CORTE SUPREMA DE JUSTICIA J.A.A.P. C-1100131030381999-00861-01 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA DE CASACIÓN CIVIL Magistrado Ponente: JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR Bogotá, D. C., cuatro (4) de mayo de dos mil cinco (2005). Referencia: Expediente C-1100131030381999-00861-01 Decídese el recurso de casación que interpuso la sociedad Médicos Asociados S. A., respecto de la sentencia de 14 de febrero de 2003, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala Civil, en el proceso ordinario de la demandante contra Nelson Beltrán Beltrán, Luis Alvaro Pineda Villegas y Carmen Fonseca Beltrán.

ANTECEDENTES 1.- La demandante y los demandados, en su orden, como prometientes comprador y vendedores, celebraron, el 30 de noviembre de 1998, un contrato de promesa de compraventa respecto del lote de terreno que identifican, estipulando, en lo pertinente, inclusive de acuerdo con las adiciones y modificaciones, la entrega del inmueble el 5 de marzo de 1999, y la firma de la escritura pública el 20 de abril del mismo año, en la Notaría 48 del Círculo de Bogotá. Los prometientes vendedores se obligaron, con relación al mismo inmueble, a entregar a la prometiente compradora, al momento de la firma de la escritura pública, “ copia del acto administrativo mediante el cual se permite en el predio el uso institucional zonal que la faculte para la construcción de una clínica para el desarrollo de su objeto social ”.

Como precio del contrato prometido se acordó la suma de $2.800.000.000.oo, que la prometiente compradora se obligó a pagar: $100.000.000.oo, a título de “ arras abonables al precio ”, en la fecha de la promesa; $700.000.000.oo, el 9 de diciembre de 1998; y $2.000.000.000.oo en cuatro cuotas sucesivas de $500.000.000.oo, cada una, el 20 de cada mes, a partir del 20 de enero de 1999.

Mediante otrosí, suscrito el 23 de diciembre de 1998, las partes acordaron “ suspender ” los anteriores pagos. La suma de $700.000.000.oo, para el 5º día hábil siguiente a la entrega por parte de los prometientes vendedores de la copia del acto administrativo que permitiera el uso institucional. En la misma fecha se cancelarían las “ sumas pendientes de pago tal como se convino en la promesa y se continuarían pagando las otras sumas tal como se pactó ”.

Además, la prometiente compradora se obligó a consignar en una Corporación de Ahorro y Vivienda, “ en las fechas convenidas ”, las sumas correspondientes a los desembolsos, las cuales permanecerían “ generando un rendimiento financiero hasta el momento de entrega del predio a la prometiente compradora ”. Las sumas depositadas y los rendimientos generados se entregarían a los prometientes vendedores, “ sujetos a que el inmueble se reciba con copia del acto administrativo de uso institucional ”. 2.- En el libelo que originó el proceso, la sociedad demandante solicita que se declare resuelta la referida promesa de contrato de compraventa y que como consecuencia se condene a los demandados a restituir a su favor la suma $100.000.000.oo, pagada por concepto de arras imputables al precio, junto con los intereses moratorios comerciales, y a pagar la cantidad de $200.000.000.oo, que corresponde al valor de la cláusula penal pactada por el incumplimiento.

Las pretensiones las fundamentó en que los demandados incumplieron las obligaciones adquiridas, en cuanto a la entrega del inmueble y la entrega del acto administrativo particular y concreto expedido por las autoridades competentes, esto es, por Planeación Distrital e IDU, que permitiera el uso institucional zonal a que se hizo referencia, pues únicamente presentaron un concepto de la Curaduría Urbana No. 2 de Bogotá, que no es competente para tales efectos, pese a lo cual se opusieron a que se “ rescindiera ” (sic.) el contrato como expresamente se pactó en el documento adicional. 3.- Los demandados negaron el incumplimiento imputado y formularon demanda de reconvención para que se declarara resuelta la promesa de contrato de compraventa y se condenara a la sociedad reconvenida a pagar el valor de la cláusula penal pactada y los intereses que dejaron de percibir por el precio del contrato prometido, imponiéndole igualmente la pérdida de la suma que pagó por concepto de arras.

