ÁNIMO DE SEÑOR Y DUEÑO/ No solo puede existir en cabeza del dueño del bien. TRADICIÓN DE INMUEBLE/ Mejoras y cosecha de frutos. “Además no debe perderse de vista que la tradición de un inmueble para el solo efecto de hacer mejoras y cosechar los frutos se hace mediante la entrega de él”. PROMESA DE PRECONTRATO/ Principios fundantes/ Consensualidad/ Autonomía de la voluntad.

PROMESA DE CONTRATO/ Debe constituir por sí misma una convención sustantiva y acabada como otra cualquiera. CONDICIÓN SUSPENSIVA/ Concepto/ CONDICIÓN RESOLUTORIA/ Concepto. “Con la condición suspensiva se regula el nacimiento de la obligación, esto es, la entrada en vigor del efecto jurídico. Con la resolutoria, se regula la extinción del derecho adquirido, o lo que es lo mismo, la cesación del efecto jurídico”.

REFERENCIA: GACETA JUDICIAL Nº 1920 y 1921 PROCEDENCIA: TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE PEREIRA PETICIONARIO: Eusebio Cardona MAGISTRADO PONENTE: JUAN FRANCISCO MÚJICA ACCION SOBRE PAGO DE UNA SUMA DE PESOS. – PROMESA DE CONTRATO. – CONDICIONES SUSPENSIVA Y RESOLUTORIA 1 – La noción de promesa de contrato, o lo que es lo mismo, de precontrato, creada por la dogmática conceptualista, constituye una paradoja, porque ella invoca un origen romano, pero en el hecho se basa en dos principios que son: el de consensualidad y el de autonomía de la voluntad.

El precontrato engendra una obligación dirigida a la cooperación para la conclusión del contrato principal. Por consiguiente, la promesa de contrato debe constituir por sí misma una convención sustantiva y acabada como otra cualquiera. – 2. Cuando el acontecimiento futuro e incierto no limita la producción del efecto jurídico o su cesación, sino que de su llegada o presencia depende, por disposición expresa de la ley, la eficacia del efecto jurídico, no existe una condición propiamente dicha sino impropia o aparente, llamada condición de derecho, cuyos efectos son determinados en cada caso por la ley.

Los negocios jurídicos que contienen esta clase de condiciones suelen ser calificados de ineficaces pendientes. Es difícil el hallar una condición suspensiva pura; lo corriente es que contenga a la vez una determinación de tiempo, la cual se considera como una sola cosa con la condición. – 4. Si las partes extinguen voluntariamente el vínculo jurídico legalmente ineficaz, no procede decretar su nulidad. – 5.

Es rigurosamente cierta la observación hecha por los romanos respecto de que las condiciones suspensivas y resolutorias se diferencian en la naturaleza de lo condicionado. Con la condición suspensiva se regula el nacimiento de la obligación, esto es, la entrada en vigor del efecto jurídico. Con la resolutoria, se regula la extinción del derecho adquirido, o lo que es lo mismo, la cesación del efecto jurídico.

Los frutos percibidos bajo condición suspensiva, fallida ésta, no se adquieren por el acreedor (artículo 1395, ordinal 1º, 1542, inciso 2º del C.C.), porque el negocio continúa sin producir obligación, y por consiguiente caducan los efectos habidos provisionalmente a la sombra del acto jurídico condicional. Corte Suprema de Justicia. – Sala de Casación Civil.

Bogotá, abril nueve de mil novecientos treinta y siete. MATERIA DEL PLEITO Ante el Juzgado 2º del Circuito de Armenia, Eusebio Cardona demandó a Ángel María Giraldo, para que se le condenara a pagar el valor del café que éste recolectó en la finca de La Estrella, de propiedad de la mujer del actor, en jurisdicción del municipio de Circasia, “durante los nueve meses que la tuvo en su poder”; a pagar “el valor de las mejoras, construcciones y plantaciones” puestas en el mismo lapso por el demandante en la finca de El Vergel, de propiedad del demandado, la cual está ubicada en jurisdicción del municipio de Quimbaya, y, por último, a pagar las costas procesales.

