CORTE SUPREMA DE JUSTICIA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA DE CASACIÓN CIVIL Magistrada Ponente RUTH MARINA DÍAZ RUEDA Bogotá, D. C., quince (15) de diciembre de dos mil diez (2010). Discutida y aprobada en Sala de veinticinco (25) de noviembre de dos mil diez (2010). Ref: Exp. 1100131030141993-00829-01 Decide la Corte el recurso de casación interpuesto por la sociedad demandada, frente a la sentencia de 2 de mayo de 2008, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, dentro del proceso ordinario promovido por María Isabel Lee Campos de Barrera, quien por haber fallecido en el curso de la tramitación fue sustituida procesalmente por Luis Alberto, María del Rosario y María Isabel Barrera Lee, contra Promociones y Asesorías Limitada “Soproas Ltda.”; con demanda de mutua petición de ésta respecto de aquélla.

I.- EL LITIGIO 1.- Pide la accionante inicial, en relación con el contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes el 22 de febrero de 1991, modificado el 25 de esos mismos mes y año, vinculado al inmueble cuyos linderos y demás características se detallan en el libelo, de modo principal, la resolución por mutuo desistimiento tácito, y de forma subsidiaria, la nulidad absoluta; en consecuencia, se le ordene a la accionada “ recibir las cantidades de dinero que ésta entregó a la demandante” y que provienen del aludido contrato, teniendo en cuenta que dicha devolución no genera ninguna clase de compensación, intereses, corrección monetaria o similares, en atención al contenido de la cláusula décima primera consistente en que únicamente habría lugar a réditos por incumplimiento de la promitente vendedora (folios 26 a 29 del cuaderno principal). 2.- La causa petendi admite el siguiente compendio (folios 29 a 30): a.-) El 22 de febrero de 1991 se celebró y firmó precontrato en el que María Isabel Lee Campos de Barrera prometió vender a la sociedad Promociones y Asesorías Limitada “Soproas Ltda.”, la que se comprometió a comprar un “lote de terreno de la Urbanización Hacienda El Escritorio, barrio Fontibón de la ciudad de Santa Fe de Bogotá D.C. identificado con el plano de esquema básico elaborado por el Dr. Rafael Fajardo, con el número (2) de la manzana B, con un área aproximada de once mil doscientos setenta y ocho punto cincuenta y siete metros cuadrados (11.276,57 m2)”, claramente individualizado por sus demás características, linderos especiales y generales por hacer parte de un predio de mayor extensión; suscribiendo las partes el 25 de esos mes y año, un “otrosí” modificando “la forma de pago y la fecha de la firma de la escritura”; el precio pactado ascendió a ciento noventa y un millones setecientos treinta y seis mil seiscientos noventa pesos ($191´736.690), considerando que cada metro cuadrado se estimó en diecisiete mil pesos ($17.000); del cual se cancelaron cincuenta y siete millones quinientos veinte mil setecientos siete pesos ($57´520.707); la negociación se efectuó por cabida neta destinada “para la construcción de una bodega industrial con las limitaciones de ley”; fijándose el día 18 de marzo de 1992 para el perfeccionamiento de la transacción en la Notaría Treinta y Cuatro de esta ciudad, a las cuatro de la tarde, “y en caso de no ser posible en esa fecha, se pactó la forma cómo se aplazaría la misma.

Sin embargo no es clara la cláusula en cuanto a la modalidad que se pactó para el aplazamiento, lo que hace que el contrato no tenga fecha cierta ni determinada, por lo tanto es nulo”. b.-) Ni el 18 de marzo ni el 18 de junio de 1992, la accionada acudió a la indicada oficina pública a suscribir el instrumento de compraventa o la de comparecencia, lo que sí hizo la actora “con el fin de dejar constancia que siempre ha estado dispuesta a cumplir todas y cada una de las obligaciones pactadas en el documento aludido, pero que por fuerza mayor o caso fortuito no estaba en condiciones de cumplir lo acordado por circunstancias ajenas a su voluntad, como lo acreditó con la certificación del ingeniero contratista señor Jorge Carvajalino Sánchez para la ejecución de las obras y que se adjunta como prueba”. c.-) Como “Soproas Ltda.” no concurrió, María Isabel Lee Campos de Barrera estaba en imposibilidad de firmar el instrumento correspondiente, “estamos ante un caso típico de mutuo disenso”. 3.- Notificada la contradictora se opuso a las pretensiones y formuló las defensas que denominó “mora e incumplimiento de la demandante”, “inexistencia del mutuo disenso”, “eficacia de la promesa de compraventa”, “buena fe” y “excepción genérica”.

(folios 128 a 148). 4.- Adicionalmente y en escrito separado, presentó reconvención en la que solicitó se declarara que la promesa de contrato adquirió firmeza sin derecho a retracto, por lo que la actora está obligada y en mora de cumplirla; se le ordene a ésta suscribir el correspondiente instrumento público y realizar las obras de urbanismo pactadas; se le condene a pagarle por concepto de perjuicios moratorios “trescientos millones de pesos” ($300´000.00); por cláusula penal “ciento cincuenta millones” ($150´000.000), y además, los intereses causados durante la “mora” (folios 8 a 11 del cuaderno 2). 5.- La relación fáctica que sirve de apoyo a la contrademanda es la que a continuación se compendia (11 a 15): a.-) Las contendoras convinieron por escrito la “promesa de compraventa” a la que se ha hecho referencia, destacándose en su parágrafo tercero que “el promitente comprador ha celebrado el presente contrato con el fin de desarrollar el inmueble para su uso industrial.

El inmueble será adquirido completamente urbanizado e incorporado al perímetro urbano y servicios del Distrito Especial de Bogotá, con toda la disponibilidad de servicios públicos y vías de acceso para su normal desarrollo”, quedando a cargo de la vendedora, cláusula cuarta, “la obligación de ejecutar la totalidad de las obras de urbanismo para efectos de transferir y entregar” el predio “completamente urbanizado”, constituyéndose eso “ en condición fundamental para que la parte compradora diera cumplimiento a sus obligaciones dentro de la promesa”; fue tan importante el acatamiento de tales aspectos de “urbanismo” que se convino “el pago de una cláusula penal como estimación anticipada del pago de perjuicios”. b.-) El cumplimiento de los dos compromisos esenciales de la vendedora se precisó en la cláusula segunda, literal b) que dispone: “el pago del segundo instalamento del precio se haría `…el día seis (6) de abril de mil novecientos noventa y uno (1991) siempre y cuando las autoridades distritales y nacionales competentes, dieren aprobación al Esquema Básico de la urbanización a que se refiere este contrato.

En caso que para tal fecha no estuviere la aprobación referida, el pago se hará dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la ejecutoria del acto administrativo aprobatorio del proyecto general ”; y como la expedición de dicho documento se efectuó de modo tardío, se acudió a la segunda parte del citado texto, “por lo cual el promitente comprador efectuó el pago de la suma indicada una vez la promitente vendedora le notificó por escrito de la expedición de dicho permiso”; y en cuanto se refiere al tercer abono se dijo que se efectuaría el 18 de diciembre de esa anualidad “una vez concluidas las obligaciones a que se refiere la cláusula siguiente, a menos que la promitente vendedora acreditare que solo se encuentra pendiente el cumplimiento de los requisitos formales.

En el evento de que la terminación de las obligaciones fuere posterior a la fecha indicada, el pago se hará dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la conclusión”, el que no se ha realizado hasta la fecha –se refiere a la introducción del escrito el 20 de abril de 2004- porque “la promitente vendedora no había ejecutado sus obligaciones, y hasta la fecha no ha notificado al promitente comprador de la conclusión de las obras de urbanismo en la forma en que se encuentra prevista en la promesa de compraventa”; consecuentemente ninguna de las partes tenía por qué comparecer a la notaría en la calenda acordada. c.-) En el convenio referido se estipuló una facultad de resolución del mismo, “a opción exclusiva del promitente comprador, en los casos previstos en el numeral tercero (3°) de la cláusula tercera (3ª); parágrafos tercero (3°) cuarto (4°), de la cláusula cuarta (4ª).

Esta facultad de resolución se reglamentó de manera especial en la cláusula décima primera (11ª) de la promesa”; las demás situaciones se someterían a las reglas generales. d.-) María Isabel Lee Campos de Barrera no satisfizo los compromisos a su cargo, según lo confesó en la declaración rendida en la Notaría Treinta y Cuatro de Bogotá el 18 de diciembre de 1991, además, a pesar de los requerimientos sucesivos mensuales que le ha hecho Soproas Ltda. “viene incumpliendo la obligación de pagar los intereses”, en armonía con el parágrafo 2° de la cláusula cuarta; por el contrario, la sociedad “promitente compradora” sí realizó los suyos en su integridad y está dispuesta a sujetarse a lo convenido. 6.- Enterada la accionante de la demanda de mutua petición, se resistió a las súplicas y adujo las defensas que nominó “nulidad de la promesa de compraventa”;

“contrato no cumplido”; “inexistencia de la mora”, “mutuo disenso” y “fuerza mayor o caso fortuito” (folios 41 a 50). 7.- El Juzgado de conocimiento, Catorce Civil del Circuito de Bogotá, le puso fin a la primera instancia mediante sentencia en la que acogió las “las excepciones de inexistencia de mutuo disenso tácito y de eficacia del contrato de promesa” y negó los pedimentos principales y subsidiarios de la accionante principal; desestimó las “excepciones de fondo” formuladas en la contestación de la “demanda de reconvención”; declaró que María Isabel Barrera Campos de Lee “se encuentra en mora y obligada a dar cumplimiento a las obligaciones derivadas del contrato de promesa de compraventa, suscrito entre ellos el veintidós de febrero de mil novecientos noventa y uno, modificado el veinticinco del mismo mes y año, especialmente en lo que hace referencia a la entrega de obras de urbanismo”; le ordenó a ésta, representada por sus sucesores procesales, “la culminación de las obras de urbanismo, de conformidad con la cláusula cuarta del contrato de promesa, dentro del término de seis meses contados a partir de la ejecutoria de esta” providencia; la condenó a pagarle a “Soproas Ltda.” a título de indemnización “una suma mensual equivalente al tres y medio (3.5%), calculada sobre el valor de cincuenta y siete millones quinientos veinte mil setecientos siete pesos ($57´520.707), contados a partir del diecinueve de enero de 1992, hasta cuando se verifique el cumplimiento de la entrega de las obras de urbanismo, de conformidad con el contrato base de este proceso”; previno a la reconvenida para que procediera “a firmar la escritura pública del contrato prometido, a la misma hora y en la misma notaría acordada, dentro del plazo de tres meses contados de conformidad con lo estipulado entre las partes en la cláusula octava (reformada por el otrosí) del contrato ya visto”; negó las restantes súplicas de la “contrademanda” (453 a 477 del cuaderno principal). 8.- El superior al desatar la alzada interpuesta por los dos litigantes, revocó el fallo recurrido, y en su lugar, declaró “absolutamente nula la promesa de compraventa celebrada entre los sujetos de la presente litis el 22 de febrero de 1991, modificada el 25 de febrero de esa anualidad, por no reunir las exigencias previstas en el artículo 1611 del Código Civil”; ordenó a la actora “que dentro de los cinco días siguientes a la ejecutoria de ésta providencia restituya a la demandada la suma de $465´068.080,38, correspondiente al valor de los dineros recibidos debidamente actualizados, los que a partir del vencimiento del plazo señalado causarán intereses legales del 6% anual”; tuvo por “no probadas las excepciones de mérito interpuestas contra la demanda principal”; negó las reclamaciones de “la demanda de reconvención” e impuso costas de ambas instancias “a la sociedad demandada” (folios 46 a 65 del cuaderno del Tribunal).

