ANGEL CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA DE CASACIÓN CIVIL Magistrado Ponente CÉSAR JULIO VALENCIA COPETE Bogotá D.C., catorce (14) de agosto de dos mil siete (2007) Referencia: Exp. 08834 - 01 Se decide el recurso de casación interpuesto por el demandado frente a la sentencia de 16 de noviembre de 2004, proferida por la Sala Civil - Familia del Tribunal Superior de Ibagué, en el proceso ordinario promovido por HUGO HERNÁNDEZ HUERTAS contra ÁNGEL MARÍA CABALLERO LIAN.
I.
ANTECEDENTES 1. Ante el Juzgado Civil del Circuito de Purificación Hugo Hernández Huertas demandó a Ángel María Caballero Lian para que se declarara la disolución por mutuo disenso expreso del contrato de compraventa que celebraron, como vendedor y comprador, en su orden, sobre el predio “La Ilusión”, situado en el municipio de Purificación (Tolima), vereda de Chenche Asoleado, con un área aproximada de 80 hectáreas, contenido en la promesa de compraventa de 15 de abril de 1998, la escritura pública 1319 otorgada el 17 de abril siguiente ante la Notaría Tercera de Ibagué, y el documento aclaratorio de 2 de septiembre del mismo año; consecuentemente pidió que se dispusiera cancelar la inscripción de dicha escritura pública en el folio de matrícula inmobiliaria 368 - 0012025 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Purificación y ordenar que el demandado restituyera el inmueble, junto con los cánones de arrendamiento y los intereses liquidados al 3% mensual entre el 5 de febrero de 1999 y el 5 de febrero de 2003, para que el demandante, a su turno, devolviera la suma pagada como precio, más los intereses resultantes de aplicar la mencionada rata, a partir de la fecha en que fue entregada, previas las compensaciones a que hubiera lugar. 2.
Como fundamentos de hecho fueron invocados los que se compendian enseguida. a. El 15 de abril de 1998 Hugo Hernández Huertas y Ángel María Caballero Lian suscribieron una promesa de compraventa sobre el inmueble “La Ilusión”. b. El 17 de abril siguiente fue otorgada ante la Notaría Tercera de Ibagué la escritura pública 1319, mediante la cual aquéllos dieron cumplimiento al contrato preparatorio, y el 5 de mayo fue realizado el registro del instrumento público. c. El 2 de septiembre del mismo año Hugo y Ángel María firmaron un documento aclaratorio de los contratos anteriores, en el que convinieron expresamente el mutuo disenso de la compraventa, habida cuenta que éste dejó a aquél en libertad de continuar o no con la negociación del bien. d. El 10 de diciembre de 2001 Hernández Huertas comunicó su decisión de no proseguir con el negocio jurídico, determinación que produjo la disolución de la compraventa referida, sin que Caballero Lian hubiese dado ninguna respuesta escrita sobre el particular, pues solamente propuso de manera verbal una solución distinta de la contractual. e. Como se estipuló en la cláusula sexta de la compraventa, Hernández Huertas cedió el contrato de arrendamiento del predio que había celebrado el 6 de noviembre de 1997 con Luis Enrique Guzmán y que estaba vigente hasta el 5 de febrero de 1999, con un canon anual de $80’400.000.00; consecuentemente, Ángel María recaudó la renta del período comprendido entre el 5 de febrero de 1999 y el 5 de febrero de 2003, suma sobre la que se genera un interés del 3%, igual al que se pactó sobre las cantidades recibidas por Hugo, según consta en el documento de 2 de septiembre de 1998. f. Hugo recibió de Ángel María $100’000.000.00 el 15 de abril de 1998, $40’000.000.00 el 19 de junio de 1998 y $2’000.000.00 el 22 de diciembre de 2000;
Caballero Lian también asumió una obligación que aquél tenía con el Banco del Estado por $120’000.000.00, sin que los intereses cancelados a la entidad financiera hicieran parte de la misma, pues corrieron por cuenta y riesgo del comprador; las sumas pagadas por Ángel María a Hugo devengan intereses a la tasa del 3% a partir de su entrega, de acuerdo con el citado escrito aclaratorio. 3.
Enterado de la admisión del libelo, el demandado se opuso a las súplicas; en cuanto a los hechos, admitió la existencia de la promesa de contrato, de la escritura pública de venta y del documento aclaratorio, precisó cómo este último no reflejaba un mutuo disenso, y aceptó haber entregado al actor las cantidades de dinero indicadas en la demanda; finalmente, planteó las defensas que denominó “falta de causa de la pretensión formulada”, “nulidad absoluta del supuesto mutuo disenso expreso”, “ineficacia absoluta del supuesto mutuo disenso expreso”, “inexistencia de mutuo disenso tácito”, “contrato no cumplido” y “buena fe”. 4.
Del mismo modo, formuló demanda de mutua petición en orden a que se declarara que Hernández Huertas incumplió su obligación de transferir el dominio pleno y sin limitaciones del predio “La Ilusión”; que fuera condenado a hacerlo en los siguientes términos: a). si resultare ser propietario del bien, se ordenará a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Purificación inscribir en la columna primera del folio de matrícula inmobiliaria 368 - 0012025 la transferencia del dominio realizada mediante la escritura pública 1319 de 17 de abril de 1998 de la Notaría Tercera de Ibagué y b). si no lo fuere, se ordenará al demandado reconvenido adoptar las medidas pertinentes para que en el plazo de un mes o en el que se fije judicialmente el Registrador de Instrumentos Públicos de Purificación haga la inscripción correspondiente en el mentado folio de matrícula inmobiliaria; y para que fuera condenado al pago de los perjuicios derivados del incumplimiento de la obligación. Para sustentar estas súplicas enlistó los hechos que se describen a continuación. a. En la escritura pública que formalizó la compraventa del predio “La Ilusión’’ el vendedor garantizó al comprador que dicho bien era de su exclusiva propiedad, por no haberlo enajenado previamente; igualmente, aquél manifestó que el inmueble solamente soportaba una hipoteca a favor del Banco del Estado y que su derecho de dominio no tenía limitaciones ni había sido desmembrado, obligándose a salir al saneamiento en los términos de ley. b. La tradición es defectuosa puesto que en la anotación 28 del correspondiente folio de matrícula inmobiliaria la citada escritura pública 1319 fue inscrita en la columna tercera de limitaciones al dominio, mas no en la primera como modo de adquisición o transferencia del mismo. c. El folio de matrícula inmobiliaria contiene otras inscripciones defectuosas e inoponibles, a saber: la número 6 de 20 de octubre de 1987 de la sentencia aprobatoria de la partición de las sucesiones de Alfonso y Laura María Luna Andrade en las que fueron adjudicadas cuotas a favor de Margarita Luna de Sosa, Alicia Luna de Gaitán y María Teresa Luna Andrade; la anotación 29 de 10 de junio de 1998 aparece en la columna tercera de limitaciones al dominio con la escritura pública 501 de 6 de junio de 1998 de la Notaría Sexta de Ibagué contentiva de la adjudicación por sucesión del derecho de cuota de Margarita Luna de Sosa a Abelardo Sosa Sosa (15%) y a Graciela Urrea Parra (10%); y la anotación 31 de 11 de febrero de 2000 con la escritura pública 4407 de 30 de diciembre de 1998 de la Notaría Segunda de Ibagué que documentó la compraventa de la mencionada Urrea Parra (10%) a Argemiro Bonilla Montealegre, quien también es calificado en el registro como propietario de algunas cuotas. d. En el documento de 2 de septiembre de 1998 Hugo Hernández Huertas se comprometió al “… saneamiento del registro escriturario, cualquiera que sea las acciones que adelante, administrativa o judicial …”, sin que haya cumplido con tal obligación; por otra parte, desde la fecha de firma de la escritura pública el comprador no sólo pagó la suma de $69’825.000.00, recibida a satisfacción por el vendedor, sino que ha estado dispuesto a cancelar el saldo, tan pronto se cumpla la condición prevista en el documento aclaratorio citado, por virtud del cual sus “… obligaciones pendientes … quedan congeladas o suspendidas hasta cuando se clarifique totalmente la tradición del inmueble que es objeto de compraventa, previo concepto del abogado que para el efecto designe el comprador Caballero Lian …”, siendo muestra de tal intención la garantía de cumplimiento que mediante un depósito por esa suma tiene constituido en el Banco Colpatria. e. La inobservancia de la obligación de transmitir la propiedad del bien ha causado múltiples perjuicios al demandante en reconvención, derivados de la pérdida de valor, la imposibilidad de contratar créditos y los gastos de orden procesal. f. La posesión que Caballero Lian ejerce desde el 17 de abril de 1998 es de buena fe y a ella pueden ser sumadas la de Hugo Hernández Huertas, así como las de Jorge Enrique, José y Teófilo Luna. 5.
