FERNANDO AUGUSTO JIMÉNEZ VALDERRAMA Magistrado ponente AC2647-2025 Radicación n.º 15001-31-53-003-2021-00151-01 (Aprobado en sesión de treinta de abril de dos mil veinticinco) Bogotá, D.C., veintisiete (27) de mayo de dos mil veinticinco (2025). Se decide sobre la admisibilidad de la demanda de casación presentada por Mundial de Cobranzas S.A.S., frente a la sentencia de 11 de julio de 2024, proferida por la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Tunja, dentro del proceso verbal que la sociedad recurrente promovió contra ACT Asesores y Constructores S.A.S. y la Compañía Minera Techo Minerales S.A.S.

ANTECEDENTES 1. Pretensiones La demandante pidió que se declarara la resolución del contrato de promesa de compraventa del lote de terreno identificado con FMI 070-98033, suscrito el 5 de septiembre de 2017 entre ella, como promitente vendedora, y ACT Radicación n.º 15001-31-53-003-2021-00151-01 2 Asesores y Constructores S.A.S. y la Compañía Minera Techo Minerales S.A.S., como promitentes compradoras, debido al incumplimiento en el pago del precio.

En consecuencia, pidió la suma de $5.477.416.115 como condena por concepto de daño emergente1 y lucro cesante2. 2. Fundamentos fácticos de la demanda 2.1. El 20 de junio de 2016, Mundial de Cobranzas celebró contrato de promesa de compraventa sobre el 20% del inmueble identificado con FMI 070-98033, en el cual figuraba como promitente compradora, y Car Rent –hoy Royal Rent S.A.S., como promitente vendedora.

Teniendo en cuenta que la demandante es propietaria del 80% de dicho bien, el propósito del negocio era adquirir el porcentaje restante para luego vender el 100% a las aquí demandadas, ACT Asesores y t S.A.S. y la Compañía Minera Techo Minerales S.A.S. 2.2. El 5 de septiembre de 2017, Mundial de Cobranzas, como titular del derecho de dominio del 80% del lote y promitente compradora del restante 20%, celebró la promesa de compraventa con las sociedades convocadas.

El objeto contractual fue la venta del porcentaje del que disponía (80%) y «parcialmente» el 20%. Esta última negociación sobre el predio se perfeccionaría una vez las demandadas pagaran la primera cuota de conformidad con el literal a) de la cláusula tercera del contrato. 1 Tasado en $1.877.416.116. Archivo «006demanda», cd. primera instancia. 2 Fijado en $3.600.000.000.

Ib. Radicación n.º 15001-31-53-003-2021-00151-01 3 2.3. Sin embargo, pese al conocimiento que tenían las demandadas sobre el contrato prometido entre la actora y Royal Rent S.A.S. respecto del 20% del bien, decidieron «desconocer el vínculo jurídico» y comprar directamente a Royal Rent S.A.S. esa cuota parte, mediante escritura n.º 415 (19 feb. 2018), hipotecando en favor de la vendedora esa parte del fundo en garantía del pago del precio, el cual aparentemente no se sufragó, porque entre las partes cursó proceso ejecutivo. 2.4.

Así, con la celebración del mencionado negocio sobre el 20%, se desconoció la promesa existente entre las partes, puntualmente, el parágrafo segundo, de acuerdo con el cual: «en el evento en que los prometientes compradores y/o Mundial de Cobranzas S.A.S, incumplan con lo pactado en la cláusula segunda y tercera en relación con el pago a favor de Car Rent Colombia S.A.S hoy Royal Rent Corp S.A.S, dicha sociedad no estará obligada a suscribir la escritura de compraventa del veinte por ciento que posee en la actualidad». 2.5.

En ese escenario, frente al 80% del derecho de dominio sí persistía la obligación de suscribir la escritura de compraventa y pagar el precio, pero las demandadas no honraron tal compromiso. El valor total del inmueble era de $7.715.219.400 y en la cláusula tercera del contrato se previó la forma de pago como sigue: (i) $500.000.000 pagaderos a la firma del contrato, con los cuales se solventaría parte del 20% del Radicación n.º 15001-31-53-003-2021-00151-01 4 precio de la promesa realizada con Royal Rent S.A.S. (5 sep. 2017).

(ii) $1.000.000.000 pagaderos con cheque de gerencia (29 sep. 2017). (iii) $1.500.000.000: $100.000.000 al promitente vendedor y $1.400.000.000 a otra persona (28 feb. 2018). (iv) $4.849.999.920 pagaderos en cuotas sucesivas de $404.166.660 (30 mar. 2018 – 28 feb. 2019). 2.6. Con todo, una vez las convocadas adquirieron la propiedad del 20% del inmueble, y dado que no se logró su división por la vía judicial, empezaron a ejercer actos de señorío sobre el lote, construyendo «de forma ilegal» y parcelando el predio, sin respetar el restante 80% del terreno, propiedad de Mundial de Cobranzas, lo que propició el inicio de dos trámites policivos para amparar su «propiedad y posesión». 3.

