República de C o l o m b i a Corte Suprema de Justicia S a l a M C a s a e l t e C M I AC4643-2019 Radicación n. ' 47001-31-03-004-2017-00064-02 Bogotá D. C., v e i n t i n u e v e ( 2 9 ) d e o c t u b r e d e d o s m i l d i e c i n u e v e ( 2 0 1 9 ). Resuélvese l o q u e c o r r e s p o n d a s o b r e l a admisión d e l r e c u r s o d e casación i n t e r p u e s t o f r e n t e a l a s e n t e n c i a d e 9 d e o c t u b r e d e 2 0 1 8, p r o f e r i d a p o r e l T r i b u n a l S u p e r i o r d e l D i s t r i t o J u d i c i a l d e S a n t a M a r t a, S a l a C i v i l - F a m i l i a, d e n t r o d e l p r o c e s o p r o m o v i d o p o r Corporación G e n e r a l G u s t a v o M a t a m o r o s D ' C o s t a c o n t r a R u t h M a r i n a d e l S o c o r r o D i a z g r a n a d o s V a l e n c i a.

ANTECEDENTES 1. E l 4 d e m a r z o d e l año e n c u r s o e l s u s c r i t o M a g i s t r a d o P o n e n t e declaró p r e m a t u r o e l r e c u r s o d e casación d e l a r e f e r e n c i a c o n f u n d a m e n t o e n q u e: El fallador de segunda instancia incurrió en precocidad porque pasó por alto que, si bien se anexaron certificaciones y carnés que acreditan a Santander Aurelio Fernández como «administrador de empresas», «inscrit(o] en el Registro Abierto de Avaluadores» y «perito avaluador de bienes inmuebles urbanos» (folios 68 a 70 del cuaderno del Tribunal), se omitió aportar la siguiente información requerida por los numerales 5° a 10 del precepto 226 ibid: Radicación n.° 4 7 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 4 - 2 0 1 7 - 0 0 0 6 4 - 0 2 (a) Los casos en que ha participado como experto en los últimos cuatro años.

(b) Si se le designado en otros procesos por la misma parte o su apoderado judicial. (c) Si está o no incurso en alguna de las causales de exclusión de la lista de auxiliares de la justicia. (d) Si los exámenes, métodos, experimentos e investigaciones efectuados ahora difieren de los realizados anteriormente, o de los que se utilizan regularmente en su profesión. (e) Los documentos y datos utilizados para conceptuar, incluyendo, por supuesto, las cifras de la valuación. Además, la precipitación se corrobora en que fueron soslayados los siguientes del contenido del dictamen, en cuanto el perito: (a) Aplicó el «método comparativo o de mercado en la fecha», para lo cual «consult[ó] los archivos de nuestra Oficina que contienen avalúos comerciales practicados a inmuebles con similares o comparables características e igual estrato social, dentro del mismo sector, y otros que conforman su entorno», y también «observ[ó¡ directamente en el sitio al inmueble en estudio, en detalle y cuantificando los factores valorizantes y desvalorizantes, que inciden en este avalúo, para llegar a su valor comercial..».

No obstante, tales datos y su fuente, que eran cruciales para razonar sobre el dictamen, no fueron expuestos, lo que impidió apreciar sus bases científicas. (b) No expuso las razones por las que el valor de mercado de un inmueble es el «más alto que una propiedad alcanzaría» (folio 52 del cuaderno del Tribunal). (c) Dejó de tener en cuenta que la propietaria del inmueble es la Corporación Gustavo matamoros D'Costa, y no la demandante, como constató en su informe (folio 52 del cuaderno del Tribunal).

(d) Por un lado, afirmó que no había a «simple vista» factores desvalorizantes del predio (folio 53 del cuaderno del Tribunal), mientras que, por el otro, indicó que el estado de conservación de la vivienda era «regular» y que la zona padecía «deficiencias en las infraestructuras viales y de servicios públicos y sociales» (folio 53 del cuaderno del Tribunal), contradicciones que no fueron explicadas ni ponderadas.

