Sentencia C – SC – 025 de 1950 ACCIÓN DE INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS POR INCUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CELEBRADO POR UN MUNICIPIO EN RELACIÓN CON UN PREDIO RUSTICO DE PROPIEDAD DEL MISMO. 1-Para la Sala no es dudoso ver que se está ante el caso especial de un contrato de arrendamiento de un predio rural de pro​piedad de una entidad de derecho público: el Municipio de Anolaima.

Por tanto, en cuanto existan -y existen en este caso- determinadas disposiciones especiales que gobiernan esta clase de contratos, tales dis​posiciones tienen un valor prevalente sobre cualquiera otra norma legal relativa a tales contratos. Sobre el particular el artículo 207 del C. de R. P. Y M. (Ley 4ª de 1913) dice así: " Todo arrendamiento de fincas municipa​les se hará en pública subasta, y podrá ce​lebrarse hasta por cinco años, prorrogables por cuatro más, cuando el arrendatario haya hecho mejoras considerables en la finca, y las deje a favor del común".

Se trata, pues, de una disposición legal que no sólo es de carácter sustantivo, sino de carácter especial y de orden público ad​ministrativo, por cuanto con miras a la me​jor defensa de los intereses de los munici​pios como entidades de derecho público, es​tablece determinados requisitos en su favor que no le es dable a sus representantes modificar, omitir, sustituir por otros, ni menos aún, renunciar.

La ley suprema de un contrato es la volun​tad de las partes, pero cuando no es la ley misma la que se opone a que ellas pacten contra determinadas condiciones o requisitos esenciales establecidos para la debida firme​za o validez del acto o contrato. En este caso que es el de autos, no puede aceptar la cor​te, como lo hizo el Tribunal, erróneamente desde el punto de vista de hecho y de de​recho, ninguna interpretación ni ninguna aplicación de las cláusulas del contrato de arrendamiento de que se trata, que no se ajusten estricta y preferentemente a las claras y expresas regulaciones del artículo 207 del C. de R. P. y M. Al dar aplicación al artículo 2014 del C.C. con preferencia al citado artículo 207 del C. de R. P. y M., el Tribunal incurrió en expresa, evidente y directa violación de éste último y debe, en consecuencia, prosperar, porque es fundado, el cargo que por este as​pecto hace el recurrente a la sentencia que la Corte analiza, tanto más cuanto esta in​debida aplicación' del mencionado artículo 2014 del C. C. indujo al Tribunal a incurrir en manifiesto error de hecho y de derecho al atribuirle a una cláusula del contrato un alcance que no puede dársele en presencia de la especial y preferente disposición del artículo 207 del C. Político y Municipal. 2-No habiendo el legislador de 1913 incorporado en el artículo 207 del C. de R. P. Y M., para el caso de arrendamiento de predios rurales pertenecientes a Municipios, lo que sobre prórroga del contrato de arrendamiento y sobre desahucio establecen los artículos 2014 y 2043 del C. C., es inacep​table que ninguna circunstancia dependiente, de la mera voluntad de las partes, como, por ejemplo, el pago de cánones posteriores al vencimiento del plazo máximo autoriza​do o el consentir el arrendador en que el arrendatario continuara en el goce de la fin​ca, pueda derogar, modificar, remplazar o excluir aquellos requisitos que el legislador ha establecido como esenciales para el ma​yor beneficio de esas entidades de derecho público y para la mejor defensa de sus pa​trimonios.

Quienes contratan con ellas, se presume que de antemano conocen las severas​ limitaciones y modalidades especiales a que quedan sujetos sus contratos tanto en su celebración como en sus efectos o conse​cuencias ulteriores. La prórroga permitida por el artículo 207 del C. de R. P. y M. debe, por tanto, ser siempre expresa, mediante la demostración previa de que se han llenado por el arren​datario y por el arrendador los requisitos exigidos por este artículo, en las cláusulas del contrato relativas a esa prórroga.

Y la cláusula establecida en el contrato de arrendamiento de " servir la vacante" después de la expiración del plazo señalado en el mis​mo contrato, no significa un derecho del arrendatario, consistente en gozar de una tá​cita prórroga o de un nuevo plazo, forzoso para el Municipio para no recobrar la te​nencia y libre disposición de la finca, tá​cita prórroga que el artículo 207 citado no permite ni en su letra ni en su espíritu.

Tal cláusula implica sólo una obligación a cargo del arrendatario, aún sujeto al even​to del nuevo remate del arrendamiento, obli​gación consistente en continuar pagando los cánones del arriendo por la provisional te​nencia de la finca, mientras a un nuevo arrendatario no se haya hecho entrega de ella por el Municipio. 3-El hecho de que el arrendatario hubie​ra estado obligado a conocer cuando con​trató con el Municipio el arrendamiento de un predio rural perteneciente a éste, y tam​bién cuando compró a los estancieros las mejoras que éstos habían establecido en la hacienda, que no era posible la prórroga tá​cita del plazo del arrendamiento, por oponerse a esta presunción la disposición es​pecial y preferente del artículo 207 del C. de R. P. Y M., no significa, en concepto de la Corte, porque ello conduciría a un enri​quecimiento injusto por parte del Munici​pio, que éste tenga que quedarse gratuitamente con tales mejoras o con lo que és​tas valían el día de la restitución de la finca. 4-Entendió acertadamente el Juez del Circuito, al conocer de la apelación inter​puesta por una de las partes dentro del juicio de lanzamiento seguido por el munici​pio arrendador contra el arrendatario ante el Juez Municipal del lugar de ubicación del predio arrendado, que aunque se trataba del juicio especial de lanzamiento, era de aplicar al caso la articulación de nulidad regu​lada por el artículo 456 del C. J., por cuanto el Juez Municipal no podía conocer de ese juicio en el cual era parte como demandante el municipio arrendador de la finca. 5-No existiendo prórroga expresa del contrato de arrendamiento, ni siendo legal​mente posible la prórroga tácita en tratán​dose de arrendamiento de predios rústicos pertenecientes a los municipios, no acepta la Corte que si el arrendatario siguió por cualquier motivo en la tenencia de la cosa con posterioridad a la fecha en que expiró el término por el cual se pactó el arrenda​miento, deba hacerse el cálculo y avalúo de frutos pendientes de árboles y demás culti​vos hasta la fecha en que habría durado el contrato si se hubiera llevado a cabo una prórroga expresa o si hubiera sido legalmente posible la prórroga tácita, sino que ese cálculo y avalúo deben limitarse en cuanto a lo que a esto concierne, a las me​joras existentes el día en que por cualquier motivo tuvo lugar la restitución de la finca por parte del arrendatario, siempre que hu​bieran existido ese día y que las hubiera recibido el Municipio arrendador. 6-Aunque se aceptara, en gracia de dis​cusión, que la violación de un contrato no equivale al incumplimiento de éste, y que el lanzamiento de una persona no equivale a la expulsión de ésta del inmueble que ocupa, el cargo, además de infundado por este concepto, carece de efecto práctico y es también inoperante, pues la Corte reconoce que aunque irregular en la forma o procedimiento, no hubo por parte del Mu​nicipio ni violación ni incumplimiento del contrato de arrendamiento en cuanto a ha​ber obtenido la entrega de su finca, por cuanto el plazo de ese contrato estaba ya vencido cuando el Municipio arrendador so​licitó y obtuvo la entrega de la dicha finca, vencido ya el tiempo determinado en el con​trato que celebró con el arrendatario, sin que conste que éste hubiera hecho nada para que, por medio de la expresa prórroga pre​vista en el mismo contrato, se hubiese pues​to fin a la situación de inestabilidad en que lo colocaba la obligación que contrajo de servir la vacante mientras no se hubiera ve​rificado un nuevo remate del arrendamien​to, remate que podía ocurrir en cualquier momento desde luego que no se limitó tiem​po para efectuarlo.

REFERENCIA: GACETA JUDICIAL Nº 2087 y 2088 PROCEDENCIA: TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ PETICIONARIO: El Municipio de Anolaima e Irenio Chuquín. MAGISTRADO PONENTE: JOSÉ M. BLANCO NÚÑEZ Corte Suprema de Justicia-Sala de Casación Ci​vil Bogotá, septiembre ocho de mil novecien​tos cincuenta. I-ANTECEDENTES. Son antecedentes del presente negocio, los de que dan cuenta los siguientes pedimentos, fun​damentos y hechos de la demanda promovida por Irenio Chuquín contra el Municipio de Anolaima: Pedimentos "1° A pagar a Irenio Chuquín todos los per​juicios, previstos o imprevistos, comprensivos de lucro cesante y daño emergente, que le causó con la violación del contrato de arrendamiento de la hacienda de " Tocarema " que consta en la es​critura número 156 de la Notaría de Anolaima, de fecha 22 de mayo de 1932, renovado tácitamente por quinita vez en mayo de 1941, y con el lan​zamiento de esa finca el 3 de febrero de 1942, perjuicios cuyo valor será fijado en la sentencia o en el procedimiento establecido por el artículo 553 del C. J. "2° A pagar a Irenio Chuquín el valor de las mejoras puestas en a misma hacienda y compra​das por éste a terceros según relación expresada en el hecho décimo octavo, y el valor de los frutos de esas mejoras que Chuquín hubiera po​dido percibir con mediana inteligencia y activi​dad, si las hubiera tenido en su poder, desde el 3 de febrero de 1942 hasta el pago de las mejoras, valores que se fijarán en el fallo o en el pro​cedimiento de ejecución de la condena.

Fundamentos "La causa de esta demanda se halla en los he​chos expuestos y como fundamentos de derecho invoco los artículos 63, 1494, 1602, 1603, 1609, 1612 a 1616, 1982, 1987, 2014, 2043, del Código Civil, 8° de la Ley 57 de 1887, 21 a 23 de la Ley 200 de 1936, 109, 152, 179, 196, 232, 734 a 739, 312 a 315 del Código Judicial, 145, 234 del Código Po​lítico y Municipal y las demás disposiciones con​cordantes de los mismos códigos y leyes adicio​nales y reformatorias".

Hechos Como hechos de tal demanda, expuso los si​guientes dicho señor Chuquín: "' Primero. Previa licitación pública en que se le adjudicó el negocio conforme a un pliego de cargos, y con aprobación del Concejo Municipal, Irenio Chuquín tomó en arrendamiento al Municipio de Anolaima, por la escritura pública nú​mero 156 de 22 de mayo de 1932, de la Notaría de Anolaima, el predio rural denominado "Toca​rema" de 156 hectáreas y 2.880 metros cuadrados de superficie, situado en jurisdicción de ese Mu​nicipio y alinderado como lo expresa esa escri​tura, con una plantación de 60.000 cafetos en pro​ducción, con árboles frutales, con edificios, má​quinas y herramientas para el beneficio del café. " Segundo. El plazo del arrendamiento fue de cinco años contados desde el 20 de mayo de 1932, prorrogables por cuatro años en ciertas condicio​nes de que hablan las cláusulas tercera y undé​cima.

