EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA — MEJOR AS EN INMUEBLES HIPOTECADOS — ME JORAS NATURALES Y MEJORAS INDUSTRIALES C-SC-044/1941 EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA - MEJORAS EN INMUEBLES HIPOTECADOS - MEJORAS NATURALES Y MEJORAS INDUSTRIALES. “1. La disposición contenida en el in​ciso segundo del artículo 2445 del C. C. es generalísima; se aplica a todas las mejoras, de cualquier naturaleza que sean, ya se trate de naturales o industriales; la ley no distingue, y es tan clara y tan límpida la redacción de ese inciso, que no autoriza al juz​gador para poner de lado su tenor li​teral, que ha de tenerse muy en cuen​ta, de acuerdo con el mandamiento del artículo 27 del C. C., ya que el inciso no contiene expresión oscura para que haya de recurrirse a la intención o es​píritu para fijar su verdadero sentido.

Sería, en verdad inusitado que los au​mentos o mejoras que reciba la cosa hipotecada se refieran únicamente a los muebles que por accesión a aque​lla se reputan inmuebles, y que las mejoras y aumentos que reciba el bien exclusivamente hipotecado esté fuera de la órbita de la garantía hipotecaria, pues no se ve razón para amparar la tesis consistente en que deben excluir​se de la hipoteca las mejoras que reci​ba la cosa hipotecada en sí misma, e incluir en la garantía las mejoras que reciban los muebles que por accesión se reputan inmuebles.

A dos casos distintos se refiere el artículo 2445 en sus incisos 1° y 2°: el primero, a los bienes muebles reputados inmuebles por el artículo 658, para estatuir que ellos están comprendidos en la hipote​ca; el segundo, se refiere a los aumen​tos y mejoras de la cosa hipotecada sin hacer distingos. Todas las decisio​nes de los Tribunales de los países que tienen una legislación semejante o si​milar a la nuestra en este punto han resuelto sin vacilación que la hipoteca comprende las mejoras que reciba la cosa hipotecada, ya sean natura​les o industriales, y la Corte Suprema ha decidido, aplicando el artículo 2446, “que la hipoteca se extiende a la indemnización debida por los aseguradores de una edificación hipotecada destruida por el fuego, porque si el edi​ficio sometido al gravamen hipoteca​rio estaba bajo la posibilidad legal de ser vendido a pedimento del acreedor para el pago de su crédito, no se jus​tificaría que la suma de dinero en que se convierte por la azarosa ocurrencia del siniestro se considerase como un bien común del deudor asegurado en beneficio de todos sus acreedores, pre​cisamente cuando la situación del due​ño del crédito hipotecario desmejora por la destrucción de la cosa que le ser​vía de garantía”. 2.

Se entienden por mejoras naturales las que se rea​lizan sin el trabajo del hombre, como la extinción de las servidumbres que gravan el inmueble hipotecado, la ter​minación del usufructo que afecta el fundo hipotecado, los aumentos que reciba por vía de aluvión y aun de avulsión. Por mejoras industriales se entienden las verificadas por la mano del hombre, como las construcciones, las plantaciones, los trabajos de irrigación, drenajes, desecación de pan​tanos; la agregación de un piso a un edificio ya construido, y aun hasta las construcciones nuevas hechas por el propietario del fundo hipotecado, por​que ellas se consideran incorporadas al suelo por efecto de la accesión. Se presume que el propietario del fundo hipotecado extiende los efectos de la hipoteca a las construcciones nuevas, a menos que aparezca lo contrario en el acto originario constitutivo de la hi​poteca.

Si es de rigor que el acreedor hipotecario corra el albur de una dis​minución del valor del predio hipote​cado, proveniente de una causa natu​ral o económica, también es de justi​cia que aproveche de la plus valía del inmueble hipotecado a consecuencia de una evolución económica o de tra​bajos ejecutados en las vecindades del fundo, que lo hagan mejorar en todo sentido y aumenten su valor”.

