1 AC3822-2024 Radicación n.° 25899-31-03-001-2019-00375-01 Bogotá D.C., dieciséis (16) de julio de dos mil veinticuatro (2024). Se decide lo pertinente respecto a la admisibilidad del recurso de casación interpuesto por Fernando Javier González y Carlos Francisco Otálora Sánchez contra la sentencia proferida por la Sala Civil-Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca el 5 de febrero de 2024, en el proceso verbal de nulidad de contrato de compraventa impulsado por Javier Humberto Jiménez Hernández frente a los aquí recurrentes.

I.

ANTECEDENTES 1. La pretensión. En la demanda1 el promotor solicitó que se declare que entre Javier Humberto Jiménez Hernández y Fernando Javier González, el 25 de agosto de 2016, se celebró un contrato denominado «promesa de compraventa» sobre el predio «Casa en obra gris No. 13 en reservas del misterio, Cajicá, finca de tres predios equivalente a 17 fanegadas, en vereda la Maquina y Panamá, en Pacho, Cundinamarca, matrículas inmobiliarias No. 170-29958, 170-30175, 170-33453».

Además, que se declare que ese contrato fue modificado mediante «otrosí de fecha 25 de febrero de 2019», en el que además participó Carlos Francisco Otálora Sánchez como «obligado solidario de las 1 Archivo «003Dermanda», cuaderno «01PrimeraInstancia» del expediente digital. Radicación n° 25899-31-03-001-2019-00375-01 2 obligaciones de escrituración y entrega del predio Casa No. 13 que hace parte del Conjunto Residencial Reserva del Ministerio, ubicado en la Carrera 4 A con Calle 11 de Cajicá».

Asimismo, que se declare que «es nula de nulidad absoluta la promesa de permuta contenida en los contratos de fechas 25 de agosto de 2016 y 25 de febrero de 2019». Como consecuencia de «la anterior declaración de nulidad absoluta», pidió que se ordene devolver las cosas al estado en que se encontraban antes del acuerdo. Entre estas, que los demandados le reintegren el predio «El Encenillo» junto a los bienes muebles y enseres; se le paguen los frutos civiles y naturales producidos con ese bien, por valor de $54.000.000; y, le devuelvan el vehículo Renault de placas IWT-893. 2.

Fundamentos de hecho. En sustento de su reclamo, afirmó que en la promesa de compraventa el demandado Fernando Javier González se comprometió a transferirle a Javier Humberto Jiménez Hernández, a título de compraventa, la «Casa en obra gris No. 13 en reservas del misterio, Cajicá, finca de tres predios equivalente a 17 fanegadas, en vereda la Maquina y Panama, en Pacho, Cundinamarca, matriculas inmobiliarias No. 170-29958, 170-30175, 170-33453».

Para el efecto, se fijó como precio la suma de $850.000.000. Igualmente, se acordó que el promitente comprador pagaría el precio de la siguiente manera: a) transfiriendo al demandado Fernando Javier el derecho de dominio del lote y casa de habitación El Encenillo -junto a sus muebles y enseres- ubicado en la vereda Rodamontal de Cogua, e identificado con folio de matrícula inmobiliaria n° 176-52700 de la ORIP de Zipaquirá; b) entregando un camión de placa SSY-957; c) una camioneta de placa RHZ-678; y d) pagando la suma de $130.000.000.

Radicación n° 25899-31-03-001-2019-00375-01 3 Relató que el 4 de septiembre de 2016 entregó el predio El Encenillo a Fernando Javier González. No obstante, la contraparte no cumplió con la obligación respecto de la «Casa en obra gris No. 13», razón por la que suscribieron el otrosí el 25 de agosto de 2016. En ese acto, se «esclareció la verdadera naturaleza jurídica de la negociación», señalándose que correspondía a «una promesa de permuta y no de compraventa».

También, se estipulo que Fernando Javier había realizado la entrega y escrituración de los inmuebles identificados con los folios de matrícula inmobiliaria números 170-29958, 170- 30175 y 170-33453. Y que, Javier Humberto entregó - además del predio El Encenillo-, los dos automóviles y la suma de $130.000.000. Narró que en el mismo documento se dejaron sentadas las obligaciones pendientes por cumplir.