" Tercero. El precio del arrendamiento fue el de ochocientos seis pesos ($ 806.00) anuales, pa​gaderos en la Tesorería Municipal por mensua​lidades vencidas, de sesenta y siete pesos con diez y seis centavos ($ 67.16) cada una. " Cuarto. Los arrendatarios que tenían estancias en "Tocarema", quedaron por cuenta de Chuquín, a quien se prohibió, en la parte final de la cláu​sula séptima, enajenar a terceros mejoras de las que él hiciera en la hacienda, "salvo las que sean de propiedad de los arrendatarios".

" Quinto. Vencido el plazo del arriendo, Chuquín debía servir la vacante, en las mismas con​diciones del contrato, mientras se verificaba nue​vo remate del arrendamiento de "Tocarema"'. (Cláusulas sexta y undécima). "Sexto. A la expiración de los cinco años del contrato Chuquín siguió con el goce de la finca y pagó puntualmente en la Tesorería Municipal la renta correspondiente a los años que vencieron el 20 de mayo de cada uno de los años de 1938, 1939, 1940 Y 1941, así como pagó puntualmente las mensualidades vencidas del 20 de mayo de 1941 a enero de 1942 inclusive, correspondien​tes a la renta del año que vencía el 20 de mayo de 1942.

"Séptimo. Después del 20 de mayo de cada uno de los años de 1937, 1938, 1939, 1940 Y 1941, el arrendamiento se renovó tácitamente cinco veces, cada una por un año que era el tiempo necesario para que el arrendatario utilizara las labo​res principiadas y cogiera los frutos pendientes, como el café, las frutas, otras plantaciones y los pastos, pues en la finca arrendada la cosecha de café llamada mitaca no se verifica sino en los meses de octubre, noviembre y diciembre la cosecha grande no se empieza a coger sino en el mes de febrero y continúa la recolección en los meses de marzo, abril y mayo y aun parte de junio.

Así, pues, en agosto y septiembre de 1941 estaba re​novado tácitamente el arrendamiento por quinta vez y por un año cuyo vencimiento era el 20 de mayo de 1942. "Octavo. Con posterioridad al vencimiento de los cinco, años del arrendamiento, el Municipio de Anolaima nunca sacó a licitación pública el arrendamiento de la hacienda de "Tocarema", y sólo después del 3 de febrero de 1942 se efectuó esa licitación sin que se hubiera presentado ningún postor.

"Noveno. El Municipio de Anolaima celebró un contrato con el Gobierno Nacional, representado por el Ministro de Educación Pública, para el establecimiento de una Escuela Vocacional de Agri​cultura en el cafetal de "Tocarema". "Décimo. Pretextando el Concejo Municipal de Anolaima que el arrendamiento de "Tocarema" a Chuquín estaba terminado, autorizó -o mejor le dio orden -al Personero Municipal para que recibiera inmediatamente la hacienda, y este fun​cionario se trasladó el 12 de agosto de 1941, a la finca con el Juez 2° Municipal a practicar la di​ligencia, pero Chuquín se negó a la entrega ale​gando, entre otras razones, que había pagado las partes de la renta anual correspondientes a los meses de junio, julio y agosto, que tenía mejo​ras compradas a terceros que se le debían pagar previamente, que tenía frutos pendientes y mu​chos trabajadores que habían sido contratados por varias semanas y estaban en las labores propias de esa época del año, podando y limpiando el ca​fetal, cogiendo pepas de café, etc.

" Undécimo. No obstante estas alegaciones y cuando aún no habían pasado cuatro meses del nuevo año por el que se había renovado tácitamente el contrato, el Personero Municipal de Anolaima demandó a Irenio Chuquín el 15 de sep​tiembre de 1941, ante el ya citado Juez 2° del mismo Municipio de Anolaima, para que previos los trámites de un juicio de lanzamiento, se le condenara a restituir al Municipio de Anolaima la finca de "Túcarema", objeto del arrendamien​to, pues el plazo de cinco años convenido en la escritura del contrato, del 22 de mayo de 1932, estaba ya vencido y el arrendatario estaba en mora de pagar el mes de septiembre.

" Duodécimo. Antes del traslado de esta deman​da, el Secretario del Juzgado 2° de Anolaima, de orden del Juez y a petición del Personero, hizo a Chuquín dos requerimientos en forma ilegal, sin necesidad alguna porque en realidad la causa de la demanda no era la falta de pago de la ren​ta, y sin efecto legal alguno pues el plazo de la última renovación tácita del arrendamiento aún no había vencido. ​ " Décimo-tercero. Chuquín, al mismo tiempo que se opuso a la demanda de lanzamiento, por las razones que anteriormente había alegado, solicitó reposición del auto admisorio de la demanda por no ser competente el Juez Municipal de Anolai​ma para conocer de una demanda del mismo Mu​nicipio de Anolaima contra un particular, y des​pués promovió articulación para que se declara​ra nulo lo actuado por incompetencia de jurisdic​ción improrrogable en el Juzgado del conocimien​to, pero el Juez le negó ambas peticiones en au​tos de fechas de 27 de septiembre y 26 de no​viembre de 1941.

" Décimo-cuarto. En sentencia del 26 de enero de 1942 el Juez 2° Municipal, sin esperar a que por el superior se decidiera sobre la nulidad acusada por el demandado, decretó el lanzamiento de Chuquín, de la hacienda de "Tocarema", comisionó al alcalde Municipal para que practica​ra la diligencia de lanzamiento, declaró que no había lugar al pago de mejoras y condenó a Chuquín al pago de costas y perjuicios al Municipio.

" Décimo-quinto. En virtud del señalamiento he​cho cuando aún no había transcurrido el término para recurrir contra la sentencia y no se había resuelto sobre la apelación del demandado Chuquín, el Alcalde del mismo Municipio demandan​te, a pesar de la solicitud de suspensión de la diligencia por encontrarse enfermo de gravedad, dentro de la finca, el señor Efraín Chuquín, her​mano del demandado, practicó el lanzamiento del arrendatario Irenio Chuquín de la hacienda de "Tocarema" el 3 de febrero de 1942, hizo entre​ga de la finca al Personero Municipal de Anolai​ma, y después concedió al enfermo un plazo de diez días para que desocupara la casa.

" Décimo-sexto. Posteriormente el señor Juez 2° Civil del Circuito de Facatativá, conociendo de las apelaciones contra la decisión del artículo de nu​lidad y contra la sentencia de lanzamiento, re​solvió el 20 de mayo de 1942 revocar el auto del 26 de noviembre de 1941 del Juez 2° de Anolaima y en su lugar declaró nulo todo lo actuado desde la admisión de la demanda hasta la diligencia de lanzamiento inclusive, se abstuvo de revisar la sentencia de lanzamiento por haber quedado anu​lada, y condenó a Sebastián González, el Juez 2° ​Municipal de Anolaima, a pagar a Chuquín las costas del juicio.

" Décimo-séptimo. Fundado en la declaración de nulidad, Chuquín pidió al mismo Juez de Ano​laima que lo restituyera a la tenencia de "Toca​rema", pero esa petición le fue negada alegando el Juez su incompetencia de jurisdicción, y des​pués el mismo Juez declaró desierto el recurso de apelación contra esa negativa, a pesar de que Chuquín había suministrado en tiempo oportuno setenta hojas de papel sellado y quince pesos para la expedición de copias, no necesitándose las copias por no haber providencia que ejecutar y ha​ber terminado el juicio.

"Décimo-octavo. Al tiempo del lanzamiento el arrendatario Chuquín era dueño de las siguientes mejoras que había comprado a los estancieros de "Tocarema": a) Casa de bahareque y paja, plantaciones de plátano y café, árboles frutales y maderas, compradas a José Pablo Garzón y Ale​jandrina Vivas Castañeda por documento del 5 de junio de 1938; b) Platanera, árboles frutales y una manga de pastos naturales, dentro del ca​fetal de la hacienda, mejoras compradas a Efraín Garzón en 1934, según documento del 18 de agos​to de 1938; e) Casa de bahareque y paja, plata​nera, árboles frutales y de maderas, comprados hacia el principio de 1934 a José Ignacio Pinzón, según documento del 19 de septiembre de 1938; d) Dos casas de bahareque y paja, plantaciones de café y plátano, árboles frutales y sementeras, compradas a Adelaida Zamora v. de Sandoval, Víctor, Adolfo, Emilia, Graciliana, Anaís y Agri​pina Sandoval, según documento del 14 de sep​tiembre de 1941; e) Una plantación de trescientas matas de plátano guineo, comprada a Tomás Man​zanares.

"Décimo-nono. Después del lanzamiento, el Mu​nicipio de Anolaima, por conducto de su Perso​nero, entregó al señor Mario Rodríguez, como director de la Escuela Vocacional de Agricultu​ra, nombrado por el Ministerio de la Educación Nacional, una parcela de "Tocarema", mayor de cuarenta fanegadas, en su mayor parte con cafe​tales, plataneras, árboles frutales, de sombrío y para maderas, entre esto las mejoras que Chu​quín había comprado a terceros, y los edificios, maquinarias y enseres de la hacienda; y Rodrí​guez estableció la recolección de café y frutas, el corte de plátanos, hizo derribar cafetos, matas de plátano y árboles frutales y destruir una casa de bahareque y paja; y el Director que lo su​cedió, señor Arcesio Cabanillas, ha continuado la recolección de los frutos de las mejoras compra​das por Chuquín y de parte de lo que éste te​nía en arrendamiento.

"Vigésimo. Desde el lanzamiento, el Municipio ha administrado y usufructuado el resto de la ha​cienda por medio de mayordomos designados por el Personero Municipal, romo los señores Teodoro López y Rubén Bautista, quienes cogieron para el Municipio la cosecha de café de 1942, los plá​tanos y las frutas en la mayor parte del terreno que ocupaba Chuquín en la finca como arrenda​tario del Municipio.