La acción se funda en lo siguiente: En mayo de 1927, Giraldo Chica, celebró con los cónyuges Eusebio Cardona y Julia Elvira Acebedo una promesa de contrato de permuta de las fincas El Vergel y La Estrella. El primero de aquellos fundos, ubicado en jurisdicción del municipio de Quimbaya, tiene cultivos de pastos ratifícales, café y plátano y, además, casa de habitación. Sus linderos, según el documento que consigna la promesa de contrato de permuta, constan en las escrituras en donde figuran las compras que el derecho de dominio sobre el bien raíz hizo Giraldo Chica a pedro Henao y Jacoba Vieira.

El fundo de La Estrella está situado dentro del municipio de Circasia, tiene casa de habitación y sementeras de café, plátano y café. Los linderos se hallan descritos en la escritura. En la promesa de compraventa está declarado que Giraldo Chica se obligó a pagar a los cónyuges Cardona y Acebedo, “por vía de compensación”, la suma de dos mil pesos ($ 2000), de los cuales éstos confiesan tener recibidos cuarenta ($ 40).

De aquella cantidad, al verificarse la permuta, descontaría Giraldo el valor del crédito hipotecario, cuyo cesionario era él, constituido sobre la finca de La Estrella, por los esposos dichos, a favor de Antonio María Trujillo y otros. La permuta debía perfeccionarse tan pronto como fuera obtenida por los esposos Cardona y Acebedo la correspondiente licencia judicial, por se el inmueble de propiedad de la señora.

Una de las cláusulas de esta promesa de contrato dice: “Los contratantes manifiestan que desde esta fecha (21 de mayo de 1927) están cada uno por su parte, en la posesión y dominio de las fincas que prometen permutar”. Nueve meses después, negada la licencia por el juez, las partes, recíprocamente, se devolvieron las heredades. Durante el tiempo dicho, Giraldo recolectó el café existente en La Estrella, cuya cantidad fue la de quinientas (500) arrobas, o más. El demandado no tuvo necesidad de hacer mejora ninguna allí, y directa e indirectamente procedió a recolectar la cosecha.

En cambio, el demandante, cuando ocupó El Vergel, tuvo que empezar “por talar los rastrojos para sembrar sementeras de café y yuca”, debido al completo estado de abandono en que se hallaba el inmueble. El demandante alcanzó a plantar en El Vergel “30,000 árboles de yuca y un número considerable de árboles de café, y, además, limpió de malezas y podó convenientemente los pocos cafetos que existían”.

Aparente de esto, reconstruyó la casa de habitación, que era ya muy mala, cercó la finca y sus diferentes dependencias e instaló un acueducto con su correspondiente ariete. Cuando las partes deshicieron lo hecho, Cardona retiró solamente el ariete y la tubería. Por manera que Giraldo aprovechó las restantes mejoras hechas por Cardona, cuyo valor no es menor de quinientos pesos ($ 500).

Cardona, por conducto de Luís López, procuró que Giraldo Chica la reconociera el valor de esas mejoras y le devolviera el de los frutos que percibió en la finca de La Estrella. Pero estas gestiones fueron inútiles. SENTENCIA RECURRIDA El Tribunal Superior de Pereira, con fecha 16 de marzo de 1935, declaró nulo, de nulidad absoluta, “por omisión de formalidades legales”, el contrato “relativo a la promesa de permuta de los inmuebles denominados La Estrella y El Vergel”.

Condenó a Ángel María Giraldo Chica a pagar a Eusebio Cardona las cantidades de dos mil cien pesos ($ 2, 100) y de trescientos sesenta y ocho pesos ($ 368). Aquélla como precio de las seiscientas arrobas (600) de café, a razón de tres pesos cincuenta centavos ($ 3,50), “recolectado y vendido por Giraldo en la finca de La Estrella, de propiedad de Cardona, durante los nueve meses que el primero la estuvo ocupando”.

La última como “valor de las mejoras plantadas por el actor en la finca de El Vergel, de propiedad del demandado”. Dispuso también que de la primera de las cantidades dichas debía deducirse previamente “el valor proveniente de gastos de administración durante el período expresado, y los gastos de recolección y preparación del café hasta ponerlo en estado de venta” y además la suma de cuarenta pesos ($ 40.00) “y sus intereses legales a partir del 21 de mayo de 1927, hasta la fecha de liquidación respectiva”.

