ACCIÓN DE PERJUICIOS POR PERTURBACIÓN EN LA COSA ARRENDADA Sentencia C – SC – 036 de 1937 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO/ Terminación del término estipulado en el contrato/Renovación del contrato. “…terminado el arrendamiento por la expiración del tiempo estipulado para su duración —seis meses, es la base del Tribunal no atacada en casación— y habiendo continuado el arrendatario en la tenencia de la cosa, era procedente el exa​men del art 2014 del C. C., conforme al cual, terminado al arriendo por la expiración del plazo, no se entiende en caso alguno (subra​ya la Corte) que la aparente aquiescencia del arrendador a la retención de la cosa por el arrendatario es una renovación del contrato”.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO/ Renovación del contrato/ Hechos indicadores. “…para que el inquilino entienda renovado el contrato después que el arrenda​miento haya terminado por una causa legal, se requiere la coexistencia de tres hechos circunstanciales, indicativos de consentimiento, pues en virtud de ellos el juez, que los aprecia con la amplitud propia de todo indicio, ha de entender renovado el contrato.

La ley ha determinado cuáles son tales he​chos indicadores: a) que la cosa objeto del arrendamiento sea raíz; b) que el arrenda​tario conserve la cosa en su poder, no obs​tante la terminación del contrato y c) que el mismo arrendatario haya pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación con el beneplácito del arren​dador.

Este último requisito puede suplirse cuando ambas partes hubieren manifestado por cualquier hecho igualmente inequívoco su intención de perseverar en el arriendo”. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO/ Expiración del plazo/ Restitución del inmueble arrendado. “Considera la Sala que si en virtud de la expiración del plazo estipulado, el contrato de arrendamiento termina y — por tanto — ya no es tal para regular la responsabilidad (en ese caso deber de garantía), no por ello debe entenderse autorizado el arrendador para obtener por vías de hecho la restitución de la cosa arrendada, porque la ley prevé la manera de hacerse a ella”.

REFERENCIA: GACETA JUDICIAL Nº 1927 PROCEDENCIA: TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ PETICIONARIO: Alejandro de Bedout MAGISTRADO PONENTE: GERMÁN FERNÁNDEZ ACCIÓN DE PERJUICIOS POR PERTURBACIÓN EN LA COSA ARRENDADA. —CUANDO SE ENTIENDE RENOVADO EL ARRENDAMIENTO 1. El artículo 2014 del C. C. se aparta fundamentalmente del sistema roma​no de la reconducción tácita, que era la renovación legal cuando el arrendatario conservaba la cosa en su poder con apa​rente aquiescencia del arrendador; en nuestro código, si los contratantes de​sean renovar el arriendo, ello ha de ser mediante un nuevo contrato. 2.

Para que el inquilino entienda renovado el arrendamiento después que haya termi​nado por una causa legal, se requiere la coexistencia de tres hechos circunstan​ciales, indicativos de consentimiento, que son: a) que la cosa objeto del arrenda​miento sea raíz; b) que el arrendatario conserve la cosa en su poder, no obstan​te la terminación del contrato, y c) que el mismo arrendatario haya pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación con el beneplácito del arrendador. 3.

Si en virtud de la expiración del plazo estipulado el contrato de arrendamiento termina, no por ello debe entenderse autorizado el arrendador para obtener por vías de he​cho la restitución de la cosa arrendada, porque la ley prevé la manera de hacer​se a ella. Corte Suprema de Justicia—Sala de Casación Civil. Bogotá, agosto tres de mil novecientos treinta y siete.

Antecedentes para el fallo de casación. Camila de la Torre de Umaña y María de la Torre, por medio de comisionado, dieron en arrendamiento a Alejandro de Bedout el local número 94 de la calle 14 de Bogotá, hoy 7-08, que éste ocupó con mercancías. Las arrendadoras siempre estimaron que el término de duración del arriendo era de seis meses, y el arrendatario, en cambio, es​timó que era de un año. Finalizado el semestre, las arrendadoras promovieron un juicio de lanzamiento, y por referencias del inquilino se sabe que en él se discutió la extensión del plazo, pero se ig​nora si fue fallado y el sentido en que lo fuese.

