CORTE SUPREMA DE JUSTICIA 1 2 Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA DE CASACION CIVIL Magistrado Ponente CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO Bogotá, D.C., nueve (9) de noviembre de dos mil cinco (2005).- Ref. Expediente No. 41001-31-03-001-2002-08463-01 Decídese el recurso extraordinario de casación interpuesto por la señora AIDÉE DURÁN DE BELTRÁN, respecto de la sentencia proferida el 14 de noviembre de 2001 por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Neiva, en el proceso ordinario por ella promovido contra los señores MARTHA CECILIA CABRERA DE CASTILLO, ROCÍO Y ALVARO CABRERA CUÉLLAR como herederos de la señora Bárbara Cuéllar de Cabrera.

ANTECEDENTES 1. Solicitó la demandante que se declarara resuelto por incumplimiento de la parte demandada al no haber pagado parte del precio, el contrato de promesa de compraventa de un inmueble situado en el municipio de Campoalegre, celebrado con la señora Bárbara Cuéllar, cuya ubicación, cabida y linderos fueron precisados en la demanda.

En forma subsidiaria, pidió que se declarara terminado por mutuo disenso, y en lugar de esta pretensión, la nulidad del mismo por no haberse señalado en la promesa el lugar de ubicación del predio prometido en venta. Consecuencialmente, que se ordenara restituir el inmueble con sus frutos civiles producidos desde el 14 de diciembre de 1985, hasta la fecha del pago, junto con la correspondiente corrección monetaria. 2.

La causa petendi, puede resumirse así: A. Por documento privado suscrito el 14 de diciembre de 1985, la señora Aidée Durán de Beltrán y Bárbara Cuéllar de Cabrera, celebraron un contrato de promesa de compraventa por medio del cual la primera prometió vender a la segunda un inmueble ubicado en el municipio de Campoalegre, por un precio de seiscientos cincuenta mil pesos ($650.000.oo), de los cuales la prometiente compradora pagó quinientos mil ($ 500.000.oo) en la fecha de la firma de la promesa, acordándose que el saldo lo cancelaría al otorgarse la correspondiente escritura pública que perfeccionara el contrato.

Las partes acordaron, a título de arras, la suma de cien mil pesos. B. La escritura pública no se otorgó en la fecha acordada, porque no se entregaron “los paz y salvos” a que estaba obligada la prometiente compradora, y por cuanto la prometiente vendedora hizo uso de la cláusula penal que la facultaba para retractarse del negocio, como en efecto lo hizo, para posteriormente enajenar el inmueble prometido en venta a otra persona.

C. Fallecida la señora Cuéllar de Cabrera sus herederos promovieron un proceso ejecutivo singular en contra de la prometiente vendedora, en procura del cobro de la cláusula penal y del otorgamiento de la escritura pública, juicio que concluyó con sentencia dictada por el Juzgado Segundo Civil Municipal de Neiva el 8 de abril de 1996, en el que se declaró probada la excepción de “incumplimiento de la parte demandante” formulada por la ejecutada, fallo que se encuentra debidamente ejecutoriado en virtud de desistimiento del recurso de apelación presentado por los ejecutantes.

D. El incumplimiento de la demandada invocado para enervar la acción promovida por aquella en el juicio ejecutivo “fue declarado judicialmente en providencia que no puede ser objeto de discusión…por hallarse bajo el imperio de la cosa juzgada”. E. El mutuo disenso tácito es una prerrogativa que le asiste a la prometiente vendedora para resolver el contrato “en virtud de las arras pactadas y frente al incumplimiento declarado, además que manifiesta su voluntad de no perseverar en el mismo”.

F. De la lectura detenida del contrato de promesa se evidencia que se omitió precisar cuál era el lugar de su ubicación, “lo que podría purgarse por manifestarse en el texto del contrato que el inmueble se encuentra inscrito en el catastro de Campoalegre”. 3. La parte demandada dio contestación a la demanda, oponiéndose a sus súplicas y formulando las excepciones de fondo que denominó “exceptio non adimpleti contractus” y “exceptio doli”. 4.

