Octubre 6 de 1954 Sentencia C – SC – 065 de 1954 EL CORREDOR PROFESIONAL EN NEGOCIOS DE PROPIEDAD INMUEBLE TIENE LA CALIDAD DE COMERCIANTE Y LAS OPERACIONES DE CORRETAJE QUE REALICE SON DE NATURALEZA MERCANTIL — CUANDO EL CORREDOR TIENE DERECHO A LA RETRIBUCIÓN —EL CORREDOR NO ES UN VER​DADERO MANDATARIO 1—Rectifica la Corte su tesis expuesta en sentencia de casación de 14 de febrero de 1945, conforme a la cual las disposiciones del Código de Comercio no se aplican a la intermediación para la venta de fincas raí​ces por no tratarse de mandato comercial, ya que las operaciones sobre inmuebles es​tán generalmente fuera del campo del de​recho mercantil (v. Gaceta Judicial, T. 58, pág. 601).

Considera ahora la Corte que toda opera​ción de corretaje es una operación mercan​til cuando es realizada por quien se dedica ordinaria y habitualmente a este ramo del comercio; y que el corredor profesional en negocios de propiedad inmueble tiene la ca​lidad de comerciante y las operaciones de corretaje que realice son de naturaleza mer​cantil. 2—El corredor como simple intermediario no es un verdadero mandatario.

Ni tiene la representación del comitente, ni realiza nin​gún acto jurídico por cuenta de éste. Su in​tervención se limita a actos materiales para apreciar a los contratantes a fin de que és​tos perfeccionen por sí mismos el negocio. 3—Quien acepta o solicita los servicios de un corredor puede en cualquier etapa ante​rior al acuerdo sobre las condiciones del negocio, modificar sus pretensiones, o resol​ver no adelantar el negocio, o prescindir de los servicios del intermediario. 4—El corredor sólo tiene derecho a la re​tribución cuando el contrato se concluye por virtud de su intermediación con nexo de causalidad.

Una revocación abusiva del en​cargo cuando ya los contratantes se han puesto de acuerdo en la celebración del ne​gocio, gracias a las gestiones del intermediario, no extingue tal derecho. La retribu​ción del corredor, salvo estipulación en con​trario, se paga por mitad entre vendedor y comprador (art. 88 del C. de Co.). REFERENCIA: GACETA JUDICIAL Nº 2147 PROCEDENCIA: TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ PETICIONARIO: Elías Benrey MAGISTRADO PONENTE: MANUEL BARRERA PARRA Corte Suprema de Justicia—Sala B) de Casación Civil.

Bogotá, seis (6) de octubre de mil no​vecientos cincuenta y cuatro (1954). La Corte decide el recurso de casación inter​puesto por la parte demandada contra la sentencia del Tribunal Superior de Bogotá pronunciada en el juicio ordinario de Aristóbulo Urueña Molano contra Elias Benrey sobre reconocimiento y pago de una comisión. Antecedentes Ante el Juez 4° Civil del Circuito de Bogotá Aristóbulo Urueña Molano adelantó juicio ordi​nario contra Elias Benrey para que éste fuera condenado a pagarle la suma de $ 10.000.00 a título de comisión " por la consecución del compra​dor de la casa número 15-69 y 15-79 de la carre​ra 8a de esta ciudad", los intereses legales de es​ta suma desde el 9 de diciembre de 1948 y las costas del juicio.

Como hechos fundamentales de la demanda, el apoderado del actor adujo los siguientes: " Primero. —En uno de los días de mil nove​cientos cuarenta y ocho (1948) anteriores al pri​mero de abril de ese año, el señor Elias Ben​rey comisionó a mi representado señor Aristóbu​lo Urueña Molano para que consiguiera a quién venderle, entre otros bienes inmuebles, la casa de teja de barro y de dos pisos marcada con los nú​meros quince sesenta y nueve (15-69) a quince setenta y nueve (15-79) de la carrera octava (8ª) de esta ciudad.

" Segundo. — Elias Benrey y mi representado Urueña Molano, acordaron que el primero le pa​garía al segundo de los nombrados el dos por ciento de comisión sobre el precio que se obtu​viera en la venta de los inmuebles, por el traba​jo de ofrecer, buscar y conseguir el comprador de ellos. " Tercero. —Aristóbulo Urueña Molano, en cum​plimiento de la comisión conferida por Elias Benrey, le ofreció la casa número quince sesenta y nueve (15-69) a quince setenta y nueve (15-79) de la carrera octava (8?) de esta ciudad, a los se​ñores José Vicente Mogollón & Cía., representa​dos en Bogotá por el señor Guillermo Merlano, el día primero de abril de mil novecientos cua​renta y ocho (1948).

" Cuarto.—El señor José Vicente Mogollón ne​goció y le compró al señor Elias Benrey la casa número quince sesenta y nueve (15-69) a quince setenta y nueve (15-79) de la carrera octava de esta ciudad por la suma de quinientos mil pesos ( $500.000) y el contrato se perfeccionó por la es​critura número cinco mil novecientos noventa y cuatro (5.994), de fecha nueve (9) de diciembre de mil novecientos cuarenta y ocho (1948), otor​gada en la Notaría Cuarta de este Circuito.

" Quinto.—El señor Elias Benrey no le ha pa​gado a Aristóbulo Urueña Molano la suma de diez mil pesos ($ 10.000.00) que son el dos por ciento (2%) que le corresponden de comisión so​bre la suma de quinientos mil pesos ($ 500.000) en que fue vendido el inmueble aludido en el he​cho anterior, por el trabajo de ofrecerlo hasta encontrar a los señores José Vicente Mogollón & Cía., para que le compraran, y está en mora de pagar esa suma desde el día nueve (9) de diciem​bre de mil novecientos cuarenta y ocho.

" Sexto. —El señor Elias Benrey se niega a pa​garle a mi representado el valor de la comisión y da como razón para no pagarla que ya se le pa​gó al señor Félix Jaramillo Isaza. pero-este señor no era ni lo es actualmente representante de Urueña Molano para recibir ese valor. " Séptimo. —El señor Elias Benrey le ha causa​rle perjuicios a mi representado por el incumpli​miento en el pago de su trabajo de comisionista, porque él vive de lo que le produce su trabajo y no tiene renta ni entrada de dinero por ninguna otra fuente".