Actuación procesal 3.1. Aun cuando las sociedades demandadas fueron notificadas del inicio del proceso junto con sus litisconsortes necesarios –José Germán Torres Piñeros y José Augusto Sosa López–, ninguno de ellos contestó la demanda ni exteriorizó oposición a las pretensiones formuladas en su contra3. 3 Notificaciones y constancias obrantes entre los consecutivos 10 y 26, íb. Radicación n.º 15001-31-53-003-2021-00151-01 5 3.2.

El Juzgado Tercero Civil del Circuito de Tunja puso fin a la primera instancia mediante sentencia de 11 de noviembre de 2022, a través de la cual declaró: (i) de oficio, la nulidad absoluta de la promesa de compraventa, solo en lo relacionado con el 80% vinculado al lote con FMI 070- 98033 de la ORIP de esa ciudad; así como (ii) la resolución del negocio, exclusivamente frente al 20% del predio; en ambos casos, con las respectivas restituciones.

Inconformes, la demandante Mundial de Cobranzas S.A.S. y una de las convocadas, ACT Asesores y Constructores S.A.S., apelaron la determinación. 4. La sentencia impugnada Con decisión de 11 de julio de 2024, la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Tunja (i) modificó el fallo de primer grado para precisar que la nulidad absoluta recae sobre la totalidad del contrato de promesa de compraventa; y (ii) revocó los ordinales segundo y cuarto, en los que se dispusieron las restituciones y la resolución de la promesa frente al 20% del bien en disputa.

Lo anterior, con fundamento en consideraciones que admiten el siguiente compendio: (i) Sobre los reparos de la convocante frente a la valoración probatoria y las supuestas irregularidades en el decreto de oficio de la nulidad absoluta sobre el 80% pactado en el contrato –con lo que, en su decir, se dividió el objeto contractual, ya que este recayó sobre el 100% del inmueble– Radicación n.º 15001-31-53-003-2021-00151-01 6, el colegiado explicó que la promesa de contrato no produce obligaciones para quienes la celebran, a no ser que reúna los requisitos concurrentes del canon 1611 del Código Civil, pues esas exigencias previstas son ad substantiam actus, de modo que la validez del contrato depende de su confluencia, máxime cuando son de orden público y no pueden ser desatendidas por las partes ni por el juez.

(ii) Así, recordó que los requisitos para que el contrato de promesa produzca efectos son: que conste por escrito; que no sea de los que las leyes declaran ineficaces porque no concurren los presupuestos del canon 1502 del Código Civil; que contenga un plazo o condición y que se determine de tal suerte el contrato que para perfeccionarlo únicamente falten la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Por esa vía, sobre la exigencia de plazo o condición, con fundamento en algunos pronunciamientos de esta Sala (Cfr. CSJ, SC 1 jun. 1965, GJCXI, CXII-135), anotó que los contratantes deben estipular, sin excepción, la época determinada de celebración del negocio; pues, de lo contrario, se desatiende el requisito del precepto 1611-3 íb., y, en consecuencia, se impone la nulidad absoluta, que «puede y debe» ser declarada de oficio.

(iii) Aplicados esos presupuestos, el Tribunal sostuvo que, en este caso, como fuente de las obligaciones se invocó un contrato de promesa de compraventa sobre un inmueble, cuya existencia y contenido fueron pacíficos en el proceso. En cuanto a la época en que debía celebrarse el contrato prometido, en la cláusula quinta de la promesa se acordó Radicación n.º 15001-31-53-003-2021-00151-01 7 que, respecto al 20% del predio, se otorgaría el instrumento público el 3 de octubre de 2017, siempre y cuando las promitentes compradoras hubiesen pagado $500.000.000, en la forma establecida en los literales a) y b) de la cláusula tercera.

Y, en lo que atañe al 80% del inmueble, se estipuló que la venta se realizaría a través de escrituras parciales, de acuerdo con las etapas de urbanismo que presentaran las promitentes compradoras a la promitente vendedora. (iv) En esas condiciones, para el Tribunal el contrato de promesa no estableció plazo o condición determinados para la firma del contrato prometido, pues las partes dejaron al arbitrio de la promitente compradora la definición del momento en el que empezaría la suscripción de las escrituras parciales –según el avance de las etapas de urbanización y el pago de las porciones de terreno de cada fase–, lo que indefectiblemente implica una condición futura, «lo que podía suceder sólo por su voluntad, conduciendo a que ese requisito insoslayable se dejó en la indefinición».

Además, de los medios de prueba tampoco logra inferirse nada cierto sobre el desarrollo de esas etapas de construcción. (v) En suma, para el ad quem los contratantes fijaron una condición de carácter meramente potestativo –y, por ende, indeterminado–, lo que contraviene expresamente el canon 1611-3 del Código Civil, que ordena que la promesa contenga «un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato».