Fundamentaron las pretensiones en que la prometiente compradora “ no cumplió con los pagos parciales a que se comprometió en la promesa de compraventa, ni consignó los dineros en una Corporación de Ahorro y Vivienda en las fechas convenidas ”, como se ratificó en la cláusula quinta del otrosí de dicho contrato, “ ni exhibió en la Notaría título valor o documento alguno del cual se desprendiera que estaba en capacidad económica de cumplir la totalidad de lo establecido ”. 4.- Tramitado el proceso, el Juzgado Treinta y Ocho Civil del Circuito de Bogotá, mediante sentencia de 27 de septiembre de 2001, negó las pretensiones de la demanda de reconvención y accedió a las de la demanda inicial, decisión que el Tribunal revocó al resolver el recurso de apelación que interpusieron los originales demandados.

LA SENTENCIA IMPUGNADA 1.- Con relación a la demanda inicial, el Tribunal expuso que para que prosperara la resolución de la promesa de contrato de compraventa, se requería que la sociedad demandante hubiere cumplido las obligaciones a su cargo o que estuviere dispuesto a cumplirlas en el caso de que por circunstancias ajenas a su voluntad no haya podido hacerlo. 2.- En ese sentido, el sentenciador resaltó que conforme al otrosí de la promesa, la mentada sociedad contrajo una “ obligación que debía cumplir con antelación a la entrega del inmueble ”, como era consignar cuatro cuotas sucesivas de $500.000.000.oo, cada una, el 20 de cada mes, a partir del 20 enero de 1999, en una Corporación de Ahorro y Vivienda, sumas que debían permanecer a disposición de los prometientes vendedores “ generando un rendimiento financiero hasta el momento de la entrega del predio a la prometiente compradora ”.

Obligación que el Tribunal encontró incumplida, porque la sociedad demandante no presentó las pruebas de las respectivas consignaciones. Es cierto que dicha parte constituyó dos depósitos a término, pero los mismos no se hicieron para cumplir las exigencias plasmadas en la promesa, porque Leasing Selfín es una Compañía de Financiamiento Comercial y no una Corporación de Ahorro y Vivienda, y porque amén de no corresponder a los valores acordados, esos depósitos se hicieron en fecha posterior a la pactada.

En cuanto a un depósito a término constituido en Las Villas, aparte de que aparece en copia sin autenticar, se constituyó extemporáneamente y por valor inferior al que debió realizarse. De otra parte, el respaldo económico que tuviera la prometiente compradora, no es suficiente para liberarla del incumplimiento, “ si se mira que el objeto de las consignaciones era, esencialmente, garantizar unos rendimientos a favor de la parte vendedora, lo cual, de suyo, tiene importancia capital como que le compensaría el perjuicio por no recibir el dinero en la forma inicialmente convenida, y de otra, le garantizaría el pago del precio ”.

Por lo demás, la sociedad demandante no acreditó que efectivamente tuviese el total del precio para el 20 de abril de 1999, fecha en que terminaban los plazos y se suscribiría la escritura pública de compraventa. Frente a lo expuesto, el Tribunal concluyó que los demandados no estaban en mora para la época de presentación de la demanda, como sí lo estaba la sociedad demandante, motivo suficiente para negar sus pretensiones. 3.- En el análisis de la demanda de reconvención, el Tribunal señaló que la sociedad reconvenida, tras negar el incumplimiento, se había opuesto insistiendo en que los prometientes vendedores no habían entregado el acto administrativo que permitiera el uso institucional del predio, como condición previa para recibirlo, que no entregaron materialmente el lote pretendido y que no concurrieron simultáneamente a la Notaría a suscribir la escritura pública de compraventa.

Luego de dejar sentado que era “ cierto e indiscutido que tanto los vendedores como los compradores sabían que en el lote objeto del contrato de promesa de compraventa éstos pretendían construir una clínica ”, y que los demandantes en reconvención habían entregado a la prometiente compradora, para la fecha de entrega del inmueble, copia del Decreto Distrital 092 de 12 de febrero de 1999, y el oficio emanado de la Curaduría Urbana No. 2, en el cual se conceptuaba “ puntualmente que en el predio objeto del contrato cuya resolución se pretende sí se podía construir la clínica ”, el Tribunal encontró que dichos documentos sí “ sirvieron a los fines del contrato ”, razón por la cual desde esa perspectiva los prometientes vendedores cumplieron lo pactado.En efecto, en la promesa de contrato de compraventa no se “ individualizó ” el acto administrativo ni se especificó que proviniera del IDU o de Planeación Distrital, simplemente se dijo que era aquel idóneo que probara que en el lote se podía edificar la clínica.