Demandante: José de los Santos de la Hoz Demandado: Gustavo Rosanía Magistrado Ponente: Dr. José Miguel Arango Corte Suprema de Justicia - Sala de Casación Civil. Bogotá, julio siete de mil novecientos cuarenta y uno. SENTENCIA Vistos: Origen del litigio En agosto de 1930, el señor Pablo Ar​zuza recibió en préstamo o mutuo del doc​tor Gustavo Rosanía, mil pesos oro colom​biano que se obligó a restituir en la mis​ma clase de moneda, seis meses después de celebrado el contrato.

Arzuza para garantizar la obligación contraída con el doctor Rosanía, le hipotecó varias fincas, entre ellas una casa de madera y barro con techo de zinc, junto con el solar situado en la ciudad de Barranquilla, en la calle de Soledad, haciendo esqui​na con la banda sur de la carrera del Vesubio, solar que mide diez metros de frente por treinta de fondo, y alinde​rado como consta en la escritura de hipo​teca número 2258, de 21 de agosto de 1930.

Esta casa y solar son los bienes a que se refiere el presente pleito. Como el señor Arzuza no pudiere cum​plir la obligación contraída para con Ro​sanía, éste intentó contra su deudor de​manda ejecutiva, persiguiendo para el pago los bienes hipotecados, los cuales se embargaron, se depositaron y se remata​ron por cuenta del ejecutante, remate que se verificó en 29 de julio de 1936, diligencia que fue aprobada en 24 de febrero 1937.

Así las cosas, el señor Arzuza considerando que la cosa rematada no era la misma que le había hipotecado al doctor Rosanía, puesto que la había refaccionado la dio en venta a José de los Santos de la Hoz, en 24 de agosto de 1937, después de aprobada la diligencia de remate, por me​dio de la escritura número 1115, pasada ante el Notario tercero del Circuito de Ba​rranquilla.

Basado en estos antecedentes y exhi​biendo como título de propiedad la escri​tura atrás citada, José de los Santos de la Hoz, por medio de apoderado, estableció ante el Juez Primero del Circuito de Ba​rranquilla demanda contra el señor doc​tor Rosanía, para que por sentencia de​finitiva se hicieran estas declaraciones: “1. Que es de propiedad de José de los Santos de la Hoz Jiménez y no del se​ñor doctor Gustavo Rosanía, por haber​lo adquirido del señor Pablo Arzuza, e) inmueble que paso a describir: “Una casa de ladrillo, con techo de te​jas, situada en la acera occidental de la calle de Soledad, formando la esquina suroeste de la carrera Vesubio de esta ciudad, que mide el frente en la calle de Soledad, nueve metros con setenta y cin​co centímetros, construida en un solar que tiene diez metros de frente y treinta de fondo, y colinda: Por el norte, carrera dicha en medio, con predio que fue de Telémaco Collante y es hoy de Carmela Nieto; por el sur, con predio que fue de Úrsula Segura y es hoy de Olimpia Villa-te; por el este, calle dicha en medio, con predio que fue de Ricardo Arjona y es hoy de herederos de Antonio Vengoechea, y por el oeste, con predios que son o fue​ron de Victoriano Hernández y Luis Páez y son hoy del doctor Rosanía o de Alejan​dro Salazar.

“2. Que el señor doctor Rosanía, quien está en posesión de la construcción ante​riormente descrita, debe restituirle a mi mandante ese bien tres días después de ejecutoriada esa sentencia y pagarle el valor de los frutos civiles que la construcción ha producido de la fecha en que está en posesión de ella. En el caso remoto e increíble de que se considere infundada la acción reivindicatoria que anteriormente propongo, pido, en subsidio, que se condene al doctor Gustavo Rosanía a pa​gar a mi mandante el valor de la construcción en referencia al justo precio que le den peritos nombrados en legal forma.

“3. El demandado debe pagarme todas las costas de este juicio”. Las disposiciones legales en que se apo​ya la demanda son los artículos 946, 947, 950, 952 y 964 del Código Civil y en que nadie puede enriquecerse a costa ajena. Sentencias Surtido el trámite de rigor, el Juez de la instancia negó las declaraciones pedi​das por José de los Santos de la Hoz con​tra Gustavo Rosanía, y condenó en costas al demandante.