Andando el segundo semestre se presentaron al local que ocupaba el inquilino con mercancías algunos obreros del Municipio de Bogotá a demoler la pared que lo dividía con otro edificio que el Municipio iba a arreglar por cuenta de la beneficencia de Cundinamarca, como en efecto lo hicieron levantan​do una nueva a pocos centímetros de la an​terior y a consecuencia de lo cual el inqui​lino sufrió el deterioro de sus mercancías, suspensión de ventas y dice que otros per​juicios.

El inquilino protestó por la impo​sición de la obra sin su consentimiento. Posteriormente demandó a las arrendado​ras y al comisionado de éstas para el pago de perjuicios. Sentencia del Tribunal El del Distrito Judicial de Bogotá falló el negocio el 30 de mayo de 1936 en el sentido de absolver a los demandados arrendadores y confirmó así la sentencia de primera ins​tancia. Para el fallador, el término de duración del arriendo fue de seis meses, por lo cual, cuando se consumaron las obras por parte del Municipio no existía vínculo contractual que obligara al arrendador a, prestar garan​tías en el uso y goce de la cosa y el inquilino estaba en mora de restituirla; demás de esto considera que si hubiese existido para aque​lla época el deber de garantía, la circuns​tancia de haberlas consumado agentes del Municipio de Bogotá constituye fuerza ma​yor que descarga de responsabilidad al arrendador por ser el Municipio una persona Jurídica de derecho público a quien ellos no, podían vedar tales actos, según los artículos 1987 del C. C. y 1° de la ley 95 de 1890.

Estudio de la sentencia vistos los cargos del recurso de casación Primer cargo: Hay un punto de vista del Tribunal que es inobjetable en casación: el término de duración del arriendo fue de seis meses. El recurrente no lo ataca y no da pie a la Corte para interpretar las respectivas cláusulas del contrato. El recurrente aboga en casación por una renovación subentendida contrato, una vez vencidos los primeros meses.

El Tribunal estima al respecto no hubo renovación expresa ni tácita. La posibilidad de una renovación expresa o tácita del arriendo tiene importancia para la subsistencia del deber de garantía del arrendador, en el lapso durante el cual las obras materiales se llevaron a cabo. Pero como se ajusta a lo que atestiguan los autos la conclusión del Tribunal, la Sala concluye.

Que no se violaron los artículos 1982, ordinal 3°, y demás que desarrolla el deber de ga​rantía del arrendador que la recurrente estima infringidas en esta primera faz de su acusación. En efecto: terminado el arrendamiento por la expiración del tiempo estipu​lado para su duración —seis meses, es la base del Tribunal no atacada en casación— y habiendo continuado el arrendatario en la tenencia de la cosa, era procedente el exa​men del art 2014 del C. C., conforme al cual, terminado al arriendo por la expiración del plazo, no se entiende en caso alguno (subra​ya la Corte) que la aparente aquiescencia del arrendador a la retención de la cosa por el arrendatario es una renovación del contrato.

Con esa primera conclusión, el art. 2014 se aparta fundamentalmente del sistema roma​no de la reconducción tácita, que era la re​novación legal cuando el arrendatario con​servaba la cosa en su poder con aparente aquiescencia del arrendador; el código no sigue tal sistema, y si los contratantes desean renovar el arriendo, ello ha de ser mediante un nuevo contrato.

Empero, excepcionalmente sí puede entenderse renovado en las mismas condiciones que antes, aunque no más que por cierto plazo legal fijado al final de dicha disposición. En esa emergencia de excepción se situó el Tribunal y no aceptó que ella ocurría por echar de menos la prue​ba del pago posterior de la renta y sí adver​tirse una evidente voluntad en contrario del arrendador.