La sentencia de primera instancia denegó las súplicas de la demanda, así como las excepciones propuestas; declaró mutuamente incumplido por las partes el contrato de promesa de compraventa y, consecuencialmente, decretó su resolución sin indemnización de perjuicios; condenó a los demandados a restituir dentro de los diez días siguientes a la ejecutoria de la sentencia el inmueble materia del contrato de promesa y a la demandante a devolver la suma de quinientos mil pesos con su correspondiente indexación a partir del 14 de diciembre de 1985; se abstuvo de condenar al pago de mejoras por falta de prueba que las demostrara y condenó en costas a la demandante. 5.

Ambas partes apelaron del fallo, que fue modificado por el Tribunal Superior de Neiva en la sentencia objeto del recurso extraordinario, en el sentido de confirmar la decisión desestimatoria de las súplicas de la demanda, revocando los demás pronunciamientos, salvo el atinente a la condena al pago de las costas impuestas a la parte demandante que también recibió confirmación y absteniéndose de resolver las excepciones formuladas.

LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL Después de aludir a los antecedentes del litigio, al contenido de la providencia apelada y al recurso de apelación formulado, señaló el Tribunal que no era dable discutir el incumplimiento de los demandados como consecuencia del fallo dictado por el Juzgado Segundo Civil Municipal de Neiva que declaró que ellos –actores en aquel juicio- habían incumplido el contrato de promesa, pero que ello no impedía establecer que la señora Aidée Duran, aquí demandante –allá ejecutada-, también había incumplido sus obligaciones, habida cuenta que la cosa juzgada no cobijaba el incumplimiento de la demandante.

Con tal propósito, enfatizó que la inejecución de esta, se encontraba plenamente demostrado con la escritura pública número 763 de 1986 y con los documentos mediante los cuales la prometiente vendedora manifestó su voluntad de retractarse del contrato, retractación que si bien era viable por haberse pactado, no produjo “el resultado propio de su esencia”, toda vez que la prometiente compradora solo fue noticiada de tal circunstancia el 8 de enero de 1986, fecha en la que la prometiente vendedora ya había vendido el derecho de dominio sobre el inmueble a un tercero, lo que ocurrió el 27 de diciembre de 1985.

Esta conducta de la demandante, según el ad quem, entrañaba una manifiesta intención de no persistir en el contrato y constituía mala fe de aquella, por haber desconocido sin noticiar la retractación, el plazo fijado en la promesa de venta para otorgar la escritura pública, por cuanto que, quince días después de haber celebrado el negocio jurídico, enajenó el inmueble a un tercero. Tal hecho generado por la propia demandante, provocó su imposibilidad para suscribir la escritura que perfeccionaría el contrato, lo que llevó al Tribunal a concluir que ambas partes quedaron en estado de incumplimiento recíproco, de manera que las dos perdieron el derecho a la resolución del negocio con apoyo en el art. 1546 del Código Civil, dado que esta norma concede la acción resolutoria al contratante cumplido, lo que impedía la prosperidad de la primera pretensión de la demandante.

Ocupándose de la segunda, vale decir, del mutuo disenso tácito, el sentenciador señaló que esta figura no requería ni intervención judicial, ni la prueba del incumplimiento mutuo, por cuanto supone que las partes acuerdan resolver el contrato, y luego de aludir a la jurisprudencia sentada por esta Corporación sobre la materia, precisó que la actitud de los demandados demostraba su intención de persistir en el contrato, lo que dedujo de lo manifestado por la prometiente compradora cuando le fue notificada la retractación, en el sentido de no aceptarla, así como de su comparecencia a la Notaría el día acordado, a las ocho de la mañana, con el fin de suscribir la escritura pública, no obstante tener conocimiento de que el inmueble había sido vendido a un tercero. Adicionalmente, destacó el hecho de que los herederos de la prometiente compradora hubieren iniciado un proceso ejecutivo con la finalidad de obtener el cumplimiento del contrato y consideró que habían otras “conductas” que apuntaban a demostrar la voluntad de persistir en el contrato, v. gr. el haber pagado “casi la totalidad del precio”, así como iniciar trabajos de construcción de mejoras en el inmueble al día siguiente de haberlo recibido.