Corrido el traslado de rigor al demandado Ben​rey, éste se abstuvo de contestar la demanda. El Juzgado 8° Civil del Circuito, en sentencia dictada, el 11 de febrero de 1952, condenó al demandado Benrey a pagar al demandante Urueña el valor de la comisión entre ellos ajustada sobre la venta del inmueble perteneciente al primero y ubicado en la carrera 8ª, números 15-69 a 15-79 de esta ciudad, y los intereses de dicha suma a partir de la fecha en que se perfeccionó la ven​ta.

Conforme al fallo, el valor de la comisión de​bería fijarse mediante el trámite previsto en el artículo 553 del C. J. Apelado el fallo por ambas partes el Tribunal Superior de Bogotá en sentencia proferida el 16 de enero de 1953 confirmó la condena con la sola reforma de fijar en la suma de $ 10.000.00 el valor de la comisión. El demandado interpuso recurso de casación contra la sentencia de segunda instancia, que con​cedido y admitido en legal forma corresponde ahora decidir en el fondo.

II—Sentencia acusada La decisión de condena proferida por el Tribu​nal tiene su fundamento en las siguientes consi​deraciones: El mandato es un contrato realizado entre dos personas, mandante y mandatario, en virtud del cual la primera encarga a la segunda la gestión de uno o más negocios, por cuenta y riesgo de la primera, (art. 2142 del Código Civil).

"El mandante al celebrar el contrato de man​dato tiene en cuenta la competencia y actividad del mandatario en la realización de los negocios a él encomendados, y es en atención a esa actividad y competencia que celebra la convención. De con​formidad con el artículo 2150 del Código Civil, aceptado el mandato, no podrá disolverse el vín​culo contractual sino por mutua voluntad de las partes.

Pero al tenor de los artículos 2191 y 2193 de la misma obra, el mandante puede revocar el mandato a su- arbitrio o el mandatario puede re​nunciarlo. En estos casos, el mandato termina sin que el contrato se resuelva, que es el caso con​templado en el artículo 2150. "El hecho de que el demandante pueda revo​car el mandato en cualquier momento, no lo exo​nera de pagar las indemnizaciones y cumplir las obligaciones surgidas con ocasión de la realiza​ción del contrato; y es lógico que esto sea así, porque el comitente no puede estar sujeto a la voluntad del mandatario, más cuando éste, con sus gestiones causa perjuicios al mandante, ya sea por la realización de tales gestiones o por la de​mora o abandono en su ejecución. "Pero si el procurador se ajusta a las instruc​ciones que se le han dado, y realiza con diligen​cia y cuidado las gestiones ordenadas por el man​dante, éste no puede, revocar el mandato sin in​demnizar los perjuicios que con la revocatoria se acareen al mandatario, y sin pagar los honora​rios convenidos en el contrato.

Esto, porque toda revocatoria que se haga sin causa justificativa, da nacimiento a las indemnizaciones correspon​dientes. "La falta de éxito en las negociaciones realiza das por el apoderado no son causa justificativa para que el mandante quede exonerado de cum​plir las obligaciones que nacen del mandato en 'favor del mandatario. Claro está que si la falta de éxito en las gestiones encomendadas proviene de la culpa del mandatario, o si los gastos hechos por éste tienen como fuente su imprudencia o ne​gligencia, la obligación del comitente desaparece como consecuencia de esa culpa.

Pero fuera de estos casos de culpa del mandatario, las obliga​ciones del mandante son independientes del bue​no o mal éxito del mandato, de conformidad con la Ley. "Las obligaciones del mandatario, según nues​tro Código Civil, se reducen a las siguientes: Ejecutar el mandato en la forma prevista en el contrato; 2º No convertirse en contraparte 3° Te​ner al mandante al corriente de las gestiones rea​lizadas durante el proceso de ejecución del man​dato 4° Rendirle cuentas al comitente y 5o Abonar los intereses de los saldos, cuando sea el caso.

"Las obligaciones del mandante, según el mis​mo Código, son las siguientes: 1º Proveer al man​datario de lo necesario para la ejecución del man​dato; 2° Rembolsar los gastos hechos por el mandatario; 3º Indemnizar los perjuicios sufridos por el apoderado en la realización del mandato; 4º Pagar al mandatario los honorarios convenidos; y 5º Abonar al procurador los anticipos que haya hecho en la ejecución del mandato.

"En los negocios de venta de fincas raíces en que interviene el mandatario o comisionista, las obligaciones principales de éste se reducen a po​ner toda su competencia y actividad al servicio del mandante para conseguir el cliente que haya de comprar el bien materia del contrato. "De las diferentes piezas que obran en el ex​pediente se deduce que entre los señores Elias Benrey y Aristóbulo Urueña Molano, se celebró un, contrato de mandato, en virtud del cual el último se comprometía a conseguir la persona que debía comprarle al primero el inmueble situado en la carrera 8ª números 15-69 a 15-79 de la ac​tual nomenclatura de esta ciudad.

Por la consecución del cliente, el señor Benrey se comprome​tió a pagar al señor Urueña Molano el dos por ciento del valor de la finca. El contrato tenía, pues, una causa real y lícita, no era contrario al orden público ni a las buenas costumbres y se ce​lebró por personas capaces de obligarse, naciendo así para ellas obligaciones y derechos recí​procos "De las posiciones absueltas por el señor Elias Benrey (fl. 1 y S.S. Cuaderno N 1); de la carta dirigida por el señor Aristóbulo Urueña Molano (fl. 4); de las declaraciones de los señores Fer​nando Arango y Eduardo Tirado (fls. 3 S.S. C. No 2); y de la declaración 'del señor Guillermo Merlano (fl. 2 C. No 5); y de la declaración del señor Rafael Villegas J. (fl. 4 C. N" 6), se deduce la existencia del contrato de mandato celebrado en​tre el señor Benrey y el señor Urueña Molano y el cumplimiento por parte de éste último de las gestiones a él encomendadas para conseguir el comprador del inmueble mencionado en la de​manda.

