TECNICA DE CASACION TECNICA DE CASACION Proposición jurídica completa. La promesa de celebrar un contrato de compraventa y el contrato de compraventa. Diferencias Corte Suprema de Justicia. — Sala de Casación— Bogotá, D. E., marzo veintidós de rnil novecientos setenta y nueve. Magistrado ponente: Doctor Alberto Ospina Botero). Decídese el recurso de casación interpuesto por la parte demandante principal contra la sentencia de 12 de junio de 1978, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá en el proceso ordinario de Fermín Sanz de Santamaría contra Eccehomo Olaya Castillo.
Antecedentes I. Por libelo de 27 de mayo de 1976 solicitó el referido demandante que se hiciesen los pronunciamientos siguientes: a. Que el demandado incumplió la promesa de contrato de compraventa celebrada con el demandante, al no haberse presentado aquél el 7 de abril de 1975 a la Notaría Trece del Círculo de Bogotá a suscribir la correspondiente escritura pública. b. Que el aludido contrato de promesa no contiene "obligación alguna, exigible" respecto del demandante y, por consiguiente, este "está exonerado de la oferta que hizo de transferir el dominio y posesión del lote de terreno" prometido en venta. c. Que la suma de $ 500.000.00 que el prometiente vendedor Fermín Sanz de Santamaría recibió de su comprador Eccehomo Olaya Castillo, con motivo del contrato de promesa entre ellos celebrado, le pertenece a aquél. d. Que el contrato de compraventa prometido, por carecer de formalidades y no haber tenido cumplimiento, "carece de toda fuerza legal".
II. Como presupuestos de hecho de la pretensión, el libelista refiere los siguientes: a. Que el 4 de febrero de 1975, demandante y demandado celebraron un contrato de promesa de compraventa de un bien raíz denominado "Los farallones", ubicado en el Municipio de Sasaima y se estipuló que la correspondiente escritura pública se otorgaría en la Notaría Trece del Círculo de Bogotá el 7 de abril de 1975 a las 11 a. m. b. Que con anterioridad al plazo antes dicho, el demandado le solicitó al demandante que lo prorrogara, sin llegarse a acuerdo alguno sobre el particular. c. Que en la fecha y hora convenidas en la promesa, Fermín Sanz de Santamaría se presentó a la Notaría Trece del Circulo de Bogotá y "allí presentó los comprobantes que tenía en su poder para firmar la escritura", solicitándole al Notario "que le entregara la constancia correspondiente", lo cual se consignó en Escritura Pública número 648.
III. El demandado, fuera de responder el libelo, negando unos hechos, admitiendo otros, oponiéndose a las súplicas y formulando las excepciones que denominó de inepta demanda, contrato no cumplido e ilegitimidad de personería, por separado en demanda de reconvención pidió que se hiciesen las declaraciones siguientes: a. Que se declare resuelto el contrato de promesa por incumplimiento del prometiente vendedor Fermín Sanz de Sanaría. b. Que como consecuencia de la declaración anterior, se le condene a pagar a homo Olaya la suma de $ 1.000.000.00, correspondiente al valor doblado de las arras estipuladas. c. Que se condene al mencionado Sanz de Santamaría a pagar las costas del proceso.
IV. Como hechos de esta pretensión, el contrademandante refiere los siguientes: a. ) Que mediante contrato de promesa de compraventa celebrado el 4 de febrero 5 entra Fermín Sanz de Santamaría y Eccehomo Olaya, aquél se obligó a venderle y transferirle a éste la finca denominada "Los Farallones", con una extensión de 400 fanegadas, situado en el Municipio de Sasaima, habiéndose estipulado que la escritura pública contentiva del contrato prometido se otorgaría y suscribiría en la Notaría Trece del Círculo de Bogotá el 7 de abril de 1975 a las 11 a. m b. Que conforme a la cláusula sexta del contrato de promesa, Fermín Sanz de Santamaria, se obligó "a entregar el inmueble libre de pleitos, embargos, limitaciones o condiciones resolutorias del dominio, gravámenes y arrendamientos por escritura pública, en paz y salvo para con el Tesoro Municipal… ".