Finalmente, puntualizó que no existía duda de que el inmueble prometido en venta estaba localizado en el Municipio de Campoalegre, por cuanto en el contrato de promesa se dejó la constancia de que la prometiente vendedora se encontraba en tránsito “en esta ciudad” y la prometiente vendedora era “vecina de este Municipio”, que era el sitio donde se llevó a cabo la negociación, circunstancias que –en su opinión- tuvieron en cuenta las partes para señalar la ubicación, nomenclatura y linderos del inmueble, siendo además el lugar donde se suscribió el contrato.

En síntesis, según el sentenciador, ninguno de los hechos de la demanda había resultado probado por lo que las pretensiones no podían obtener despacho favorable, lo que lo relevaba de pronunciarse sobre las excepciones propuestas por la demandada. LA DEMANDA DE CASACION Dos cargos se han formulado, ambos con apoyo en la causal primera de casación, de los cuales la Sala despachará el primero de ellos que está llamado a prosperar.

PRIMER CARGO Se acusó la sentencia de violar los artículos 1609 y 1546 del Código Civil y 89 de la ley 153 de 1887 como consecuencia de manifiestos errores de hecho en la apreciación probatoria. Según el censor, el Tribunal se equivocó ostensiblemente cuando concluyó que la prometiente vendedora había incumplido con su obligación de perfeccionar el contrato prometido por haberle vendido el bien a un tercero dentro del plazo que en la promesa se había acordado para dicho perfeccionamiento, e igualmente, por no haber presentado la constancia de paz y salvo de impuesto predial.

En desarrollo del cargo afirmó el censor que el primer yerro del Tribunal consistió en malinterpretar el contrato de promesa haciéndole decir algo que en él realmente no consta, pues entendió que, por virtud del referido negocio jurídico, la prometiente vendedora quedó obligada a abstenerse de venderle el lote a un tercero, a menos, claro está, que previamente le hubiese notificado la retractación a la prometiente compradora, supuesto en el cual la prometiente vendedora sí habría quedado liberada de su obligación en frente a su cocontratante.

Agregó que por haber visto en la promesa una estipulación que no aparece en el clausulado contractual no tuvo en cuenta que para las partes el negocio jurídico únicamente se incumplía dejando de concurrir a la notaría señalada a perfeccionar el contrato prometido, o concurriendo a ella sin los documentos legalmente requeridos para el caso.

Por tal razón, el Tribunal no se percató de que la venta del inmueble a una tercera persona, no incidía sobre la obligación de hacer dimanante de la promesa, sino sobre el incumplimiento de transferirle el derecho de dominio a la compradora. Manifestó además, que el sentenciador cometió yerro al interpretar la cláusula quinta del contrato, pues expresó que la prometiente compradora solamente se había obligado al pago “de las demás sumas de dinero que se adeuden o puedan adeudarse” una vez pagados los impuestos del predio hasta el 31 de diciembre de 1985, así como el impuesto predial del año siguiente, y a partir de tal interpretación estimó que era de cargo de la vendedora la presentación del paz y salvo predial, lo que por no haber sucedido, se sumaba “al otro hecho expresivo del incumplimiento” de la demandante.

