MYRIAM ÁVILA ROLDÁN Magistrada ponente AP3152-2025 Radicación n.º 63777 CUI: 11001600004920110138802 Aprobado acta n.º 111 Medellín, Antioquia, dieciséis (16) de mayo de dos mil veinticinco (2025). I. OBJETO DE LA DECISIÓN La Corte procede al examen de admisibilidad de la demanda de casación presentada en nombre de GERARDO GRACIA RUBIO y MARÍA DEL PILAR ROMERO FAJARDO contra la sentencia del 30 de agosto de 2022, proferida por la Sala Penal del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá. Mediante esa decisión, se confirmó la declaratoria de responsabilidad de aquéllos por estafa agravada, invasión de tierras o edificaciones agravada y urbanización ilegal.

Casación Radicado n.° 63777 CUI: 11001600004920110138802 GERARDO GRACIA RUBIO MARÍA DEL PILAR ROMERO FAJARDO 2 II.

HECHOS 1. De acuerdo con la sentencia de segunda instancia, GERARDO GRACIA RUBIO y MARÍA DEL PILAR ROMERO FAJARDO, usando su empresa Moduven Ltda., entre 2007 y 2008 seleccionaron y ofrecieron unidades habitacionales ubicadas en la Transversal 56 # 104A–10, Edificio Los Sauces de Bogotá. 2. Pese a que el inmueble contaba con licencias de construcción y modificación, fue objeto de obras que lo alteraron sustancialmente, a saber: i) supresión o cambio de columnas estructurales; ii) construcción de dos aparta estudios que nunca fueron legalizados y cuentan con orden de demolición; iii) modificación de los límites constructivos en balcones y parqueaderos, con apropiación de espacio público, motivo por el cual igualmente se dispuso su demolición; iv) construcción de dos apartamentos dúplex en el último piso que generaron modificación en la cubierta, aumento de peso a la estructura, agrietamientos, humedades y filtraciones en las unidades del cuarto piso. 3.

Según la acusación, en las negociaciones, promesas y escrituras de compraventa se hizo referencia al uso exclusivo del balcón, zona de estacionamiento y depósitos ubicados en el sótano, cuando lo autorizado por la curaduría urbana fue, únicamente, de parqueaderos privados. Además, por la venta de las unidades habitacionales 201, 202, 301, 302, 401, 402 y otra no identificada, se cobró la suma total Casación Radicado n.° 63777 CUI: 11001600004920110138802 GERARDO GRACIA RUBIO MARÍA DEL PILAR ROMERO FAJARDO 3 aproximada de $1.634.000.000, dinero que los copropietarios pagaron por los apartamentos, sin que puedan disfrutar de ellos con tranquilidad ni negociarlos libremente, dadas las órdenes de demolición, imposibilidad de legalización y actuaciones civiles y administrativas que cursan con ocasión de las infracciones urbanísticas.

III.

ANTECEDENTES PROCESALES PERTINENTES 4. Con fundamento en los referidos hechos, el 23 de julio de 2018, ante el Juzgado 40 Penal Municipal con función de control de garantías de Bogotá, el fiscal imputó a GERARDO GRACIA RUBIO y MARÍA DEL PILAR ROMERO la posible comisión, en calidad de coautores, de los delitos de estafa agravada, en concurso real homogéneo, a su vez, en concurso heterogéneo con invasión de tierras agravada y urbanización ilegal. 5.

Los imputados no aceptaron los cargos, mismos por los que, el 18 de enero de 2019, fueron acusados como probables coautores (arts. 31 inc. 1°; 246, 263, 267 num. 1 y 2, 318 y 58 num. 1 y 10 del C.P.,) ante el Juzgado 14 Penal del Circuito con función de conocimiento de Bogotá. 6. Los procesados optaron por ejercer su derecho a ser juzgados públicamente.

Culminado el juicio con emisión de sentido de fallo condenatorio, la jueza dictó la respectiva sentencia el 30 de julio de 2021. Tras declararlos coautores responsables de estafa agravada (cometida como conducta Casación Radicado n.° 63777 CUI: 11001600004920110138802 GERARDO GRACIA RUBIO MARÍA DEL PILAR ROMERO FAJARDO 4 punible unitaria, esto es, con unidad de acción y pluralidad de víctimas), en concurso con invasión de tierras o edificaciones agravada y urbanización ilegal, los condenó a las penas de prisión e inhabilidad para el ejercicio de la industria de la construcción y el oficio de comercialización de inmuebles por 12 años, 25.900 s.m.l.m. de multa y 10 años de inhabilidad para el ejercicio de derechos y funciones públicas.