Fernando Javier se comprometió a «transferir el pleno derecho de dominio, propiedad y posesión del predio denominado Casa No. 13…», el 31 de mayo de 2019. De otro lado, que, evacuada esa carga, Javier Humberto debía levantar una hipoteca y transferir a Fernando Javier «el pleno derecho de dominio, propiedad y posesión del predio el Encenillo».

Indicó que, llegada la fecha, el demandado no compareció a la Notaría, y, por tanto, él tampoco cumplió con su obligación respecto de El Encenillo. Sin embargo, por exigencia de los promitentes vendedores, les entregó una camioneta de placa IWT-893 valorada en $50.000.000. Argumentó que el contrato y su modificación mediante el otrosí «es nulo absolutamente, toda vez, que no se identificó ni determinó plenamente la Casa No. 13 que hace parte del Conjunto Residencial Reserva del Misterio, ubicado en la Carrera 4 A con Calle 11 Radicación n° 25899-31-03-001-2019-00375-01 4 de Cajicá. No se establecieron los linderos del predio de mayor extensión, ni los linderos del predio de menor extensión, tampoco se señalaron las áreas respectivas de cada predio».

Además, porque los demandados no son dueños o propietarios de esa casa, y, en razón a que no se fijó plazo, condición o fecha para celebrar el contrato prometido. 3. Posición de los demandados.2 Se opusieron a lo pretendido por el gestor, formulando como excepciones «CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS LEGALES DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA ARTÍCULO 1611 DEL CÓDIGO CIVIL COLOMBIANO», « INEXISTENCIA DE OBLIGACIÓN DE DEVOLVER O ENTREGAR EL VEHÍCULO AUTOMOTOR DE PLACAS IWT893 QUE NO FORMÓ PARTE DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA NI DEL OTROSI, A FAVOR DEL SEÑOR DEMANDANTE», «INEXISTENCIA DE OBLIGACIÓN DE DEVOLVER AL DEMANDANTE EL BIEN INMUEBLE Y LOS BIENES MUEBLES Y ENSERES RELACIONADOS EN LA CUARTA PRETENSIÓN PRINCIPAL DE LA DEMANDA» y «MEJORAS SOBRE EL LOTE EL ENCENILLO AL QUE LE CORRESPONDE EL FOLIO DE MATRÍCULA INMOBILIARIA 175-52700 DE LA OFICINA DE REGISTRO DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS DE ZIPAQUIRÁ». 4.

Primera instancia. El Juzgado Primero Civil del Circuito de Zipaquirá dictó fallo en audiencia del 29 de marzo de 20223. Declaró imprósperas las pretensiones de la demanda al declarar fundada la excepción de «CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS LEGALES DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA ARTÍCULO 1611 DEL CÓDIGO CIVIL COLOMBIANO». Inconforme, la parte actora apeló la sentencia. 2 Archivo «0015EscritoContestacionConExcepcionesMerito201900375», Ibidem. 3 Archivo «061ActaAudiencia2019-00375sentenciaf» del expediente digital.

Radicación n° 25899-31-03-001-2019-00375-01 5 5. Segunda instancia. La Sala Civil-Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca - con providencia del 5 de febrero de 2024-4 revocó la sentencia del a quo. En su lugar, declaró la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa celebrado el 25 de agosto de 2016, junto con su otrosí del 25 de febrero de 2019.

Además, declaró probada la exceptiva denominada «MEJORAS SOBRE EL LOTE EL ENCENILLO AL QUE LE CORRESPONDE EL FOLIO DE MATRÍCULA INMOBILIARIA 175-52700 DE LA OFICINA DE REGISTRO DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS DE ZIPAQUIRÁ». En consecuencia, condenó a la parte demandada a restituir al demandante: a) la suma de $339.249.122, correspondiente a la indexación de los $240.000.000 que había pagado el actor mediante diferentes abonos, como precio del inmueble.

