MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ Magistrada Ponente AC3991-2024 Radicación n° 76001-31-03-003-2020-00131-01 (Aprobado en sesión de once de julio dos mil veinticuatro) Bogotá D.C., quince (15) de agosto de dos mil veinticuatro (2024). Se decide sobre la admisibilidad de la demanda presentada por el demandante, Juan Carlos Urbano Achipis, para sustentar el recurso de casación interpuesto frente a la sentencia proferida el 21 de febrero de 2024, por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali, dentro del proceso verbal de responsabilidad civil contractual, promovido por el recurrente contra Emilia Sánchez de Franco, Gladys Franco Sánchez, Constructora Jaramillo Mora S.A. y Alianza Fiduciaria S.A. I.- ANTECEDENTES 1.

En su demanda,1 pidió la parte actora declarar que: 1 Archivo: 024. DEMANDA INTEGRAL CORREGIDA.pdf Radicación n° 76001-31-03-003-2020-00131-01 2 (i) «entre Juan Carlos Urbano Achipis, Emilia Sánchez de Franco y Gladys Franco Sánchez, existió un contrato verbal de prestación de servicios de “INTERMEDIACIÓN EN COMPRAVENTA” del lote (…) “CAÑAS GORDAS” (…) desde el 02 de diciembre de 2009 y hasta el 09 de diciembre de 2016»;

(ii) «[dicho contrato] fue de “pleno conocimiento” de las demandadas CONSTRUCTORA JARAMILLO MORA S.A. en su calidad de comprador [como] “FIDEICOMITENTE Y BENEFICIARIO CONDICIONADO” y la sociedad ALIANZA FIDUCIARIA S.A. en su calidad de “VOCERA Y ADMINISTRADORA DEL PATRIMONIO AUTÓNOMO” denominado “FIDUCIA LOTES CAÑAS GORDAS”»; (iii) «las demandadas (…) son “RESPONSABLES CIVIL Y CONTRACTUALMENTE EN FORMA SOLIDARIA con mérito ejecutivo del “RECONOCIMIENTO Y PAGO” en favor del demandante (…) del 3% sobre el valor de la compraventa del inmueble “LOTE CAÑAS GORDAS”, o sobre su avalúo comercial el cual se estima (…) en $56.000.000.000 (…) por la intermediación directa del demandante en la compraventa del mencionado inmueble a través de la denominada “fiducia mercantil”»;

(iv) «“la intermediación directa” del demandante (…)en la compraventa del mencionado inmueble (…) es la causa directa por la cual (…) ALIANZA FIDUCIARIA S.A. obra como propietaria inscrita (…)»; (v) «ALIANZA FIDUCIARIA S.A (…) realizó “el desenglobe o segregación parcial de la titularidad del lote Cañas Gordas, en varios lotes de menor extensión (…)».

En consecuencia, solicitó condenar a la parte demandada a pagar: (i) «3% calculado sobre el avalúo comercial del inmueble “LOTE CAÑAS GORDAS” (…) que equivalen a la suma de $1.680.000.000 o sobre el valor de la venta que se determine a favor de Radicación n° 76001-31-03-003-2020-00131-01 3 Juan Carlos Urbano Achipis»; y (ii) «PERJUICIOS INMATERIALES POR DAÑOS INMATERIALES (…) equivalentes [a 70 smmlv]».

Para sustentar sus aspiraciones, relató que el 2 de diciembre de 2009, Juan Carlos Urbano Achipis ofreció, por correo electrónico, sus servicios como avaluador y de intermediación inmobiliaria, a Gladys Franco Sánchez, hija de Emilia Sánchez de Franco, propietaria del predio. Propuesta a la que aquélla contestó que no era de su interés vender el lote.

Narró que, el 8 de julio de 2013, recibió un correo electrónico de la Secretaria de Gerencia de la Constructora Jaramillo Mora S.A., confirmándole el ofrecimiento de lote, situación que prueba el conocimiento de su labor como intermediario, por parte de dicha constructora, que debe pagar el 3%, al demandante. Indicó que, el 19 de agosto siguiente, informó a Gladys Franco el interés de varias constructoras en el lote, por lo que aquélla pidió los datos de éstas para formalizar el asunto.

Sostuvo que el 6 de octubre del mismo año, informó que el Departamento Administrativo de Gestión del Medio Ambiente – Dagma- visitó el lote, porque preparaban una demanda en contra de la propietaria. Afirmó que, el 9 de enero de 2014, continuó con sus gestiones como intermediador e insistiéndole a la Constructora Jaramillo Mora sobre la compraventa del lote, Radicación n° 76001-31-03-003-2020-00131-01 4 y, por solicitud de Emilia Sánchez de Franco y Gladys Franco Sánchez, informó que sus honorarios por la alta posibilidad de venta del predio, equivalían al 7% del valor de la venta.