El Tribunal Superior de Barranquilla, que conoció del asunto en grado de apela​ción interpuesta por el señor Santos de la Hoz, confirmó en todas sus partes la sentencia del Juez y condenó en las cos​tas de la instancia al apelante. Contra el fallo del Tribunal interpuso casación el apoderado del demandante, re​curso que se le concedió y se admitió, y como está agotada la tramitación, se pro​cede a decidirlo.

Como hechos fundamentales en el pro​ceso, están comprobados los siguientes: 1. Que lo hipotecado fue la casa de ma​dera y barro con techo de zinc junto con el solar correspondiente. 2. Que en la diligencia de avalúo y deposito de los bienes hipotecados para la seguridad del crédito se hizo constar expresamente “que en el solar descrito no se encuentra la casa de madera y barro de que se ha hablado, sino una casa de Mampostería y con un buen servicio sa​nitario”. 3.

La casa, como el solar, fueron avaluados. 4. El demandante cuando se depositó la casa que se encontró en el solar hipo​tecado, consintió en él y no hizo nada pa​ra excluir ese bien de la traba ejecutiva, si consideraba que la casa depositada no era la misma que le había hipotecado al doctor Rosanía. 5. La venta que Arzuza le hizo el señor de la Hoz, se efectuó después del registro de la diligencia de remate, que acaeció el 10 de abril de 1937.

La venta se hizo en 24 de agosto del citado año. 6. El deudor antes de vencerse el pla​zo y antes de establecerse la acción hipo​tecaria, refaccionó la casa que primitiva​mente había hipotecado. Motivos de casación La causal que alega el recurrente es la primera de las señaladas en el artículo 520 del Código Judicial, por violación de ley sustantiva y por errores de hecho y de de​recho en la apreciación de las pruebas, en el orden siguiente: Primer motivo.

Violación del artículo 2445 del Código Civil, por indebida apli​cación al caso del pleito e interpretación errónea. Basa el recurrente este motivo en las siguientes razones: “La hipoteca constituida sobre bienes raíces afecta los muebles que por accesión a ellos se reputan inmuebles, según el ar​tículo 656. La hipoteca se extiende a to​dos los aumentos que reciba la cosa hipotecada.

“El artículo 658 a que se refiere la dis​posición transcrita, enumera los bienes muebles que se reputan inmuebles aunque por su naturaleza no lo sean; el artículo siguiente habla de los productos de los in​muebles y de las cosas accesorias a ellos; el artículo 656 de la mismo obra, define los inmuebles así: “Inmuebles o fincas o bienes raíces son las cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro, como las tierras y las minas, y las que adhieren permanentemente a ellas, como los edificios, los árboles.

Las casas y here​dades se llaman predios o fundos”. “Al decir el número 2445 de nuestra ley sustantiva, que la hipoteca se extiende a los aumen​tos y mejoras que reciba la cosa hipote​cada, tuvo que referirse a todos aquellos elementos accesorios o muebles, que sien​do de un valor inferior a la cosa hipote​cada, aumenta sin embargo el valor de ésta, pero no puede sostenerse que los edificios levantados sobre un lote de te​rreno sea un aumento o mejora del lote mismo.

En el caso que nos ocupa se tra​ta de un lote de terreno urbano, sobre el cual se levantó una construcción moder​na de un valor tres o cuatro veces mayor al del lote; la mejora o aumento supone la existencia de la cosa, es accesorio de ella; pero no puede reputarse como acce​sorio del suelo un edificio que en sí mis​mo es un bien inmueble aun cuando por incorporación está ligado al lote de terre​no que lo sustenta”.