"Vigésimo-primero. Con la iniciación y segui​miento del juicio de lanzamiento y con la expul​sión de Chuquín de la hacienda de "Tocarema". Mediante un procedimiento judicial absolutamen​te nulo y arbitrario, y antes de que estuviera Ven​cido el plazo de la última renovación tácita del contrato de arrendamiento, el Municipio de Ano​laima por actos de sus funcionarios ejecutados a sabiendas y con nociva intención, violó sus obli​gaciones como arrendador causando al arrendata​rio muchos y graves perjuicios, entre los que se cuentan: el haber tenido que conseguir dónde pasar su habitación, sus muebles, herramientas y animales; la privación de la cosecha grande de los cafetales de la finca, correspondiente a 1942, de los frutos de las plataneras y árboles frutales, pastos, fique y maderas de la misma finca, en los meses que faltaban para el vencimiento, los precios de arrendamiento de parcelas a los estan​cieros o subarrendatarios de la hacienda, los cua​les dejó de percibir, etc.

"Vigésimo-segundo. No existía título legal ni causa justa para que el Municipio se apoderara de las mejoras compradas por Chuquín a terce​ros subarrendatarios o estancieros de "Tocarema", o sucesores de éstos, expulsándolo de la finca y privándolo de la posesión y propiedad de esas mejoras, de las cuales dispuso en seguida entre​gándolas a un tercero en virtud de convenio que al efecto tenía con éste, y de un acuerdo apro​bado en ese sentido".

Por su parte, el Personero Municipal del Mu​nicipio de Anolaima, en representación de éste, contestó así a la demanda de Chuquín: "Yo, Manuel V. González, mayor y vecino de Anolaima, en mi condición de Personero Munici​pal de ese lugar, y en representación del mismo Municipio de Anolaima, doy contestación a la de​manda que para juicio ordinario que contra ese Municipio ha adelantado el señor Irenio Chuquín, por medio de apoderado, en la siguiente forma: A) Los hechos: "1° Es cierto que el contrato de arrendamiento se efectuó como se enuncia, pero también es cier​to que dentro del inmueble de "Tocarema", en el momento del contrato de arrendamiento se encon​traban muchas otras mejoras y elementos, que no se determinaron en el contrato, ni en el pliego de cargos correspondientes, ni en la demanda;

"2° Es verdad en cuanto al término, pero en cuanto a la prórroga no es precisamente cierto, pues para ella debían cumplirse otras formalida​des distintas de las enunciadas en las cláusulas tercera y undécima, que no cumplió el deman​dante; "3° Es cierto, pero los arrendamientos debían pagarse por mesadas vencidas; "4° No es precisamente así como se enuncia en la demanda.

Debe probarse. "5° No es cierto como lo enuncia el demandante; "6° No es verdad; "7° No es verdad; "8° No lo acepto en la forma enunciada, y lo niego para que se pruebe; “9° No me consta en la forma enunciada; "10. No es cierto como lo afirma el actor; "11. No lo acepto como se enuncia, y lo niego para que se pruebe; "12. No es verdad como se enuncia;

"13. Es verdad que se requirió por el entonces Personero Municipal de Anolaima al señor Chu​quín, y es verdad lo de las negativas; "14. No me consta como se enuncia, debe pro​barse. ''15. No me consta en la forma como se expre​sa; lo niego para que se pruebe; "16. Es verdad que el Juzgado del Circuito ve​rificó la revocatoria; y también es cierto que se condenó en costas al señor Juez 2° Municipal de Anolaima;

“17. No me consta como se determina en la de​manda, pido su prueba; "18. No, es verdad. Debe probarse; "19. No es cierto; "20. No es cierto en la forma expresada; "21. No es verdad; "22. No lo acepto en la forma como aparece, y eso de título legal" y "causa justa", son cuestio​nes de derecho, y no hechos. En cuanto a su parte afirmativa lo niego para que se pruebe;

"Dejo en estos términos contestados los hechos, y niego al actor la causa de su demanda y el derecho en que la funda; me opongo a las de​claraciones que solicita en la parte petitoria de la misma, y solicito que el juicio se abra a pruebas. "Es conveniente hacer notar que no se dio al suscrito emplazamiento alguno, siendo el caso de hacerlo, sino que simplemente se procedió a co​rrer el traslado de la demanda".

Demanda de reconvención Además de contestar en la forma que se deja expuesta la demanda de Chuquín, el citado Per​sonero, propuso contra Chuquín la siguiente de​manda de reconvención: "Yo, Manuel V. González, mayor y vecino de Anolaima, en mi condición de Personero Munici​pal de Anolaima y en representación del mismo Municipio, formulo demanda de reconvención contra el señor Irenio Chuquín, mayor y vecino del Municipio de Anolaima, en el juicio ordina​rio que por medio de apoderado adelanta el mis​mo señor Chuquín contra dicho Municipio, y para ello formulo a usted los siguientes hechos: "1°Por medio de la escritura pública número 156 de la Notaría de Anolaima, de 23 de mayo de 1932 el señor Personero Municipal, en nom​bre del Municipio de Anolaima dio en arrendamiento al señor Irenio Chuquín el inmueble de​nominado "Tocarema", en jurisdicción del Muni​cipio de Anolaima, que consta de 156 hectáreas, 2. 880 metros cuadrados, y comprendido dentro de los siguientes linderos: desde un mojón donde la quebrada Miquita corta el camino de Anolaima si​gue para Zipacón, por todo éste, hasta encontrar el río Bajamon que también lo corta; río Bajamon aguas abajo a encontrar predios de los he​rederos de Reyes Melo y Manuel G. Castañeda: de aquí, por una cerca, línea recta a encontrar la quebrada de Miquita, y ésta aguas arriba al primer lindero.

Este contrato tenía como término cinco años contados desde el 20 de, mayo de 1932; “2° Se determinaron como cláusulas del contra​to, entre otras: la existencia dentro del globo materia del arrendamiento, de mejoras de propiedad del Municipio, así: 60.000 árboles de café en pro​ducción, veinticinco mil en regular estado y el resto en mal estado; un patio encementado de 100 metros cuadrados, para secar el café y en buen estado; una enramada cubierta de teja metálica, sobre machones de piedra con su máquina despulpador de cuatro chorros, marca "Gordon", con el rallo en regular estado; otro edificio de tres pisos cubierto de teja metálica, en donde es​tán los creadores del café, en regular estado de servicio; árboles frutales, cercas de alambre de púas, chambas, 9 tijeras podadoras, una garlan​cha, una hacha, una zapapica, un barretón, un machete de rocería, un serrucho de mano, dos can​dados, un tanque de madera.

Existían además otras mejoras y elementos diversos dentro del inmue​ble materia del arrendamiento, que aun cuando no se enumeraron en el contrato y título contentivo del mismo, si lo fue (sic). "3° Se determinó en el contrato que los arren​datarios que existían dentro de la finca, queda​ban por cuenta de Chuquín, pero que en ningún caso Chuquín podía aumentar el número de esos arrendatarios;

"4° En la cláusula tercera del contrato se esta​bleció que "las mejoras que el contratista esta​blezca, en terreno materia de este arrendamien​to y que existieran al finalizar el quinto año, quedarán de propiedad del Municipio sin indem​nización alguna de parte del Municipio ". El contratista es el señor Chuquín; "5° En esa misma cláusula se dijo: "El tér​mino del contrato será prorrogado por cuatro años más a voluntad de las partes, y siempre que las citadas mejoras existan al finalizar tal año, considerándose mejoras satisfactorias el plantío de árboles adecuadamente escogidos, guamos distribuidos en las porciones del cafetal que hoy care​cen de sombrío, nuevas plantaciones de café, me​joras hechas en los edificios, maquinaria y en general todas aquellas que tiendan al beneficio de la hacienda, prórroga que se efectuará en las mismas condiciones del presente contrato y de acuerdo con el pliego de cargos, previas las apro​baciones legales;

"6° En la cláusula cuarta se estableció: "El arrendatario restituirá al Municipio el terreno arrendado al vencimiento del arrendamiento con todos los edificios, maquinaria y enseres que ha recibido según la cláusula primera de esta escri​tura, más un número no menor de cincuenta mil árboles de café en buen estado de cultivo, pro​ducción y sombrío;

"7° En la cláusula sexta de la escritura se dijo: "El contratista queda obligado a servir la va​cante mientras se verifique nuevo remate, una vez que haya vencido el término del presente contrato y en las mismas condiciones " "8° Se estableció en la cláusula octava, que el contratista no podía ceder el contrato; "9° El contratista recibió a su satisfacción la cosa arrendada, tanto con sus anexidades y me​joras nombradas, como aquellas que no se enun​ciaron en la escritura y se convino que la pró​rroga del contrato al finalizar el quinto año, ten​drá lugar siempre que a juicio del Personero Mu​nicipal acompañado de dos testigos, previa inspección ocular que practicará dejando constancia del hecho, apareciere que las mejoras puestas en el terreno por el contratista sean satisfactorias, pues de lo contrario el contrato se considerará terminado al vencerse dicho quinto año, salvo la obligación del contratista de servir la vacante mientras se verifica nuevo remate);

“10° En el pliego de cargos se dijo en el nume​ral c) Se considerarán mejoras satisfactorias el plantío de árboles, adecuadamente escogidos (guamos), distribuidos en las porciones de cafetal, que hoy carecen de "él", así como las nuevas plantaciones de café, mejoras hechas en los edificios, maquinarias y en general todas aquellas mejoras que tiendan al beneficio de la hacienda;

"11° El arrendatario Chuquín, igualmente se comprometió en la cláusula e) del pliego de car​gos a restituir al Municipio el terreno arrendado al vencimiento del plazo con todas las mejoras recibidas, en estado de buena conservación, salvo el deterioro natural; "12° El señor Chuquín se obligó para con el Municipio a servir la vacante o tenencia del in​mueble, hasta cuando el Municipio adjudicara por medio de remate el arrendamiento, nuevamente, del inmueble, pero no conservó derecho para re​tener el inmueble, vencido el término de cinco años, plazo del arrendamiento, mientras no se ve​rificara la prórroga del contrato, lo que única​mente podía hacer el Municipio, cuando apare​cieran cumplidas las obligaciones de Chuquín y mediante el cumplimiento de las cláusulas del contrato y del pliego de cargos, al respecto;

"13° Sacado el arrendamiento a remate y ve​rificadas las diligencias para adelantar la misma licitación, a fin de adjudicar al mejor postor el inmueble de Tocarema, con posterioridad al 20 de mayo de 1937, el señor Chuquín en forma do​losa y por medio de amenazas y otros recursos no aceptables, retiró a los postores e impidió el remate, por lo cual el Municipio de Anolaima por medio de su representante formuló denuncia cri​minal contra el mismo Chuquín;

"14° El Concejo Municipal de Anolaima en se​sión de dos (2) de agosto de 1941, autorizó al Personero Municipal para recibir inmediatamen​te la hacienda de Tocarema, de manos de Chuquín, "por estar terminado el contrato de arrendamien​to ", y el Personero Municipal, el 4 de agosto de 1941, notificó a Chuquín que el día 12 de agos​to recibiría el inmueble dicho, y Chuquín mani​festó que estaría ausente en los días anteriores al 12 de agosto dicho;

"15° A pesar de esa orden de entrega, el 28 de agosto de 1941, el Personero Municipal de Ano​laima dirigió al señor Irenio Chuquín el oficio 273 de la misma fecha, que dice: "Señor don Irenio Chuquín. - Tocarema. - De conformidad con Io ordenado por la Honorable Corporación Mu​nicipal en su sesión de fecha 4 del cursante, co​munico a usted atentamente que desde el día pri​mero de septiembre del año en curso han cesado las funciones de usted como arrendatario de la hacienda de Tocarema, según contrato por escri​tura pública número 156 de fecha 26 de mayo de 1932.

