MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ Magistrada Ponente AC1200-2025 Radicación n° 11001-31-03-040-2021-00429-01 (Aprobado en sesión de veintiséis de febrero de dos mil veinticinco) Bogotá D.C., treinta y uno (31) de marzo de dos mil veinticinco (2025). Se decide sobre la admisibilidad de la demanda presentada por la parte convocante principal y convocada en reconvención, Promotora Inmobiliaria Oriente -Proinor S.A.- y otra, para sustentar el recurso de casación interpuesto frente a la sentencia proferida el 19 de julio de 2024, por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en el proceso verbal -declarativo de incumplimiento contractual- promovido por la recurrente contra MC Construcciones Ltda. y otro.

ANTECEDENTES 1. En su demanda,1 básicamente pidió la parte actora, de manera principal, declarar que: (i) entre la sociedad 1 Carpeta: 01PrimeraInstancia / Anexo / 01CuadernoPrincipal. Archivo: 01EscritoDemanda.pdf (Folios 1003 a 140). Radicación n°11001-31-03-040-2021-00429-01 2 Proinor S.A y los demandados se celebró, en Bogotá el 18 de diciembre de 2010, un contrato de promesa de compraventa sobre los lotes 6 y 7 del predio Los Rosales de Villavicencio; pactándose como precio la suma de $3.386´000.000.oo.

(ii) el convenio fue cumplido por la convocante e inobservado por las convocadas, al no pagar el valor $2.486´000.000.oo, correspondiente al precio acordado y no otorgar la garantía hipotecaria que se comprometieron a realizar. (iii) los demandados están obligados a cumplir el contrato y, en consecuencia, deben cancelar el precio total pactado junto con la cláusula penal, más los respectivos intereses.

Subsidiariamente, solicitó declarar que: (i) los convocados abusaron de sus derechos con la suscripción de la respectiva escritura pública, obteniendo el dominio de los bienes vendidos, sin constituir la garantía hipotecaria, como se acordó; (ii) los demandados se enriquecieron sin justa causa, al no pagar el saldo del precio pendiente. 1.1.

Para sustentar sus aspiraciones, sostuvo que, el 18 de diciembre de 2010, se ajustó entre las partes, en la ciudad de Bogotá, un contrato de promesa de compraventa sobre los lotes 6 y 7 del predio Los Rosales de Villavicencio, cuyo precio acordado fue de $3.386´000.000.oo, monto del que los demandados pagaron $900.000.000.oo, a título de arras, quedando un remanente de $2.486´000.000.oo; suma que no fue cancelada.

Afirmó que los llamados a juicio tampoco constituyeron Radicación n°11001-31-03-040-2021-00429-01 3 la hipoteca, el 31 de enero de 2011, día de la suscripción de la escritura pública que perfeccionaría dicha promesa, según la cláusula sexta de ese convenio preliminar Aseguró que ese incumplimiento generó perjuicios a la parte demandante y pérdida de oportunidad para continuar ejerciendo lícitamente el objeto social con la disposición irrestricta de $3.386´000.000.oo. 1. 2.

Notificados del auto admisorio, los demandados se opusieron al éxito de las pretensiones y propusieron los medios de defensa que denominaron: «Excepción de contrato no cumplido por falta de tradición de los Inmueble (sic)»; «Excepción de contrato no cumplido por no encontrarse los Inmuebles libres de gravámenes al momento de suscribir la promesa de compraventa y el otorgamiento de la escritura pública»; y «Excepción de contrato no cumplido por imposibilidad de la parte demandante de entregar real y materialmente los Inmuebles a la parte demandada».2 2.

Los convocados, en demanda de reconvención, peticionaron declarar: (i) que el demandado en reconvención es un contratante incumplido; (ii) que éste no ha satisfecho la obligación de entregar real y materialmente los inmuebles al demandante en reconvención; (iii) «la resolución del contrato de promesa de compraventa suscrita el día 21 de diciembre de 2010 y la escritura pública número 191 del día veintiocho (28) de enero de 2011 de la Notaría 32 de Bogotá, en atención a que el Demandado en Reconvención no cuenta con el derecho de dominio de los Inmuebles y no podrá realizar la entrega real y material de los Inmuebles al Demandante 2 Carpeta: 01Primera Instancia / Anexo / 01CuadernoPrincipal.