(e) No disertó sobre las razones por las que un fundo que para el año 2016 tenía un avalúo catastral de $123.234.000 (folio 8 del 2 Radicación n.° 4 7 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 4 - 2 0 1 7 - 0 0 0 6 4 - 0 2 cuaderno principal), puede alcanzar un valor comercial diez veces mayor {folios 6 y 7 d e l c u a d e r n o C o r t e 1 ), 2. E l 3 d e s e p t i e m b r e d e 2 0 1 9 e l j u z g a d o r d e s e g u n d o g r a d o concedió e l r e m e d i o e x t r a o r d i n a r i o c o n e l s i g u i e n t e s u s t e n t o: comprende esta Sala que se utilizaron 2 metodologías para la obtención del valor total: una para el valor del lote en sí; y la otra para el valor de la edificación construida en el terreno. Sobre la primera se utilizó ta de comparación o de mercado en la fecha, en virtud de la cual se comparan predios con similares características, principalmente según lo visto, por su ubicación y extensión. Con base a ello el perito determinó que el metro cuadrado del lote tiene un valor unitario de $1.500.000 a la fecha de la valuación. Respecto al valor de la construcción se utilizó el método de "reposición o de costos" en el cual se calcula el valor de la construcción en estado nuevo, y se devalúa según las circunstancias concretas del objeto.

Así, se obtuvo un valor por metro cuadrado de $1.826.691 (fl. 59 c. apelación). Al requerírsele sobre la explicación para llegar a esos montos, afirmó que comparó valores de terrenos en venta en similares situaciones, " el lote esquinero de al lado de la propiedad, el arriendo de ARA. También consultamos los archivos de nuestra oficina que contienen avalúos comerciales practicados a inmuebles similares o comparables características e igual estrato social, dentro del mismo sector, y otros que conforman su entorno " (fl. 133-134 c. apelación).

Luego entonces, ampliado el dictamen y establecidas las circunstancias que llevaron al perito avaluador a fijar el valor del inmueble en el quantum que se hizo, establecer las metodologías aplicadas, y el porqué de su dicho, teniendo en cuenta la proyección del predio, su estrato, el sector en el cual está ubicado, y la gran afluencia del tránsito turístico presente en el sector del Rodadero en esta ciudad; y con los proyectos urbanísticos que actualmente se desarrollan, se advierte que se alcanza el monto mínimo requerido en este asunto para conceder el recurso, pues se trata de un predio de 611 metros cuadrados, ubicado en uno de los sectores más costosos de la ciudad, y que por su extensión, si bien las instalaciones actuales no ofrecen mayor observación, el cúmulo de factores permiten determinar una cuantía de tal naturaleza para el inmueble.

Para la Sala el valor otorgado al inmueble podría considerarse un tanto elevado al totalizarlo en $1.206'196.275, empero además 3 Radicación n.° 4 7 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 4 - 2 0 1 7 - 0 0 0 6 4 - 0 2 de no contarse con elementos que desvirtúen la experticia en la que se estableció ese monto, el solo avalúo catastral no puede tenerse como punto de referencia absoluto, toda vez que, si bien se cuestiona que lo supere casi 10 veces, puesto que en él se anota como valor la suma de $123'234.000, de éste, además de desconocerse cuándo fue su última actualización, no reposa una información completa por cuanto dicho documento, que obra a folio 8 del cuaderno principal, señala en su área construida "O", cuando en el dictamen se verificó que era de 140 mts, y en el folio de matrícula inmobiliaria en la anotación n." 6 se encuentra registrada una declaración de construcción en suelo propio que data del año 1992, previo al decomiso definitivo, es decir, que el avalúo catastral no tendría la entidad suficiente para romper con la certeza que nos trae el dictamen, y esto es, que el valor del bien es superior a los $781'242.000, necesarios para recurrir en casación ( f o l i o s 1 4 7 y 1 4 8 d e l c u a d e r n o T r i b u n a l ). 3.

E n e l m i s m o proveído s e e x p u s o q u e, c o m o e l 2 7 d e n o v i e m b r e d e 2 0 1 8 ordenó a l a r e c u r r e n t e p a g a r l a s c o p i a s d e l e x p e d i e n t e p a r a e l c u m p l i m i e n t o d e l o s m a n d a t o s e j e c u t a b l e s c o n t e n i d o s e n e l f a l l o i m p u g n a d o, l o q u e f u e c u m p l i d o o p o r t u n a m e n t e, n o e r a n e c e s a r i o i m p o n e r n u e v a m e n t e d i c h a c a r g a ( f o l i o 1 4 8 r e v e r s o ídem).