II.- FUNDAMENTOS DEL FALLO IMPUGNADO Admiten la siguiente síntesis: 1.- Inicialmente el juzgador da por sentada la presencia de los presupuestos procesales y la inexistencia de motivo de nulidad que imponga retrotraer lo rituado a etapa anterior. 2.- A continuación, luego de identificar las pretensiones de resolución (principal) apoyada en el mutuo disenso tácito y de nulidad absoluta (subsidiaria) sustentada en el incumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, del precontrato celebrado el 22 de febrero de 1991, junto con la modificación de 25 siguientes, entre la fallecida María Isabel Lee Campos de Barrera, como “promitente vendedora”, y la sociedad Promociones y Asesorías Limitada “Soproas Ltda.”, “promitente compradora”, manifiesta que primero hará el escrutinio relacionado con la validez del negocio jurídico, puesto que conforme al canon 1546 del Código Civil, el estudio de la reclamación inicial impone como exigencia sine qua nom el examen de la “existencia y validez del mismo”, porque acorde con la jurisprudencia, sentencia de 27 de enero de 1981, “al proferir su fallo con el que debe decidir en el fondo la pretensión resolutoria deducida principalmente en el proceso, por imperativo legal tiene el juez que comenzar su juicio crítico en torno a la validez o invalidez del contrato que se busca resolver, (…) O sea, que en los procesos en los cuales se busca la resolución de un contrato bilateral, el punto atinente a la validez o invalidez de éste es materia que queda incluida dentro del thema decidendum”. 3.- Empieza el ad quem a enunciar, con respaldo en lo reglado por el precepto 1611 del Código Civil, los requisitos exigidos para la “validez” del precontrato, como son: constar por escrito, no ser de los calificados por el legislador como ineficaces, contener plazo o condición “que fije la época” en que debe perfeccionarse el acuerdo e identificarse de tal manera que no pueda confundirse con otro y para estructurarse “sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales”. 4.- Pasa el Tribunal a concretar que con el documento fechado el 22 de febrero de 1991, modificado el 25 de esos mismos mes y año (folio 2 a 16 del cuaderno 1), queda establecido que María Isabel Lee Campos de Barrera prometió venderle a Soproas Ltda. el inmueble litigado, el que identifica plenamente por localización, linderos y demás características por un precio de ciento noventa y un millones setecientos treinta y seis mil seiscientos noventa pesos ($191´736.690), correspondiente a un área calculada de once mil doscientos ochenta y siete punto cincuenta y siete metros cuadrados (11.287,57 m2), a razón de diecisiete mil pesos ($17.000), “de los cuales se entregaron $38´347.138 a la firma del mismo”; se fijó la hora de las cuatro de la tarde del 18 de marzo de 1992 para otorgar la pertinente escritura en la Notaría Treinta y Cuatro de Bogotá; a través de un “otrosí” suscrito tres días después, se modificó la cláusula segunda, literal c) del pacto primigenio respecto de la forma de pago y la época de perfeccionamiento de la negociación, la que quedó del siguiente tenor: “la escritura pública de compraventa que dé cumplimiento a la presente promesa de compraventa se suscribirá a las cuatro de la tarde (4:00 p.m.) del día 18 de marzo de mil novecientos noventa y dos (1992), en la Notaría Treinta y Cuatro (34) del Círculo de Bogotá, siempre y cuando la promitente vendedora hubiere dado cumplimiento oportuno a la totalidad de las obligaciones a que se refiere la presente promesa de compraventa.

En caso de retraso en el cumplimiento de cualquiera de las obligaciones, la fecha señalada para la firma de la escritura pública de compraventa se extenderá en tres (3) meses contados a partir de la fecha de exigibilidad del pago a que se refiere el literal c de la cláusula segunda de esta promesa, a la misma hora y en la misma notaría”. 5.- Manifiesta el fallador que al tenor del artículo 252 del Código de Procedimiento Civil el citado escrito por haber sido firmado por los contendores y carecer de cuestionamiento debe valorarse sin otras consideraciones adicionales. 6.- Afirma que en el referido instrumento privado aparecen acreditados los requisitos previstos en los numerales 1° y 2° del mencionado artículo 89 de la Ley 153 de 1887, ya que la promesa de contratar consta por escrito, “ recae sobre un objeto y causa lícitos, los intervinientes son plenamente capaces para obligarse y expresaron su consentimiento enderezado a asumir las prestaciones allí contenidas, especialmente la de celebrar posteriormente el contrato prometido”. 7.- Prosigue el estudio del requisito relativo al plazo o condición y en relación con su cumplimiento hace las precisiones que se destacan a continuación: a.-) El “plazo” o la “condición” pactados tiene que ser determinado, puesto que como lo sostiene la jurisprudencia, en la sentencia de casación de 22 de abril de 1997, al analizar el numeral tercero del aludido precepto, “para cumplir tal exigencia no puede acudirse a un plazo indeterminado o a una condición indeterminada, porque ni el uno ni la otra, justamente por su indeterminación son instrumentos idóneos que sirven para cumplir el fin perseguido que es el señalamiento o fijación de la época precisa en que ha de celebrarse la convención prometida”. b.-) No hay duda alguna, atendiendo la voluntad de las partes plasmada en los escritos aludidos, que el perfeccionamiento del contrato quedó sometido a una “condición”, la que está claramente especificada, consistente en que se otorgaría la escritura, en principio, el 18 de marzo de 1992, siempre que la “promitente vendedora” cumpliere en tiempo la integridad “de las obligaciones” a su cargo, consistentes “en realizar las obras de urbanismo determinadas en la cláusula cuarta”, pero de no poderse hacer en dicha calenda, en subsidio, “acordaron concurrir con tal propósito en tres (3) meses contados a partir de la fecha de exigibilidad del pago a que se refiere el literal c) de la cláusula segunda”. c.-) En cuanto la posibilidad adicional de “cumplimiento” se hizo depender del pago a que se refiere el literal c) de la cláusula segunda que textualmente dispone: “la suma de cincuenta y siete millones quinientos veinte mil setecientos siete pesos ($57´520.707), aplicados a los ajustes por cabida a que hubiere lugar, el día dieciocho (18) de diciembre de mil novecientos noventa y uno (1991), una vez concluidas las obligaciones a que se refiere la cláusula cuarta (4ª ) de esta promesa, a menos que la promitente vendedora que solo se encuentra pendiente el cumplimiento de los requisitos formales.

En el evento de que la terminación de las obligaciones fuere posterior a la fecha indicada, el pago se hará dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la conclusión”. d.-) La primera parte del convenio no merece ninguna clase de reparo, puesto que el precio allí concertado era exigible el 18 de diciembre de 1991 previo el cumplimiento de las prestaciones pertinentes, lo que no puede predicarse de lo pactado en la parte final “el que advierte que el pago se verificaría dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la terminación de las obras, habida cuenta que este se sometió a una condición que además de indeterminada es puramente potestativa.

En efecto, estimándose que esta parte del precio se cancelaría veinte días después de la terminación de las obras de urbanismo por parte de la promitente vendedora, sin fijar época o plazo máximo dentro del cual concluirían, palmar es que no media término alguno que establezca el instante en que ese hecho debía acaecer, defecto que la torna indeterminada”. e.-) Como si lo anterior no fuera suficiente, observa el sentenciador que se trata de una “condición puramente potestativa”, en cuanto el hecho incierto que es la finalización de las obras de urbanismo, quedó pendiente del querer exclusivo de la persona obligada a efectuarlas sin subordinación a otro acaecer externo. Por ende “como quiera que la condición a través de la cual pretendió fijarse el plazo supletorio en el que se produciría el pago estipulado en el literal c) de la cláusula segunda, además de indeterminada es puramente potestativa, impide determinar la época en que se efectuaría aquél, y por contera, el momento en que empezaría a contabilizarse los tres meses para la celebración del contrato preparado”. f.-) Por consiguiente, reitera, es inobjetable, en consonancia con la cláusula octava del documento, que no se fijó ni determinó la época en la que se celebraría el contrato principal, en atención a que en la calenda inicial, el 18 de marzo de 1992, dejó de hacerse por la falta de terminación de las obras de urbanismo, “como lo aceptan los litigantes ” (folios 17-18, y 136 del cuaderno 1) y en la subsidiaria de “tres meses contados desde la finalización de aquéllas”, tampoco por la misma razón de incumplimiento anotada. 8.- Concluye que el convenio analizado, ante la existencia de la condición indeterminada y meramente “potestativa” para fijar la fecha de la suscripción de la escritura de perfeccionamiento de la compraventa, no reúne los requisitos del artículo 1611 del Código Civil, motivo por el cual está afectado de nulidad absoluta, “la cual habrá de declararse conforme al mandato contenido en el artículo 1742 del ordenamiento civil”. 9.- El fallador, en relación con las excepciones de mérito de “mora e incumplimiento de la demandante”, inexistencia del mutuo disenso”, “buena fe” y “genérica”, expresa que “no resultan viables para trocar la pretensión impetrada subsidiariamente por la actora, al fundarse en hechos atañederos con la ejecución y desarrollo del contrato preparatorio, los cuales no fueron valorados por el Tribunal en orden a proferir la decisión de instancia. Respecto de la excepción intitulada `eficacia de la promesa de compraventa´, constituyen fundamentos suficientes para su despacho negativo los mismos que llevaron a juzgar nulo el negocio jurídico”. 10.- Explica que en armonía con lo analizado, el pronunciamiento recurrido tiene que ser revocado en su integridad, “y por tanto la improsperidad de las súplicas aducidas en reconvención, como del recurso interpuesto por la demandada, en la medida que al devenir inexistente el negocio jurídico ninguna prestación debe asumir la promitente vendedora”. 11.- Frente a los efectos de la nulidad absoluta, el fallador respaldado en el artículo 1746 del Código Civil ordena la restauración de las cosas al estado anterior a la susodicha negociación, disponiendo lo siguiente: a.-) El precio acordado fue de ciento noventa y un millones setecientos treinta y seis mil seiscientos noventa pesos ($191´736.690), del cual se cancelaron cincuenta y siete millones quinientos veinte mil setecientos siete pesos ($57´520.707), como lo aseguró la actora y lo acepta la sociedad accionada, suma ésta que deberá ser restituida con la correspondiente corrección monetaria a la fecha de la presente providencia -2 de mayo de 2008-, junto con los intereses a la tasa anual del seis por ciento (6%) a partir de la anotada calenda, siguiendo así las pautas jurisprudenciales plasmadas en la sentencia de casación de 7 de marzo de 1994, pronunciamiento que siempre debe hacerse, inclusive actuando de oficio. b.-) La cantidad que debe ser restituida, hechas las operaciones con base en la certificación del DANE sobre el Índice de Precios al Consumidor “IPC” asciende a cuatrocientos sesenta y cinco millones sesenta y ocho mil ochenta pesos con treinta y ocho centavos ($465´068.080,38), “suma sobre la que se causarán intereses legales del 6% anual, a partir del vencimiento del plazo que para su pago se determinará enseguida”. c.-) No es procedente acceder a la petición tercera del libelo introductor encaminada a la devolución del dinero solucionado por concepto del valor del inmueble sin efectuar ninguna clase de “compensación, interés, corrección, ni similar”, en consonancia con lo estipulado en la cláusula primera del contrato prometido, porque ello se acordó únicamente para el supuesto de la resolución y específicamente para las circunstancias allí determinadas.

