OBLIGACIÓN DEL QUE VENDE UN INMUEBLE DESIGNANDO CLARAMENTE SUS LINDEROS DE ENTREGAR AL COMPRADOR TODO LO COMPRENDIDO EN ELLOS OBLIGACIÓN DEL QUE VENDE UN INMUEBLE DESIGNANDO CLARAMENTE SUS LINDEROS DE ENTREGAR AL COMPRADOR TODO LO COMPRENDIDO EN ELLOS l. Cuando se vende un inmueble de​signando claramente sus linderos, la venta debe entenderse que se hizo como de espe​cie o cuerpo cierto y el vendedor queda obli​gado a entregar al comprador, sin altera​ción del precio, todo lo comprendido en los linderos, sea cual fuere su cabida. 2.-Ha sido doctrina constante de la Corte, sobre.el fenómeno de la accesión, la de sostener que "el dueño del inmueble pa​sa a serio de lo que por accesión se junta a dicho inmueble, sin necesidad de escritura pública registrada, ya provenga la accesión de la naturaleza, de obra del mismo dueño o de obra de un tercero. El dueño incorpora en su patrimonio lo que por accesión se agre​ga al bien de que ya es dueño, y este resultado se obtiene sin que para.ello se realice y se cumpla tradición alguna".

Corte Suprema de Justicia. - Sala de Casación Civil. - Bogotá, diez de octubre de mil nove​cientos cincuenta y cinco. (Magistrado Ponente: Doctor: Agustín Gómez Prada) El Tribunal Superior de Barranquilla, en sen​tencia de 12 de agosto del año pasado, confirmó la proferida por el Juzgado 29 Civil del mismo Circuito, el 9 de febrero de 1953, por medio de la cual se absolvió a la sociedad demandada "Fábrica de Tejidos Costeños Limitada", repre​sentada por su Gerente Alberto Calvo Escobar, de los cargos que le formularon en juicio ordina​rio la sociedad anónima en liquidación "Labora​torios Riuhan S. A." y el Doctor Teófilo Kíuhan.

La parte demandante interpuso contra dicho fallo el recurso de casación. Antecedentes: I-Por escritura número 1183, de 30 de abril de 1949, otorgada en la Notaría Segunda de Ba​rranquilla, la sociedad comercial Laboratorios Kiuhan S. A. le vendió a al sociedad denominada Fábrica de Tejidos Costeños Limitada el inmue​ble que aparece descrito en el citado instrumento. y con fundamento en que en la venta realizada por medio de la escritura aludida no quedaron comprendidos el lote distinguido con el número 13 y la casa o casita en él levantada por el doctor Teófilo Kiuhan, éste y los Laboratorios Kiuha, iniciaron el presente juicio para reclamar el do​minio de dicho lote y de la construcción, la restitución de los mismos, el pago de los frutos y arriendos percibidos, el resarcimiento de los per​juicios sufridos por los actores con la ocupación y goce indebidos dE'1 inmueble y el pago de las costas del juicio.

II-Los hechos de la demanda pueden resu​mirse así: Por escritura 1183, de 30 de abril de 1949, de la Notaría 2ª de Barranquilla, Laboratorios Kiuhan le vendieron a Fábrica de Tejidos Cos​teños Ltda. un lote, situado en Barranquilla, en la Urbanización de El Carmen, con superficie de 4.400 metros cuadrados, que comprende los lotes números 9, 10, 11, 12, 14, 16, 17 Y 19, con cuatro pabellones construidos.

El inmueble lo ad​quirió la sociedad vendedora por escritura 89, de 21 de enero de 1934 y de la misma Notaría. Se dice que el terreno tiene una cabida de 4.400 metros cuadrados, pero en realidad tiene una de 4.800, delimitado por una muralla de más de 3 metros de altura, sin qUE! en esa cabida estén comprendidos ni el solar número. 13, ni la casa de propiedad del doctor Kiuhari.

Al constituirse la sociedad Laboratorios Kiu​han, por escritura número 89, de 31 de enero de 1934, el doctor Teófilo Kiuhan le traspasó los lo​tes números 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 17 Y 19, o sea, la totalidad de los lotes de que era propieta​rio. Pero no le traspasó la casa construida en el lote número 13 de la urbanización según consta en la escritura número 89 mencionada.