CONSIDERACIONES 1. R e s u l t a p r o c e d e n t e r e i t e r a r q u e, c o m o s e indicó e n e s t e m i s m o a s u n t o e n A C 7 4 7 - 2 0 1 9, 4 m a r. 2 0 1 9, l a C o r t e p u e d e s o l i c i t a r l e a l o s T r i b u n a l e s q u e r e v i s e n s u s d e c i s i o n e s c u a n d o a d v i e r t a q u e e l r e m e d i o e x t r a o r d i n a r i o s e h a y a c o n c e d i d o d e f o r m a p r e m a t u r a. 2.

E n e l p r e s e n t e c a s o s e e v i d e n c i a q u e, u n a v e z más, e l T r i b u n a l procedió p r e c o z m e n t e, d e b i d o a q u e e l d i c t a m e n p e r i c i a l c o n b a s e e n e l c u a l concluyó q u e l e a s i s t e interés económico s u f i c i e n t e a l a i m p u g n a n t e p a r a a c u d i r 4 Radicación n.° 4 7 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 4 - 2 0 1 7 - 0 0 0 6 4 - 0 2 e n casación n o c u m p l e l o s r e q u i s i t o s mínimos e s t a b l e c i d o s e n e l artículo 2 2 6 d e l Código G e n e r a l d e l P r o c e s o. L o a n t e r i o r p o r c u a n t o, s e a d v i e r t e q u e l a e x p e r t i c i a n o e s c l a r a, p r e c i s a, e x h a u s t i v a y d e t a l l a d a, e n l a m e d i d a e n q u e e l p e r i t o Fernández C o t e s acotó s u laborío a señalar q u e p a r a l a valuación d e l t e r r e n o y l a construcción, r e s p e c t i v a m e n t e, utilizó l o s métodos «comparativo o de mercado» y «de reposición o de costos», para l o c u a l s i m p l e m e n t e mencionó q u e «las transacciones de terrenos en venta, como la casa de Dámaso Yepes, el lote esquinero de al lado de la propiedad y el arriendo de ARA», así c o m o l a s q u e r e p o s a n e n l o s «archivos de [su] oficina contienen avalúos comerciales practicados a inmuebles con similares o comparables características» ( f o l i o s 5 7, 5 8, 1 3 3 y 1 3 4 d e l c u a d e r n o T r i b u n a l ), p e r o n o h i z o mención explícita d e l a s n e g o c i a c i o n e s d e l a s c u a l e s s e tomó l a información y l a f e c h a e n q u e s e a j u s t a r o n, además d e o t r o s f a c t o r e s c o m o l a s c o r r e s p o n d i e n t e s áreas y v a l o r e s u n i t a r i o s o p r e c i o s d e m e t r o c u a d r a d o a c o r d a d o s, l o q u e, s e r e i t e r a, i m p i d e a p r e c i a r l o s f u n d a m e n t o s científicos r e a l e s s o b r e l o s q u e s e s o p o r t a l a estimación d e l v a l o r c o m e r c i a l d e l b i e n v a l u a d o, c o m o l o prevé e l artículo 1 0 ^ d e l a resolución 6 2 0 d e 2 0 0 8 1 Artículo 1 0.

Método d e comparación o d e m e r c a d o. C u a n d o p a r a l a realización d e l avalúo s e a c u d a a información d e o f e r t a s y / o t r a n s a c c i o n e s, e s n e c e s a r i o q u e e n l a presentación d e l avalúo s e h a g a mención e x p l i c i t a d e l m e d i o d e l c u a l s e o b t u v o l a información y l a f e c h a d e publicación, además d e o t r o s f a c t o r e s q u e p e r m i t a n s u identificación p o s t e r i o r. A r a l o s i n m u e b l e s n o s j j e t o s a l régimen d e p r o p i e d a d h o r i z o n t a l, e l v a l o r d e l t e r r e n o y l a construcción d e b e n s e r a n a l i z a d o s e n f o r m a i n d e p e n d i e n t e p a r a c a d a u n o d e l o s d a t o s o b t e n i d o s c o n s u s c o r r e s p o n d i e n t e s áreas y v a l o r e s u n i t a r i o s. P a r a l o s i n m u e b l e s s u j e t o s a l régimen d e p r o p i e d a d h o r i z o n t a l s e d e b e p r e s e n t a r e l v a l o r p o r m e t r o c u a d r a d o d e construcción. S e d e b e v e r i f i c a r q u e l o s d a t o s d e áreas d e t e r r e n o y construcción s e a n c o h e r e n t e s. 5 Radicación n." 4 7 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 4 - 2 0 1 7 - 0 0 0 6 4 - 0 2 d e l I n s t i t u t o Geográfico Agustín C o d a z z i ( p o r la cual se establecieron los procedimientos para los avalúos).