Por otra parte, negó tanto la suspensión condicional de la ejecución de la pena, como la prisión domiciliaria. 7. En respuesta al recurso de apelación interpuesto por el defensor, el tribunal, mediante la sentencia ya referida, revocó parcialmente el fallo de primer grado, a fin de conceder a los sentenciados la prisión domiciliaria. En lo demás, lo confirmó. 8.

Dentro del término legal, el prenombrado sujeto procesal interpuso el recurso extraordinario de casación y allegó la respectiva demanda, lo que motiva el conocimiento del proceso por la Corte. IV. SÍNTESIS DE LA DEMANDA 9. Como causal de casación (art. 181-1 del C.P.P.), el demandante invoca la “violación directa de la ley sustancial, por interpretación errónea”, censura que desarrolla a través de cuatro “cargos”.

Casación Radicado n.° 63777 CUI: 11001600004920110138802 GERARDO GRACIA RUBIO MARÍA DEL PILAR ROMERO FAJARDO 5 10. El primero, expone, comporta la interpretación errónea del art. 35 de la Ley 1976 y del art. 2.2.6.1.1.1. del Decreto Reglamentario 1077 de 2015, normas según las cuales, por una parte, las modificaciones de licencias vigentes se resolverán con fundamento en las normas urbanísticas y demás reglamentaciones que sirvieron de base para su expedición; por otra, en los eventos en que haya cambio de dicha normatividad y se pretenda modificar una licencia vigente, se debe mantener el uso o los usos aprobados en la licencia respectiva. 11.

Bajo esa óptica, sostiene, el tribunal dio por probada la responsabilidad con fundamento en la licencia LC 06-4- 0166. Empero, pasó por alto que aquélla “se hizo con la modalidad de obra nueva, cumpliendo con los requisitos de ley”. De ahí que “el urbanismo posterior no pude devenir en una urbanización ilegal, ya que se encuentra respaldada por una licencia de construcción”.

Además, posteriormente existió una licencia por reconocimiento, aprobatoria de los cambios estructurales y arquitectónicos. 12. En consecuencia, sostiene, hubo una inadecuada interpretación “de la licencia” en la modalidad de modificación, de donde se sigue un incorrecto “alcance de una forma de mediar engaño o alterar la realidad para la construcción ilegal, que desplaza el tenor de las normas sobre construcción, que a su vez determinan una modificación legal a una licencia”.

El “debido entendimiento normativo” apunta a que las modificaciones de la licencia de construcción no Casación Radicado n.° 63777 CUI: 11001600004920110138802 GERARDO GRACIA RUBIO MARÍA DEL PILAR ROMERO FAJARDO 6 implican violación de aquélla, por lo mal podría hablarse de una construcción ilegal. 13. De otro lado, subraya, los parqueaderos del sótano están en espacio privado, sin que ello de lugar a invasión del espacio público o invasión de tierras, pues en “las normas constructivas para proyectos existen regulaciones para escaleras de acceso, rampas y límites de zonas de parqueo en sótanos, y aunque estas se desarrollen fuera de la norma, pero dentro del espacio privado del predio…no se puede hablar de invasión del espacio público”.

Por ello, los acusados podrían haber cometido una contravención de policía, pero no un delito. 14. Como segundo “cargo”, plantea la violación “directa” de la ley sustancial, por “indebida apreciación de la prueba sobre la cual se ha fundado la sentencia”. Según su juicio, “con los documentos aportados al proceso, en especial la licencia de construcción LC 06-4-0166 del 16 de febrero de 2006”, no es dable soportar una sentencia condenatoria. 15.

“Sin existir la prueba”, sostiene, el tribunal concluyó que los bienes se desvalorizaron, tomando como base testimonios a los que se les dio la condición de “plena prueba”. Empero, a “los testigos” no se les puede dar credibilidad, debido a que carecen de los conocimientos técnicos necesarios para estimar la depreciación y desconocían el valor real de los inmuebles, tanto al momento de la compra, como cuando fueron ofrecidos en venta.

