Sentencia C – SC – 122 de 1954 ACCIÓN DE INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS POR PERTURBACIONES EN UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO — MEDIOS NUEVOS EN CASACIÓN 1. —La doctrina distingue, en cuanto se re​fiere a las perturbaciones que puede sufrir el arrendatario en el goce de la cosa por parte de un tercero, entre perturbaciones de hecho y perturbaciones de derecho.

Existe perturbación de hecho cuando el arrendatario se ve inquietada en el goce de la cosa sin que el autor de aquélla preten​da tener ningún derecho sobre ésta. En es​tos casos, el arrendador no responde de los perjuicios sufridos por el arrendatario. El arrendador es responsable de las per​turbaciones de hecho cuando ha tomado par​te en ellas "con un tercero, o cuando ellas provengan de una persona que depende de él, como un empleado o administrador.

A estos casos se refiere el art. 1.987 del C. C. Las perturbaciones de derecho existen cuando el tercero justifica algún derecho so​bre La cosa arrendada, y dan lugar a indem​nización de perjuicios a favor del arrenda​tario y a cargo del arrendador en las cir​cunstancias previstas por el artículo 1989 del C. C. El arrendador puede sufrir perturbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada por actos de un propietario vecino. En prin​cipio y por regla general, el arrendador no es responsable de ellas, pues no se trata de perturbaciones de derecho ocasionadas al arrendatario por el tercero. Si el propietario vecino hace uso legítimo de su derecho, no habrá lugar a indemnización alguna para el arrendatario.

Mas si en aquél existe culpa o abuso del derecho de su propiedad, el arrendatario podrá reclamar del propietario vecino una indemnización de perjuicios, con​forme a las reglas generales sobre respon​sabilidad extracontractual. 2.—La queja de los vecinos elevada ante el Superior Municipal de Higiene, sobre mal uso de la cosa arrendada, sin ratificación en el juicio, y la copia del informe de un funcionario de policía saratana, apenas constituyen indicios más o menos graves del he​cho alegado por el demandante. 3. —En el recurso de casación no pueden in​troducirse metilos nuevos, o sea, traer a dis​cusión extremos que no hayan sitio objeto del debate de instancia. REFERENCIA: GACETA JUDICIAL Nº 2149 PROCEDENCIA: TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ PETICIONARIO: Ulpiano Huertas y Sal​vador Carvajal MAGISTRADO PONENTE: MANUEL BARRERA PARRA Corte Suprema de Justicia. — Sala de Casación Civil.

Bogotá, once (11) de diciembre de mil novecientos cincuenta y cuatro Ref: Juicio ordinario de Ulpiano Huertas con​tra Salvador Carvajal sobre pago de perjuicios contra la sentencia proferida el 14 de agosto de 1953 por el Tribunal Superior de Bogotá en el juicio ordinario de Ulpiano Huertas contra Sal​vador Carvajal, ambas partes interpusieron re​curso de casación que la Corte decide en esta oportunidad.

Antecedentes: El 1º de octubre de 1949 Salvador Carvajal No-vena dio en arrendamiento a Jesús M. Giraldo la casa de dos pisos distinguida con los números 8-25 y 8-23 de la carrera 11 de esta ciudad, por el tér​mino de dos años, al canon de $ 600.00 men​suales. Posteriormente el inquilino Giraldo cedió el arriendo a Rafael Mendoza, quien a su turno lo cedió a Ulpiano Huertas.

En juicio ordinario Huertas demandó a Carva​jal en acción indemnizatoria de daños y perjui​cios, porque en los primeros días de noviembre dé 1950 el arrendador inició y llevó a cabo la reconstrucción de una pared de ladrillo sobre el costado norte del inmueble, a consecuencia de lo cual el bar y restaurante que allí tenía estable​cidos el inquilino sufrieron embarazo por más de cuatro meses al extremo de producir la termina​ción y quiebra del negocio con considerables per​juicios para el autor.

Carvajal no sólo se opuso a las pretensiones del actor sino que formuló demanda de recon​vención encaminada a obtener condena de perjui​cios a cargo de Huertas por incumplimiento del contrato, debido al mal uso del inmueble arren​dado que fue destinado por el inquilino a centro de prostitución, y a la falta de pago de los cáno​nes de arrendamiento estipulados.