Archivo: 03ContestacionDemanda.pdf. Radicación n°11001-31-03-040-2021-00429-01 4 en Reconvención»3. 2.1. Para soportar sus pretensiones, manifestaron que entre las partes se suscribió un contrato de promesa de compraventa, sobre los inmuebles identificados con matrículas inmobiliarias números 230-96847 y 230-96848. Indicaron que el 28 de enero de 2011, las partes otorgaron la escritura pública número 191 en la Notaría 32 de Bogotá, pero, a la fecha, el demandado en reconvención no ha realizado la entrega de los predios al demandante en reconvención. Expresaron que la posesión real y material de los inmuebles está radicada en la sociedad Italiana de Llantas S. en C., que instauró ejecutivo hipotecario contra el demandado en reconvención; trámite en el que se señaló día para rematar tales bienes, de propiedad del ejecutado.

Precisaron que el convocado en reconvención es un contratante que no ha cumplido con las obligaciones derivadas de la aludida promesa y de la escritura pública de compraventa. 2.2. La parte reconvenida se opuso a dichas súplicas y formuló las excepciones rotuladas: «AUSENCIA DE LOS ELEMENTOS ESENCIALES PARA LA DECLARATORIA DE LA 3 Carpeta: 01PrimeraInstancia / Anexo / 02CuadernoDemandaReconvencion.

Archivo: 01DemandaReconvencion.pdf. Radicación n°11001-31-03-040-2021-00429-01 5 RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL QUE PERMITA INFERIR OBLIGACIÓN ALGUNA DE SANEAR PERJUICIOS A LA DEMANDADA CUANDO ESTA NO HA SIDO INCUMPLIDA»; «INEXISTENCIA DE DAÑO MATERIAL RESARCIBLE»; «INEXISTENCIA DE LA OBLIGACIÓN DE PAGAR PERJUICIOS; ABUSO DEL DERECHO»; «INEXISTENCIA DE MOTIVOS PARA DECLARAR EL INCUMPLIMIENTO POR PARTE DE LA DEMANDADA PROMOTORA INMOBILIARIA DE ORIENTE S.A. – PROINOR S.A.-»; «EXISTENCIA DE BUENA FE DE PARTE DE PROMOTORA INMOBILIARIA DE ORIENTE S.A. – PROINOR S.A.-»; «TEMERIDAD Y MALA FÉ;

EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO; CARENCIA DE ACCION»; «INEXISTENCIA DE LOS ELEMENTOS ESENCIALES PARA LA RESOLUCIÓN DEL ACUERDO; CULPA DE IVÁN ALBERTO PÉREZ GÓMEZ Y DE LA SOCIEDAD MC CONSTRUCCIONES LTDA »; «LA DEMADANTE EN RECONVENCIÓN (IVÁN ALBERTO PÉREZ GÓMEZ Y MC CONSTRUCCIONES LTDA) NO MITIGÓ EL SUPUESTO DAÑO QUE DICE HABER SUFRIDO NI HIZO NADA PARA PREVENIRLO;

DESCONOCIMIENTO DE ACTOS PROPIOS»; «INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL DE LA DEMADANTE EN RECONVENCIÓN (IVÁN ALBERTO PÉREZ GÓMEZ Y MC CONSTRUCCIONES LTDA)»; «FALTA DE LAS CONDICIONES ESENCIALES PARA EL EJERCICIO DE LA ACCIÓN RESOLUTORIA POR PARTE DE LA DEMADANTE EN RECONVENCIÓN (IVÁN ALBERTO PÉREZ GÓMEZ Y MC CONSTRUCCIONES LTDA) QUIEN ESTÁ INCUMPLIDA».4 3.