Señaló, entonces, que el yerro del Tribunal estribó en darle a la cláusula una interpretación contraria a la dada por los herederos de la demandada, pues en el juicio ejecutivo que previamente vinculó a las partes, se estableció en la sentencia de excepciones, que si la prometiente compradora asumió el compromiso de pagar el impuesto predial a partir del 1 de enero de 1986, parejamente tomó sobre sí la responsabilidad de presentar el correspondiente paz y salvo, y los herederos de la señora Cuéllar de Cabrera, no se apartaron de tal hermenéutica, hecho que se deduce de haber desistido del recurso de apelación que habían interpuesto contra la referida providencia. Luego, si el Tribunal no cercena el contenido de la sentencia de excepciones y no omite la apreciación del memorial de desistimiento del recurso de apelación presentado por los herederos de la prometiente compradora, no hubiera concluido que era la aquí demandante quien debía presentar ese paz y salvo y que al no haberlo hecho demostraba su incumplimiento.

Finalmente, la censura imputó yerro en la apreciación de las escrituras números 761 y 763 de 1993 ambas de la Notaría Primera de Neiva. Respecto de la primera, afirmó que si el Tribunal la hubiere contemplado de manera íntegra habría visto cómo patentizaba el incumplimiento de la compradora, pues no consta en ella que su otorgante hubiese exhibido el paz y salvo nacional, indispensable en la época para extender una escritura pública de compraventa de un bien inmueble.

Constaba sí que se había presentado el recibo de pago del impuesto predial, fechado el 22 de abril de 1996, o sea, el mismo día en que debía perfeccionarse el contrato, hecho del cual podía deducirse además la imposibilidad en que se colocaba a la potencial vendedora para aportar ese documento, en el caso de que ella hubiera estado obligada a ello, como equivocadamente lo entendió el Tribunal.

En cuanto tiene que ver con la escritura 763 –prosiguió el censor- el Tribunal advirtió su existencia, más lo hizo para reputarla como prueba del incumplimiento de la demandante, algo que evidentemente no representa, y si la hubiera contemplado de un modo objetivo, lo primero que había registrado es que aparecía extendida con posterioridad a la que tiene como autora a la prometiente compradora, hecho del que habría tenido que deducir que estaba a la vista el incumplimiento de la demandada por no exhibir los anexos requeridos de su parte a fin de que se pudiera confeccionar la escritura contentiva del contrato prometido.

Desde esta perspectiva el Tribunal ha debido concluir, contrariamente a como lo hizo, que ninguna de las manifestaciones hechas por la señora Durán de Beltrán, representaba una sustracción suya al compromiso de perfeccionar el contrato prometido. No la primera de ellas, que apuntaba hacía la conducta omisiva de la demandada; y tampoco la segunda porque si era manifiesto el incumplimiento de la otra parte, ante él, ella adujo entonces su propio motivo por el que no se extendería la escritura de compraventa.

Manifestó que empeñado como se hallaba el Tribunal en ver incumplida a la demandante, no reparó que lo manifestado por ella en el referido instrumento “no trasuntaba una conducta obstativa para la celebración del contrato”, tanto que ella tenía el propósito de cumplir con la promesa, lo que se confirma con su comparecencia a la Notaría el día y fecha acordados con el anexo que a ella le correspondía acompañar, o sea el paz y salvo nacional, aspectos que están demostrados por la escritura 763.

Finalizó afirmando que si el ad quem hubiere confrontado la conducta omisiva o impeditiva de la prometiente compradora, quien no presentó los paz y salvos que eran de su incumbencia y se limitó a expresar que estaba dispuesta a pagar el saldo del precio sin exhibir el medio de pago, con la conducta de colaboración de la prometiente vendedora, quien sí contaba con el anexo que le correspondía, y a pesar de haber vendido el inmueble compareció a la notaría el día y a la hora acordados, se hubiese abstenido de ver en la escritura 763 una prueba del incumplimiento de la demandante.

Tales yerros llevaron al sentenciador a inaplicar las normas sustanciales citadas en el encabezamiento del cargo, por lo que, solicitó el recurrente, casar la sentencia impugnada, y colocada la Sala en sede de instancia, revocar la proferida por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Neiva, y en su lugar, dictar una sentencia estimatoria de las suplicas del libelo.