Por tal motivo, la promesa no generó obligaciones, lo que no se desvirtúa con la cláusula tercera, literal d), en la que las partes acordaron que las promitentes compradoras Radicación n.º 15001-31-53-003-2021-00151-01 8 pagarían el precio a 12 cuotas (del 30 mar. 2018 al 28 feb. 2019), pues aun así se trata de un hecho futuro del que pende la realización de la compraventa.

Por el contrario, sostuvo el Tribunal que «existiría una época determinada si al pago de cada una de las cuotas allí acordadas, se hubiere estipulado la celebración de las escrituras parciales a las que se hace mención en la cláusula QUINTA». No obstante, en esa cláusula se aludió a la suscripción de escrituras parciales, lo que sugiere que no solo se escrituraría sobre el 80% del bien raíz, sino que podrían darse nuevos instrumentos parciales sobre ese porcentaje, igualmente sin fijación de fecha.

(vi) Luego, el colegiado se adentró en la verificación del restante 20%, sobre el cual el juzgado a quo dispuso la resolución contractual. Por esa senda, refirió que «si bien el objeto contractual se contrae a la venta sobre dos cuotas partes del predio (…), lo cierto es que tal estipulación se efectuó así, atendiendo que la vendedora ostenta (sic) el derecho real de dominio sobre el 80% del predio y que sobre el otro 20% se encontraba gestionando su compra para así garantizar la venta sobre el 100% de dicho predio, y que corresponde en sí, al objeto central de este contrato».

Por ello, con independencia de que se hubiese acordado una fecha para la suscripción de la escritura del 20% del predio, esto se efectuó así por el negocio que venía gestionando la demandante con Royal Rent S.A.S. para adquirir ese porcentaje del bien y así cumplir lo prometido a las sociedades demandadas, por lo que «el negocio jurídico debió verificarse en su conjunto y no por separado como lo realizó el juez de Radicación n.º 15001-31-53-003-2021-00151-01 9 primer grado, pues como ya se indicó, el objeto del contrato fue uno solo, cual es, la venta sobre el 100% del predio».

(vii) En ese orden, la autoridad aclaró que, aun cuando los fundamentos de la nulidad absoluta decretada por el juzgado a quo se enfocaron en la inobservancia del plazo o condición (art. 1611-3 íb.), existe otro punto que afianza esa invalidación de la promesa y es el relacionado con el numeral 4 de la norma en cita, de acuerdo con el cual es necesario «[q]ue se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales».

Esto, porque para su cumplimiento se requiere la especificación de los linderos, en tanto que, «a pesar de haberse descrito los linderos generales del predio, no se determinó (sic) a ciencia cierta los linderos particulares para cada una de las porciones de terreno prometidas en venta, máxime cuando se observa que previo a toda esta negociación, la demandante ostentaba (sic) la titularidad de la porción atinente al 80% de este inmueble y aún más si se tiene en cuenta la compra que después celebró el extremo demandado sobre ese 20%».

(viii) De otra parte, el colegiado explicó que, aun cuando la promesa de compraventa de bienes inmuebles es un acto jurídico generador de obligaciones que tiene eficacia por sí mismo, y por ende, cuando una de las partes se sustrae de su obligación principal de hacer, la parte contraria puede exigir el cumplimiento con indemnización de perjuicios, para que se abra paso esta pretensión resulta imprescindible que ese convenio satisfaga los presupuestos de validez, pues «las obligaciones sólo pueden hacerse exigibles si provienen de un acto o Radicación n.º 15001-31-53-003-2021-00151-01 10 contrato legalmente celebrado, en los términos dispuestos por el artículo 1602 ibídem».

Bajo esas premisas, indicó que en el sub-examine no hay lugar a reconocer la indemnización reclamada por la parte actora, «en la medida [en] que el acto del cual se deriva dicha reclamación fue declarado nulo, precisamente por no cumplir los requisitos de validez, estatuidos por la Ley». Y, con todo, el tema del juramento estimatorio era consecuencial a la prosperidad de la resolución, pero como lo decretado es la nulidad absoluta, en este evento se reconocieron las restituciones mutuas, conforme al artículo 1746 del Código Civil, ordenando a Mundial de Cobranzas S.A.S. devolver el dinero pagado por la contraparte ($170.000.000).

DEMANDA DE CASACIÓN La sociedad demandante interpuso oportunamente recurso extraordinario de casación, y, tras su admisión, presentó la demanda de sustentación que se estudia, en la cual formuló un solo cargo al amparo de la causal segunda del artículo 336 del Código General del Proceso. CARGO ÚNICO Con base en la causal segunda de casación, se denunció la configuración de un «error de hecho manifiesto y trascendente en la valoración del material probatorio y la defectuosa interpretación del contrato de promesa de compraventa fecha 25 de septiembre de 2017».