Declaró “a salvo los derechos que pueda tener Ángel M. Giraldo Chica contra Eusebio Cardona por razón de frutos que éste hubiera percibido en la finca El Vergel, y también por razón de mejoras que el primero hubiere establecido en la finca de La Estrella”. Consideró el Tribunal que, con apoyo en al artículo 15 de la ley 95 de 1890, era el caso de declarar oficiosamente nulo el contrato de promesa de permuta celebrado por las partes, por cuanto que éste es el hecho básico que ha servido de causa más o menos inmediata a los otros de la litis.

En ese contrato no aparecen determinados los linderos de las fincas. La condición a que las partes sujetaron la promesa de permuta es mixta porque su cumplimiento “dependía tanto de Cardona y de su esposa, como de una decisión judicial”, No se fijó la época en que debería celebrase el contrato prometido, porque no se estipuló “el plazo dentro del cual Cardona debía iniciar las diligencias para obtener el permiso judicial”.

La omisión de la estipulación del plazo y de la determinación de los linderos de los fundos son causales de nulidad absoluta. Aun cuando la promesa de permuta de inmuebles no requiere para su validez la inmediata entrega recíproca de ellos, las partes, sin embargo, pueden verificarla. La situación de hecho creada con motivo de que en este pleito las partes se entregaron mutuamente los inmuebles, debe entenderse en el sentido de que su ánimo fue el de permitir que cada una de ellas disfrutara del bien raíz recibido, “y hay que aceptar que ese efecto admitido se produce de buena fe, porque a las estipulaciones de los hombres se les debe dar la interpretación natural, en el sentido que produzca efectos, como así mandan las reglas generales contenidas en el Título 1º del libro 4º del C. C.” Pero como acontece aquí, agrega el Tribunal, que la promesa de contrato, la validez de los efectos que las partes permitieron se produjeran, como si se tratara de los que engendra un contrato legal, debe desconocerse.

Por consiguiente, es necesario colocar a las partes “en la situación en la que se encontraban antes del contrato que apenas fue aparente”, para obtener la validación de esos efectos. Estimó el Tribunal que tal vez convenidos ambos promitentes de la invalidez del contrato, por deficiencias de él, voluntariamente deshicieron la situación de hecho creada en lo relativo a la devolución de las fincas, pero no así respecto de los frutos percibidos, lo cual constituye la materia del presente litigio.

Procede la condena de las prestaciones ordenadas porque ella se amolda a las “reglas generales consignadas en el C. C.”. La inexistencia de la promesa de contrato da “derecho a las partes para ser restituidas al mismo estado en que se encontraban si no hubiese existido el acto o contrato cuya nulidad se declara”, además de que es principio general de derecho el de que “a nadie le es permitido enriquecerse sin causa y a esta de otro”.

MATERIA DEL RECURSO La sentencia fue acusada por la primera y segunda causales previstas en el art. 520 del C. J., pero en la demanda no se fundamentó esta última. El Tribunal violó el art. 89 de la ley 153 de 1887. Tres son los requisitos que esa disposición exige para la validez de una promesa de contrato. De ellos, el segundo busca que el “contrato principal no adolezca de vicio en el consentimiento por error sobre la sustancia o calidad esencial del objeto sobre el que versa”; el tercero, “consiste en que la promesa contenga un plazo o condición que deje la época en que ha de ser celebrado el contrato prometido; y en el cuarto que se determine de tal suerte el contrato que para la perfección sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales”.

Dado que por época “se entiende el transcurso del tiempo transcurrido entre dos sucesos”, la de este pleito se halla enmarcada la fecha del pacto de promesa y la del acto del Juez con que finalizó la solicitud de licencia para permutar. El Tribunal afirma que el plazo no se convino porque faltó la determinación del tiempo, olvidando que los contratantes estipularon iniciar lo más brevemente posible la consecución de la licencia judicial, lo cual significa, a la luz del art. 1551 del C. C., que ellos debían emplear el tiempo indispensable para cumplirlo.

El Tribunal confundió las formalidades de la promesa con las del contrato principal. El ordinal 4º del citado art. 89 lo que exige es que en aquélla se especifique éste. El Legislador mal podía pretender que en la promesa se determine el objeto materia del contrato principal, desde luego que aquélla, como cualquiera otra convención, tiene por objeto dar, hacer o no hacer algo.