El doctor Teófilo Kiuhan construyó en 1933 la casa de que se habla en el lote Nº 13, con sus propios recursos, como consta en la escritura 2638, de 31 de agosto de 1949. Pero esa casa nunca fue traspasada por el Dr. Kiuhan a los Laboratorios Kiuhan S. A. y, por tanto, mal podía esta socie​dad traspasársela a la Fábrica de Tejidos Cos​teños.

Tan cierto es ello, que el registro de la escritura se hizo a nombre del doctor Kiuhan y hoy día aparece a su nombre. En la escritura 1183, de 30 de abril de 1949 y con posterioridad a esa fecha, se intercaló en el texto de dicho instrumento la frase: "Una ca​sita de ladrillos y teja situada al suroeste del te​rreno", lo cual está comprobado con dictamen de peritos.

Así, pues, la Fábrica de Tejidos' Costeños ocupa ilegalmente el solar número 13 y la casa de propiedad del doctor Teófilo Kiuhan. III. El Juzgado 2º Civil del Circuito de Ba​rranquilla, en la sentencia aludida al principio de este fallo, absolvió a la parte demandada "de las declaraciones y condenas impetradas en el es​crito de demanda": en cuanto al lote, porque "la sola omisión en la escritura de venta del lote dis​tinguido con el número 13 no puede conducir al juzgador a entenderla en el sentido de que el vendedor se reservaba la propiedad sobre ese lo​te determinado.

De haber sido así, 'los linderos y medidas consignadas en la escritura de venta se habrían modificado y no serían, como apareció de autos, los mismos de la escritura de adquisición"; y en cuanto a la casa, porque no se demostró le​galmente que la interlineación hecha en la escri​tura número 1183 se hubiera hecho con posterio​ridad al otorgamiento de dicho instrumento.

El Tribunal, en el fallo que es objeto del re​curso de casación, confirma el del Juzgado, dan​do cuatro razones que pueden resumirse así: a) la sociedad compradora estuvo dos años y medio poseyendo los. bienes materia del litigio sin recla​mo alguno, lo que enseña que las partes hicieron una aplicación práctica del contrato que debe respetarse; b) cuando el doctor Kiuhan traspasó a los Laboratorios Kiuhan el inmueble que había adquirido de doña Aminta R. Samudio, ya había construido la casa cuya restitución solicita, de manera que por accesión era su dueño y en la venta quedó comprendida también dicha casa; c) la parte actor a no ha pedido pronunciamiento al​guno sobre falsedad ejecutada en la escritura 1183, respecto de la casa del Dr. Kiuhan ni, menos, ha probado dicha falsedad; d) en fin, el Dr. Kiuhan traspasó a los Laboratorios Kiuhan "exactamente el mismo lote de terreno que compró a la Sra. de Samudio", y los Laboratorios Kiuhan vendieron a la Fábrica de Tejidos Costeños "el mismo lote de terreno que primitivamente fue de propiedad de la señora de Samudio", de manera que "fue una simple omisión, sin alcance práctico ninguno, la no mención en esa escritura (1183), del lote número 13, parte integrante del globo de terreno que el doctor Kiuhan transfirió a Laboratorios Kiuhan S. A. Demanda de casación. -El recurrente, con base en la causal primera del artículo 520 del código judicial, hace tres cargos a la sentencia: I.-Error de hecho al interpretar la escritura número 1183, de la Notaría 2º de Barranquilla y de varios elementos probatorios que obran en los autos.

II. Falta de apreciación de la escritura Nº 2638 de 1949, de la Notaría 1º de Barranquilla y deficiente apreciación de la escritura r,."'9 89 de 1934, de la Notaría 2º de la misma ciudad. III. - Falta de aplicación de algunas disposi​ciones legales y violación de otras, pues cuando los Laboratorios Kiuhan vendieron a la Fábrica de Tejidos Costeños la casa de' que se trata, hi​cieron una venta de cosa ajena, reglamentada por el artículo 1871 del código civil.