Asimismo, se acusaron como pautas normativas infringidas Radicación n.º 15001-31-53-003-2021-00151-01 11 los «ARTICULOS (sic) 89 Y 90 DE LA LEY 153 DE [1887], ARTICULOS (sic) 1502，1546，1602, 1611, 1613, 1615 y 1617 1618, 1622, 1741, del [C]ódigo Civil. 824 y 861 del Código [d]e Comercio [c]olombiano». Sobre el particular, la sociedad recurrente expuso los errores en que incurrió el ad quem: (i) suponer el objeto contractual;

(ii) incurrir en contradicción en la definición de ese tópico; (iii) no interpretar la promesa de compraventa «con la apreciación en conjunto de todas las pruebas»; y (iv) no interpretar el citado convenio «mediante la aplicación de normas relevantes con la nulidad relativa contractual». Por esa senda, añadió que «pese a que el Tribunal manifestó que el objeto contractual de la promesa de compraventa era el 100% del predio y acepta que la nulidad absoluta se da en aplicación del articulo (sic) 1611 numeral 3 del Código Civil por falta de definición de fecha en la que se celebraría el contrato prometido, afirma que también lo es por el numeral 4 ibidem, y desarrolla toda su sustentación bajo el amparo de dicho articulo (sic) sin sustentar las razones de la aplicación del numeral 3, entendiéndose de antemano que el ad quem se acoge a los argumentos planteados por el a quo, ampliando la nulidad a su plenitud el negocio, razón por la cual se reprochara (sic) también la sentencia de primer (sic) instancia».

En ese contexto, la sociedad recurrente insistió en que las decisiones de instancia causan inseguridad jurídica al haber adoptado posturas distintas sobre un mismo punto – esto es, porque el a quo declaró en su momento la nulidad absoluta del 80% y la resolución contractual del 20% de la promesa; mientras que el Tribunal revocó ese punto y decretó la invalidación absoluta del convenio en su integridad–.

Por Radicación n.º 15001-31-53-003-2021-00151-01 12 eso, planteó en esta senda «una formula (sic) para resolver la discordia», con base en la aplicación del artículo 1741-3 del Código Civil, «bajo el amparo de los mismos criterios jurisprudenciales sentados por el ad quem para el análisis hermenéutico de los contratos, los cuales se resumen en el no sacrificio del contrato por parte del operador judicial».

En suma, refirió que «los cimientos planteados por el Tribunal en su decisión respecto de la interpretación del contrato de promesa de compraventa están definidos en el estudio de la voluntad de las partes más allá lo escrito por los convencionistas, empero el ad quem opto (sic) por invalidar el negocio jurídico de forma absoluta, sin plantear argumentos relacionados con la posibilidad de supervivencia».

CONSIDERACIONES 1. Requisitos formales de la demanda de casación La fundamentación técnica de las causales de casación exige que el censor demuestre la presencia de errores que comprometan la legalidad de la decisión cuestionada, tanto en la aplicación de las normas de derecho sustancial (yerros in iudicando), como en la actividad procesal connatural al juicio (errores in procedendo).

Para eso, el recurrente debe atender los requerimientos señalados por la ley procesal y por la jurisprudencia para la apropiada sustentación del remedio extraordinario, dentro de los cuales cabe destacar: Radicación n.º 15001-31-53-003-2021-00151-01 13 1.1. La formulación de los cargos en forma separada, clara, precisa y completa, exponiendo los fundamentos de cada acusación en armonía con alguno de los motivos de casación previstos en el precepto 336 del estatuto adjetivo. 1.2.

Cuando se denuncia la vulneración directa de la ley sustancial, se debe expresar la norma de esa naturaleza que, constituyendo base esencial del fallo impugnado o habiendo debido serlo, haya sido infringida. Esa trasgresión puede ocurrir como consecuencia de errores jurídicos, caso en el cual el ataque debe encauzarse por la senda directa –causal primera de casación– y circunscribirse a la fundamentación jurídica del fallo, «sin comprender ni extenderse a la materia probatoria». 1.3.

Si se denuncia la violación por la vía indirecta, por desaciertos de hecho y de derecho –causal segunda–, no es admisible referirse a aspectos fácticos no debatidos en las instancias. La censura enfilada por esta senda puede enmarcarse en la comisión de un «error de derecho» por parte del juzgador, el cual se materializa cuando en la actividad de valoración jurídica de los medios de convicción –aducción, incorporación y apreciación– se contrarían las reglas legales del régimen probatorio.

De ser así, es indispensable señalar las normas de ese linaje que se consideran quebrantadas y la manera en que se concretó su infracción. 1.4. Así mismo, la denuncia por vulneración indirecta puede referirse a la comisión de un «error de hecho», esto es, el que se exterioriza en la valoración del contenido material de Radicación n.º 15001-31-53-003-2021-00151-01 14 la demanda, de la contestación o de los medios de convicción legal y oportunamente allegados al juicio, caso en el cual deberá manifestarse en qué consiste y cuáles son, en concreto, las pruebas o piezas procesales sobre las que recayó el desacierto en la actividad de apreciación, que puede presentarse en virtud de su pretermisión o suposición; o por alteración de su contenido material por adición o cercenamiento de expresiones o frases, o por la tergiversación arbitraria o ilógica de su texto. 1.5.

