Nos Sentencia C – SC – 017 de 1954 ACCIÓN DE INDEMNIZACIÓN DE LOS PERJUICIOS OCASIONADOS CON LA TERMINACIÓN DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ANTES DE QUE HUBIERA EXPIRADO EL TIEMPO POR EL CUAL SE HABÍA CELEBRADO Son cosas enteramente distintas celebrar un contrato, deshacerlo, eliminar una estipu​lación, o sostener que lo expresado claramen​te en ella debe entenderse en sentido diferente, por virtud de lo dicho antes del per​feccionamiento del negocio, o en el mismo mo​mento o después, y el hecho de haberse con​sentido en aplicar o ejecutar en una u otra forma, ocasionalmente, determinada cláusu​la, sin eliminarla ni modificarla.

La eliminación o modificación requeriría, para probarla, fuera de las declaraciones de testigos, el principio de prueba por escrito. Para demostrar que en determinado caso la estipulación se ejecutó o cumplió en cierta forma consentida por la parte a quien favo​rece la cláusula, sin derogarla ni modificarla, sino manteniéndola vigente, basta la prueba testimonial, como sería el caso de tolerancia de parte del arrendador de que el arrendata​rio le pagara tardíamente algunas mensualidades, aunque conforme al texto del contra​to debiera cubrirlas por meses anticipados.

Para eso bastaría no sólo la prueba testimo​nial, sino la simple aquiescencia tácita del arrendador. Si el arrendatario sostuviera que la cláusula misma se había eliminado o mo​dificado, sí necesitaría el principio de prueba por escrito, para complementar la testimo​nial. REFERENCIA: GACETA JUDICIAL Nº 2138 y 2139 PROCEDENCIA: TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE PASTO PETICIONARIO: Lucía Lince de Meynarez MAGISTRADO PONENTE: LUIS FELIPE LATORRE U. Corte Suprema de Justicia. —Sala de Casación Ci​vil.

Bogotá, a once de marzo de mil novecien​tos cincuenta y cuatro Por documento privado de 7 de abril de 1947 (f. 9 cuaderno 1º suscrito en Pasto, Jacobo Meynarez, en su condición de apoderado general de Lucía Lince de Meynarez (su propia mujer), (f. 22 ibídem), dio en arrendamiento por tres años a Jesús Cerbeleón Pantoja, una casa situada en aquella ciudad, para servicio de hotel.

Por escritura N° 1298, otorgada el 9 de octubre de 1948 (notaría 1º de ese circuito), Meynarez transfirió el dominio de dicho inmueble, a título de venta al señor Ramón Araújo (f. 208, C. 3°). Como al comprador Araújo no obligaba el men​cionado contrato de arrendamiento, por no constar éste en escritura pública sino en simple documen​to privado, propuso ante las autoridades compe​tentes las acciones del caso para la entrega de la finca, cosa que logró en enero de 1949, (f. 22 y v. C. 1°), es decir, cuando faltaba más de un año pa​ra vencerse el contrato de arrendamiento con Pantoja.

Así las cosas, el arrendatario propuso demanda por medio de apoderado, ante el Juez Segundo Ci​vil del Circuito de Pasto, para que la arrendadora le pagara los perjuicios que el artículo 2019 del C. C., le permitía cobrar (estimados por el deman​dante en $ 9.000 o la suma que se fijara por dic​tamen de peritos); la cantidad de $ 2.000 invertida en reparaciones indispensables en el inmueble mencionado; y la de $ 1.080 por canon adicional del arrendamiento, mediante letras de $ 60 men​suales que el arrendador le hizo aceptar al arren​datario.

El Juez del Circuito, en fallo de 12 de junio de 1950, declaró que la parte demandada había viola​do el contrato de arrendamiento al enajenar el in​mueble, colocándose así en la imposibilidad de mantener al demandante arrendatario en el pleno goce de él, por no estar el comprador obligado a respetar el arrendamiento (artículo 2019 del Có​digo Civil); condenó a la parte demandada a pa​gar al arrendatario damnificado $ 9.000 como va​lor de los perjuicios (artículo 2000 ibídem), y ab​solvió por los demás cargos.

El Tribunal Superior reformó dicho fallo en el sentido de absolver totalmente a la demandada. Interpuesto el recurso de casación, la Corte en​tra a considerarlo y decidirlo en los siguientes términos: La demandada se había defendido de la deman​da por perjuicios con la alegación de que el arren​datario había incumplido el contrato, porque violó la cláusula cuarta que le prohibía subarrendar en todo o en parte la finca de que se trata, y contra tal prohibición, subarrendó en mayo de 1947 un local o pieza exterior, para almacén o tienda, al señor Antonio Erazo, quien tuvo allí un estable​cimiento comercial llamado "La Norteña".