Siendo así que los géneros se determinan por las especies y éstas por las subespecies, la determinación específica del contrato principal es indispensable para poder saber qué fue lo prometido. “La promesa ajustada entre Giraldo y Cardona satisfizo el requisito de determinar el contrato principal” a causa de los cual es injurídico declararla inexistente”, “esto es, viciada de nulidad absoluta”.

Tampoco “puede sostenerse jurídicamente que la promesa es nula, por falta de la relación detallada de sus mojones o linderos”. Esta circunstancia es una de las que supone la norma que falta en la promesa y cuya presencia se requiere para perfeccionar el contrato principal. Aun en la hipótesis contraria, las fincas fueron individualizadas mediante sus nombres, la indicación de los municipios donde están ubicadas y el señalamiento “de las escrituras de tradición”.

El Tribunal violó los arts. 964 y 762 del C. C. Tanto Giraldo como Cardona fueron poseedores de La Estrella y El Vergel respectivamente. Los hechos efectuados por ambos son característicos de la posesión. El elemento subjetivo de ésta está demostrado en el pleito en diferentes pruebas del proceso. En el documento en donde consta la promesa de contrato de permuta aparece la intención de poseer, expresada con estas palabras: “Los contratantes manifiestan que desde esta fecha están cada uno por su parte en la posesión y dominio de las fincas que prometen permutar”.

El estado de hecho revela también la posesión, porque ninguna de las partes procedió como arrendatario, secuestre, mandatario, administrador o peón de la otra en la realización de los actos que ejecutaron sobre las fincas. Es erróneo sostener que el ánimo de señor sólo puede existir en el dueño. Además no debe perderse de vista que la tradición de un inmueble para el solo efecto de hacer mejoras y cosechar los frutos se hace mediante la entrega de él. El Tribunal reconoce la buena de, la cual no es aplicable en este caso sino en relación con la posesión. Sobre la hipótesis de la nulidad del contrato de promesa, Giraldo, como poseedor de buena de, no estaba obligado a entregar a Cardona el café cosechado o su valor, porque el art. 1746 del C. C. dispone tener en cuenta la posesión de buena o mala fe de las partes.

El Tribunal violó el art. 716 y el 739 del C. C. No analizó en la sentencia la excepción propuesta de petición de lo no debido, la cual “equivale al desconocimiento de la acción” instaurada por parte del demandado. El actor apoya su demanda en los dos artículos citados, peor no demostró ser dueño de la finca de La Estrella, y, por consiguiente, “que lo era también de los frutos cosechados por Giraldo”.

No se halla acreditado que la Acevedo sea cónyuge del demandante y dueña de ese fundo para poder afirmar que se pedía lo debido a ella o a la sociedad conyugal. El art. 716 establece la excepción “de que los frutos no pertenecen al dueño de la cosa, cuando hay derechos constituidos por leyes, o por un hecho del hombre en beneficio del poseedor de buena fe”.

El Tribunal violó el art. 964 del C. C. No obstante el reconocimiento expreso de que Giraldo es poseedor de buena fe, se le condenó a pagar el precio que tenía la cosecha de café, no como lo quiere la ley cuando su percepción sino el tiempo de su venta. Los peritos rindieron dictamen sobre la cantidad en arrobas que la plantación de café pudo haber producido de mayo de 1927 a marzo de 1928.

En la sentencia se pareció erróneamente ese concepto porque se le dio un valor probatorio pleno de que carecía. Desde luego que no es cierto el número de arribas de café, tampoco puede serlo su valor. El Tribunal, oficiosamente, para averiguar el valor exacto del café “sustituyó al demandante en el poder de suministrar la prueba” y buscó el promedio aritmético, aplicando indebidamente el art. 721 del C. J., son que no siquiera mediara para ello desacuerdo entre los peritos.

MOTIVOS Es sabido que la noción de promesa de contrato, o lo que es lo mismo, de precontrato, creada por la dogmática conceptualista, constituye una paradoja, porque ella invoca un origen romano, pero en el hecho se basa precisamente en dos principios sólo conocidos por el derecho moderno. La diferencia hoy eliminada, que en el sistema romano se hacía entre pacto y contrato, debiese a que en aquel derecho no se conoció contrato atípico ninguno, sino un número cerrado de tipos de contrato.