En tal virtud el lunes, día primero de sep​tiembre estaré listo a recibir la hacienda en mención, sin que esto sea obstáculo de que el sus​crito cumpla su promesa de ver las mejoras que usted dice tener en la mencionada hacienda por compra hecha a algunos arrendatarios y si le es posible entenderse también en su precio. - De usted Atto. S. S., (Fdo.) Ignacio Hernández Terán, Personero Municipal".

Hay un sello; "16. El día 12 de agosto de 1941, se verificó una diligencia por la personería Municipal de Anolai​ma, para recibir la hacienda, y el señor Chuquín se opuso y se negó a entregar la misma hacienda y sus mejoras, por lo cual el Municipio se vio privado de la tenencia y administración de la misma hacienda, y sólo por la resistencia y ne​gativas del mismo señor Chuquín;

"17° De acuerdo con las cláusulas del contrato de arrendamiento de que tratan la escritura 156 y el pliego de cargos correspondiente, el Munici​pio no estaba obligado a pagar las mejoras esta​blecidas por el arrendatario Chuquín al vencimiento del contrato; "18° El término del arrendamiento se halla ven​cido a partir del día 20 de mayo de 1937;

"19° El señor Chuquín no cumplió para con el Municipio las obligaciones a que se comprometió por el contrato de arrendamiento, y no cumplió las obligaciones que determina la ley; "20° Con el incumplimiento del contrato y las actuaciones del señor Chuquín, éste causó perjuicios notables al Municipio de Anolaima; "21° El señor Chuquín menoscabó en su poder la cosa arrendada y en su conservación y cuidado, no empleó el celo de un buen padre de familia.

(Sic) "Municipio al cual represento como Per​sonero Municipal, contrademando al señor Irenio Chuquín, mayor y vecino de Anolaima, y dentro del juicio ordinario iniciado por este señor contra aquel Municipio, para que en la sentencia res​pectiva, y con citación del contrademandado se hagan por la Justicia las siguientes declaraciones: "1° Que el Municipio de Anolaima no estaba obligado a continuar con el señor Irenio Chuquín el contrato de arrendamiento a que se re​fiere la escritura número 156 de la Notaría de Anolaima, de 23 de mayo de 1932, y el pliego de cargos correspondiente a partir del 20 de mayo de 1937;

"2° Que el señor Irenio Chuquín estaba obli​gado a entregar al Municipio de Anolaima el in​mueble, mejoras y demás elementos que se le en​tregaron a título de arrendamiento, desde la notificación que sobre la terminación del contrato de arrendamiento indicado le hiciera autorizado por el Concejo Municipal, el señor Personero Mu​nicipal de Anolaima, con fecha cuatro (4) de agos​to de mil novecientos cuarenta y uno (1941);

"3° Que el Municipio de Anolaima con la sola manifestación de recibir la finca y demás ele​mentos materia del arrendamiento, obligaba al señor Irenio Chuquín a suspender el servicio de la vacante, sin necesidad de que llegara el nuevo remate o licitación para adjudicar nuevamente el arrendamiento de Tocarema, pues el señor Chuquín solamente tenía la obligación de servir esa vacante y no el derecho de retener ese inmueble hasta el nuevo remate o licitación del arrenda​miento;

"4° Que el señor Chuquín estaba obligado en​tregar al vencimiento del contrato el inmueble y cosas en general materia del arrendamiento con las mejoras que siendo de propiedad de Chuquín se encontraban dentro de la hacienda de Tocare​ma, así como las que forman parte de la cosa arrendada, sin indemnización alguna por parte del Municipio; "5° Que el señor Chuquín está obligado a pagar al Municipio de Anolaima los perjuicios de la naturaleza que sean, y determinantes de lucro cesante y daño emergente que le causara a aquella entidad: el no cumplimiento del contrato de arrendamiento a que se refiere la escritura 156 citada; por la destrucción de elementos que for​maban parte de la cosa materia del arrendamien​to: por no haber entregado las mejoras en general y elementos materia del arrendamiento; por ha​ber subarrendado contra prohibición contractual parcelas del inmueble a personas distintas de los arrendatarios que existían cuando él recibió en arrendamiento la hacienda; por no haber entre​gado los cincuenta mil árboles de café de que trata la cláusula cuarta del contrato de arrenda​miento y por haber impedido por hechos a él im​putables él remate o licitación que el Municipio pretendió adelantar y adelantó para adjudicar nuevo contrato de arrendamiento de la hacienda de Tocarema, perjuicios que se determinarán por su valor en el fallo correspondiente a este juicio, o en forma separada.

"En subsidio solicito se decrete: "a) Que el contrato de arrendamiento a que se refiere la escritura 156 preindicada, se halla terminado, y que el señor Chuquín debe entregar al Municipio de Anolaima el inmueble y demás elementos materia del arrendamiento, con todas las mejoras y anexidades que siendo de su propiedad, o habiéndole sido entregados por el Mu​nicipio de Anolaima, estaba obligado a restituir a la terminación del contrato;

"b) Que el Municipio de Anolaima no está obli​gado a reconocer suma alguna por mejoras de acuerdo con lo determinado en la misma escri​tura, mejoras que habiendo sido establecidas por Chuquín se encuentren en el inmueble o hayan po​dido existir a la terminación de los cinco años de que trata la escritura dicha, ya hayan sido esta​blecidas esas mejoras por el trabajo personal de Chuquín, de sus subalternos o comisionados, o por adquisiciones a cualquier título;

"c) Que el señor Chuquín está obligado a pagar al Municipio de Anolaima los perjuicios de cual​quier naturaleza que sean y provenientes de los actos o amenazas etc., que el señor Chuquín hu​biere desarrollado para evitar el nuevo remate o adjudicación del arrendamiento, por medio de licitación; por la violación del contrato de arren​damiento, y en general por hechos imputables al mismo Chuquín, de los cuales el Municipio hu​biere podido derivar menoscabo, perjuicios que se determinarán en el fallo que ponga fin al juicio, o en forma separada.

"La cuantía excede de diez mil pesos. "En todo caso demando las costas del juicio. "Fundamento en derecho la acción en lo ano​tado; en las disposiciones de los artículos 1996, 1997, 1998, 2005, 2006, 2007, 2008, ordinal 2°; 2012, 2014 y sus concordantes del Código Civil, y dis​posiciones vigentes sobre Timbre". Sentencia acusada El Tribunal mencionado, en sentencia de quin​ce de junio de 1948, decidió la litis de que se trata en la siguiente forma: "1° Condénase al Municipio de Anolaima a pa​gar al demandante Irenio Chuquín los perjuicios que le ocasionó con el incumplimiento y violación del contrato de arrendamiento de que trata la parte motiva de este fallo.

Estos perjuicios se li​quidarán al ejecutar la sentencia por el procedi​miento señalado en el artículo 553 del Código Judicial, teniendo en cuenta las bases fijadas en la misma parte motiva. "2° Condénase igualmente al Municipio de Ano​laima a pagar a Irenio Chuquín, previo el proce​dimiento de que trata el artículo 553 del C. J., el valor de las mejoras compradas por Chuquín a terceras personas, según lo dicho también en la parte motiva anterior.

"3° Absuélvese al demandado Irenio Chuquín de los cargos formulados en la demanda de re​convención, cuyas peticiones se niegan en su to​talidad. "4° Sin costas por no haber lugar a hacer esta condenación". Fundamentos de la sentencia Para llegar a las conclusiones a que se refiere la parte resolutiva que queda inserta, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, partió de las siguientes tesis principales que la Corte sintetiza así: a) Que de acuerdo con la escritura número 156 de la Notaria de Anolaima, de 22 de mayo de 1932 contentiva del contrato de arrendamiento de la hacienda "Tocarema", celebrado entre aquel Municipio e Irenio Chuquín, este señor, como arrendatario, quedaba obligado a servir la " vacante " mientras no se verificara nuevo remate, una vez que hubiera expirado el plazo del contrato, y en las mismas condiciones que en tal contrato se habían estipulado; b) Que el arrendatario quedó obligado a resti​tuir al arrendador, al expirar los cinco años del plazo del arrendamiento de la finca, las mejoras y enseres recibidos, más un número no menor de cincuenta mil árboles de café en buen estado de cultivo, producción y sombrío, y, gratuitamente, las mejoras que estableciera él en la mencionada hacienda; c) Que el plazo de cinco años, determinado en el contrato, podría ser prorrogado por cuatro años más, de común acuerdo entre las partes, pero siempre que las mejoras citadas existieran satis​factoriamente a la finalización de esos cinco años: d) Que, desde luego, " es forzoso aceptar como una verdad jurídica establecida en el estado ac​tual del juicio, que la prórroga prevista en el contrato por los cuatro años no se cumplió, o su exis​tencia no aparece demostrada ". e) Que, según el precepto del estatuto civil, en tratándose de fincas raíces, se entiende prorroga​do el contrato de arrendamiento cuando, expirado el término, el arrendatario paga la renta de cual​quier espacio de tiempo subsiguiente, con el beneplácito del arrendador o si las partes manifies​tan por cualquier hecho inequívoco su intención de perseverar en el contrato. f) Que " el servicio de la vacante que el con​trato consigna como una modalidad sui generis, se pactó para el caso de que no se cumpliera la prórroga prevista en el contrato por cuatro años y consistía en que el arrendatario continuara con la tenencia de la finca, en las mismas condiciones estipuladas, es decir, como arrendatario, hasta cuando se verificara nuevo remate".