Consagra ahí el código, en la parte final del art. 2014, excepcionalmente, como se ha dicho, una manera de interpretar el consen​timiento a través de hechos que revelan la aceptación por el simple silencio: las partes ligadas ya por un contrato de ejecución su​cesiva, a la expiración de aquél, o fecha fi​jada por el mismo para que el inquilino deso​cupe el local, si éste permanece en él sin que el arrendador se oponga.

Entonces la ley dice: un nuevo contrato de arrendamiento se forma, tomando en consideración el precedente, en las mismas condiciones que éste, bajo una reserva sin embargo y es que la duración del contrato renovado la fija la ley por cierto plazo nada más. Según ésta, para que el inquilino entienda renovado el contrato después que el arrenda​miento haya terminado por una causa legal, se requiere la coexistencia de tres hechos circunstanciales, indicativos de consentimiento, pues en virtud de ellos el juez, que los aprecia con la amplitud propia de todo indicio, ha de entender renovado el contrato.

La ley ha determinado cuáles son tales he​chos indicadores: a) que la cosa objeto del arrendamiento sea raíz; b) que el arrenda​tario conserve la cosa en su poder, no obs​tante la terminación del contrato y c) que el mismo arrendatario haya pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación con el beneplácito del arren​dador.

Este último requisito puede suplirse cuando ambas partes hubieren manifestado por cualquier hecho igualmente inequívoco su intención de perseverar en el arriendo. El Tribunal, en el caso de autos no des​conoce la verificación de las dos primeras circunstancias, que no podían remitirse a duda, pero ante la ausencia de cualquier he​cho de manifestación inequívoca de ambas partes en el sentido indicado, revelador de la aquiescencia a renovar el arriendo y hallán​dose más bien ante hechos que daban a en​tender lo contrario, como el haberse inicia​do el lanzamiento, no podía pasar por alto el no haberse demostrado por el arrendata​rio que éste hubiera pagado y el arrendador hubiera recibido el pago de los meses si​guientes al de agosto, que fue el de la ter​minación. El Tribunal dice que como los arrendadores negaron insistentemente dicho pago, muy fácil le hubiera sido al arrenda​tario demostrar su afirmación en contrario.

El recurrente expresa que no hay prueba legal del juicio de lanzamiento contra el arrendatario a quien representa y trata dé desvirtuar así la inferencia formada por el Tribunal de la falta de ánimo en orden a re​novar el arriendo. Pero hay que observar, advierte la Sala, que en varias piezas del proceso, hasta en el mismo recurso de casa​ción, el arrendatario, hoy recurrente, da por sentado que tal juicio sí se inició, aunque sea para hacer notar, y así lo dice expresa​mente, que con motivo de ese juicio el arren​datario discutió si el plazo era de seis me​ses o de un año; además, es verdad que no se sabe cómo fue fallado el punto, esto es, si se decretó o no el lanzamiento; pero la Sala considera que el solo hecho de haberse admitido como cierto que el arrendador qui​so lanzar del local al arrendatario destruyo el ánimo de renovación subentendida, que el art. 2014 del C. C. requiere que se demuestre como indicativo de la aquiescencia del arrendador.

Este cargo, pues, se desecha. Segundo motivo: Se acusa también el fallo por mala aplicación y por Interpretación errónea de los arts. 1° de la ley 95 de 1890, y 1987 del C. C., entre otros, pero la Sala se concreta a aquellos dos, por creerlos suficientes para determinar o no la casación. Lo principal del pensamiento del recurrente al respecto puede sintetizarse así: El Tribunal estimó las obras que causa​ron el perjuicio en las mercancías del arren​datario como hechas por una tercera perso​na a quien el arrendador no podía vedarlas, o sea por el municipio de Bogotá, entidad que obró en la forma contemplada por el art.1° de la ley 95 de 1890, constituyendo así un caso de fuerza mayor que liberta de respon​sabilidad al arrendador y no ser por tanto de las personas por quienes el arrendador debe responder, al tenor del art. 1987 del C. C. Advierte asimismo que en la demanda de instancia el arrendatario invoca también los principios de derecho que fundan la respon​sabilidad por culpa extracontractual, con​forme a los cuales puede afirmarse que al terminar el arriendo por el vencimiento del plazo, no por eso el arrendador recobra ipso facto la tenencia de la cosa arrendada.