En efecto: la declaración del señor Guillermo Merlano, Gerente de la Casa Mogollón, en esta ciudad, afirma que el señor Urueña Molano estuvo en varias ocasiones en su Oficina ofrecién​dole algunas casas y lotes para la firma J. V. Mogollón, y que para cerciorarse de la seriedad de la oferta, le exigió que se la hiciera por escrito, lo que al efecto hizo el señor Urueña Molano, oferta que fue enviada al señor Mogollón a Car​tagena.

El señor Benrey, por su parte, afirma que fue verdad que le dijo al señor Urueña Molano que mientras estaba ausente se entendiera con el señor Rafael Villegas, respecto al negocio de la venta del inmueble, pero que no procediera a la enajenación sin que le consultara primero para darle su aprobación, recomendación que estaba por demás, ya que, quien podía formalizar el con​trato, legalmente, era el propio mandante señor Benrey.

Esta circunstancia de que el señor Urue​ña Molano cumplía a cabalidad las órdenes del señor Benrey está corroborada con la afirmación del señor Rafael Villegas (fl. 4 C. Nº 6), quien dice que el señor Urueña iba mucho a la Oficina y conversaba con el señor Moisés Canetti, sobri​no de Benrey, sobre las condiciones de venta de las propiedades referidas, varas cuadradas, etc., y el resultado de esas conversaciones se las comunicaba el señor Canetti al señor Benrey a Cali, sin que yo sepa exactamente a fondo el resul​tado'.

"Sobre la época en que el señor Benrey revocó el mandato, según dice, conferido al señor Urue​ña Molano, no existe prueba directa, pero se pue​de deducir de las manifestaciones hechas por el demandado al absolver las posiciones, cuando di​ce que el negocio de la venta lo verificó el señor Félix Jaramillo cuando él se encontraba en Cali, y que la comisión fue arreglada con el señor Jaramillo por teléfono en ese momento y no antes.

"Las negociaciones iniciadas por el señor Urueña Molano, o mejor, las conversaciones "sobre el negocio de la venta de las propiedades del señor Elias Benrey con la firma J. V. Mogollón, fueron iniciadas en los primeros días del mes de abril de 1948, como se deduce de la carta que obra al folio 4 del cuaderno primero y de la declaración. ‘Del señor Guillermo Merlano. La escritura de venta correspondiente al inmueble en referencia se verificó en diciembre del mismo año, es decir, que las conversaciones sobre el negoció duraron por espacio de nueve meses, durante los cuales el señor Urueña estuvo desempañando su come​tido' como hombre diligencia (sic) y práctico en esta clase de negociaciones.

"Si bien es cierto que el negocio culminó con la intervención del señor Félix Jaramillo. No es menos cierto que sus oficios fueron de última hora y cuando supo por conducto de una hija del señor Merlano que la firma J. V. Mogollón iba a comprar el lote para la instalación de sus al​macenes". "El Juzgado del conocimiento falló en abstrac​to por no haberse traído a los autos la prueba del valor a que ascendió la negociación hecha entre los señores J. V. Mogollón y Elias Benrey, pero esta prueba fue allegada en segunda instancia, y es ella la copia de la escritura número 5994 de 9 de diciembre de 1948, pasada en la Notaría 4ª de esta ciudad y contentiva del contrato de venía celebrado entre los señores José Vicente Mogollón y María Paulina Zubiría de Mogollón y el señor Elías Benrey, en donde consta que los primeros compraron al segundo la casa de que se ha he​cho referencia, por la cantidad de quinientos mil pesos.

Por consiguiente, la sentencia de primera instancia ha de reformarse en el sentido de fijar la cantidad líquida a que debe ser condenado el demandado, siéndole de esta manera favorable el recurso, interpuesto por la parte actora. ¿No existe, un criterio definido para determinar si el contrato de mandato celebrado con el objeto cíe conseguir 3a persona que ha de comprar un in​mueble, sea o no comerciante, se pueda definir como mandato comercial o mandato civil.

La mis​ma Cámara de Comercio manifiesta que hay costumbres variadas en cuanto a las consecuencias de este contrato; pero,por cualquiera de los aspec​tos que se le mire se llega a la conclusión de que el mandante está obligado a remunerar al man​datario en la forma convenida en el contrato, cuando éste en el cumplimiento de su encargo ha obrado con prudencia y diligencia y obede​ciendo estrictamente las instrucciones de su mandante, aún en el supuesto caso de que dichas gesticiies no sean coronadas con el éxito de la negociación. Tanto más claro surge esa obligación, cuando dichas gestiones han llevado a la realiza​ción eficaz del negocio, como en el caso que se estudia'.

III—Demanda de casación El recurrente invoca la causal primera de casa​ción y con base en ella formula ocho cargos a la sentencia, los cuales pueden resumirse así: 1°—Error de hecho en-la apreciación de las pe​ticiones absueltas por el demandado por haber dado como probado, con base en ellas, un contra​to de mandato, a consecuencia del cual violó las siguientes disposiciones sustantivas: los artículos 2142 y 2184 del C. C., por aplicación indebida, y los artículos 331 y 338 del C. de Comercio, por fraude de aplicación; 2º—Infracción directa de las siguientes disposi​ciones: el artículo 1767 del C. C., por falta de aplicación; artículos 91 y 93 de la Ley 153 de 1887 por interpretación errónea, y artículos 2149 del C. C., por interpretación errónea y aplicación indebida; 3º—Falta de apreciación o apreciación errónea de varias pruebas, a consecuencia de lo cual el Tribunal incurrió en " el error de derecho que aparece de manifiesto en los autos —de no considerar como, comerciante.al señor Urueña Mola​no y como mercantiles las operaciones realizadas en su tráfico de comprar y vender fincas raíces por cuenta de sus clientes; y no considerar como aplicables de preferencia las disposiciones legales en materia comercial a esas operaciones, errores que lo condujeron a la violación por falta de apli​cación " de los artículos 1º, 9º, 10º, 20, 65, 331, 332 y 333 del Código de Comercio y la infracción por aplicación indebida de los artículos 2142 y 2184 del C. C. 4º—Falta de apreciación de una comunicación de la Cámara de Comercio de Bogotá que indujo al Tribunal a up manifiesto error de hecho al pres​cindir de considerar como costumbre mercantil la certificada por dicha Cámara, violándose indirectamente los artículos 1°, 2o 'y 338 del C. de Co.; 12 — num. X— y 20 de la Ley 28 de 1931, y 1602, 1603; 1621 y 2.189 —num. 2°— del C. C.; 5°—Error de hecho y de derecho en la aprecia​ción de las posiciones absueltas por el demanda​do, que condujo al Tribunal a violar las siguientes disposiciones: por falta de aplicación: los artículos 1602, 1603, i.618, 1620, 1621; 1769 y 2189 —num. 29 del C. C. y 604, 605, 606 y 1609 del C. J.; y por aplicación indebida, los artículos 2150, 2191, 2193 y 2184 —num. 39 del C. C.; 6º—Error de derecho en la apreciación de los testimonios de Guillermo Merlano y Félix Jaramillo Isaza, con infracción de las siguientes dis​posiciones: por falta de aplicación, los artículos 1530, 1531, 1532, 1536, 1602, 1603, y 2189 —ord. 29— del C. C.; y por indebida aplicación e inter​pretación errónea los artículos 2191, 2193, 2150 y 2189 —num. 39— del C. C.; 7°—Falta de apreciación o apreciación errónea de los testimonios de Guillermo Merlano y Ra​fael Villegas, y de las posiciones del demandado, con infracción del artículo 1603 del C. C.; 8°—Infracción directa por falta de aplicación de los artículos 68 y 69 del Código de Comercio.