Sin embargo, de acuerdo con el "certificado número 63, expedido por el Registrador I.I P.P. de Facatativa, a la fecha en que se debía firmar la escritura, el predio de propiedad de Fermín Sanz de Santamaría, soportaba los siguientes gravámenes: embargo decretado por el Juzgado 15 Civil Municipal de Bogotá; embargo decretado por el Juzgado 20 Civil del Circuito de Bogotá, y una demanda registrada decretada por el Juzgado 1º Civil Municipal de Bogotá". c. Que al tenor de la misma cláusula, el mencionado Sanz de Santamaría afirmó que sobre el mismo inmueble solamente un existía un gravamen hipotecario a favor del Banco Ganadero.
Empero, los certificados números 51 y 63, expedidos por el Registrador de Instrumentos Públicos de Facatativá, demuestran otra cosa. d. Que en cumplimiento de lo acordado en la cláusula séptima del contrato de promesa, el promitente vendedor Sanz de Santamaría le entrego al promitente comprador Olaya Castillo el certificado de libertad N9 51, expedido por el Registrador de Facatativá, en donde se dice "que del dieciséis de enero de mil novecientos setenta y cuatro a hoy la finca de que se trata en lo que se refiere a Fermín Sanz de Santamaría no aparece con embargos, demandas, censo, anticresis, movilización, patrimonio, arrendamiento, condiciones resolutorias, limitaciones del dominio y no ha sido enajenada por Fermín Sanz de Santamaría. En cuanto a hipotecas, aparece vigente, la relacionada con el punto 3º del certificado que se complementa.
Lo certifica con vista en las libros de anotación de hipotecas, embargos, demandas, primero, patrimonio y de acuerdo con sus índices. En Facatativá a diecisiete de febrero de mil novecientos setenta y cinco' ". Entonces, a pesar de lo pactado en la cláusula sexta del contrato de promesa, el predio objeto de la misma se encontraba afectado con algunos embargos y demandas. e. Que el prometiente comprador se presentó a la Notaría Trece del Círculo de Bogotá el 7 de abril de 1975 con el propósito de cumplir con las obligaciones de su cargo y, en esa misma fecha se presentó a la misma Notaría el prometiente vendedor, quien con el ánimo de burlar las obligaciones que le incumbían, puesto que sin esperar la concurrencia del otro contratante, suscribió la constancia contenida en la Escritura número 647. f. Que el incumplimiento del prometiente vendedor le ha ocasionado graves perjuicios a su prometiente comprador.
V. Enterado el contrademandado de las anteriores pretensiones, consignó su respuesta en el sentido de negar los hechos y de oponerse a las súplicas formuladas. VI. La primera instancia terminó con sentencia de 18 de agosto de 1977, mediante la cual el fallador se inhibió de hacer. un pronunciamiento de fondo por falta del presupuesto procesal de demanda en forma, decisión que fuera recurrida por el demandado, habiendo culminado la segunda instancia con sentencia de 12 junio de 1978 en la que se resolvió revocar la impugnada y declarar la nulidad absoluta del contrato de promesa con las consiguientes restituciones mutuas.
VII. Inconforme la parte demandante principal con la resolución precedente, interpuso el recurso extraordinario de catión de que ahora se ocupa la Corte. La sentencia del Tribunal Una vez que el sentenciador de segundo grado refiere los antecedentes del litigio y da por establecidos los presupuestos procesales, se ocupa enseguida del análisis de los medios de convicción, especialmente del documento contentivo del contrato de promesa de compraventa, de los certificados os. 51 63 y 1050 expedidos por el Registrador de II.
PP. de Facatativá, de algunos oficios de desembargo y de todo esto concluye que la convención de promesa se encuentra afectada de nulidad absoluta, comoquiera que para la fecha de su celebración el bien objeta de la misma se encontraba embargado y, por ende, fuere del comercio. Una vez que cita algunos tratadistas y doctrinas de la Corte, afirma el Tribunal que no se requiere para decretar la nulidad y dar aplicación a los artículos r de la Ley 50 de 1936, 1740, 1741, 1902, 1521 del Código Civil 89 de la Ley 153 de 1887, "que previamente se otorgue la escritura pública de enajenación del inmueble, para que el juez deba declarar la nulidad de la enajenación por objeto ilícito porque a aquel extremo es no solamente exagerar el sentido de las disposiciones dictadas sino forzar el contratante cumplido, a buscar el otorgamiento de una escritura que de antemano se sabe es nula, de nulidad absoluta, haciéndose más onerosa su defensa".