El vendedor no transmitió derecho alguno y "el comprador no se hizo dueño de la casa vendida". Este es, por tan​to, solamente un acreedor respecto de aquél para exigir le prestaciones de carácter personal. Desde luego, en cada cargo especifica el re​currente las disposiciones legales que considera violadas. Debe, pues, estudiar la Corte cada uno de estos cargos y a ello se procede en seguida: PRIMER CARGO.-Error de hecho al inter​pretar la escritura número 1183, de la Notaría 2º de Barranquilla, y de varios elementos probatorios que obran en los autos.

Como consecuencia violó los artículos 1759, 1602, 1502, 1884, 946, 950, 952 del código civil y aplicó indebidamente el 1622 del mismo código. En efecto, arguye el recurrente, los Labora​torios Kiuhan le vendieron a la Fábrica de Teji​dos Costeños "un lote de terreno situado en ju​risdicción de este municipio (Barranquilla), a que hace referencia el plano de la Urbanización 'El Carmen', que tiene una superficie de 4.400 metros cuadrados y que corresponde a los lotes marcados en el plano de dicha Urbanización con los números nueve, diez, once, doce, catorce, Díez y seis, diez y siete y diez y nueve".

Se determinó claramente, pues, la cosa vendida respecto del suelo, a la vez que se hicieron estipulaciones re​ferentes a mejoras, construcciones y dependencias y al predio "se les señalaron en conjunto los linderos y medidas que aparecen con diáfana cla​ridad en la misma escritura". Pero "se excluyó el lote número trece", en forma clara y terminan​te, sin ambigüedades, no obstante lo cual susti​tuyó el Tribunal la voluntad de los contratantes, desatendiendo "el sentido transparente" de las cláusulas de la escritura, so pretexto de interpretarla.

Después de citar algunas doctrinas de la Cor​te sobre interpretación de los contratos y pasa​jes de algunos comentadores, concluye que del contrato de venta quedó excluido, 'por delibera​do propósito de las partes, el lote número trece, materia de la Controversia', de suerte que la Fábrica de Tejidos Costeños 'adquirió título de dominio solamente sobre los ocho lotes o predios antes anotados, quedando, por 10 mismo, en el patrimonio de la entidad enajenante, o sea, de Laboratorios Kiuhan S. A., el lote número trece en cuestión.' Pero, además, el Tribunal apreció indebida​mente las escrituras números 894 de 1932, 89 de 1934 y 1183 de 1949, de la Notaría 2'!- de Barran​quilla, además de la inspección ocular practica​da por el juez de primera instancia. En aquellas escritura "consta que la trasferencia de los citados lotes se hizo de manera minuciosa y completa, singularizándolos uno por uno, 10 que quiere decir que si en la escritura número 1183 de 1949 quedó excluido el lote nú​mero trece, ello ocurrió, no por 'una simple omi​sión sin alcance práctico alguno', como sostiene el Tribunal, sino por la deliberada intención de las partes". y en la inspección ocular se hizo constar que en la escritura 1183 no aparece vendido el solar número trece, que sí aparece como aportado por el doctor Teófilo Kiuhan a los Laboratorios Kiu​han en la escritura de constitución de la sociedad, que es la número 89, de 31 de enero de 1934.

Se considera: Para estudiar el cargo parece 10 más oportuno averiguar que fue 10 que la señorita Amin​ta Samudio le vendió al doctor Teófilo Kiu​han, lo que el doctor Teófilo Kiuhan le traspasó a los Laboratorios Kiuhan y, en fin, lo que los Laboratorios le vendieron, a su vez, a la Fábrica de Tejidos Costeños. Por escritura Nº 894, de 13 de agosto de 1932, de la Notaría 2º de Barranquilla, Aminta R. Sa​mudio le vendió al doctor Teófilo Kiuhan 10 si​guiente: "Un pedazo de terreno a que hace referencia el plano de Urbanización 'El Carmen', en juris​dicción de este Municipio, que tiene una superfi​cie de cuatro mil cuatrocientos (4.400) metros cuadrados, pedazo de terreno que comprende los lotes números nueve (9), diez (10), once (11) doce (12), trece (13), catorce (14), diez y seis (16), diez y siete (17) y diez y nueve (19) de dicha Ur​banización y que se distingue en conjunto por las medidas y linderos siguientes: por el norte, sesenta y dos metros y linda con el lote NQ ocho (8) vendido a Manuel Villodres y con el lote nú​mero siete (7) de la Urbanización; por el sur, cincuenta y nueve metros y linda con el camino de Juan Mina, carrera segunda de por medio; por el este sesenta y seis metros y linda con la carre​tera nacional que va a Galapa; y por el oeste, da ochenta y un metros cincuenta centímetros y lin​da con la calle primera" (f. 53 del c. 1).