Además, obsérvese “que en ausencia de dicha indemnización se cancelarían intereses del 3.5% mensual hasta que se verifique la devolución, como lo señala el parágrafo 1 de la misma, y que ante la terminación proveniente de cualquier otra causa se aplicarían las reglas civiles (parágrafo 3 id)”. d.-) Aunque el monto de lo que debe restituir la accionante es superior a lo que se le ordenó en el fallo de primer grado, el Tribunal tiene plena libertad para decidir como lo hace debido a que ambas partes recurrieron, con lo que se configura el presupuesto que lo permite, según la parte final del inciso 1°, del artículo 357 del Código de Procedimiento Civil.

III.- LA DEMANDA DE CASACIÓN CARGO ÚNICO Se ataca la sentencia con fundamento en la causal primera de violar por la vía indirecta, a causa de error de derecho en la estimativa de las pruebas, por aplicación indebida: los artículos 1535, 1611.3, 1742 y 1746 del Código Civil; por falta de “aplicación”: 1494, 1495, 1546, 1551, 1592, 1594, 11595, 1602, 1603, 1608, 1609, 1610, 1611, 1615, 1618, 1620 y 1622 de la citada obra; 822, 829, 861, 864, 867, 870 y 871 del estatuto de Comercio; por falta de aplicación 187 y 258 del C. P. C. La fundamentación de la acusación se compendia a continuación: 1.- Inicia la censura resumiendo las razones en las que el Tribunal sustentó la decisión motivo de su cuestionamiento por este camino extraordinario, de las cuales destaca que en ella se “concluye que siendo la condición (terminación de las obras de urbanismo), un evento futuro que la promitente vendedora tenía la libertad de ejecutar o no ejecutar, y esto dependía de su exclusiva voluntad, la condición debía calificarse de indeterminada en el tiempo, y además meramente potestativa, lo que lleva a la ineficacia de la promesa, por carecer del requisito del ordinal 3° del artículo 1611 del Código Civil.

El vicio de ineficacia genera la nulidad absoluta a la luz del artículo 1742 del mismo ordenamiento, lo cual impone la aplicación del artículo 1746 atinente a los efectos de su declaratoria”. 2.- Asegura la impugnante que el pronunciamiento emitido quebranta de manera clara varias reglas de valoración probatoria, lo que se concreta en la inobservancia del mandato del artículo 258 del Código de Procedimiento Civil que le imponía al juez el deber de apreciar la promesa y el “otrosí” de manera indivisible, esto es, la totalidad de sus cláusulas; así como también la no estimación de otras pruebas obrantes en el expediente que descalifican las conclusiones del ad quem y tenían que haberse valorado en conjunto, según la preceptiva del canon 187 del citado estatuto. 3.- Pasa a continuación a exponer los fundamentos de las trasgresiones enunciadas así: I.- Frente al 258: a.-) La equivocación capital del juzgador radica en haber centrado su estudio solamente en el examen de la cláusula octava de la promesa omitiendo el análisis de las restantes “lo que constituye la inobservancia del mandato de valorar la prueba documental en forma indivisible” llevándolo a concluir que el perfeccionamiento del aludido acuerdo de voluntades estaba sometido a la condición de la ejecución de unas obras de urbanismo específicas que era “indeterminada y potestativa” por depender exclusivamente del querer o del capricho de la promitente vendedora. b.-) Indica que basta analizar el texto de cada una de las cláusulas del precontrato y del “otrosí” para desvirtuar la errada deducción a la que arribó el juzgador, destacando: 1°) En la primera, se establece que el objeto de la negociación fue el “derecho de dominio sobre un lote de la Urbanización Hacienda El Escritorio”, o sea, de un terreno con características particulares que haría parte en el futuro de una “urbanización” y no de un predio “en bruto perteneciente a un inmueble”. 2°) En la “cláusula primera parágrafo 3°” aparece que la motivación o finalidad del acuerdo aludido era aprovechar el bien para su uso industrial, “el inmueble será adquirido completamente urbanizado e incorporado al perímetro urbano y de servicios del Distrito Especial de Bogotá, con toda la disponibilidad de servicios públicos y vías de acceso para su normal desarrollo”. 3°) En la “cláusula segunda” consta el precio estipulado, lo que se hizo en función de la manera como la vendedora cumpliría sus obligaciones, lo que pone en evidencia la reciprocidad de las cargas entre las partes, observando “como la suma del literal B) solo se hizo exigible una vez cumplida una de las obligaciones de hacer de la vendedora”. 4°) En la “cláusula segunda, literal C) -modificado en el Otrosí”-, mediante la cual la exigibilidad de uno de los instalamentos del precio era “una vez concluidas las obligaciones a que se refiere la cláusula cuarta (4ª) consistentes en la ejecución de las obras de urbanismo ”. 5°) En la “cláusula tercera” se fijó el plazo para efectuar la enajenación del bien que estaba en armonía con la finalidad de la misma que era la de adquirir uno urbanizado, según se desprende de la determinación del valor con base en el área negociada. 6°) En la “cláusula cuarta” se ratifica la intención de la compra de un predio con dichas especificaciones para lo cual la “promitente vendedora” en pos de dicho objetivo “adquiere las siguientes obligaciones especiales”. 7°) En la “ cláusula cuarta, numerales 1, 2, 3, 4, 5, y 6” consta el carácter imperativo de los compromisos de hacer las obras indicadas a cargo de la “promitente” tradente y no de simples sugerencias dejadas a su arbitrio, manifestadas en expresiones como “preparar la totalidad”, “tramitar y obtener”, “realizar a su costa”, “dando cumplimiento total y definitivo”, “efectuar todas las cesiones”, “constituir todas las servidumbres”, “deberán haberse realizado y entregado en forma definitiva”, “deberán comprender todas las obligaciones impuestas”, “dar cumplimiento a todas las demás obligaciones que impongan las autoridades distritales”. 8°) En la “cláusula cuarta, parágrafo 1” se fija el 18 de diciembre de 1991 como momento para la ejecución de “la totalidad de las obligaciones anteriores deberán ejecutarse por la promitente vendedora dentro de un plazo máximo que vencerá” en la fecha citada, lo que significa, ni más ni menos, que los contratantes determinaron “un límite temporal para el cumplimiento, a partir del cual habría incumplimiento de las obligaciones por exceder el término máximo concedido” y que nunca las mismas quedaron al libre albedrío de aquélla. 9°) En la “cláusula cuarta, parágrafo 2°” se convino una sanción penal moratoria para la desatención de los deberes al 18 de diciembre de 1991, iniciándose, entonces, a partir de esa calenda el incumplimiento de la enajenante y viabilizando para la adquirente la prerrogativa de “elegir cualquiera de las acciones remediales de ejecución o resolución del contrato”. 10°) En la “cláusula octava (modificada en el otrosí)”, se reitera como data del “cumplimiento” el 18 de diciembre de 1991 pero siempre y cuando se satisficieran todos los demás compromisos previos, quedando habilitada para ejercer, según su criterio, las acciones legales pertinentes de “resolución del contrato o insistir en su ejecución”, en consonancia con el texto mencionado “y en la cláusula 10ª, en la que se pactan las cláusulas penales”. 11°) En la “cláusula décima” se incluyó una sanción penal compensatoria dependiente de la no realización de los aludidos arreglos, de donde se desprende que esto es contradictorio con la aseveración de que vencido el plazo pactado de 18 de diciembre para la ejecución de los mismos, la obligación de efectuarla devino indeterminada y “potestativa”, puesto que a partir de dicha fecha hubo “incumplimiento” y se incurrió en mora por la deudora. 12°) En la “cláusula décima primera” se regulan los efectos de la resolución como secuela de la no ejecución de las cargas convenidas antes del perfeccionamiento de la convención, pero la ignorancia de su contenido condujo al ad quem a aseverar que la desatención de éstas carecía de trascendencia, “y por ende es una simple condición previa que una vez incumplida se trasmuta en una condición meramente potestativa.