Dijo que, el 14 de marzo posterior, las mencionadas señoras desconocieron que lo contrataron para la intermediación inmobiliaria, pero le ofrecieron una comisión en caso de que la Constructora Jaramillo Mora comprara el inmueble. Agregó que siguió con sus gestiones de intermediación para vender el predio, pero, sin ser informado, el 9 de diciembre de 2016, Emilia Sánchez de Franco y su hija Gladys Franco, disfrazaron la venta, realizando un contrato de «transferencia de dominio por adición a fiducia mercantil» en él, aquélla figuró como fideicomitente, la Constructora Jaramillo Mora como beneficiario condicionado y Alianza Fiduciaria S.A. como vocera y administradora del fideicomiso Lote Cañasgordas; entidad que, con fines urbanísticos, mediante E.P. Nro. 3901 del 25 de julio de 2018 de la Notaría Cuarta de Cali, desenglobó parcialmente el inmueble con fines de urbanización. 2.

Notificadas del auto admisorio, Emilia Sánchez de Franco, Gladys Franco Sánchez, Constructora Jaramillo Mora S.A. y Alianza Fiduciaria S.A., separadamente, se opusieron al éxito de las pretensiones, y formularon similares excepciones de mérito, que denominaron: «INEXISTENCIA DE UN CONTRATO DE INTERMEDIACIÓN EN VENTA»; «FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PASIVA»; «IMPROCEDENCIA DE LA Radicación n° 76001-31-03-003-2020-00131-01 5 ACCIÓN DE RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL POR ASUSENCIA DE LOS ELEMENTOS ESCENCIALES QUE CONFORMAN LA RESPONSABILIDAD CIVIL CONTRACTUAL»; y «INEXISTENCIA DEL DEBER DE PAGAR UNA COMISIÓN POR INTERMEDIACIÓN EN VENTA DEL LOTE».2 3.

El a quo, en sentencia dictada el 16 de febrero de 2023, declaró probadas las excepciones de falta de legitimación en la causa respecto de Alianza Fiduciaria S.A. en nombre propio, y las formuladas por las personas naturales y jurídicas demandadas, para negar todas las pretensiones de la demanda. 3 4. El ad quem, al desatar la apelación interpuesta por el demandante, mediante fallo emitido el 21 de febrero de 2024, confirmó la sentencia de primera instancia,4 tras recordar los elementos constitutivos de la responsabilidad contractual, precisar las normas y jurisprudencia sobre el contrato de corretajes, y analizar los medios de convicción obrantes en el proceso.

Particularmente, concluyó: (i) «toda la prueba documental no reporta ninguna venta ni precio sino un negocio fiduciario con cuentas en participación para desarrollar y comercializar proyectos de vivienda con porcentajes determinados sobre las ventas para Emilia Sánchez de Franco y Jaramillo Mora S.A., 2 Carpeta C01Principal: Archivos: 041.

CONTESTACION DEMANDA GLADYS FRANCO.pdf / 04.4 contestación demanda emilia Sánchez.pdf / 045.CONTESTA JARAMILLO MORA.pdf /O46. CONTESTA ALIANZA FIDUCIARIA.pdf 3 Archivo: 104 Acta Audiencia.pdf 4 Archivo: 019.SentenciaConfirmaSinCostasDevelveFirmaCompleta.pdf Radicación n° 76001-31-03-003-2020-00131-01 6 así mismo, las pruebas muestran que en el momento no hay proyecto urbanístico por “problemas ambientales” (sic), y que en caso de no superarse, la fiduciaria deberá devolver el lote a Emilia Sánchez de Franco y ella los dineros que entregaron para impuestos».

(ii) «en el caso no existen ingresos por ventas del proyecto por el contrato fiduciario que se pretende desarrollar, el demandante asumió una intermediación sin el consentimiento de la dueña del inmueble ni de persona que haya sido autorizada por esta, pues no hay prueba de ello». (iii) «no existe conexión entre la gestión de corretaje que puede pensarse con base en los correos traídos por el demandante, con los negocios celebrados para constituir la administración fiduciaria con Alianza Fiduciaria y las cuentas en participación para el desarrollo de un proyecto inmobiliario, no está probado el nexo causalidad (causa - efecto)». 5.

Contra la providencia de segunda instancia Juan Carlos Urbano Achipis interpuso recurso de casación, concedido por el Tribunal y admitido por la Corte. II.- DEMANDA DE CASACIÓN En la demanda se proponen cuatro cargos: dos por violación por la vía directa, otro sustentado en la vía indirecta y el restante enfocado como causal de incongruencia; acusaciones que, seguidamente, serán analizadas formalmente, a efectos de determinar su admisibilidad; que, por propósitos metodológicos, se abordarán, primeramente, las referentes a vicios de enjuiciamiento, y, separadamente, la concerniente al vicio de procedimiento.