Casación Radicado n.° 63777 CUI: 11001600004920110138802 GERARDO GRACIA RUBIO MARÍA DEL PILAR ROMERO FAJARDO 7 16. De otro lado, agrega, el ad quem declaró probado “sin prueba alguna” que “el bien” estaba fuera del comercio. Equivocadamente, tuvo en cuenta lo informado por “testigos”, pese a que no existe resolución, acto administrativo ni orden judicial o similar que limite el comercio “del inmueble”, al tiempo que “asumió la falla de la licencia”, la cual no fue incorporada al juicio. 17.

Mas “la prueba existente dentro del proceso”, alega, lleva a una conclusión diferente, esta es, que en las anotaciones en los folios de matrícula inmobiliaria no existía prohibición alguna de enajenar y, si bien existen acciones administrativas en contra de la licencia, ello per se no genera depreciación ni imposibilidad de enajenación de los inmuebles. 18.

Mediante el tercer “cargo” denuncia la incursión en “error de interpretación del testimonio de los compradores y de lo ofrecido” por los acusados, quienes en manera alguna engañaron ni mantuvieron en error a los compradores. 19. El tribunal, puntualiza, consideró que los procesados “seleccionaron como compradores a personas de la tercera edad, sin existir prueba de dicha afirmación; no existe testimonio o evidencia [indicativa de] que, frente a un comprador de menor edad, se prefirió alguien de la tercera edad”.

Tampoco se probó que los adultos mayores tuvieran “una incapacidad de contratación”; antes bien, las escrituras de compraventa muestran que la edad promedio de los Casación Radicado n.° 63777 CUI: 11001600004920110138802 GERARDO GRACIA RUBIO MARÍA DEL PILAR ROMERO FAJARDO 8 compradores es de 51 años, pero “la apreciación errada de dos testimonios determinó que la venta era parte de una maniobra engañosa”.

Lo cierto es que los compradores de los apartamentos 202, 301 y 402 no eran adultos mayores cuando firmaron las escrituras y la compradora del 201 fue asesorada por su hija abogada en la negociación, por lo que quedan en vacío los supuestos engaños. 20. Y si bien los juzgadores estimaron que hubo ocultamiento de infracciones de la licencia de construcción, al juicio no se incorporaron acciones judiciales tendientes a la resolución de los contratos de compraventa de los inmuebles por vicios ocultos u otros semejantes.

Ninguna de las supuestas víctimas ha pretendido deshacer los contratos, que se encuentran vigentes. 21. El engaño, enfatiza, no puede estructurarse porque los compradores “observaron el bien” y “las escrituras y licencias de urbanismo son públicas”. Además, son los copropietarios los llamados a ejercer acciones judiciales para deshacer los negocios por la vía apropiada, que en su criterio no es la penal porque no hay evidencia de alguna acción o maniobra engañosa atribuible a los procesados. 22.

Sobre ese último particular, destaca, cinco apartamentos fueron vendidos con anterioridad al 24 de octubre de 2008, fecha en que la alcaldía profirió el fallo respectivo. Asimismo, el tribunal desconoce el acta de conciliación de 5 de noviembre de 2008, en la que los Casación Radicado n.° 63777 CUI: 11001600004920110138802 GERARDO GRACIA RUBIO MARÍA DEL PILAR ROMERO FAJARDO 9 copropietarios votaron favorablemente la construcción de los apartaestudios, lo cual descarta la estafa, en la medida que todos los involucrados aprobaron la construcción de las unidades habitacionales “que no estaban de acuerdo con la norma”. 23.

Por último, el censor formula un cargo por “error de interpretación de las pruebas recaudadas”, que llevó a vincular a MARÍA DEL PILAR ROMERO FAJARDO como coautora”, pese a que ninguna de ellas evidencia participación de aquélla en los hechos investigados. Fue GERARDO GRACIA quien, como representante legal, autorizó la licencia de construcción y trabajó en el proyecto, pero se vinculó a la acusada “por el simple hecho de figurar como suplente”. 24.

A ese respecto, resalta, el tribunal ignora que, acorde con la legislación comercial, los representantes legales suplentes, lejos de tener capacidad permanente para actuar en nombre y representación de la sociedad, únicamente pueden hacerlo cuando el principal esté imposibilitado para ejercer sus funciones, a causa de una falta permanente, temporal o accidental. 25.

Pero más allá, agrega, lo cierto es que no se probó que la señora ROMERO FAJARDO hubiera actuado dentro del proceso de venta. Sustentar su intervención “con dos testimonios…contraría la sana critica”, pues “una participación en estafa requiere demostración de actos Casación Radicado n.° 63777 CUI: 11001600004920110138802 GERARDO GRACIA RUBIO MARÍA DEL PILAR ROMERO FAJARDO 10 externos que lleven a desviar la realidad en la compra, cosa que nunca sucedió en el caso concreto, sino que se trató de una retaliación en contra de MARÍA DEL PILAR ROMERO con el fin de presionar al señor GRACIA”. 26.

