25000-23-24-000-2011-00240-01 — Consejo de Estado

25000-23-24-000-2011-00240-01Consejo de Estado · SECCIÓN PRIMERASentencia2021-04-19

Ponente: Oswaldo Giraldo López

Actor: José Audias Riveros Peña·Demandado: Empresa De Renovación Urbana De Bogotá (Eru)

De qué trata

Síntesis: En el caso objeto de examen, contrario a lo manifestado por el recurrente, el método usado para el avalúo practicado por el IGAC sí se ajusta a la técnica de comparación o de mercado. […] [N]o es cierto lo afirmado por el recurrente en el sentido que no se hizo mención a las ofertas y transacciones recientes de bienes semejantes comparables, ni cuáles son esos bienes ni dónde están, toda vez que el estudio general elaborado por el perito del IGAC forma parte del informe de avalúo y en aquél se hace un estudio de mercado, el cual comprende las ofertas y transacciones recientes de bienes semejantes comparables, de conformidad con lo exigido por el artículo 1º de la Resolución nro. 620 de 2008. Esta información es corroborada en el propio informe que refiere como método utilizado el de mercado y el de reposición y en testimonio rendido por el perito del IGAC.EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA - Indemnización: reconocimiento de lucro cesante / LUCRO CESANTE EN INDEMNIZACIÓN POR EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA - Para su reconocimiento se debe probar / MONTO DE LA COMPENSACIÓN DE LAS RENTAS O INGRESOS - Estimación. Declaraciones para efectos tributarios / DICTAMEN PERICIAL EN PROCESO JUDICIAL - Debió tenerse en cuenta por el juez de primera instancia para determinar el lucro cesante / AVALÚO OFICIAL Y DICTAMEN JUDICIAL - Diferencia en el valor del lucro cesante / LUCRO CESANTE EN INDEMNIZACIÓN POR EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA - Procede el reconocimiento de la diferencia entre el valor reconocido por el IGAC y el realmente demostrado / ACTUALIZACIÓN DEL VALOR - Desde cuando quedó ejecutoriada la resolución de expropiación y hasta la fecha de la sentencia / ÍNDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR IPC[L]a Sala observa que el inmueble expropiado estaba destinado a actividades productivas; que de las pruebas referidas, las cuales fundamentaron la pericial practicada en el proceso judicial, se encuentra acreditada la utilidad que dejó de recibir el demandante; que para estimar el monto de la compensación de las rentas o ingresos que se dejaron de percibir el perito aplicó el cálculo de 6 meses, según lo preceptúa la normativa aplicable; y que este dictamen pericial no fue objetado por error grave en este punto. En consecuencia, contrario a lo manifestado por el tribunal, en el expediente sí hay prueba que fundamenta el dictamen pericial, la cual da cuenta del lucro cesante que dejó de percibir el demandante como consecuencia de la expropiación administrativa de la cual fue objeto el inmueble de su propiedad. Ahora, si bien es cierto, dentro de los soportes anexados a la pericia practicada en el proceso judicial no obra la declaración de renta y complementarios de personas naturales y asimiladas del año gravable 2009, la cual echa de menos el tribunal, la realidad es que, como se puso de presente, a folio 333 del expediente la parte actora allegó esa declaración. Por los motivos anteriores, se concluye que el dictamen pericial practicado durante el proceso judicial se fundamentó en las pruebas que permitían determinar el valor del lucro cesante del actor como consecuencia de la expropiación administrativa de su inmueble. Los parámetros en los cuales se basó el peritaje y las pruebas que lo fundamentaron están acordes con las exigencias normativas indicadas, razón por la cual, este dictamen no podía ser desechado por parte del tribunal. En consecuencia, como este dictamen estableció un valor por lucro cesante equivalente a la suma de $9.150.000.oo m/c y el dictamen oficial practicado por el IGAC determinó un valor de $2.168.522.oo m/c, la Sala revocará el numeral 4º de la sentencia apelada, que negó las pretensiones de la demanda, en el sentido de declarar la nulidad del numeral 2º del artículo 2º de la Resolución nro. 247 de 16 de septiembre de 2010, que reconoció una indemnización por lucro cesante en favor de la parte actora por $2.168.522.oo m/c. En consecuencia, a título de restablecimiento del derecho, se condenará a la demandada a pagar a la actora la suma de $6.981.478.oo, que según la pericia corresponde a la diferencia entre el valor reconocido por el IGAC y el realmente demostrado por medio del dictamen practicado en este proceso judicial. Esta suma deberá ser actualizada desde el momento en que quedó ejecutoriada la Resolución de expropiación nro. 247 de 16 de septiembre de 2010, esto es, el 2 de noviembre de 2010, según consta en certificado de notificación y ejecutoria expedido por el Director Técnico de la ERU, y hasta la fecha en que se profiere esta sentencia, con base en el Índice de Precios al Consumidor IPC. En consecuencia, la ERU deberá pagar la suma $6.981.478.oo a la parte actora, indexada.

EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA - Precio indemnizatorio / PRESUNCIÓN DE LEGALIDAD Y CERTEZA DEL AVALÚO - Se presenta cuando es incorporado al acto administrativo de expropiación / INCORRECCIÓN DEL AVALÚO OFICIAL – Prueba / MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO - Estudio de ofertas y transacciones / AVALÚO OFICIAL - No se acreditó que haya incurrido en algún defecto En el caso objeto de examen, contrario a lo manifestado por el recurrente, el método usado para el avalúo practicado por el IGAC sí se ajusta a la técnica de comparación o de mercado. […] [N]o es cierto lo afirmado por el recurrente en el sentido que no se hizo mención a las ofertas y transacciones recientes de bienes semejantes comparables, ni cuáles son esos bienes ni dónde están, toda vez que el estudio general elaborado por el perito del IGAC forma parte del informe de avalúo y en aquél se hace un estudio de mercado, el cual comprende las ofertas y transacciones recientes de bienes semejantes comparables, de conformidad con lo exigido por el artículo 1º de la Resolución nro. 620 de 2008.

Esta información es corroborada en el propio informe que refiere como método utilizado el de mercado y el de reposición y en testimonio rendido por el perito del IGAC. EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA – Indemnización: reconocimiento de lucro cesante / LUCRO CESANTE EN INDEMNIZACIÓN POR EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA - Para su reconocimiento se debe probar / MONTO DE LA COMPENSACIÓN DE LAS RENTAS O INGRESOS – Estimación. Declaraciones para efectos tributarios / DICTAMEN PERICIAL EN PROCESO JUDICIAL – Debió tenerse en cuenta por el juez de primera instancia para determinar el lucro cesante / AVALÚO OFICIAL Y DICTAMEN JUDICIAL – Diferencia en el valor del lucro cesante / LUCRO CESANTE EN INDEMNIZACIÓN POR EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA - Procede el reconocimiento de la diferencia entre el valor reconocido por el IGAC y el realmente demostrado / ACTUALIZACIÓN DEL VALOR – Desde cuando quedó ejecutoriada la resolución de expropiación y hasta la fecha de la sentencia / ÍNDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR IPC [L]a Sala observa que el inmueble expropiado estaba destinado a actividades productivas; que de las pruebas referidas, las cuales fundamentaron la pericial practicada en el proceso judicial, se encuentra acreditada la utilidad que dejó de recibir el demandante; que para estimar el monto de la compensación de las rentas o ingresos que se dejaron de percibir el perito aplicó el cálculo de 6 meses, según lo preceptúa la normativa aplicable; y que este dictamen pericial no fue objetado por error grave en este punto.

En consecuencia, contrario a lo manifestado por el tribunal, en el expediente sí hay prueba que fundamenta el dictamen pericial, la cual da cuenta del lucro cesante que dejó de percibir el demandante como consecuencia de la expropiación administrativa de la cual fue objeto el inmueble de su propiedad. Ahora, si bien es cierto, dentro de los soportes anexados a la pericia practicada en el proceso judicial no obra la declaración de renta y complementarios de personas naturales y asimiladas del año gravable 2009, la cual echa de menos el tribunal, la realidad es que, como se puso de presente, a folio 333 del expediente la parte actora allegó esa declaración. Por los motivos anteriores, se concluye que el dictamen pericial practicado durante el proceso judicial se fundamentó en las pruebas que permitían determinar el valor del lucro cesante del actor como consecuencia de la expropiación administrativa de su inmueble.