Estos razonamientos del recurrente se dirigen a combatir el fundamento princi​pal y único, en derecho, en que se basó el Tribunal para decidir la litis a favor del doctor Rosanía, cual es que “la disposición contenida en el artículo 2445 del Có​digo Civil responde a la necesidad de ga​rantizar los derechos del acreedor hipote​cario, ya que de otro modo el proceso de las mejoras de la casa hipotecada daría siempre lugar a que se suscitaran pleitos como el presente.

Tan sabia es esa dispo​sición del legislador colombiano que casi con los mismos términos la trae el Códi​go Civil de Chile en su artículo 2421, el cual establece que: “La hipoteca se ex​tiende a todos los aumentos y mejoras que reciba la cosa hipotecada”. También es preciso el Código Civil cuando dispone que la hipoteca se extiende a todas las mejoras sobrevenidas al inmueble hipote​cado”.

“Lo que está diciendo muy claramente la improcedencia de la petición consigna​da en la demanda de que se condene al doctor Gustavo Rosanía a pagar al de​mandante el valor de la construcción en referencia, al justo precio que den peritos nombrados en legal forma, ya que la disposición del artículo 2445 de nuestro Có​digo Civil que se acaba de citar no pueden ser más categórica”.

La Corte observa: La disposición contenida en el inciso segundo del artículo 2445 es generalísima; se aplica a todas las mejoras, de cualquier naturaleza que sean, ya se traten de natu​rales o industriales; la ley no distingue, y es tan clara y tan límpida la redacción de ese inciso, que no autoriza al juzgador pa​ra poner de lado su tenor literal, que ha de tenerse muy en cuenta, de acuerdo con el mandamiento del artículo 27 del Códi​go Civil, ya que el inciso no contiene ex​presión oscura, para que haya que recurrirse a la intención o espíritu para fijar su verdadero sentido.

Sería en verdad inusitado, como lo pre​tende el recurrente, que los aumentos y mejoras que reciba la cosa hipotecada se refieran únicamente a los muebles que por accesión a aquella se reputan inmue​bles, y que las mejoras y aumentos que reciba el bien exclusivamente hipotecado, estén fuera de la órbita de la garantía hi​potecaria, pues no se ve la razón que pu​diera amparar la tesis del recurrente, pa​ra excluir de la hipoteca las mejoras que reciba la cosa hipotecada en sí misma, e incluir en la garantía las mejoras que reciban los bienes muebles que por accesión se reputan inmuebles.

A dos casos distintos se refiere el ar​tículo 2445 en sus incisos 1° y 2°: El pri​mero a los bienes muebles reputados in​muebles por el artículo 658, para estatuir que ellos están comprendidos en la hipoteca; el segundo, se refiere a los aumen​tos y mejoras de la cosa hipotecada sin hacer distingos. El Código Civil de Chile consagra estos mandamientos en dos artículos distintos: Uno, que se refiere a los bienes muebles y otro a los aumentos y mejoras de la co​sa hipotecada.

Ahora, si se remontar la tradición judicial, se encontrará que to​das las decisiones de los tribunales de los países que tienen una legislación seme​jante o similar a la nuestra, en el punto que se estudia, han resuelto sin vacila​ción, que la hipoteca comprende las mejo​ras que reciba la cosa hipotecada, ya sean naturales o industriales, y la Corte Suprema ha decidido, con aplicación del artícu​lo 2446, “que la hipoteca se extiende a la indemnización debida por los asegurado​res de una edificación hipotecada destrui​da por el fuego, porque si el edificio some​tido al gravamen hipotecario estaba bajo la posibilidad legal de ser vendido a pe​dimento del acreedor para el pago de su crédito, no se justificaría que la suma de dinero en que se convierte por la azarosa ocurrencia del siniestro se considerase co​mo un bien común del deudor asegurado en beneficio de todos sus acreedores, pre​cisamente cuando la situación del dueño del crédito hipotecario desmejora por la destrucción de la cosa que le servía de ga​rantía”.