El pacto sólo producía excepciones, pero no engendraba acciones ni obligaciones. Los aludidos dos principios son: el de consensualidad, esto es, el poder concebido por el actual ordenamiento jurídico a las personas para crear derechos por el simple acuerdo de sus voluntades; y el de la autonomía de la voluntad en el sentido de la libertad de las partes para configurar como ellas quieran el contenido del contrato.

De ahí que hoy la noción de promesa de contrato aparezca para la mayoría de los autores modernos como un producto exótico en franca crisis. A ello débase igualmente la manera sumaria como la reglamenta nuestro C. C. El precontrato “engendra una obligación dirigida a la cooperación para la conclusión del contrato principal. El contenido y clase de las declaraciones de voluntad que han de integrar el contrato futuro se conforman en cada caso a la naturaleza de éste”.

Por consiguiente, la promesa de contrato debe constituir por sí misma una convención sustantiva y acabada como otra cualquiera. Cuando el acontecimiento futuro e incierto no limita la producción del efecto jurídico o su cesación, como que de su llegada o presencia depende por disposición expresa de la ley, la eficacia del efecto jurídico, no existe una condición propiamente dicha sino impropia o aparente, llamada condición de derecho, cuyos efectos son determinados en cada caso por la ley.

Los negocios jurídicos que contienen esta clase de condiciones suelen ser calificados de ineficaces pendientes. En el contrato declarado nulo por el Tribunal no se produjo indudablemente obligación alguna, de acuerdo con el inciso primero del art. 89 de la ley 153 de 1887, por que el ordinal tercero de ese mismo artículo lo no puede referirse sino a la condición que lo sea conceptualmente.

La circunstancia convenida por las partes no es sino una condición de derecho, son cuya realización el negocio es imperfecto y no simplemente eventual. Por estas causas, y por algunas otras que no es del caso expresar, dado lo que se dijo adelante, el Tribunal no aplicó indebidamente el mencionado art. 89, aun cuando para ello se basó en considerandos que la Corte, a la luz de la teoría expuesta, no surge, salvo en lo relativo a la individualización de las fincas, por no ser ni siquiera determinables los linderos de una de ellas, según el contexto de la promesa de contrato.

En el supuesto de que la licencia judicial hubiera sido una condición de la cual dependa que se produjera el efecto jurídico querido (y no, como en realidad es, un elemento necesario para la eficacia del negocio jurídico), esa condición potestativa habría sido válida. Porque del hecho voluntario de Cardona de demandar la licencia al Juez dependía no sólo el nacimiento de la obligación que contrajo sino también la adquisición del derecho estipulado del tiempo, la cual se considera como una sola cosa con la condición. Acontece sí que el Tribunal procedió en forma académica, desconociendo con su conducta la naturaleza del poder judicial del Estado u del deber judicial de éste, cuando declaró la nulidad de la promesa de contrato.

Pero este punto no es materia del recurso. Tampoco fue invocado en la demanda de casación el art. 15 de la ley 95 de 1890. La ley, con la sanción de la nulidad, lo que hace es negar definitivamente el efecto querido por las partes, el cual es propio del negocio jurídico celebrado, o lo que es lo mismo, niega la consecuencia jurídica que se califica como querida.

De ahí que si las partes extinguen voluntariamente el vínculo jurídico legalmente ineficaz, no procede decretar su nulidad. Implícitamente esto lo ha reconocido el Tribunal, porque en uno de sus considerandos acepta que las partes revocaron de común acuerdo el precontrato, motivo por el cual “restablecieron la condición que tenían antes de la pretendida promesa de contrato”.

En efecto, el hecho sexto de la demanda, aceptado por el demandado, dice así: “Pasados nueve meses de estar ocupando cada uno la finca respectiva, y como no pudiera legalizarse el contrato por razones que o hay para qué expresar aquí, el demandado Giraldo tomó la suya llamada La Estrella”. El Tribunal, se insiste en ello, con su procedimiento desconoció lo provenido en el inciso 1º del art. 1625 del C.C. Los actos jurídicos nulos y aun los calificados por algunos autores de inexistentes, son sin embargo hechos jurídicos, que la ley toma en cuenta, desde luego que suelen tener consecuencias jurídicas, aun cuando nunca sean las mismas del acto válidamente ejecutado.