El cargo formulado sobre la base del error de hecho exige al recurrente especificar lo inferido por el juzgador de cada medio de conocimiento y señalar su tenor material, con el fin de exteriorizar en qué consistió la alteración de la prueba; asimismo, debe comprender la totalidad de las deducciones probatorias sobre las cuales se apoyó la providencia discutida (completitud), enfilarse con precisión absoluta hacia dichas conclusiones (enfoque) y demostrar la dimensión del error, de modo que se muestre tan grave y notorio que su sola exhibición sugiera que las tesis del Tribunal son contrarias a toda evidencia. En todos estos casos, el censor tiene además la carga de evidenciar el alcance del desacierto en el sentido decisorio de la sentencia recurrida (trascendencia), para lo cual, demostrada alguna de las modalidades de errores aducidos como sustento de los reproches, debe explicar por qué ese fallo habría de ser distinto del cuestionado, además de favorable a sus intereses.

Radicación n.º 15001-31-53-003-2021-00151-01 15 1.6. Los ataques por la incongruencia de la sentencia con los hechos o las pretensiones de la demanda, o con las excepciones propuestas por el demandado o que el juez haya debido reconocer de oficio –causal tercera–, y por transgresión a la prohibición de la reformatio in pejus –causal cuarta–, no pueden girar sobre apreciaciones probatorias, pues comportan yerros estrictamente procedimentales. 1.7.

Finalmente, si se combate la decisión por ser proferida en un juicio viciado de alguna de las causales de nulidad taxativamente consagradas en la ley procesal – causal quinta–, ha de tenerse en cuenta que el motivo de invalidación no puede haberse saneado, en los términos que prevén los artículos 135 y 136 del estatuto procesal. En resumen, como lo ha sostenido la Sala: Para que la casación pueda alcanzar sus fines propios, para que sea dado a la Corte entrar a estudiar el recurso en el fondo, no basta con que se haya interpuesto, concedido y admitido, ni tampoco que se presente una demanda a manera de alegato de conclusión, ya que se trata de un recurso eminentemente extraordinario y no de una tercera instancia del proceso, sino que es menester que esa demanda llene todos los requisitos formales exigidos por la ley para ella, cuya omisión total o parcial conduce, por mandato expreso de la misma ley, a la inadmisión de la que ha sido defectuosamente aducida (CSJ AC, 28 nov. 2012, rad. 2010-00089-01). 2.

Análisis del cargo único 2.1. La violación indirecta de la ley sustancial surge con ocasión de un yerro en la actividad mental del juzgador en la labor de valoración de la demanda, de la contestación o Radicación n.º 15001-31-53-003-2021-00151-01 16 del contenido material de las pruebas, o en la estimación jurídica de los medios de convicción, en lo concerniente a su aducción, incorporación o apreciación en contravía de las normas que rigen el régimen probatorio.

Dicha infracción puede ser consecuencia de la comisión de un yerro fáctico, el cual se exterioriza en la valoración del contenido material del libelo, la contestación o las pruebas, a través de la pretermisión, suposición o alteración de su contenido objetivo; o también puede ser consecuencia de la comisión de un error de derecho surgido en virtud del desconocimiento de las normas de derecho probatorio que gobiernan tanto el proceso como la actividad del juez a la hora de acometer la labor valorativa que le es propia.

En estos eventos es indispensable demostrar la existencia del error y de su trascendencia en la sentencia impugnada, pues no basta una equivocación del fallador, sino que ella debe ser relevante y evidente en el sentido del fallo, pues solo el error manifiesto y trascendente tiene la virtualidad de modificar la sentencia impugnada. 2.2. El cargo que formuló Mundial de Cobranzas S.A.S. contra la sentencia de 11 de julio de 2024, dictada por la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Tunja en el verbal de la referencia –en la cual se declaró la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa de un inmueble–, se basó en la infracción indirecta de la ley Radicación n.º 15001-31-53-003-2021-00151-01 17 sustancial4, como consecuencia del «error de hecho manifiesto y trascendente en la valoración del material probatorio y la defectuosa interpretación del [citado] contrato».

La demandante indicó que la irregularidad ocurrió en el entendimiento de dicha promesa –por la «suposición» del objeto de ese acuerdo–, porque, en su decir, la apreciación bajo la «sana crítica (sic)»5 y la interpretación contractual no darían lugar a la sanción de nulidad absoluta, sino a la relativa; argumentación que está destinada al fracaso porque es desenfocada e incompleta de cara a los cimientos de la determinación del Tribunal, además de constituirse en un argumento de instancia, como pasa a explicarse. 2.2.1.