Considera la Sala que si en virtud de la expiración del plazo estipulado, el contrato de arrendamiento termina y — por tanto — ya no es tal para regular la responsabilidad (en ese caso deber de garantía), no por ello debe entenderse autorizado el arrendador para obtener por vías de hecho la restitución de la cosa arrendada, porque la ley prevé la manera de hacerse a ella.

En efecto, el art. 1608 del C. C. define los casos en que el deu​dor está en mora y enseña que el primero de ellos es " cuando no ha cumplido la obli​gación dentro del término estipulado; salvo que la ley, en casos especiales, exija que se requiera al deudor para constituirlo en mo​ra " y entre estos casos especiales está el que contempla el art. 2007 de la misma obra en cuanto preceptúa que " para que el arrenda​tario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, será necesario requerimien​to del arrendador, aun cuando haya precedi​do desahucio " El C. J., además, en los arts. 1103 y siguientes, sienta las reglas me​diante cuya observancia le es dado al arren​dador obtener judicialmente la restitución de la cosa arrendada.

Dicho está ya, que el contrato entre Camila de la Torre de Umaña y María de la Torre, como arrendadoras de un local, y Alejandro de Bedout, como arrendatario del mismo, fue por seis meses que principia​ron el primero de febrero de 1933 y termi​naron el primero de agosto de dicho año, sin que conste fuera prorrogado legalmente; pero esa circunstancia no autorizaba a los arrendadores para ejecutar en la cosa arren​dada obras p reparaciones que pudieran cau​sar algún daño al arrendatario, sin que éste hubiera convenido en ellas, y así lo reconoce la sentencia de segunda instancia. Con todo, el Tribunal descarga de respon​sabilidad a los arrendadores, porque no obra​ron directa y personalmente, y los obreros que demolieron la pared y llevaron a térmi​no las reparaciones restantes procedieron como agentes del Municipio de Bogotá, enti​dad de derecho público cuyas determinacio​nes no podían impedir los arrendadores.

De esto deduce el Tribunal que como los actos de autoridad ejercidos por un funcionario público tienen el carácter de fuerza mayor o caso fortuito, esto es, el de imprevistos a que no es posible resistir, conforme al art. 1° de la ley 95 de 1890, ninguna responsabi​lidad civil cabe a los arrendadores por los hechos que sirvieron de basé a la demanda.

La Sala observa: Es verdad que los municipios son por im​perio del art. 80 de la ley, 153 de 1887 per​sonas jurídicas, pero también lo es que son entidades de derecho público: por el primer aspecto gozan de capacidad relativa en la vida contractual y están subordinados a las mismas reglas que las personas naturales en cuanto a los derechos y las obligaciones que generan los contratos que celebran; por el segundo aspecto están llamados a ejerci​tar los derechos y cumplir los deberes que detallan la constitución y la ley 4ª de 1913 y; las que adicionan y reforman ésta.

De modo que como simples personas ju​rídicas, los municipios no pueden por sí so​los romper los contratos que celebran o desconocer los derechos de la otra parte, pues al respecto caen bajo las sanciones civiles que se aplican a las personas naturales. Corren en el proceso una nota oficial de la junta general de beneficencia, dirigida a la señora De la Torre de Umaña, el 31 de agosto de 1933, encaminada a noticiarla de que el secretario de obras públicas del munici​pio ha exigido al Síndico del Hospital de San Juan de Dios haga desocupar el local; que está en poder del señor De Bedout para construir una pared medianera y advertirle que " el Municipio desea que el citado local sea desocupado a la mayor brevedad posible"; y otra del secretario de obras públicas.; del Municipio de Bogotá, datada el 27 de septiembre de 1933, en la cual manifiesta la señora de la Torre de Umaña y a la señorita María de la Torre que “ la obra que adelanta el municipio por cuenta de la beneficencia, en la carrera 7ª con calle 14, esta sufriendo una demora que puede acarrear graves perjuicios a esa entidad debido a que el arrendatario del local situado en la calle 14 contiguo al de la beneficencia no lo ha desocupado y por este motivo ha sido impo​sible reconstruir el muro divisorio".