Cita el Tribunal aquí la cláusula sexta (6ª) cuyo tenor literal es el siguiente: "El contratista queda obligado a servir la ba​cante (sic) mientras (sic) se verifique nuevo re​mate, una vez que haya vencido el término del presente contrato y en las mismas condiciones que quedan estipuladas". g) Que es inaceptable la interpretación de esta cláusula en el sentido de que el servir la vacante implicara una obligación para el arrendatario, sin obligación alguna a cargo del Municipio de Anolaima, puesto que -en sentir del Tribunal​- esa estipulación no sustituyó ni modificó el prin​cipio legal que presume la tácita reconducción (del arrendamiento) por el hecho de pagar el arrendatario cualquier período subsiguiente a la terminación del contrato, con el beneplácito del arrendador, beneplácito que " de fuerza ", en con​cepto del Tribunal, debe aceptarse, ya que al entrar esos dineros al Municipio y presupuestarlos, se consideraron de su pertenencia y satisfacción porque no aparece constancia en contrario, hasta el 18 de agosto de 1941, en que el Personero Mu​nicipal comunicó al Tesorero que no recibiera a Chuquín más dinero por arrendamiento de Toca​rema. h) Que si otra cosa hubiera querido el Muni​cipio, habría hecho constar en el contrato lo si​guiente, por ejemplo: "Vencido el término del contrato, el Municipio, en cualquier tiempo, ten​drá derecho a exigir la restitución, pues la vacante excluye las prórrogas legales".

En suma, aunque el Tribunal reconoce que a partir de la expiración del plazo de cinco años determinado en el contrato en 20 de mayo de 1937 no hubo prórroga expresa de este contrato, si acepta que se efectuaron prórrogas tácitas o automáticas de tal contrato a partir de esa fecha, y que encontrándose vigente una de esas prórro​gas -la quinta, que, según el Tribunal, debía ex​pirar el 20 de mayo de 1942, o sea, faltando tres meses y diez y siete días para vencerse- Chuquín fue expulsado o lanzado judicialmente de la hacienda, con lo cual el Municipio violó sus obli​gaciones de arrendador e incurrió, en consecuen​cia, en la obligación de pagar a Chuquín los per​juicios consiguientes a ese acto arbitrario.

Para razonar y resolver así, el Tribunal con​sidera que aunque el artículo 207 del Código Político y Municipal, dispone que todo arrenda​miento de fincas municipales se hará por cinco años prorrogables por cuatro más, cuando el arrendatario haya hecho mejoras considerables en la finca, y las deje en favor del común, al pre​sente caso deben aplicarse las disposiciones de los artículos 1985, 2014 y 2043 del Código Civil, por cuanto, entre otros actos, con el beneplácito del Municipio, Chuquín efectuó pagos de cánones de arriendo posteriores al vencimiento de los cinco años del contrato; por cuanto el evento del nuevo remate del arrendamiento no se había efectuado aún, cuando Chuquín fue lanzado de la finca y por cuanto en el goce de ésta y con la anuencia del Municipio, continuó Chuquín duran​te bastante tiempo posterior al plazo inicial, de lo que deduce el Tribunal que tanto por parte de este señor como de parte del Municipio que​dó establecida la clara intención, según las reglas generales consagradas en el titulo 13 del Libro 4° del Código Civil, de que el precitado contrato de arrendamiento continuara subsistiendo en las mis​mas condiciones estipuladas mientras no se efec​tuara un nuevo remate de él. Quedan así, pues, para la Corte claramente sin​tetizados y delineados los puntos esenciales de la presente litis, así como los que llevaron al Tri​bunal a desatarla en la forma en que lo hizo la sentencia sometida por el apoderado del Munici​pio al presente recurso de casación, que entra la Corte a fallar, después de anotar que en su tra​mitación no existe ninguna causal que lo invalide.

III- EL RECURSO DE CASACIÓN El doctor Parmenio Cárdenas, figura como apo​derado del Municipio de Anolaima, y como opo​sitor, en representación de Irenio Chuquín, el doctor Luis Eduardo Gacharná. Motivos alegados El apoderado del citado Municipio, como causal de casación, invoca " en primer término la prime​ra de las señaladas por el artículo 520 del C. de P. Civil, ósea, el ser la sentencia violatoria de la ley sustantiva, por infracción directa o aplica​ción indebida o interpretación errónea".

En su alegato, que por lo muy extenso, trata la Corte de resumir en sus puntos esenciales, sos​tiene: que el Tribunal, no sólo aplicó e interpre​tó erróneamente y de modo indebido al caso de autos el artículo 2014 del C. C., sobre prórroga tácita o tácita reconducción en el contrato de arrendamiento, sino que incurrió en infracción directa de esta disposición como consecuencia de esa indebida aplicación y de esa errónea inter​pretación de él; que el Tribunal dio a la cláusu​la sexta del contrato un sentido contrario al que ella claramente expresa en lo relativo a la " vacante ", incurriendo, por tal razón el Tribunal en manifiesto error de hecho y de derecho al inter​pretar y aplicar mal esta cláusula, así como las cláusulas primera y quinta del contrato en men​ción, lo que lo llevó a violar el artículo 2014 del C. C. Que igualmente, el Tribunal erró y violó directamente el artículo 207 del Código Político y Municipal, cuando sostiene que no obstante esta disposición " vino la tácita reconducción que no fija otro límite que el señalado en la ley común para dar término a esa situación contractual", y que erró también cuando afirma que " la ley fa​culta a las partes no sólo para hacer estipula​ciones no previstas por el legislador, extralegales, sino para modificar las obligaciones en ella previstas o para sustituirlas por otras".

Por su parte, el opositor, como apoderado de Irenio Chuquín, expone lo siguiente, en síntesis: con apoyo en la cláusula 6ª del contrato, dice que el apoderado del Municipio opina que al venci​miento del plazo estipulado en la escritura no hubo renovaciones tácitas, sino servicio de la va​cante del arrendamiento por parte de Chuquín, " sin caer en cuenta que el incumplimiento del Municipio a sus obligaciones como arrendador y la expulsión arbitraria, violenta e inicua del arren​datario, se cumplieron antes de que se realizara la condición extintiva del servicio de la vacante, co​mo era el nuevo remate, o sea, la adjudicación del arrendamiento de "Tocarema", en licitación pública a un nuevo arrendatario, lo que nunca se verificó, "y más aún: que antes de que el Muni​cipio sostuviera como exculpativa la tesis de la vacante y antes de la iniciación de este pleito ordinario, el señor Personero Municipal de Ano​laima, en la adición a su demanda de lanzamien​to había admitido que a la expiración de los cin​co años del arrendamiento se había prorrogado tácitamente el contrato por cuanto el señor Chuquín había venido ocupando la finca y pagando los arriendos hasta el último de agosto de 1941".

No admite, como lo sostiene el apoderado del Municipio, que según la cláusula 6ª del contra​to, al vencimiento de los cinco años del plazo o de la prórroga expresa por cuatro años, Chuquín quedaba "como un arrendatario especial o sui ge​neris, mejor dicho, como un tenedor provisional obligado a entregar la finca en cualquier momen​to en que se le pidiera".

Que esto no es así -dice- porque " el servicio de la vacante, es decir, el goce de la hacienda por el arrendatario "duraría hasta que se verifi​cara un nuevo remate del arrendamiento de esa finca, evento no cumplido ni antes de la inicia​ción del juicio de lanzamiento y es posible que ni aún se haya cumplido". Que el servicio de la vacante quedó estipulado en las mismas condiciones señaladas en la escritura de que forma par​te la cláusula sexta y como arrendatario (Chu​quín) no sólo tenía obligaciones sino también derechos: el derecho de gozar de la hacienda, el de que el municipio lo mantuviera en el goce de ésta librándolo de toda perturbación o emba​razo ni lo expulsara antes del tiempo en que podía serle exigida la restitución, que era la verificación de un nuevo remate.

Que el artículo 207 del C. P. y M. –agrega-​ " no excluye la renovación tácita de que habla la ley civil común. La ley administrativa –dice- ​no impide que las fincas municipales estén siem​pre arrendadas, ni se propone impedir las reno​vaciones tácitas, posteriores al máximo legal ", "lo que quiere es que en la celebración de cada arrendamiento no se estipule un plazo mayor de cinco años o una prórroga, mayor de cuatro.

La prórroga tácita no dura más de un año en las fin​cas rurales, luego al admitirlas, la sentencia no excedía del máximo legal para cada contrato. "En la teoría que sustenta el recurso sí podía violar​se la disposición, porque estando el arrendatario en el servicio de la vacante y pudiendo pedir la restitución en cualquier momento, según lo sostiene el recurrente contra el texto expreso de la cláusula 6ª, habría bastado que el municipio no le pidiera la hacienda a Chuquín para que éste hubiera podido gozar de la misma no sólo por otros cinco años, sino indefinida o perpetuamente".

Ahora bien -continúa diciendo- el servicio de la vacante, o sea, la continuación del arrenda​miento, según la cláusula, debía durar hasta que se verificara nuevo remate, lo que podría suceder, si sucedía, después de uno o varios años si​guientes al vencimiento del plazo de cinco años, luego no es exacto que con renovaciones tácitas anuales, se pudiera violar directamente el artícu​lo 207; y cita aquí el artículo 2043 del C. C. para sostener qué en los arriendos de predios rurales la entrega del fundo no puede pedirse sino con una anticipación de un año, que es el plazo del desahucio, de lo que parece deducir que ello equivale para el presente caso a una prórroga legal del contrato entre Chuquín y el Municipio de Anolaima, de año en año, mientras no se pi​diera la finca o no se efectuara un nuevo rema​te del arrendamiento de ella, por tratarse de un predio rural según dicho artículo 2043 del C. C., que, dicho sea de paso, sólo se refiere al caso de que no haya " tiempo fijo para la duración del arriendo".

IV-APRECIACIONES Y DECISIONES DE LA CORTE Del resumen que se deja hecho tanto del modo como el Tribunal apreció y resolvió las numero​sas cuestiones involucradas en la presente controversia, como de las planteadas por los apodera​dos de las partes, a la Sala se ofrecen los siguientes puntos, ante todo: 1° ¿Cuáles son las disposiciones legales aplica​bles al caso de autos? 2° ¿Cuál es el verdadero alcance que debe dar​se a las cláusulas del contrato, sobre todo, a la sexta en relación con esas disposiciones y con la intención de las partes contratantes? Para la Sala no es dudoso ver que se está ante el caso especial de un contrato de arrendamien​to de un predio rural de propiedad de una en​tidad de derecho público: el Municipio de Ano​laima.