IV—Examen de los cargos En la formulación del tercer cargo, él recu​rrente acusa la sentencia por falta de apreciación de las siguientes pruebas: "Del memorial firmado por el Dr. Joaquín Cas​tro Oñate, apoderado que fue del demandante y que constituye una confesión ya que el mencio​nado profesional lo acompañó a la demanda, memorial que aparece al fl. 8 del C. N° 1 y que en la parte que nos interesa para el cargo afirma que el señor Urueña Molano, tiene como profe​sión la de comprar y vender fincas raíces por cuenta de sus clientes, mediante una comisión sobre el valor total del inmueble cuya compra o venta se realice por su intermedio.

Este hecho también es afirmado por los testigos señores Fer​nando Arango y Eduardo Tirado en la diligencia de ratificación de sus declaraciones que obran a los fls. 3 fte. a 5 vto., del C. Nº 2, pruebas estas que tampoco fueron apreciadas por el Tribunal. Las declaraciones de los señores Arango y Tirado no fueron apreciadas por el Tribunal para deter​minar el carácter mercantil o civil de las activi​dades en que se ocupa profesionalmente el señor Urueña Molano; estas pruebas fueron apreciadas para establecer con ellas, en el sentir del Tribunal, el contrato de mandato, por lo cual en el caso de que la H. Corte considere que las decla​raciones de los mencionados señores Arango y Ti​rado, sí fueron estimadas, entonces acuso la sen​tencia de apreciación errónea de las mismas de​claraciones".

El recurrente afirme que por no haber apreciado tales pruebas el Tribunal, éste incurrió en " error de derecho que aparece de manifiesto en los autos" al no considerar como comerciante al demandante Urueña Molano y al no calificar sorno mercantiles las operaciones realizadas en su tráfico de comprar y vender fincas raíces por cuenta de sus clientes, por lo cual el sentencia​dor dejó de aplicar los artículos I9, 99, 20, 65 y 332 del Código de Comercio y aplicó indebida​mente los artículos 2142, 2148 del Código Civil.

El tercer cargo formulado por el recurrente, a primera vista parece enderezado a atacar la sen​tencia por infracción indirecta de la ley sustanti​va como resultado de error de hecho a causa de la no apreciación de las pruebas aludidas en la demanda de casación. En efecto, pudiera enten​derse que a causa de que el Tribunal no hubiera considerado esas pruebas de las cuales resulta ciertamente que Urueña Molano tenía como pro​fesión la de agenciar la compra y venta de bie​nes inmuebles por cuenta de sus clientes median​te comisión sobre el valor de cada negocio que se realizara por su mediación, lo violación de la ley se consumase como consecuencia de tal omisión. Pero interpretada en esta forma restringida la demanda de casación, el cargo no sería proceden​te en el presente caso.

Porque el Tribunal no se detuvo a examinar si se hallaba o no demostrado tal hecho para aplicar la ley, y porque las partes en las instancias están de acuerdo en que Urueña Molano ejercía profesionalmente el oficio de co​rredor en materia de propiedad raíz. No existe, pues, consideración alguna del Tribunal sobre tal condición, y por ende no hay apreciación del sen​tenciador respecto de las pruebas de las cuales se deduce la calidad de comerciante.

Al Tribunal debió parecer intrascendente la demostración del hecho referido, en lo tocante a la aplicación de la ley sustantiva al caso sub judice. Así que dentro de la facultad que tiene la Cor​te para interpretar racionalmente la demanda de casación, el tercer cargo debe entenderse como de infracción directa de la ley sustantiva, sin cone​xión con la apreciación de los elementos proba​torios hecha por el sentenciador.

La Sala parte del supuesto verdadero de que las partes y el Tribunal aceptaron que Urueña Molano ejercía el oficio de corredor de bienes raíces, condición que por otra parte aparece cla​ramente demostrada con las pruebas que cita el recurrente, producidas por el propio demandante. Para saber si fueron violadas las disposiciones sustantivas citadas por el recurrente, se hace necesario examinar previamente la naturaleza ju​rídica del corretaje en materia de propiedad raíz y los derechos del corredor con cuya interven​ción se concluye una compraventa de inmuebles. 1. —Según el numeral 13 del artículo 20 del C. de Co., son actos de comercio las operaciones de corretaje.

Y de acuerdo con el num. 3º del art. 332 del mismo Código la correduría es una especie de mandato mercantil. Por otra parte, el ar​tículo 66 de dicha obra expresa que el oficio de corredor " se considera por la ley como un ramo de comercio". Armonizando " estas disposiciones de la ley mer​cantil debe afirmarse que un acto aislado de co​rretaje no es siempre un acto de comercio.

Pero siempre tendrá este carácter cuando se trata del ejercicio habitual y profesional del corretaje. "En realidad —como lo observa Jean Escarra— el cri​terio profesional o subjetivo viene a completar aquí el criterio objetivo y estas operaciones no tendrán interés, desde el punto de vista práctico, sino a virtud de su repetición profesional".