Finaliza el sentenciador ad guem sosteniendo que "demostrado que el tiempo en que debla otorgarse la escritura publica de compraventa del inmueble que relaciona la promesa suscrita por las partes, el bien se hallaba fuera del comercio por embargo judicial, se impone declarar la nulidad absoluta de la enajenación allí convenida, con sus consecuencias".
La demanda de casación Dentro del marco de la causal primera, dos cargos formula el recurrente contra la sentencia del Tribunal, los cuales serán estudiados conjuntamente. Cargo primero Denuncia, quebranto de los artículos 1521-4 y 1502-3 del Código Civil, por aplicación indebida, a consecuencia de errores de hecho cometidos por el Tribunal en la apreciación de las pruebas.
Como elementos de convicción dejados de apreciar por el sentenciador ad guem, señala el censor los siguientes: "a) Oficio número 1060 del 16 de octubre de 1975; dirigido al señor Registrador de Facatativá por el Juzgado Quince Civil del Circuito de Bogotá, dándole cuenta de que por auto de fecha 17 de noviembre de 1970 (se subraya) se decretó el desembargo del inmueble embargado mediante oficio número 1125 de 13 de junio de 1967, registrado el 14 de junio de 1967 en el libro de embargos, folio 005 de los 101 del tomo 19 (folio 21 del Cdno. sin número).
"b) Copia auténtica de la petición presentada en el Juzgado Veinte Civil del Circuito por el apoderado del Banco Cafetero y el demandado Fermín Sanz de Santamaría, pidiendo conjuntamente el desembargo de los bienes trabadas Dicha solicitud fue llevada al Juzgado personalmente por los únicos litigantes en el proceso ejecutivo donde se decretó la medida del embargo, el día 5 de octubre de 1971.
"c) Copia auténtica del oficio número 696 del 10 de noviembre de 1971 dirigido al señor Registrador de Instrumentos Públicos y Privados de Facata,tivá, en el sentida de comunicarle el desembargo decretado en auto del 15 de octubre de 1971 en relación con el inmueble embargado mediante oficio 088 de febrero 8 de 1971. (Se vuelve a subrayar).
"d) Copia auténtica del oficio número 977 de septiembre 6 de 1975 dirigido al mismo Registrador por el Juzgado Veinte Civil del Circuito, reiterándole que por auto del 2 de junio de 1975 se ordenó librar oficio comunicándole el dsembargo antes decretado y comunicado por oficio número 088 de febrero 8 de 1971, antes citado. (folio 24 del C. sin número).
"e) Copia auténtica de la petición presentada el 8 de julio de 1968 por los apoderados de los señores Max Zangen y Fermín Sanz de Santamaría, para informarle al Juzgado que de común acuerdo daban por terminado el proceso ordinario en curso y pedían el levantamiento de la inscripción de la demanda. (folio 28 del mismo C.). "f) Copia auténtica del auto del Tribunal Superior proferido el 24 de julio de 1968, providencia que admite la anterior petición y ordena el levantamiento del registro de la demanda.
(folios 29 y 54). "g) Certificado del Juez Primero Civil del Circuito en el que consta que el expresado proceso se dio por terminado mediante el auto antes citado. (folio 53). "h) Certificado del señor Registrador de Instrumentos Públicos y Privados de Facatativá en el cual se da cuenta de la situación jurídica del inmueble materia del contrato de promesa de compraventa desde la fecha de adquisición del tal bien por el prometiente vendedor hasta el día 9 de febrero de 1977.
Además, en dicho certificado aparecen los correspondientes registros relativos a los desembargos y levantamiento de la inscripción de la demanda que oportunamente fueron comunicados". En el desarrollo del cargo sostiene el recurrente que el Tribunal, sin hacer un estudio de conjunto de todas las pruebas, sino que fundándose en unos certificados contradictorios y erróneos, confundió "las fechas de registro del levantamiento de los embargos y de la inscripción de la demanda con las fechas pretéritas en que tales medidas fueron levantadas por los respectivos jueces".