Por tanto, en cuanto existan -y existen en este caso- determinadas disposiciones espe​ciales que gobiernen esta clase de contratos, tales disposiciones tienen un valor prevalente so​bre cualquiera otra norma legal relativa a ta​les contratos. Sobre el particular, el artículo 207 del C. de R. P. y Municipal (Ley 4ª de 1913) dice así: "Todo arrendamiento de fincas municipales se hará en pública subasta, y podrá celebrarse hasta por cinco años, prorrogables por cuatro más, cuan​do el arrendatario haya hecho mejoras considera​bles en la finca y las deje a favor del común".

Se trata, pues, de una disposición legal que no sólo es de carácter sustantivo, sino de carácter especial y de orden público administrativo, por cuanto con miras a la mejor defensa de los in​tereses de los municipios como entidades de dere​cho público, establece determinados requisitos en su favor que no les es dable a sus representantes modificar, omitir, sustituir por otros ni menos aún, renunciar.

La ley suprema de un contrato es la voluntad de las partes, pero cuando no es la ley misma la que se opone a que ellas pacten contra determi​nadas previsiones o requisitos esenciales estable​cidos para la debida firmeza o validez del acto o contrato. En este caso, que es el de autos, no puede aceptar la Corte, como lo hizo el Tribunal, erróneamente desde el punto de vista de hecho y de derecho, ninguna interpretación ni ninguna aplicación de las cláusulas del contrato de arren​damiento de que se trata, y principalmente de la sexta, que no se ajusten estricta y preferente​mente a las claras y expresas regulaciones del artículo 207 del C. de R. P. y M. Al darle aplicación al artículo 2014 del C. C. con preferencia al precitado artículo 207 del C. de R. P. y M., el Tribunal incurrió en expresa, evidente y directa violación de este último y debe, en consecuencia, prosperar, porque es fundado, y así se declara, el cargo que por este aspecto hace el recurrente a la sentencia que la Corte analiza, tanto más cuanto esta indebida aplicación del mencionado artículo 2014 del C. C., indujo al Tribunal a incurrir en manifiesto error de hecho y de derecho al atribuirle, principalmente, a la cláusula sexta del contrato, un alcance que no puede dársele en presencia de la especial y preferente disposición del artículo 207 del C. Polí​tico y Municipal.

Expone la Sala a continuación las razones que la llevan a esta conclusión: La cláusula primera del contrato contenido en la escritura número 156 ya citada, expresa lo si​guiente: " Cláusula primera -El Municipio da en arren​damiento y el contratista recibe, por el término de cinco años contados desde el día veinte (20) de mayo del corriente año, prorrogables hasta por cuatro más, la finca rural denominada "Hacienda de "Tocarema", ubicada en jurisdicción de este municipio que consta de ciento cincuenta y seis hectáreas dos mil ochocientos ochenta metros cua​drados (156 hs. 2.880 ms.2), y comprendida den​tro de los siguientes linderos Dentro del men​cionado terreno existen las siguientes mejoras de propiedad del municipio y que entran en el ci​tado arrendamiento: sesenta mil (60.000) árboles de café en producción, de los cuales hay en re​gular estado veinticinco mil (25.000) y el resto en mal estado; un patio cementado, de cien metros cuadrados, destinado a secar café, en buen estado; una enramada cubierta con teja metáli​ca sobre machones de piedra, con su máquina des​pulpadora de cuatro chorros, 156 marca "Gordon"; con el rayo en regular estado; otro edificio de tres pisos cubierto con teja metálica, y en don​de están los oreadores de café, en mal estado los del tercer piso, y en regular estado los otros; el edificio en mención, está en general en regular estado; varios árboles frutales, cercas de alam​bre de púas, chambas, nueve tijeras podadoras en mal estado; una garlancha en regular estado: una hacha en regular estado, una zapapica en re​gular estado; un barretón en regular estado: un machete de rocería en regular estado: un serru​cho de mano en buen estado; dos candados en regular estado: un tanque pequeño de madera de 2 mts. por 1.50 por 0.30 en mal estado.

Los arren​datarios que existen en la finca quedarán por cuenta del contratista, el Municipio respaldando las actuaciones que el contratista tomare en bien de su organización, pero en ningún caso pudien​do aumentar el número de éstos. Esta cláusula no se opone al artículo 207 del C. P. y M., y lo mismo sucede con las cláusulas tercera, quinta y séptima, cuyo texto es el siguien​te, respectivamente: "Tercera -Las mejoras que el contratista esta​blezca en el terreno materia de este arrendamien​to y que existieren al finalizar el quinto año, quedarán de propiedad del Municipio, sin indem​nización alguna por parte del Municipio, y el término del contrato será prorrogado por cuatro años más a voluntad de las partes, y siempre que las citadas mejoras existan al finalizar tal año, considerándose mejoras satisfactorias el plantío de árboles adecuadamente escogidos, guamos dis​tribuidos en las porciones de cafetal que hoy ca​recen de sombrío, nuevas plantaciones de café, me​joras hechas en los edificios, maquinaria y en general todas aquellas mejoras que tiendan al beneficio de la hacienda, prórroga que se efec​tuará en las mismas condiciones del presente con​trato, de acuerdo con el pliego de cargos, previas las aprobaciones legales".

"Quinta -El arrendatario restituirá al Munici​pio el terreno arrendado, al vencimiento del arren​damiento, con todos los edificios, maquinarias y enseres que ha recibido según la cláusula pri​mera de esta escritura, más un número no menor de cincuenta mil árboles de café, en buen esta​do de cultivo, producción y sombrío". "Séptima- En caso de que en vista de las me​joras que existieren al finalizar el quinto año de arrendamiento, se hubiere de prorrogar el tér​mino del presente contrato por cuatro años más, de acuerdo con la cláusula tercera y lo estipu​lado en el pliego de cargos, las mejoras que exis​tieren en el terreno al terminar los cuatro años de la prórroga, pasarán a ser del Municipio, sin indemnización alguna al contratista, siendo en​tendido que el contratista no podrá enajenar a terceros, mejora alguna de las verificadas en be​neficio de la hacienda al tenor de la cláusula G del pliego de cargos, salvo las que sean de pro​piedad de los arrendatarios".

De otro lado, la cláusula undécima del contra​to, reza así: "Undécima- La prórroga del contrato al fina​lizar el quinto año, tendrá lugar siempre que a juicio del Personero Municipal acompañado de dos testigos, previa inspección ocular que practicarán dejando constancia del hecho, apareciere que las mejoras puestas en el terreno por el con​tratista, sean satisfactorias, pues de lo contrario el contrato se considerará terminado al vencerse dicho quinto año, salvo la obligación del contra​tista de servir la vacante mientras se verifica nuevo remate".

Por lo ya expuesto, a lo que era una obligación: la de " servir la vacante " después de la expira​ción del plazo de cinco años señalados en el con​trato, mientras no se verificara un nuevo rema​te del arrendamiento y en las mismas condicio​nes que se habían estipulado (cláusula sexta) no puede convertírsele en un derecho del arrenda​tario, consistente en gozar de una tácita pró​rroga o de un nuevo plazo, forzoso para el Mu​nicipio para no recobrar, la tenencia y libre dis​posición de la finca, tácita prórroga que el ar​tículo 207 del C. P. y M. no permite ni en su letra ni en su espíritu; y por ende, habría sido ineficaz o inválido lo en ella estipulado, si al evento del nuevo remate quisiera dársele el va​lor de una condición suspensiva que paralizara la facultad del Municipio para pedir la entrega de su hacienda en cualquier momento posterior a la expiración de los cinco años determinados en el contrato, pues si el legislador de 1913 hubiera creído conveniente para los Municipios que en los contratos de arrendamiento de sus predios rurales operaran también las prórrogas tácitas de que tratan los articulas 2014 y 2043 del C. C., aplicados indebidamente por el Tribunal, habría incorporado expresamente en el artículo 207 del C. P. y M., lo que sobre la materia estatuyen aquellas disposiciones.

No habiéndolo hecho, co​mo no, lo hizo, es inaceptable que ninguna cir​cunstancia dependiente de la mera voluntad de las partes, como por ejemplo, el pago de cáno​nes posteriores al vencimiento del plazo máximo autorizado o el consentir el arrendador en que el arrendatario continuara en el goce de la finca, pueda derogar, modificar, reemplazar o excluir aquellos requisitos que el legislador ha estable​cido como esenciales para el mayor beneficio de esas entidades de derecho público y para la me​jor defensa de sus patrimonios.

Quienes contra​tan con ellas, se presume que de antemano cono​cen las severas litaciones y modalidades especiales a que quedan sujetos sus contratos tanto en su celebración como en sus efectos o conse​cuencias ulteriores. El plazo de cinco años del arriendo, contado desde el 20 de mayo de 1932, expiró el 20 de mayo de 1937; por lo tanto, este día o antes, el arrendador o el arrendatario debían resolver (de mutuo acuerdo) si efectuaban la prórroga de cua​tro años, prevista en el contrato y permitida por el artículo 207 del C. P. y M., mediante la demos​tración previa de que se habían llenado por el arrendatario los requisitos exigidos por este ar​tículo y por el arrendador en las cláusulas del contrato relativas a esa prórroga.

Pero tal prórroga expresa no consta que se hi​ciera; La Cláusula de la vacante excluía el con​cepto de prórrogas tácitas, no había necesidad de manifestarlo así, como lo dice el Tribunal. Tal cláusula implicaba no un derecho, sino una obligación a cargo de Chuquín, aún sujeto al evento del nuevo remate del arrendamiento obli​gación consistente en continuar pagando los cá​nones del arriendo por la provisional tenencia y goce de la finca, mientras a un nuevo arrendata​rio no se hubiera hecho entrega de ella por el Municipio: todo ello, por lo mismo que el rema​te podía efectuarse en cualquier momento, des​de luego que no se señaló término alguno para llevarlo a cabo.

La prórroga prevista en el contrato de arrendamiento de la hacienda Tocarema, no podía, pues, ser sino expresa, y ello, una vez cumplidas las formalidades determinadas en las cláusulas que arriba quedan transcritas. N o se hizo así, luego el Municipio de Anolaima al pedir la res​titución de esa finca aún sin haberse verificado un nuevo remate del arrendamiento, ejercitó, en concepto de la Corte, un derecho perfecto, y, en consecuencia, debe ser absuelto de la obligación de indemnizar perjuicios a Irenio Chuquín con motivo de esa petición, a que también estaba le​galmente obligado ese Municipio en virtud de, lo dispuesto en el tantas veces citado artículo 207del Código de R. P. y M., pues sus preceptos so​bre el particular son irrenunciables. -v​- Mejoras Según la cláusula 1ª, dentro de " Tocarema " existían entre otras, como mejoras de propiedad del Municipio y que entraron en el arrendamien​to, 60.000 árboles de café en producción, de los cuales había en regular estado 25:000 y el resto en mal estado.