El a quo, en sentencia dictada el 14 de julio de 2023, resolvió: «NEGAR las pretensiones principales y subsidiarias de la demanda principal, de conformidad con lo expuesto en esta providencia»; «NEGAR la pretensión de resolución del contrato de promesa de compraventa consignada en la demanda de reconvención acorde con lo motivado»; «DECLARAR RESUELTO por incumplimiento unilateral del demandado en reconvención el contrato de venta contenido en la 4 Carpeta: 01PrimeraInstancia / Anexo / 02CuadernoDemandaReconvencion.

Archivo: 03 ContestacionDemandaReconvencion202300111.pdf. Radicación n°11001-31-03-040-2021-00429-01 6 escritura pública No. 191 del 28 de enero de 2011, por los motivos expuestos»; «NO CONDENAR en perjuicios (…) al demandado en reconvención atendiendo las razones propuestas»; «ORDENAR que PROMOTORA INMOBILIARIA ORIENTE – PROINOR S.A., dentro de los quince (15) días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia, restituya a los demandados IVÁN ALBERTO PEREZ GÓMEZ y MC CONSTRUCCIONES LIMITADA la suma de NOVECIENTOS MILLONES DE PESOS ($900’000.000) Mcte. debidamente indexada con el valor que del IPC certifique el DANE al momento de su pago»; «CONDENAR en costas a la demandante y a favor de los demandados, Inclúyanse como agencias en derecho la suma de $10’000.000».5 4.

El ad quem, al desatar la apelación formulada por la parte demandante, mediante fallo proferido el 19 de julio de 2024, confirmó la sentencia de primera instancia.6 Para decidir de ese modo, consideró: (i) En la demanda principal no se pidió la resolución del negocio de venta, sino de la promesa de contrato. Por eso, acceder a la resolución de la convención de compraventa, como lo pretende el apelante, sería contrario al principio de congruencia, consagrado en el artículo 281 del Código General del Proceso; además de vulnerarse los derechos de defensa y contradicción de su contraparte.

(ii) La pretensión resolutoria no debía fundarse en el incumplimiento de la promesa de compraventa, comoquiera 5 Carpeta: 01PrimeraInstancia / Anexo / 02CuadernoDemandaReconvencion. Archivo: 58Sentencia20230714.pdf. 6 Carpeta: CuadernoTribunal / Archivo: 13SentenciaConfirma.pdf Radicación n°11001-31-03-040-2021-00429-01 7 que este acuerdo preliminar no tiene efectos obligacionales con posterioridad a la celebración del contrato prometido, sobre todo cuando modificó lo pactado respecto del precio y forma de pago de los bienes negociados.

(iii) La resolución del contrato de compraventa debe prosperar, puesto que, a pesar de que las compradoras cumplieron, con anterioridad, las obligaciones que les incumbían, es decir, el pago parcial del precio, la vendedora no entregó los inmuebles el 2 de febrero de 2011, de conformidad con lo convenido en la cláusula sexta de dicho negocio jurídico.

Por consiguiente, debe declararse la resolución del contrato, pretendida en la demanda de reconvención. (iv) Dado que la reconvenida incumplió primero su obligación de entregar los bienes enajenados, esto exoneró a las compradoras de satisfacer el saldo debido. Por consiguiente, no es posible acceder a la pretensión resarcitoria formulada por aquélla.

(v) Teniendo en cuenta que no se realizó la entrega de los bienes raíces vendidos, «fútil resulta referirse a los argumentos edificados en que las compradoras no mitigaron el riesgo que los mismos pasaran a manos de un tercero, y de devolver el valor de estos a la tradente, en virtud de las restituciones mutuas». 5. Contra la sentencia de segunda instancia la parte actora interpuso recurso de casación, concedido por el Tribunal y admitido por la Corte.

Radicación n°11001-31-03-040-2021-00429-01 8 DEMANDA DE CASACIÓN En la demanda se proponen tres cargos: el primero fundado en violación normativa por la vía indirecta; el segundo sustentado en violación del principio de la consonancia; y el tercereo soportado en la infracción del postulado non refortmatio in pejus; acusaciones que, seguidamente, serán analizadas formalmente, a efectos de determinar su admisibilidad.