Y agrega el mismo autor que la jurisprudencia fran​cesa parece reservar el carácter comercial al corretaje, sólo cuando se trata de un ejerció profe​sional y habitual (Jean Escarra, " Cous de Droit Commercial ", 1952, N 122, págs. 79 y 80). "Son corredores —dice el artículo 65 del C. de Co. — los agentes intermediarios entre el compra​dor y el vendedor que, por su especial conocimiento de los mercados, acercan entre sí a los comerciantes y les facilitan sus operaciones".

En realidad la anterior definición es incomple​ta, porque no comprende todas las especies de co​rretaje. El corredor puede intervenir en opera​ciones distintas de la compra y venta, como por ejemplo, respecto de transportes, seguros, etc. El corredor es un simple mediador: limita su intervención a poner en contacto dos contratan​tes para facilitar sus negociaciones; sin contraer personalmente ningún compromiso en nombre propio o ajeno, su tarea queda reducida a descu​brir los contratantes para ponerlos en relación directa en orden al perfeccionamiento del nego​cio.

Las funciones del corredor se diferencian de las del comisionista éste obra en representación del comitente o en nombre propio por cuenta de éste e interviene no sólo en los preparativos del contrato sino en la propia celebración del acto jurídico, mientras que aquél limita su actuación a las tareas preparatorias para aproximar a los interesados, comunicando las ofertas y contraciertas y allanando las diferencias entre ellos, de tal suerte que al llegar los contratantes a un acuerdo sobre las condiciones del negocio, el co​rredor desaparece de la escena quedando al cui​dado de las partes el perfeccionamiento del res​pectivo contrato en el cual no interviene ya aquél. El agente intermediario ha merecido el nombre de corredor porque va y viene, entre los contratantes en su tarea propia de lograr acercarlos para la celebración del negocio.

El corredor puede recorrer estos pasos: a) buscar la persona interesada en negociar con el co​mitente dentro de las condiciones y propósitos contractuales de éste; b) comunicar a la parte interesada, una vez hallada, la voluntad del comi​tente de concertar el negocio e indagar las inten​ciones de aquél respecto de los términos de la oferta; c) trabajar el ánimo de la contraparte si no se muestra dispuesta a llevar a cabo el nego​cio; d) transmitir la aceptación del cliente al co​mitente y persuadir a éste, en caso necesario, so​bre los términos del negocio convenidos por el corredor.

En todas estas etapas de la interme​diación aparece bien caracterizado el papel del corredor. 2. —La doctrina discute si el corredor es un ver​dadero mandatario. La mayoría de los autores le ruegan tal carácter. Jean Escarra dice: "El corredor y el comisionista son mandatarios comerciales, pero sus mandatos que son varieda​des del mandato tal como es definido por el Có​digo Civil, no son de naturaleza idéntica.

El mandato del comisionista es un contrato de derecho comercial, el contrato de comisión, que produce efectos jurídicos propios. El mandato del corre​dor es demasiado menos caracterizado. Hay corredores, no hay, síricto sensu, un contrato de co​rretaje" (Obra citada, No 1062, pág. 708). Lacour y Bouteron afirman: El corredor alquila sus servicios a los clientes que emplean su mediación en vista de la forma​ción de contratos, generalmente comerciales.

Su función consiste en buscar una contraparte a su cliente, por ejemplo, un comprador al que desea vender, y a poner les dos interesados en relación directa, pero no en concluir por sí mismo el ne​gocie; en principio, el corredor no es un manda​tario". (León Lacour y Jacques Bouteron, "Precis de Droit Commerciai", T. I, N° 52, pág. 45). Planiol y Ripert exponen: "En realidad, la representación que es la regla general en el mandato civil, puede sin embargo quedar suprimida, sin que por ello deje de haber mandato: es lo que se da en el caso del testaferro (prete-nom).

En materia mercantil, el contrato de comisión es igualmente un mandato, aun cuando el comisionista contraiga una obligación personal. El corredor sólo es mandatario en ciertos casos". (Planiol y Ripert, " Tratado Práctico de Derecho Civil Francés", T. XI, 1427, pág. 765). Agustín Remella examina ampliamente la cues​tión en la siguiente forma: "Algunos escritores sostienen que la posición jurídica del mediador, en cuanto aproxima las partes y promueve un acuerdo, no es diversa de la del mandatario, y que por consiguiente la ejecución de su encargo representa preferentemen​te la ejecución de un mandato.

El mediador sería requerido para interponerse en un negocio cuyas condiciones le son explicadas, para buscar al otro contratante y tratar con él y concluir en nombre del comitente, es decir, como verdadero repre​sentante. Sólo que a veces sería representante de su comitente, y otras en cambio, contrataría con el mismo pero como representante de la otra par​te, que de este modo, en lo que se refiere a la conclusión del contrato, vendría a ser su efectivo requirente.

"Si así fuere, una primera diferencia importan​te surgiría entre el mediador civil y el mediador comercial en cuanto el primero, limitado a la par​te meramente preparatoria del negocio, no po​dría elevarse a la posición jurídica de represen​tante de una o de otra parte. Pero la asimilación no tiene razón de ser. En verdad la prestación del mediador es siempre de naturaleza material.

Al obrar en su campo pro​pio no realiza ningún acto jurídico puesto que la estipulación del contrato, que es el. Resultado de su intermediación, se produce entre las partes y su existencia jurídica se manifiesta solamente entre éstas sin consideración alguna al hecho de que el acuerdo entre las partes haya sido alcan​zado mediante los esfuerzos y la cooperación del mediador.

La conclusión del contrato es de im​portancia jurídica para él únicamente por su de​recho a la comisión, la cual no le es debida de otra manera. Por consiguiente el mediador no puede asumir como tal la calidad de parte en el contrato en que intervino, y por el contrario de​be ser concedido en la contraposición de las par​tes. El no omite, en su función, ninguna declara​ción propia de voluntad, ni aparece nunca autori​zado para alegar, sino solamente para exhibir (por lo que su obra era designada como ministerium u opérala) y así para preparar un contrato cuya conclusión habrá de efectuar por sí el inte​resado mismo comunicando a la otra parte su propio consentimiento.