El actor inicial se opuso a las súplicas plasmadas en la demanda de mutua petición; en lo tocante con los hechos, dijo que el comprador conocía la situación jurídica y de registro del bien, al igual que las providencias proferidas en el proceso divisorio, las cuales establecieron que el único dueño era el vendedor, para indicar también que la tradición no era defectuosa, precisando además que el precio real fue el que se pactó en la promesa de compraventa y que las gestiones asumidas en el documento aclaratorio no imponían la obtención de ningún resultado; formuló las excepciones llamadas “mutuo disenso” y “contrato cumplido por parte del vendedor”. 6.
El Juzgado Civil del Circuito de Purificación le puso término a la primera instancia, con sentencia de 4 de noviembre de 2003, en la que declaró disuelto por mutuo disenso tácito el contrato de compraventa en cuestión; condenó al demandado inicial a la restitución del predio, junto con el pago de los frutos civiles y naturales generados desde la notificación del auto que admitió la demanda, estimados en $165’600.000.00, sin que se hubieran reconocido mejoras en su favor, para ordenar, a su turno, que el actor devolviera $262’000.000.00, debidamente indexados; asimismo, declaró no probadas las excepciones formuladas frente a la demanda inicial, al paso que acogió la defensa que el reconvenido denominó “Mutuo Disenso”, lo que condujo a la denegación de las súplicas contenidas en la demanda de mutua petición; por último, autorizó a los litigantes para compensar las cantidades recíprocamente adeudadas. 7.
Apelada por ambas partes esta providencia, el Tribunal determinó modificarla para establecer que la disolución de la compraventa obedeció a un mutuo disenso expreso y que la suma adeudada por el comprador al vendedor a título de frutos civiles y naturales ascendía, según estimación pericial, a $572’700.000.00; por otra parte, confirmó lo relativo al rechazo de las excepciones planteadas por el demandado inicial, la orden de restitución del inmueble, la negativa a reconocer las mejoras alegadas por Caballero Lian y la obligación a cargo de Hernández Huertas de devolver al comprador la suma indexada de $262’000.000.00, sobre la que, añadió, se liquidarían intereses a la tasa del 3% mensual; también confirmó la posibilidad de que las partes compensaran sus acreencias, para declarar, además, que el demandado podía ejercer el derecho de retención; finalmente, negó la pretensión principal de la demanda de reconvención y se inhibió para pronunciarse en torno de las otras.
II. LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL 1. El ad quem empezó por resaltar cómo la pretensión apuntaba a que fuera declarada la disolución de la compraventa por mutuo consentimiento expreso, institución que, a su juicio, obedece a la facultad que tienen las partes para desligarse del pacto celebrado, y que está prevista en los artículos 1602 y 1625, inciso 1°, del Código Civil, mas no en el 1546 ibídem, habida cuenta que la voluntad de los interesados puede dejar sin efectos un contrato, pues las cosas se deshacen de la misma forma como se hacen. 2.
Enseguida, tras citar un precedente de esta Corte, anotó que el actor había acudido a la jurisdicción con el fin de formalizar el desistimiento, no querido en forma unilateral por una de las partes, porque aunque podría pensarse que el documento aclaratorio de 2 de septiembre de 1998 no tenía la virtualidad de extinguir la eficacia futura del pacto disuelto, el mismo sí servía como medio de prueba para que así fuera declarado, por lo que, continuó, habría de encontrarse el camino para que el negocio jurídico se disolviera por la vía judicial, según los precisos términos acordados.
También indicó que las prestaciones debían ser atendidas en su dimensión exacta, para volver las cosas a su estado original, de conformidad con las condiciones de tal escrito, cuya autenticidad no fue desconocida según el artículo 252 del Código de Procedimiento Civil. De igual modo, prosiguió el Tribunal, al mediar dicho acuerdo no podía afirmarse que no cabía ninguna clase de resarcimiento, pues el vendedor reconoció anticipadamente las prestaciones indemnizatorias cuando se colocó en mora de cumplir con el saneamiento del título, toda vez que el respectivo folio de matrícula inmobiliaria reflejaba que sólo era titular de algunos derechos de cuota dentro de una comunidad, sin que ello indicara que el predio no podía garantizar obligaciones, según el concepto emitido por un abogado que al efecto quiso hacer valer, pero con la equivocada apreciación de que Hernández Huertas era el único propietario, con independencia de que lo poseyera en forma exclusiva, pues ello se desprendía de la entrega que el vendedor pudo realizar, como consta en la promesa de compraventa y en la escritura pública que la siguió, así como se deduce de la explotación económica efectuada por Caballero Lian, verificada en la inspección judicial y en el interrogatorio de parte que absolvió, donde aceptó haberlo dado en arrendamiento.
Así las cosas, no era factible entender que por las obligaciones que el demandado asumió frente al demandante, aquél las hubiese desacatado, como quiera que, ante el referido incumplimiento del actor, ellos acordaron congelarlas, cuestión que explicaba el hecho de que en el literal b) del documento aclaratorio se hubiera estipulado que sobre el dinero recibido sería reconocida una tasa de interés mensual del 3% desde la fecha de su entrega, lo que igualmente significaba que el incumplimiento recíproco no siempre aparejaba un mutuo disenso, pues lo relevante era el propósito manifiesto de desistir del contrato, materia en la que invocó una providencia de esta corporación. Concluyó entonces que la disolución del negocio jurídico debía realizarse en las exactas condiciones acordadas, premisa que, a su modo de ver, fue ignorada por el a quo cuando dejó de reconocer los intereses convenidos como perjuicio anticipado en favor de Caballero Lian, sin que pudiera concederse algo semejante a Hernández Huertas, como se planteó en el libelo, pues dichos réditos sólo se cobrarían en el evento en que éste hubiese saneado el título de propiedad, según el literal c), numeral 3°, del documento aclaratorio, cosa que finalmente no logró. 3.
A continuación, el juzgador emprendió el examen de las excepciones propuestas contra la demanda inicial, para rechazarlas con base en los siguientes argumentos. Primeramente, frente a la denominada falta de causa, sostuvo que no había obligación sin ella, y que en este caso correspondía al acuerdo plasmado en el documento firmado por las partes, generador de las obligaciones que ahora se hacían valer.
En segundo término, respecto de la nulidad absoluta, dijo que el mutuo disenso no debía constar en escritura pública y que con el documento aportado lo que se trataba de acreditar era el respectivo pacto de desistimiento, el cual, de haber sido cumplido, habría conllevado el otorgamiento del instrumento público, pero, ante el retracto de una de las partes, se acudió a la jurisdicción para que reconociera la voluntad expresamente consignada y ordenara cancelar la escritura pública en cuestión. Acerca de la ineficacia absoluta del mutuo disenso, manifestó que si bien se estipuló un término para sanear el título, no era dable acordar otro para el inicio de la acción, pues sólo podía hacerlo la ley, sin que, por lo demás, se hubiera configurado caducidad o prescripción alguna.
En lo tocante con la de inexistencia de mutuo disenso tácito, indicó el Tribunal que, como lo había señalado previamente, tal fenómeno se presentó de manera expresa. De cara a la de contrato no cumplido, destacó cómo el actor se había allanado, para proponer el citado convenio aclaratorio, el cual le concedió, en caso de no poder salir al saneamiento, la facultad de disolver el vínculo existente, como lo admitió expresamente el demandado.