Claramente el Tribunal omitió observar que la cláusula 8ª que equivocadamente interpreta, una vez vencido el plazo de la promesa, marzo de 1992, simplemente dejaba al comprador indefenso y sujeto a la discreción del vendedor. Por el contrario la cláusula 11ª, regula la forma de resolver el contrato por incumplimiento”. II.- Respecto del artículo 187 ibídem: a.-) Asegura la recurrente que en la providencia se incurre en quebrantamiento de la citada norma en cuanto no solo se estimó el documento contentivo de la promesa de manera única cuando debió considerarse de modo indivisible, esto es, en su totalidad, sino que también los restantes medios de convicción no se examinaran en su conjunto como lo ordena el mencionado precepto, por lo que “la violación del artículo 187 cobra especial importancia, ya que de haberse interpretado indivisiblemente la promesa de venta y confrontado su verdadero sentido con las pruebas del expediente, el fallo habría tenido que concluir forzosamente que a partir del 19 de diciembre de 1991 la vendedora incumplió la obligación de ejecutar el urbanismo, lo que llevó a la mora y período del incumplimiento, dentro del cual se causó la indemnización de perjuicios y se le abrió a la parte compradora la posibilidad de exigir la resolución del contrato o su ejecución, siendo esta última opción a la que acudió”. b.-) Seguidamente enuncia la impugnante las probanzas demostrativas de la obligatoriedad de las obras de urbanismo y que fueron ignoradas por el sentenciador y que conducen a establecer que las mismas no eran un “hecho libre, indeterminado y potestativo”: 1°) El oficio de 8 de mayo de 1990 y la Resolución n° 535 de 6 de noviembre de 1991 del Departamento Administrativo de Planeación Distrital en los que se fijan, en su orden, preliminarmente los compromisos derivados de tales labores a cargo de la promitente vendedora y las condiciones junto con el plazo para hacerlas (78 a 82 y 86 a 95). 2°) Los dictámenes periciales en los que definen los pormenores de las referidas “obras de urbanismo” y que dan cuenta que no se entregaron al Departamento Administrativo del Espacio Público, Subdirección de Registro Inmobiliario, las áreas de cesión (folios 332 a 333), así como tampoco las redes y trabajos de infraestructura (folio 301). c.-) Resalta la censura que aunada a la falta de apreciación de las pruebas corroborantes del carácter imperativo de las normas de “urbanismo”, igualmente no se valoraron en el fallo cuestionado las que acreditaban el incumplimiento de la accionada, como fueron: 1°) La constancia de 18 de diciembre de 1991 de la Notaría Treinta y Cuatro de Bogotá en la que la promitente vendedora confiesa libremente no ha podido ejecutar “las obras de urbanismo a las que se obligó” por razones de fuerza mayor o caso fortuito, aunque tiene la disposición para hacerlo (folios 17 a 18 del cuaderno 1). 2°) El dictamen pericial que da cuenta que para el año de 2001 no se le habían entregado a la “EEBB las redes e infraestructura eléctrica de la urbanización”, y que “ solo hasta finales del año 2005, se cumplió con las obras correspondientes a la canalización y alumbrado público, como se observa en el oficio de Codensa del 3 de octubre” de esta anualidad (folio 393). 3°) En el oficio de 10 de octubre de 2005 el Instituto de Desarrollo Urbano “IDU” anota que a esa calenda no se había hecho entrega de las obras de urbanismo (folio 395). 4°) No se hace ninguna referencia en la providencia a “todas y cada una de las cuentas de cobro remitidas por la parte compradora a la vendedora, requiriendo el pago de la indemnización moratoria que se causó a partir del 19 de diciembre de 1991” (folios 45 a 70). 5°) Se ignoraron los testimonios de Jorge Enrique Blanco Pérez (folios 218 a 223), Jaime Enrique Arango Rozo (folios 245 a 248), Elsa Myriam Corredor Sánchez (folios 250 a 253); y el interrogatorio de parte de la demandada “que confirman la inejecución de las obras de urbanismo”. c.-) A continuación la recurrente elabora un detallado y prolijo cuadro en columnas en el que identifica la “prueba”, el “ hecho demostrado por la prueba”, el “texto de la prueba” y el “folio”, del cual se hace el compendio siguiente: 1°) El contrato de promesa de compraventa que demuestra, según los apartados del texto que se reproducen “la existencia de una obligación contractual, en firme y con un plazo máximo claramente definido de hacer que recae sobre unas obras de urbanismo” y “la existencia de plazo determinado” para hacerlas, según la cláusula cuarta y su parágrafo (folios 7 a 8). 2°) Oficio de 8 de mayo de 1990 emanado del Departamento Administrativo de Planeación Distrital relativo a “las diferentes obras de urbanismo previstas en la promesa de compraventa, que debían realizarse en el lote objeto de las mismas” (folios 86 a 91). 3°) La sentencia de primera instancia proferida por el Juzgado Catorce Civil del Circuito de Bogotá que reconoció la obligación a cargo de la demandada de efectuar las “obras de urbanismo” y concluyó el incumplimiento de las mismas por ésta (folios 466 a 469). 4°) La Resolución n° 535 de 6 de noviembre de 1991 relativa a “la existencia de un plazo determinado de origen legal, para que la promitente vendedora hiciera las obras de urbanismo” (folio 80). 5°) La constancia de la Notaría Treinta y Cuatro de esta ciudad de 18 de diciembre de la contradictora en la que expresamente acepta la desatención de sus compromisos bajo la explicación de que se produjo por fuerza mayor o caso fortuito, junto con carta adjunta que sirven para comprobar que el tercero Jorge Carvajalino Sánchez sabía de la mencionada inejecución (folios 17 a 18 y 23 a 24). 6°) El texto de la “excepción de fuerza mayor o caso fortuito” formulada por la fallecida María Isabel Lee Campos de Barrera al responder la reconvención en la que atribuye el “incumplimiento” a culpa de las autoridades Distritales que “no han recibido las obras de urbanismo ni hecho las liquidaciones correspondientes para que el urbanizador pague, actos con que se entienden ejecutadas y concluidas dichas obras” (folios 48 a 49 de la contrademanda). 7°) Carta de 22 de de diciembre de 1993 radicada con el n° 16613 dirigida a la Empresa de Energía de Bogotá con la que se acredita que luego de vencido el plazo, dos años después, la deudora estaba aun realizando trámites relacionados con las referidas (folio 283). 8°) El numeral 6.14. de la sentencia de segunda instancia en la que se dedujo que ciertamente la promitente vendedora no hizo las mencionadas obras de urbanismo, y por ende, incumplió sus obligaciones (folio 60 del cuaderno 7). 9°) Los testimonios de Enrique Blanco Pérez (folios 220 a 221), Jaime Aragón Rozo (folio 240), Myriam Corredor (folio 251) y Germán Susa Vargas (folio 287) con los que se demuestra que María Isabel únicamente obtuvo la totalidad de las licencias requeridas varios años después y con posterioridad al vencimiento del plazo estipulado fijado hasta el 18 de diciembre de 1991. 10°) Dictamen pericial rendido el 28 de septiembre de 2001, cuyo numeral 3.2. sirve para verificar que en dicha calenda los expertos manifestaron “que las obras en su componente vial no estaban terminadas, no obstante, el equipamiento urbano es deficiente, principalmente en cuanto andenes sobre el lindero con la futura avenida La Esperanza”, junto con su complementación en el que se reitera “del inventario, podemos concluir, que el equipamiento urbano de la urbanización no está totalmente terminado, es incompleto, y por lo tanto lo consideramos deficiente” (folios 309 y 332 a 336). 11°) Respuesta suministrada por Codensa al Juzgado de conocimiento de 3 de octubre de 1995 en la que expresa que “las obras correspondientes a la canalización y alumbrado público han sido realizadas en su totalidad con el proyecto aprobado n° 0-2156”, con lo que se acredita el cumplimiento pero tardío, puesto que la solicitud se radicó en esa entidad bajo el n° 02156 de 23 de diciembre de 1993 (folio 393). 12°) La contestación del IDU de 10 de octubre de 2005 al oficio 1991 en la que consigna que la “Urbanización Hacienda El escritorio…no ha realizado a la fecha la entrega de las obras de urbanismo que cumplan con las especificaciones técnicas de las empresas públicas, ni las del Instituto de Desarrollo Urbano (…) Por lo anterior el Instituto, no avala ni certifica las obras de urbanismo que se han adelantado por parte de Inversiones Barrera Lee Ltda., en la Urbanización Hacienda El Escritorio, en el año 1994 y 1995”, que pone en evidencia una vez más la desatención de las obligaciones (folio 395). 13°) Las “contestaciones” suministradas por el representante legal de Soproas Ltda. al absolver interrogatorio de parte en el curso del proceso en las que afirma que no hubo cumplimiento, hizo algunos requerimientos para que se hicieran las obras y que presentó varias cuentas de cobro exigiendo el pago de los intereses moratorios pactados ante tal circunstancia a la tasa mensual de 3% “hasta cuando diera cumplimiento a la totalidad de sus obligaciones” (folios 213 a 214), las que se presentaron durante el período comprendido entre el 18 de diciembre de 1991 y 1994 (folios 45 a 70). 4.- Destaca la impugnante la conclusión equivocada del juzgador en el sentido de que la cláusula octava de la aludida promesa de compraventa establecía dos oportunidades para la ejecución, la primera el 18 de marzo de 1992 y la segunda tres meses después “más 20 días hábiles (fecha de exigibilidad del contado del literal C), cláusula 2ª) a partir de la terminación de las obras de urbanismo” y que la ejecución de las mismas después del 18 de diciembre de 1991 “se convirtió en un hecho indeterminado y postestativo del deudor”, comportamiento que lo condujo a aplicar de manera indebida los artículos 1535, 1611-3, 1742 y 1746 del Código Civil, y en consecuencia, declarar la nulidad absoluta de la citada negociación. Insiste la censura en que la inferencia anterior riñe con el deber de hacer la infraestructura pactada con un plazo cierto de vencimiento fijado para el 18 de diciembre de 1991 y que “la forma de cumplir de manera `subsidiaria´, no pretendía conceder una segunda oportunidad para cumplir, sino regulaba la forma de otorgar la escritura en el evento de que, habiendo incumplido la vendedora y estando en mora de cumplir, la compradora optara por insistir en la ejecución en mora del contrato y no por su resolución”. 5.- A continuación pasa a explicar en que se fundamenta para aseverar que el yerro del Tribunal lo llevó a no aplicar los artículos 1494, 1495, 1546, 1551, 1592, 1594, 1595, 1602, 1603, 1608, 1609, 1611, 1618, 1620 y 822, 861, 864, 867, 870 y 871 de los Códigos Civil y de Comercio, respectivamente, exponiendo lo que pasa a resumirse: a.-) Se desconoció sin atenuantes la obligatoriedad del pacto sobre las obras de urbanismo convirtiendo dicho compromiso, sin respaldo legal ni fáctico alguno, en algo indeterminado y dependiente de la simple voluntad de la promitente vendedora.

El asunto es bastante claro y las supuestas complejidades son más aparentes que reales: “la promitente vendedora le prometió a la promitente compradora la venta de un lote urbanizado, y como el urbanismo no estaba ejecutado en la fecha del contrato, se obligó hacerlo para antes de la fecha de la firma de la escritura de compraventa. La vendedora no cumplió y el comprador exige que se le cumpla, con el urbanismo y con la escritura”. b.-) Las obligaciones de la promitente vendedora eran, la inicial “ejecutar el urbanismo: según lo estipulado en la cláusula 4ª, lo que debía terminar el 18 de diciembre de 1991” y la final “otorgar escritura: …el instrumento el 18 de marzo de 1992, si había cumplido con el urbanismo (cláusula 8ª )”; a su vez las de la promitente compradora eran las de “pagar el precio: en varias fechas (cláusula 2ª)” y “otorgar la escritura: …el 18 de marzo de 1992, si se había cumplido con el urbanismo”.