Tampoco en derecho romano se encuentra de​nominación alguna en el título de los proxenetas que pueda significar que la obra del media​dor consistiese en el actuar en lugar y vez de otro, es decir, pro emptore, venditore, etc. La con​clusión del contrato va más allá de la función intermediadora, la que, en efecto, termina en el punto en que se ha obtenido el concurso de la vo​luntad de las partes con relación al acuerdo para el cual fue desarrollada la obra del mediador.

Es​to explica cómo es que el mandato asume forma civil o comercial, según la naturaleza del negocio concluido, mientras que la mediación, para di​versas leyes, tiene carácter comercial por sí mis​ma, aunque sea relativa a materias civiles. "Las consecuencias son múltiples. Así el me​diador no tiene derecho al reembolso de los gas​tos si eso no se hubiera pactado, a diferencia de lo que pasa en el mandato.

Quien ha dado encar​go al mediador no puede, como en el mandato, demandarlo para su ejecución, porque el media​dor no puede constreñir a un tercero a tomar una decisión determinada. El mandatario tiene dere​cho, por regla general, a retribución por el hecho de que emplea su actividad sin preocuparse del resultado (n. 157), mientras que el derecho de comisión corresponde solamente, si se ha obteni​do el éxito, el objeto previsto, etc.

Si el media​dor no tiene por eso sólo calidad de representan​te del mandante, ni contrata con él, se sigue que no puede recibir pagos relativos al negocio para el cual ha prestado su obra, ni adquirir derechos o asumir obligaciones o hacer renuncias válidas por cuenta de su requirente y obligatorias para éste". (Agustín Ramella, Profesor de la Univer​sidad de Genova, " Del Mandato Comercial y de la Comisión", T. II, N" 301, Págs. 244 a 246).

Emilio Langle y Rubio, tratadista español, es​tudia las distintas teorías expuestas para definir la naturaleza jurídica de la mediación y llega a las siguientes conclusiones: "Sólo observando cómo se desenvuelve en la vida real la correduría, podemos decidirnos en favor de una doctrina determinada. Hemos dicho o que el mediador no es un subordinado, ni un apoderado que represente a ninguna de las partes.

Desempeña el papel de intermediario neutral: se le exige que dé informaciones veraces y que pro​ceda lealmente. Su interés estriba en que el negocio se efectúe. Tatito si espontáneamente brin​da sus servicios, como si se le hace el encargo por una parte o por las dos, tiene que hallarse auto​rizado por ambas (basta la forma verbal). Actúa como preparado del contrato coadyuvando en la eliminación de divergencias: termina su cometido en cuanto consigue la coincidencia de voluntades de los interesados, pues no le incumbe realizar el contrato.

Es de sumo interés subrayar la liber​tad de conducta de que gozan, tanto las partes, como el mediador. Quien le confiere el encargo e indica lo que desea, puede en cualquier fase del trato modificar sus pretensiones, o revocar aquél, o decidir no hacer nada. En ninguno de esto su​puestos se halla obligado a explicar, ni probar, los motivos de su resolución, ni a remunerar al mediador, porque es inherente a la industria de éste último el riesgo de haber perdido el tiempo en gestiones baldías, ya que su derecho a la re​tribución nace cuando el contrato se concluye y, naturalmente, si se concluye merced a su inter​vención, con nexo de causalidad.

A su vez, el in​termediario disfruta de completa libertad para no iniciar la gestión encomendada, o para inte​rrumpirla, o abandonarla, en cualquier estado en que se encuentren las negociaciones, cuya libertad tiene un doble fundamento: que sería imposi​ble obligarle a tratar y que es correlativa a la de las partes para no aceptar sus propuestas o para prescindir de su intervención. Por último, efectuado el convenio, tiene derecho a percibir su co​rretaje, que va a cargo de ambas partes, por mitad.

"Sobre la base de estos hechos, parece atinado configurar jurídicamente la mediación como negocio unilateral, que presenta rasgos de semejan​za con la locaíio opcris, pero que no se identifica con ella, puesto que para el mediador es potesta​tivo realizar la obra y para quien le ha dado el encargo no es obligatorio retribuirle, sino en cuanto lo cumple y el negocio jurídico se con​cluye.

"El mediador no es «n mandatario. No presta servicios a un mandante, favoreciendo parcial​mente el exclusivo interés del mismo. Además, aunque haya aceptado el encargo, no está obliga​do a cumplirlo, según acabamos de exponer. En consecuencia, no responde de daños y perjuicio? por no ejecutarlo (V. Co., art. 1718). "Tampoco ha de equipararse la mediación a la comisión mercantil.

El mediador traía y hace con​tratar, pero no contrata (Bolaffio); porque su ac​tividad típica no es la estipulación del negocio (por ello suele decirse que es instrumento mate​rial y no jurídico de contratación). Si el interme​diario asume, además, la función de concluir el contrato, se sale del círculo riguroso de la insti​tución: alguien llama a esto mediación 'irregular' o 'impropia' (Casanova).

Por otra parte, la me​diación no es en modo alguno como es la comisión, un contrato bilateral. Ni quien confiere el encargo al mediador se obliga a retribuirle, sino al alcanzar el éxito de su intervención ni tampo​co se obliga quien lo recibe a encontrar contratante. Cuando no ha habido encargo, menos duda puede caber". (Emilio Langue y Rubio, "Manual de Derecho Mercantil Español", T. I, Nº 62, Págs. 733 a 735). 3—El corretaje para la compra y venta de fin​cas raíces es operación mercantil? En sentencia de casación civil del 14 de febre​ro de 1945 había dicho la Corte que las disposi​ciones del Código de Comercio no se aplicaban a la intermediación para la venta de fincas raíces por no tratarse de mandato comercial, ya que las operaciones sobre inmuebles están generalmente fuera del campo del derecho mercantil (G. J., T. LVIII, Nº 2017, pág. 601).

La Sala rectifica esta tesis. La doctrina moder​na hoy no pone en duda el carácter mercantil de la intermediación en materia de propiedad raíz cuando ésta se ejercita por una persona que ordinaria y habitualmente se dedica a esta actividad. Quien ejerce profesionalmente el oficio de corre​dor es comerciante y aunque el objeto de su in​termediación sea de índole civil, como la compra y venta de bienes inmuebles, la calidad personal del intermediario imprime comercialidad a sus propias operaciones, a más de que tal oficio está definido expresamente como un ramo del comer​cio (C. de Co., art. 66).