El Juez 5º Civil del Circuito de Bogotá en fallo de 13 de noviembre de 1952 desató la litis, ab​solviendo a Carvajal de los cargos de la demanda de Huertas, y condenando a éste al pago de perjuicios por el incumplimiento del contrato. Instado este fallo por ambas partes ante el Tribunal Superior de Bogotá, sentencia de se​gundo grado pronunciada el 14 de agosto de 1954 negó las peticiones de la demanda y contrademanda y condenó a los litigantes en costas.

El Tribunal consideró, por una parte, que lejos de estar demostrados los fundamentos que estructuran la acción indemnizatoria que consagra la ley con causa en los hechos de la demanda de Huertas, se halla establecido que la reconstrucción del muro del costado norte que ocupaba el inquilino, se hizo necesaria a virtud de hechos no imputables al arrendador e imprevisibles para 6ste, como fue la construcción de un edificio ale​daño, y que además, dicha obra se llevó a cabo con el consentimiento del arrendatario.

Y en relación con las súplicas de la contrade​manda, el Tribunal consideró que tampoco se ha​bían demostrado los extremos de la acción in​demnizatoria, porque no había prueba suficien​te de haberse dedicado el inmueble a casa de le​nocinio, ni de haberse causado perjuicios al arrendador. Ambas partes se alzaron en casación. Tramita​do el recurso en legal forma corresponde a la Corte fallar sobre su mérito.

El recurso Con invocación de la causal primera del art. 520 del C. J., el actor contrademandado, formula dos cargos a la sentencia acusada, a saber: 1º—Infracción indirecta de los artículos 1986 y 1987 del Código Civil, a causa de errores de he​cho y de derecho por falta de apreciación de unas pruebas; 2º—Infracción indirecta de los artículos 1604 y 1.974 del C. C., por errónea apreciación de las pruebas.

El reo-contrademandante con arrimo a la mis​ma causal, presenta su acusación contra el fallo recurrido en varios cargos que suerte: Infracción indirecta de los artículos 1996, 2000, 2002 y 2003 del Código Civil, por errónea apre​ciación de la prueba. Examen de los cargos Los cargos formulados por el actor contrademandado son por infracción indirecta de los ar​tículos 1604, 1974, 1936 y 1987 del C. C., al tra​vés de los errores de hecho y de derecho por fal​ta de apreciación de las copias de las inspeccio​nes oculares practicadas por el Inspector 1º Mu​nicipal de Policía de Bogotá los días 21 de no​viembre y 19 de diciembre de 1950 El recurrente examina estos documentos de los cuales se desprende lo siguiente: a) —Que el 21 de noviembre de 1950, el citado funcionario de policía ordenó suspender la demo​lición del muro norte del inmueble arrendado a Huertas, obra que adelantaba Luis Ignacio Velásquez a causa de una edificación en predio ale​daño de su propiedad, orden aquélla que debían obedecer tanto Velásquez como Carvajal; b) —Que no obstante tal prohibición, se termi​nó la demolición por Velásquez con consentimien​to de Carvajal, como lo confiesa éste en la dili​gencia del 19 de diciembre de 1950, por lo cual se hizo necesaria la reconstrucción, del muro que ocasionó los perjuicios al arrendatario.

El recurrente afirma que a consecuencia de no haber apreciado tales pruebas el Tribunal violó las siguientes disposiciones del Código Civil: El art. 1604, según el cual la prueba de la dili​gencia o cuidado en el cumplimiento de las obli​gaciones contractuales incumbe al que ha debido emplearlo; El art. 1982 que establece como obligación principal del arrendador la de " librar al arren​datario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada".

El art. 1986, que señala los casos en que el arrendador puede adelantar obras o trabajos ne​cesarios en la cosa arrendada aun cuando turben o embaracen el goce de ella, sin indemnizar al arrendatario, cuando las reparaciones proceden de causas no imputables a culpa de aquél. Y el art. 1987, conforme al cual, si el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquiera persona a quien éste pueda vedar​lo, tiene derecho a indemnización de perjuicios, a cargo de aquél. En síntesis, el recurrente estima que si el sen​tenciador hubiera tomado cuenta de aquellas probanzas, habría aplicado el art. 1987 pertinente al caso de la presente controversia y no el art. 1986 que no era aplicable,a la situación demostrada en los autos, por lo cual resolvió absolver al de​mandado de la condena indemnizatoria impetrada.