Radicación n° 76001-31-03-003-2020-00131-01 7 «CARGOS POR VIOLACIÓN DIRECTA DE NORMAS SUSTANCIALES - Causal 1º del Art. 336 del CGP.: Art. 845, 850, 854, 1340, 1341 y 1344 del C.Co. y Art. 1494, Inciso 1º numeral 2º 1502, inciso 2º 1506 e inciso 1º Art. 2151 del C.C. y línea jurisprudencial sustancial». CARGO PRIMERO El recurrente cuestiona el fallo de segunda instancia por violar directamente los artículos 845, 850, 854 del Código de Comercio; así como los artículos 1494, inciso 1º numeral 2º, 1502, inciso 2º, 1506 e inciso 1º, y 2151 del Código Civil; por falta de aplicación, para concluir «la “existencia del acuerdo de voluntades” consecuencialmente la “existencia del contrato verbal de corretaje” objeto de este litigio».

Señaló que el Tribunal no tuvo en cuenta que el consentimiento tácito se puede demostrar con hechos inequívocos, que evidencien la ejecución del contrato de corretaje; por lo tanto, en el caso examinado, se dio el acuerdo de voluntades, al actuar Gladys Franco, en nombre y representación de Emilia Sánchez de Franco, propietaria del inmueble materia del debate, al contar con mandato aparente otorgado por su madre; que dio lugar a la existencia del contrato verbal de intermediación o corretaje general con el demandante intermediario.

Sostuvo que el ad quem, al exigirle al demandante la existencia de un contrato escrito de intermediación o corretaje general, contentivo del consentimiento preciso, y, por ende, acuerdo de voluntades, para que así el intermediario o corredor pueda hacer valer su derechos, Radicación n° 76001-31-03-003-2020-00131-01 8 desconoció la línea jurisprudencial sobre el tema de acuerdo de voluntades a través de consentimiento tácito, para que exista el contrato de intermediación o corretaje general, y el contrato de mandato o representación con poder, el cual también puede ser verbal o escrito.

Precisó que debe considerase que el casacionista es la parte débil del contrato de corretaje, por ser una persona de escasos recursos económicos y con amparo de pobreza, quien, luego de realizar ingentes labores de intermediación, puso en contacto a las partes aquí demandadas, quienes materializaron la negociación sobre el lote Cañasgordas; pero, no pagaron al intermediario el valor a que tiene derecho por esa tarea.

CARGO SEGUNDO El impugnante censura el fallo del Tribunal, por violar directamente los artículos 1340, 1341 y 1334 del Código de Comercio, en concordancia con la línea jurisprudencial invocada en el primer cargo, de las que se extrae que el actor cumplió perfectamente su labor en el contrato de corretaje, y, por su intermediación, las partes realizaron el negocio a su voluntad, naciendo el derecho, en favor de aquél, de recibir el 3% del valor total de la gestión, conforme la costumbre mercantil, pero los demandados no han pagado esa comisión. Manifiesta que el intermediario cumplió a cabalidad con su obligación de comunicar a las partes las circunstancias que pudieran influir en la celebración del negocio, pues Radicación n° 76001-31-03-003-2020-00131-01 9 informó que: (i) «el inmueble sería afectado en el registro con “afectación cultural”»;

(ii) «el inmueble seria afectado en el POT de la ciudad de Cali como “zona verde o parque”»; (iii) «la mandataria aparente GLADYS FRENCAO que a su señora madre propietaria del inmueble señora EMILIA SANCHEZ DE FRANCO sería demandada por el DAGMA – CALI por basuras y escombros existentes en el lote». Afirma que el derecho a recibir el valor de la intermediación surge al materializarse el negocio entre las personas puestas en contacto, que en este caso es la fecha de la escritura pública; y que después las partes resuelvan o desistan del negocio realizado, no afecta los derechos del intermediario. «CARGOS POR VIOLACION INDIRECTA DE NORMA Y LINEA JURISPRUDENCIAL SUSTANCIAL» PRIMER CARGO El casacionista denuncia «violación indirecta de norma y línea jurisprudencial por “error de hecho por falso juicio de identidad - ya sea por suprimir parte de la prueba, - por tergiversar el contenido de la prueba - o por adicionar contenido que no tiene la prueba».