Además el corredor faci​lita el cambio de bienes, la circulación de la ri​queza. Por lo tanto, no hay por qué distinguir so​bre la naturaleza civil o comercial del acto para el cual el corredor sirve de intermediario (V. Ga​briel Palma Rogers, " Derecho Comercial", T. I., pág. 124; Lorenzo Mossa, " Derecho Mercantil", T. I, pág. 73; Ch. Lypn-Caen et L. Renault, "Traite de Droit Commercial", T. I, Nº 146, pág. 171;

Emilio Langle y Rubio, obra citada, pág. 733). Esta solución de la doctrina se acomoda per​fectamente a nuestras instituciones mercantiles inspiradas en las leyes francesa y española. Como es sabido, nuestro Código Mercantil en cuanto a la calificación de los asuntos de comer​cio no adopta exclusivamente el sistema subjetivo ni el sistema objetivo, sino un sistema mixto.

Según éste, la noción objetiva tiene marcada im​portancia para definir el concepto de comercian​te, pero a la vez la calidad de comerciante atri​buye comercialidad a los actos que el profesional del comercio realiza en interés de su negocio. Como atrás se ha expuesto, las disposiciones del Código de Comercio, autorizan la consagra​ción de esta tesis (C. de Co., Art. 9º, 20 —num. 13—) 65 y 66): toda operación de corretaje reali​zada por quien se dedica profesionalmente a esta actividad es siempre acto de comercio, sin consi​derar la índole civil o mercantil de la operación en la cual el corredor ejerce su mediación. Por último, en confirmación de esta doctrina debe subrayarse que nuestro Código al enumerar los actos de comercio, coloca en numeral separa​do "las operaciones de corretaje", (art. 20, ord. 13), después de haber mencionado " la comisión o mandato comercial" (art. 20, ord. 5º), a pesar de que impropiamente considera que la corredu​ría es una especie de mandato mercantil (art. 332, ord. 3º). 4—Sobre la disciplina del contrato de media​ción y la posibilidad de revocarse el encargo en cualquier tiempo, expone Vivante lo siguiente: "Algunas veces es el propio mediador quien to​ma la iniciativa en su intervención, otras es el cliente el que le busca; pero esto carece de im​portancia, porque en ambos casos la disciplina del contrato es la misma.

En uno como en otro caso se debe presumir, conexionando la discipli​na del contrato con su función auxiliar, que el cliente puede en cualquier momento suprimir el encargo de verificar la operación dado al media​dor, aunque éste se haya atenido fielmente a las instrucciones recibidas; que puede también en​comendar a otros contemporáneamente el mismo encargo o concluir directamente el negocio por otros caminos; que no está obligado a advertir la ejecución del mismo así llevada a efecto cuando no se usa hacerlo.

Si dada la comisión, tuviese el cliente que esperar el resultado atado 'de pies y manos o resarcir en otro caso al mediador del tiempo perdido, la mediación representaría una traba, no un instrumento para la conclusión de los negocios. Esto no excluye la posibilidad de pactos, con los que el cliente se obliga a mante​ner el encargo por un tiempo cierto o a resarcir al mediador" (César Vivante, "Tratado de Dere​cho Comercial ", Vol.

I, Nº 219, pag. 270). Congruente con esta doctrina es la costumbre mercantil certificada por la Cámara de Comercio de Bogotá en su sesión del 3 de julio de 1952. Se​gún esta corporación " puede considerarse corno costumbre mercantil la de que un propietario —que se ha puesto en comunicación con un agen​te o intermediario tiene facultad de usar los ser​vicios de otro u otros, salvo que se haya dado la exclusividad en forma expresa.

Salvo que se ha​ya fijado expresamente un plazo para el encargo de la venta del bien raíz, ese encargo se conside​ra de plazo indefinido. Y así en las agencias que se ocupen en la compraventa de finca raíz, los in​muebles suelen permanecer inscritos varios me​ses y aún años " (Cuad. Nº 6, fs. 6 y v.). 5—En resumen, la Sala llega a las siguientes conclusiones: a) Toda operación de corretaje es una opera​ción mercantil cuando es realizada por quien se dedica ordinaria y habitualmente a este ramo del comercio; b) El corredor como simple intermediario no es un verdadero mandatario.

Ni tiene la repre​sentación del comitente, ni realiza ningún acto jurídico por cuenta de éste. Su intervención se limita a actos materiales para aproximar a los contratantes a fin de que éstos perfeccionen por sí mismos el negocio; c) Quien acepta o solicita los servicios de un corredor puede en cualquier etapa anterior al acuerdo sobre las condiciones del negocio, modi​ficar sus pretensiones, o resolver no adelantar el negocio, o prescindir de los servicios del intermediario; d) El corredor sólo tiene derecho a la retribución cuando el contrato se concluye por virtud de su intermediación con nexo de causalidad.

Una revocación abusiva, del encargo cuando ya los contratantes se han puesto de acuerdo en la celebración del negocio, gracias a las gestiones del intermediario, no extingue tal derecho. La retribución del corredor, salvo estipulación en contrario, se paga por mitad entre vendedor y comprador. (C. de C. art. 88); e) El corredor profesional en negocios de pro​piedad inmueble tiene la calidad de comerciante y las operaciones de corretaje que realice son de naturaleza mercantil.

Aplicando la anterior doctrina el caso sub judice, se impone la invalidación del fallo recurri​do con fundamento en el cargo tercero antes exa​minado En efecto: Aparece plenamente demostrado con las pro​pias pruebas aducidas por el apoderado de Urueña Molano que éste ejercía profesionalmente el oficio de corredor. De consiguiente, tenía la cali​dad de comerciante y la operación de corretaje ajustada con el demandado Elias Benrey ha debi​do considerarse como acto de comercio.

El Tribunal no paró mientes en estos extremos del proceso y por esta causa incurrió en los si​guientes errores de orden jurídico: consideró equivocadamente a Urueña Molano como manda​tario de Benrey para la venta de una propiedad raíz de éste, y calificó como mandato el acuerdo de Benrey y Urueña Molano para que éste consi​guiera un comprador a tal finca.