Por eso, dice, se condenó injustamente a la acusada, quien nunca tuvo una acción dentro del trámite que indicara la inducción o participación en maniobra engañosa alguna ni se evidencia que participara en la consecución de la licencia de construcción. 27. Con fundamento “en todo lo anteriormente expuesto”, solicita a la Corte que case la sentencia impugnada y, en su lugar, absuelva a GERARDO GRACIA RUBIO y MARÍA DEL PILAR ROMERO FAJARDO.

V. CONSIDERACIONES 28. La Corte anuncia la inadmisibilidad de la demanda de casación, la cual deriva del incumplimiento de las exigencias previstas en los arts. 183 y 184 inc. 2° del C.P.P. En ese sentido, la censura está desprovista de reproches congruentes con la causal por cuya vía se ataca la sentencia impugnada e incumple las exigencias de rigor para atender de fondo los reclamos en sede de casación. Además, los “cargos” apenas muestran el descontento subjetivo del recurrente con la sentencia impugnada, cuya estructura argumentativa no refuta pertinente ni suficientemente.

Casación Radicado n.° 63777 CUI: 11001600004920110138802 GERARDO GRACIA RUBIO MARÍA DEL PILAR ROMERO FAJARDO 11 29. Plantear un cargo exige elegir alguna de las causales de impugnación extraordinaria previstas legalmente (art. 181 ídem). Éstas corresponden a las formas de violación de la ley: directa, indirecta o por vulneración del debido proceso. 30.

Respecto a las dos primeras, su debida sustentación reclama la construcción de un reproche, consistente en la identificación y acreditación de una específica modalidad de error. 31. La violación directa (causal de casación seleccionada por el demandante) debe contraerse a una mera oposición entre la sentencia y la ley, sin que tenga cabida la intermediación de aspectos probatorios, con base en los cuales el juez fija la premisa fáctica del silogismo jurídico ni la alteración de los hechos que se declaran probados. 32.

Puede ocurrir por vía de alguna de las siguientes modalidades de infracción, constitutiva de error de juicio normativo: i) falta de aplicación, ii) aplicación indebida o iii) interpretación errónea de una norma de carácter sustancial. 33. Ello, además, implica la aceptación de la estructura probatoria construida por los juzgadores de instancia. Los hechos con base en los cuales se aplica el juicio de responsabilidad penal son inalterables, inmodificables, intangibles.

De igual manera, la argumentación probatoria en que se soporta esa fijación de proposiciones fácticas se Casación Radicado n.° 63777 CUI: 11001600004920110138802 GERARDO GRACIA RUBIO MARÍA DEL PILAR ROMERO FAJARDO 12 reputa correctamente construida, sin que sea dable cuestionarla ni alterarla. 34. Sin embargo, el planteamiento de la censura desconoce tales presupuestos.

El ataque a la sentencia por vía de la violación directa, en lugar de demostrar errores de juicio normativo, se hace depender de reproches impertinentes, basados en una apreciación y valoración distinta de las pruebas, propuesta por el demandante como base del reclamo. 35. En cuanto al primer reproche, si bien el demandante postula la interpretación errónea de dos normas, en manera alguna identifica impropiedades hermenéuticas que vicien la fijación de las premisas generales y abstractas de resolución, en referencia a las cuales se subsumió la conducta de los procesados. 36.

Así, en lugar de identificar yerros en la comprensión o alcance de los preceptos en cuestión (35 de la Ley 1796 y del art. 2.2.6.1.1.1. del Decreto Reglamentario 1077 de 2015), las críticas recaen sobre la “interpretación” que los juzgadores dieron al contenido objetivo de una prueba documental, a saber, la licencia de construcción LC 06-4- 0166. 37.

Al criticar la fiabilidad de la observación aplicada al documento, se desborda el ámbito de la violación directa y se quebranta la unidad lógica del cargo formulado, pues no es Casación Radicado n.° 63777 CUI: 11001600004920110138802 GERARDO GRACIA RUBIO MARÍA DEL PILAR ROMERO FAJARDO 13 dable acreditar un yerro de juicio normativo aludiendo desatinadamente a supuestos pertenecientes a errores de hecho, que impactan la fase de apreciación probatoria.