Por escritura número 89, de 31 de enero de 1934, se constituyó la sociedad anónima denomi​nada Laboratorios Kiuhan, en la cual suscribió el doctor Teófilo Kiuhan 68.533 acciones, y para cubrir las en parte aportó el inmueble de que se viene hablando, tasado en dos mil pesos, así: "Un pedazo de terreno a que hace referencia el pla​no de la Urbanización El Carmen, en jurisdicción de este municipio, que tiene una superficie de cuatro mil cuatrocientos metros cuadrados, pe​dazo de terreno que- comprende los lotes números nueve, diez once, doce, trece, catorce, diez y seis; diez y siete y diez y nueve de dicha Urbanización y que se distingue en conjunto por las medidas y linderos siguientes: por el norte, sesenta y dos metros, y linda con el lote número ocho vendido a Manuel Villodres y con el lote número siete de la Urbanización; por el sur, cincuenta y nueve metros, y linda con el camino de Juan Mina, ca​rrera segunda en medio; por el este, sesenta y seis metros, y linda con la carretera nacional que va a Galapa; y por el oeste, ochenta y un metros cincuenta centímetros y linda con la calle primera" (ff 11 del c. 19 y 1 del c. 2).

Y por escritura número 1183, de 30 de abril de 1949, de la misma Notaría 2'!- de Barranquilla, los Laboratorios Kiuhan S. A. le vendieron a la Fábrica de Tejidos Costeños Limitad. Todo ello tiene fundamento en los preceptos del código sobre la compraventa. "Cuando se ven​de un inmueble designando claramente sus lin​deros, la venta debe entenderse que se hizo como de especie o cuerpo cierto y el vendedor queda obligado a entregar al comprador, sin alteración del precio, todo lo comprendido en los linderos, sea cual fuere su cabida" (art. 1889 del c. c.).

ASi 10 ha expresado la Corte en algunos fallos. En consecuencia, se desecha el cargo. SEGUNDO CARGO.-"La sentencia acusada -dice el recurrente- incurrió en error de hecho manifiesto consistente en la falta de apreciación de la escritura pública número 2638 de 1949, de la Notaría 11¡ de Barranquilla, y en deficiente apreciación de la escritura número 89 de 1934, otorgada en la Notaría 21¡ de la misma ciudad, Como resultado de este error de hecho el Tribu​nal de Barranquilla violó por falta de aplicación, los artículos 1062, 745, 752, 756, 946, 950 Y 952 del código civil, y, por indebida aplicación, los ar​tículos 1886 y 658 de la misma obra".

La escritura número 2638 da cuenta de que en la citada Notaría se protocolizaron las decla​raciones de Federico Prieto, Julio Pretelt, Miguel Durán y Gerardo Pérez, sobre construcción de la casa del doctor Teófilo Kiuhan, hecha a fines de julio de 1933, y está compuesta de dos salas, cua​tro dormitorios, un comedor, una cecina, servi​cio sanitario y poza séptica.

Según prueba pericial, dicha casa está sepa​rada de las construcciones y pabellones de la Fá​brica de Tejidos Costeños por una muralla, de cuatro metros de altura, lo que indica que es, un cuerpo cierto distinto de las instalaciones del ex​presado establecimiento, y las dos edificaciones fueron hechas para finalidades distintas." Siendo así, el traspaso o enajenación, de dicha especie o cuerpo cierto tenia que ser objeto de una especial y concreta declaración de voluntad, como á través de' las transferencias lo fueron los' otros edificios, dependencias y construcciones.