CONSIDERACIONES 1. En el sistema legal patrio, como es bien sabido, el contrato de promesa cuando reúne todos los requisitos previstos en el artículo 89 de la ley 153 de 1887, modificatorio del 1611 del Código Civil, es válido y eficaz, como inequívoca fuente generadora para las partes de una típica obligación de hacer consistente en celebrar, en la oportunidad acordada, el contrato prometido, a modo de posterius.

Sobre el particular, in extenso, esta Corporación ha señalado que “la promesa de contrato genera, como nota arquetípica, a la par que definitoria, la obligación de celebrar ulteriormente el contrato prometido ( facere ), no así la de constituir o transferir el derecho, deber de prestación que sólo aflorará cuando haya sido materia inequívoca del respectivo negocio jurídico.

De ahí que, por sus mismas connotaciones funcionales, en particular por limitarse a comprometer la conducta futura de los contratantes, tal negocio preparatorio –o preliminar- no resulta eficaz, para traducirse en fuente o detonante del dominio, ya que, se repite, esa tipología de negocio jurídico preparatorio tan sólo origina una obligación de celebrar – in futurum - el contrato convenido (de hacer) y, en consecuencia, no puede -por definición- ser traslativo o constitutivo de derechos, puesto que no tiene “relación con una cosa sino con la obligación de contratar”, constituyéndose en “ antesala de un título traslaticio como la compraventa ”, motivo por el cual no cabe reconocerle, entre sus aptitudes consustanciales, la de transferir el derecho de propiedad radicado en cabeza del promitente vendedor” (cas. civ. 8 de mayo de 2002, Exp. 6763).

También ha precisado la Corte que “en nuestro ordenamiento jurídico se diferencia claramente el título del modo; si el título no es más que la actividad o situación del sujeto que lo ubica en una cualquiera de las fuentes de las obligaciones, en ocurriendo ello, de allí no emanan sino apenas obligaciones; meros derechos personales. Ya el contrato.

Este título no dice sino que un sujeto se obligó; que restringió su libertad en la medida en que hoy está sujeto a una determinada actitud, que consiste en dar, hacer o no hacer una cosa. El que contrata, es cierto, simplemente es un contratante; hay que suponer que de allí necesariamente surgieron obligaciones, pues que el contrato es por antonomasia, bien pudiera decirse, la gran fábrica de obligaciones.

Hasta ese momento para nada se ha rozado el concepto del derecho real; porque para que éste brote o simplemente mude, es menester que ocurra algo más que el simple título: en términos concisos, que quien resultó obligado por ese título, cumpla; esto es, que extinga la obligación. Así, el vendedor, el mero contratante, no hace que el dominio se radique desde ya en cabeza del comprador, porque hasta allí no han realizado más que el simple título.

Ese algo más, que de menos se echa, es que el vendedor cumpla la obligación de transferir el dominio; lo que acontecido válidamente, toma el nombre de tradición, que es precisamente el modo que hasta entonces se echaba de menos. Por manera que solamente cuando a la realización del título se suma la del modo, prodúcense ahí sí consecuencias jurídicas en punto de los derechos reales.

El propietario anterior, quien entre tanto era apenas vendedor, al realizar el modo de la tradición, deja de serlo, porque tal derecho real de domino se ubica entonces en cabeza del adquirente, quien, correlativamente, en el entretanto, no fue más que un mero comprador o simple contratante” (cas. civ. 20 de junio de 2000, Exp. 5617). 2. Se ha traído a colación la anterior doctrina, por cuanto para la Sala es palmario que el Tribunal incurrió en el yerro fáctico que denuncia el censor, al considerar que la parte demandante había incumplido el contrato de promesa que había celebrado con la señora Bárbara Cuéllar de Cabrera, de una parte, por haber transferido con anterioridad a un tercero el derecho dominio que tenía sobre el inmueble que había prometido vender a esta y, de la otra, por no llevar el paz y salvo de impuestos el día en que acudió ante la notaría. Es que si el contrato de promesa de compraventa obliga a sus celebrantes, como antes se expresó, a cumplir con una obligación de hacer que emerge del referido negocio jurídico preliminar, consistente en celebrar el contrato prometido y, por tanto, otorgar la escritura pública en virtud del cual una de ellas venderá y, la otra, a su turno, comprará el derecho de dominio sobre un determinado bien raíz, la inejecución que pueda imputarse a cualquiera de ellas de cara a esa específica prestación, en principio, sólo puede presentarse cuando no comparezcan el día y la hora acordadas a suscribir el correspondiente instrumento público que solemnice el contrato prometido, sin que sea dable deducir tal incumplimiento de otras circunstancias, como sucedió en el presente asunto, a menos, claro está, que en el negocio jurídico, Lex voluntate, se hayan establecido otras obligaciones a cargo de los contratantes.