El recurrente hace varios cargos contra el fallo del Tribunal, de los cuales el primero y más im​portante se hace consistir en violación indirecta de varios artículos del Código Civil, como el 2019 y el 2020 por errores de hecho y de derecho en la apreciación de la prueba testimonial aducida por el arrendatario Pantoja para acreditar la autoriza​ción que dio el apoderado general de la arrendadora para celebrar el subarriendo del local o pie​za exterior a Erazo.

El error de hecho, aun suponiendo que lo hubiera, sería inadmisible por la Corte, porque no aparece con la notoriedad o evi​dencia que el Código Judicial exige para efectos de la casación. El Tribunal no ha desconocido la existencia de una declaración testimonial que sí consta en el proceso, ni sostiene que algún testigo diga cosa diferente de lo que está a la vista que sí declaró, ni sostiene otra cosa contraria a la que evidente o innegablemente está demostrada.

Más aún, ni siquiera se enuncia un error de hecho de​mostrable con razonamientos. Pero el error de de​recho en la apreciación de aquella prueba, sí re​clama la atención y estudio de la Corte; error que se señala en el siguiente pasaje del fallo recurrido, en el que el Tribunal admite que el dicho de los declarantes (Erazo, Pedro A. Muñoz, Sofonías y Jesús Portilla, que el recurrente nombra) atesti​guan la autorización dada por Meynarez para el subarriendo, comenta y estima: "La prueba aducida para demostrar el consenti​miento verbal del arrendador, la cual no es otra que la testimonial, en este caso no puede ser apreciada legalmente porque como el contrato de arrendamiento vale más de quinientos pesos, toda reforma debía ser hecha por escrito, pero tal prueba no aparece, por lo tanto la modificación del con​trato principal, en el sentido de conceder facultad de subarrendar, no se ha demostrado legalmente".

El Tribunal no cita aquí expresamente las disposiciones legales que respaldaran su concepto o consideración de orden jurídico, pero sin lugar a duda se comprende que alude a lo dispuesto en los artículos 1767 del Código Civil, 91 y 92 de la Ley 153 de 1887. A este respecto el recurrente dice: "El artículo 1767 del C. C., reza: "No se admitirá prueba de testigos respecto de la obligación que haya debido consignarse por escrito".

"El artículo 91 de la Ley 153, impone: "Deberán constar por escrito los actos y contratos que con​tienen la entrega o promesa de una cosa que val​ga más de $ 500.00 (quinientos pesos) No será admisible la prueba de testigos en cuanto adicio​ne o altere de modo alguno lo que se exprese en el acto o contrato, ni sobre lo que se alegue haber​se dicho antes o al tiempo o después del otorga​miento, aun cuando en algunas de estas adiciones o modificaciones, se trate de una cosa cuyo valor no alcance la suma de quinientos pesos " "El artículo 92 de la misma Ley 153, dispone: "Al que demanda una cosa de más de quinientos pesos de valor, no se le admitirá la prueba de tes​tigos aunque limite a este valor la demanda" "El artículo 1767 del C. C., debe entenderse con​cretado y limitado para las dos disposiciones de la Ley 153 de 1887 y todas constituyen el estatuto obligatorio de nuestro derecho para demostrar la existencia de los actos y contratos que ellas determinan.

Por lo tanto, son de estricta y limitativa aplicación por ser excepciones a la regla general de que el derecho, en el mundo dinámico de sus relaciones y de su acción, pueden patentizarse ante la justicia por todos los medios probatorios establecidos, porque las pruebas pertenecen preci​samente a la dinámica del derecho. "Se puede demostrar con toda prueba adecuada que un contrato perfeccionado se ejecutó entre las partes de tal o cual manera, que tal parte efectuó éstos o aquellos hechos que dieron lugar a que no tenga efecto una obligación de la otra parte, o que la obligación, por éstos o aquellos hechos operó de modo distinto; que tal parte prescindió de usar o gozar de tales derechos contractuales o que aceptó que la obligación se ejecute así o asá; que una parte quedó libre de efectuar su obligación o para cumplirla de este o aquel modo, por tales o cua​les hechos de la otra parte; y así, toda la serie, casi ilimitada de hechos voluntarios capaces de tener o producir efectos jurídicos que surgen en el vastísi​mo mundo de la ejecución o actividad práctica de las relaciones contractuales, incluso las que perte​necen al orden de los cuasi-contratos y de los cuasi-delitos y los que, por imperio de la misma ley originan derecho y obligaciones.