Desenfoque: Revisada la providencia del ad quem, allí se estableció que debía decretarse la nulidad absoluta de la promesa de compraventa, porque ese precontrato no estableció plazo o condición determinados para la firma del contrato prometido, en tanto se fijó una condición de carácter meramente potestativa –y, por ende, indeterminada–, lo que contraviene expresamente el canon 1611-3 del Código Civil, que ordena que esta contenga «la época en que ha de celebrarse el contrato». 4 Como soporte normativo, se adujeron los «ARTICULOS (sic) 89 Y 90 DE LA LEY 153 DE [1887], ARTICULOS (sic) 1502，1546，1602, 1611, 1613, 1615 y 1617 1618, 1622, 1741, del [C]ódigo Civil. 824 y 861 del Código [d]e Comercio [c]olombiano». 5 Pues, dicho sea de paso, la sana crítica se podría invocar por la vía del error de derecho, no en la de hecho, que fue la expuesta en la demanda.

Radicación n.º 15001-31-53-003-2021-00151-01 18 En ese sentido, el colegiado destacó que la promesa no generó obligaciones, en la medida en que las partes dejaron «al arbitrio» de las promitentes compradoras la definición del momento en que empezaría la suscripción de las escrituras parciales –según el avance de las etapas de urbanización y el pago de las porciones de terreno de cada una de las fases del proyecto para el que pretendían adquirir el dominio sobre el predio–, lo que implica una condición futura que pende exclusivamente de la gestión y anuencia de uno de los extremos contrayentes.

También sostuvo que, de los medios de prueba, no fue posible establecer con certeza el desarrollo de esas etapas de construcción a las que se supeditó el inició de la escrituración. Como refuerzo de esa conclusión, el Tribunal adicionó que, «aunque los fundamentos de la nulidad absoluta (…) se enfocaron en lo dispuesto por el numeral 3.º del artículo 1611 del Código Civil (…), existe otro punto sobre el cual esa nulidad absoluta se abre paso en el contrato de promesa de compraventa allegado como base del presente trámite, como es el referente al requisito señalado en el numeral 4º de la citada norma (…): “Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales”».

Pero, en el recurso de casación, la demandante insistió en que la autoridad de segundo grado incurrió en un error de hecho al suponer el objeto contractual, por cuanto «en la interpretación del contrato concluyó que (…) tenía defectos en su alinderación, puesto que consideró que el lote de terreno no fue identificado en el referido contrato en subdivisiones tanto del 80% como del 20% restante».

Además, señaló que, en desatención del Radicación n.º 15001-31-53-003-2021-00151-01 19 principio lógico de no contradicción, en la providencia se manifestó que «el objeto de la promesa era el 100% del inmueble». Sin embargo, es preciso anotar que la censura expuesta evidencia el desenfoque de su argumento: el Tribunal no sostuvo que el objeto contractual fuera distinto a la totalidad del inmueble prometido –de tal forma que se pudiera señalar la incursión en un yerro con ese sustento–, sino que decretó la nulidad absoluta de la promesa de compraventa por la falta de un plazo o condición que permitiera determinar la época en la que las partes estarían compelidas al cumplimiento de la obligación –en este evento, suscribir el acuerdo prometido–.

Para ello, se recalca, el fallador estudió íntegramente el contrato bajo la premisa de que su objeto fue el 100% del predio, con independencia de que respecto del 80% y del 20% se pactaran momentos y modalidades distintas para honrar el compromiso, análisis que acometió en esa providencia, por lo que no podría decirse que «supuso» el objeto contractual por no tomar en consideración la totalidad del bien, cuando ello fue lo que efectivamente hizo el ad quem, solo que con resultados adversos para la sociedad inconforme.

Además, de forma inconsistente con sus actuaciones de parte, la recurrente en casación cuestionó la conclusión a la que arribó el Tribunal, aun cuando, después de que en primera instancia se decretó la nulidad absoluta del 80% y la resolución del restante 20%, fundó su apelación, entre varios temas, en que debía auscultarse la invalidación Radicación n.º 15001-31-53-003-2021-00151-01 20 absoluta de la promesa sobre el 100%, como en efecto hizo el Tribunal y ahora recrimina en esta senda6. 2.2.2.

Incompletitud: Como acaba de verse, la base de la determinación del Tribunal fue el incumplimiento del presupuesto esencial del artículo 1611-3 del Código Civil, pero, sumado al defecto técnico advertido en el ordinal anterior, debe añadirse que este razonamiento no se refutó en el recurso extraordinario7, por lo que el ataque también resulta incompleto, y, por lo mismo, no logra derruir la doble presunción de veracidad y acierto del pronunciamiento de segundo grado.