Los parámetros en los cuales se basó el peritaje y las pruebas que lo fundamentaron están acordes con las exigencias normativas indicadas, razón por la cual, este dictamen no podía ser desechado por parte del tribunal. En consecuencia, como este dictamen estableció un valor por lucro cesante equivalente a la suma de $9.150.000.oo m/c y el dictamen oficial practicado por el IGAC determinó un valor de $2.168.522.oo m/c, la Sala revocará el numeral 4º de la sentencia apelada, que negó las pretensiones de la demanda, en el sentido de declarar la nulidad del numeral 2º del artículo 2º de la Resolución nro. 247 de 16 de septiembre de 2010, que reconoció una indemnización por lucro cesante en favor de la parte actora por $2.168.522.oo m/c. En consecuencia, a título de restablecimiento del derecho, se condenará a la demandada a pagar a la actora la suma de $6.981.478.oo, que según la pericia corresponde a la diferencia entre el valor reconocido por el IGAC y el realmente demostrado por medio del dictamen practicado en este proceso judicial.

Esta suma deberá ser actualizada desde el momento en que quedó ejecutoriada la Resolución de expropiación nro. 247 de 16 de septiembre de 2010, esto es, el 2 de noviembre de 2010, según consta en certificado de notificación y ejecutoria expedido por el Director Técnico de la ERU, y hasta la fecha en que se profiere esta sentencia, con base en el Índice de Precios al Consumidor IPC.

En consecuencia, la ERU deberá pagar la suma $6.981.478.oo a la parte actora, indexada. FUENTE FORMAL: LEY 388 DE 1997 – ARTÍCULO 71 / CÓDIGO GENERAL DEL PROCESO – ARTÍCULO 164 / DECRETO 1420 DE 1998 – ARTÍCULO 21 / CÓDIGO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO – ARTÍCULO 177 INCISO 5 / RESOLUCIÓN 620 DE 2008 INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI – ARTÍCULO 1 / RESOLUCIÓN 620 DE 2008 INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI – ARTÍCULO 10 CONSEJO DE ESTADO SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCIÓN PRIMERA Consejero ponente: OSWALDO GIRALDO LÓPEZ Bogotá D.C., diecinueve (19) de abril de dos mil veintiuno (2021) Radicación número: 25000-23-24-000-2011-00240-01 Actor: JOSÉ AUDIAS RIVEROS PEÑA Demandado: EMPRESA DE RENOVACIÓN URBANA DE BOGOTÁ (ERU) Referencia: Nulidad y restablecimiento del derecho – C.C.A. Actos Acusados: Resoluciones nros. 103 de 11 de diciembre del 2009, 247 de 16 de septiembre del 2010 y 274 de 15 de octubre del 2010, expedidas por la Dirección Técnica de la Empresa de Renovación Urbana de Bogotá. Tesis: 1) El dictamen pericial practicado durante el proceso judicial se fundamentó en un conjunto de pruebas que permitían determinar el valor del lucro cesante del actor como consecuencia de la expropiación administrativa de su inmueble; 2) el avalúo practicado por el IGAC acudió al método de estudio de comparación de mercado, basado en las ofertas y transacciones para determinar el valor del bien objeto de expropiación administrativa; 3) en el avalúo del IGAC no se ha tomado de manera arbitraria un precio para unos predios y otro para otros y tampoco se fija el valor del inmueble expropiado sin justificación técnica; 4) No desvirtúa la presunción de legalidad del avalúo que sirvió de fundamento para decretar una expropiación administrativa, el avalúo practicado en un proceso judicial cuya metodología consistió en traer a valor presente (año 2012) el avalúo determinado por el IGAC (año 2009) y compararlo con el avalúo fijado en ese dictamen judicial de acuerdo con las ofertas y transacciones de ese momento, aplicar el método de costo por reposición, acudir a datos estadísticos de metrocuadrado.com para determinar la variación en los precios del sector del año 2009 al año 2012, pero que acudió al Índice de Costos de la Construcción de Vivienda para actualizar el valor de los trabajos realizados en el inmueble para el desarrollo de una actividad comercial y no tuvo en cuenta el descuento de plusvalía por el anuncio del proyecto. 5.

No es nulo el acto administrativo que decretó la expropiación administrativa de un bien cuando éste se fundamentó en un dictamen pericial practicado por el IGAC, en virtud de convenio suscrito con la entidad demandada en el proceso judicial. 6) la diferencia de valores que aparece entre el estudio general de mercado de predios ubicados al interior del barrio La Alameda y el valor que finalmente se estableció para el metro cuadrado en el dictamen oficial rendido por el IGAC se debe al descuento por el mayor valor que adquiere el predio por el anuncio del proyecto.