“En el derecho no hay una contraposición entre el ser y el no ser, entre la validez y la nulidad. Así como en la naturaleza no hay hechos nulos, sino que los hechos existen y no existen, en el orden jurídico, de los actos sólo puede decirse que valen o que no valen”. Por haber sido efectuada bilateralmente la revocación del precontrato, las consecuencias de ella deber ser tratadas por analogía de las de la resolución contractual.

Esto fue lo que en la realidad decidió el Tribunal, aun cuando para ello conjugó innecesariamente, sin aplicarlos, los principios del enriquecimiento sin causa y el contenido del art. 1746 del C. C. Para estudiar los cargos hechos a la sentencia en lo referente a la posesión, no se debe enfocar el punto desde un ángulo distinto al tomado por el recurrente mismo, quien sostiene la eficacia de la promesa de contrato que concertaron las partes, y por lo tanto, es necesario dar por supuesta la propiedad de la naturaleza de la condición estipulada.

Es rigurosamente cierta la observación hecha por los romanos respecto de que no existen dos clases de condiciones, suspensivas y resolutorias, sino que la diferencia reside en la naturaleza de lo condicionado. Con la condición suspensiva se regula el nacimiento de la obligación, esto es, la entrada en vigor del efecto jurídico. Con la resolutoria, se regula la extinción del derecho adquirido, o lo que es lo mismo, la cesación del efecto jurídico.

La posesión, dado que el elemento intencional es uno de sus integrantes, es, pues, susceptible de condición. Y en este asunto la celebración del contrato a que la promesa se refiera pendía de una condición suspensiva. Giraldo poseía una expectativa de propiedad, y también Cardona. Luego aquél era mediador posesorio de éste, y viceversa, porque a ambos favorecía la desaparición de sus recíprocas expectativas.

Giraldo, pendiente la condición suspensiva, era poseedor medita de La Estrella y Cardona era de El Vergel, lo cual equivale a una posesión precaria, porque ninguno de los dos pudo poseer el ejercicio actual de la propiedad. Ahora bien. Los frutos percibidos bajo condición suspensiva, fallida ésta, no se adquieren por el acreedor (art. 1395, ordinal 1º, 1542, inciso final, 1872, inciso 2º del C. C.), porque el negocio continúa sin producir obligación, y por consiguiente caducan los efectos habidos provisionalmente a la sombra del acto jurídico condicional.

Se alega por el recurrente que el demandante no probó su estado civil de casado, no su situación de propietario, como tampoco el derecho de dominio de Giraldo. Estos puntos no pueden ser considerados, porque, además de constituir medios nuevos de casación, son extraños a la materia del pleito. No se observa el error manifiesto de hecho en que haya podido incurrir el Tribunal al apreciar el dictamen pericial sobre el producto del cafetal de La Estrella durante el período de mayo de 1927 a marzo de 1928.

Para formar su criterio el Tribunal no se basó exclusivamente sobre ese peritazgo, sino que estimó éste en consonancia con la confesión del demandado y de varios testimonios. Pruebas estas últimas no acusadas. El promedio aritmético del precio del café tampoco lo dedujo el Tribunal del dictamen pericial acusado, sino de los datos suministrados por el mismo demandado es un confesión. La casación no procede por la simple violación del art. 721 del C. J., a causa de que éste no contiene sino una proposición jurídica incompleta, esto es, no forma por sí sola mandatos ni concesiones.

El art. 964 del C. C. reglamenta una situación ajena a este pleito. RESOLUCION En virtud de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, no casa la sentencia que el Tribunal Superior de Pereira pronunció el 16 de marzo de 1935 en este juicio ordinario.

Las costas, a cargo del recurrente. Notifíquese, cópiese y publíquese. Insértese copia de esta providencia en la GACETA JUDICIAL: Antonio Rocha, Liborio Escallón, Ricardo Hinestrosa Daza, Miguel Moreno J., Juan Francisco Mújica, Arturo Tapias Piloneta. Pedro León Rincón, Srio. En ppdad.