Como conse​cuencia de este error, el Tribunal aplicó al caso controvertido las normas que regulan el mandato civil. Por lo expuesto aparece que el Tribunal in​fringió los artículos 1°, 9°, 20 —num. 13— y 65 del Código de Comercio, disposiciones sustanti​vas invocadas por el recurrente, las cuales dejó de aplicar, siendo el caso de hacerlo.

Y también violó los artículos 2182 y 2184 —num. 3º— del Código Civil, referentes al mandato civil, tam​bién citadas por el recurrente, las cuales se apli​caron indebidamente. Por consiguiente, el cargo examinado prospera y como éste solo, es suficiente para invalidar el fallo recurrido, sin necesidad de considerar el resto de la acusación (C. J., art. 538), la senten​cia habrá de ser casada y la Sala dictará el fallo de instancia que la reemplace, como lo ordena la ley (C J., art. 539).

V—Sentencia de instancia Resultando: 1°—Benrey aceptó los servicios de Urueña Mo​lano como corredor en compra y venta de fincas raíces, quien ofreció conseguirle comprador para una casa de su propiedad situada en la carrera octava de esta ciudad y marcada con los números 15-69 a 15-79. Se estipuló un corretaje del 2% so​bre el valor de la operación que se realizara por su intervención (Testimonios de Fernando Arango y Eduardo Tirado, C. 19, fs. 3 y ss.;

Posiciones de Benrey, C. 1º, fs. 1 y.ss.); 2º—Urueña Molano inició sus tareas de corre​dor y en carta de fecha abril 2 de 1948, dirigida a J. V. Mogollón y Cía., de esta ciudad, ofreció en venta dicho inmueble con una cabida de 900 varas cuadradas a razón de $ 650.00 la vara cua​drada, o sea, por la suma total de $ 585.000.00. Di​cha oferta fue transmitida a J. V. Mogollón a Cartagena por su representante en esta ciudad Guillermo Merlano (Copia de la carta, Cuad. 1°, f. 4°: testimonio de Merlano, Cuad. 1°, f. 6 y v.); 3º—No hay constancia en autos de que por in​termedio de Urueña Molano hubiera proseguido esta negociación después de abril de 1948.

No se sabe si hubo nuevas conversaciones sobre el va​lor de la finca y las condiciones de la venta pro​yectada. No existe prueba alguna que demuestre, la realización de nuevos pasos en su tarea de in​termediación iniciada. Benrey en posiciones nie​ga que Urueña Molano le hubiera comunicado que Mogollón era posible comprador (Cuad 1°, f. 2), y Merlano acepta que sólo hubo negociacio​nes serias al través de Félix Jaramillo e Hijo, co​rredores que se entendieron con él, con Alberto Fergussón, apoderado general de Benrey en Bo​gotá, y con J. V. Mogollón en Cartagena (Testi​monio de Merlano, Cuad.

II, fs. 6 y v.); 4º—Félix Jaramillo Izasa obtuvo de Fergussón una opción para la venta del inmueble citado por el precio de $ 500.000, en carta del 4 de noviem​bre de 1948 (Testimonio de Merlano, Cuad. 1ro, f. 6 y v.; Testimonio de Jaramillo Isaza, Cuad. 6?, f. 3yv.); 5°—Por escritura Nº 5.994 del 9 de diciembre de 1948 de la Notaría Cuarta de este Circuito, Elias Benrey vendió a José Vicente Mogollón y María Paulina Zubiría de Mogollón, representa​dos por su apoderado Guillermo Merlano, la ca​sa de la carrera 8ª, calles 15 y 16 de esta ciudad, a que se refiere el corretaje controvertido.

El pre​cio pagado fue la suma de $ 500.000.00, la mitad de contado y el resto en cinco contados de $ 50.000.00 con plazos de 30, 60, 90, 120 y 150 días (Co​pia reg., de la escritura, Cuad. 5, fs. 6 a 9); 6°—Félix Jaramillo Isaza y Guillermo Merlano afirman que la compraventa se negoció por la in​termediación de aquél exclusivamente. El corre​taje del 2% fue pagado a medias por vendedor y comprador (Testimonio de Merlano, Cuad. 1ro, fs.

Tít. v.; Testimonio de Jaramillo Isaza, Cuad. Nº 6v, fs. 3 y v.); 7°—Fernando Arango y Eduardo Tirado, testi​gos del actor, afirman que el negocio se concluyó por la intervención de Urueña Molano, pero uno y otro dan como razón de su dicho que lo saben por habérselo así, manifestado Urueña Molano (Testimonios de Arango y Tirado, Cuad. lo, fs. 9 a 11); 8°—Benrey acepta haber prescindido de los servicios de Urueña Molano como corredor (Posicio​nes, Cuad. 1°, f. 2) La Corte considera No aparece demostrado el nexo de causalidad entre la intervención de corretaje de Urueña Molano y la compraventa de Benrey a J. V. Mogo​llón. La oferta de aquél por $ 585.000.00 hecha en abril de 1948 no aparece discutida entre los contratantes.

Sólo en diciembre de 1948 cristaliza un negocio por la suma de $ 500.000.00 como resultado inmediato de la intermediación de otro co​rredor. Benrey prescindió de los servicios de Urueña Molano cuando no había aún acuerdo alguno en​tre Mogollón y el propietario sobre la compra del inmueble. Por esto, no aparece que se hubiera i evocado el encargo en forma abusiva.

Las anteriores consideraciones son suficientes para concluir que Urueña Molano carece de dere​cho para demandar el corretaje a que se refiere el presente litigio. VI —Resolución En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, Resuelve: SE CASA la sentencia proferida por el Tribu​nal Superior de Bogotá el 16 de enero de 1953 en el juicio ordinario de Aristóbulo Urueña Molano sobre pago de una comisión, y en su lugar SE ABSUELVE al demandado de los cargos de la demanda Sin costas.

Publíquese, cópiese, notifíquese, insértese en la Gaceta Judicial y devuélvase el expediente al Tribunal de origen. Darío Echandía —Manuel Barrera Parra. —José J. Gómez. —José Hernández Arbeláez. —Ernesto Melendro Lugo, Secretario.