La casa no se cosa accesoria que siga la' suerte de la prin​cipal ni la enajenación' está sujeta al precepto del articulo 1886 del código civil, que sólo se apli​ca a los muebles por naturaleza. La escritura número 89 da cuenta de la constitución de la sociedad denominada Laboratorios Kiuhan S. A. y hace una detallada relación de los bienes raíces, construcciones, muebles" enseres, y materias primas aportados, entre los, cuales no se halla la casa del doctor Kiúhan.

Dentro, del espíritu de apreciación que presidió la formulación del convenio, sólo es explicable, la omisión de la casa como el voluntario propósito de excluirla del aporte. Por tanto, el doctor Kiuhan no se desprendió del dominio ni lo adquirieron los Laboratorios y, al absolver el Tribunal a, la parte de mandada de los cargos formulados en las peticiones segunda y tercera, incurriendo en tales errores en la apreciación de la prueba, violó los artículos 669, 742, 765, 785, 1958, 1857 y 2577 del código civil, fuera de los arriba apuntados.

Se considera: No omitió el Tribunal el estudio de lo relacionado con la casa que edificó el doctor Teófilo Kiuhan, pues expresa que cuando éste transfirió a los Laboratorios del mismo nombre "el inmueble que adquirió por compra a Aminta R. Sámudio, ya había construido la casita cuya restitución solicita; y como él era el, dueño del terreno, por accesión adquirió esa construcción, sin que tu viera necesidad de hacer la protocolización de las declaraciones sobre edificación que efectuó cuatro meses después de verificada la venta de Los boratorios Kiuhan S, A. a la sociedad demanda, la accesión prosigue es un modo originario de adquisición de dominio lo mismo que la ocupación. Por el hecho de la accesión el dueño del terreno pasa a serlo de la edificación que en él se levanta".

El argumento de derecho del Tribunal está fundado en la constante doctrina de la Corte sobre el fenómeno de la accesión (artículos 738 y si​guientes del código civil), pues la 'tradicional de esta' Corporación ha sido 'la de, sostener, que "el dueño del inmueble pasa a serlo," de lo que por accesión se junta a dicho inmueble sin necesi​dad de escritura pública registrada, ya provenga la accesión de la naturaleza, de obra del mismo dueño o de obra de un tercero. El dueño in​corpora en su patrimonio lo que por accesión se agrega al bien de que ya es dueño, y este resul​tado se obtiene sin que para ello se realice y se cumpla tradición alguna".

(Cas. de 26 de octubre de 1909, G. J. tomo XXV, página 291). Numero​sos son los fallos de la Corte sobre el punto. En cuanto a la argumentación de hecho se ano​ta, en primer lugar, que habiendo aportado' el doctor Kiuhan a los Laboratorios, 'por la escri​tura número 89, el terreno adquirido por escri​tura número 894, con la misma superficie de 4.400 metros' cuadrados, con los mismos linderos en la misma extensión e incluyendo, ahora si, el lote número 13 (f. 2 del c. 2º), no es posible dudar de que no excluyó la casa construida dentro del predio y más concretamente, dentro del citado lote número 13. y se observa, en segundo lugar, que admitien​do 10 que el recurrente arguye, esto es, que si de modo tan determinado se especificó 10 que se aportó a la mentada sociedad, si hubiera habido el deliberado propósito de excluir del aporte la casa susodicha, se hubiera expresado en forma más precisa o concreta dicha exclusión, dado que la casa está construida dentro de los linderos ge​nerales del globo de terreno. y la tercera, referente a la prueba pericial, si bien es cierto que un perito afirma que la Fábri​ca y la casa están separadas, tienen finalidades distintas, son independientes y no han podido ser anexos ni conexos (fls. 41), otros dos afirman que no es posible la perfecta identificación del lote número 13; que puede asegurarse que la casa del doctor Kiuhan se edificó "sobre parte" de dicho lote; y que a la Fábrica y a la casa "no las sepa​ra propiamente una pared medianera, ya que di​cha función la cumplen los muros de los pabe​llones de la Fábrica y antes puede adivinarse un deseo de anexar dicha casita 'a la Fábrica" (fIs. 45 v. y 67 del c. 2º).