CARGO PRIMERO Denuncia la parte recurrente la violación indirecta de los artículos 1876 y 1932 del Código Civil, por falta de aplicación, como consecuencia del manifiesto y trascendente error de hecho, en que incurrió el Tribunal, al apreciar las pruebas, y, por ende, concluyó «sin razón alguna, que ante la falta de entrega de los predios vendidos a las compradoras -lo que motivó la resolución del contrato deprecada en la reconvención- no era necesario ordenar su restitución a las vendedoras en virtud de las restituciones mutuas previstas en la ley».

Indica que el ad quem pasó por alto que las vendedoras ya habían hecho la tradición de los inmuebles enajenados a las compradoras, en virtud del registro de la escritura pública 191 otorgada el 28 de enero de 2011 en la Notaría 32 del Círculo de Bogotá, registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Villavicencio. Radicación n°11001-31-03-040-2021-00429-01 9 Específicamente, señala como indebidamente apreciados, por parte del juzgador de segunda instancia, los siguientes medios de convicción: (i) Escritura pública 191 de 28 de enero de 2011, otorgada en la Notaría 32 de Bogotá, que acredita la tradición de los inmuebles a las compradoras.

(ii) Folios de matrícula inmobiliaria 230-968847 y 230- 96848, que prueban, respectivamente, el registro del título traslaticio de dominio de los lotes 6 y 7, en favor de las compradoras. (iii) Contestación de la demanda principal, presentada por José Ramón Ramírez Castaño, el día 5 de noviembre de 2021, apoderado de las demandadas. (iv) Testimonios de Claudia Liliana Mariño Plata, Tari Catalina Gutiérrez, Rodrigo Borda, Javier Leyva, referentes a la entrega de los lotes a las compradoras.

(v) Documentos visibles en el archivo digital No. 51 del cuaderno principal de primera instancia, que demuestran las actividades desplegadas por MC Construcciones para solicitar la revocatoria directa de varias anotaciones en el registro de la hipoteca, ante la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Villavicencio. (vi) Acta de entrega de los lotes 6 y 7, firmada por Radicación n°11001-31-03-040-2021-00429-01 10 Proinor S.A. ante notario público.

Además, sostuvo que, al estar en cabeza de las compradoras el riesgo de la pérdida de los inmuebles, según el artículo 1876 del Código Civil, no podía el Tribunal exonerarlas de restituirlos a las vendedoras, como consecuencia de la resolución del contrato de compraventa; pero en el fallo recurrido no se aplicó el artículo 1932, ibidem, que regula las restituciones mutuas que deben hacerse entre vendedor y comprador, cuando se resuelve la venta.

CONSIDERACIONES 1. Por la naturaleza extraordinaria del recurso de casación y la finalidad con él perseguida, el legislador estableció rigurosas exigencias formales para presentar debidamente la demanda (art. 344, C.G.P.), que deben ser verificadas con el propósito de determinar su admisibilidad (art. 346, ibidem), dentro del estrecho margen delineado por las causales que taxativamente han sido consagradas en el texto legal, para la procedencia de este medio impugnativo (art. 336, ejusdem). 1.1.

Al acudirse al segundo numeral del último artículo previamente citado, referente a la infracción de la ley sustancial, se requiere invocar, por lo menos, una disposición de dicha naturaleza, que, en opinión del recurrente, fue violada por el juzgador de segunda instancia; siendo necesario que ese precepto sea, o ha debido ser, el Radicación n°11001-31-03-040-2021-00429-01 11 fundamento de la decisión refutada, según se desprende del parágrafo 1º del prenotado artículo 344. 1.2.

Igualmente, previene el literal a) del numeral 2 del mencionado canon, que si se invoca el desconocimiento indirecto de la ley material, se impone al censor indicar, en términos precisos, si el cuestionamiento al fallo emitido por el ad quem, radica en un error de derecho originado en la inobservancia de una norma probatoria, o en un error de hecho manifiesto y trascendente en la apreciación de la demanda, su contestación o de una prueba determinada.