SENTENCIA SEGUNDA INSTANCIA La Sala decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante y se pronuncia respecto de la apelación adhesiva presentada por la parte demandada en contra de la sentencia de 27 de junio de 2013, proferida por la Sección Primera, Subsección “A” del Tribunal Administrativo de Cundinamarca, mediante la cual se declaró la nulidad parcial del numeral 1º del artículo 2 de la Resolución nro. 247 de 16 de septiembre de 2010[1], proferida por la Dirección Técnica de la Empresa de Renovación Urbana de Bogotá (en adelante ERU), y se condenó a título de restablecimiento del derecho a la mencionada empresa a pagar la suma de $16.200.000,oo pesos m/c. I.

ANTECEDENTES

1. LA DEMANDA 1.1. El ciudadano José Audias Riveros Peña, por intermedio de apoderado judicial y en ejercicio de la acción de nulidad y restablecimiento del derecho prevista en el artículo 85 del Código Contencioso Administrativo (en adelante CCA), pretendió la nulidad de las resoluciones nros. 103 de 11 de diciembre del 2009, “Por medio de la cual se determina la adquisición de un inmueble por el procedimiento de expropiación administrativa, se formula una oferta de compra y se realizan unos reconocimientos económicos”; 247 de 16 de septiembre del 2010, “por la cual se ordena una expropiación por vía administrativa”; y 274 de 15 de octubre del 2010, “Por la cual se resuelve un recurso de reposición”, expedidas por la Dirección Técnica de la ERU.

Como consecuencia de lo anterior, a título de restablecimiento del derecho, solicitó reconocer y ordenar a la ERU que le pague $594.921.212,oo pesos m/c, suma que corresponde a la diferencia del precio indemnizatorio reconocido dentro del procedimiento administrativo de expropiación y el valor que dio como resultado el avalúo suscrito por el señor Manuel Da Silva Melo, perito avaluador de bienes inmuebles, pericia que allega con la demanda.

También solicitó que la liquidación de la anterior condena se efectúe mediante moneda de curso legal en Colombia y que se ajuste, tomando como base el índice de precios al consumidor, o al por mayor, y que, para el cumplimiento de la sentencia, se ordene dar aplicación a los artículos 176 y 177 del Código Contencioso Administrativo. 1.2.

La parte actora adujo como hechos de la demanda los siguientes: Afirmó que la ERU profirió la Resolución nro. 103 del 11 de diciembre de 2009, en la cual determinó la adquisición por el procedimiento de expropiación administrativa y formuló oferta de compra del inmueble ubicado en la carrera 13A nro. 24B-17 de la ciudad de Bogotá, matrícula inmobiliaria nro. 50C-1244109, el cual es de su propiedad.

Aseguró que, según informe técnico[2] elaborado por perito designado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (en adelante IGAC), de fecha 18 de septiembre de 2009, el valor del metro cuadrado (m2) del predio objeto de expropiación se determinó en la suma de $390.000,oo pesos m/c y por construcciones la suma de $454.096,11 pesos m/c, sobre el cual se sustentó la oferta de compra, la cual se calculó en $236.446.000,oo pesos m/c, junto con los respectivos reconocimientos económicos, valor que, a su juicio, estaba por debajo del valor real del inmueble.

Explicó que, mediante comunicación de 15 de marzo de 2010 dirigida a la ERU, se opuso a la oferta de compra y solicitó reconsiderar el valor ofertado, para lo cual adjuntó avalúo elaborado por un perito adscrito a la Superintendencia de Industria y Comercio, que dictaminó el valor del metro cuadrado en la suma de $850.000,oo pesos m/c y por construcciones la suma de $600.000,oo pesos m/c. Manifestó que la ERU, mediante comunicación de 25 de marzo de 2010, no accedió a los argumentos expuestos, arguyendo que la experticia rendida por el IGAC se encuentra ajustada a derecho, como quiera que se utilizó la técnica de comparación del mercado, que busca establecer el valor comercial del inmueble a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes similares o comparables.

Indicó que, agotada la etapa de negociación voluntaria, la ERU expidió la Resolución nro. 247 del 16 de septiembre de 2010, por medio de la cual ordenó la expropiación por vía administrativa de su inmueble, la cual incluyó, además del valor de $236.446.000,oo pesos m/c, la suma de $2.168.522,oo pesos m/c como indemnización por lucro cesante y $119.870,oo pesos m/c por daño emergente, para un total a reconocer de $238.734.392,oo pesos m/c. Relató que, contra este acto administrativo, interpuso recurso de reposición, el cual le fue resuelto de manera desfavorable mediante Resolución nro. 274 de 15 de octubre de 2010. 1.4.