Y con respecto a la buena fe y el derecho de retención alegado, puntualizó que serían considerados para efectos de la reciprocidad en las restituciones mutuas, donde la equidad imponía, así como el precio del inmueble para tal momento era superior y el dinero se había devaluado, que el pago de éste fuera realizado con el valor adquisitivo que tenía en la época de su entrega, junto con la indemnización por no continuar el negocio, que según el documento aclaratorio equivalía a los intereses del 3% mensual, aspecto en el que, precisó, no se equivocaron los peritos al estimar que “… los perjuicios no podían ser tasados …”, pues, añadió, “… ya estaban fijados en el evento de no continuar el vendedor con la negociación del predio …”.
Por último, tras notar cómo en estos litigios resultaba innecesario calificar la buena o mala fe de los contratantes, dijo que, en aras de restablecer el equilibrio patrimonial y evitar un enriquecimiento injusto, los frutos debían ser reconocidos desde que se hizo entrega material del predio, por lo que habría de ser modificado el fallo de primer grado, en orden a extender de esa forma la condena al pago de aquéllos, junto con la actualización, tema en el que acogió las experticias rendidas, que no fueron objeto de reparo y estaban debidamente fundadas, según las cuales el valor de los frutos civiles ascendía a $572’700.000.00. 4.
De otra parte, al ocuparse de la demanda de mutua petición, el Tribunal advirtió cómo ella contenía una acumulación indebida de pretensiones, que no podían ser tramitadas a través del mismo procedimiento, toda vez que la declaración de incumplimiento del contrato debía ser resuelta por medio de un ordinario, al paso que la petición de su cumplimiento y las consecuenciales requerían de un ejecutivo, siendo posible acumular la primera, mas no las demás, ni “… frente a la misma demanda de reconvención ni con relación a la principal”.
Por ende, luego de recordar un precedente jurisprudencial de esta corporación, afirmó que debía inhibirse de estudiar la segunda pretensión y sus consecuenciales, para resolver no más que la súplica enderezada a demostrar que el demandado reconvenido incumplió su obligación de transferir el dominio pleno y sin limitaciones del predio “La Ilusión”.
Sobre este particular, con apoyo en las pruebas allegadas al proceso, en particular, el documento aclaratorio que firmaron las partes, el juzgador estableció que Hernández Huertas aceptó su incumplimiento y que los contratantes convinieron una fórmula de arreglo reflejada en la disolución del contrato con la respectiva indemnización de perjuicios, con la que dejó de ser exigible la obligación y se modificaron los efectos de cualquier eventual acción resolutoria, por lo que no tendría razón emitir un pronunciamiento alrededor de un incumplimiento aceptado y solucionado, para así aflorar el fracaso de la pretensión principal de la demanda de reconvención, el cual, a su vez, tornaba inútil el estudio de las excepciones de mérito propuestas.
III. EL RECURSO DE CASACIÓN Tres cargos fueron formulados frente al fallo del Tribunal, de los cuales sólo será estudiado el primero, relativo a la existencia misma del mutuo disenso, como quiera que está llamado a prosperar, siendo, por tanto, innecesario el examen de los demás, tocantes específicamente con los requisitos formales de aquél y la restitución de frutos.
CARGO PRIMERO Se acusa la sentencia de infringir indirectamente los artículos 1602, 1625, inciso 1º, del Código de Civil y 8º de la ley 153 de 1887, por aplicación indebida, y los artículos 1530, 1534 y 1535 de la misma codificación, por falta de aplicación, como consecuencia de errores de hecho en la apreciación de las pruebas. 1. Para iniciar, el censor indica que el ad quem erró al estimar que el mentado documento aclaratorio reflejaba un mutuo disenso expreso, cuando de tal pieza no podía deducirse un acuerdo de esa naturaleza, por las siguientes razones. a. Primeramente, porque no se percató de que la intención explícita de las partes fue esencialmente aclarar la promesa de contrato y la escritura pública de compraventa, ni advirtió que la referencia a la extinción de los mismos se hizo apenas para plasmar la manifestación de Caballero Lian en el sentido de dejar al vendedor en libertad de continuar o no con la negociación, sin que allí nada se concretara sobre el particular; por ende, prosigue, el juzgador se apartó del verdadero alcance de esa estipulación, pues entendió que con la aceptación de tales expresiones quedó configurado un mutuo disenso, no sólo porque el comprador no se pronunció en esa dirección, es decir, en la de recoger su propósito disolutivo, ya que se limitó a dejar la decisión en manos del vendedor, sino porque el fenómeno extintivo, cualquiera que sea su calificación, fue deferido a la expresa y precisa determinación de este último de “no continuar con la negociación”, circunstancia que, evidentemente, no aparece consignada en el mismo documento; así las cosas, las partes no quisieron celebrar un nuevo y diferente contrato, que es lo que caracteriza el mutuo disenso, sino que, a la postre, introdujeron al menos una modificación a las obligaciones contractuales antecedentes, sin que del contenido objetivo de esa pieza de convicción emerja la conclusión extraída por el Tribunal. b. El mutuo disenso queda descartado con el análisis del literal a) del escrito aclaratorio, donde Hernández Huertas se comprometió a gestionar la cancelación de las inscripciones de demandas civiles, hasta clarificar totalmente la tradición del predio, para lo cual adelantaría actuaciones ante la Oficina de Registro Instrumentos Públicos o las jurisdicciones competentes, cláusula que fue considerada efectivamente por el Tribunal, encontrándola incumplida, al afirmar que hubo mora en el saneamiento del título, pero que omitió darle la connotación que genuinamente le correspondía, cual era la de una ratificación de la compraventa; también apreció erradamente que el vendedor, como gestor judicial del comprador, inició las diligencias tendentes a aclarar la tradición, como lo confesó al responder la demanda de reconvención, cuando adujo que el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Ibagué había declarado la nulidad de la escritura pública 501 de 6 de junio de 1998 registrada en la anotación 29 del respectivo folio de matrícula inmobiliaria, cuya copia adjuntó, pues de allí no se desprendía lógicamente un mutuo disenso expreso, sino más bien una actitud perseverante del vendedor; finalmente, el juzgador desatinó al observar que el vendedor autorizó al comprador para cancelar a Usosaldaña las tarifas por servicios prestados al predio, relacionados con el arrendamiento parcial de éste, y que se comprometió a entregarle la parte del inmueble arrendada a Reinaldo Rodríguez o a ceder el contrato respectivo a más tardar el 28 de febrero de 1999, pues tales estipulaciones, antes que el mutuo deseo de extinguir el contrato, muestran el propósito de mantenerlo y ejecutarlo, ya que, de no haber sido así, habrían convenido sin rodeos lo relativo a las restituciones recíprocas, cosa que no hicieron, que era lo que imponía una decisión semejante. c. Fue equivocada la apreciación del literal b) del mismo documento, el cual no constituye un acuerdo de mutuo disenso, puesto que, aunque es cierto que el comprador dejó en libertad al vendedor para continuar o no con el negocio, también lo es que de allí no se derivaba un nuevo contrato de signo contrario, que es lo que distingue al mutuo disentimiento, habida cuenta que su interpretación razonada y objetiva arroja que se introdujo una modificación a las obligaciones previstas en el contrato previo, al establecer una condición resolutoria potestativa en favor del vendedor, sin que se adoptara ninguna decisión sobre disolución; por lo demás, tampoco advirtió que la “… restitución de la parte del precio pagada con los intereses a la tasa a que se alude en la misma estipulación …”, fue concertada para el evento en que el vendedor no continuara con la negociación, determinación que dependía de un suceso futuro, incierto y eventual, como lo era la restitución misma, que no podía tipificar, por sí sola, un aniquilamiento contractual d. Se entendió indebidamente el literal c) del mentado documento aclaratorio, toda vez que las partes, eliminando por completo la idea de un mutuo disenso, señalaron que las obligaciones pendientes del comprador quedaban congeladas o suspendidas hasta que se clarificara la tradición del bien, previo concepto del abogado que para ese efecto él designara, estipulación que racionalmente indicaba que el contrato seguía en pie, aserto que es corroborado por el numeral 3° del mismo literal, cuando convinieron que, después de hecha la clarificación y obtenido el concepto jurídico, el comprador reconocería una tasa de interés sobre el saldo insoluto, con lo cual, más que aludir a la terminación del contrato, procedieron inequívocamente a ratificarlo. 2.