Exigiéndosele, además, explicitar en qué consiste la equivocación denunciada, con puntual demarcación de las disposiciones de carácter sustancial aplicables en la resolución del caso, que fueron infringidas, así como las de naturaleza suasoria que se estiman transgredidas. (CSJ AC2310-2024, rad. 2022-00186-01). 2. Hechas esas precisiones, debe acotarse que la exigencia prevista en el parágrafo 1º del artículo 344 del Código General del Proceso, esto es, relacionar al menos un precepto de carácter material cuando se acuse la transgresión de normas de dicha connotación, quedaría satisfecha en el cargo primero, al denunciarse como infringidos los artículos 1876 y 1932 del Código Civil; disposiciones de naturaleza sustancial, por orientarse a declarar, crear, modificar o extinguir relaciones jurídicas concretas; comoquiera que la primera preceptúa que corre por cuenta del comprador la pérdida, deterioro o mejora de Radicación n°11001-31-03-040-2021-00429-01 12 la especie o cuerpo cierto que se vende; y la segunda establece los efectos de la resolución de la venta por el impago del precio (CSJ SC4667-2021).

Y aunque, según el parágrafo del literal b) del numeral 2 del artículo 344 del Código General del Proceso, al proponerse la infracción de normas de carácter material, es suficiente citar cualquiera con esa connotación, la recurrente, respecto del artículo 1876 del Código Civil, no explica por qué dicho precepto constituyó base esencial del fallo impugnado o ha debido serlo, y no el artículo 929 del Código de Comercio, que atribuye al vendedor -no al comprador- el riesgo de la pérdida del cuerpo cierto vendido.

Esto en consideración a que Proinor S.A., sociedad casacionista, de acuerdo con el certificado de existencia y representación legal adosado a su demanda, tiene dentro de las actividades mercantiles que conforman su objeto social, «la construcción por cuenta propia o ajena de todo tipo de obras o comercio destinados al comercio, vivienda, industria, institucional o de cualquier otra naturaleza». 3.

El cargo examinado también adolece de incompletitud, por cuanto la parte recurrente no rebatió frontalmente la conclusión del Tribunal referida al incumplimiento de la vendedora de su obligación de entregar los inmuebles el 2 de febrero de 20112, que, específicamente, el juzgador soportó en que «la demandada en reconvención y representante legal de la sociedad convocada en este libelo, Claudia Liliana Mariño, admitió que no habían concertado variar tal data, aunado [a que el acta de entrega incorporada al plenario] (…) únicamente fue Radicación n°11001-31-03-040-2021-00429-01 13 signad[a] por la vendedora, Proinor S.A.; circunstancia que impide darle el valor suasorio ambicionado por la recurrente, así estuviera en poder de los vendedores, quienes no desconocieron este hecho al punto que lo arrimaron a las diligencias, y uno de ellos indicó que no lo suscribió porque la entrega no se materializó».

Omisión que contraviene el numeral 2º del artículo 344 de la codificación adjetiva civil, que, entre otros requisitos, exige formular, en forma completa, el cuestionamiento contra el fallo recurrido, porque en casación la censura debe estar «enfocada hacia los argumentos torales que soportan las conclusiones del juzgador». (CSJ SC407-2023, reiterada en SC331-2024). 4.

De igual forma, es ostensible el entremezclamiento de causales en que se incursionó al plantearse la acusación bajo estudio, puesto que, no obstante ser propuesta por la vía indirecta, también se encauzó por terrenos jurídicos, sobre la violación de la ley sustancial por falta de aplicación de los artículos 1876 y 1932 del Código Civil; cuestionamiento cuya formulación concernía enfilarlo por la vía directa, que habilita la censura del fallo de segundo grado ante la inaplicación, indebida aplicación o interpretación errónea de una norma material.

Recuérdese que, a decir de esta Sala, «[l]os diferentes reproches que se tengan respecto de la sentencia impugnada, debe proponerlos el recurrente en cargos separados, caracterizados por ser autónomos e individuales, (…) premisas que le impiden entremezclar acusaciones de diferente naturaleza». (CSJ AC6341-2014, reiterado en AC1322-2023).