Precisa que fue desconocido el precedente jurisprudencial respaldado en el artículo 854 del Código de Comercio, porque si «existen hechos inequívocos del consentimiento tácito y de la ejecución de un contrato de intermediación o corretaje general», que dan lugar a la existencia del mencionado contrato de corretaje general, pero eso fue desconocido, pese a ser relacionados esos sustratos factuales en la sentencia de Radicación n° 76001-31-03-003-2020-00131-01 10 segunda instancia impugnada, con sus respectivas pruebas, a saber: (i) Copia del certificado de tradición del inmueble registrado en el folio de matrícula inmobiliaria Nro.370- 265158, que demuestra que, fruto de las gestiones inequívocas del intermediario, las partes aquí demandadas finalmente materializaron el negocio mercantil.

(ii) Copia del Registro Único Tributario de Juan Carlos Urbano Achipis, que prueba la experiencia del intermediario en la labor de intermediación inmobiliaria. (iii). Respuesta del 18 de junio de 2019 de la Cámara de Comercio de Cali, sobre la costumbre mercantil local de pagar al comisionista de propiedad raíz una comisión que oscila entre el 3% y el 4%, que prueba el derecho de todo intermediario, cuando no obra contrato escrito, a que se le pague la remuneración por la labor de intermediación. (iv) Copia de cruce de correos electrónicos enviados entre Gladys Franco y Juan Carlos Urbano Achipis y copia del correo electrónico enviado, el 08 de julio de 2013, por Yolanda González, en calidad de Secretaria de Gerencia de Jaramillo Mora S.A., a Juan Carlos Burbano Achipis, en el que le confirma que recibió el ofrecimiento del lote 138; documentos que acreditan que el intermediario, de manera continua, realizó gestiones buscando personas interesadas en negociar el inmueble.

Radicación n° 76001-31-03-003-2020-00131-01 11 (v) Copia de la solicitud realizada por Urbano Achipis a la empresa de servicios públicos Emcali, sobre las posibilidades de servicios acueducto y alcantarillado, telecomunicaciones y energía en el lote, y copia de la respuesta a esa petición en la que se informa que el predio tiene disponibilidad de dichos servicios; que acreditan el hecho inequívoco de la ejecución de contrato de intermediación o corretaje general del lote Cañasgordas.

(vi) Copia del documento elaborado por Juan Carlos Urbano Achipis, el 09 de enero de 2014, firmado y recibido el 04 de marzo de 2014 por el ingeniero Luis Fernando Arias de la Constructora Jaramillo Mora, que prueba el hecho inequívoco de la ejecución de contrato de intermediación o corretaje general del lote Cañasgordas. (vii) Copia de la respuesta fechada 14 de marzo de 2014 dirigida por Gladys Franco a Juan Carlos Urbano Achipis, que demuestra el hecho inequívoco del consentimiento tácito del contrato verbal de corretaje que venía hasta esa fecha 14 de marzo de 2014.

(viii) Copia del documento fechado 23 de marzo de 2014 elaborado por Juan Carlos Urbano Achipis, dirigido a «FAMILIA FRANCO SÁNCHEZ -ATEN: ING. GLADYS SÁNCHEZ», que da constancia de los hechos inequívocos de la ejecución del contrato verbal de corretaje. (ix) Copia del documento fechado 06 de mayo de 2014, elaborado por Juan Carlos Urbano Achipis con destino a Radicación n° 76001-31-03-003-2020-00131-01 12 «FAMILIA FRANCO SÁNCHEZ -ATEN: ING.

GLADYS SÁNCHEZ, en el que el señor Urbano dejó constancia de que si se hace negocio con alguna empresa o persona referenciada por él. (x) Copia de la solicitud realizada el 17 de julio de 2015 por Juan Carlos Urbano a la Secretaría de Cultura del Valle del Cauca, para cancelar la anotación Nro. 17 del folio de matrícula Nro.370-265158, que es prueba del hecho inequívoco de ejecución del contrato verbal de corretaje.

(xi) Copia de la solicitud realizada por el Director de Patrimonio del Ministerio de Cultura al Registrador de Instrumentos Públicos de Cali, pidiendo cancelar la anotación Nro.17 en el folio de matrícula inmobiliaria Nro.370- 265158, que demuestra el hecho inequívoco de ejecución del contrato verbal de corretaje. (xii) Copia de la E.P. Nro.6225 del 09 de diciembre de 2016 de la Notaría Cuarta de Cali, suscrita por Emilia Sánchez de Franco, en calidad de fideicomitente;

Jaramillo Mora S.A,. como fideicomitente y beneficiario condicionado; y Alianza Fiduciaria S.A., como vocera y administradora fiduciaria del patrimonio autónomo denominado Fideicomiso Lote Cañasgordas; que evidencia el hecho inequívoco de ejecución del contrato verbal de corretaje. (xiii) Copia del documento elaborado por Juan Carlos Urbano, que habla sobre la opción de compra del lote cañas gordas realizada el 24 de julio de 2013 por Fernando Arango Quijano, con destino a Gladys Franco; que es prueba del Radicación n° 76001-31-03-003-2020-00131-01 13 hecho inequívoco de ejecución del contrato verbal de corretaje.