En efecto, memórase que el sentenciador consideró que con la escritura pública 763 de 1986 de la Notaría Primera de Neiva, estaba acreditado el incumplimiento del contrato de promesa por parte de la prometiente vendedora por cuanto allí se manifestaba que esta había enajenado el inmueble prometido en venta a un tercero, conducta esta que, en puridad, no configura la inejecución de la prestación a su cargo, pues era perfectamente posible, a pesar de tal enajenación, otorgar la escritura pública y de tal manera cumplir el negocio preparatorio pertinente.

Dicho de otra manera, que el derecho dominical no se encontrara en cabeza del prometiente vendedor al momento de otorgarse la correspondiente escritura pública, no era circunstancia que, per se, impidiera de raíz el cumplimiento del contrato de promesa mediante el otorgamiento de la escritura, siendo, sí, un hecho impeditivo para efectuar la tradición del vendedor al comprador, que es asunto propio del contrato de compraventa, vale decir del contrato prometido, más no del preparatorio; y como el Tribunal, sin más, estimó que ello demostraba el flagrante incumplimiento de la demandante cometió el yerro denunciado por el censor.

Adicionalmente, el Tribunal consideró que la demandante también había incumplido el contrato de promesa, por no haber presentado el correspondiente paz y salvo predial, aspecto respecto del cual el censor imputó la comisión de yerro fáctico en la apreciación de varias probanzas, que la Sala también considera que se encuentra demostrado, si se tiene en cuenta lo siguiente: A) La cláusula quinta del contrato preparatorio ajustado entre las partes estableció que “Desde la fecha de la firma de la presente promesa de compraventa, la vendedora hace entrega del lote objeto de la presente, a la compradora, en el estado en que se encuentra y con el impuesto predial pagado hasta el 31 de diciembre de 1985, siendo de cargo de la compradora las demás sumas que se adeuden o puedan adeudarse y el impuesto predial a partir del primero de enero de 1986, y la compradora lo recibe a su entera satisfacción”.

Al interpretar la referida estipulación contractual el Tribunal expresó que “surgen dos obligaciones a cargo de la compradora, a saber: la primera se refiere al pago de ‘las demás sumas de dinero que se adeuden o puedan adeudarse ’ una vez pagados los impuestos del predio hasta el 31 de diciembre de 1985. La segunda obligación es la de pagar ‘el impuesto predial a partir del primero de enero de 1986’.

Ni una obligación más ni una obligación menos, se pactó en la cláusula quinta comentada”, para concluir luego, que “siguió siendo de cargo de la promitente vendedora, la presentación del paz y salvo predial, para el efecto de la firma de la escritura” (fl. 116) Sin embargo, en la sentencia dictada por el Juzgado Segundo Civil Municipal de Neiva, el 8 de abril de 1986, dentro del juicio ejecutivo promovido por los herederos de la señora Bárbara Cuéllar de Cabrera contra la aquí demandante, que declaró probada, como antes se mencionó, la excepción denominada “incumplimiento de la parte demandante”, se dijo que “…la vendedora presentó los documentos necesarios para otorgar la escritura de venta, mientras que la compradora únicamente presentó “constancia” de pago del impuesto predial del inmueble por el año de 1986.