Radicación n°11001-31-03-040-2021-00429-01 14 5. Por lo anterior, el cargo no puede admitirse a trámite. CARGO SEGUNDO Critica la parte impugnante la sentencia de segundo orden por infringir el principio de congruencia, contemplado en el artículo 281 del Código General del Proceso, ya que el Tribunal desconoció que las compradoras no solicitaron en su demanda de reconvención ninguna pretensión orientada a que, como consecuencia de la resolución del contrato de compraventa, también se ordenaran las restituciones mutuas, que imponían a las compradoras restituir los inmuebles que les fueron transferidos por el modo de tradición. De ahí que el fallador cuestionado ha debido referirse a tales restituciones y decretarlas oficiosamente, de conformidad con los artículos 1546 y 1932 del Código Civil y 870 del Código de Comercio.

CONSIDERACIONES 1. Cuando la censura de la decisión de segunda instancia se encuadra en la tercera causal de casación, establecida en el artículo 336 Código General del Proceso, es necesario considerar que la sentencia es el acto procesal mediante el cual el juez resuelve una controversia, al aplicar Radicación n°11001-31-03-040-2021-00429-01 15 disposiciones normativas a supuestos fácticos determinados, para reconocer, declarar o extinguir situaciones jurídicas.

De ahí que el artículo 28, ibidem, exija que el fallo esté en armonía con los hechos o las pretensiones de la demanda, o con las excepciones formuladas por la parte convocada o las que correspondía al sentenciador reconocer oficiosamente. Por eso, ha dicho la Corte que la inconsonancia de la sentencia se estructura si [E]l juzgador decide el [juicio] por fuera de las pretensiones o excepciones probadas en el caso (extra petita), o más allá de lo pedido (ultra petita), o cercenando lo que fue objeto de alegación y demostración (citra petita).

También se configura cuando la sentencia no guarda correlación con las ‘afirmaciones formuladas por las partes’, puesto que es obvio que el juez no puede hacer mérito de un hecho que no haya sido afirmado por ninguna de ellas. Y se ha reconocido, asimismo, que la incongruencia como causal de casación se da en los eventos en los que se presenta ‘una desviación del tema que fue objeto de la pretensión deducida en la sustentación del recurso.

(AC280-2021, reiterado en AC999-2022 y AC1791-2022). Pero no basta que el recurrente indique la incoherencia de la decisión, sino que su argumento, para que sea completo, ha de abarcar la confrontación de la sentencia con todos los aspectos discutidos dentro del proceso y que serían determinantes para dictar el fallo, de suerte que emerja abiertamente su real incongruencia, al comparar, entre otras piezas procesales, lo expuesto en la demanda y su contestación con las resoluciones adoptadas por el juez.

(CSJ SC, 6 Jul. 2005, rad. 5214; SC, 1º nov. 2006, rad. 2002- 01309-01; SC11331-2015; AC2115-2021; AC999-2022; y AC1791-2022). Radicación n°11001-31-03-040-2021-00429-01 16 Al respecto, debe destacarse que la jurisprudencia también ha precisado que el fallo de segunda instancia puede considerase incongruente si se profiere desatendiendo los reparos concretos formulados contra la sentencia de primer orden, y por fuera de la sustentación de tales inconformidades (CSJ SC2407-2024); en la medida en que el Código General del Proceso le ha definido parámetros específicos al ad quem para resolver la alzada, al disponer, en el primer inciso de su artículo 320, que «[e]l recurso de apelación tiene por objeto que el superior examine la cuestión decidida, únicamente en relación con los reparos concretos formulados por el apelante, para que el superior revoque o reforme la decisión»; y preceptúa, en el primer inciso de su artículo 328, que «[e]l juez de segunda instancia deberá pronunciarse solamente sobre los argumentos expuestos por el apelante, sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley».

Pero, en el segundo inciso, ibidem, previene que «cuando ambas partes hayan apelado toda la sentencia o la que no apeló hubiere adherido al recurso, el superior resolverá sin limitaciones». 2. El cargo analizado no cumple con los requisitos formales exigidos para la demanda de casación, considerando que la parte recurrente, de manera desenfocada, finca la denunciada disarmonía procedimental en que «el Tribunal desconoció que las compradoras reconvinientes no impetraron en su demanda de reconvención ninguna pretensión tendiente a que, como consecuencia de la resolución del contrato de compraventa (…) también se ordenaran las “restituciones mutuas” previstas en la ley, que imponían a las compradoras la restitución de los inmuebles que les fueron transferidos por el modo de tradición por Radicación n°11001-31-03-040-2021-00429-01 17 medio de dicha escritura pública a las vendedoras.