Además, dispuso que los convocados debían pagar los intereses legales sobre la suma sin indexar, a la tasa del 6% anual; b) el inmueble El Encenillo, identificado con folio de matrícula inmobiliaria n° 176- 52700; c) la suma de $107.334.220, por concepto de frutos civiles derivados del predio el Encenillo; y d) el vehículo de placa IWT-893.

Negó el reconocimiento de mejoras sobre el predio El Encenillo, solicitado por los demandados. De otro lado, condenó al demandante a restituir al demandado la suma de $602.521.491 «por concepto del valor de la finca conformada por tres predios equivalente a 17 fanegadas -predios identificados con F.M.I. Nos. 170-29958, 170-33453 y 170-30175»5. 4Archivo «69FalloRevoca», carpeta segunda instancia. Por auto del 26 de febrero de 2024 se negó la solicitud de aclaración y/o corrección de la sentencia, solicitada por la parte actora. 5 Destacó que estos predios «fueron escriturados a favor de quien dispuso el comprador y enajenados a terceros no vinculados al trámite».

Radicación n° 25899-31-03-001-2019-00375-01 6 Asimismo, concedió «el derecho de retención a favor de la parte demandada, señores Fernando Javier González García y Carlos Francisco Otálora Sánchez» sobre los bienes que le ordenó entregar (predio El Encenillo y vehículo de placa IWT-893). Y, dispuso que las partes podían «hacer las respectivas compensaciones respecto de las cantidades aquí deducidas por frutos, devolución de lo pagado por parte del precio y valor de los bienes enajenados a terceros». 6.

El recurso de casación y su concesión. Lo incoaron los demandados6. El ad quem lo concedió mediante auto del 15 de abril siguiente7, adicionado con proveído del 6 de mayo ulterior8. En lo concerniente al requisito del interés para recurrir, el tribunal citó el valor de «la totalidad derivada de las codenas impuestas» a las partes así: A cargo del extremo demandante A cargo del extremo demandado $602.521.491, por valor de la finca conformada por los predios con F.M.I. Nos. 170-29958, 170-33453 y 170- 30175 (numeral 9 sentencia). $339.249.122, por concepto del precio pagado, más sus intereses civiles legales (numerales 3 y 4 sentencia) $107.000.000 por concepto de frutos derivados del predio el Encenillo (numeral 6 sentencia) Asimismo, se tiene que las mejoras reclamadas sobre el predio el Encenillo y que fueron negadas, ascienden a la suma de $494.521.491, según la prueba pericial practicada en esta instancia, por lo cual, sumadas todas esas condenas arroja como resultado $1.543.292.107, valor que supera el límite señalado por la ley para recurrir en casación. II.

CONSIDERACIONES 1. El Código General del Proceso establece varios presupuestos que se deben atender al momento de conceder el remedio extraordinario de casación. Bajo tales directrices, 6 Archivo «71EscritoRecursoCasacion», carpeta segunda instancia. 7 Archivo «76AutoConcedeCasacion» Ibidem. 8 Archivo «79AutoResuelveAdicion» Ibidem. Para ordenar que en la secretaria del Tribunal se deje una copia del expediente digital «para los fines de los artículos 340 y 341 del C.G.P.» Radicación n° 25899-31-03-001-2019-00375-01 7 el tribunal debe observar que: la sentencia sea de aquellas impugnables en casación, que el recurrente lo haya interpuesto oportunamente y que la parte impugnante esté legitimada para proponerlo. 2.

Aunado a lo anterior, el artículo 338 ibidem prescribe que, si las expectativas del litigante vencido son netamente económicas, el ataque procederá siempre que «el valor actual de la resolución desfavorable al recurrente» sea o exceda los mil (1.000) salarios mínimos legales mensuales vigentes. De forma que, además de los requisitos expuestos en precedencia, el casacionista debe contar con interés económico para impetrar el recurso.