Se considera: Es cierto que el arrendador está obligado a li​brar al arrendatario de toda turbación y embarazo en el uso de la cosa arrendada, y que en ca​so de incumplimiento de esta obligación corres​ponde al arrendador probar su diligencia o cui​dado. En virtud de tal obligación el arrendador, en principio y por regla general, no puede sin el consentimiento del arrendatario, hacer en la co​sa arrendada, obra o trabajo alguno que pueda turbar o embarazar el goce de ella.

Pero si se trata de reparaciones necesarias para la conser​vación de la cosa, que no puedan sin grave in​conveniente diferirse, el arrendatario es obliga​do a sufrirlas aun cuando le priven del goce de una parte de la cosa arrendada. Y en este caso, el arrendatario puede o pedir una rebaja propor​cional del canon de arrendamiento o dar por ter​minado el contrato, según las circunstancias pre​vistas en el art. 1986 del C. C. Y según esta misma norma, el arrendatario tie​ne derecho además a que se le indemnicen los perjuicios, "si las reparaciones procedieren de causa que existía ya al tiempo del contrato, y no era entonces conocida por el arrendatario, pero lo era por el arrendador, o era tal que el arren​dador tuviese antecedentes para temerla, o debie​re por su profesión conocerla".

La ley también concede al arrendatario el derecho a que se le indemnicen los perjuicios cuán​do, fuera de los casos anteriormente previstos, se le turbe o embarace en el goce de la cosa "por el arrendador o por cualquier persona a quien éste pueda vedarlo”. El Tribunal negó la acción indemnizatoria, por​que consideró que la causa del embarazo o tur​bación sufrida por el inquilino provino de la re​construcción de un muro que se había hecho necesaria a causa de haberse derruido una pared por razón de la construcción de un edificio que estaba adelantando en el predio aledaño el señor Luis Ignacio Velásquez.

El Tribunal consideró además que se hallaba demostrado que la obra se llevó a cabo por el demandado con el consentimiento del arrendatario. Si estas consideraciones tienen respaldo en las pruebas, y la estimación de éstas permanece in​cólume en casación, bien se comprende que los cargos formulados por el actor contrademandado no pueden prosperar.

Según el recurrente, hallándose demostrado que el inspector 1º Municipal dio orden de suspender la demolición de la pared derruida, y que la demolición se terminó por Velásquez con el consentimiento de Carvajal, la obra de la recons​trucción del muro se hizo necesaria por culpa del arrendador, siendo de cargo de éste el pago de los perjuicios sufridos por el arrendatario.

En consecuencia, el arrendador sería responsable de los perjuicios a causa de haber consentido en que el dueño del predio aledaño terminara la demoli​ción de la pared derruida parcialmente, para re​construir debidamente el muro. Pero el cargo así elaborado no puede prospe​rar, porque aún aceptando la eficacia de las pro​banzas que el Tribunal omitió examinar, el he​cho demostrado no desvirtuaría la conclusión del Tribunal, basada en el dictamen pericial unifor​me de los señores Alfonso Vallejo y Hernando Martínez Ruiz, quienes en relación con las cir​cunstancias que determinaron la obra que causó embarazo o turbación en el goce del inmueble arrendado, " sientan la conclusión acorde de que la obra de reconstrucción del muro era absoluta​mente indispensable por la ruina del que exis​tía ".

O sea, que derruida parcialmente la antigua pared del local arrendado a causa de la edifica​ción en el predio vecino, era necesario demoler​la totalmente para la reconstrucción adecuada del muro. De tal manera, que para las conclusio​nes del sentenciador era indiferente determinar si la demolición total de la pared derruida se ha​bía llevado a cabo sin el consentimiento o con el consentimiento del arrendador.

Y desde luego, pa​ra la decisión del juzgador sobre la responsabili​dad contractual del arrendador, tampoco incidía la orden de un funcionario de policía sobre el statuquo que debían respetar los querellantes al inspeccionarse la destrucción parcial de la pared a causa de la edificación del señor Velásquez en el predio contiguo a la finca arrendada.

Se comprende también que hallándose demos​trado que el embarazo o turbación del arrenda​tario en el goce del inmueble arrendado tuvo por causa la intervención de un tercero, el sentencia​dor encontrara razón suficiente para exonerar al arrendador de los perjuicios sufridos por el actor. En cuanto a las perturbaciones que el arrenda​tario puede sufrir en el goce de la cosa por parte de un tercero, la doctrina distingue entre pertur​baciones de hecho y perturbaciones de derecho.