Los cargos planteados contra los actos administrativos demandados pueden sintetizarse en lo que el propio demandante denominó así: 1.4.1. Falencias del avalúo oficial Indicó que el avalúo practicado por el IGAC para determinar el valor del bien de su propiedad es contrario a los artículos 10 y 21 de la Resolución nro. 620 de 2008, expedida por ese mismo instituto, así como de los artículos 61 de la Ley 388 de 1997 y 30 del Decreto 1420 de 1998.

Lo anterior, en consideración a que en el informe del avalúo no se pusieron en conocimiento los criterios y parámetros del estudio para establecer el precio del inmueble, y tampoco las operaciones matemáticas que se realizaron para determinar el monto final de la indemnización expropiatoria. En el avalúo se menciona que el predio es de un piso, cuando en realidad es de dos.

Manifestó que en el ítem nro. 8 del informe, cuando se estudia el valor comercial del bien a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables con el objeto del avalúo, no se menciona cuáles son esos bienes ni dónde están ubicados, tampoco se señaló de manera detallada cuál fue el estudio que realizó el IGAC.

En el numeral 10 se indicó que las áreas de terreno y construcción del avalúo son tomadas del registro topográfico proporcionado por la ERU, sin mencionar cuáles son, además que dicho registro no está en la experticia y se hace referencia a un predio esquinero, condición que no aplica para su predio. Aseveró que en el numeral 11 del informe tampoco se explicó de qué manera se efectuó el método de reposición, pues no da cuenta de cuáles fueron las operaciones matemáticas para llegar a las conclusiones.

Manifestó que el informe también desconoce que el predio no tenía servicio de gas natural, que existen edificios con altura mayor a 10 pisos, y que sus oficinas sí tienen cielo raso. No se identificaron adecuadamente las vías de acceso. Explicó que no fue oído en sus argumentos y, en consecuencia, la ERU continuó con los vicios de procedimiento al confirmar la experticia realizada por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

Como consecuencia de lo anterior, el precio ofrecido por la administración en la Resolución nro. 103 de 11 de diciembre de 2009, no corresponde con el que realmente es el del predio. Por último, explicó que no son congruentes los valores aludidos en el estudio general del dictamen de la entidad avaluadora y aquellos referidos en las resoluciones de oferta de compra. 1.4.2.

Indebida aplicación del descuento por efecto plusvalía A juicio del actor, el descuento por plusvalía en el monto del avalúo no aplica en el presente caso, por cuanto el proyecto a desarrollar, según el Decreto nro. 492 de 2007, no es generador de aquella y sí se está castigando el valor comercial del predio con un gravamen que no corresponde. 1.4.3.

Prelación de los intereses de la comunidad El accionante indicó que la tasación del daño emergente y del lucro cesante no se ajusta a una correcta y debida ponderación de los intereses de la comunidad y los suyos. En los términos de los artículos 62 de la Ley 388 de 1997 y 21 de la Resolución 620 de 2008, así como la jurisprudencia constitucional y del Consejo de Estado[3], la tasación del daño emergente y el lucro cesante deben ajustarse a una debida ponderación entre los intereses de la comunidad y los del afectado.

En este caso, el valor de la indemnización ofrecida se basó en los mismos documentos que soportan la resolución de oferta; sin embargo, la resolución de expropiación arroja un cálculo distinto, pues en la oferta se ofreció un valor de $236.446.000,oo pesos m/c, y en la orden de expropiación, basada en los mismos estudios, se ordenó pagar la suma de $238.614.522,oo pesos m/c, resultante de la sumatoria de los valores de avalúo comercial y lucro cesante, sin tener en cuenta el valor del daño emergente de $3.854.599,oo pesos m/c, el cual se decide no reconocer.

Indicó que aceptar los “centavos” que la ERU reconoce por los daños que se le causan al establecimiento comercial expropiado, implica una doble carga para el afectado; por una parte, el precio del terreno y de la bodega levantada no consulta la realidad comercial del predio, y por la otra, el dinero ofertado por los perjuicios no consulta la realidad del negocio de serviteca.