Sobre este último postulado, el canon 339 ejusdem dispone que la cuantía «deberá establecerse con los elementos de juicio que obren el expediente (…) y el magistrado decidirá de plano sobre la concesión». Norma que consagra la tarea para que el funcionario cognoscente lo determine, so pena de que esta Corte retorne las diligencias ante la ausencia de los presupuestos necesarios para la concesión del recurso propuesto.

Ello a efectos de que el Tribunal adecúe los aspectos que implicaron que la actuación fuera prematura. La Sala ha estimado que será devuelto el expediente al ad quem «cuando presupuestos como la cuantía del interés –en el evento que corresponda establecerla– no se ha examinado o lo han sido sobre supuestos equivocados»9. Al respecto, se ha reconocido que «(…) la decisión de admitir la impugnación extraordinaria concedida, supone un examen exhaustivo de que los pasos previos al arribo del expediente a la Corte se cumplieron correctamente; de no ser así, volverá al ad-quem con el fin de que subsane los aspectos que tornan prematura su concesión, pues como 9 CSJ AC1656-2019, 8 may.

Radicación n° 25899-31-03-001-2019-00375-01 8 invariablemente lo ha dispuesto la Corporación, ese es el proceder pertinente cuando presupuestos como la cuantía del interés – en el evento que corresponda establecerla-, no se ha examinado o lo ha sido sobre supuestos notablemente equivocados». (CSJ AC 31 jul. 2012, rad. 2012-00264-01; reiterado en AC6721- 2014;

AC1188- 2015 y AC3910-2015, entre muchos otros) 3. De esta manera, el análisis para optar por la concesión del recurso impone un análisis riguroso del cumplimiento de los requisitos anteriormente mencionados. Esto es, que cuente con bases susceptibles de verificación, especialmente en lo que concierne con el interés económico. Ahora bien, es importante destacar que esta Corte ha desarrollado los criterios bajo los cuales se debe acometer la estimación del justiprecio del interés para recurrir, en desarrollo del referido artículo 339 del C.G.P. 3.1.

La cuantía del interés para recurrir en casación se determina a partir del perjuicio que la decisión que se impugna ha ocasionado a los recurrentes. Es al funcionario judicial a quien le compete realizar un estudio ponderado de su valor, para lo cual debe atender las particularidades de cada caso. En ese orden, deberá tener en cuenta «la calidad de la parte, los pedimentos de la demanda, las manifestaciones de los oponentes y las demás circunstancias que conlleven a su delimitación, así como las decisiones definitorias, toda vez que las expectativas económicas de los intervinientes varían de acuerdo con las particularidades que le son propias a cada uno de ellos»10. 3.2.

Bajo tales consideraciones, la incidencia económica del fallo de segundo grado, en principio11, es presupuesto para la procedencia del recurso. Sobre el particular, «la actualidad de la afectación, en su faceta patrimonial, constituye uno de los ingredientes determinantes de la viabilidad del indicado medio de 10 CSJ AC de 28 sep. 2012, rad. 2012-00065-01, reiterado en CSJ AC1849-2014. 11 Artículo 338 CGP «(…) salvo las sentencias dictadas dentro de las acciones de grupo y las que versen sobre el estado civil».

Radicación n° 25899-31-03-001-2019-00375-01 9 impugnación, debiéndose evaluar con estricta sujeción a la relación sustancial definida en la sentencia, en tanto que «sólo la cuantía de la cuestión de mérito en su realidad económica en el día de la sentencia, es lo que realmente cuenta para determinar el monto del comentado interés» (CSJ AC924- 2016, 24 feb.)». 3.3.

Ahora, para establecer el interés cuando se ordenan restituciones mutuas o compensaciones, esta Sala indicó que «[e]l sentenciador de segunda instancia ( ) invalidó el negocio materia de debate e impartió unos ordenamientos consecuenciales, por lo que el interés para recurrir estaba determinado por el valor que, a la fecha de la sentencia atacada, tenían los inmuebles que no ingresaron al patrimonio del actor, por los frutos civiles reclamados respecto del “inmueble designado como primer piso” y por “la cláusula penal pactada”¸ descontando, claro está, los conceptos y montos que en la providencia resultaron favorables a la parte recurrente ( ).