Por otra parte, el impugnador destaca cómo se desconoció que en la primera excepción de mérito propuesta contra la demanda de mutua petición, el reconvenido dijo que fue con su “… determinación de hacer uso del convenio bilateral, de no continuar con la negociación del predio … cuando se produjo la disolución del contrato de compraventa …”, confesión que le habría permitido al Tribunal concluir que después del documento aclaratorio fue que el vendedor decidió avisarle al comprador que no continuaba con el negocio, por lo que el contrato no pudo ser anteladamente materia de extinción por mutuo disenso.
Igualmente fue ignorada la misiva remitida por el vendedor al comprador en la que, tras referirse al escrito aclaratorio, le hizo saber que no continuaba con la negociación, pues si este documento fue suscrito el 2 de septiembre de 1998 y sólo hasta el 10 de diciembre de 2001 fue notificada tal determinación, no era factible sostener, como lo hizo el sentenciador, que en aquél escrito se pactó un mutuo disenso expreso, pues, de haber sido así, estaría de más la última comunicación. 3.
En este orden de ideas, los anteriores yerros, reflejados en el hecho de haber encontrado que la citada aclaración contenía un mutuo disenso expreso, condujeron a la aplicación indebida de los artículos 1602 y 1625, inciso 1º, del Código Civil, a desatender las excepciones propuestas por el comprador y a disponer la restitución de las prestaciones efectuadas, bajo un criterio de equidad y de evitar un enriquecimiento injustificado, con lo cual también se hizo actuar erradamente el artículo 8° de la ley 153 de 1887.
Asimismo, se inaplicaron los artículos 1530, 1534 y 1535 del Código Civil, pues realmente fue modificada la compraventa, para incluir una condición resolutoria potestativa en favor del vendedor, que obligaba al Tribunal a examinar el pleito desde esa perspectiva jurídica. Reclama entonces el recurrente que sea quebrado totalmente el fallo, para que, en sede de instancia, se establezca que lo acordado en el documento aclaratorio como condición potestativa fue realmente la mera voluntad del vendedor, que resulta absolutamente nula al tenor del artículo 1535, numeral 1°, del Código Civil, de manera que las obligaciones nacidas en la compraventa, precisadas por el acuerdo posterior, no sufrieron extinción ni alteración alguna en el momento en que el vendedor comunicó al comprador su decisión de no continuar con el negocio.
Por consiguiente, si no se configuró el mutuo disentimiento de las obligaciones generadas por la compraventa, las súplicas de la demanda principal no pueden prosperar, tal como lo solicitó el comprador demandado en su excepción de “falta de causa de la pretensión formulada”; igualmente, si cuando las partes precisaron las obligaciones del vendedor, éste se comprometió a obtener la cancelación de los registros de demandas civiles y a clarificar la tradición del predio, lo que conllevaba la obligación de aclarar o cancelar las anotaciones 6 y 29 del folio de matrícula inmobiliaria, en orden a despejar jurídicamente la carencia de derecho de las personas allí aludidas, habría que concluir, como aflora de lo dicho por el Tribunal, que tal obligación no fue satisfecha, con lo que se abre paso la pretensión del comprador reconviniente en cuanto al incumplimiento por parte del vendedor del compromiso de transferir el dominio pleno y sin limitaciones.
IV. CONSIDERACIONES DE LA CORTE 1. En orden a emprender el estudio de la censura debe advertirse cómo ella apunta esencialmente a demostrar que el Tribunal incurrió en un error de naturaleza fáctica cuando concluyó que las pretensiones de la demanda inicial merecían acogimiento, en tanto que, desde su punto de vista, el documento aclaratorio suscrito el 2 de septiembre de 1998 por Hugo Hernández Huertas y Ángel María Caballero Lian reflejaba un mutuo disenso expreso de la compraventa que los mismos habían celebrado por medio de la escritura pública 1319 de 17 de abril anterior otorgada ante la Notaría Tercera de Ibagué (C. 1, fls. 15 y 16).
Como quedó dicho, el censor dirige su atención hacia el examen de las cláusulas incluidas en el citado documento aclaratorio, en apretada síntesis, para afirmar que la intención de las partes fue precisamente aclarar la promesa contractual y la escritura pública, que no extinguirlas, y denunciar que tales estipulaciones debían ser entendidas como “ratificación de la compraventa” (literal a, numerales 1° y 4°), o como una expresión del propósito “… de mantenerla …” (literal a, numeral 2°), sin que, por lo demás, mostraran ninguna pauta sobre la “… restitución de las prestaciones efectuadas …” (literal a, numeral 5°); pregona que de la mera concesión de una facultad al vendedor para “�� continuar o no con la negociación del predio …” no se desprendía un mutuo disentimiento, pues allí no se concretó “… un nuevo contrato de signo contrario al de la compraventa …”, ni fue adoptada “… ninguna decisión sobre disolución …”, a más de que la restitución del precio pagado y sus intereses, en caso de no continuar, evidenciaba que todo dependía de “… un suceso futuro e incierto o eventual …”, diferente a un aniquilamiento contractual (literal b, numeral 1°); por último, destaca que las partes, “… eliminando por completo la idea de un mutuo disenso …”, dispusieron que las “… obligaciones pendientes …” del comprador serían suspendidas hasta que el vendedor aclarara la tradición, al cabo de lo cual aquél pagaría el saldo insoluto, expresiones que constituyen “… medular indicación de que - el contrato - estaba en pie …” y de que “… antes que convenir la terminación del contrato, lo que allí acordaron las partes fue ratificar de manera inequívoca la compraventa entre ellos celebrada …” (literal c, numerales 2° y 3°).
Para reforzar tales asertos, el recurrente se duele también de la preterición de ciertos pasajes de la respuesta formulada a la demanda de reconvención y de la carta que el 10 de diciembre de 2001 el vendedor remitió al comprador, para informarle que no deseaba proseguir con el negocio sobre el inmueble. 2. Por otra parte, ha de recordarse que para resolver la controversia el juzgador de segundo grado esgrimió como argumento toral que el actor había acudido ante la jurisdicción con el propósito de “… formalizar ese desistimiento, no querido en forma unilateral por una de las partes …”, porque, agregó, aunque “… en principio, podríamos pensar que el documento privado no tendría la virtualidad de extinguir la eficacia futura del pacto disuelto como lo es el obrante a los folios 15 y 16 del cuaderno 1 aportado con la demanda restándole eficacia a la escritura pública …”, sí podría “… servir como prueba para que la jurisdicción lo declare …”, por lo que habría de “… encontrarse el camino para que el contrato se disuelva por los medios judiciales, amén de que para hacer valer este pacto debemos atenernos a los términos precisos de éste” (C. Tribunal, fl. 241).
De la misma manera, cuando el Tribunal dispuso rechazar la excepción de nulidad absoluta propuesta frente al libelo inicial, sostuvo que no era menester ninguna formalidad para el mutuo disenso, pues “… con el documento suscrito, lo que se trata de probar es el pacto de desistimiento celebrado entre las partes; de cumplirse, probablemente se hubiese suscrito la escritura, pero frente al retracto de una de las partes es que se acude a la jurisdicción, para que ésta haciendo valer la voluntad de ellas expresamente consignada, cancele el instrumento público en mención”; igualmente, al desestimar la excepción denominada contrato no cumplido expresó cómo en el documento aclaratorio en cuestión se “… dio la posibilidad de disolución del vínculo en caso de no poder salir al saneamiento y el hoy demandado lo aceptó expresamente” (C. Tribunal, fls. 244 y 245). 3.