Y por no haber apreciado los medios de prueba antes relacionados, concluyó equivocadamente "que para la fecha del otorgamiento de la promesa y de su posterior cumplimiento, el inmueble prometido se encontraba afectado de los embargos y de la inscripción de la demanda " no obstante estar probado que las mencionadas medidas cautelares habían perdido su vigencia con antelación a la celebración del contrato de promesa de compraventa.
Finalmente expresa el recurrente que la "circunstancia de no haberse logrado oportunamente la cancelación de los embargos y del registro de la demanda en la Oficina de Registro no entraña incumplimiento para mi poderdante por cuanto en la cláusula sexta de la promesa únicamente obliga a entregar el inmueble libre de tos, embargos, limitaciones o cundido resolutorias del dominio, gravámenes arrendamientos por escritura pública.
Es decir, que expresamente se convino el cumplimiento de tal requisito saneatorio inmueble para la etapa de la tradición ejecución del contrato y no para la anterior de su perfeccionamiento, mediante escritura pública correspondiente. Y poco incumplió la obligación contenida la- cláusula quinta de la promesa por cuanto de buena fe envió al prometiente comprador el certificado de libertad que le fue expedido, dentro del término convenido.
Y si dicho certificado no era suficiente por sí solo, por erróneo o incompleto, era a la parte que prometió comprar a quien correspondía, de acuerdo con la cláusula octava de la misma promesa, objetar a través de la Lonja de Propiedad Raíz S. A., el expresado certificado". Cargo segundo Lo hace consistir en quebranto de mismos dos artículos señalados en el cargo anterior, por igual concepto, a causa de error de derecho en la apreciación de los tres certificados expedidos por la Oficina de Registro de 1.1.
P.P., distinguidos con los números 51, 63 y 1050. Funda el cargo en que el Tribunal erró al considerar los aludidos certificados como prueba plena y única de la situación jurídica del inmueble que en ellos se menciona, haciendo caso omiso de las demás pruebas. Por otra parte, agrega, la cancelación de un embargo no se acredita e exclusivamente con el certificado del registrador, sino que también puede acreditar con otros medios de convicción, como "con las constancias emanadas de los Juzgados en donde fueron decretados".
Luego el censor expresa que este cargo "debe considerarse como subsidiario", para el evento en que pueda encontrarse contradictorio con el primero. Finalmente hace el recurrente sus propias consideraciones en relación con la sentencia que debiera pronunciarse al prosperar el recurso. Se considera 1. Propuestos los cargos dentro de la primera de casación, es indispensable que el recurrente señale normas que el carácter de sustanciales, por disponerlo así la ley (Art. 368-1 C. P. C.), Entendiendose por tales aquéllas que frente de una situación fáctica concreta, creen, modifican o extinguen relaciones jurídicas también concretas.
Por consiguiente, sí los preceptos señalados en la censura sólo están orientados a otras finalidades diferentes de declarar, atribuir, modific ar o extinguir derechos, no ha cejado la doctrina en insistir que un cargo en estas condiciones no viene aducido en debida forma y, por tanto, no abre peso al estudio de fondo lo de fondo. 2. Pero algo más, la exigencia técnica del recurso no sólo demanda que los preceptos indicados en el cargo como infringidos pert enezcan a la especie de los sustanciales, sino que se indiquen todos aquellos que estructuran la proposición jurídica complet a. En efecto, ha sostenido la doctrina de la Corte que "Cuando la sentencia del Tribunal ad quem decide sobre una situación dependiente, no de una sola norma si no de varias que se combinan entre sí, la censura en casación, para ser cabal, tiene que investir la forma de lo que la técnica llama 'proposición jurídica completa.
Lo cual se traduce en que si el recurrente no plantea tal proposición, señalando como vulnerados todos los textos que su estructura exige, sino que se limita a una indicación parcial de ellos, el ataque es vano. Conclusión natural y potísima del precepto (antes Art. 520 ord. 1 G.J., hoy Art. 52 ord. 19 Decreto 526 de 1964 ) que, al hablar de violación de violación de ley suntantiva o sustancial, como motivo de casación, no ha podido entender nada distinto de quebrantamiento de la normación suficiente a sustentar un derecho de aquella especie, normación que si en unas hipóte sis puede estribar en un solo texto, en otras se forma indispensablemente de varios.