(xiv) Dictamen Pericial rendido por César Lot Abadía Saavedra, para el avalúo comercial del lote, y demostrar que, pese a que se negoció por compraventa, para urbanizar a través transferencia de dominio por adición a fiducia mercantil, el inmueble si puede ser avaluado comercialmente para fijar su valor y con ello fijar el 3% de comisión. (xv) Interrogatorios de parte rendido por Juan Carlos Urbano Achipis, Emilia Sánchez de Franco, Gladys Franco, Jorge Arenas, Manuel Alejandro Cujar Henao, y testimonios de Fernando Arango Quijano, José Olmedo Manjarrez Valencia, Luis Fernando Arias Agualimpia, que dan cuenta de la existencia de los hechos inequívocos de ejecución del contrato verbal de corretaje.

Sobre esa extensa reseña probatoria asevera que «si bien en sentencia de segunda instancia impugnada, predican su existencia objetiva, pero al realizar la valoración probatoria se desconocen totalmente como hechos inequívocos de la existencia del contrato verbal de corretaje del cual se reclama se declare su existencia, La valoración contradictoria al a norma y línea jurisprudencial invocada del acervo probatorio que realizó la sentencia de segunda instancia la exponen y los enumeran».

Además, inserta copia la carta de fecha 14 de marzo de 2014, en la que, a su juicio, muestra la preocupación de Gladys Franco por el pago de la comisión. Radicación n° 76001-31-03-003-2020-00131-01 14 III. CONSIDERACIONES 1. Por la naturaleza extraordinaria del recurso de casación y la finalidad con él perseguida, el legislador estableció rigurosas exigencias formales para presentar debidamente la demanda (art. 344, C.G.P.), que deben ser verificadas con el propósito de determinar su admisibilidad (art. 346, ibidem), dentro del estrecho margen delineado por las causales que taxativamente han sido consagradas en el texto legal, para la procedencia de este medio impugnativo (art. 336, ejusdem).

Al acudirse a los dos primeros numerales del último artículo previamente citado, referentes a la infracción de la ley sustancial, se requiere invocar, por lo menos, una disposición de dicha naturaleza, que, en opinión del recurrente, fue violada por el juzgador de segunda instancia; siendo necesario que ese precepto sea, o ha debido ser, el fundamento de la decisión impugnada, según se desprende del parágrafo 1º del prenotado artículo 344.

Previene el literal a) del numeral 2, ibídem, que, si la vulneración alegada se encauza por la vía directa, el debate queda restringido a la cuestión netamente jurídica, sin que sea permitido al recurrente ingresar, con su argumentación, al terreno probatorio. De ahí que la discusión ha de encaminarse a evidenciar que el quebrantamiento denunciado tuvo ocurrencia por la inaplicación, aplicación indebida o errónea interpretación de la norma base de la acusación. Radicación n° 76001-31-03-003-2020-00131-01 15 Cuando se invoca el desconocimiento indirecto de la ley material, se impone al censor indicar, en términos precisos, si su refutación al fallo emitido por el ad quem, se funda en el error de derecho originado en la inobservancia de una norma probatoria, o en el error de hecho manifiesto y trascendente en la apreciación de la demanda, su contestación o de una prueba determinada.

Exigiéndosele, además, explicar en qué consiste la equivocación judicial denunciada, con puntual demarcación de las disposiciones de carácter sustancial aplicables en la resolución del caso, que fueron infringidas, así como las disposiciones de orden probatorio que se estiman transgredidas. 2. Hechas esas precisiones, debe acotarse que la exigencia prevista en el parágrafo 1º del artículo 344 del Código General del Proceso, esto es, relacionar al menos un precepto de carácter material cuando se acuse la transgresión de normas de dicha connotación, se satisface en el caso de autos, por ser de naturaleza sustancial el artículo 845 del Código de Comercio, pues, pese a que en providencia A-217, 16 ago, 1995, exp. 5532 se le restó tal propiedad, porque «destaca simplemente cuáles son los elementos constitutivos de la oferta», posteriormente, en sentencia SC 29 feb, 2012, ref. 2000-00103-01, le fue atribuida esa característica, que es predicable al menos del aparte que establece que «[s]e entenderá que la propuesta ha sido comunicada cuando se utilice cualquier medio adecuado para hacerla conocer del destinatario», enteramiento generador de efectos jurídicos; cariz normativo extensible al artículo 1341 del Código de Comercio, referente al derecho del corredor a ser remunerado y a cargo de quién Radicación n° 76001-31-03-003-2020-00131-01 16 se genera esa retribución (CSJ AC 29 jul, 2010, ref. 2005- 00366-01); así la disposición que crea relaciones jurídicas entre las partes intervinientes en el contrato de corretaje. 3.