(…) la misma sentencia nada se resolvió sobre la devolución de los predios a las vendedoras, incurriendo así en una incongruencia pues, repito, el Tribunal ha debido decretar de oficio esa restitución”. Razonamiento argumentativo en el que parece confundirse los conceptos de tradición y entrega de los bienes raíces litigados, pese a que, durante todo el trámite procesal surtido en ambas instancias, la transferencia jurídica de dichos inmuebles no fue objeto de discusión. Por el contrario, la entrega material de los predios vendidos sí fue un asunto controvertido en la contestación de la demanda principal,7 al descorrerse su traslado, en la demanda de reconvención8 y en su contestación,9 así como en la pretensión impugnativa de la apelación instaurada frente a la sentencia del a quo.10 Y, en ese contexto, el ad quem sí se pronunció para confirmar la decisión de primer grado, precisando que «la resolución del negocio de compraventa, está llamada a prosperar porque, (…) la vendedora desatendió la entrega de los inmuebles el 2 de febrero de 2011.

Por lo tanto, (…) se constata que, en efecto, la convocada en la demanda de mutua petición -vendedora- desatendió el deber de proporcionar los bienes negociados a las adquirentes. De manera que ningún reproche merece la primera instancia por haber llegado a esta misma conclusión, tras valorar los elementos de juicio (…)». Determinación que ratificó la conclusión del a quo, 7 Carpeta: 01Primera Instancia / Anexo / 01CuadernoPrincipal.

Archivo: 03ContestacionDemanda.pdf. 8 Carpeta: 01PrimeraInstancia / Anexo / 02CuadernoDemandaReconvencion. Archivo: 01DemandaReconvencion.pdf. 9 Carpeta: 01Primera Instancia / Anexo / 01CuadernoPrincipal. Archivo: 03ContestacionDemanda.pdf. 10 Carpeta: 01Primera Instancia / Anexo / 01CuadernoPrincipal. Archivo: 03ContestacionDemandaReconvencion20230111.pdf Radicación n°11001-31-03-040-2021-00429-01 18 consistente en que solo procedía ordenar a las demandadas en reconvención restituir a la parte reconviniente la suma de $900’000.000, debidamente indexada, no así los lotes enajenados, por no estar en posesión o tenencia de la sociedad MC Construcciones Ltda. Desde esa perspectiva, el impulso a trámite del cargo no puede abrirse paso, con fundamento en el numeral 2º del artículo 346 del Código General del Proceso, en tanto que no existió el vicio alegado por falta de consonancia, puesto que, en la providencia rebatida, el ad quem, aunque sin un gran desarrollo argumentativo, sí resolvió sobre la restitución material de los predios en cuestión, al indicar que «[l]o hasta aquí argüido basta para aseverar que, al no haberse consumado la entrega de los predios vendidos, como quedó dilucidado, fútil resulta referirse a los argumentos edificados en que las compradoras no mitigaron el riesgo que los mismos pasaran a manos de un tercero, y de devolver el valor de estos a la tradente, en virtud de las restituciones mutuas».

De esta forma, queda sin sustento la incongruencia denunciada, toda vez que la temática echada de menos por la parte recurrente, sí fue objeto de determinación judicial. 3. Así las cosas, el cargo se inadmitirá. CARGO TERCERO Se reprocha el fallo del Tribunal por contener decisiones que hacen más gravosa la situación de las vendedoras, como apelantes únicas; «pues es evidente que habiéndose omitido la sentencia acusada un pronunciamiento expreso sobre las restitución (sic) Radicación n°11001-31-03-040-2021-00429-01 19 de los inmuebles vendidos que las compradoras han debido efectuar a las vendedoras, de acuerdo con la ley, se está agravando seriamente su situación frente a tales inmuebles».