(Sentencia de la Sala de Casa​ción de 4 de abril de 1940. Tomo XLIX, Pág. 477). Entienden por mejoras naturales las que se realizan sin el trabajo del hombre, como la extinción de las servidumbres que gravan el inmueble hipotecado; la termi​nación del usufructo que afecta el fundo hipotecado; los aumentos que reciba por vía de aluvión, y aun de avulsión. Por mejoras industriales se entienden las verificadas por la mano del hombre, co​mo las construcciones, las plantaciones, las trabajos de irrigación, drenaje, dese​cación de pantanos; la agregación de un piso a un edificio ya construido, y aun hasta las construcciones nuevas hechas por el propietario del fundo hipotecado, porque ellas se consideran incorporadas al suelo por efecto de la accesión. Se presu​me que el propietario del fundo hipotecado extiende los efectos de la hipoteca a las construcciones nuevas, a menos que aparezca lo contrario en el acto originario constitutivo de la hipoteca.

Estas decisiones de los tribunales es​tán respaldadas por la autoridad de nota​dos comentaristas (Josserand, Planiol y Ripert, etc.) al estudiar los artículos del código francés iguales en sustancia y en redacción a nuestro artículo 2445. Si es de rigor que el acreedor hipoteca​rio corra el albur de una disminución del valor del predio hipotecado, proveniente de una causa natural o económica, tam​bién es de justicia que aproveche de la plus valía del inmueble hipotecado a con​secuencia de una evolución económica o de trabajos ejecutados en las vecindades del fundo, que lo hagan mejorar en todo sentido y aumenten su valor.

Entendida la disposición del inciso se​gundo del artículo 2445 en el sentido in​dicado en la disposición anterior, forzoso será rechazar el cargo formulado por el recurrente al fallo del Tribunal de Barranquilla. Aquí podría terminar el presente estu​dio sin entrar a contestar las acusacio​nes hechas por el recurrente a la senten​cia en mención, sobre los errores de he​cho y de derecho en que incurrió el sentenciador al apreciar las pruebas puntua​lizadas en alegato de casación, porque el fallador desató la litis colocándose en un punto de puro derecho, que no tiene que ver nada con las pruebas traídas al pro​ceso, cual es el que la hipoteca abarca las mejoras que reciba la cosa hipoteca​da, pero para mayor abundamiento se es​tudiarán someramente esos reparos.

Considerase que el Tribunal incidió en error de hecho al no considerar las prue​bas consistentes: a) En copia de la de​manda ejecutiva; b) Copia del auto de embargo; c) Copia de la diligencia de de​pósito y avalúo; d) Copia de la sentencia de remate; e) Copia del aviso de rema​te; f) Copia de la diligencia de remate; g) Copia del auto aprobatorio del remate, piezas todas éstas que se refieren a la ca​sa de madera y barro con techo de zinc descrita en la escritura de hipoteca y no a la casa de mampostería y teja de barro que encontraron en el lote hipotecado en el momento de hacerse el depósito de ava​lúo y que fue la rematada por el doctor Rosanía violando con tal proceder los ar​tículos 1849, 1867, inciso 29, 1870 y 1884 del Código Civil, los cuales preceptúan que en el contrato de venta sólo se en​tiende vendido lo que reza el contrato, que la obligación del vendedor es la entre​ga de lo vendido; que las cosas que no se especifican en el contrato no entran en él y que la venta de cosa que no existe no produce efecto alguno. Para rechazar este cargo basta recor​dar que el Tribunal resolvió la litis desde un punto de vista de puro derecho, cual era saber si las mejoras hechas en la co​sa hipotecada quedaban gravadas por la misma hipoteca, y para esta decisión no tenía por qué apreciar las pruebas que indica el recurrente.

El error lo hace consistir el recurrente en que el Tribunal no vio en esas piezas que lo rematado y adjudicado fue la nue​va construcción y no la casa de madera, barro y zinc, primitivamente hipotecada. Se repite que el sentenciador no tenía que apreciar las pruebas del proceso, por​que falló el litigio desde un punto de vis​ta de puro derecho, cual fue, que las me​joras, toda clase de mejoras, que recibie​ra el inmueble hipotecado, se entendían afectas a la garantía hipotecaria, es decir que la hipoteca las abarcaba todas, y atrás se ha demostrado que en esta inter​pretación del artículo 2445, inciso 2° del Código Civil, se ajustó el sentenciador a su sentido literal, que es muy claro, y a las decisiones que sobre el particular han dictado jueces y tribunales.