En el aludido Decreto, que es un acto administrativo de carácter general, impersonal y abstracto, se permitió el uso institucional del predio, y no puede sostenerse que en la promesa de compraventa se exigió un acto administrativo particular y concreto, porque “ ese acto sólo puede obtenerse a petición de la parte interesada ”, es decir, de la sociedad reconvenida, quien era la interesada en construir.

Con todo, como en el oficio referido la Curaduría Urbana “ señaló que una clínica sí era viable en el lote (no la autorización para construirla) ”, ese es un acto administrativo particular y concreto, toda vez que las Curadurías “ actúan por competencia delegada del Alcalde ”. Luego, si el acto es equivocado, que no parece serlo, pues la Curadora explicó pormenorizadamente porqué llegó a esa conclusión, la administración es la que debe soportar las consecuencias y no el usuario, menos cuando no está “ afectado de vicio alguno ”, pues en el expediente no hay prueba que “ haga pensar o presumir que hubo dolo o mala fe en su obtención ”.

En punto de la no entrega del lote, el Tribunal encontró que fue la prometiente compradora quien se negó a recibirlo, so pretexto del estudio de unos documentos, y en el proceso no hay prueba que demuestre que los prometientes vendedores no estaban en condiciones de entregarlo, menos cuando el contrato prometido no se suscribió por otras razones.

Respecto a la comparecencia de los prometientes a suscribir la escritura pública de compraventa, el Tribunal advirtió que las “ partes sí concurrieron a la misma hora según se desprende de las mismas escrituras; solo que decidieron hacer escrituras independientes, lo cual no desdibuja el pacto. En este tópico ninguno de los contratantes incumplió ”. 4.- Así las cosas, el Tribunal negó las pretensiones de la demanda inicial y accedió a las de la reconvención. Como consecuencia, tras declarar resuelta la promesa de contrato de compraventa, por el incumplimiento de la sociedad reconvenida, condenó a ésta a pagar el valor de la cláusula penal y autorizó a los demandantes en reconvención para que retuvieran la suma que recibieron a título de arras en pago de parte de la indemnización de perjuicios.

LA DEMANDA DE CASACION Los dos cargos propuestos se resolverán conjuntamente porque en ambos se denuncia la violación de las mismas disposiciones legales, concretamente los artículos 1494, 1546, 1551, 1602, 1603, 1609, 1613, 1615, 1618, 1620 a 1622, 1880 y 1930 del Código Civil, como consecuencia de la comisión de errores de hecho probatorios, y porque se complementan.

CARGO PRIMERO 1.- Manifiesta la recurrente que el Tribunal omitió ver que en la promesa de contrato de compraventa y anexos, se estipuló que los prometientes vendedores tenían que cumplir primero las obligaciones de entrega material del inmueble y de entrega del acto administrativo que permitiera el uso institucional del lote, como condición para que surgiera la obligación de la prometiente compradora de consignar los dineros para el pago del precio convenido.

Dejó sentado sin estarlo que los prometientes vendedores estuvieron dispuestos a entregar el lote en la fecha finalmente acordada, sólo que la prometiente compradora se negó a recibirlo, cuando para ese fin se pactó que se elaboraría un acta y ese documento brilla por su ausencia en el expediente, pues ni siquiera se aporta el proyecto de esa acta.

No le dio valor probatorio a los testimonios de la Curadora Urbana No. 2, y de la funcionaria del Departamento Administrativo de Planeación, al igual que al documento aportado por éstas, sobre la entidad que real y legalmente es la competente para emitir el concepto y expedir el acto administrativo que permitiera el uso institucional del inmueble.