Además, el planteamiento es contradictorio, pues al escoger la senda de infracción directa se acepta la corrección de las premisas fácticas, como de la estructura probatoria que las soportan, pero concomitantemente el censor reniega de una indebida comprensión del aludido documento 38. Y esas mismas infracciones invalidan los demás reproches, presentados por vía de la violación directa, como “cargos” segundo, tercero y cuarto. Ninguno de ellos identifica problemáticas de selección o interpretación normativa, sino que atacan la suficiencia de las pruebas, la valoración aplicada a éstas y las conclusiones probatorias a las que arribaron los juzgadores de instancia. 39.

En todo caso, los cuestionamientos también son inapropiados para provocar su estudio de fondo bajo la óptica de la violación indirecta de la ley sustancial, dada su insuficiencia para evidenciar algún supuesto constitutivo de error de hecho en la apreciación o valoración de las pruebas. 40. En efecto, el primer reclamo es inepto para poner al descubierto un error de identidad en la observación de la licencia LC 06-4-0166, comoquiera que no se presenta un contraste entre el contenido objetivo de la prueba documental y el entendimiento que de aquél se fijó por los sentenciadores en la unidad decisoria impugnada.

Casación Radicado n.° 63777 CUI: 11001600004920110138802 GERARDO GRACIA RUBIO MARÍA DEL PILAR ROMERO FAJARDO 14 41. El segundo reproche es igualmente inidóneo para acreditar un falso juicio de identidad por cercenamiento o tergiversación, pues para nada se cuestiona la comprensión del contenido objetivo del documento, sino que, con desatino, se critica la valoración conjunta de las pruebas aplicada por los sentenciadores.

Y esto, además, se hace incumpliendo las exigencias propias del falso raciocinio. 42. La censura en manera alguna identifica la infracción de reglas de la experiencia, principios lógicos o postulados científicos desconocidos o infringidos por los sentenciadores a la hora de valorar las pruebas. Ignorando la doble presunción de acierto y legalidad que cobija la unidad decisoria impugnada, así como el carácter extraordinario del recurso de casación, el demandante simplemente expone su lectura particular de las pruebas y de lo que él considera probado, para descalificar lo considerado por los juzgadores.

Es a partir de ello, no de la identificación de errores de hecho trascendentes, que cuestiona el juicio positivo de responsabilidad emitido por los sentenciadores. 43. En últimas, el libelista cuestiona “lo probado” en las instancias, pero lo hace sin cumplimiento de los presupuestos mínimos para superar los defectos de sustentación y examinar de fondo la sentencia impugnada por la vía de la violación indirecta de la ley sustancial.

Casación Radicado n.° 63777 CUI: 11001600004920110138802 GERARDO GRACIA RUBIO MARÍA DEL PILAR ROMERO FAJARDO 15 44. No hay lugar a predicar la configuración de errores constitutivos de violación indirecta de la ley sustancial cuando simplemente se presenta una apreciación probatoria distinta, que no comparte la efectuada en las instancias.

La mera disparidad de criterios en ese aspecto no habilita a acudir al recurso de casación, pues la simple oposición de apreciaciones subjetivas contra los razonamientos probatorios efectuados por el juez o la postulación de críticas a la actividad apreciativa de los medios de conocimiento, formuladas con la amplitud propia del ejercicio de contradicción de las instancias y sin el debido planteamiento, conduce a la inadmisión de la demanda de casación. 45.

Por último, salta a la vista que los reproches son igualmente ineptos bajo la óptica sustancial, debido a que la censura no refuta la estructura probatoria en que, efectivamente, se soporta la declaratoria de responsabilidad de los acusados como coautores de estafa agravada, invasión de tierras o edificaciones agravada y urbanización ilegal. 46.

El tribunal en manera alguna pasó por alto que la licencia de construcción LC 06-4-0166 se expidió con cumplimiento de los requisitos de ley. Todo lo contrario. Aquélla fue estimada como la base (legal) para acreditar las infracciones constitutivas de urbanización ilegal e invasión del espacio público, cuyo ocultamiento fue uno de los artificios utilizados por los procesados para inducir en error a los compradores de los apartamentos.

La hipótesis delictiva validada en las instancias deriva de ilicitudes fácticas, Casación Radicado n.° 63777 CUI: 11001600004920110138802 GERARDO GRACIA RUBIO MARÍA DEL PILAR ROMERO FAJARDO 16 producto de la edificación en términos distintos a los autorizados en la licencia, sobre la cual jamás se “asumieron fallas” ni se catalogó como “viciada”. 47.