La indemnización tasada por la ERU es irregular toda vez que, de acuerdo con el Decreto 1420 de 1998, no está autorizada por la ley, y si así fuera estaría actuando como juez y parte con lo que se convierte la tasación de reconocimientos adicionales en daño emergente y lucro cesante. La ERU no tuvo en cuenta los costos en que incurrió el expropiado por el traslado de las instalaciones a un nuevo local, incluyendo máquinas y demás accesorios propios de la actividad, y su adecuación en un nuevo espacio.

Tampoco reconoció el lucro cesante mientras el negocio comercial puede reanudar actividades, lo que implica la pérdida del empleo, pues el demandante trabajaba en su propio taller. La tasación del lucro cesante también es equivocada, pues el daño por renta no aplica, teniendo en cuenta que el predio expropiado tenía construida una bodega que es un bien susceptible de generar renta.

En consecuencia, la entidad demandada desconoció lo previsto en el numeral 6° del artículo 21 del Decreto 1420 de 1998, que obliga a considerar, independientemente del avalúo del inmueble, la compensación por rentas que se dejarán de percibir hasta por el término de 6 meses. También desconoció lo establecido en el artículo 21 de la Resolución 620 de 2008, que establece que, para estimar el monto de la compensación de rentas o ingresos que se dejan de percibir por una limitación temporal, se deben tener en cuenta las declaraciones tributarias y el balance que se presente para la Cámara de Comercio. 1.4.4.

Equilibrio de las cargas públicas A juicio de la parte actora, la indemnización que recibió no es equilibrada pues, de acuerdo con el estudio de mercado anexo, el valor del metro cuadrado de predios con características similares es mucho mayor que el reconocido al suyo. Se supone que con esa suma debería poder comprar otro predio de las mismas características, acondicionarlo para serviteca, e instalar todo lo necesario para su funcionamiento, lo cual es imposible, pues de acuerdo con el estudio de mercado anexo, se requeriría $833.535.734,oo pesos m/c.

2. LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA La Empresa de Renovación Urbana (ERU), por intermedio de apoderado judicial, contestó la demanda exponiendo los siguientes argumentos: 2.1. Falencias del dictamen En relación con el primer cargo, propuso la excepción de cumplimiento de la ley y reglamentos, comoquiera que contrató al IGAC para la realización del avalúo del predio del demandante.

El Instituto utilizó la metodología de comparación de mercado, técnica que busca determinar el valor comercial del inmueble a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes similares o comparables en el mercado, tal como lo permite la Resolución nro. 620 de 2008, proferida por el mencionado instituto. Explicó que también tuvo en cuenta, a efectos de fijar el valor comercial del inmueble, sus características físicas, tales como área, ubicación, topografía, forma y la zona geoeconómica homogénea a la que pertenece.

En aplicación de la metodología de valoración de mercado, indicó que el IGAC consultó y recopiló una serie de ofertas inmobiliarias semejantes y comparables al predio objeto de avalúo, las cuales fueron analizadas e interpretadas para llegar al valor comercial. Las ofertas consultadas corresponden a inmuebles con características físicas y jurídicas similares a las encontradas en el predio objeto de avalúo. Para determinar el valor de las construcciones, el Instituto utilizó el método denominado costo de reposición, el cual consiste en establecer el valor a precios de la fecha de elaboración del avalúo, al cual se le resta la depreciación acumulada.

Para tal efecto, se utilizó el método de Fito y Corvini, precisando la existencia de dos tipos de construcción, entre ellos bodega de doble altura en cerca metálica y la edad y estado de conservación en cada caso, como también se tuvieron en cuenta los costos correspondientes a las obras de adecuación del área remanente (zona no adquirida), que en el presente caso se tradujo en la construcción de un muro de cerramiento, y que se adicionó al valor comercial del bien.

Acerca de la falta de congruencia entre los valores aludidos en los dictámenes de la entidad avaluadora y aquellos referidos en las resoluciones de oferta de compra, indicó que el valor definido por el IGAC hace alusión al precio comercial de compra ofrecido a los propietarios de los inmuebles, que en los términos del artículo 67 de la Ley 388 de 1997 se denomina precio indemnizatorio.