Ahora bien, para iniciar el análisis del asunto la Corte estima pertinente traer a colación algunos de los comentarios que en ocasiones precedentes ha efectuado en torno de la institución jurídica del mutuo disenso contractual: “Así como el contrato surge de un concurso de voluntades, los mismos contratantes, como norma general, pueden mediante mutuo consentimiento dejarlo sin efecto, pues según el artículo 1602 del Código Civil ‘todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales’.
Del texto de este ordenamiento se desprende que si bien toda relación contractual vincula vigorosamente a sus participantes, no es óbice para que la convención celebrada quede sin efectos, ora por el acuerdo de las partes, ya por los motivos previstos en la ley. La primera forma de disolución del contrato autorizada por la ley, que otros denominan ‘mutuo disenso’, ‘resciliación’ o ‘distracto contractual’, es la prerrogativa que asiste a las partes, fundada en la autonomía de la voluntad, para deshacer y desligarse del contrato entre ellas celebrado.
Fundados en el mismo principio, pueden mutuamente extinguir sus obligaciones, tal como lo enseña el primer inciso del artículo 1625 del Código Civil, en cuanto dice que ‘toda obligación puede extinguirse por una convención en que las partes interesadas, siendo capaces de disponer libremente de lo suyo, consientan en darla por nula’….” (sentencia de 5 de noviembre de 1979, G.J. t. CLIX, pag. 306; en similar sentido, fallos de 16 de julio de 1985, G.J. t. CLXXX, pag. 125; 7 de junio de 1989, G.J. t. CXCVI, pag. 162; 1° de diciembre de 1993, G.J. t. CCXXV, pag. 707; 15 de septiembre de 1998, G.J. t. CCLV, pag. 588 y 12 de febrero de 2007, exp. 00492-01, no publicado aún oficialmente, entre otros).
De igual forma, en cuanto a las modalidades particulares que admite el mutuo disenso, es de verse cómo la doctrina jurisprudencial de la Sala tiene dicho que tal fenómeno puede provenir de un consentimiento expreso o también tácito, para puntualizar que su causa estriba precisamente en la “… voluntad coincidente de las partes interesadas …” y que, cuando se trata del mutuo disenso expreso, como el que específicamente se pide declarar en este caso, su configuración única y exclusivamente debe encontrar origen en una “… declaración de voluntad directa y concordante …” emitida con la finalidad de prescindir del convenio y privarlo de sus efectos (sentencia de 1° de diciembre de 1993, G.J. t. CCXXV, pag. 707). 4.
Sentada esta premisa, procede entonces el examen detallado e integral del documento aclaratorio en que se apuntaló el Tribunal para encontrar demostrado un mutuo disenso expreso de la aludida compraventa, no sin antes señalar esta Corporación, a la luz de la acusación extraordinaria formulada, que semejante entendimiento fue fruto de un protuberante, inocultable y trascendente error de hecho en la apreciación de tal elemento demostrativo, en la medida en que de su contenido objetivo no se desprende, ni por asomo, un convenio que se amolde a los perfiles recién descritos, al no reflejar una intención directa, recíproca e inequívoca de los contratantes en el sentido de aniquilar el contrato celebrado, como pasa a explicarlo a continuación. a. Por un lado, ha de notar la Sala cómo del tenor del acuerdo de voluntades plasmado en el comentado escrito emergen en forma nítida e incuestionable varias expresiones y estipulaciones de los contratantes que, bastante lejos de evidenciar un propósito mutuo encaminado a disolver el negocio jurídico antecedente, como erradamente lo dedujo el sentenciador, muestran el deseo común de proseguir con su ejecución, en orden a superar las dificultades presentadas durante la misma y satisfacer los intereses patrimoniales que generaron la formación de tal vínculo jurídico.
En efecto, no se requiere desplegar un esfuerzo mayor para advertir que la suscripción del documento aclaratorio estuvo inspirada por el deseo mancomunado de adoptar algunas medidas para remediar las irregularidades relacionadas con la tradición del predio, pues eso fue lo que las mismas partes hicieron explícito desde el inicio del texto, al señalar que el acuerdo era suscrito “… en consideración a que después de su formalización - aluden a los contratos de promesa y de compraventa -, aparecieron anotaciones en el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente, con pretensiones de acreditar dominio en cabeza de terceras personas, además de las anotaciones previamente existentes, en particular las anotaciones 01, 06 y otras relacionadas con demandas civiles …”.
Desde luego, el propósito que tenían los firmantes enderezado, en principio, a aclarar los contratos previamente celebrados, y que, a la postre, también se vio reflejado en la introducción de algunas condiciones nuevas, no se desprende de manera aislada y exclusiva del encabezamiento o calificación del correspondiente escrito - “DOCUMENTO ACLARATORIO DE LOS ACTOS JURÍDICOS CONTENIDOS EN EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA … Y ESCRITURA PÚBLICA N. 1319 DE ABRIL 17 DE 1998 …” -, puesto que guarda además adecuada consonancia con el resto de sus cláusulas, habiéndose incluso reiterado expresamente tal finalidad en el numeral 3° del literal a), siendo palmario e incontestable que, en todo caso, a pesar de que el documento no hubiera estado conformado totalmente por disposiciones aclaratorias, sino también por estipulaciones novedosas, su contenido no correspondía ni remotamente al convenio extintivo expreso que infundadamente halló probado el juzgador.
Precisamente, dentro de los comportamientos orientados a solucionar las anomalías concernientes a la tradición del inmueble, las partes convinieron que el vendedor “… se compromete a adelantar las gestiones tendientes para lograr la cancelación de los registros de demandas civiles que aparecen en el folio de matrícula inmobiliaria No. 368-0012025, correspondiente al inmueble que es objeto de negociación, hasta lograr clarificar totalmente la tradición del mismo.
Este compromiso conlleva la obligación de aclarar o cancelar las anotaciones 06 y 29, a efectos de despejar jurídicamente la total y absoluta carencia de derecho de las personas allí aludidas” (literal a, numeral 1°, subraya la Sala). Pero los contratantes no se limitaron a estipular el compromiso que se acaba de transcribir, sino que también concertaron las condiciones particulares de tiempo y modo en que él habría de ser cumplido por el vendedor, como quiera que éste debía “… iniciar las gestiones pendientes para conseguir los objetivos precisados en el punto primero de este escrito, antes de la fecha del último pago por parte de Ángel María Caballero Lian …”, diligencias que, de conformidad con los términos de la misma cláusula, Hernández Huertas adelantaría ante “… la respectiva oficina de Instrumentos Públicos o ante las jurisdicciones especial contenciosa u ordinaria, según mi particular conveniencia y criterio jurídico” (literal a, numeral 4°).
Por lo demás, en lo que toca específicamente con el tiempo en que debían ser iniciadas las gestiones a que se había comprometido el vendedor, el numeral 4° del literal c) no hizo más que refrendar explícitamente lo dicho en precedencia, al prever lo siguiente: “… se acuerda como plazo para que el Doctor Hugo Hernández halla (sic) iniciado el saneamiento del registro escriturario, cualquiera que sea las acciones que adelante, administrativa o judicial, el último día de febrero de 1999; en caso contrario, deberá procederse según lo que recomiende el Abogado que para el caso consulte el Doctor Ángel María Caballero Lian”.
Así las cosas, aflora del tenor de estas cláusulas que no anduvo desatinado el acusador cuando aseveró que ellas representaban una auténtica ratificación de la compraventa, en lugar de un inexistente mutuo disenso expreso, pues no otra cosa podía deducirse razonablemente de la intención que desde el comienzo acompañó a los suscriptores del documento aclaratorio y de los diversos compromisos que asumió el vendedor con el propósito firme de cumplir estrictamente con el convenio, antes que de disponer de manera anticipada y conjunta su terminación. b. En franca consonancia con las estipulaciones anteriores, las cuales, se repite, se relacionaban directamente con el debido cumplimiento de la obligación del vendedor de sanear el título de propiedad del inmueble, este último también autorizó al comprador del predio para “… cancelar a Usosaldaña las tarifas volumétricas, correspondientes al predio ‘La Ilusión’, en desarrollo del contrato de arrendamiento suscrito con el señor Luis Enrique Guzmán …”, negocio jurídico este que, como aparece en los hechos de la demanda y en la promesa de compraventa, fue cedido por Hernández Huertas a favor del adquirente Caballero Lian, de donde se desprende claramente el explícito propósito de mantener la relación contractual y de que ella continuara desenvolviéndose en términos similares a los pactados originalmente con respecto a ciertas materias asociadas a la enajenación del predio, como era el mentado contrato de locación (literal a, numeral 2°).