E l j u z g a d o r pasó i n a d v e r t i d a l a contradicción c o n t e n i d a e n e l d i c t a m e n e n p u n t o a l a s características d e l s e c t o r, p u e s d i j o q u e «a simple vista» n o s e o b s e r v a b a n «factores desvalorizantes» ( f o l i o 5 3 ídem), a p e s a r q u e más a d e l a n t e e x p u s o q u e c o n f o r m e a l P. O. T. d e l D i s t r i t o Turístico C u l t u r a l e Histórico d e S a n t a M a r t a, l a z o n a e n l a q u e s e l o c a l i z a e l i n m u e b l e «Comuna 7 ''Rodadero-Gaira"» p a d e c e d e «deficiencias en las infraestructuras viales y de servicios públicos y sociales» ( f o l i o 5 5 ibidem).

A d i c i o n a l m e n t e a l d e s c r i b i r e l e s t a d o d e conservación d e l a construcción expresó q u e e s t a b a «en regular estado» ( f o l i o 5 5 ib), cuestión q u e a u n a d a a l a v e t u s t e z y s i m p l i c i d a d d e l a edificación d e b i e r o n c o n s t i t u i r f a c t o r e s d e t e r m i n a n t e s a t e n e r e n c u e n t a p a r a t a s a r e l avalúo c o m e r c i a l, amén d e q u e e l método d e comparación o d e m e r c a d o e r a a d e c u a d o p a r a p o n d e r a r e l c o s t o d e l a construcción, t o d a v e z q u e, s e s u p o n e, q u e e l e x p e r t o c o n t a b a c o n «datos de mercado (ofertas o transacciones) anteriores» d e t e r r e n o s c o n características s i m i l a r e s, t a l y c o m o l o prevé e l parágrafo 1, artículo 1 3 2, resolución n.° 6 2 0 d e 2 0 0 8.

E n l o s e v e n t o s e n q u e s e a p o s i b l e, s e d e b e n t o m a r fotografías d e l o s p r e d i o s e n o f e r t a o d e l o s q u e s e h a o b t e n i d o d a t o s d e t r a n s a c c i p n p a r a f a c i l i t a r s u p o s t e r i o r análisis. 2 Parágrafo 1. «Este método se debe usar en caso que el bien objeto de avalúo no cuente con bienes comparables por su naturaleza (colegios, hospitales, estadios, etc.) o por la inexistencia de datos de mercado (ofertas o transacciones) y corresponda a una propiedad no sujeta al régimen de propiedad horizontal». 6 Radicación n.° 4 7 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 4 - 2 0 1 7 - 0 0 0 6 4 - 0 2 F i n a l m e n t e, s e o b s e r v a q u e e l laborío d e l e x p e r t o s e ocupó d e t a s a r e l avalúo c o m e r c i a l d e l p r e d i o m a t e r i a d e l l i t i g i o, n o o b s t a n t e l o c u a l, e l f a l l a d o r a l c o n c e d e r l a casación, s i n más l o acogió, p a s a n d o d e l a r g o q u e e l a g r a v i o q u e l a s e n t e n c i a d e s e g u n d a i n s t a n c i a i n f l i g e a l a d e m a n d a d a c o r r e s p o n d e a l quantum d e l a posesión q u e l e f u e o r d e n a d a r e s t i t u i r a l a r e c u r r e n t e e n f a v o r d e l a e n t i d a d t i t u l a r d e l d e r e c h o d e d o m i n i o d e l b i e n raíz. E n t a l v i r t u d, n o e r a d a b l e e q u i p a r a r e l v a l o r d e l d e r e c h o d e p r o p i e d a d c o n l a posesión, p o r l o q u e e r a p r e c i s o d e t e r m i n a r a cuánto podía a s c e n d e r e l p r e c i o d e l a posesión. Así l a s c o s a s, n o p u e d e p r e d i c a r s e q u e e l ad-quem h a y a a g o t a d o a p l e n i t u d e l e x a m e n d e l a cuantía d e l interés p a r a r e c u r r i r e n casación d e l a c o n v o c a d a, l o q u e c o n l l e v a c o n c l u i r q u e actuó d e f o r m a a p r e s u r a d a a l a b r i r p a s o a l a impugnación e x t r a o r d i n a r i a. Recuérdese q u e e l f a l l a d o r d e s e g u n d o g r a d o d e b e e x a m i n a r l a c r e d i b i l i d a d d e l a e x p e r t i c i a, p u e s, c o m o l o h a señalado l a d o c t r i n a: «el dictamen se somete a la libre valoración de prueba.