De ahí que lo ilegal sean los actos de construcción desconocedores de lo avalado por las autoridades urbanísticas, no la licencia, como se plantea en la censura. Y esas infracciones, materializadas en la cuestionada edificación desconocedora de los términos licenciados por la curaduría urbana, no decaen porque, después de haber sido estafados, los copropietarios del edificio Los Sauces, según se lee en la sentencia de segunda instancia, lograron la expedición de una licencia de modificación (LC 11-4-0257 del 7 de marzo de 2011), a fin de corregir el diseño del sótano y del primer piso, ya construidos. 48.

Así lo consideró el tribunal al declarar probadas las infracciones urbanísticas derivadas de haber construido con irrespeto de los parámetros autorizados por la curaduría y desbordando, en algunas estructuras, los límites de la propiedad privada, con consecuente invasión del espacio público: Así pues, más allá de que no se haya aportado la carátula de la licencia de construcción 06-4-0166 del 27 de febrero de 2006, como sí se hizo con la de modificación 11-4-0257 del 7 de marzo de 2011, lo cierto es que lo fundamental para caso objeto de juzgamiento eran los planos que hacen parte de la licencia de 2006, pues con base en ellos y contrastando con lo que se evidenció en la construcción ya realizada, se logró determinar efectivamente que los acusados no respetaron los límites establecidos por la Curaduría Urbana Nº 4, sino que se excedieron en todas las plantas del edificio, como fue (i) la construcción de Casación Radicado n.° 63777 CUI: 11001600004920110138802 GERARDO GRACIA RUBIO MARÍA DEL PILAR ROMERO FAJARDO 17 un piso adicional en el 5º nivel;

(ii) los voladizos por fuera de perímetro autorizado; (iii) la extensión del parqueadero en exceso de lo permitido; (iv) los desplazamientos en fachada del primer al quinto piso, cuando lo aprobado eran fachadas totalmente planas; (v) la construcción de aparta estudios en el primer piso cuando allí sólo se autorizó equipamiento comunal no habitable e, incluso, (vi) modificaron la configuración y distribución de columnas sin ningún tipo de estudio que así lo justificara y lo aprobara la curaduría. 49.

Desde esa perspectiva, en lo concerniente a los espacios del parqueadero, los reclamos quebrantan el principio de corrección material, pues como bien clarificó el ad quem: Conforme lo manifestado por los arquitectos traídos a juicio, se expuso que existieron las siguientes invasiones relevantes para el asunto: (i) por el lado sur de la fachada se construyó un voladizo del 2º al 5º piso, el cual quedó sobre el parque público del barrio Puente Largo;

(ii) en el parqueadero se extralimitó el perímetro por 1.5 metros tanto por la fachada oriental (entrada principal) como la norte, invadiendo espacio del antejardín; (iii) voladizo de los pisos 2º a 5º que ocupan parte del antejardín de las fachadas oriental y norte y (iv) en el primer piso, ante los desniveles de la fachada cuando lo autorizado era fachada plana, también se situó sobre lo que debió ser antejardín. Así, dichas invasiones lo fueron sobre áreas catalogadas como espacios públicos, pues en el costado sur lo fue sobre un parque público, como bien lo catalogó el artículo 5º, inciso 2º de la mencionada ley (9ª de 1989).

Igualmente ocurrió sobre el antejardín, ya que, al ser una franja de retiro de las edificaciones sobre las vías, por demás que es un área destinada al uso paisajístico de la comunidad, de ahí que por su característica y uso reciba tal categoría de especial protección. 50. Igualmente desatinadas resultan las alusiones a la depreciación de los apartamentos, la supuesta limitación de la negociabilidad jurídica y la exclusión del comercio de éstos, así como a la “incapacidad de contratación” en personas de Casación Radicado n.° 63777 CUI: 11001600004920110138802 GERARDO GRACIA RUBIO MARÍA DEL PILAR ROMERO FAJARDO 18 la tercera edad.

