsto por la ley, la so​lución de la doctrina, no pudiéndose considerar como morosa a ninguna, es la improcedencia; para todos, de las acciones que alternativamen​te concede el inciso 2º del artículo 1546, situación esta de involuntaria y estéril anormalidad con​tractual, o hasta cuando la prescripción ponga término a las indicadas acciones'.

(GACETA JUDICIAL, Tomo LV, pág. 70). "Como las prestaciones recíprocas pueden ser o no simultáneas, esto es, susceptibles de satis​facerse a un mismo tiempo, el examen del punto relativo al cumplimiento por parte de cada uno de los contratantes de las obligaciones a su car​go, o de ese allanamiento a pagarlas, implica la definición previa del orden en que debe tener lu​gar el cumplimiento.

El orden de ejecución de los contratos puede resultar de la ley, de la pro​pia convención, o de la naturaleza misma del contrato. Si en la ley no se determina otra cosa, si entre las partes no se conviene en ese sentido, ninguno de los contratantes estará obligado a adelantar su prestación, porque en tal caso el cumplimiento debe ser recíproco y simultáneo'.

(Colín y Capitant, Derecho Civil, Tomo III, pág. 673). " Aunque ello no era necesario, se han transcrito las anteriores opiniones de autoridad, para rechazar la tesis expuesta como fundamento del recurso de apelación, según la cual era primero la obligación de pagar y después la de otorgar la escritura. Aunque esto fuera cierto (y no lo es, como ya se demostró al transcribir la cláusula per​tinente), para que la prometiente vendedora pu​diera ejercer la acción resolutoria, el demandado debía ser colocado en mora, y para esto se reque​ría que aquélla cumpliera su obligación o se alla​nara a cumplirla en la forma y tiempo debidos, "Obtenida esta primera conclusión fundamen​tal, la de que no puede prosperar la petición prin​cipal de la demanda, no es el caso de estudiar los demás aspectos planteados por el recurrente, que dicen relación a las peticiones accesorias (tales como la condena a la restitución del inmueble, al pago de frutos, perjuicios y costas, etc.)".

Por cuanto hace a la cuestión de hecho, expre​só el sentenciador, entre otras cosas, lo siguiente: "Piza pagó parte del precio en el momento de la celebración del contrato de promesa ($ 400), y se obligó a pagar $ 150 pocos días después, y el resto, o sean $ 600, al vencimiento de un plazo de seis meses contados a partir de la misma fe​cha.

Está aceptado por ambas partes que el con​tado de $ 150 se pagó oportunamente. Está tam​bién aceptado que el resto ($ 600) no los ha pa​gado Piza a la señorita Sáenz. Esta falta de pago, es la que motiva la acción que dio lugar al pleito. "Por su parte, la prometiente vendedora se obligó a otorgar la escritura de compraventa a favor de Piza, en la misma fecha del pago del último contado, es decir, seis meses después de la firma de la promesa.

La señorita Sáenz no cum​plió en ninguna forma su obligación. Por el con​trario, con las declaraciones de Juan Cristancho y Eutimio Moreno (transcritas atrás), se demues​tra plenamente que la prometiente vendedora, ante la solicitud del aquí demandado, se negó a otorgar la escritura, alegando que el terreno pro​metido en venta estaba gravado con una hipote​ca.

Además el apoderado de la actora ni siquie​ra ha insinuado que ella hubiera concurrido opor​tunamente a una Notaría con el fin de cumplir su obligación, ni ha presentado el certificado correspondiente, que sería la plena prueba del cum​plimiento o de la voluntad de cumplir. "Las mismas declaraciones citadas en el nume​ral anterior, sirven de plena prueba de que Piza estuvo dispuesto a cumplir su obligación oportu​namente, lo cual no fue aceptado por la prome​tiente vendedora.

El Tribunal ha dado completo valor a estas declaraciones, por la forma en que aparecen redactadas las respuestas, especialmen​te las del contrainterrogatorio formulado a los testigos. Lo único que se ha dicho contra ellos, es que se trata de 'extraños': pero esto, precisa​mente, les da mayor valor, porque indica que no tienen ningún interés en el pleito.

También ha pedido el apoderado de la parte actora, que se desestimen tales declaraciones, por estar en con​tradicción con lo declarado por el propio deman​dado al absolver posiciones; se hace consistir la supuesta contradicción, en que en tanto que Piza afirma haber hecho la oferta de pago 'donde la Srita. Julia Sáenz quien vivía en esta población en la casa de la señora María Rojas', los declaran​tes dicen haber presenciado que la misma oferta se hizo 'en la casa de la señorita Julia Sáenz'.