Lo que ocurre es que el demandante presenta el valor correspondiente al concepto denominado "Reconocimientos Económicos Adicionales", que tiene como fundamento un documento de tasación diferente a los avalúos del IGAC, en el cual se hace alusión al artículo 6° de la oferta de compra, con la finalidad de reconocer en la etapa de oferta y enajenación voluntaria otros conceptos diferentes al valor comercial. 2.2. lndebida aplicación del descuento por efecto plusvalía En relación con el segundo cargo, manifestó que el artículo 52 del Decreto 190 de 2004 establece que, para dar cumplimiento a lo previsto en el parágrafo del artículo 61 de la Ley 388 de 1997, la administración debe ordenar la práctica de avalúos representativos por zonas económicas homogéneas presentes en la zona del programa, proyecto u obra, los cuales deberán ser tenidos en cuenta por los peritos avaluadores como base para realizar el descuento efectivo por los mayores valores que haya generado el anuncio.

En este caso, el IGAC, de acuerdo con la metodología para el avalúo comercial, estableció que el anuncio del proyecto sí tuvo impacto en el valor comercial, por lo que realizó el descuento respectivo. 2.3. Prelación de los intereses de la comunidad En relación con el tercer cargo, indicó que, al proponer la excepción denominada "determinación del precio indemnizatorio en debida forma", la estimación económica reconocida y pagada de acuerdo con la resolución de expropiación cumple con los requisitos establecidos en el artículo 58 de la Constitución Política y demás concordantes, en cuanto a una indemnización previa y justa.

Respecto del daño emergente, señaló que se debe verificar que el propietario desarrolle directamente la actividad económica, tal como lo demuestra el documento de tasación allegado con la oferta de compra; por lo tanto, el perito en las tasaciones determinó lo concerniente al factor de desconexión y cancelación de servicios públicos, valor que no entra en las arcas del expropiado por quedar a disposición de la empresa prestadora del servicio, y los gastos notariales, que no hacen parte del valor indemnizatorio.

En cuanto al lucro cesante, de acuerdo con lo señalado en las sentencias C- 1074 de 2002 y C-476 de 2006 de la Corte Constitucional, aplicó una indemnización reparatoria conforme a la verificación de la existencia de una actividad comercial, la cual se comprobó con una visita al predio; razón por la cual reconoció el lucro cesante, que corresponde al valor de la unidad mensual que el propietario deriva de la actividad que ejerce, tasada conforme a los balances generales, estados de pérdidas y ganancias y declaraciones de impuesto sobre las ventas e industria y comercio. 2.4.

Principio de equilibrio de las cargas públicas En relación con el cuarto cargo, indicó que en el presente caso se encuentra demostrado que la valoración comercial del inmueble se realizó de acuerdo con los criterios y parámetros normativos por parte del lnstituto Geográfico Agustín Codazzi, razón por la cual se pagó el precio justo comercial del predio.

3. LA SENTENCIA APELADA Mediante sentencia de 27 de junio de 2013, la Sección Primera del Tribunal Administrativo de Cundinamarca declaró no probadas las excepciones planteadas y accedió a las pretensiones formuladas en la demanda, así: “PRIMERO.- DECLARANSE NO PROBADAS las excepciones propuestas por la apoderada de la Empresa de Renovación Urbana.

SEGUNDO. -DECLÁRASE LA NULIDAD PARCIAL del numeral 1° del Articulo Segundo de la Resolución N° 247 de 16 de septiembre de 2010, proferida por la Directora Técnica de la Empresa de Renovación Urbana, que dispuso pagar por concepto de valor comercial del inmueble la suma de $236.446.000.oo, en el sentido de que dicho valor debe ser de $252.646.000, que resulta de aplicar el valor de $450.000.oo por m2, adoptado en el estudio general de avalúo, esto es, la diferencia de $16.200.000.oo.

TERCERO. - A título de RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO, ORDÉNASE a la Empresa de Renovación Urbana pagar al demandante, por concepto del valor del terreno la suma de DIECISEIS MILLONES DOSCIENTOS MIL PESOS ($16.200.000.oo.). La suma cuyo pago se ordena deberá efectuarse en los términos del articulo 177 y siguientes del Decreto 01 de 1984, y deberá ser actualizada en los términos del articulo 178 de la misma preceptiva.

CUARTO. -NIEGANSE las demás pretensiones de la demanda. QUINTO.- Por Secretaría efectúese la liquidación de los gastos del proceso y devuélvanse los remanentes si a ello hay lugar. SÉPTIMO.- En firme esta providencia archívese el expediente y devuélvanse los anexos sin necesidad de desglose.” Para resolver los cargos planteados en la demanda[4], el Tribunal planteó como problema jurídico si el IGAC aplicó correctamente el procedimiento de avalúo previsto en la Resolución nro. 620 de 2008, proferida por esa entidad, en lo relacionado con las metodologías de mercado y de costo de reposición para calcular la depreciación acumulada.