Al respecto, la Corte señaló que “[e]n los casos de condenas a restituir bienes, contenidas en la sentencia de resolución o de nulidad de actos jurídicos, etc., el interés de que veníamos hablando se determina por el valor del inmueble que debe restituir, junto con el de los frutos cuyo pago se le impuso, cifra de la cual debe descontarse la cantidad que la actora le debe abonar al condenado” (CSJ AC de 26 may. 2004, rad. 2004-00095-01, reiterado en AC de 25 ago. 2014, rad. 2006- 00216-01)» (CSJ AC4082–2021, 14 sep. 2021, Rad. 2021-02748) (Se subraya).

En este sentido, para el correcto análisis del quantum, es deber de la autoridad judicial cognoscente revisar si se debe descontar alguna suma a la desventaja patrimonial que sufrió el recurrente. 4. Descendiendo al caso en concreto, se advierte que el Tribunal obró precipitadamente al conceder el ataque extraordinario. En efecto, se observa que el Colegiado tomó como fundamento de la cuantía requerida para el fin mencionado, la suma de las condenas impuestas a ambas partes del litigio y las mejoras que, sobre el predio El Encenillo, reclamó la parte demandada -por valor de Radicación n° 25899-31-03-001-2019-00375-01 10 $494.521.491- y que le fueron denegadas.

No obstante, pasó por alto que únicamente correspondía tener en cuenta el perjuicio o merma patrimonial causada a los recurrentes con el fallo de segunda instancia. En tal sentido, también se debía deducir la suma reconocida a favor de los casacionistas, y a cargo del demandante, esto es, $602.521.491 «por concepto del valor de la finca conformada por tres predios equivalente a 17 fanegadas -predios identificados con F.M.I. Nos. 170-29958, 170-33453 y 170-30175».

Circunstancia que reduce considerablemente el interés económico de los demandados. Téngase en cuenta que la parte demandada fue condenada a restituir al demandante: a) la suma de $339.249.122; b) los frutos civiles generados con la anterior cifra, en un 6% anual, de conformidad con la fecha en que se entregaron cada uno de los abonos; c) el predio El Encenillo; d) $107.334.220, correspondientes a los frutos civiles derivados de ese inmueble; y e) el vehículo con matrícula IWT-89312.

En cuanto a los frutos civiles del predio El Encenillo, observando las pautas dispuestas por el Tribunal al conceder este rubro, y, la fecha de la sentencia de segunda instancia, se calculan así: Monto Entregado Fecha entrega Días desde la entrega al 05/02/2024 Intereses al 05/02/2024 Años a 05/02/2024 1 $ 60.000.000,00 25-feb-2019 1.806 $ 20.050.359 4,95 2 $ 50.000.000,00 25-feb-2019 1.806 $ 16.708.633 4,95 12 Entregado como equivalente a la suma de $50.000.000 (folio 16, documento «0001AnexosAportadosConLaDemanda», cuaderno de primera instancia. Radicación n° 25899-31-03-001-2019-00375-01 11 3 $ 10.000.000,00 11-sep-2016 2.703 $ 5.395.793 7,41 4 $ 20.000.000,00 11-nov-2016 2.642 $ 10.493.190 7,24 5 $ 5.000.000,00 30-ene-2017 2.562 $ 2.526.557 7,02 6 $ 5.000.000,00 28-feb-2017 2.533 $ 2.491.793 6,94 7 $ 5.000.000,00 30-mar-2017 2.503 $ 2.455.999 6,86 8 $ 5.000.000,00 30-abr-2017 2.472 $ 2.419.191 6,77 9 $ 5.000.000,00 30-may-2017 2.442 $ 2.383.744 6,69 10 $ 5.000.000,00 30-jun-2017 2.411 $ 2.347.293 6,61 11 $ 5.000.000,00 30-jul-2017 2.381 $ 2.312.190 6,52 12 $ 5.000.000,00 30-ago-2017 2.350 $ 2.276.092 6,44 13 $ 5.000.000,00 30-sep-2017 2.319 $ 2.240.172 6,35 14 $ 5.000.000,00 30-oct-2017 2.289 $ 2.205.581 6,27 15 $ 5.000.000,00 30-nov-2017 2.258 $ 2.170.009 6,19 16 $ 5.000.000,00 30-dic-2017 2.228 $ 2.135.753 6,10 17 $ 5.000.000,00 30-ene-2018 2.197 $ 2.100.526 6,02 18 $ 5.000.000,00 28-feb-2018 2.168 $ 2.067.729 5,94 19 $ 5.000.000,00 30-mar-2018 2.138 $ 2.033.961 5,86 20 $ 5.000.000,00 30-abr-2018 2.107 $ 1.999.237 5,77 21 $ 5.000.000,00 30-may-2018 2.077 $ 1.965.796 5,69 22 $ 5.000.000,00 30-jun-2018 2.046 $ 1.931.409 5,61 23 $ 5.000.000,00 30-jul-2018 2.016 $ 1.898.292 5,52 24 $ 5.000.000,00 30-ago-2018 1.985 $ 1.864.238 5,44 $240.000.000,00 Total $ 96.473.539 Asimismo, corresponde estimar el perjuicio causado con la orden de reintegro del predio El Encenillo.