En consecuencia se desecha el cargo. Tercer cargo. -El Tribunal dejó de aplicar -dice el recurrente- los artículos 1871, 752, 756, 785, 946, 950 y 952 del código civil, al concluir que el contrato de compraventa celebrado por los Laboratorios Kiuhan con la Fábrica' de Tejidos Costeños (escritura 1183 de 1949) le era oponible al demandante Teófilo Kiuhan, supuesto que a​quéllos no habían adquirido la casa de éste.

Ade​más, aceptó el Tribunal que la tradición del do​minio puede efectuarse sin la inscripción en el registro y sin las formalidades de la escritura pública. Del proceso se desprende que el doctor Kiuhan traspasó a los Laboratorios los edificios, depen​dencias y el predio en que estaban construidos, pero no la casa edificada sobre el lote número 13, que quedó siendo de' propiedad del enaje​nante.

Si los Laboratorios, quince años más tar​de, vendieron a la Fábrica de Tejidos la casa en mención, vendieron cosa ajena. Como los Labo​ratorios no eran dueños del inmueble, no estaban en capacidad de transmitir el derecho de domi​nio y, por tanto, el comprador no se hizo dueño de la casa vendida, según el artículo 752 del código civil. La afirmación de que la tradición del dominio sobre inmuebles puede hacerse sin escritura pú​blica y sin registro, se refiere, indudablemente, a la que el Tribunal hace sobre las declaraciones de testigos respecto de la construcción de la casa, cuando dice que, como el doctor Kiuhan era due​ño del terreno, había adquirido el dominio de la construcción "sin que tuviera necesidad de hacer la protocolización de las declaraciones sobre edi​ficación".

Ya se ha dicho sobre el particular lo pertinente, en el aparte anterior. En cuanto a lo que el recurrente alega sobre venta de cosa ajena cabe anotar que, si bien el doctor Kiuhan pide que se declare que él, "per​sonalmente, es el legitimo dueño y propietario y tiene el exclusivo dominio sobre una casa de ma​terial construida con sus propios recursos en el solar mencionado anteriormente, el número 13 de la Urbanización “El Carmen” tal declara​ción no puede hacerse, porque según los preceptos del código civil en la venta de un inmueble se comprenden naturalmente todas las cosas en él comprendidas mientras no hayan sido objeto de exclusión. Ya Se vio que no hay prueba' de que el actor Kiuhan hubiera excluido del aporte a los Laboratorios del mismo nombre la casa de que se trata.

Y en cuanto a la Compañía de Tejidos. Coste​ños, es bueno anotar que en la escritura de ad​quisición, o sea la Nº 1183 de 1949, no. sólo expre​san los representantes de los Laboratorios Kiuhan que venden el inmueble "con tollas las.construc​ciones que en él existen", sino también y de ma​nera expresa añaden al final la cláusula antes transcrita:.

"Que en ésta, quedan incluidas también una casita de ladrillos y tejas, situada al suroeste del terreno, y todas las demás mejoras, anexidades, dependencias y construcciones accesorias que ha​yan sido levantadas por Laboratorios Kiuhan S. A. y que existan en el terreno descrito, así como todas sus instalaciones para servicios de agua y luz".

Sobre la aludida cláusula dice el Tribunal que, de acuerdo con e]]a, ]a casa o construcción "fue objeto de especial mención en la escritura d" venta"; "que el instrumento público hace plena prueba acerca de su contenido, mientras no se acredite que es falso"; que la parte actora insi​nuó la falsedad, pero que judicialmente no pidió pronunciamiento al respecto ni menos probó dicha falsedad; y que, por el contrario, en el expediente figura la declaración del Notario que suscribió la escritura, por la cual reafirma la total autenticidad del mentado instrumento.

Esta cláusula no fue objeto de ataque en casación y por tanto, subsiste en toda su integridad En consecuencia de lo dicho, se desecha el cargo. Por lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por au​toridad de la Ley, NO CASA la sentencia recurrida de que se ha venido hablando.

Costas a cargo del recurrente. Publíquese, notifiques e, cópiese, insértese en la GACETA JUDICIAL Y devuélvase e] proceso a] Tribunal de su origen. Agustin Gómez Prada - Ignacio Gómez Posse. Luis Felipe Latorre - Alberto Zuleta Ángel. Ernesto Melendro Lugo, Srío.