Se expresa también en esta cláusula que en el mencionado terreno existían otros " arrendata​rios ", quienes quedarían por cuenta del contra​tista, pero sin que éste pudiera " en ningún caso", aumentar el número de tales arrendatarios. No consta en qué condiciones estaban esos arrendatarios con el Municipio. Con respecto a las mejoras que el contratista estableciera en el terreno " y que existieran al finalizar el quinto año", la cláusula tercera del contrato dispuso que estas mejoras quedaran " de propiedad del Municipio, sin indemnización' al​guna por parte del Municipio".

Dispuso también esa cláusula que para que el término del contrato fuera prorrogado por cua​tro años mas a voluntad de las partes, sería ne​cesario que esas citadas mejoras, es decir, las que hubiera establecido el contratista, durante los cinco años, existieran al finalizar el quinto año y que fueran satisfactorias desde el punto de vista o forma detallada en esa cláusula y en la undécima.

Se deduce, por esto, que, si aún existiendo las citadas mejoras al finalizar el quinto año, ellas no eran satisfactorias, quedaban también de pro​piedad del Municipio sin obligación de indem​nizar al contratista por ellas; pero el contrato no podría prorrogarse por los cuatro años mencio​nados, por no haber cumplido Chuquín totalmen​te lo estipulado (cláusula undécima).

La cláusula 5ª dispuso que " al vencimiento del arrendamiento" el contratista debía restituir el terreno con todo lo que recibió según la cláusula primera, "más un número no menor de cincuenta mil árboles de café, en buen estado de cultivo, producción y sombrío". La cláusula séptima dispuso que si llegare el caso de que de acuerdo con lo estipulado en la cláusula tercera, y lo expresado en el pliego de cargos, el término del contrato hubiere de prorrogarse por cuatro años más, también las me​joras que " existieren en el terreno al terminar los cuatros años de la prórroga" pasarían gratui​tamente a ser propiedad del Municipio, " siendo entendido que el contratista no podía enajenar a terceros mejora alguna de las verificadas en beneficio de la hacienda al tenor de la cláusula G., del pliego de cargos, salvo las que sean de pro​piedad de los arrendatarios".

(Se subraya). El apoderado del Municipio dice (fs. 58 y 59 del C. de la Corte), que es injusto que Chuquín co​bre por las mejoras que compró a terceros, " cuan​do él omitió poner aquellas a que estaba obliga​do por el contrato de arrendamiento " y cuando en 8 años que estuvo en el goce de ellas " estaba más que compensado por lo que pagó por ellas", fuera de que, según dice que ha demostrado en capítulo separado, " no sólo quedaban de propie​dad del Municipio las mejoras puestas directa​mente por él, sino las que comprara a terceros".

Alega que infringió directamente el Tribunal los artículos 1609, 1615, 1620, 1621 y 1622 del C. C., y 593 y 601 del C. de P. Civil, incurriendo así en error de hecho y de derecho por haber apre​ciado equivocadamente las cláusulas del contra​to y otras pruebas, al resolver que las mejoras compradas por Chuquín a terceros no deben quedar gratuitamente a beneficio de la hacienda, si​no que deben ser pagadas por el Municipio a Chuquín. No comparte la Corte las alegaciones que ha​ce el apoderado del Municipio para atacar por es​te aspecto esta parte del fallo del Tribunal, y, en consecuencia, declara infundado este cargo por las siguientes razones: a) Como queda expuesto anteriormente en la presente sentencia, en el contrato de arrenda​miento de la hacienda Tocarema entre el Muni​cipio de Anolaima y Chuquín no hubo prórroga expresa del plazo ni se admite que legalmente hubiera existido prórroga tácita de dicho plazo, por oponerse a esta presunción la disposición especial y preferente del artículo 207 del C. de R. P. y M. b) Pero el hecho de que el arrendatario hu​biera estado obligado a conocer esta situación ju​rídica cuando contrató con el Municipio y cuan​do compró a los estancieros las mejoras que éstos habían establecido en la hacienda, no signifi​ca, en concepto de la Corte, porque ello condu​ciría a un enriquecimiento injusto por parte del Municipio y a la violación de la parte final de la cláusula séptima del contrato, que el Munici​pio tenga que quedarse gratuitamente con tales mejoras o con lo que éstas valían el día tres de febrero de 1942, día en que por virtud del lan​zamiento, el Municipio fue restablecido en la tenencia y goce de la mencionada hacienda (Có​digo Civil, artículos 739 parte final, y 1623),máxime cuando, según consta a folios 42 y siguientes del Cuad. número 1, el Juez 2° del Cir​cuito de Facatativá decidió en virtud de la apela​ción que interpuso Chuquín, que aunque se tra​taba de un juicio especial como lo fue el de lan​zamiento promovido por el Municipio de Anolai​ma ante el Juez Municipal de allí, la articulación de nulidad promovida ante éste por el contra​tista por incompetencia de jurisdicción de dicho juez, debía prosperar, como prosperó con la de​claración de nulidad de todo lo actuado, y con costas a cargo de ese Juez Municipal por entender acertadamente el mencionado Juez del Circuito que aunque se trataba del juicio especial de lan​zamiento, era de aplicar al caso de esa articulación el artículo 456 del C. de P. C., por cuanto ese Juez no podía conocer de ese juicio, en el cual era parte el mismo Municipio demandante como arrendador de la hacienda Tocarema.

Sin embar​go, la finca había sido entregada al Municipio demandante, antes de que por el Juez 2° del Cir​cuito de Facatativá se declarara nulo lo actuado en el juicio de lanzamiento promovido ante el Juez Municipal de Anolaima, y ante esta situa​ción de hecho cumplido se encuentra hoy la Cor​te, sin que en ninguna de las peticiones de Chuquín se halle la de ser restituido en la tenencia de la hacienda, ni la de ser indemnizado con mo​tivo de la irregularidad procedimental del lan​zamiento, sino porque éste, en su concepto, fue pedido y obtenido estando, según el contratista, en vigor la prórroga tácita del contrato de arren​damiento con él celebrado, lo que según él, oca​sionó la violación o incumplimiento de tal con​trato por parte del Municipio de Anolaima. c) Ya se vio que, según la pertinente interpretación que la Corte ha hecho de las transcritas cláusulas del contrato, hay que distinguir entre tres clases de " mejoras ": 1° las ya establecidas por el Municipio y que Chuquín recibió; 2° Las que Chuquín estableciera, y 3° las que en el mis​mo terreno hubieran establecido los estancieros o " arrendatarios".

Las primeras y las segundas, que existieran al finalizar el quinto año del contrato, fuera o no satisfactorio su estado, y cualquiera que fuera el número de ellas o su precio, debían quedar gra​tuitamente en favor del Municipio; pero las ter​ceras, o sea, las que hubieran establecido los es​tancieros no podían quedar gratuitamente en fa​vor del Municipio, pues si como reza la parte final de la cláusula séptima, Chuquín podía dis​poner de ellas enajenándolas (se entiende que después de haberlas comprado a los estancieros, como consta que se las compró folios 18 a 22 del cuaderno número 1) es claro que el Municipio no podía apoderarse de ellas gratuitamente por el mero hecho de que Chuquín no hubiese dispuesto aún de ellas en el momento en que el Municipio recibió la finca.

Otra cosa sería si esto apareciera estipulado en el contrato que no sólo quedarían gratuitamente de propiedad del Municipio las mejoras puestas directamente por Chuquín, sino también las que éste comprara a terceros. Siendo, como es, erróneo por parte del apoderado del Municipio, que haya demostrado esto, debe la Corte atenerse al texto de la parte final de la cláusula séptima, que es suficientemente claro, como lo es también la undécima, que se refiere, para el evento de prórroga, a "me​joras puestas en el terreno por el contratista".

(Se subraya). d) Por la misma razón de que no hay prueba sobre ello, no puede la Corte aceptar la " com​pensación ", que el mismo apoderado del Muni​cipio alega que existe con creces, entre lo que cobra Chuquín por esas mejoras y lo que vale, según dice, " en ocho años" el goce de ellas por parte de Chuquín; ni puede aceptar tampoco esta compensación en cuanto el mismo apoderado la hace depender de que Chuquín " omitió poner aquellas (mejoras) a que estaba obligado por el contrato de arrendamiento”.

Sobre esto último, a lo cual se refiere también la demanda de reconvención del Municipio, pro​cede expresar lo siguiente: Como ya se ha visto por las cláusulas tercera y quinta del contrato de arrendamiento, al ven​cimiento de éste, Chuquín estaba obligado a en​tregar al Municipio, además de todos los edifi​cios, maquinarias y enseres que recibió y además de las mejoras que él estableciera en el terreno, " un número no menor de cincuenta mil árboles de café, y en buen estado de cultivo, producción y sombrío", por manera que admitiendo, como hay que admitir por lo que a continuación expon​drá la Sala, que cuando el Municipio recibió la finca fue encontrado en ella un número de árbo​les de café, calculado en ciento cincuenta mil (150.000) árboles, tal cantidad de café, con de​ducción solamente de lo que Chuquín hubiera comprado a los estancieros, debía y debe quedar gratuitamente de propiedad del Municipio, ya que la cláusula quinta habla de un número de cafe​tos no menor de cincuenta mil árboles de ese fruto.

Sobre esta materia el Tribunal, en su sentencia se expresa así: "c) A folios 30 y siguientes del cuaderno 6 se encuentra copia de lo que en seguida se relacio​na, por estimarlo pertinente: "1° Proposiciones aprobadas por el Concejo, en el sentido de nombrar comisiones para provocar un arreglo amigable entre el Municipio e Irenio Chuquín;

"2° Informe de la comisión, al Concejo, en el que conceptuaron que las mejoras compradas por Chuquín a terceros valen $ 7.00.00; "3° Proposición del Concejo para que, por me​dio de una comisión, fuera elaborado el proyec​to de acuerdo para dar por terminadas transac​cionalmente las diferencias con Chuquín; "4° Informe al Concejo, en el cual se hace constar que las diligencias adelantadas para que Chuquín entregara amigablemente la hacienda de Tocarema, éste pedía el pago de $ 150.000; pero que en concepto del informante, las mejoras va​lían $ 400.00;

"5° Autorización al Personero dada por el Con​cejo, para que comprara las mejoras a Chuquín; "d) Previa inspección ocular practicada el 25 de octubre de 1941, los peritos que a ella concurrie​ron avaluaron las mejoras compradas por Chuquín a terceras personas, así $ 510.00; $ 1.836.50; y $ 1.755.50; "e) En inspección ocular practicada por el Juz​gado del Circuito de Facatativá con citación y asistencia del Personero Municipal de Anolaima (folios 74 Y siguientes del C. 1°), dijo el Juzgado: "El Juzgado constató los siguientes hechos: que la finca relacionada anteriormente (hacienda de Tocarema), se halla en su mayor parte sembrada de café, platanera y árboles frutales, y que el café se encuentra en estado de plena producción y con sombrío adecuado, y tanto el café como las demás plantaciones, se hallan en buen es​tado".