Esta cumplió cabalmente sus compromisos, pero no así aquélla, hasta el punto que “ 16 años después de vencido el plazo” todavía dichas “obligaciones aparecen incumplidas” y se encuentra en mora de hacerlo, se reitera, “a partir del 18 de diciembre de 1991”, retardo que produce como efectos una indemnización moratoria, otra compensatoria y unas acciones alternativas para deprecar la ejecución en la forma pactada o la resolución, en ambos casos con el resarcimiento correspondiente de los daños causados. c.-) No se tuvieron en cuenta los deberes previos convenidos por los contratantes, toda vez que las mismas no se debían efectuar de manera simultánea sino sucesiva, lo que para el caso presente radicaba en que primero se realizaran las obras de urbanismo para poder terminar de pagar el precio y concurrir a la notaría a perfeccionar la negociación. d.-) Además, no puede pasarse por alto que la falta o la indebida aplicación de las normas citadas llevó también al Tribunal a cometer error en la interpretación del precontrato, toda vez que se centró en la hermenéutica de una cláusula con preterición de las restantes. e.-) La promesa de compraventa sí satisface los requisitos del artículo 1611 del Código Civil, toda vez que la obligación de efectuar las obras de urbanismo es clara y definida como compromiso anticipado, y una vez efectuadas éstas, presentarse a la oficina pública determinada en el documento el 18 de marzo de 1992 a la hora señalada con la finalidad de suscribir la escritura perfeccionando la transacción. 5.- Finaliza la recurrente que se case el fallo de segundo grado por haberse incurrido en los yerros denunciados, y en su lugar, se confirme la de primera instancia y se complemente con la condena al reconocimiento y pago de la pena estipulada en la cláusula décima del citado instrumento.

CONSIDERACIONES DE LA CORTE 1.- Pretende la demandante principal, frente al contrato de promesa de compraventa de bien inmueble debidamente individualizado por situación, linderos y demás características, celebrado entre María Isabel Lee Campos de Barrera, en su calidad de “promitente vendedora”, y Promociones y Asesorías Limitada “Soproas Ltda.”, como “promitente compradora”, la resolución por operancia del mutuo disenso tácito, de manera principal, y la nulidad absoluta, de modo subsidiario.

A su vez en la reconvención aspira la accionante se declare que la negociación adquirió firmeza sin derecho a retracto; en consecuencia, prevenga a ésta para suscribir la correspondiente escritura pública y ejecutar las obras de urbanismos acordadas; se ordene a la contradictora a pagarle las sumas de dinero correspondientes a los perjuicios moratorios ($300´000.000) y la cláusula penal ($150´000.000), junto con el monto de los intereses causados durante la mora. 2.- El Tribunal revocó la sentencia estimatoria del a quo en cuanto esta había acogido la súplica de la contrademanda, y ordenado a los sucesores procesales de la fallecida María Isabel Lee Campos de Barrera que cumplieran con el perfeccionamiento del contrato prometido, fijó la fecha y hora de concurrencia a la notaría respectiva, disponiendo la realización previa de las obras de urbanismo en un plazo de seis meses, condenó en perjuicios ocasionados, para en su lugar, declarar absolutamente nula la citada transacción y le impuso a la parte vencida la restitución del precio debidamente indexado junto con los intereses de esa suma. 3.- La censura sustenta la crítica que le enrostra al fallador en la comisión de de errores de derecho en la valoración de las probanzas, concretamente por no haber analizado de manera indivisible el documento contentivo de la promesa y haber efectuado un análisis parcial y no de conjunto de todas las pruebas obrantes en el plenario, toda vez que se abstuvo de apreciar varias de ellas que relaciona, las que de haber sido examinadas correctamente habrían conducido a una solución del litigio sustancialmente diferente, consistente en que ciertamente el precontrato carecía de motivo de nulidad, era perfectamente válido, y por ende, ejecutable. 4.- En el plenario se encuentran debidamente acreditadas las siguientes circunstancias que tienen incidencia en la decisión que se está adoptando: a.-) La celebración de promesa de compraventa entre María Isabel Lee Campos de Barrera (vendedora) y Promociones y Asesorías Limitada “Soproas Ltda.” (compradora) el 22 de febrero de 1991, cuyas cláusulas principales fueron: 1°) Objeto: inmueble urbano de la Urbanización Hacienda El Escritorio, “barrio Fontibón de la ciudad de Bogotá D.E.”. 2°) Área aproximada: 11.278,57 m2. 3°) Finalidad de la promitente compradora: “desarrollar el inmueble para su uso industrial.

El inmueble será adquirido completamente urbanizado e incorporado al perímetro urbano y servicios del Distrito Especial de Bogotá, con toda la disponibilidad de servicios públicos y vías de acceso para su normal desarrollo”. 4°) Precio: $191´736.690. 5°) Forma de pago: I.- $38´347.138: a la firma del precontrato. II.- $19´173.569: “siempre y cuando las autoridades distritales y nacionales competentes, dieren aprobación al esquema básico de la urbanización a que se refiere este contrato.

En caso de que para tal fecha no estuviere la aprobación referida, el pago se hará dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la ejecutoria del acto administrativo aprobatorio del proyecto general”. III.- $57´520.707: 18 de diciembre de 1991, “una vez concluidas las obligaciones a que se refiere la cláusula siguiente, a menos que la promitente vendedora acreditare que sólo se encuentra pendiente el cumplimiento de los requisitos formales.

En el evento de que la terminación de las obligaciones fuere posterior a la fecha indicada, el pago se hará dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la conclusión”. 6°) No retractación: “el presente negocio se hace en firme, por lo cual ninguna de las partes tendrá la facultad de retractarse y quien lo hiciera deberá pagar el valor de los perjuicios derivados del incumplimiento, los cuales se han tasado contractual y preliminarmente en la cláusula penal”. 7°) Intereses: I.- Plazo: no se causan.

II.- Mora: 3.5% mensual, “calculado sobre el valor de la cuota en mora, sin que hubiere lugar a la resolución del contrato”. 8°) Obras de urbanismo: teniendo en cuenta el objeto “es condición para la celebración del presente contrato, por parte del promitente comprador, la ejecución por parte de la promitente vendedora de todas y cada una de las obras de urbanismo del lote objeto de la venta, por lo cual, la promitente vendedora adquiere” varias obligaciones. 9°) Compromisos especiales de urbanismo: I.- Preparar la totalidad de los diseños.

II.- Tramitar y obtener la aprobación del proyecto. III.- Conseguir la autorización para la ejecución de las obras. IV.- Realizar tales trabajos a su costo, bien directamente o mediante terceros. V.- “Las obras de urbanismo y las acometidas de servicios públicos en general, deberán haberse realizado y entregado en forma definitiva a las respectivas autoridades distritales, la CAR y las empresas de servicios públicos.

Las obras de urbanismo deberán comprender todas las obligaciones impuestas al urbanizador responsable, y en especial el urbanismo por los cuatro (4) costados del lote, la nivelación necesaria, la construcción de los andenes sardineles, calzadas y demás obras viales, y la construcción de todas las obras de infraestructura de servicios. Es entendido que las obras viales no rodearán todo el lote objeto del contrato”.

V.- Cumplir con todos los requisitos que exijan las autoridades. 10°) Plazo para las obras de urbanismo: “la totalidad de las obligaciones anteriores deberán ejecutarse por la promitente vendedora dentro de un plazo máximo que vencerá el día dieciocho (18) de diciembre de mil novecientos noventa y uno (1991)”. 11°) Mora: de presentarse “la promitente vendedora reconocerá y pagará al promitente comprador una sanción moratoria equivalente al tres punto cinco por ciento (3.5%) mensual, pagadero por mensualidades vencidas, calculado sobre la totalidad de las sumas que la promitente vendedora hubiere recibido del promitente comprador en ejecución de esta venta y sin perjuicio de las acciones legales de resolución o ejecución del contrato”. 12°) Escritura: se suscribirá a las cuatro de la tarde del día 18 de marzo de 1992, en la Notaría Treinta y Cuatro de Bogotá. 13°) Condición para perfeccionar la convención: “siempre y cuando, la promitente vendedora hubiere dado cumplimiento oportuno a la totalidad de las obligaciones a que se refiere la presente promesa de compraventa.

En caso de retraso en el cumplimiento de cualquiera de las obligaciones, la fecha señalada para la firma de la escritura pública de compraventa se (sic) en tres (3) meses contados a partir de la fecha de exigibilidad del pago a que se refiere el literal C) de la cláusula segunda de esta promesa, a la misma hora y en la misma notaría ”. 14°) Cláusula penal: se pacta “como estimación anticipada de los perjuicios que se deriven del incumplimiento en la ejecución del presente contrato y en particular de las obras de urbanismo detalladas, la parte que incumplió pagará a la otra la suma de ciento cincuenta millones de pesos ($150´000.000), la cual se hará exigible desde el incumplimiento, sin perjuicio de las acciones ejecutivas o resolutorias.

En caso de mora en el pago de la cláusula penal la parte que incurra en la mora pagará intereses a la tasa máxima legal desde la fecha de exigibilidad ”. b.-) La suscripción por los contratantes de un “otrosí de promesa de compraventa” en el que aparecen las cláusulas que pasan a resaltarse: 1°) Fecha: 26 de febrero de 1991. 2°) Reforma de las cláusulas: I.- Segunda del literal C) que se sustituye así: “La suma de cincuenta y siete millones quinientos veinte mil setecientos siete pesos ($57´520.707), aplicados los ajustes por cabida a que hubiere lugar, el día dieciocho (18) de diciembre de mil novecientos noventa y un uno (1991) una vez concluidas las obligaciones a que se refiere la cláusula cuarta (4ª) de esta promesa, a menos que la promitente vendedora acreditare que sólo se encuentra pendiente el cumplimiento de los requisitos formales.

En el evento de que la terminación de las obligaciones fuere posterior a la fecha indicada, el pago se hará dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la conclusión”. II.- La octava (8ª) se sustituye por esta: “La escritura pública de compraventa que dé cumplimiento a la presente promesa de compraventa se suscribirá a las cuatro de la tarde (4:00 p.m.) del día dieciocho (18) de marzo de mil novecientos noventa y dos (1992), en la Notaría Treinta y Cuatro (34) del Circulo Bogotá, siempre y cuando, la promitente vendedora hubiere dado cumplimiento oportuno a la totalidad de las obligaciones a que se refiere la presente promesa de compraventa.

En caso de retraso en el cumplimiento de cualquiera de las obligaciones, la fecha señalada para la firma de la escritura pública de compraventa se (sic) en tres (3) meses contados a partir de la fecha de exigibilidad del pago a que se refiere el literal C de la cláusula segunda de esta promesa, a la misma hora y en la misma notaría ”. 3°) Vigencia texto: Las restantes cláusulas de la promesa quedan iguales. 4.- Es preciso dejar sentado de entrada que a juicio de la Sala la acusación única se resiente de deficiencias técnicas que de modo necesario conducen a su fracaso.

Las falencias que ostenta el ataque son las que pasan a enlistarse: a.-) Obsérvese para iniciar este estudio, que a pesar de que la recurrente le imputa al ad quem la comisión de “yerros de derecho”, al momento de desarrollar el combate, tanto en la primera parte como en la segunda, no aduce ni expone una argumentación concreta y específica encaminada a acreditar las equivocaciones que menciona, sino que desvía su cometido hasta el punto que en el mejor de los casos su argumentación correspondería a la exteriorización de un descontento más propio del error de hecho.