Lo anterior, en consideración a que las restituciones mutuas proceden como un imperativo legal, en virtud de lo dispuesto en los artículos 1546 y 1932 del Código Civil y 870 del Código de Comercio; pero, por no decretarse en forma oficiosa, el ad quem hizo más gravosa la posición de las vendedoras, ya que se encuentran privadas injustamente de recibir la devolución de los inmuebles vendidos, pese a que, en la misma sentencia, se les ordenó devolver a las compradoras la parte del precio que les fue pagada.

El sentenciador de segunda instancia «no tuvo en cuenta que el riesgo de la pérdida, deterioro o mejora de los inmuebles vendidos pertenecía a las compradoras y no a las vendedoras. Siendo el riesgo de la pérdida de los inmuebles a cargo de las compradoras, el Tribunal, al no decretar su restitución a las vendedoras, hizo más gravosa su situación pues dicha pérdida la debían soportar aquellas y no estas».

CONSIDERACIONES 1. La causal de casación prevista en el numeral cuarto del artículo 336 del Código General del Proceso, se configura cuando la providencia de segunda instancia quebranta la prohibición de reformar la sentencia del a quo, en contra del apelante único; garantía consagrada en el inciso segundo del artículo 31 de la Carta Política y en el inciso cuarto del Radicación n°11001-31-03-040-2021-00429-01 20 artículo 328 del compendio normativo primeramente citado, aparte normativo éste que exceptúa de dicha proscripción a aquellas modificaciones que necesariamente deban realizarse por ser aspectos íntimamente ligados a la apelación, que exigen un pronunciamiento oficioso. 2.

Y aunque la infracción de la comentada restricción procesal debe verificarse con el cotejo de las resoluciones adoptadas en los fallos de primer y segundo orden, pues en tales apartes se deciden las pretensiones y las excepciones, en el cargo que se examina se advierten deficiencias técnicas, puesto que la parte impugnante no desplegó actividad alguna para demostrar que el Tribunal hizo más gravosa su situación de apelante en solitario, carga que era de su resorte (CSJ AC 18 sep, exp. 2005-00619-01), máxime si el ad quem confirmó, completamente, la decisión del a quo, y que la Corte tiene dicho que se trasgrede la comentada prohibición de non reformatio in peius, entre otros eventos, cuando aquél juzgador «con su decisión (…) haya modificado, desmejorándola, la posición procesal que para el apelante creó el proveído en cuestión».

(CSJ SC 11 oct. 2004 exp. 154-2004; SC 20 oct. 2000 exp. 5682; SC 2 dic. 1997, exp. 4915; y SC2217-2021). 3. Por lo expresado, no se admitirá la acusación. CONCLUSIÓN Las descritas falencias que presentan los cargos formulados por la parte recurrente, resultan suficientes para Radicación n°11001-31-03-040-2021-00429-01 21 ser inadmitidos por la Sala, en los términos del artículo 346, ejusdem.

DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, Agraria y Rural RESUELVE DECLARAR INADMISIBLE la demanda presentada por la parte convocante principal y convocada en reconvención, Promotora Inmobiliaria Oriente -Proinor S.A.- y otra, para sustentar el recurso de casación interpuesto frente a la sentencia proferida el 19 de julio de 2024, por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, dentro del proceso referenciado.

Por secretaría, remítase el expediente a la corporación de origen, para lo pertinente.

NOTIFÍQUESE, HILDA GONZÁLEZ NEIRA Presidenta de Sala MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ Radicación n°11001-31-03-040-2021-00429-01 22 FERNANDO AUGUSTO JIMÉNEZ VALDERRAMA (Ausencia justificada) OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE FRANCISCO TERNERA BARRIOS Firmado electrónicamente por: Hilda González Neira Presidenta de la Sala Martha Patricia Guzmán Álvarez Magistrada Octavio Augusto Tejeiro Duque Magistrado Francisco Ternera Barrios Magistrado Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en artículo 103 del Código General del Proceso y el artículo 7 de la ley 527 de 1999 Código de verificación: 9F9644F782B352D0C74B14FD5C651865B19DBC2E87FFB9C478C8FE4A861908D0 Documento generado en 2025-03-31