Pasó por alto los informes del Departamento de Planeación Distrital, en el sentido de que en el lote en cuestión no se podía construir una clínica porque estaba ubicado en una zona de estrato diferente al que facultaba el Decreto 092 de 1999 y se encontraba afectado por planes viales, impacto ambiental, en fin. 2.- Luego de precisar las obligaciones que concernían a ambas partes, la recurrente expresa que en la interpretación de los contratos el sentenciador debe tener especial cuidado al analizar el contenido de sus cláusulas, con el fin de no incurrir, como aquí, en notorios errores de hecho.

El Tribunal, en efecto, se detuvo a mirar, sin más, que la prometiente compradora se había obligado a consignar el dinero equivalente al pago en una Corporación de Ahorro y Vivienda, pero no reparó que la entrega de ese dinero a los prometientes vendedores estaba sujeta a que el “ inmueble se reciba con copia del acto administrativo del uso institucional ” que facultara la “ construcción de una clínica ” para el desarrollo del objeto social de aquella.

En ese sentido, la estipulación tenía como “ mira no más que asegurar la disponibilidad del pago en el momento pertinente ”, razón por la cual el incumplimiento de esa obligación sólo podía surgir “ porque no se pagase el dinero ”. De otra parte, no advirtió que la “ obligación a cargo de la prometiente compradora en relación con el pago fue suspendida ”, a pesar de lo cual, como lo anotó el juzgado, “ tuvo y mantuvo los recursos para cubrir las cuotas, incluso en más del valor pactado ”, según aparece probado.

Ahora, como no recibía nada a cambio, agrega que no iba a exponer una suma considerable de dinero sin que previamente los prometientes vendedores le entregaran el inmueble y el acto administrativo que la facultara para la “ construcción del predio materia del contrato de una clínica para el desarrollo de su objeto social ”, como se pactó. 3.- Concluye la recurrente que al pasarse por alto el “ verdadero alcance que el contrato mismo inspira ”, el Tribunal violó las disposiciones legales citadas.

CARGO SEGUNDO 1.- En este cargo se reitera el error de hecho denunciado en el cargo anterior, en cuanto el Tribunal se equivocó al afirmar que la obligación de la prometiente compradora de consignar las cuotas pactadas, debía cumplirse antes que las obligaciones de la prometiente vendedora, cuando conforme al texto de la promesa de compraventa esa específica obligación fue suspendida.

Adicionalmente, la recurrente manifiesta que el sentenciador incurrió en la misma especie de error al concluir que el texto del Decreto 092 de 1999, constituye el acto administrativo reclamado por la prometiente compradora. Así mismo, al dar por sentado que el concepto de la Curaduría Urbana No. 2, expedido con base en el citado Decreto, era un acto administrativo. 2.- En la sustentación, la recurrente manifiesta que como en la interpretación de los contratos debe preferirse las cláusulas que puedan producir algún efecto, desde su momento se dedujo, como lo concluyó el juzgado, que la venta del inmueble apuntaba a que en él se pudiera construir una clínica.

Por lo tanto, como el acto administrativo exigido tendía era a dar certeza sobre la viabilidad de la construcción, esa estipulación no podía estar referida a un acto administrativo de carácter general y abstracto, sino a un particular que mencionara expresamente el predio materia de la negociación y que facultara a la prometiente compradora la construcción de la clínica, porque con dicha construcción ésta iba a desarrollar su objeto social.

Cometido que tampoco cumplía el concepto de la Curaduría Urbana No. 2, considerado por el Tribunal como acto administrativo, porque se trataba de la respuesta a una consulta sobre el particular. Además, no se refería al predio objeto del contrato y tampoco daba a “ entender que se faculte a Médicos Asociados S. A. ”, exclusivamente, la construcción de la clínica, menos cuando sobre el mismo particular existen conceptos desfavorables de otras Curadurías Urbanas.

Agrega la recurrente que en los hechos de la demanda inicial y en la apelación se indicó que en caso de no entregarse el acto administrativo, se resolvería el contrato, pero el Tribunal no hizo el más mínimo comentario, aunque sí facultó a la otra parte para que retuviera el valor entregado como anticipo, sin tener en cuenta que ese dinero ha generado un lucro cesante desde su entrega hasta que se compense. 3.- Concluye la recurrente que los errores de hecho condujeron al Tribunal a concluir que la “ demandante no tenía derecho de acción porque los demandados no estaban en mora ”, lo cual no es cierto, y a violar las disposiciones citadas.