Al respecto se advierte que, el precio del negocio jurídico objeto de la litis fue reducido en el otrosí a $600.000.000. Para cubrir este, las partes acordaron que el promitente comprador lo pagaría Radicación n° 25899-31-03-001-2019-00375-01 12 con la entrega del predio El Encenillo, el camión de placa SSY-957 (por $60.000.000), la camioneta de placa RHZ-678 (por $50.000.000) y la suma de $130.000.000 (en pagos de $10.000.000, $20.000.000 y los restantes $100.000.000, en 20 cuotas de $5.000.000 c/u.).

En tal sentido, pese a que los contratantes no fijaron el valor del predio referido, se deduce que equivalía a $360.000.000. Por último, también se ordenó a los recurrentes reintegrar el vehículo de placas IWT-893. Con relación a este, basta con señalar que, en el desarrollo del contrato, le fue entregado a ellos por valor de $50.000.00013.

En ese orden, de acuerdo con la información obrante en el expediente, la resolución desfavorable a los recurrentes no es superior a los mil salarios mínimos legales mensuales vigentes, suma requerida para acudir a esta sede extraordinaria. Ello es así, incluso si se tienen en cuenta las mejoras que le fueron negadas a la pasiva por valor de $494.521.491, pues -se itera- deben deducirse los $602.521.491, reconocidos a favor de los inconformes. 5.

La antedicha circunstancia deja ver que el interés para recurrir en casación no se delimitó en forma debida. Por tal razón, la concesión del recurso extraordinario resulta prematura, lo que impone la devolución de las diligencias al ad quem para que efectúe un análisis integral del asunto, con el fin de que analice nuevamente su procedencia conforme a los parámetros legales atrás expuestos. 13 Folio 16, documento «0001AnexosAportadosConLaDemanda», cuaderno de primera instancia. Radicación n° 25899-31-03-001-2019-00375-01 13 III.

DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el suscrito Magistrado de la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia,

RESUELVE

PRIMERO. DECLARAR PREMATURO el pronunciamiento de la Sala Civil-Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca, al conceder el recurso de casación propuesto por Fernando Javier González y Carlos Francisco Otálora Sánchez.

SEGUNDO. DEVOLVER la actuación al tribunal de origen para que agote la actuación pertinente.

NOTIFÍQUESE FRANCISCO TERNERA BARRIOS Magistrado Firmado electrónicamente por: Francisco Ternera Barrios Magistrado Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en artículo 103 del Código General del Proceso y el artículo 7 de la ley 527 de 1999 Código de verificación: C6C3E4439BB3BE56D5E0577DC7223962457427C50ACB826ABA77E558D69E6433 Documento generado en 2024-07-16