Es decir que no presentó el ‘certificado de paz y salvo’ de impuesto predial, ni el certificado de paz y salvo que expedía la Dirección General de impuestos nacionales del Ministerio de hacienda y crédito Público sobre impuesto de renta”, por lo cual señaló que “ la compradora BÁRBARA CUÉLLAR DE CABRERA… No se allanó al cumplimiento de las obligaciones a su cargo, como es de suponer y saber que para poder otorgar escritura pública de compraventa del inmueble debía presentar el certificado de paz y salvo de impuesto de renta ….y haber pagado los impuestos del inmueble por el año de 1986” (fl. 12 ), lo que evidencia, que en la referida providencia, quedó establecido que la obligación de presentar el correspondiente paz y salvo notarial correspondía a la prometiente compradora y no a la parte aquí demandante.

Ello deja ver, que el yerro del Tribunal es manifiesto por cuanto si en el juicio ejecutivo que otrora vinculó a las partes, se determinó en la sentencia de excepciones, amparada con la fuerza de cosa juzgada, que la prometiente compradora incumplió el contrato de promesa por no allanarse a ejecutar varias de las prestaciones a su cargo, entre estas, no presentar ante la notaría el paz y salvo notarial correspondiente al año de 1986, no podía en el presente juicio ignorarse –como se ignoró- tal circunstancia y, en forma contraria, sostener que la referida obligación debía ser cumplida por la vendedora, pues con ello el Tribunal incurrió en el yerro fáctico denunciado por el censor que, de paso, por tornarse trascendente, lo llevó a violar los preceptos sustanciales señalados en el encabezado del cargo.

No obstante la prosperidad del recurso, la Corte no proferirá el correlativo fallo de reemplazo que correspondería, por cuanto considera menester, de oficio, decretar la práctica de una prueba necesaria, que se indicará en la parte resolutiva de la presente providencia, de acuerdo con lo dispuesto por el inciso 2º del artículo 375 del Código de Procedimiento Civil.

DECISION Por lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, CASA la sentencia proferida el 14 de noviembre de 2001 por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Neiva, en el proceso ordinario promovido por la señora Aidée Durán de Beltrán contra los señores Martha Cecilia Cabrera de Castillo, Rocío y Alvaro Cabrera Cuéllar como herederos de la señora Bárbara Cuéllar de Cabrera y antes de dictar la sentencia de reemplazo con fundamento en el artículo 180 del C. de P.C.,

RESUELVE

1) Decrétase la práctica de un dictamen pericial, a fin de establecer: a) El valor de los frutos naturales y civiles producidos por el inmueble, desde el 14 de julio de 1985 hasta la fecha de rendición de la experticia, y no solamente los percibidos, sino también los que el dueño hubiere podido percibir con mediana inteligencia y cuidado. 2) Los deterioros sufridos por el inmueble desde la misma fecha. 3) Las expensas necesarias invertidas en la conservación de la cosa.

Para que rinda la experticia ordenada, desígnase al señor Luis A. Cruz quien hace parte de la lista de auxiliares de la justicia. Comuníquesele el nombramiento en la forma prevista por el artículo 9° numeral 8 del C. de P.C., haciéndole saber que debe tomar posesión del cargo en noviembre del año en curso, a las once de la mañana. El término para rendir el dictamen será de veinte (20) días.

No hay lugar a condena en costas por la prosperidad del recurso. Cópiese y notifíquese, EDGARDO VILLAMIL PORTILLA MANUEL ISIDRO ARDILA VELÁSQUEZ JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO CESAR JULIO VALENCIA COPETE �GABRIELLI, Giovanni, Il Contratto Preliminare. Giuffrè Editore. Milán. 1970. Págs. 1 y 2. � FUEYO LANERI, Fernando.

Derecho Civil - Contratos Preparatorios, T.V. Vol. II. Imp. y Lit. Universo.1964, pág. 61. C.I.J.J. Exp. 08463-01