Exigir prueba es​crita para todos estos hechos no tocantes a la cons​titución y vinculación de las propias obligaciones, sino a su modo imperativo o a la realización prác​tica que las partes le dieron en el tiempo y en el espacio, sería verdaderamente absurdo e imposible, paralizaría la vida urgida y activa del derecho y ahogaría el mundo en una marea, de papel es​crito, aunque debiera escribirse tan diminuto como los edictos de Carcalla y Domiciano".

Tiene razón el recurrente, porque en verdad son cosas enteramente distintas celebrar un contrato, deshacerlo, eliminar una estipulación, o sostener que lo expresado claramente en ella debe enten​derse en sentido diferente por virtud de lo dicho antes del perfeccionamiento del negocio, o en el mismo momento o después, y el hecho de haberse consentido en aplicar o ejecutar en una u otra for​ma, ocasionalmente, determinada cláusula, sin eli​minarla ni modificarla.

La eliminación o modificación requeriría, para probarla, fuera de las declaraciones de testigos el principio de prueba por escrito. Para demostrar que en determinado caso la estipulación se ejecu​tó o cumplió en cierta forma consentida por la parte a quien favorece la cláusula, sin derogarla ni modificarla, sino manteniéndola vigente, basta la prueba testimonial, como sería el caso de tole​rancia de parte del arrendador de que el arren​datario le pagara tardíamente algunas mensuali​dades, aunque conforme al texto del contrato de​biera cubrirlas por meses anticipados.

Para eso bastaría no sólo la prueba testimonial, sino la sim​ple aquiescencia tácita del arrendador. Si el arren​datario sostuviera que la cláusula misma se había eliminado o modificado, sí necesitaría el principio de prueba por escrito para complementar la testi​monial. En este litigio, el arrendatario Pantoja no ha sostenido o alegado que la cláusula que prohíbe el subarriendo hubiera sido modificada, derogada o eliminada, sino que el arrendador convino en el subarriendo a Erazo, no se opuso a él, con la sola salvedad o condición de que las reparaciones que debían hacerse al local, las ejecutara Erazo a su costa, como en realidad las ejecutó, con una ero​gación de más de $ 300.

Todo eso está acreditado con las declaraciones del mismo Erazo, del albañil Pedro A. Muñoz, de Sofonías y Jesús Portilla. El Tribunal no contra​dice ni glosa esas declaraciones, no les hace observación de deficiencia. Lo que el fallo echa de menos es el principio de prueba escrita, por tra​tarse de un contrato de más de $ 500. Concurren además otras circunstancias que corroboran el dicho de los testigos.

El subarriendo del local para tienda a Erazo, se hizo en mayo de 1947, es decir, apenas al mes de celebrado el contrato sobre la totalidad del inmue​ble con Pantoja (abril de 1947). En el lapso transcurrido hasta enero de 1949, cuando el comprador Araújo consiguió la desocupación de la casa, el arrendador Meynarez nunca se quejó del sub​arriendo ni lo consideró como violación del con​trato.

Al contrario, él mismo recibió de Erazo el valor de varias mensualidades como lo patentizan los recibos presentados por Meynarez. Este vino a invocar el pretendido incumplimiento de Pantoja, después de iniciada por el último la acción de que trata este juicio. Lo ocurrido en último término fue que el Tri​bunal interpretó mal y aplicó indebidamente las disposiciones precitadas sobre restricción en la ad​misibilidad de la prueba de testigos, porque no era el caso de hacer operar dicha restricción, pues, como ya se dijo, el subarriendo a Erazo no impli​caba ni reforma, ni cambio del contrato principal, ni modificación ni menos eliminación de la cláusula prohibitiva del subarriendo.

Lo anterior demuestra que es fundado el primer cargo contra la sentencia recurrida, lo cual basta para casarla. En esta situación corresponde a la Corte pro​nunciar el fallo de instancia y a tal cosa procede mediante las consideraciones que siguen: El artículo 2019 del Código Civil es claro y ca​tegórico al disponer que "extinguiéndose el derecho del arrendador por hecho o culpa suyas, como cuando vende la cosa arrendada de que es dueño", "será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arrien​do".

Y al tenor del artículo 2020 del mismo esta​tuto, el comprador no está obligado a respetar el arrendamiento que conste en simple documento privado, como ocurre en el presente caso. De manera que, en principio, es incuestionable la legitimidad y procedencia de la demanda en cuanto a la obligación de pagarle al arrendatario Pantoja los perjuicios sufridos por la terminación intempestiva del arrendamiento, con motivo de la venta del inmueble hecha por la propietaria arren​dadora cuando faltaba más de un año para ven​cerse el término del contrato con aquél, perjuicios que en abstracto no se pueden negar, pero que concretamente no aparecen debidamente aprecia​dos, pues el demandante los estima en $9.000, ha​ciéndolos consistir principalmente en la diferencia entre el valor del arrendamiento de la casa de la señora de Meynarez: $180 por mes y $60 adicio​nales que, según dice Pantoja, se le cobraron de más, mediante letras de cambio, y el valor del arrendamiento del otro inmueble que se vio obligado a tomar por $500 mensuales.