Al margen de lo que hubiera podido alegar el fiscal en el juicio, ninguna de esas razones fue considerada por el tribunal para aplicar el juicio de adecuación típica en el delito de estafa agravada. 51. Como se extracta de la sentencia de segunda instancia, los artificios o engaños fueron otros, mientras que el consecuente perjuicio económico causado a las víctimas consiste en que éstas pagaron el precio de los apartamentos, los cuales no pudieron disfrutar tranquilamente por defectos de estructuras, sobrecostos de administración, inutilización de zonas comunes, entregas tardías y tener que afrontar acciones urbanísticas que, entre otras medidas, ordenaron demolición. Al respecto, en el fallo de segundo grado se lee: Referente al delito de estafa agravada, puntualmente el engaño utilizado por los acusados para de ese modo obtener el provecho ilícito de las víctimas mediante el pago de lo que se pactó como precio de cada uno de los apartamentos del edificio, se tiene que hubo un elemento común al momento de las negociaciones.

De manera conteste los clientes manifestaron su preocupación ante lo elevado que serían las expensas de la propiedad horizontal, pues sólo estaría conformada por ocho unidades de vivienda. Sin embargo, tanto GERARDO GRACIA RUBIO como MARÍA DEL PILAR ROMERO FAJARDO manifestaron que ello no sería problema, por cuanto en el primer piso del edificio instalarían dos aparta estudios que estarían bajo dominio de la copropiedad y que la idea era que con sus rentas se sufragara parte de las expensas comunes y así bajar el monto de cuotas de administración, tal y como lo testificaron Rosa Delia Parra Carrillo, Alfonso Cabrales Contreras, Rubén Darío Giraldo Talero, Rosmira Encarnación Albor Rodríguez, Orlando Guillermo Guerrero Mendoza y Mónica Patricia Carrera Siachoque.

Al margen de lo anterior, cada uno de los compradores también manifestaron reiteradas falencias, por ejemplo, se Casación Radicado n.° 63777 CUI: 11001600004920110138802 GERARDO GRACIA RUBIO MARÍA DEL PILAR ROMERO FAJARDO 19 presentó un rápido deterioro en los materiales de los acabados, al punto que se inundaban los baños, había caída de manijas y lavaplatos, tal y como les sucedió a Rosa Delia Parra Carrillo, Rubén Darío Giraldo Talero, Rosmira Encarnación Albor Rodríguez y Orlando Guillermo Guerrero Mendoza.

Otra queja generalizada fue la falta de entrega de las zonas comunes, empezando por la efectiva prestación de servicios públicos como energía y agua, hasta la puesta en marcha del ascensor, el circuito cerrado de televisión o la portería, por lo cual fue necesario citar al constructor a audiencia de conciliación en la Sociedad Colombiana de Arquitectos, en la que se logró un acuerdo parcial con el acusado el 28 de octubre de 2008, el cual nunca cumplió. También hubo retrasos en la entrega de los inmuebles a Orlando Guillermo Guerrero Mendoza y Rosa Delia Parra Carrillo, incluso, respecto a esta última también se dio incumplimiento en la suscripción de la escritura pública por una doble venta realizada por los acusados a una tercera persona.

Sin mencionar que, al ofrecer las viviendas, los acusados aseveraban que el edificio cumplía con todos los permisos y lineamientos de orden legal, lo cual era completamente falso, pues construyeron un edificio diferente al autorizado. Lo anterior, para ahondar en punto a que el engaño implantado por los procesados a sus compradores víctimas no fue solamente por la infracción de las normas urbanísticas, bajo la falsa esperanza de tener un beneficio a la hora de sortear las expensas de la copropiedad, sino en general por cuanto ofrecían inmuebles de excelentes cualidades, cuando en realidad lo vendido carecía de unas condiciones suficientes de calidad para el consumidor y hasta haciéndoles incurrir en mayores sobregastos ante reiterados incumplimientos en la suscripción y entrega de inmuebles o zonas comunes. 52.

A ello, deben añadirse otras circunstancias que el juez de primera instancia declaró probadas, sin que el demandante las confronte apropiada ni suficientemente, a saber, que en los trámites precontractuales de negociación ambos acusados aseveraron que el edificio contaba con todos los permisos y que aquéllos se presentaron, respectivamente, como ingeniero civil y arquitecta, sin ser ello cierto: Casación Radicado n.° 63777 CUI: 11001600004920110138802 GERARDO GRACIA RUBIO MARÍA DEL PILAR ROMERO FAJARDO 20 Al unísono, las víctimas dijeron que, al momento de la etapa precontractual del negocio, trataron directamente con GERARDO GRACIA RUBIO y MARÍA DEL PILAR ROMERO FAJARDO, personas que se presentaron como ingeniero civil y arquitecta respectivamente, les dijeron que el proyecto cumplía con la totalidad de permisos requeridos, que se entregaría con zonas sociales, buenos acabados en cada una de las unidades residenciales y que, si bien eran pocas las unidades, el costo en expensas por administración no sería tan alto porque en el primer piso del edificio se dispondrían de apartaestudios con los cuales se sufragarían los costos administrativos de la copropiedad, aspectos que en su conjunto generaron la confianza en los compradores para adquirir los inmuebles ofertados.