Recuérdese entonces que el pilar de la providencia fue la indefinición de la época para la celebración de la compraventa prometida, dada la indeterminación del plazo o condición que fijaran un del momento para el efectivo cumplimiento –lo que se sujetó exclusivamente a la voluntad de la parte promitente compradora, conforme a su plan de urbanización–, conclusión a la que arribó el Tribunal luego de verificar el citado precontrato, la cual no fue confrontada en la demanda de casación, pese a ser el soporte de la 6 Cfr. Archivo «013MemorialSustentaciónRecursodeApelación», cd. segunda instancia: allí se indicó que: «[e]l despacho divide el objeto contractual de la promesa de compraventa en un 20% y un 80%, no obstante, el objeto contractual es el 100%, razón por la cual no era factible de conformidad al principio de inescindibilidad contractual que el despacho hubiera decretado la nulidad absoluta parcialmente cuando debía decretarla en su totalidad, o no podía decretarla al existir una nulidad relativa contractual, que es para el caso bajo examen lo que se pudo presentar». 7 El razonamiento del Tribunal incluso se trajo a colación en la demanda de casación para efectos de que, con algunos de sus presupuestos, se estudiara otra alternativa que permitiera la pervivencia, aunque fuera parcial, del contrato: «bajo el amparo de los mismos criterios jurisprudenciales sentados por el ad quem para el análisis hermenéutico de los contratos, los cuales se resumen en el no sacrificio del contrato por parte del operador judicial» (p. 16).

Radicación n.º 15001-31-53-003-2021-00151-01 21 decisión. Sobre el prenotado elemento, esta Sala ha señalado que: (…) el plazo o la condición deben ser determinados o, lo que es lo mismo, deben estar definidos de tal manera que permitan establecer, con precisión, cuándo se ha de otorgar el contrato final, dado que, sin tal particularidad, la incertidumbre se opondría al carácter transitorio de la promesa, razón por la cual se ha señalado que la condición determinada es aquella en la que el suceso incierto, establecido con claridad, se estima que ocurra “ dentro de un lapso temporal determinado de antemano”.

En cambio, es indeterminada cuando « no solamente se ignora si el evento condicional ocurrirá o no; sino que además se ignora la época en que éste puede ocurrir» (CSJ SC 18 sep. 1986, G.J. CLXXXIV, número 2423. Pág. 283), a lo cual se agrega la exigencia de posibilidad de cumplimiento de la condición, pues si ésta es imposible física o jurídicamente, una vez más la indefinición da al traste con la temporalidad de la promesa, mientras que cuando es posible y se fija el aludido hito, la modalidad será legítima como válido será el contrato de promesa.

Por tales razones, cabe reiterar, las partes deben fijar, sin vaguedades, la época en la cual se ha de verificar el contrato prometido para lo cual pueden acudir a un plazo o a una condición, pero la modalidad escogida debe ser precisa para la finalidad buscada, que no es otra que establecer certeramente la transitoriedad del contrato de promesa (CSJ, SC5690-2018, reiterado en CSJ, SC1964-2022).

De otra parte, no pasa por alto la Sala que la censora advirtió en el recurso extraordinario que la propiedad sobre el predio es en común y proinvidiviso –y, por ende, no era exigible la «alinderación» del 80% y del 20% a la que aludió el ad quem, máxime cuando se estableció que el objeto contractual recayó sobre el 100%–; no obstante, es claro que este argumento fue secundario al fundamento del fallo, que, como ya se vio, fue la falta de determinación del plazo o Radicación n.º 15001-31-53-003-2021-00151-01 22 condición, por lo que ni siquiera en el hipotético escenario de prosperar ese reproche se casaría la decisión del Tribunal, pues perviviría su base esencial. 2.2.3.

Alegato de instancia: Con todo, la Sala estima que la exposición de la sociedad recurrente corresponde en realidad a un alegato de instancia con el que busca revivir el debate probatorio y plantear su particular visión respecto del mérito de los elementos de prueba decretados y practicados en el proceso –puntualmente, sobre el contenido y alcance de las estipulaciones contractuales de la promesa–, así como en lo concerniente a la aplicación de las sanciones previstas en las normas llamadas a gobernar el caso, por la omisión de uno o varios de sus requisitos de valor o sustanciales.

Y, aun de pasarse por alto lo dicho, en todo caso no es claro ni atinado el reproche de Mundial de Cobranzas sobre la verificación de los presupuestos esenciales de la promesa y el reconocimiento de la nulidad absoluta de oficio –como ciertamente hizo el ad quem–, si en cuenta se tiene que el artículo 1742 del Código Civil enseña que esta sanción puede y debe ser declarada por el juez, aún sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato8, como ocurrió en el sub-lite.9 8 «La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aún sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato (…)». 9 Lo anterior, sin perjuicio de la necesidad de precisar la diferenciación entre las instituciones de nulidad absoluta e inexistencia del contrato, pues, en estricto sentido, la falta de uno de los elementos esenciales conlleva la inexistencia. Al respecto, en el fallo CSJ, SC494-2023, la Corte indicó que «[l]a ausencia de todos o alguno de esos requisitos esenciales, comunes a todos los actos jurídicos, produce, como Radicación n.º 15001-31-53-003-2021-00151-01 23 Por esa vía, no es admisible el reproche mencionado, relacionado con la pretendida interpretación del contrato y la propuesta hermenéutica para que, de forma proactiva, hubiese propuesto alternativas a las previstas en la normativa aplicable –puntualmente, la posibilidad de decretar, no la sanción de nulidad absoluta, sino la relativa, como pidió la recurrente en esta sede–, en aras de salvaguardar la pervivencia del negocio y la voluntad de las partes.