Y es precisamente, tratándose de este último evento, como se predica la necesidad de que, en el recurso extraordinario, la impugnación se haga sobre la base de la llamada proposición jurídica completa', presupuesto que se echa de menos en el presente caso". (Cas. Civ. noviembre 16 de 1967). 3. Fuera de lo ya expresado, cuando el cargo en casación viene estructurado dentro del marco de la causal primera y por vía indirecta, en la modalidad de yerro de valoración, le corresponde al recurrente, para ajustarse a las exigencias del recurso, señalar además de las normas sustanciales que considere violadas, las de disciplina probatoria o violación medio, porque en su defecto el cargo queda incompleto. 4.
Por otra parte, el carácter autónomo de los cargos en casación, impide que se formulen en forma subsidiaria. La doctrina de la Corte ha sostenido que no caben ni pueden alegarse los cargos subsidiarios, porque su examen no depende de ninguna condición como sucede con las peticiones eventuales o subordinadas en la acumulación de acciones en una demanda con que se inicia un proceso.
En el punto ha dicho que "no caben en casación cargos subsidiarios, porque éstos no pueden proponerse eventual o subordinadamente, como puede hacerse en caso de acumulación objetiva de pretensiones en la demanda con que se inicia un proceso, pues en el recurso extraordinario cada cargo es independiente y todos los propuestos han de examinarse en un orden lógico por mandato legal" (Cas.
Civ. diciembre 7 de 1968, aún no publicada). 5. Los artículos 1521 y 1502 del Código Civil no tienen el carácter de sustanciales, como lo tiene declarado la Corte en numerosos fallos (C. C. 3 de junio de 1968; julio 3 de 1969; 18 de noviembre de 1969 y 27 de junio de 1970, T. CXXXIV, 229), porque no se trata de mas que atribuyan, declaren, modifiquen o extingan relaciones jurídicas, puesto que simplemente enuncia, el primero de ellos, los casos en que una enajenación versa sobre objeto ilícito y, el segundo, relaciono los elementos que debe reunir toda declaración de voluntad para que produzca efectos.
Por consiguiente, es palmar que estas disposiciones no son sustanciales y, por ende, no sirven por sí solas para fundar un cargo en casación por la causal primera. Aunque lo anterior es suficiente para rechazar los cargos en examen, también se suma la falta de proposición jurídica que en ellos se exterioriza, pues habiéndose fundado el Tribunal en un complejo de normas para decidir la cuestión litigiosa, la censura, para que fuera cabal, debió señalar como vulnerados todos esos preceptos, o sea, los cargos no vienen investidos de la proposición jurídica completa.
Aparte de las fallas técnicas antes observadas, el cargo segundo presenta otras más, que consisten en no señalar las normas de disciplina probatoria y en venir formulado de manera subsidiaria. 6. No obstante lo anterior, la Corte procede a hacer algunas precisiones y rectificaciones doctrinales al sentenciador de segundo grado y, específicamente, a la tesis por éste sentada, según la cual la promesa de venta resulta ser nula, de nulidad absoluta, cuando el bien objeto de tal convención estaba embargado al momento de cumplirse con la obligación de solemnizar por escritura pública el contrato prometido.
No pueden confundirse, por existir notorias y sustanciales diferencias, la promesa de celebrar un contrato de compraventa con el 'contrato a que la promesa se refiere. A título meramente enunciativo, difieren en lo siguiente: a) la promesa es una convención siempre solemne, puesto que debe consignarse por escrito ei contrato de compraventa generalmente no requiere de solemnidades, pues en el común de los casos es consensual (Arts. 89 ley 153 de 1887 y 1857 del C. C.). b) la consignación escrita de la promesa no es una exigencia simplemente ad probationem sino ad solemnitatem o ad subetantiam actus; lo propio no ocurre en todo contrato de compraventa (Art. 265 C. P. C.). c) es requisito para la validez de la promesa de contrato que contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; esta exigencia no es propia del contrato de compraventa (Art. 89 Ley 153 de 1887). d) la promesa de contrato no es rescindible por lesión enorme; el contrato de compraventa, aún el ejecutado en desarrollo de la promesa, puede en determinados eventos y circunstancias ser atacado y rescindido por lesión enorme, según se desprende de la ley (Arts. 1946, 1947, 1948 del C. C., 32 de la Ley 57 de 1887) y la doctrina de la Corte (Cas.