En realidad, de esta pequeña disparidad no puede deducirse contradicción sobre ninguna de las circunstancias que rodearon el hecho de la oferta de pago. En las tres declaraciones, se parte de la base de que la oferta se hizo en el sitio donde vivía la demandada (sic), y el actor agrega a lo anterior que la propiedad de tal habitación per​tenecía a una persona distinta.

La afirmación de los testigos se explica plenamente porque en el lenguaje común es frecuente decir 'la casa de fu​lano' por su habitación o residencia, no porque se sepa que la edificación es de su propiedad. Sirve la breve disquisición que antecede, para rechazar las observaciones formuladas contra los testimonios que vienen comentándose, porque aplicando los principios legales, el Tribunal es​tima que ellos merecen plena credibilidad".

Se considera: En los pactos sinalagmáticos conmutativos la justicia requiere no sólo que prestación y contraprestación se muevan en plano de equivalencia, sino también que los correlativos vínculos jurídicos se sirvan mutuamente de causa, toman​do esta palabra en su sentido más amplio. De esta suerte, la dinámica contractual en la pro​mesa de compraventa, como en todos los nego​cios bilaterales, está regida por el principio de la simultaneidad: deben cumplirse al mismo tiempo las obligaciones recíprocas de las partes, a menos que en casos especiales la ley, el acuer​do de voluntades o la naturaleza misma de las cosas conforme a la equidad, prescriban el orden necesario para ser satisfechas las prestaciones de los contratantes.

Así, " en los contratos bilatera​les— dice el artículo 1609 del Código Civil — ninguno de los contratantes está en mora dejan​do de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos". Y si sucede en concreto, como en el caso de autos, que la eje​cución simultánea impera tanto por ley como por el expreso querer de las partes, no puede remitirse a duda que la prosperidad de la acción resolutoria impetrada, envuelve como presupues​to necesario que el actor, cuando menos, se hu​biera allanado a cumplir lo de su cargo en la forma y tiempo debidos.

Tal es el medio ade​cuado en derecho para poner en movimiento la obligación correlativa a través de la causa y para que el contratante cumplido ocupe la posición favorable organizada en beneficio suyo por el ré​gimen jurídico. Primeramente, para que pueda tomar la iniciativa y exigir a su arbitrio o la resolución o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios en ambas hipótesis.

(Artículo 1546, ibídem). Aparece, sin embargo, que la prometiente vendedora no estuvo allanada a cumplir su obligación de vender el prometiente comprador el te​rreno materia de la promesa. Más bien el últi​mo manifestó su voluntad de pagar $ 600 como sal​do insoluto del precio. Por los medios legales pudo, ciertamente, cualquiera de las partes poner a la otra en mora de recibir y, por lo mismo, colocarse en posición que la capacitara jurídicamente para tomar la iniciativa.

Pero es incuestionable que ninguna persona puede fundar acción resolutoria en el hecho de no haberse allanado al cumplimiento de lo que prometiera por obra de su voluntad expresa en el contrato, y menos aún entender que por ese medio desaparezca judicialmente la existencia de la obligación desconocida por el deudor. Para que sea viable la resolución no basta que el otro contratante no haya cumplido: es necesario también que el demandante se hu​biera allanado a cumplir en la forma y tiempo debidos, si de su parte no ha procedido ya el pago de la obligación. No ha pedido el prometiente comprador que el contrato se resuelva por incumplimiento de la prometiente vendedora, por lo cual quedan al margen los argumentos concernientes al pago por consignación. Y en cuanto a la súplica restitutoria, es muy claro que en la demanda inicial viene envuelta como efecto inmediato de la acción resolutoria, cuya suerte debe seguir, y, en consecuen​cia, no estaba llamada a prosperar.

No está, pues, fundada la acusación. Por lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia —en Sala de Casación Civil— administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Tunja pronunciada en el presente juicio el 11 de febrero de 1955. Costas en casación a cargo de la parte recurrente.

Publíquese, cópiese, notifíquese, insértese en la GACETA JUDICIAL y devuélvase el proceso al Tribunal de origen. Manuel Barrera Parra — José J. Gómez R. — José Hernández Arbeláez — Julio Pardo Dávila. Ernesto Melendro Lugo, Secretario.