Lo anterior porque, además de que no le es dable a la Corte indagar en las variadas propuestas hermenéuticas que pueda formular la parte recurrente en casación –en atención a la doble presunción de veracidad y acierto con la que vienen revestidas los fallos pasibles de este excepcional remedio; y comoquiera que este escenario no es una nueva instancia para discutir los temas definidos en la instancia sin que se prosperen las causales para el efecto–, tampoco tiene asidero el planteamiento sobre la nulidad relativa, por cuanto (i) esa posibilidad no demuestra la comisión de ningún yerro de hecho en la apreciación del contrato –que es a lo que se limitó el cargo–; aunado a que (ii) esta sanción no fue expuesta en el petitum de la demanda inicial de la inconforme, siendo este un presupuesto para la viabilidad de su estudio, pues no puede ser declarada de oficio. consecuencia propia, la inexistencia jurídica del acto.

Es decir, si falta alguno de esos elementos esenciales comunes, no surgirá a la vida jurídica, no habrá acto jurídico civil». Por ende, es dable colegir que la ausencia del objeto del contrato y el cumplimiento de una solemnidad debe conducir necesariamente a la inexistencia, en la medida en que la realización de esa solemnidad integra la expresión del consentimiento.

Radicación n.º 15001-31-53-003-2021-00151-01 24 Asimismo, debe decirse que tanto la nulidad relativa como la anulabilidad mercantil deben ser expresamente invocadas por la parte interesada para que se habilite al juez de la causa ahondar en su verificación10. En otras palabras, la aplicación de las sanciones de invalidez del negocio jurídico que consagran los citados cánones 1743 del Código Civil y 900 del Código de Comercio no procede de oficio, sino que requiere alegación de parte, a diferencia de la nulidad absoluta a la que ya se hizo alusión. Así lo ha reiterado la Corte: ( ) no es posible reconocer la nulidad relativa o anulabilidad del acto, por no haber sido solicitada en las pretensiones de la demanda, ya que, siguiendo el derrotero del artículo 1743 del Código Civil, aplicable al asunto por la unión regulatoria del precepto 822 del estatuto mercantil, “La nulidad relativa no puede ser declarada por el juez o prefecto sino a pedimento de parte; ni puede pedirse su declaración por el Ministerio Público en el solo interés de la ley; ni puede alegarse sino por aquéllos en cuyo beneficio la han establecido las leyes, o por sus herederos o cesionarios; y puede sanearse por el lapso de tiempo o por ratificación de las partes” (CSJ, SC451-2017). 2.3.

En virtud de lo anterior, dado que el cargo incurrió en (i) desenfoque, pues cuestionó aspectos ajenos a los expuestos por el colegiado para proponer una hermenéutica alternativa; (ii) incompletitud, ya que no atacó los cimientos de la sentencia sino elementos secundarios o tangenciales del razonamiento del Tribunal; y (iii) utilización del remedio extraordinario a manera de alegato de instancia; no se abre paso el recurso, porque en esas condiciones se incumplen las reglas técnicas de sustentación de la demanda de casación. 10 Cfr. CSJ, SC097-2023;

CSJ, SC3724-2021; CSJ, SC451-2017, et. al. Radicación n.º 15001-31-53-003-2021-00151-01 25 3. Conclusión. Comoquiera que la demanda no cumple con los requisitos formales propios del recurso extraordinario, se hace imperativa su inadmisión con apoyo en el numeral 1 del artículo 346 del Código General del Proceso. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia,

RESUELVE

PRIMERO. DECLARAR INADMISIBLE la demanda de casación presentada por Mundial de Cobranzas S.A.S., frente a la sentencia de 11 de julio de 2024, proferida por la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Tunja, dentro del verbal de la referencia.

SEGUNDO. RECONOCER personería para actuar al abogado Cristian Fernando Niño, en los términos y para los efectos del mandato conferido.

TERCERO. Por Secretaría remítase el expediente al Tribunal de origen. Notifíquese y cúmplase. Radicación n.º 15001-31-53-003-2021-00151-01 26 HILDA GONZÁLEZ NEIRA Presidenta de Sala MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ FERNANDO AUGUSTO JIMÉNEZ VALDERRAMA OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE (comisión de servicios) FRANCISCO TERNERA BARRIOS Firmado electrónicamente por: Hilda González Neira Presidenta de la Sala Martha Patricia Guzmán Álvarez Magistrada Fernando Augusto Jiménez Valderrama Magistrado Octavio Augusto Tejeiro Duque Magistrado No firma en comisión de servicios Francisco Ternera Barrios Magistrado Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en artículo 103 del Código General del Proceso y el artículo 7 de la ley 527 de 1999 Código de verificación: 5A60C9035F5E2BE95B57FF559AABD2FFA43EE4F36A04E763BEA2B6E2E8E1F39C Documento generado en 2025-05-27