Pero, en primer lugar, no aparece establecido que el segundo inmueble fuera igual al primero, o inferior, al con​trario, es de creerse que era mucho mejor porque fuera del servicio interior para el hotel tenía o tiene seis (6) locales exteriores para tiendas, que computados a $60 son $130, cantidad que supera la anotada diferencia. Pero como no es posible negar que sí tuvo que producirse perjuicio con la terminación intempes​tiva del arrendamiento: gastos de desocupación, de trasteo y organización en el nuevo local, organización del negocio, atracción de la clientela dis​persa etc., sin que haya base para calcular esos daños emergentes y lucro cesante, cuanto se pue​de hacer es pronunciar una condena en abstracto para que luego se haga la regulación correspon​diente a esta prestación, de conformidad con el ar​tículo 553 del Código Judicial.

En cuanto a las demás prestaciones, la Corte acoge los siguientes razonamientos del fallo re​currido: "Canon de arrendamiento. —Por la petición ter​cera de la demanda se inculpa al arrendador que exigió un sobre recargo de sesenta pesos mensua​les, cantidades que deben ser reembolsadas con el interés del doce por ciento. "En lo referente a esta petición, primeramente se tiene, que en el caso de que tal hecho se hu​biese cumplido, resultaba voluntario del arrenda​tario, pues que en caso contrario debió acudir al Decreto sobre control de arrendamientos de in​muebles urbanos. ''De otro lado, la prueba testimonial aducida al proceso con el fin de demostrar este cargo, no apa​rece, porque ninguno de los declarantes afirma que hubiese visto hacer pagos, por concepto de recargo al arrendamiento; de allí que esta peti​toria no encuentra fundamento aceptable.

"Mejoras. — De acuerdo con el contrato de arrendamiento, cláusula sexta, el arrendatario, pue​de verificar toda obra que crea conveniente para el mejor servicio, por su cuenta, 'sin que tenga ningún derecho para reclamar mejoras'. "El demandante pretende que hizo mejoras in​dispensables, para subsanar los desperfectos ocu​rridos por los terremotos de 1947, pero el concepto pericial manifiesta que esas reparaciones no tie​nen esa causa, y no siendo estas reformas de ca​rácter NECESARIO, éstas quedan incluidas en lo estipulado en el contrato, o sea que todas las mejoras que se hagan, deben efectuarse por cuenta del arrendatario y a favor del arrendador".

Con respecto a la tercera petición, referente a las letras de a $60 con lo que el arrendatario Pantoja dice que se le recargó el precio del arren​damiento, vale agregar que las pocas letras presentadas lo fueron en pedazos en los cuales no aparece lo principal, pero sí que el girado era un extraño, no Pantoja, y éste niega, sin que medie prueba en contrario, que tales letras se refieran al arrendamiento.

Por todo lo expuesto, la Corte Suprema de Jus​ticia (Sala de Casación Civil), administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, CASA la sentencia recu​rrida y en su lugar,

RESUELVE

1° — Declárase que la señora Lucía Lince de Meynarez faltó al cumplimiento del contrato que por medio de su apoderado Jacobo Meynarez ce​lebró con el señor Jesús Cerbeleón Pantoja, con​forme al documento privado de 7 de abril de 1947 otorgado en Pasto, sobre arrendamiento, por tres años, de una casa ubicada en esa ciudad; incumplimiento que consistió en haberse puesto en imposibilidad de mantener al arrendatario en el goce de la cosa arrendada, por haberla vendido antes de vencerse el término del arrendamiento, y ha​ber sido obligado el arrendatario a entregarle el inmueble al comprador. 2°— Condénase a la demandada señora Lucía Lince de Meynarez a pagar al demandante Jesús Cerbeleón Pantoja el valor de los perjuicios que éste sufrió con motivo del incumplimiento del contrato a que se refiere la precedente declaración. El monto de tales perjuicios se determinará mediante el procedimiento señalado en el artículo 553 del Código Judicial. 3°—Se absuelve a la demandada de los demás cargos de la demanda, o sean los contenidos en las peticiones tercera, cuarta y quinta de la refe​rida demanda.

Sin costas. Publíquese, notifíquese, cópiese e insértese en la GACETA JUDICIAL. Devuélvase al Tribunal de origen. Alberto Zuleta Ángel — Luis Felipe Latorre U. Alfonso Márquez Páez — Eduardo Rodríguez Piñeres — Ernesto Melendro Lugo, Secretario.