El tribunal no debe asumir sin más las conclusiones periciales, sino que debe esforzarse, en el marco de sus capacidades, en asumir una posición propia ^». Q u i e n a d m i n i s t r a j u s t i c i a d e b e a p r e c i a r c o n e s p e c i a l c u i d a d o q u e e l d i c t a m e n d e e x p e r t o s e finque: 3 B u r k h a r H e s s y O t h m a r J a u e r i n g. Manual de derecho procesal civil, M a d r i d, M a r c i a l P o n s, 2 0 1 5, p. 3 3 1.

Radicación n.° 4 7 0 C 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 4 - 2 0 1 7 - 0 0 0 6 4 - 0 2 [B]n suficientes hechos y datos: el perito debe acreditar que su examen no fue ejecutado superficialmente, sino que la recogida de muestras y evidencias fue realizada debidamente. A tal efecto puede aportar fotos, u ofrecer datos muy concretos de las mediciones que realizó, justificando que el hecho de no tomar más muestras obedeció a que no hubiera servido de nada, o no hubiera aportado ulteriores evidencias al dictamen.

¡El juez debe] valorar si el dictamen es ilusorio, o está basado en datos auténticos y, sobre todo, suficientes, utilizando debidamente su propia experiencia adquirida a través del debido aprendizaje^. 3. C o m o c o n s e c u e n c i a d e l o e x p u e s t o y s i n más c o n s i d e r a c i o n e s, s e t i e n e q u e e l T r i b u n a l actuó d e m a n e r a a p r e s u r a d a e n l a concesión d e l m e c a n i s m o e x t r a o r d i n a r i o, p o r l o q u e r e s u l t a n e c e s a r i o d e v o l v e r e l e x p e d i e n t e p a r a q u e r e v i s e s u decisión, e n o r d e n a q u e v a l o r e n u e v a m e n t e e l d i c t a m e n a r r i m a d o c o n e l r e c u r s o y l o s e l e m e n t o s s u a s o r i o s q u e i n t e g r a n e l p l e n a r i o p a r a e s t a b l e c e r s i e x i s t e interés p a r a r e c u r r i r y t o m e l o s c o r r e c t i v o s q u e c o n s i d e r e p e r t i n e n t e s. DECISIÓN E n mérito d e l o e x p u e s t o, l a C o r t e S u p r e m a d e J u s t i c i a, S a l a d e Casación C i v i l, resuelve: Primero. D e c l a r a r p r e m a t u r o e l p r o n u n c i a m i e n t o d e l T r i b u n a l S u p e r i o r d e l D i s t r i t o J u d i c i a l d e S a n t a M a r t a, S a l a C i v i l - F a m i l i a, a l c o n c e d e r e l r e c u r s o de casación d e n t r o d e l p r o c e s o d e l a r e f e r e n c i a. 4 J o r d i N i e v a F e n o l !, La valoración de la prueba, p r i m e r a edición, M a d r i d, M a r c i a l P o n s, 2 0 1 0, p. 2 9 7. 8 Radicación n. " 4 7 0 0 1 - 3 1 - 0 3 - 0 0 4 - 2 0 1 7 - 0 0 0 6 4 - 0 2 Segundo. D e v o l v e r l a actuación a l a o f i c i n a d e o r i g e n, p a r a q u e p r o c e d a c o m o l e c o m p e t e. N o t i f i q u e s e. AROLDO lOZ MONSALVO [ a g i s t r a d o