Sin embrago, revisada la demanda de casación presentada, se advierten varios defectos de técnica que dan al traste con su admisibilidad, como pasa a explicarse. 3.1. Nótese, en primer lugar, que el escrito allegado para sustentar el recurso no se ajusta a los parámetros establecidos en el numeral 1° del artículo 344 del Código General del Proceso, que, entre otras formalidades, exige que «[l]a demanda de casación deberá contener (…) una síntesis del proceso», esto es, un resumen de sus piezas esenciales, tales como demanda, contestación, sentencia del a quo, parte apelante, sentencia del ad quem, parte recurrente en casación (CSJ AC2865-2022); sinopsis omitida por el impugnante extraordinario, pues se limitó a exponer extensamente sus pretensiones y sustento fáctico exteriorizados en su memorial inicial de primera instancia, sin mostrar brevemente la oposición de su contraparte, las decisiones tomadas en primera y segunda instancia, ni cuales fueron sus fundamentos. 3.2.

A más de eso, los cargos ahora examinados adolecen de incompletitud, por cuanto el recurrente no refutó la conclusión del Tribunal consistente en que la demanda se encaminó a que se declarara un contrato verbal de prestación de servicios de «Intermediación en Compraventa», que el demandante, en toda su actuación ante el a quo, Radicación n° 76001-31-03-003-2020-00131-01 17 respaldó en las normas del corretaje; «de ahí que no sea de recibo que ahora en la apelación repare que lo alegado es un “contrato atípico de intermediación” (sic), sobre el cual no debe tenerse en cuenta las normas de corretaje, no obstante, pide que le reconozcan el derecho a la remuneración que se dispone para el corretaje en todos los casos en que el negocio corrido se haya celebrado».

Omisión que contraviene el numeral 2º del artículo 344 de la codificación adjetiva civil, que, entre otros requisitos, exige formular, en forma completa, el cuestionamiento contra el fallo recurrido, porque en casación la censura debe estar «enfocada hacia los argumentos torales que soportan las conclusiones del juzgador». (CSJ SC407-2023, rad. 2013-00022-01; reiterada en SC331-2024, rad. 2021-00090-01). 3.3.

También, las acusaciones bajo estudio lucen desenfocadas, por fundarse en supuestos fácticos y jurídicos que no hacen parte de los argumentos centrales de la decisión cuestionada, ya que el impugnante insiste, en esos cargos, que el sentenciador de segunda instancia le exigió aportar contrato escrito para apoyar el éxito de sus pretensiones; pero, contrariamente a la opinión del casacionista, el razonamiento del ad quem se fundó en un convenio verbal que, a su juicio, debía ser analizado a la luz de las disposiciones del corretaje, a saber: Como el demandante no obtuvo de ninguna de las demandadas algún principio de contrato escrito que dé la claridad suficiente a las obligaciones que se comprometieron ni al valor pactado por la intermediación para la negociación del lote cañasgordas entre Emilia Sánchez de Franco, propietaria del inmueble, y Jaramillo Mora S.A., el asunto ha de mirarse a través del contrato comercial de corretaje, a fe que en la definición legal el mismo, el artículo 1340 del C.Co. describe la labor del intermediario, contrato que Radicación n° 76001-31-03-003-2020-00131-01 18 es típico por tener regulación en el estatuto comercial, eso sí, teniendo como premisa fundamental que “interpretar un contrato no es modificarlo”.

Y, tras estudiar el contrato verbal alegado por el convocante, junto con el copioso material probatorio valorado, el Tribunal concluyó: no existe conexión entre la gestión de corretaje que puede pensarse con base en los correos traídos por el demandante, con los negocios celebrados para constituir la administración fiduciaria con Alianza Fiduciaria y las cuentas en participación para el desarrollo de un proyecto inmobiliario, no está probado el nexo causalidad.

Sin duda, la descrita falencia de rigor técnico obstruye la admisión de la demanda formulada, ya que la Corte tiene entendido que al recurrente extraordinario se impone formular «(…) una crítica concreta y razonada [que] guarde adecuada consonancia con lo esencial de la motivación que se pretende descalificar, vale decir que se refiera directamente a las bases en verdad importantes y decisivas en la construcción jurídica sobre la cual se asienta la sentencia, habida cuenta de que si blanco del ataque se hacen los supuestos que delinea a su mejor conveniencia el recurrente y no a los que constituyen el fundamento nuclear de la providencia, “se configura un notorio defecto técnico por desenfoque que conduce al fracaso del cargo correspondiente».