En la misma nota se lee además: "Por otra parte, este muro amenaza ruina, lo que me permito advertirles a ustedes, para dejar a salvo toda responsabilidad del municipio en el caso de que al iniciar la reconstrucción parcial del muro se derrumbe, con perjuicio de las mer​cancías existentes en el local mencionado”. "Hace cerca de un mes me dirigí al señor Síndico del Hospital de San Juan de Dios, en oficio Nº 1328, rogándole se dirigiera al se​ñor Bedout para que desocupara el local ci​tado y sin embargo no ha sido posible obte​ner esto".

"Me permito solicitar de ustedes se sirvan tomar todas las medidas necesarias para ob​viar todas las dificultades anotadas " No aparece en el expediente qué respues​ta dieran por escrito la señora de la Torre de Umaña y la señorita de la Torre a los funcionarios antes mencionados, aunque con​viene advertir que se practicaron gestiones ante el Juez quinto municipal de Bogotá tendientes a obtener el lanzamiento del señor de Bedout del local predicho.

En posiciones que absolvió la señora de la Torre de Umaña en la segunda instancia del juicio confesó haber autorizado al Municipio únicamente para incrustar o hacer la pared de ladrillo por el lado que al Municipio le correspondía, pero al principiar los trabajos la pared oriental se venció y hubo que ha​cerla nueva, y agrega: "Pero esto ocurrió cuando ya había vencido el contrato con el señor de Bedout y estaban iniciadas ya las diligencias de lanzamiento".

De la nota oficial transcrita en parte apa​rece que el director de obras públicas del Municipio tenía conocimiento de que el local situado en la calle 14, contiguo al de la be​neficencia, venía ocupándolo el señor de Be​dout en calidad de arrendatario, y que las obras para cuya ejecución le era indispensa​ble ser autorizado por las arrendadoras po​dían causar daño al inquilino. La señora de la Torre de Umaña concedió la autorización que le fue solicitada en los términos precisos que ha confesado; pero como no se ha intentado siquiera probar que el Municipio, al ejercitarla excedió sus lí​mites y debido a ello se ocasionaron los daños por cuya indemnización estableció de​manda de Bedout, no sería legal eximirla de culpa: a) porque el director de obras públi​cas del Municipio siempre estimó con razón necesario que las arrendadoras autorizaran las obras que debía ejecutar en el inmueble arrendado por el daño que podían acarrear al inquilino y así lo hizo saber a ellas; b) porque el Municipio, sólo después de obte​nida la venia de la señora de la Torre de Umaña, emprendió dichas obras; y c) por​que la mentada autorización se otorgó por la señora de la Torre de Umaña y sin ella el Municipio no habría procedido como proce​dió. Aparece de ahí que aunque las arrendado​ras directa y personalmente no ejecutaron los actos que dieron origen a la demanda da Bedout, sí prestaron al respecto su consenti​miento, ya que, sin él, no se hubieran reali​zado, y se colocaron —de consiguiente— en el caso de la culpa extracontractual definida en el art. 2241 del C. C. El Municipio proce​dió a hacer lo que había exigido hicieran las arrendadoras, por delegación de éstas, y en consecuencia, los actos encaminados a ese fin no emanaron de una entidad de derecho público en ejercicio de propias funciones.

La Sala estima, por tanto, que el Tribunal aplicó indebidamente el art. 1° de la ley 95 de 1890, porque —como se ha visto— si las demandadas no hubieran conferido al Municipio de Bogotá la autorización de que se ha hablado, no se hubieran ejecutado las obras tantas veces enunciadas; mas este con​cepto no es causal suficiente para casar la sentencia recurrida, por lo que en seguida se anota.