“En la misma inspección actuaron peritos, quie​nes dicen en síntesis: "Los terrenos de la hacienda de Tocarema, en su mayor parte, están dedicados al cultivo del café; existían árboles frutales, de sombrío, y ha​llaron rastros recientes de tala y destrozo de las plantaciones en parte de la hacienda. Hallaron unas ciento treinta fanegadas cultivadas de café, cuyo número total de árboles estiman en 150.000 cafetos y 18.000 de sombrío convenientemente distribuido.

La cosecha anual de café la estiman en 270 cargas secos de venta, cuyo va​lor en ese año sería de $ 37.00, la carga. "Estiman en $ 100.00 la cosecha de plátano. "Finalmente, como prueba de los perjuicios a que se refiere la demanda de mutua petición, fue practicada a petición del interesado una ins​pección ocular y actuaron peritos, quienes dictaminan, lo que por estimar conducente, se sin​tetiza así: "El perito Luis A. Rodríguez, fija un producto de cuatro cargas de café seco de pila, por cada mil matas y un precio de $ 30.00 por carga.

"El perito Gonzalo Ramírez Mantilla dictami​na que cada cafeto produce al año una libra de café seco y en $ 32.50 Y $ 34.00 la carga y en el 50 por ciento el costo de producción, para el año de 1939. Señala además cien pesos para la co​secha de plátano, y $ 600.00 por concepto de cá​nones de los arrendamientos y por yuca, maíz, pastos, etc., $ 300.00.

"El perito doctor Hernando Ramírez R.: el pro​medio de producción, una libra de grano por ca​feto, y en $ 10.00 la ganancia liquida por carga de café, comprendiendo un promedio de 1937 a 1942". Por su parte, el apoderado del Municipio no acepta que en realidad existieran 150.000 árboles de café en la hacienda porque los peritos no los contaron, ni acepta los cálculos sobre precio de esas mejoras y el de sus frutos pendientes, ni acepta tampoco que la mencionada cantidad de árboles estuviera en buen estado de producción, cultivo y sombrío. Se considera: 1° Con respecto a frutos pendientes de los ár​boles de café y demás árboles y cultivos que Chuquín hubiera comprado a los estancieros, no acepta la Corte, como lo ordena el Tribunal, que el cálculo y avalúo respectivos deba hacerse has​ta el 20 de mayo de 1942, pues como queda ya resuelto, ella no acepta que el término del con​trato se hubiera prorrogado expresa ni tácitamente. 2° Por tanto, ese cálculo y ese avalúo deben li​mitarse en cuanto a lo que a esto concierne, al simple valor que tuvieran todas las mejoras com​pradas por Chuquín a los estancieros, el día del lanzamiento de Chuquín, siempre que hubieran existido ese día y que las hubiera recibido el Mu​nicipio de Anolaima; 3° Tanto por estas razones como por la dispa​ridad de los avalúos que obran en autos y por no estar debidamente fundamentados, la Corte no los acoge, y hará la condenación in genere sobre este aspecto de la litis para que con las bases señaladas en los puntos 1° y 2° que preceden y con arreglo al artículo 553 del C. de P. C., se determine por peritos el monto de lo que el Mu​nicipio deba pagar a Chuquín como valor de las mejoras que este señor compró a los estancieros; 4° Aunque la Corte, según ya se expuso, reco​noce que fue irregular en su forma, aunque no en su oportunidad, el lanzamiento que se llevó a cabo contra Chuquín, considera que la poste​rior inspección ocular efectuada en el terreno por el Juez del Circuito de Facatativá, contradice la afirmación del apoderado del Municipio, con respecto a que no consta que se hubieran hallado en la hacienda y en buen estado de producción y cultivo, ciento cincuenta mil árboles de café y otros árboles frutales porque los peritos no los hubieran contado uno a uno. En consecuencia de todo lo dicho, se rechaza por infundado este cargo del recurrente, como ya se dijo antes.

VI Segunda causal. La hace consistir el recurren​te en que, según lo afirma, no está la sentencia en consonancia con las pretensiones oportuna​mente deducidas por los litigantes, por cuanto, según lo afirma también, en síntesis, el deman​dante Chuquín pide que el Municipio sea conde​nado a indemnizarlo por haberlo lanzado de la finca, hecho generador del perjuicio según el demandante, que descartó el Tribunal en su sen​tencia, el cual habla de incumplimiento del con​trato, lo que en sentir del recurrente "constitu​ye un hecho jurídico distinto al de la violación" y porque condenó a pagar perjuicios sin antes declarar la violación del contrato por el medio indicado por el demandante, o sea, por haberse llevado a cabo el lanzamiento", terminando por acusar también de ultra petita el fallo, por cuan​to éste incluye entre las bases para fijar el valor de los perjuicios, que la producción de la ha​cienda anualmente ascendía a 270 cargas de café e igualmente por haberse excedido el Tribunal al determinar que el valor de las mejoras que debe pagar el Municipio debe ser el que tenían el día del lanzamiento y no el que rezan los documentos de compras.

Se considera: Aunque se aceptara, en gracia de discusión, que la violación de un contrato no equivale al incum​plimiento de éste, y que el lanzamiento de una persona no equivale a la expulsión de ésta del inmueble que ocupa, el cargo, además de infun​dado por este concepto, carece de efecto prác​tico y es también inoperante, pues la Corte re​conoce que aunque irregular en la forma o procedimiento, no hubo por parte del Municipio ni violación ni incumplimiento del contrato de arren​damiento en cuanto a haber obtenido la entre​ga de su finca, por cuanto el plazo de ese contrato estaba ya vencido cuando el Municipio so​licitó y obtuvo la entrega de la hacienda Toca​rema, vencidos ya los cinco años determinados en el contrato que con Chuquín celebró, sin que conste que éste hubiera hecho nada para que, por medio de la expresa prórroga prevista, se hubiese puesto fin a la situación de inestabilidad en que lo colocaba la obligación que contrajo de servir la vacante mientras no se hubiera verifi​cado un nuevo remate del arrendamiento, re​mate que, como ya queda dicho, podía ocurrir en cualquier momento, desde luego que no se limitó tiempo para efectuarlo.

Por el aspecto que se deja analizado, la Corte declara infundado el cargo del recurrente, según ya se expresó arriba. VII La demanda de reconvención Después de dejar ya extensamente examina​das y resueltas las diversas cuestiones a que se refieren el recurso de casación del recurrente, las del opositor -representante del demandante Irenio Chuquín- y las de la sentencia materia del recurso, es poco lo que ahora tiene que expre​sar la Corte en relación con la demanda de re​convención promovida por el Municipio de Anolaima contra Chuquín, dada la intima relación que guardan entre si las varias cuestiones que constituyen la presente controversia y a las cua​les se refieren esas piezas del proceso.

Ya se dijo en otra parte de la presente sen​tencia, que en la inspección ocular practicada en Tocarema el 12 de marzo de 1942 con asistencia del Personero de Anolaima, fue calculada la existencia en esa finca de 150.000 árboles de ca​fé en buen estado de producción y cultivo y que Chuquín entregó lo que debía restituir. Sobre el particular, la Corte se remite a lo que ya expre​só en la V parte de este fallo titulada " Mejoras ", lo mismo que en lo relativo a todas las mejo​ras que Chuquín hubiera comprado a los estan​cieros o subarrendatarios.

Por tanto, se niega que Chuquín hubiese entregado una cantidad de ca​fetos en mal estado o en menor número del que debía entregar al vencimiento del plazo del con​trato o que hubiera dejado de entregar lo que debía; y se niega también que el Municipio no esté obligado a pagar a este señor las mejoras que Chuquín hubiere comprado a los estancie​ros, pues no consta que él hubiese subarrendado el terreno aumentando el número de aquellos es​tancieros de quienes se hizo cargo.

No consta tampoco que Chuquín se hubiese va​lido de ningún medio irregular para impedir las licitaciones que del arrendamiento de Tocarema trató de hacer el Municipio de Anolaima, y por consiguiente, no hay lugar a condenarlo a indem​nizar por este concepto a dicho Municipio. Por cuanto queda expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administran​do justicia en nombre de la República de Co​lombia y por autoridad de la ley, casa parcialmente la sentencia de fecha quince de junio de mil novecientos cuarenta y ocho, del Tribunal Su​perior del Distrito Judicial de Bogotá, y refor​mando la de primera instancia, falla este pleito así: Primero- Niégase que el Municipio de Anolai​ma, al pedir y obtener la entrega de su finca " Tocarema ", a la cual se refiere el contrato de arrendamiento que había celebrado con Irenio Chuquín, haya violado este contrato.

Por consi​guiente, absuélvese a dicho Municipio de pagar los perjuicios que Irenio Chuquín exige en el punto primero de los pedimentos de su demanda; Segundo- Condénase al Municipio de Anolai​ma a pagar a Irenio Chuquín el precio de todas las mejoras que existían en Tocarema, compra​das por dicho señor a los estancieros de dicha hacienda, precio que debe ser el que tales mejo​ras hubieren tenido el tres de febrero de mil no​vecientos cuarenta y dos (1942).

El precio de ta​les mejoras será fijado por peritos con arreglo a las bases señaladas en la parte V motiva del presente fallo, puntos 1° y 2°, y con arreglo al procedimiento determinado en el articulo 553 del Código de Procedimiento Civil. No se condena al Municipio al pago de las demás mejoras, esto es, de las que él mismo puso en la finca.

Tercero- Absuélvese a Irenio Chuquín de los cargos y peticiones formulados contra él en la demanda de reconvención que le promovió el Municipio de Anolaima en el presente juicio. Sin costas, por no ser el caso de condenar en ellas. Publíquese, notifíquese, cópiese, insértese en la Gaceta Judicial y devuélvase. Pedro Castillo Pineda-José M. Blanco Núñez.

Alberto Holguín Lloreda-Pablo Emilio Manotas. Arturo Silva Rebolledo-Manuel José Vargas. Pedro León Rincón, Secretario en propiedad.