(CSJ SC de 26 de marzo de 1999, reiterada en los fallos de 7 de noviembre de 2002, exp. 7587, y 28 de mayo de 2004, exp. 7101; 5 de abril de 2010, exp. 50001-31-03-002-2001-04548-01; SC, 20 sep. 2013, rad. 2007-00493-01; SC496-2023, rad. 2019-00326-01, entre otros). 3.4. Adicionalmente, obsérvese que, pese a que el literal a) del numeral 2º del artículo 344 del Código General del Proceso dispone que «[t]ratándose de violación directa, el cargo se Radicación n° 76001-31-03-003-2020-00131-01 19 circunscribirá a la cuestión jurídica sin comprender ni extenderse a la materia probatoria», en el cargo primero propuesto por la vía directa, el recurrente contravino ese precepto al incursionar en el terreno fáctico, cuando argumentó lo siguiente: El consentimiento tácito; por ende, el acuerdo de voluntades, por hechos inequívocos fue otorgado por la demandada señora GLADYS FRANCO en nombre y representación de su madre la señora EMILIA SANCHEZ DE FRANCO propietaria del inmueble objeto del presente litigio al contar con “mandato aparente otorgado por su madre” como bien lo dejo establecido el juez de primera instancia; mandato aparente que dio lugar en consecuencia a la “existencia del contrato verbal de intermediación o corretaje general con el demandante intermediario señor JUAN CARLOS URBANO CHIPIS. 3.5.

Asimismo, en el cargo segundo apoyado en la vía directa, el impugnante, no obstante denunciar la vulneración de varias disposiciones referentes al contrato de corretaje, nada dice sobre el motivo que, a su juicio, estructuró dicha infracción; carga procesal que le correspondía asumir, para demostrar que las normas invocas fueron inobservadas por haber sido inaplicadas, indebidamente aplicadas, o erróneamente interpretada por el fallador de segundo orden.

(CSJ AC2386-2019, reiterada en AC2194-2021 y AC1322-2023). 3.6. En cuanto al cargo primero formulado por la vía indirecta, para deducir el «hecho inequívoco de ejecución del contrato verbal de corretaje», el recurrente transcribe la extensa valoración probatoria efectuada por el Tribunal, sin hacer una verdadera labor demostrativa sobre el error de hecho enrostrado, pues, sus razonamientos, no dejan de ser meras especulaciones, alternativamente presentadas a la manera Radicación n° 76001-31-03-003-2020-00131-01 20 de una alegación de conclusión ante los jueces de instancia, considerando que al criticar la apreciación probatoria del fallador, el inconforme realmente no coteja el contenido de los elementos de convicción relacionados, con la específica estimación que de ellos efectuó el ad quem, para, así, constatar la equivocación denunciada.

En este punto cabe resaltar el comportamiento contradictorio del impugnante, quien apunta su reclamación en casación a evidenciar un error del ad quem, por no encontrar acreditado un contrato verbal de corretaje, pese a existir hechos inequívocos de su celebración; por ende, solicita casar el fallo de segundo grado, para, «en su lugar dictar sentencia de casación favorable a las pretensiones de la demanda».

Sin embargo, al sustentar su recurso de apelación ante el Tribunal, cuestionó que «el despacho de instancia negó las pretensiones de la demanda confundiendo el “contrato verbal de intermediación” invocado en la demanda, con un “contrato de corretaje” que no fue invocado en la demanda»; planteamiento inadmisible, por ser una actitud completamente nueva e imprevista, que, de aceptarse, violaría el derecho de defensa de los demandados, quienes, frente a la alzada interpuesta, tuvieron la oportunidad de contradecir ese concreto reparo del actor, pero ahora se les sorprendería con una posición distinta, traída repentinamente a esta vía extraordinaria (CSJ SC 27 mar, 1998, exp. 4798;

SC 4 abr, 2001, exp. 5667; SC 3 may, 2005, exp. 04421-01; SC 7 sep, 2006, exp. 20371-0; SC 12 ene, 2007, rad. 2000-00145-01). Radicación n° 76001-31-03-003-2020-00131-01 21 «CARGOS - Causal tercera Art. 336 CGP- No estar la sentencia en consonancia con los hechos, y con las pretensiones de la demanda». En esta acusación, el inconforme afirma que el fallo recurrido no está «consonancia con los hechos y con las pretensiones de la demanda, debido a lo expuesto en los cargos anteriores; en efecto al negarse la totalidad del acervo probatorio como prueba de hechos inequívocos de la ejecución del contrato verbal de intermediación realizados por el intermediario señor JUAN CARLOS URBANO ACHIPIS, la sentencia impugnada se desvió de los hechos y por ende, se desvió de las pretensiones de la demanda, que de haberse valorado en forma legal el acervo probatorio con fundamento en las norma y la línea jurisprudencial».