Sin embargo, por cuenta de visitas de las autoridades urbanísticas locales, como lo informó la ingeniera civil de la Alcaldía Local de Suba, Liliana Toloza Báez, se conoció que la construcción adolecía de varias infracciones en la materia, en tanto el edificio no correspondía a los planos autorizados por la Curaduría Urbana 4ª en la licencia de construcción, al haberse excedido en los linderos establecidos para la cimentación, la ausencia de autorización para la adecuación de unidades habitacionales en el primer piso y la indebida construcción de apartamentos tipo dúplex en el quinto piso, pues allí solo debían figurar apartamentos sencillos con terrazas, así como al haberse ocupado parte del espacio público con los parqueaderos subterráneos y los balcones que dan hacia un parque público, información corroborada con las declaraciones del arquitecto Rodolfo Pineda Bustos en su estudio de comparación de planos presentados en curaduría y los del edificio realmente construido.

Las víctimas declararon que cada una de las unidades compradas, una vez empezaron a vivir allí, comenzaron a mostrar deficiencias en su construcción o acabados, como fueron grietas en las paredes, desnivelaciones en pisos o sanitarios. También descubrieron que GERARDO GRACIA RUBIO y MARÍA DEL PILAR ROMERO FAJARDO no tenían las profesiones que manifestaron cuando se realizó la negociación de los inmuebles, sino que en realidad eran ingeniero mecánico y psicóloga, y que las zonas comunes fueron entregadas sin servicios públicos de acueducto o energía eléctrica, vicios que, de haberse conocido por los hoy compradores, les habrían hecho desistir del negocio.

Casación Radicado n.° 63777 CUI: 11001600004920110138802 GERARDO GRACIA RUBIO MARÍA DEL PILAR ROMERO FAJARDO 21 53. Tampoco es cierto, como se vio, que se hubiera dejado de apreciar el acta de la audiencia de conciliación celebrada entre las víctimas y el acusado GERARDO GRACIA RUBIO. Antes bien, ese documento, conforme a las sentencias, fue valorado como un instrumento indicativo del actuar indebido de los procesados, quienes incumplieron lo allí acordado. 54.

Empero, esa estructura probatoria no es confrontada, quedando la censura huérfana de aptitud refutatoria. Si los reproches se basan en el ataque a razones que no controvierten pertinente ni suficientemente los motivos de la decisión cuestionada, la censura será estéril desde el plano sustancial, como quiera que no se puede derrumbar una estructura argumentativa si no se quebrantan sus cimientos (pertinencia), de manera tal que las conclusiones no puedan ya soportarse (suficiencia). 55.

En consecuencia, no habiéndose presentado la demanda de casación con respeto de los requisitos mínimos para su estudio de fondo, es innegable su indebida fundamentación, lo cual obliga a inadmitir la demanda. Además, la Sala no advierte la presencia de supuestos justificantes para superar los defectos del libelo o emitir un pronunciamiento oficioso.

En mérito de lo expuesto, la Sala de Casación Penal de la Corte Suprema de Justicia Casación Radicado n.° 63777 CUI: 11001600004920110138802 GERARDO GRACIA RUBIO MARÍA DEL PILAR ROMERO FAJARDO 22 RESUELVE INADMITIR la demanda de casación. ADVERTIR que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 184 inc. 2º de la Ley 906 de 2004, contra la presente decisión procede el mecanismo de insistencia, con atención de las reglas definidas jurisprudencialmente por la Sala.

Notifíquese y cúmplase. Presidenta de la Sala Casación Radicado n.° 63777 CUI: 11001600004920110138802 GERARDO GRACIA RUBIO 23 Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en artículo 103 del Código General del Proceso y el artículo 7 de la ley 527 de 1999 Código de verificación: 3D82D70DDB44E9984497800F9FA35C0E88ABF48B21158312A830B3B3F3A7C6E4 Documento generado en 2025-05-26 Casación Radicado n.° 63777 CUI: 11001600004920110138802 GERARDO GRACIA RUBIO 24