En dirección semejante, tampoco puede pasarse por alto que el vendedor asumió expresamente el compromiso de que la parte “secana” del inmueble, que igualmente había sido arrendada al coronel Reinaldo Rodríguez para la cría de ganado, sería entregada al comprador o se efectuaría la cesión del contrato “… a más tardar el 28 de febrero de 1999 …”, fecha coincidente con el plazo para iniciar las gestiones de saneamiento inmobiliario, cosa que viene a poner en evidencia que, por virtud del querer recíproco de los contratantes, los efectos jurídicos derivados de las obligaciones existentes o de las que mediante este documento fueron contraídas tenían una clara e innegable vocación de cumplimiento y permanencia en el tiempo, abiertamente contrapuesta a todo propósito de extinción o aniquilamiento negocial (literal a, numeral 5°). c. Por otro lado, es de verse que las partes también acordaron que “… las obligaciones pendientes por parte del comprador Ángel María Caballero Lian quedan congeladas o suspendidas hasta cuando se clarifique totalmente la tradición del inmueble que es objeto de compraventa, previo concepto del Abogado que para el efecto designe el comprador Caballero Lian …”, a lo que añadieron enseguida cómo “… una vez hecha la clarificación a que se refiere el anterior acuerdo y obtenido el concepto profesional de que allí se trata, el comprador Ángel María Caballero Lian, reconocerá al vendedor Hugo Hernández, sobre saldos insolutos, un interés equivalente al del índice de precios al consumidor (I.P.C.) del año inmediatamente anterior, certificado por el Gobierno y/o el Banco de la República” (literal c, numerales 2° y 3°).
Este aspecto de la relación contractual permite confirmar lo dicho acerca de la supervivencia del negocio jurídico, pues en estas estipulaciones, tras reconocer con una indiscutible claridad la existencia de “… obligaciones pendientes …” en cabeza del comprador, las partes acordaron que ellas fueran “… congeladas o suspendidas …” hasta que el vendedor clarificara “… totalmente la tradición del inmueble que es objeto de compraventa …”, resultado que, a su turno, determinaría que el comprador reconociera cierta tasa de interés sobre los saldos insolutos.
Como puede advertirse, estas condiciones introdujeron un orden para el cumplimiento de las obligaciones, en el sentido de disponer que inicialmente el vendedor debía sanear la tradición del inmueble (literal a, numerales 1° y 4°) y que los compromisos pendientes del comprador, en particular, el pago del saldo del precio, quedarían en suspenso mientras se cumplía lo primero, expresiones que, sin duda alguna, aparejan una aceptación inequívoca acerca de la vigencia de tales obligaciones, sin que en parte alguna se observe siquiera una insinuación y, mucho menos, un acuerdo explícito en torno de su extinción. d. Finalmente, en el literal b, numeral 1° se encuentra la estipulación por medio de la cual el comprador Caballero Lian “… deja en libertad al vendedor Hugo Hernández para continuar o no con la negociación del predio ‘La Ilusión’ …”, para prever asimismo que “… en el evento de no continuar devolverá los dineros recibidos con una tasa de interés del 3% mensual, contados a partir de la fecha de entrega de los dineros” (literal b, numeral 1°, subraya la Sala).
Sobre este particular, el recurrente asevera que tal manifestación no supone la concreción de un nuevo contrato de signo contrario al de la compraventa, que es lo que caracteriza el mutuo disenso, pues lo que se introdujo al contrato fue una condición resolutoria potestativa a favor del vendedor, que dependía de un suceso futuro, incierto o eventual, sin que allí se hubiese tomado decisión alguna acerca de la disolución, ni existiera un consentimiento recíproco en dar por extinguido el negocio jurídico.
Evidentemente, resulta palmario que del texto que acaba de reproducirse no emerge la configuración del mutuo disenso expreso reclamado, pues una cosa es que el comprador le conceda al vendedor la potestad de que unilateralmente decida si continúa o no con la negociación del predio, y otra diametralmente distinta es que de tal circunstancia se quiera extraer, sin más, casi de manera automática, una declaración mutua o recíproca de los contratantes con destino a aniquilar un convenio sinalagmático.
Si el vendedor contaba con la posibilidad de escoger entre la continuación del contrato o su terminación, pudiendo optar por una u otra con un considerable grado de autonomía y discrecionalidad, sin que, por lo mismo, fuera factible establecer de manera anticipada el sentido hacia el cual orientaría finalmente su voluntad, aflora nítidamente que no resultaba admisible sostener que una estipulación de corte semejante implicaba o, para usar el confuso giro empleado por el Tribunal, podía “… servir como prueba …” de un consentimiento mutuo de anonadar, extinguir o abolir el negocio jurídico, pues, en los precisos términos en que ella fue redactada, sólo había una persona, no dos, que conservaba el dominio sobre la suerte definitiva de tal relación jurídica patrimonial.
No se aprecia la existencia de un consentimiento mutuo o recíproco, como perentoriamente lo exige la ley para que se estructure cabalmente el mutuo disenso o convenio extintivo (cfr. artículos 1602 y 1625 Código Civil, 864 Código de Comercio), pues, ha de insistirse, la determinación final era del resorte libre y exclusivo de uno de los contratantes - vendedor -, sin que la voluntad del otro - comprador - pudiera tener alguna intervención o influencia, al punto que en la fecha de celebración del tantas veces mentado acuerdo aclaratorio el panorama aparecía completamente hipotético o incierto en cuanto al ejercicio que en alguna ocasión posterior, si fuera el caso, se haría de una potestad de tal naturaleza.
Por ende, resulta inaceptable siquiera pensar que por el hecho de brindársele al vendedor la facultad de “… continuar o no continuar con la negociación del predio …” el comprador mostró asentimiento o conformidad con la decisión que él habría de adoptar, pues no ha de perderse de vista, como se dijo, que para tal momento el uso de dicha prerrogativa era absolutamente eventual, de manera que allí no había nada que consentir o aprobar, y sin que, por lo mismo, fuera posible manifestar aquiescencia anticipada y expresa sobre aquello que entonces no existía ni se conocía, como tampoco podía hacerse simultáneamente sobre dos situaciones no sólo hipotéticas, sino excluyentes y opuestas.
Por lo demás, muestra reveladora de que dicha estipulación no aparejaba un mutuo disenso expreso es su mismo texto, el cual preveía que “… en el evento de no continuar …” con el contrato el vendedor devolvería el dinero recibido, estipulación de la que indiscutiblemente emerge no sólo que la terminación del negocio jurídico no se había configurado para tal momento, como erradamente pareció entenderlo el Tribunal, sino que ella no se desprendía del contenido del documento, correspondiendo a un acontecimiento no más que contingente o potencial. 5.
En este orden de ideas, con base en el examen integral de las múltiples y heterogéneas condiciones incorporadas en el documento aclaratorio de 2 de septiembre de 1998, puede concluirse certeramente que de su tenor no se podía inferir el mutuo disenso expreso que desatinadamente reconoció el juzgador de segunda instancia, pues del complejo de sus estipulaciones, vistas de manera individual o en conjunto, no se deriva ni remotamente un acuerdo con tal naturaleza y alcance, en la medida en que la mayoría de sus cláusulas no hicieron más que mostrar, de una u otra forma, la intención de perseverar en la ejecución y cumplimiento del negocio jurídico, reafirmando su vigor como fuente de obligaciones, a la vez que la única estipulación que abordó la extinción de la relación jurídica lo hizo desde una perspectiva que, bajo ninguna óptica, resistía el peculiar entendimiento que de modo contraevidente le brindó el Tribunal, pues, a riesgo de fatigar, resulta casi obvio recalcar que nadie puede percibir como recíproco y expreso algo que solamente es aleatorio y unilateral.