CONSIDERACIONES 1. Cuando la censura de la decisión de segunda instancia se encuadra en la tercera causal de casación, establecida en el artículo 336 Código General del Proceso, es necesario considerar que la sentencia es el acto procesal mediante el cual el juez resuelve una controversia, al aplicar disposiciones normativas a supuestos fácticos determinados, para reconocer, declarar o extinguir situaciones jurídicas.

De ahí que el artículo 28, ibidem, exija que el fallo esté en armonía con los hechos o las pretensiones de la demanda, o con las excepciones formuladas por la parte convocada o las que correspondía al juzgador sentenciador reconocer oficiosamente. Por eso, ha dicho la Corte que la inconsonancia de la sentencia se estructura si Radicación n° 76001-31-03-003-2020-00131-01 22 [E]l juzgador decide el [juicio] por fuera de las pretensiones o excepciones probadas en el caso (extra petita), o más allá de lo pedido (ultra petita), o cercenando lo que fue objeto de alegación y demostración (citra petita).

También se configura cuando la sentencia no guarda correlación con las ‘afirmaciones formuladas por las partes’, puesto que es obvio que el juez no puede hacer mérito de un hecho que no haya sido afirmado por ninguna de ellas. Y se ha reconocido, asimismo, que la incongruencia como causal de casación se da en los eventos en los que se presenta ‘una desviación del tema que fue objeto de la pretensión deducida en la sustentación del recurso.

(AC280-2021, rad. 2013- 00031-02, reiterado en AC999-2022, rad. 2017-00409- 01 y AC1791-2022, rad. 2017-000119-01). Pero no basta que el recurrente indique la incoherencia de la decisión, sino que su argumento, para que sea completo, ha de abarcar la confrontación de la sentencia con todos los aspectos discutidos dentro del proceso y que serían determinantes para dictar el fallo, de suerte que emerja abiertamente su real incongruencia, al comparar, entre otras piezas procesales, lo expuesto en la demanda y su contestación con las resoluciones adoptadas por el juez.

(CSJ SC, 6 Jul. 2005, rad. 5214; SC, 1º nov. 2006, rad. 2002- 01309-01; SC11331-2015, rad, 2006-00119-01; AC2115- 2021, rad. 2013-00193-01; AC999-2022, rad. 2017-00409- 01 y AC1791-2022, rad. 2017-000119-01). 2. El cargo bajo estudio no cumple con los requisitos de forma exigidos para la demanda de casación, considerando que el recurrente finca la denunciada disarmonía procedimental, en «negarse la totalidad del acervo probatorio como prueba de hechos inequívocos de la ejecución del contrato verbal»; proceder que se desvía de la vía extraordinaria invocada, por olvidar que la inconsonancia -acorde con el artículo 344, numeral 2, literal b), del Código General del Proceso- no Radicación n° 76001-31-03-003-2020-00131-01 23 puede entretejerse con errores de juzgamiento -como se propuso en el recurso-, pues estos son rebatibles con la causal segunda consagrada en el artículo 336, ibidem; ya que una cosa es que el fallador resuelva el proceso sin zanjar o sobrepasar el asunto litigado, faltando a la coherencia exigida por el artículo 281, ibidem, y otra muy diferente es que adopte su decisión definitiva equivocándose en la apreciación u omisión de los medios probatorios, pero sin desbordar los límites delineados por las partes o la ley.

(CSJ, SC 3085 de 7 de marzo de 2017, Rad. 2007-00233-01; reiterada en SC3959-2022, Rad. 2019-00116-01). 3. En ese orden, resultan suficientes las descritas falencias formales que presentan los cargos formulados por las recurrentes, para ser inadmitidos por la Sala, en los términos del artículo 346 del Código General del Proceso. IV.- DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, Agraria y Rural RESUELVE DECLARAR INADMISIBLE la demanda presentada por el demandante, Juan Carlos Urbano Achipis, para sustentar el recurso de casación interpuesto frente a la sentencia proferida el 21 de febrero de 2024, por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali, en el proceso referenciado.

Radicación n° 76001-31-03-003-2020-00131-01 24 Por secretaría, remítase el expediente a la corporación de origen, para lo pertinente.

NOTIFÍQUESE, FERNANDO AUGUSTO JIMÉNEZ VALDERRAMA Presidente de Sala HILDA GONZÁLEZ NEIRA MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE FRANCISCO TERNERA BARRIOS Firmado electrónicamente por: Fernando Augusto Jiménez Valderrama Presidente de la Sala Hilda González Neira Magistrada Martha Patricia Guzmán Álvarez Magistrada Octavio Augusto Tejeiro Duque Magistrado Francisco Ternera Barrios Magistrado Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en artículo 103 del Código General del Proceso y el artículo 7 de la ley 527 de 1999 Código de verificación: 2373E7E046EB21466DA366A6B654FED80ED16809D5CB00C7F05CFDEC1BDA4CAC Documento generado en 2024-08-15