Dedujese de lo dicho que el señor Ar​zuza vendió al señor de la Hoz una cosa que ya no estaba en su patrimonio, a vir​tud del remate judicial y del registro de la diligencia de ese remate, y en tales circunstancias es improcedente la acusación por violación de los artículos 1849, 1867, 1870 y 1884 a consecuencia de errores de hecho en la apreciación de pruebas, que no apreció y que no tenía por qué apre​ciar, según lo demostrado anteriormente.

Se tacha igualmente el fallo por error de derecho por no haber dado a las prue​bas ya mencionadas el valor que ellas tie​nen, violando con ello las disposiciones de los artículos 999, 1037, 1038, 1041 y del Código Judicial, las cuales se refieren, la primera a las notificaciones y la manera de hacerse y las demás relativo al embargo y demás diligencias para depósito, avalúo y remate de los bienes perseguidos en juicio ejecutivo, disposi​ciones perfectamente exóticas al presente recurso de casación, en el cual no se discuten ni podían discutirse si en el juicio ejecutivo seguido por Rosanía contra Arzuza, se habían llenado o no, todas las formalidades que prescribe el Código Ju​dicial para el embargo, avalúo, depósito y remate de los bienes perseguidos ejecu​tivamente.

El cargo consistente en la violación de los artículos 946, 947, 948, 950, 952 y 964 del Código Civil relativos todos a la ac​ción reivindicatoria, con excepción del 964 que trata sobre restitución de frutos, es totalmente improcedente, porque ya se ha demostrado, hasta la saciedad, que la casa que el señor Arzuza le vendió a San​tos de la Hoz era una mejora que ha​bía acrecentado el bien hipotecado y que cuando esa casa se enajenó había salido del patrimonio del vendedor en virtud del remate hecho por el doctor Rosanía, y en este evento de la Hoz no podía reivindi​car una cosa, que por venta anterior, per​tenecía al ejecutante Rosanía. En esta coyuntura, la Corte deja a salvo el dere​cho personal que tenga de la Hoz para recabar el precio de venta que hubiere dado por la casa en mención y para hacer efectivos los perjuicios que con la venta de una cosa ajena le hubiere causado el vendedor Arzuza.

No sobra advertir que el doctor Rosa​nía estableció conjuntamente la acción real hipotecaria y la acción personal, lo que quiere decir, jurídicamente hablando que el acreedor tiene derecho de perse​guir todos los bienes del deudor, raíces o muebles, presentes y futuros, de acuerdo con el artículo 2488 del Código Civil, de suerte que si la casa hipotecada escapara la traba ejecutiva por la acción real, quedaría sujeta a ella por el ejercicio de la acción personal.

Las restantes objeciones que el recu​rrente le hace a la sentencia, tales como que el Juez es el representante legal en las ventas hechas por mediación de la justicia, concepto emitido por el fallador, y otros similares, son cuestiones acciden​tales en el proceso, que no comportan ca​sación, porque el fundamento del fallo, como se ha visto, ha sido la interpretación del inciso 2° del artículo 2445 del Có​digo Civil.

Por las consideraciones expuestas la Corte Suprema, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, FALLA: 1. No se infirma el fallo proferido por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Barranquilla, de fecha doce de agosto de mil novecientos cuarenta. 2. Condenase en las costas del recurso al recurrente.

Notifíquese, cópiese, publíquese, insér​tese en la Gaceta Judicial y devuélvase el expediente al Tribunal de origen. Isaías Cepeda - José Miguel Arango - Liborio Escallón - Ricardo Hinestrosa Daza - Fulgencio Lequerica Vélez - Her​nán Salamanca - Pedro León Rincón, Srio. en ppdad.