La Corporación tiene doctrinado respecto del “error de derecho”, entre otras en la sentencia de casación n° 137 de 13 de octubre de 1995, expediente 3896 lo siguiente: “(…) “Según lo dispuesto en el inciso 2 del ordinal 1 del artículo 368 del C. de P. C., la infracción de una norma sustancial como causal de casación puede ocurrir como resultado de un error de derecho -que implica la violación de un precepto de disciplina probatoria-, o de uno de hecho de carácter manifiesto, cometidos en la aprecia​ción de la demanda, de su contestación o de determinada prueba (…) Desde el punto de vista de la técnica del recurso -ha dicho la Corte-, ´la demostración de los yerros de apreciación probatoria por cuya causa puede el sentenciador llegar a transgredir una norma de índole sustancial comprende dos fases: Una, que es la de la trascendencia del error, común a ambas clases de error, comporta que una vez establecido el desacierto cometido por el juzgador al apreciar la prueba, se demuestre que éste lo llevó forzosamente a la determinación enjuiciada como violatoria de la ley.

La otra, en cambio, asume diferente significación según sea la clase de error, pues al paso que en el de hecho la aprecia​ción cumplida por el juzgador debe ser examinada teniendo como punto de referencia la objetividad del medio probato​rio, en el de derecho la estimación cumplida se ha de pasar por el tamiz de las normas que disciplinan la actividad probatoria.

Sin embargo, vista la cuestión desde otra perspectiva, se trata, en ambas clases de error, de llevar a cabo una labor de confrontación (…) En el error de derecho -cuyo ineludible punto de partida es la percepción material u objetiva del medio por parte del sentenciador-, también es del caso llevar a cabo una comparación entre la sentencia y el medio, según se ha anticipado, mas en este supuesto lo será para patentizar que conforme a las reglas propias de la petición, decreto, práctica o apreciación de las pruebas, el juicio del sentenciador no podía ser el que, de hecho, consignó. En consecuencia, si dijo que la prueba era apta para demostrar el hecho o acto, debe hacerse notar que no lo era en realidad; o si la desestimó como idónea, debe puntualizarse que sí era adecuada.

Todo, con sujeción a las susodichas normas reguladoras de la actividad probatoria dentro del proceso, las cuales, en consecuencia, resultan quebrantadas, motivo por el cual y a fin de configurar el error, debe denunciarse su violación. (Cas. de 15 de septiembre de 1993)”…Si el recurrente afirma que el Tribunal incurrió en error de derecho por no haber ´considerado en lo más mínimo´ determinadas probanzas, incurre en un notorio equívoco porque no es posible advertir tal especie de yerro en la falta de apreciación de un medio.

Como ya fue señalado, en esta clase de error, diversamente a lo que sucede con el de hecho, siempre se parte de que el juzgador es consciente de la presencia del medio, solo que al evaluarlo no lo hace con sujeción a la preceptiva legal. De ahí que en este caso y respecto de las declaraciones genéricamente mencionadas por el censor, el contrato de vigilancia y los demás documentos a que alude, no existe el desacierto que al sentenciador se le achaca (…) Por el contrario, la demostración del error de derecho a que, ciertamente, conduce la infracción del artículo 187 del C. de P.C., en cuanto que el juez no aprecie en forma conjunta las pruebas, entraña poner en evidencia que la labor valorativa del juez fue ajena al análisis de conjunto requerido por el precepto en comento, es decir, poniendo de manifiesto que la apreciación de los medios de prueba fue una tarea aislada en la cual no se buscaron sus conexidades y coincidencias”.

Se aprecia del compendio que se ha efectuado del ataque, que si el descontento del casacionista se edifica indudablemente en la circunstancia de que el fallador se equivocó “ al centrar su análisis solo en la cláusula 8ª del documento que obra como prueba, olvidando el valor probatorio de todas las demás cláusulas ”; “ interpretó parcial y segregadamente la promesa ”; ignoró “ las demás pruebas ”; no ponderó algunos elementos de juicio confirmatorios del sentido imperativo e ineludible de la obligación de hacer el urbanismo;

“olvidó considerar las pruebas que demuestran el incumplimiento de la vendedora ” y “omitió considerar” las determinadas y enlistadas prolijamente “ en el…cuadro resumen ”, la acusación así planteada no podía orientarse ni dirigirse a dar por establecido un dislate de iure sino de facto, puesto que se repite, se presentó una omisión en la estimativa o ponderación del negocio jurídico analizado y de otros elementos probativos, puesto que no aparece en dicho procedimiento hermenéutico la demostración de normas de disciplina probatoria sobre las cuales se estructura el desatino judicial denunciado.

En suma, una alegación formulada de la manera que ha quedado descrita corresponde es a un dislate fáctico mas no a uno de derecho, puesto que como lo tiene sentado la Sala en el fallo de casación de 24 de septiembre de 2009, expediente 00060-01, cuando “se supone o pretermite la prueba, entendiéndose que incurrirá en la primera hipótesis el juzgador que halla un medio en verdad inexistente, así como aquel que distorsiona el que sí obra para darle un alcance que no contiene, y en la segunda situación cuando ignora del todo su presencia o lo cercena en parte, para, en esta última eventualidad, asignarle una significación contraria o diversa”. b.-) Igual acontece con la segunda parte de la crítica, donde, como viene dicho, la censora asegura que el juzgador interpretó parcial y segregadamente la promesa e ignoró las demás pruebas del proceso, que de haber interpretado indivisible aquélla y confrontado su verdadero sentido con las otras probanzas habría concluido que a partir del 19 de diciembre de 1991 la vendedora incumplió la obligación de realizar el urbanismo, generando por ello mora y abriéndole a la compradora la posibilidad de exigir la resolución o la ejecución del contrato; que no ponderó algunos elementos de juicio confirmatorios del sentido imperativo de la obligación de hacer dichas obras, las cuales no estaban concluidas para el 18 de los citados mes y año, que el sentenciador, “ complementariamente a la omisión de considerar las pruebas que demuestran la no potestatividad de la obligación de ejecutar el urbanismo,…olvidó considerar las…que demuestran el incumplimiento de la vendedora ”, y que “ en el siguiente cuadro resumen ” detalla “ las pruebas que…omitió considerar ”, pues en nada de ello hay una censura dirigida específicamente a patentizar que con arreglo a las reglas atinentes a la petición, al decreto o a la práctica de las pruebas el juez de segundo grado cayó en severo desatino de derecho, habida cuenta que tales asertos miran, más bien, a aspectos tocantes con el contenido de los elementos de estimación así determinados, los cuales, en el mejor de los casos, podrían dar para ser auscultados por la otra variable de la vía indirecta prevista en el numeral 1° del artículo 368 ibídem. c.-) También desde otra óptica, la primera parte del indicado reproche tampoco se acomoda a la técnica de casación, ni siquiera en el entendido de que se tuviera el mismo apoyado en el artículo 187 del Código de Procedimiento Civil y explicado en que en la providencia de segundo grado no fueron estimados en conjunto los medios de convicción, tal como evidencia ser el querer de la impugnante, no sólo porque al respecto omite identificar las pruebas que harían parte del acervo cuya valoración de ese modo aquél dejó de examinar, toda vez que sólo se limita a invocar ciertas cláusulas del documento contentivo del negocio jurídico, sino porque siendo su compromiso el de señalar de modo específico, los aspectos de convergencia o de divergencia que resultaren de escrutar las probanzas de tal manera, deja de satisfacer y cumplir con tan relevante deber, en la medida en que en últimas lo que propone es su manera personal e interesada de comprender cada una de las estipulaciones contractuales.

Dicho de otro modo, la fundamentación que efectúa no se orienta a desarrollar o describir la clase de yerro que enuncia y por el contrario lo que recrea o pone en la mira es uno de facto. Ciertamente, como se sabe, acorde con la doctrina de la Corporación sobre la materia, cuando se acusa la sentencia de segunda instancia atribuyéndole al ad-quem haber omitido apreciar las pruebas en conjunto, como lo impone el señalado precepto legal, es deber del acusador “poner en evidencia que la labor valorativa del juez fue ajena al análisis de conjunto requerido por el precepto en comento, es decir, poniendo de manifiesto que la apreciación de los medios de prueba fue una tarea aislada en la cual no se buscaron sus conexidades y coincidencias” (sentencia de casación 137 de 13 de octubre de 1995, expediente 3986).

Si se analiza el contexto del referido segmento del combate, por ningún lado se encuentra argumentación referente a que en la apreciación de la particularizada probanza la tarea desplegada por el juez de segundo grado haya sido aislada, de tal forma que por ello mismo se hubiera sustraído de hallar las conexiones o coincidencias que emanaran de la estimativa amalgamada de todas ellas.