Civ. 2 de julio de 1969. CXXXI. 45; 9 de julio de 1971. CXXXIX. 58 a 60). e) según las diferentes especies de obligaciones, la promesa genera obligaciones de hacer en cambio el contrato de compraventa produce obligaciones de dar. Ha dicho la Corte que "de la promesa de compraventa nace como obligación específica para cada una de las partes la de concurrir a la celebración eficaz del contrato prometido, en el término o al cumplimiento de la condición al efecto estipulados.
Esto es que, como lo señala la doctrina, sólo produce obligaciones de hacer. Tratándose de la promesa de compraventa quiere decir que los derechos y obligaciones que la promesa como tal encarna, no son los mismos que la compraventa genera, esto es, que la promesa no confiere al promitente vendedor título alguno al pago del precio, ni al promitente comprador título alguno a la entrega de la cosa, efectos que solamente originará la compraventa en cuanto sea celebrada, pero que no podrán ser subsumidos por la mera promesa cuyo poder vinculatorio no va más allá de obligar mutua y recíprocamente a las partes a la celebración del contrato prometido".
(Cas. Civ. 28 de julio de 1960. XCIII. 114; 17 de abril de 1975, aún no publicada). f) la promesa de contrato no es título traslaticio de dominio; en cambio el contrato de compraventa sí lo es (Art. 765 del C. C.). g) la promesa no es un acto de "enajenación", por cuanto no siendo título traslaticio de dominio, ni generando obligaciones de dar, no va destinada a la mutación del derecho real; el contrato de compraventa si va orientado el desplazamiento, con la concurrencia del modo, del derecho real y, por tanto, es una convención que resulta ser nula, por objeto ilícito, si al momento de celebrarse se encontraba embargado el bien sobre el cual recae.
(Art. 1521 del C. C.). 7. Las reflexiones precedentes indican con suficiente claridad que la promesa de contrato difiere del contrato prometido. Y, asentada la doctrina en esta premisa, ha sostenido que puede prometerse en venta un bien que a la fecha de la promesa estaba embargado, porque si el promitente vendedor liberta la cosa con antelación al perfeccionamiento del contrato prometido, se ha colocado en condiciones de cumplir esta última convención; si no lo desafecta de la traba, el contrato prometido no puede celebrarse y, por tanto, ha incumplido con las obligaciones contraídas en la promesa, conducta que /a ley sanciona con acciones diferentes de la nulidad Arts. 1610 y 1546 del C. C.).
Sobre el particular ha sostenido la jurisprudencia de la Corte que "la simple promesa de contrato no es un acto de enajenación, y por lo mismo su objeto es la perfección del contrato prometido que es necesario no confundir con el objeto del contrato de venta, que es la cosa vendida; por consiguiente, si cuando se verifica la mesa el objeto del contrato está embargado por decreto judicial, no cabe afirmar por esta razón que el objeto de la mesa está fuera del comercio, ya que y distinción real entre el uno y el otro.
Puede prometerse, pues, la venta de una cosa que en la fecha de la promesa está embargada, como puede prometerse la venta de cos a ajena. Si para perfeccionar el contrato prometido, el promitente vendedor liberta la cosa, la pondrá en condiciones de ser objeto lícito del contrato. Si no la liberta, el trato no podrá perfeccionarse por culpa promitente vendedor, quien se tendrá como infractor de la promesa".
(T. XLI, 133). Se rechazan los cargos. Resolución En armonía con lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia de 12 de junio de 1976 proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá. No hay lugar a costas (Art. 375 C. P. C.).
Cópiese, notifíquese, publíquese en la Gaceta Judicial y.devuélvase el expediente al Tribunal de origen. Germán Giraldo Zuluaga, José María Es guerra Samper, Héctor Gómez Uribe, Humberto Murcia Rallen, Alberto Ospina Botero, Ricardo Uribe Holguín. Carlos Guillermo Rojas Vargas, Secretario.