En esta materia, tiene dicho la Corte que el error fáctico se tipifica en aquellos casos en que el fallador, transgrediendo el marco de la soberanía que lo asiste para apreciar las pruebas, distorsiona o altera en forma manifiesta y notoria el contenido objetivo de una pieza de convicción, como ocurrió en este litigio, pues definitivamente no había lugar a deducir razonablemente una voluntad conjunta y explícita de romper el nexo jurídico tendido entre los contratantes, cuando, según quedó expuesto, esto no era lo que emanaba de ninguna de las condiciones plasmadas en el documento aclaratorio sobre el cual fue edificado el raciocinio que fungió como soporte medular de la sentencia combatida.
Por tanto, si las normas rectoras de la controversia, en los términos en que ella fue planteada en la demanda inicial, exigen que el mutuo disenso como fenómeno extintor de una obligación - contrarius consensus - provenga de manera inequívoca e indiscutible de un “… consentimiento mutuo …” (artículo 1602 C.C.), o de una “… convención en que las partes interesadas, siendo plenamente capaces de disponer libremente de lo suyo, consientan en darla por nula …” (artículo 1625, inciso 1°, C.C.), emerge claramente que ellas terminaron siendo infringidas indirectamente, por aplicación indebida, en tanto que se les hizo actuar frente a un supuesto de hecho que no se ajusta a la descripción abstracta y general contenida en ellas.
No está de más recordar, como lo ha puntualizado la doctrina jurisprudencial, con palabras que parecen compendiar el principio aplicable a esta especie de negocio jurídico extintivo, que: “Si la voluntad de los interesados crea el contrato, esa misma voluntad puede dejarlo sin efectos. Concurriendo todos aquellos que intervinieron en la formación del acto jurídico, éste puede ser extinguido por mutuo acuerdo porque, por regla general, las cosas en derecho se deshacen de la misma manera como se hacen.” (sentencia de 23 de septiembre de 1966, G.J. t. CXVII, pag. 323).
Por otro lado, resulta pertinente destacar, en atención a las especiales condiciones que distinguen la institución del mutuo disenso, mayormente si es expreso, como el que aquí se reclamó, y a los radicales efectos supresores que de él irradian, que su demostración impone forzosamente la presencia de elementos de juicio que, de manera incontestable, ofrezcan claridad y certeza en torno de su efectiva configuración: “ … Y se comprenderá así como para la prueba de la formación del contrato se debe exigir que sea contundente y que no admita duda, lo propio debe acontecer en lo que atañe a su aniquilamiento; en uno y otro caso requiérese por igual la demostración patente del hecho correspondiente.” (sentencia de 2 de febrero de 1994, G.J. t. CCXXVIII, pag. 125).
Finalmente, ha de decir la Sala que el yerro descrito es trascendente, en la medida en que, de no haberse cometido, otro habría sido el sentido del fallo, en especial, si se tiene en cuenta que el desatino recayó sobre la apreciación que el Tribunal hizo del medio demostrativo fundamental que le permitió concluir que se había estructurado un mutuo disenso expreso, sin que, por lo mismo, sea necesario examinar específicamente las restantes probanzas a que aludió el acusador. 6.
Por tanto, el cargo prospera. 7. Se impone entonces el quiebre del fallo en todo lo que tiene que ver con la estimación de las pretensiones de la demanda inicial, no sin antes precisar que, a diferencia de lo que fue expresado en la demanda de casación, él no tiene un alcance general o total, habida cuenta que si bien el error demostrado es suficiente para destruir los argumentos que llevaron infundamente al Tribunal a acoger las pretensiones contenidas en la demanda inicial, no lo es para derrumbar toda la motivación sobre la que estuvo fundado el rechazo de las súplicas incorporadas en la demanda de mutua petición, como pasa a explicarse.
Como quedó visto, por medio de la demanda de reconvención fueron formuladas las siguientes súplicas: Primera: Declarar que Hugo Hernández Huertas incumplió “… su obligación de transferir el dominio pleno y sin limitaciones del predio ‘La Ilusión’ …”; Segunda: Condenar consecuentemente al demandado a cumplir en forma cabal y perfecta su obligación de transferir el mencionado dominio en estos términos: a). si resultare ser propietario del bien, se ordenará a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Purificación inscribir en la columna primera del folio de matrícula inmobiliaria 368 - 0012025 la transferencia del dominio realizada por escritura Pública 1319 de 17 de abril de 1998 de la Notaría Tercera de Ibagué y b). si no lo fuere, se ordenará al demandado reconvenido adoptar las medidas pertinentes para que en el plazo de un mes o en el que el juez determine el Registrador de Instrumentos Públicos de Purificación haga la inscripción correspondiente en el mentado folio de matrícula inmobiliaria; y para que fuera condenado al pago de los perjuicios derivados del incumplimiento de la obligación. En la sentencia de segunda instancia se estimó que este libelo contenía una indebida acumulación de pretensiones, que no podían ser tramitadas a través del mismo procedimiento, toda vez que la declaración de incumplimiento del contrato debía ser resuelta por medio de un ordinario, al paso que la petición de su cumplimiento y las consecuenciales requerían de un ejecutivo.
Por ende, el Tribunal expresó que debía declararse inhibido con respecto a la “… segunda pretensión y sus consecuenciales …” y así lo señaló en el numeral sexto de la parte resolutiva de la providencia impugnada, aspecto que, al haberse dejado totalmente por fuera del ataque extraordinario, resulta intangible para la Corte, motivo por el que simplemente será trascrito en el fallo sustitutivo (C. Tribunal, fls. 247 y 250).
En lo que concierne a la primera súplica de la demanda de reconvención, igualmente denegada por el ad quem, ha de recordarse que ello se hizo bajo el entendido de que el vendedor Hernández Huertas aceptó su incumplimiento, pero propuso una “… fórmula de arreglo de disolución del contrato con indemnización de perjuicios que el demandado aceptó …”, con la que dejó de ser exigible la obligación y se “… modificaron los efectos de cualquier eventual acción resolutoria …”; así las cosas, dijo el sentenciador que no cabía emitir un pronunciamiento alrededor de un “… incumplimiento aceptado y solucionado …”.
Como puede verse, el rechazo de esta súplica obedeció estrictamente a que el Tribunal encontró demostrado el pretendido mutuo disenso expreso, declaración que ha sido derrumbada por el ataque extraordinario; como consecuencia, esta pretensión será objeto de nuevo examen en la respectiva sentencia de reemplazo. V. SENTENCIA SUSTITUTIVA 1. En primer término, ha de decirse que están cumplidos los presupuestos que permiten proferir una decisión de fondo para poner fin a la controversia, sin que se observen irregularidades capaces de invalidar total o parcialmente lo actuado. 2.
Segundamente, las consideraciones que acompañaron el despacho del cargo son suficientes para denegar todas las pretensiones de la demanda inicial, las cuales, como es sabido, apuntaron únicamente a la declaración del mutuo disenso expreso, las restituciones correspondientes y la cancelación de la inscripción de la escritura pública de venta en el registro de propiedad inmobiliaria.
Desde luego, esta determinación es adoptada por la Corte, como juez de instancia, sobre la base indiscutible de que ningún otro de los medios de prueba que militan en el expediente serviría para fundamentar una decisión estimatoria. Como quiera que el sentenciador de primera instancia declaró disuelto el contrato por mutuo disenso tácito, decisión que, como puede verse, resulta incongruente, se impone revocar semejante resolución y sus ordenamientos consecuentes, para que, de cara a la pretensión de mutuo disenso expreso, bajo el amparo de los argumentos anotados, sean denegadas las súplicas de la demanda inicial. 3.
Por otro lado, en cuanto al alegato propuesto por el recurrente en casación en cuanto a que el verdadero significado de la estipulación contenida en el literal b), numeral 1°, del documento aclaratorio era el de una condición resolutoria meramente potestativa, la cual, de conformidad con el artículo 1535, numeral 1°, del Código Civil, es absolutamente nula, debe manifestar la Sala que no puede ser acogido.