En efecto, luego de asegurar que el fallo viola el artículo 258 ibídem en tanto consideró de modo parcial el pacto al igual que su “otrosí”, y de asegurar que aquél erró porque analizó únicamente su cláusula octava, pretermitiendo el valor y el alcance de las que transcribe, lo que expone es que ella contradice la conclusión efectuada en el sentido de que la realización de la infraestructura era algo dejado a la discrecionalidad de uno de los contratantes; que el juzgador dejó de ver que el hecho que condicionaba el pago era la ejecución de un compromiso jurídico; que la cuarta no describe unos sucesos sometidos a la libertad de uno de los negociadores sino que constituye una determinación concreta de los deberes de hacer a las que se comprometió al deudor; que el fallo no reparó la literalidad de la parte introductoria de la cláusula cuarta indicadora que el motivo de la negociación era de poder conseguir la vendedora un predio urbanizado bajo las “ siguientes obligaciones especiales… ” (folio 23, párrafo inicial), que finalmente, se abstiene de identificar; que de haber valorado indivisiblemente la promesa no habría incurrido en la equivocación de creer que eran sugerencias dejadas a la potestad de la tradente; que el parágrafo 1° de la “cláusula” cuarta contiene el plazo para ejecutar las prestaciones de hacer; que las convencionistas fijaron un límite temporal para cumplir, a partir del cual habría desatención de los compromisos por exceder el término máximo concedido; que por lo anterior el fijado para el “ 18 de diciembre de 1991, sí tenía trascendental importancia, ya que el vencimiento del mismo marca el período del incumplimiento ”; que por apreciar dicho parágrafo el Tribunal habría determinado “ que la ejecución de las obras de urbanismo tenía una época adecuada para su ejecución y no estaban dejadas al arbitrio de la vendedora ”; que “ es este período de incumplimiento el que el fallo pasó por alto llegando a la conclusión equivocada de que a partir del 18 de diciembre de 1991 la vendedora podía ejecutar las obras de urbanismo ”; que tal fecha no fue considerada con los efectos que tenía como era la que le otorgó el juez de primera instancia; que la sentencia desconoció el “parágrafo” 2° de la “cláusula cuarta”, en la que consta el acuerdo relativo al pago de una pena para el caso de que la fecha establecida se produjera el incumplimiento, ya que de haberla visto habría evitado el error de creer que a partir de ese entonces la “ ejecución de las obras de urbanismo perdía el sentido imperativo y obligatorio, y degeneraba en una obligación indeterminada ”; y que teniendo en cuenta el citado canon, no habría creído falsamente “ que la ejecución de las obras de urbanismo a partir del 18 de diciembre de 1991 había degenerado en una obligación civil precisa y determinada ”; en fin, que para cualquier intérprete, los parágrafos de la cláusula cuarta “ definieron el plazo máximo para el cumplimiento regular, y marcaron ” aquella fecha “ como el inicio de la mora de la vendedora y por ende el período del incumplimiento, momento a partir del cual la compradora podría elegir cualquiera de las acciones remediales de ejecución o resolución del contrato ”(folio 24) Es evidente, entonces, que de la relación detallada acabada de consignar contentiva del fondo y esencia de la crítica, la recurrente se queda en la expresión de simples afirmaciones, carentes de toda sustentación, sustrayéndose por este camino deficiente del deber de presentarle a la Corte las explicaciones y razones por las cuales el sentenciador no examinó de manera integral el haz probatorio obrante en el plenario o que sí procedió así pero sin establecer las conexiones o articulaciones que es indispensable encontrar entre ellas o que como secuela de su valoración hubiere desechado las desarmonías o discrepancias existentes entre unas y otras. d.-) De modo análogo, también es predicable de la segunda parte de la censura en la que explícitamente se acusa al ad quem de quebrantar el ya mencionado precepto 187 idem por no haber hecho la apreciación en conjunto, ya que no obstante relacionar las pruebas que en su concepto no fueron consideradas, específicamente, el oficio de 8 de mayo de 1990 y la Resolución 535 de 6 de noviembre de 1991, expedidos por el Departamento Administrativo de Planeación Distrital; los peritajes obrantes en el proceso; la constancia de 18 de diciembre de 1991 de la Notaría Treinta y Cuatro de Bogotá; las comunicaciones de 3 y 10 de octubre de 2005 emitidos por Codensa y por el Instituto de Desarrollo Urbano; las cuentas de cobro remitidas por la compradora a la vendedora; los testimonios de Jorge Enrique Blanco Pérez, Jaime Enrique Arango Rozo, Elsa Myriam Corredor Sánchez y el interrogatorio absuelto por la demandada, en todo caso no expone al menos una razón, por breve o pequeña que fuera, dirigida a demostrar que el juzgador soslayó el estudio acumulado e integral del acervo demostrativo o que lo haya realizado sin ver las conexiones o discrepancias existentes entre ellas, pues, a la manera de un simple alegato de instancia, se limita es a señalar lo que, según su interesado y particular punto de vista, que se debe entender de dichas pruebas, pero, se reitera, sin preocuparse por mencionar siquiera los puntos en los que todas ellas convergen y que necesariamente llevaran como es natural a una inferencia distinta a la que hizo el sentenciador al desatar la pendencia disponiendo su anulación. En otros términos la acusación se circunscribe a individualizar las probanzas en cuestión pero ni por asomo cumple con el deber de precisar, conforme es propio del yerro de iure, cómo debió ser el estudio unificado de las mismas y que fue omitido por el Tribunal, además de la trascendencia definitiva que tal deficiencia comporta para alterar sustancialmente el pronunciamiento reprochado. 4.- Ahora bien, si la Sala pudiera prescindir de las falencias acabadas de reseñar y entendiera que el ataque se formula por la causal primera de casación pero por falencias ya no de derecho sino de hecho, la situación no se modificaría por las razones que a continuación se expresan: a.-) Es conocido que la demanda con la cual se introduce y sustenta esta clase de recurso extraordinario tiene que acomodarse a los requisitos formales previstos en el artículo 374 del Código de Procedimiento Civil, resaltándose particularmente que dicho escrito debe contener “ la exposición de los fundamentos de cada acusación, en forma clara y precisa ”.

En este orden de ideas la Corporación, entre otras en la sentencia n° 325 de 13 de diciembre de 2005, expediente 42709-01, puntualizó que “si la censura se propone dentro del ámbito de la causal primera y, como ocurre en este caso, se alega la violación de normas de derecho sustancial, como consecuencia de error de hecho en la apreciación de determinadas pruebas, es necesario, además, que el recurrente lo demuestre cabalmente, en orden a lo cual se le exige, como lo ha señalado esta Corporación, que ‘ adelante la labor dialéctica que implica la confrontación entre lo que real y objetivamente fluye de la probanza respectiva y la conclusión que de ella derivó el sentenciador, pues que sólo así podrá la Corte, dentro de los confines exactos de la acusación, ver de establecer si en verdad se presentó el desatino que con ribetes de protuberancia le endilga el casacionista’…”. b.-) Dicha labor de contraste, en la hipótesis que viene planteada, se echa de menos, habida cuenta que la acusadora deja de realizar la tarea de confrontar las pruebas y las razones que condujeron al ad quem a declarar la nulidad del acto bilateral traído al proceso como soporte de los pedimentos aducidos, con lo que el funcionario debía o tenía que deducir y resolver de haber estimado los apartados que el cargo individualiza frente a la prueba referida y teniendo en cuenta la objetividad demostrativa que emanaba de su texto literal y contenido.

En este caso, en lugar de aplicarse a efectuar la necesaria comparación, se limita a sentar afirmaciones y a hacer conjeturas acerca de lo que él cree dicen tales reglas, las cuales expone, valga resaltarlo, no con sujeción y apego a lo que fluye de de la materialidad de las probanzas, sino tomando como basamento o sustentáculo sus personales apreciaciones subjetivas, con lo que el libelo así redactado deviene en un alegato de instancia. Así es como, por ejemplo, asevera que el Tribunal pretermitió ver que el interés de los convencionistas fue el transferir un predio con características particulares, que “ supondrían (…) una urbanización y no simplemente…un lote en bruto ”; que el pasaje trascrito del parágrafo 3º de la cláusula primera contradice la conclusión de que la infraestructura se dejó a la potestad de una de las partes y traducía una condición indeterminada; que “ el hecho que condicionaba este pago era la ejecución de una obligación jurídica ”; que la cláusula cuarta no describe sucesos dejados a la discrecionalidad de uno de los negociantes y en cambio sí constituye “ una clara y reflexiva definición de obligaciones jurídicas que sometieron al deudor… a cumplir una serie de prestaciones ”; el sentido “ imperativo de las prestaciones de ‘hacer’ consagradas a cargo de la vendedora para ejecutar las obras de urbanismo ”.

Apreciaciones concernientes a las “cláusulas” primera, segunda y cuarta, que apenas reproduce de manera parcial y de las cuales, hay que resaltarlo, pecan por prescindir del requerido parangón, fuera de que por sí mismas constituyen simples asertos suyos encaminados a tratar de que se les haga decir, no lo que supuestamente expresan, sino lo que la censura pretende hacer ver. c.-) Similar desacierto se detecta en otros apartados en los que partiendo de la aludida estipulación emergía como indiscutible que la totalidad de las prestaciones debían ser ejecutadas por tardar el 18 de diciembre de 1991, motivo por lo que el citado término sí ostentaba la característica de trascendente por fijar “ el período del incumplimiento ”, ya que en torno de tal afirmación y de las otras expuestas en idéntica dirección, omite por completo realizar el obligado contraste entre lo que subjetivamente dice inferir de los pocos pasajes que transcribe de los parágrafos 1º y 2º de la aludida “ cláusula cuarta”, como también de la décima, con el concreto y específico texto del medio de convicción que se tuvo en cuenta y con las motivaciones que éste explanó en sustento de la decisión adoptada al desatar la alzada.

Esta carga por el carácter dispositivo del presente medio de impugnación extraordinario le impide al juzgador suplir la anotada deficiencia porque el deber de la presentación de un ataque idóneo lo tiene quien acusa. d.-) Se advierte otro defecto en la segunda parte de la censura cuando alude al oficio de 8 de mayo de 1990 y a la Resolución 535 de 6 de noviembre de 1991 provenientes del Departamento Administrativo de Planeación Distrital y a las experticias, ya que respecto de estas olvidándose de efectuar la indispensable confrontación entre lo considerado por el sentenciador y lo que en realidad ellas dicen, simplemente anota que las mismas comprueban que la ejecución del urbanismo no fue un hecho libre, indeterminado y potestativo de la vendedora y sí un deber impuesto por las autoridades de la ciudad. e.-) Otra deficiencia parecida, esto es, la de no realizar la necesaria oposición probatoria aparece cuando se le enrostra a la providencia haber dejado de valorar la constancia de 18 de diciembre de 1991 de la Notaría Treinta y Cuatro de Bogotá; un dictamen pericial; los oficios de 3 y 10 de octubre de 2005 de Codensa e Instituto de Desarrollo Urbano; las cuentas de cobro remitidas por la compradora a la vendedora; las declaraciones de Jorge Enrique Blanco Pérez, Jaime Enrique Arango Rozo, Elsa Myriam Corredor Sánchez y el interrogatorio absuelto por la contradictora, puesto que en relación con cada una de ellas lo que hace es emitir un juicio insular, como se evidencia cuando asegura, en su orden, que la promitente vendedora confesó no haber ejecutado las obras por fuerza mayor o caso fortuito; que para el año 2001 ésta no había entregado a la Empresa de Energía Eléctrica de Bogotá las redes e infraestructura eléctrica; que solo hasta finales de 2005 hizo la canalización e instalación del alumbrado público y que la aludida contratista fue requerida por la compradora con el fin de que pagara la indemnización moratoria causada desde el 19 de diciembre de 1991. f.-) Se resalta la anomalía que se está reseñando “ en el…cuadro resumen ” en el que dice la censura detalla los medios de convicción que a su modo de ver “ omitió considerar ” el Tribunal, puesto que en él no hay una argumentación sólida, contundente, maciza, de la que emerja el paralelo en cuestión, sino que se trata de simples frases aisladas.