Existe perturbación de hecho cuando el arren​datario se ve inquietado en el goce de la cosa sin que el autor de aquélla pretenda tener ningún derecho sobre ésta. En estos casos, el arrendador no responde de los perjuicios sufridos por el arrendatario, a quien corresponde perseguir en su propio nombre la reparación (C. C., art. 1938). Se justifica la irresponsabilidad del arrendador por dos motivos: a)—porque en la perturbación no juega para nada el derecho del arrendador so​bre la cosa arrendada, ni éste toma participación alguna en la vía de hecho de que puede quejarse el inquilino; b)—porque no puede responsabilizarse al arrendador por hechos que generalmen​te implican negligencia por parte del inquilino en el goce de la cosa, o bien sentimientos de ani​madversión personal que el arrendatario inspire al autor de los hechos perturbadores.

El arrendador es responsable de las perturba​ciones de hecho cuando ha tomado parte en ellas con un tercero, o cuando ellas provengan de una persona que dependa de él, como un empleado o administrador. A estos casos se refiere el art. 1987 del C. C., que concede indemnización al arrenda​tario cuando la perturbación proceda del arren​dador o de " cualquiera persona a quien éste pueda vedarlo".

Las perturbaciones de derecho existen cuando el tercero justifica algún derecho sobre la cosa arrendada, y dan lugar a indemnización de per​juicios a favor del arrendatario y a cargo del arrendador en las circunstancias previstas por el art. 1989 del C. C. El arrendatario puede sufrir perturbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada por ac​tos de un propietario vecino. En principio y por regla general, el arrendador no es responsable de ellas, pues no se trata de perturbaciones de de​recho ocasionadas al arrendatario por el terce​ro.

Si el propietario vecino hace uso legitimo de su derecho, no habrá lugar a indemnización al​guna para el arrendatario. Más si en aquél existe, culpa o abuso del derecho de su propiedad, el arrendatario podrá reclamar del propietario ve​cino una indemnización de perjuicios, conforme a las reglas generales sobre responsabilidad extracontractual.

En el caso sub judice bien se comprende que las perturbaciones causadas al inquilino por el hecho de haberse arrumado el muro que separa​ba la casa arrendada del predio vecino, a causa de la edificación que se adelantaba en esto, por un tercero, no podían fundar acción indemnizatoria contra el arrendador. No habiéndose demostrado que el arrendador perturbara o embarazara sin justa causa al arrendatario, no eran aplicables los artículos 1604 y 1897 del C. C., que el recurrente considera infringidos.

Por consiguiente, se rechazan los cargos for​mulados por el recurrente demandante. Los cargos presentados por el reo-contrademandante son también por infracción indirecta de los artículos 1996, 2000, 2002 y 2003 del C. C., el través de errores de hecho y de derecho en la apreciación cíe las pruebas. Según el recurrente el Tribunal apreció erró​neamente las pruebas contenidas en el informe rendido por el Inspector Municipal de Higiene y los testimonios de Luis Mario Rodríguez y Jaime Miranda, y dejó de apreciar las contenidas en el memorial de varios vecinos de la casa arren​dada a Huertas.

En sentir del recurrente, estas pruebes, confor​me a la ley, son plena demostración de los si​guientes hechos que resultarían evidentemente acreditados con ellas: a) —Que el inquilino Huertas estableció en la casa arrendada un centro de prostitución; b) —Que a causa del cambio en el destino de la casa arrendada, se produjeron perjuicios al arren​dador.

A causa de esta indebida apreciación de las probanzas mencionadas, el sentenciador habría infringido los arts. 1996 y 2003 del C. C., al ne​gar la indemnización de perjuicios impetrada en la contrademanda. Por otra parte, sostiene el recurrente que el Tribunal dejó de apreciar las posiciones rendi​das por el arrendatario Ulpiano Huertas, que son plena prueba de que éste dejó de pagar los cánones del arrendamiento, a causa de lo cual el sentenciador habría infringido los artículos 2000, 2002, y 2003 del C. C. al negar la indemni​zación de perjuicios por el incumplimiento del contrato.

Se considera: Las pruebas a que se refiere el recurrente no demuestran en forma evidente e incontrastable que el inquilino Huertas hubiera establecido en el inmueble arrendado una casa de lenocinio. La queja de los vecinos elevada ante el Supe​rior Municipal de Higiene, sin ratificación en el juicio, y la copia del informe de un funcionario de policía sanitaria, apenas constituyen indicios más o menos graves del hecho alegado por el contrademandante, que hubieran podido servir para fundar la convicción del juzgador de ins​tancia, pero que por lo mismo no forman una evidencia sobre el hecho.