Para estos efectos, con independencia de la calificación jurídica que pueda atribuírsele a la cláusula en cuestión, basta señalar que el planteamiento esgrimido no puede ser de recibo, habida cuenta que la doctrina de la Corte ha sostenido repetidamente que las únicas condiciones meramente potestativas que son inválidas son las suspensivas, que no las resolutorias.
“… La condición potestativa que consiste en la mera voluntad de la persona que se obliga, para que anule la obligación en la hipótesis del primer inciso del artículo 1535 del C. Civil, sería la suspensiva, porque entonces esa potestad toma a su arbitrio la formación del vínculo; pero no sería nula la condición resolutoria, porque en tal caso el vínculo ya estaría válidamente constituido.
Como bien lo dice Alessandri Rodríguez, ‘si es resolutoria es válida, porque la obligación ha podido formarse y producir todos sus efectos, ya que la condición resolutoria no afecta la existencia de la obligación sino únicamente a su extinción’. (Derecho Civil. Teoría de las obligaciones, pág. 173. Chile, 1934)” (sentencia de 23 de febrero de 1961, G.J. t. XCIV, pag. 535; en el mismo sentido, fallos de 22 de noviembre de 1945, G.J. LIX, pag. 791; y 3 de julio de 1969, G.J. t. CXXXI, pag. 8). 4.
Finalmente, en lo que concierne a la demanda de reconvención, con la salvedad hecha enantes acerca del quiebre parcial de lo que sobre ella dispuso el Tribunal, proceden los siguientes comentarios, restringidos a la primera pretensión formulada. Por un lado, es de verse que en la escritura pública 1319 de 17 de abril de 1998 otorgada ante la Notaría Tercera de Ibagué, el vendedor se obligó a transferir, a título de compraventa, el derecho de dominio y la posesión sobre el predio “La Ilusión”, actuando bajo la premisa de que el inmueble era “… de su exclusiva propiedad por no haberlo enajenado antes a nadie …” y que su derecho de dominio no tenía “… limitaciones ni ha sido desmembrado …”, comprometiéndose, en todo caso, al “… saneamiento de la venta conforme a la ley” (C.1, fls. 9 - 14).
Por otra parte, ha de notarse que, a pesar de lo estipulado en dicha escritura pública, su inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria 368 - 0012025 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Purificación apenas sí fue realizada como “… compraventa de derechos de cuota …” tal y como lo refleja la anotación identificada con el número 28 (C.1, fls. 19 - 22).
Del mismo modo, con prescindencia de que el documento aclaratorio de 2 de septiembre de 1998 no contenga un mutuo disenso explícito, lo que su contenido sí permite confirmar es la existencia de las irregularidades asociadas al derecho de dominio del inmueble, pues ellas no sólo fueron reconocidas expresamente en tal documento, al advertirse que el respectivo folio de matrícula inmobiliaria habían aparecido “… anotaciones … con pretensiones de acreditar dominio en cabeza de terceras personas …”, a las que se sumaban “… las anotaciones previamente existentes, en particular las anotaciones 01, 06 y otras relacionadas con demandas civiles …”, sino que con el propósito específico de subsanar tales anomalías el vendedor asumió compromisos de distinto orden que, a términos del mismo escrito, debían conducir a “… clarificar totalmente la tradición …” del predio, lo que aparejaba “… la cancelación de los registros de demandas civiles …”, al igual que la “… obligación de aclarar o cancelar las anotaciones 06 y 29, a efecto de despejar jurídicamente la total y absoluta carencia de derecho de las personas allí aludidas …” (C. 1, fls. 15 y 16).
Por lo demás, tampoco puede perderse de vista que varias de las inconsistencias relacionadas con la situación del inmueble aparecían mentadas en la promesa de contrato que precedió la compraventa, donde se estipuló expresamente que “ las garantías por el saldo de la deuda se entregarán una vez se hallan (sic) levantado la inscripción de las demandas existentes en el folio de matrícula …”, por lo que puede deducirse que, en este aspecto, el documento aclaratorio suscrito con posterioridad vino no más que a reiterar la presencia de tales irregularidades y a establecer las condiciones en que el vendedor habría de darles solución (C. 1, fls. 2 - 8).
En este orden de ideas, como quiera que, a la luz de los elementos demostrativos obrantes en el proceso, Hugo Hernández Huertas no atendió cabalmente su obligación de “… transferir el dominio pleno y sin limitaciones …” del predio en cuestión, como tampoco cumplió de manera completa y exitosa los múltiples compromisos asumidos en el citado documento aclaratorio de la compraventa, se impone concluir, sin más comentarios, que la primera pretensión contenida en la demanda de mutua petición está llamada a abrirse camino. Como colofón, ha de precisarse, en todo caso, que la comunicación remitida el 10 de diciembre de 2001 por el vendedor al comprador con el propósito de informarle su decisión de no continuar con el negocio jurídico, aun si fuera examinada bajo el supuesto de que fue emitida en ejercicio de una condición resolutoria potestativa concedida válidamente en favor de aquél, tampoco tendría la virtualidad de producir un efecto semejante sobre el contrato, en la medida en que, ha de decir la Corte, su empleo fue extemporáneo e ineficaz, pues no resultaría admisible pensar siquiera que después de iniciadas por Hernández Huertas las gestiones dirigidas al “… saneamiento del registro escriturario …”, cuyo plazo límite según se pactó perentoriamente en el mismo escrito aclaratorio era el “… último día de febrero de 1999 …”, y de transcurridos más de tres años desde el otorgamiento de tal documento - 2 de septiembre de 1998 -, el vendedor conservara la potestad de tomar una decisión en ese sentido, como si ella pudiera prolongarse indefinidamente en el tiempo, cuando, como quedó visto, había iniciado con antelación la ejecución de los compromisos enderezados a solucionar las irregularidades que afectaban la tradición del inmueble, materia en la que, se insiste, no logró su cometido. 5.
En lo que concierne a las costas del proceso, se condenará al actor inicial a pagar en favor del demandado, actor en reconvención, aquellas correspondientes a las dos instancias en un porcentaje del 70%, como consecuencia del fracaso de sus pretensiones y de la prosperidad parcial de las súplicas contenidas en la demanda de reconvención. VI.
DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, CASA PARCIALMENTE la sentencia de 16 de noviembre de 2004 proferida por la Sala Civil - Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Ibagué dentro del proceso ordinario identificado y, en sede de instancia,
RESUELVE
1. REVOCAR los numerales primero, segundo, tercero, cuarto, quinto, sexto, séptimo, noveno y décimo del fallo de 4 de noviembre de 2003, dictado por el Juez Civil del Circuito de Purificación, y, en su lugar, DENEGAR la totalidad de las pretensiones de la demanda inicial 2. REVOCAR el ordinal octavo de la providencia indicada en el numeral anterior y, en su lugar, DECLARAR que Hugo Hernández Huertas incumplió a Ángel María Caballero Lian su obligación de transferir el dominio pleno y sin limitaciones del inmueble denominado ‘la ilusión’; asimismo, “… se inhibe la Sala para fallar respecto de las demás pretensiones …” integrantes de la demanda de mutua petición. 3.
CONDENAR al actor inicial a pagar en favor del demandado - demandante en reconvención las costas procesales de ambas instancias en un porcentaje del 70%. Sin costas en el recurso extraordinario, por su prosperidad. Cópiese, notifíquese y, en su oportunidad, devuélvase al Tribunal de origen. RUTH MARINA DÍAZ RUEDA JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA CÉSAR JULIO VALENCIA COPETE EDGARDO VILLAMIL PORTILLA � Declaración del vendedor - demandante: “En el evento de causarle algún perjuicio económico al contratante Ángel María Caballero Lian en la negociación a que se contraen los actos jurídicos que se aclaran, en particular durante el trámite de la clarificación o saneamiento de la tradición o en el contrato de arrendamiento existente y al cual aludí en el punto anterior, asumiré tales perjuicios, previa tasación convenida directamente o a través de la colaboración de peritos”.
(se subraya) 41 42 C.J.V.C. Exp. 08834-01