En efecto, lo que allí señala es que ellas demuestran “ la existencia de una obligación contractual, en firme y con un plazo máximo claramente definido de hacer que recae sobre una serie de obras de urbanismo ”; “ las diferentes obras de urbanismo previstas en la promesa…, que debían realizarse en el lote objeto de la misma ”; “ la existencia de un plazo determinado con origen en la voluntad de las partes…para que la prometiente vendedora hiciera las obras de urbanismo ”;

“ el incumplimiento de la prometiente vendedora respecto a la obligación a su cargo de hacer las obras de urbanismo dentro del plazo pactado en la promesa de compraventa ” y porque “ el alcance jurídico de la excepción corresponde a un evento de exoneración de responsabilidad ante el incumplimiento de la prestación debida ”; que “ la prometiente vendedora, dos años después del plazo pactado para la entrega de las obras de urbanismo, estaba ejecutando los trámites a su cargo para tal fin ”;

“ que incluso terceros tenían conocimiento del incumplimiento de la prometiente vendedora respecto de la prestación de hacer las obras de urbanismo dentro del plazo pactado por las partes contratantes ”; que “ la licencia de construcción necesaria por ley para edificar en el predio prometido en venta, se obtuvo hasta 1992,… por fuera del término pactado para la construcción de las obras de urbanismo ”; el “ incumplimiento de la prometiente vendedora en la construcción de las obras de urbanismo, para la fecha del testimonio 4 de julio de 2001 ”;

“ que la prometiente vendedora concluyó el componente eléctrico de las obras de urbanismo hasta diciembre de 1993 según aprobación citada en diligencia ”; que según “ los peritos…las obras de urbanismo en su componente vial, no estaban terminadas ”; y el “ estado de mora de la prometiente vendedora ”. g.-) Es del caso recordar que la Corte ha reiterado, entre otras en la n° 112 de 21 de octubre de 2003, expediente 7486, que cuando se atribuye al juzgador “la vulneración indirecta de la ley sustancial como consecuencia de un error de hecho…en materia de apreciación probatoria, no le será suficiente al censor con ofrecer un juicio crítico respecto de la fuerza de convicción que pudieran merecer las pruebas por él señaladas, por respetable y ponderada que resulte, sino que le es forzoso demostrar que son contraevidentes las conclusiones del fallador, lo cual demanda, entre otras exigencias extrínsecas, el agotamiento de una ‘labor de contraste entre lo que extrajo el sentenciador de las pruebas que se tildan de erróneamente apreciadas y lo que tales pruebas dicen o dejan de decir, para ver de establecer el real efecto que dimana de la preterición o desfiguración de la prueba, siempre en el bien entendido de que no basta relacionarla ni con ofrecer la visión del recurrente, a la manera de un alegato de instancia, si no se confronta en sus términos con la sentencia acusada’…”.

Precisando en otros pronunciamientos de 27 de febrero de 2001 y 11 de marzo de 2003, expedientes 5839 y 7322, que “si impugnar es refutar, contradecir, controvertir, lo cual exige como mínimo, explicar que es aquello que se enfrenta, fundar una acusación, es entonces asunto mucho más elaborado, como quiera que no se logra con un simple alegar que el juzgador de instancia carece de razón, sino que impone, para el caso de violación de la ley por la vía indirecta, concretar los errores que se habrían cometido al valorar unas especificas pruebas y mostrar de qué manera esas equivocaciones incidieron en la decisión que se repudia”. h.-) En adición, se encuentra que en la especificada segunda parte del cargo el casacionista comete una manifiesta y evidente desorientación, toda vez que como ha quedado destacado a lo largo de esta providencia, lo que se busca hacer notar es que tales pruebas acreditan el incumplimiento de la promitente vendedora frente a la obligación que tenía de hacer las obras de urbanismo y el estado de mora en que al respecto se encontraba, pero acontece que tal aspecto ni siquiera fue analizado en la sentencia impugnada, pues las motivaciones en que se sustentó la decisión están bastante alejadas de ello y no se efectuó en la misma un escrutinio o estudio de la ejecución o no de los compromisos de la referida contratante.

El discurso sustentatorio del ad quem tuvo otro cauce muy distinto, ya que se ciñó con exclusividad, a verificar si la promesa satisfacía la exigencia contemplada en el numeral tercero del artículo 89 de la ley 153 de 1887, es decir, si en ella las partes pactaron un plazo o una condición que determinara la época en que debían ajustar el convenio así prometido.

La sustentación indicada nada tiene que ver en absoluto con las alegaciones del cargo centradas en la configuración de la mencionada inejecución, y es entonces, aquí donde nace el desenfoque que se crítica. Sobre el punto tiene dicho la Sala, en la sentencia n° 133 de 5 de octubre de 2006, exp. 0782-01 que “la debida consonancia que debe existir entre el embate planteado con las motivaciones que se pretendan descalificar, no se cumple a cabalidad cuando, como lo ha dicho la Corporación, ‘el recurrente se limita a exponer una fundamentación por completo desligada de dicho fallo’, como tampoco en aquellas hipótesis en que ‘se basa en un supuesto que nunca ha sido considerado por el sentenciador, puesto que en tales eventos se mantienen intactos los pilares de la sentencia recurrida, los que, en esa medida, no sólo siguen en pie sino excluidos de cualquier examen’”. 6.- En el evento que la Corte hiciera abstracción de los defectos de técnica que se vienen de poner de relieve y pudiera avocar el estudio del asunto de fondo, el fracaso del cargo sería igual.

En el otrosí de 25 de febrero de 1991 las partes optaron por acordar que la cláusula octava del contrato quedaba así: “ la escritura pública de compraventa que dé cumplimiento a la presente promesa de compraventa se suscribirá a las cuatro de la tarde (4:00 p.m.) del día dieciocho (18) de marzo de mil novecientos noventa y dos (1992), en la Notaría Treinta y cuatro (34) del Círculo de Bogotá, siempre y cuando, la prometie nte vendedora hubiere dado cumplimiento oportuno a la t otalidad de las obligaciones a que se refiere la presente promesa de compraventa.

En caso de retraso en el cumplimiento de cualquiera de las obligaciones, la fecha señalada para la firma de la escritura pública de compraventa se extenderá en tres (3) meses contados a partir de la fecha de exigibilidad del pago a que se refiere el literal C de la cláusula segunda de esta promesa, a la misma hora y en la misma notaría”. Y en dicho literal C) de la aludida “ cláusula ” segunda, también modificado en el citado “otrosí”, se pactó que la promitente compradora pagaría “la suma de cincuenta y siete millones quinientos mil setecientos siete pesos moneda corriente ($57’520.707,00), aplicados los ajustes por cabida a que hubiere lugar, el día dieciocho (18) de diciembre de mil novecientos noventa y uno (1991), una vez concluidas las obligaciones a que se refiere la cláusula cuarta (4ª) de esta promesa, a menos que la prometiente vendedora acreditare que sólo se encuentra pendiente el cumplimiento de los requisitos formales.

En el evento de que la terminación de las obligaciones fuere posterior a la fecha indicada, el pago se hará dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la conclusión”. Se aprecia en la “cláusula cuarta” que las partes convinieron, por un lado, como obligación de la “prometiente vendedora” la realización de las “ obras de urbanismo ” allí anunciadas, y, por el otro, que ésta debía ejecutar “ la totalidad de las obligaciones anteriores…dentro de un plazo máximo que vencerá el día dieciocho (18) de de diciembre de mil novecientos noventa y uno (1991) ”.

En consonancia con lo acordado es evidente que los contratantes estipularon que si para el 18 de diciembre de 1991 la “promitente vendedora” no había satisfecho los compromisos atinentes a las “ obras de urbanismo ” anunciadas en la recordada “cláusula cuarta ”, y si por tal motivo el precontrato no podía perfeccionarse el día inicialmente previsto, 18 de marzo de 1992, el mismo se solemnizaría tres meses después, los que se contabilizarían desde esa misma calenda, que fue la pactada para entregar el dinero incluido en el mentado literal c).

Empero, acontece que a continuación en el indicado documento establecieron que en el supuesto que las “ obras de urbanismo ” se hiciesen con posterioridad (18 de diciembre), el pago de los $57’520.707 se efectuaría transcurridos 20 días de la época en que ocurriere esa definitiva y total satisfacción, y en tal hipótesis aquellas mensualidades para suscribir el instrumento se empezarían a contar a partir de tal advenimiento.

De lo expuesto surge que la posibilidad a cargo de la prometiente vendedora de acatar la obligación atinente a las prealudidas “ obras de urbanismo ” con posterioridad a ese 18 de diciembre de 1991, si para entonces aún no las había atendido, no se sujetó absolutamente a nada, a ningún plazo ni condición determinada. De esta manera se dejó en un campo de indefinición la manera de fijar y concretar el momento, la época o la circunstancia en que se cumpliría esa específica prestación. Lo anterior significa que la otra contratante no sabía a ciencia cierta cuándo tendría que cancelar la señalada suma de dinero toda vez que para su ejecución, se repite, no se impuso “plazo o condición determinada”, pues el término de tres meses atrás expresado solo se contabilizaría a partir de la realización de las obras de urbanismo.

Entonces, si esto fue lo que acordaron los convencionistas, la conclusión a la que arribó el juez de segundo grado no pudo incurrir en un yerro fáctico, con las características de manifiesto, sencillamente porque la solución no es desacertada ni incoherente, ya que se ajusta a una de las interpretaciones racionales que se desprenden de los hechos, las pruebas y las normas aplicables, lo cual hizo en ejercicio de la autonomía que es propia de sus funciones jurisdiccionales.

Además, la aseveración de la recurrente, consistente en que la infracción de las normas citadas en el cargo llevó al Tribunal a concluir erradamente que la cláusula octava del contrato contenía dos momentos para su cumplimiento, pese a que “ la forma de cumplir de manera ‘subsidiaria’ no pretendía conceder una segunda oportunidad para cumplir, sino que regulaba la forma de otorgar la escritura en el evento de que, habiendo incumplido la vendedora y estando en mora de cumplir, la compradora optara por…la ejecución en mora del contrato y no por su resolución ”, como lo sostuvo el ad quem, no es demostrativa de una equivocación notoria y trascendente, como se requiere en casación, sino que apenas constituye una manera distinta de la de éste de interpretar y aplicar el contenido, sentido y alcance de la prenombrada estipulación, la que por muy seria y respetable que sea, no es suficiente ni idónea para convertir en arbitraria la que se hizo en la providencia cuestionada. 9.- El cargo, entonces, no tiene vocación de prosperidad. 10.- En consonancia con lo establecido en el artículo 375, inciso final, del Código de Procedimiento Civil, se condenará en costas a la recurrente, y conforme a lo reglado en el canon 19 de la Ley 1395 de 2010, mediante la cual se modificó el 392 ibídem, se fijarán en esta providencia las agencias en derecho para que sean incorporadas en la respectiva liquidación que elaborará en su momento la Secretaría. IV.- DECISIÓN En mérito de las consideraciones anteriores, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, NO CASA la sentencia de 2 de mayo de 2008, proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, dentro del proceso ordinario promovido por María Isabel Lee Campos de Barrera, quien por haber fallecido en el curso de la tramitación fue sustituida procesalmente por Luis Alberto, María del Rosario y María Isabel Barrera Lee, contra Promociones y Asesorías Limitada “Soproas Ltda.”; con demanda de mutua petición de ésta respecto de aquélla.

Costas a cargo de la impugnante, las que serán liquidadas por la Secretaría y en las que se incluirá la suma de seis millones de pesos ($6´000.000) por el concepto mencionado. Notifíquese y devuélvase RUTH MARINA DÍAZ RUEDA JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR (IMPEDIDO) PEDRO OCTAVIO MUNAR CADENA ARTURO SOLARTE RODRÍGUEZ WILLIAM NAMÉN VARGAS EDGARDO VILLAMIL PORTILLA PAGE 60 R.M.D.R. Exp. 1100131030141993-00829-01