Mucho menos pueden servir los testimonios a que se refiere el recu​rrente, que sólo deponen por referencias sobre el hecho de que la casa no pudo ser arrendada porque el anterior inquilino la había dedicado a casa de lenocinio. El Tribunal al estimar estas pruebas no incurrió en notorio error de hecho, ni en error de derecho, pues sin desconocer las normas que se​ñalan la tarifa legal, apenas hizo uso de los po​deres propios del juzgador de instancia para fun​dar su convicción respecto de tales hechos.

Tampoco puede aceptarse el error alegado res​pecto, de la prueba del perjuicio recibido por el arrendador, pues sobre este extremo de la ac​ción indemnizatoria apenas obran en autos los testimonios de Luis María Rodríguez y Jaime Miranda que el Tribunal glosa con razón como prueba insuficiente de los perjuicios, pues care​ce de fundamentación el dicho de los declaran​tes y éstos sólo hacen referencia a las informaciones que recibió Carvajal acerca de haberse establecido un prostíbulo en la casa arrendada.

El recurrente afirma que a causa de no haber​se tenido en cuenta las posiciones en que Huertas confesó haber quedado debiendo a Carvajal la suma de $ 3.530.00 por cánones pendientes, el Tribunal se abstuvo de condenarlo al pago de esta suma. "Por el contrato y por la ley —dice el recurrente— Huertas estaba obligado al pago de la renta en los períodos estipulados.

Por qué el Tribunal no lo condenó al pago de lo que con​fesó deber el arrendador Como no lo hizo, se negó la aplicación de los artículos 2000 y 2002." La Sala observa que en sentir del juez a quo no fue objeto de la contrademanda la solicitud de condena al pago de 'los cánones pendientes (C. 1º, f. 17). Sobre este punto no se pronunció expresamente el Tribunal.

Pero el hecho de que en el fallo recurrido se hubiera absuelto a Huer​tas totalmente de los cargos de la contrademanda induce a pensar que el Tribunal prohijó la interpretación de ésta hecha por el Juzgado. En casación no se atacó la sentencia por erró​nea apreciación de la contrademanda, y aun cuando se hubiera presentado el cargo, no habría prosperado porque de los términos del libelo no aparece en forma evidente e incontrastable tal petición de condena.

Por otra parte, Carvajal al contestar la de​manda de Huertas aceptó corno hecho cierto ha​ber acudido a juicio ejecutivo especial para hacer efectivo el cobro de los cánones de arrenda​miento (C. 1º fs. 3 y 6 v.), lo que respalda aque​lla apreciación. En estas circunstancias, la Sala no puede deci​dir en casación contra lo resuelto por el sentenciador.

Por último, en lo tocante a la acción indem​nizatoria a causa de haberse terminado el arren​damiento, antes del plazo estipulado, por la mora en el pago de los cánones, el cargo formulado por el recurrente sobré indebida apreciación de las pruebas que apenas demuestran la existen​cia de la deuda, aparece como medio nuevo en casación, pues los hechos pertinentes como so​porte de la indemnización de perjuicios no fue​ron materia de debate en las instancias.

La doc​trina constante de la Corte establece que en el recurso de casación no pueden introducirse me​dios nuevos, o sea, traer a discusión extremos que no hayan sido objeto del debate en instan​cia. (Casación, octubre 30 de 1936, XLIII, 316; junio 22 de 1940, XLIX; 549; agosto 19 de 1940, XLIX, 832; noviembre 18 de 1942, LIV bis, 246; septiembre 24 de 1943, LVI, 157).

En consecuencia, se rechazan los cargos for​mulados por el recurrente contrademandante. Resolución: En mérito de las consideraciones anteriores, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, NO CASA la sentencia del Tribunal Superior de Bogotá, de fecha 14 de agosto de 1953, que ha sido materia del presente recurso.

Sin costas por haber recurrido en casación ambas partes. Publíquese, notifíquese, cópiese, insértese en la Gaceta Judicial y devuélvase el expediente al Tribunal de origen. Darío Echandía. —Manuel Barrera Parra. —José J. Gómez R. —José Hernández Arbeláez. —Ernes​to Melendro Lugo, Secretario.