CONSIDERACIONES 1.- La promesa de contrato de compraventa, específicamente en el documento de 23 de diciembre de 1998, que la modificó, los prometientes vendedores se comprometieron a entregar a la prometiente compradora, el día de la entrega del inmueble, “ copia del acto administrativo mediante el cual se permita en el predio el uso institucional zonal que la faculte para la construcción de una clínica para el desarrollo de su objeto social ”.

En el mismo documento se estipuló que si para la época de la entrega del inmueble no había sido posible obtener el acto administrativo mencionado, el contrato de “ promesa de compraventa quedaba resuelto sin que haya lugar a cobro de cláusula penal o a reclamo alguno por concepto de indemnización de perjuicios ”. En tal caso, los prometientes vendedores devolverían, en la misma fecha, la suma que recibieron como parte del precio en calidad de arras del negocio. 2.- Frente a lo anterior, claramente se advierte que la pervivencia de las obligaciones emanadas de la promesa de contrato de compraventa se condicionó a que en el inmueble objeto de la misma, se posibilitara construir una clínica donde la prometiente compradora pudiera desarrollar su objeto social.

Finalidad que igualmente reconoció el Tribunal al decir que el “ hecho cierto e indiscutido del proceso ” era que las partes “ sabían ” que en el predio en cuestión, la prometiente compradora pretendía construir una clínica. Entendida, entonces, correctamente la intención que tuvieron las partes al contratar, antes que ahondar en el incumplimiento de las obligaciones que recíprocamente los prometientes se imputaron, lo que correspondía verificar, en presencia precisamente de una condición resolutoria expresa, era si la incertidumbre acerca de la construcción de la clínica se había disipado definitivamente.

Desde luego que si la finalidad aludida se frustraba, la promesa de compraventa quedaba resuelta de pleno derecho, sin necesidad de declaración judicial. Sobre el particular la Corte desde antaño tiene explicado que la “ condición resolutoria estipulada expresamente por los contratantes resuelve de pleno derecho el contrato, sin que requiera declaración judicial.

El artículo 1546 del C. C. se refiere a la condición resolutoria tácita, es decir, a la que envuelve todo contrato bilateral, y no a la expresa, o sea a la que libremente hayan estipulado las partes ” (LXXVII-264). 3.- En el proceso existe acuerdo en que los prometientes vendedores entregaron oportunamente a la prometiente compradora los documentos que despejaban la incertidumbre sobre el uso institucional del predio, concretamente copia del Decreto Distrital 092 de 1999 y el concepto favorable a la construcción emitido por la Curaduría Urbana No. 2 de Bogotá, para que conforme se dijo en la cláusula cuarta del documento de 23 de diciembre de 1998, fueran analizados por su destinataria.

Ahora, como la situación de incertidumbre que caracteriza a una condición en etapa de pendencia se disipa de manera definitiva “ con la ocurrencia o la falta de ocurrencia del evento prevenido como condición ”, según lo precisó la Corte, con cita de autores autorizados, en sentencia de 28 de junio de 1993 (CCXXII-612), lo que habría que verificar, entonces, no es el incumplimiento de los contratantes, propio de la condición resolutoria tácita del artículo 1546 del Código Civil, sino si la condición resolutoria expresa se cumplió o resultó fallida.

Si bien el Tribunal enmarcó la entrega de los documentos en cuestión como una obligación cumplida por los prometientes vendedores, cuando esto es ajeno en una condición resolutoria expresa, lo cierto es que al decir que como tales documentos “ sirvieron a los fines del contrato ”, estaba aludiendo que la condición había resultado fallida, esto es que la incertidumbre sobre la construcción de la clínica se había disipado en forma positiva, lo que implicaba confirmar la pervivencia de la promesa de contrato de compraventa y de suyo que las obligaciones emanadas de dicho contrato se habían consolidado con todas sus consecuencias. 4.- En ese orden de ideas, corresponde verificar si la conclusión del Tribunal sobre el particular se acompasa con la realidad material de las pruebas o si por el contrario las mismas demuestran que en definitiva en el predio objeto de la promesa de compraventa no se permite el uso institucional requerido por las partes contratantes, lo cual impondría reconocer que la condición resolutoria expresa se cumplió. Esto último precisamente es lo que la sociedad recurrente reclama en casación, sólo que el Tribunal no percató. En términos generales, en el primer cargo, al pasar por alto los informes del Departamento de Planeación Distrital, los testimonios de la Curadora Urbana No. 2 de Bogotá y de una funcionaria de dicha entidad, y los documentos que éstas aportaron a sus respectivas declaraciones.