Si se advierte que de Bedout venía ocu​pando como inquilino un local cuyo arrenda​miento había expirado y había dado lugar a iniciar contra él las diligencias conducentes a su lanzamiento; que el Municipio urgía fuese desocupado dicho inmueble para lle​var a efecto ciertas obras sobre un muro que amenazaba ruina; que la señora de la To​rre de Umaña, si bien confesó en posiciones haber dado una autorización limitada, tam​bién expresó que el señor de Bedout convino con el Municipio se construyera totalmente la pared (confesión que debe tomarse en la forma en que se hizo, porque no se ha des​virtuado —art. 609 del C. J.—), es natural deducir que de Bedout se expuso por falta de diligencia y a sabiendas a que las mer​cancías con las cuales ocupaba el local pre-mencionado sufrieran deterioro y se paralizara su venta, negligencia que cae bajo la sanción del art. 2357 del C. C., de tal modo que en concepto de la Sala las dos culpas en este caso se eliminan o destruyen recíprocamente.

La Corte ha estimado que cuando se dio la mencionada autorización ya no estaban las arrendadoras bajo la obligación contrac​tual de amparar al inquilino, porque el con​trato había expirado, no sólo por el venci​miento de su término, acerca de lo cual no objeta nada el demandante contra el con​cepto del Tribunal de haber sido solo de un semestre, lo que pudo hacer acusando la sen​tencia por error de apreciación de pruebas, entre ellas ante todo el documento, si hubiese persistido en su anterior empeño de que aquél era de un año, sino también por​que aunque no conste formalmente el requerimiento de que trata el art. 2007 del C. C., sí hay prueba de la actuación acerca del lan​zamiento, que a tanto equivale, dado lo que estatuye al respecto el C. J. en sus arts. 1103 y 1104, punto a), y 1114, inciso 3°.

La parte demandada ha afirmado soste​nidamente que las diligencias de lanzamien​to cursaban cuando sobrevino la autoriza​ción antedicha, y el demandante, aunque con fines distintos de concurrir a esa afirmación, la sienta también, tanto en el alegato de pri​mera instancia en que se refiere a ese jui​cio anotando que se hallaba en curso cuando la autorización se otorgó, como en un me​morial de pruebas en.que al solicitar copia del documento tomada de la actuación segui​da en el citado Juzgado 5° municipal, se re​fiere a ésta calificándola de juicio en curso o ya fenecido.

Cursar un juicio implica estar notificada la demanda inicial. De ahí que al estudiar la conducta de la parte arrendadora, hoy demandada, se haya descartado la culpa contractual y sólo se haya hallado la extracontractual ya recono​cida aquí, eliminada como en una especie de compensación por la culpa de la parte arren​dataria, hoy demandante, como se ha visto.

Queda así explicado cómo, aunque se acepte el cargo de violación, por aplicación in​debida del art. 1» de la ley 95 de 1890, no se casa la sentencia acusada, ya que si se rompiese y se entrase por lo mismo a pro​nunciar la de instancia que la reemplazase, ésta sería también absolutoria. En tales ca​sos la Corte se limita a establecer la que en su sentir es la doctrina jurídica sobre el pun​to respectivo, llenando así la finalidad que al recurso de casación asigna el art. 520 del C. J.; y, aplicando la regla del numeral 2" in fine del art. 575 de esta obra, reconoce que el recurrente está exento de las costas.

En mérito de lo expuesto, la Corte Supre​ma, en Sala de Casación Civil, administran​do justicia en nombre de la República de Co​lombia y por autoridad de la ley, no casa la sentencia dictada por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá el treinta de mayo de mil novecientos treinta y seis. Sin costas. Notifíquese, publíquese, cópiese, insértese en la Gaceta Judicial y devuélvase el expediente al Tribunal de su origen.

Juan Francisco Mújica, Liborio Escullen, Germán Fernández, Ricardo Hinestrosa Da​za, Miguel Moreno J., Arturo Tapias Piloneta. Pedro León Rincón, Srio. en ppd.