En el segundo, al omitir los conceptos de las Curadurías Urbanas Nos. 1 y 4 de esta ciudad, así como la tantas veces citada condición resolutoria expresa contenida en la promesa de contrato de compraventa. En el plenario existe un concepto favorable a la construcción de la clínica y dos desfavorables, expedidos, el primero, por el Curador Urbano No. 2, y los últimos, por los Curadores Urbanos Nos. 1 y 4, quienes de conformidad con lo previsto en los artículos 101 de la Ley 388 de 1997, y 9º, inciso 2º del Decreto 1052 de 1998, reglamentario de aquélla, son competentes para emitirlos.

Aunque opuestos, tales conceptos en realidad no son contradictorios, porque todos confluyen en que, tratándose de inmuebles de uso compatible, como el del caso, el uso institucional requerido era factible en predios con un área útil igual o superior a 2000 M2. La discrepancia estriba en que el área útil calculada en el concepto favorable es superior a la indicada e inferior en los desfavorables, en consideración a que en éstos se calculó un área de afectación ambiental que no aparece estimada en el primero, lo que de suyo, aunada a otras áreas de afectación presentes en los conceptos de los Curadores Urbanos 1 y 2, coloca el área útil del lote por debajo de la mínima requerida.Al margen de esa discrepancia, en el proceso se estableció que la construcción de la clínica no era posible.

En la actuación que promovieron los prometientes vendedores tendiente a que se autorizara desarrollar los usos compatibles que propusieron en el predio en mención, el Curador Urbano No. 2 de esta ciudad, mismo que en un comienzo había estimado viable la construcción, finalmente negó la licencia solicitada, fincado en el concepto obligatorio que para predios de uso compartido emitió el Departamento Administrativo de Planeación Distrital, en cumplimiento de las normas urbanísticas locales (Acuerdo 6 de 1990, Decretos 600 y 737 de 1993, y 092 de 1999).

Conforme a dicho concepto, la construcción no era viable, entre otras razones, porque aceptando que en el predio se permitían los usos compatibles, de todas formas no se reunía el requisito de área útil mínima requerida. Consideró la entidad, respecto de las condiciones de accesibilidad, que “ si los usos permitidos en un eje no se contemplan en la subzona o subárea, los accesos se deben plantear desde la vía que genera el eje, salvo que a juicio del D.A.P.D. se requiera soluciones de acceso a través de calzadas paralelas o desde vías locales proyectadas con ancho mínimo de veinte metros, en especial aquellos predios ubicados en proximidad de intersecciones entre vías arterias.

Si se hubiere optado por esta última solución se disminuiría el área útil del predio, con lo cual tampoco era posible el desarrollo de los usos compatibles ”. Por su parte, Sandra Consuelo Forero Ramírez, funcionaria que suscribió el anterior concepto, declaró que si bien el Decreto 092 de 1999 permitió en el predio, por un error, el uso compatible, de todas formas ese uso lo prohibía la “ norma marco ”, es decir, el Acuerdo 6 de 1990, en concordancia con el Decreto 737 de 1993, razón por la cual hubo necesidad de aclarar la situación mediante el Decreto 506 de 1999.

Igualmente, la Curadora Urbana No. 2, Brianda Mercedes Reniz Caballero, misma que como se dijo negó la licencia solicitada, manifestó, en relación con el concepto favorable que suscribió, que la información suministrada correspondía a “ datos preliminares o generales que su confirmación y verificación exacta se hace en el momento de la solicitud de la licencia de urbanismo y por el Departamento de Planeación Distrital a quien le corresponde estudiar y dar concepto favorable sobre el desarrollo del uso compatible para efecto de proceder la curaduría en el caso de que este sea favorable a expedirla licencia de urbanismo solicitada ”. 5.- En definitiva, como de las anteriores pruebas se establece que en el predio objeto del contrato prometido, las normas urbanísticas no permitían la construcción de una clínica, bien por estar prohibida, ya porque el requisito del área útil mínima requerida no se cumplía, el Tribunal incurrió en los errores manifiestos que sobre el particular en ambos cargos se denuncian.

Como esos errores lo condujeron a considerar fallida la condición resolutoria expresa, cuando lo que se verifica es que se cumplió, esto incidió, en forma totalizadora, en la aplicación de las normas que común a ambos cargos se citan, especialmente el artículo 1546 del Código Civil. En efecto, con independencia del acierto, si bien el Tribunal dejó sentado que la prometiente compradora había incumplido primero en el tiempo las obligaciones contraídas, en cuanto no consignó las cuotas del precio que se hicieron exigibles antes de la entrega del inmueble, esa conclusión la neutraliza el cumplimiento de la condición resolutoria expresa, por lo que nada sobre el particular se debe analizar.

Desde luego que para atribuir incumplimiento se debe estar en presencia de un contrato vigente, requisito este que no se cumplía para cuando se presentó la demanda, porque para esa época, en virtud del advenimiento de la condición resolutoria expresa, la promesa de compraventa ya se había resuelto de pleno derecho, lo que de suyo implicaba que nada había que resolver por causa de una condición resolutoria tácita.

Por lo demás, en el caso de que hubieren sucedido los incumplimientos antes de cumplirse la condición resolutoria expresa, ésta obra por regla de principio retroactivamente, por lo que inocuo resultaría establecer si las obligaciones cuya suerte pendían de dicha condición, se cumplieron o dejaron de cumplir, porque se entiende que las obligaciones no han existido (artículo 1544 del Código Civil).

Como en tal caso, “ el deudor puede repetir lo dado o pagado ”, “ esto equivale a suponer que la obligación condicional no ha existido ” (Ospina Fernández, GUILLERMO. Régimen General de las Obligaciones. Editorial Temis, 5ª edición, p. 232). 6.- Los cargos, en consecuencia, en el aspecto estudiado, se abren paso. SENTENCIA SUSTITUTIVA Las consideraciones consignadas en precedencia, son suficientes para negar las pretensiones de ambas demandas, razón por la cual la Corte a las mismas se remite.

En consecuencia, al margen de los argumentos del recurso de apelación, la sentencia de primera instancia debe ser revocada en su totalidad, salvo el numeral 3º de la parte dispositiva que negó las pretensiones de la demanda de reconvención, el cual se confirma, pero por las razones dichas, para en lo demás negar las pretensiones de la demanda inicial.

Por lo demás, resuelta de pleno derecho la promesa de compraventa, nada tiene que decidir la Corte sobre el efecto retroactivo de lo pactado, porque las partes en la condición resolutoria expresa, previeron las consecuencias que se derivaban del cumplimiento de esa condición. En efecto, ninguno de los contratantes sería deudor de la cláusula penal y los prometientes vendedores restituirían la suma recibida por concepto de arras, en la fecha igualmente indicada.

DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, CASA la sentencia de 14 de febrero de 2003, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala Civil, en el proceso ordinario de la sociedad Médicos Asociados S. A. contra Nelson Beltrán Beltrán, Luis Alvaro Pineda Villegas y Carmen Fonseca Beltrán, y en sede de instancia REVOCA en su totalidad la sentencia apelada, salvo el numeral 3º de la parte dispositiva que negó las pretensiones de la demanda de reconvención, el cual se confirma, para en lo demás negar las pretensiones de la demanda inicial.

Sin costas en casación por haber resultado fundado el recurso. Sin costas en ambas instancias porque ninguna demanda prosperó. Cópiese, notifíquese y devuélvase el expediente al Tribunal de origen para lo pertinente. EDGARDO VILLAMIL PORTILLA MANUEL ISIDRO ARDILA VELÁSQUEZ JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR CARLOS IGNACIO JARAMILLO JARAMILLO PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO CÉSAR JULIO VALENCIA COPETE PAGE 21