Con base en lo anterior, estudió si el avalúo comercial establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi se ajusta al valor real del inmueble. 3.1. Primer cargo 3.1.1. En cuanto a las inconsistencias que menciona la parte demandante en relación con el dictamen rendido por el IGAC, precisó que, si bien en el informe de avalúo[5], en las características de la construcción, se indica que ésta es de un piso, en las consideraciones generales del informe se menciona la existencia de un segundo nivel en donde funcionan las oficinas, por lo que concluye que el perito avaluador no desconoció esta característica del inmueble. 3.1.2.

En cuanto a los datos tomados por el IGAC para aplicar el método de mercado, manifestó que no debe perderse de vista que en las consideraciones generales de dicho informe se indicó expresamente que el mismo se encuentra acompañado de un estudio general[6]. Al revisar dicho estudio[7] obtuvo los elementos analizados por el perito designado por el referido instituto para la realización del dictamen, entre ellos, los relacionados con la aplicación del método de mercado.

En al acápite correspondiente al análisis del mercado inmobiliario se elaboró un cuadro indicativo del "Estudio de Mercado de Predios Ubicados al Interior del Barrio La Alameda"[8], en el cual se recopilan datos de ofertas de siete inmuebles, discriminados por tipo, dirección, valor pedido, valor del metro cuadrado, entre otros. De esta manera, teniendo en cuenta que el estudio general bajo análisis integra el informe de avalúo de fecha 18 de septiembre de 2009, elaborado por el IGAC, los procedimientos que se relacionan en el mencionado estudio general permiten verificar el estudio de mercado correspondiente y los datos de los predios respecto de los cuales se aplicó el método de mercado. 3.1.3.

En lo que respecta al método de costo de reposición mencionado en el informe de avalúo del IGAC, indicó que el estudio general que lo integra da cuenta de la aplicación del cálculo del valor de la construcción por estado de conservación y edad según la fórmula de Fitto y Corvini, previsto en el parágrafo del artículo 3° de la Resolución nro. 620 de 2008, la cual se explica de manera detallada en el anexo contentivo del "Cálculo del valor de la construcción por estado de conservación y edad.”[9] 3.1.4.

La observación relacionada con que el predio no tiene gas natural tampoco es de recibo, toda vez que el perito del IGAC se refiere a la infraestructura de servicios del sector, no así a la acometida de gas natural al predio. 3.1.5. La existencia de edificios en el sector con altura mayor a diez pisos no influye en el valor a reconocer, toda vez que, de acuerdo con la metodología del mercado, se analiza el valor del metro cuadrado de inmuebles con características similares al bien objeto de avalúo, y en cuanto al método de reposición, con él se busca establecer el valor de la construcción y restarle la depreciación acumulada.

Lo mismo afirmó respecto de la identificación de las vías de acceso, pues la denominación que tengan éstas no influye en la experticia, menos aún en el valor que se determine. 3.1.6. La mención de la normatividad vigente aplicable al proceso de avalúo comercial se identificó expresamente en el informe de avalúo, al mencionar la Reglamentación de la UPZ 93 "Las Nieves" contenida en el Decreto 492 de 2007, y también se indicó en el estudio general en el acápite correspondiente al marco jurídico, en donde se mencionó el Decreto 1420 de 1998[10], como también en el acápite de la reglamentación general, en donde se indica la aplicación de los artículos 10, 30, 58 y 61 de la Ley 388 de 1997, los artículos 52 y 53 del Plan de Ordenamiento Territorial (Decreto 190 de 2004), los artículos 9, 11, 12 y 13 del Decreto Distrital 492 de 2007, el Decreto 1420 de 1998[11] y al momento de indicar el método de avalúo, con fundamento en la Resolución nro. 620 de 2008[12]. 3.1.7.

En relación con el valor real del inmueble, analizó el contenido del dictamen pericial practicado en el proceso judicial y rendido por el perito Luis Eduardo Carrillo Villamizar[13], respecto del cual encontró algunas inconsistencias, así: La primera falencia del dictamen rendido en el proceso judicial se desprende del método adoptado por el perito, toda vez que tuvo como punto de partida el valor determinado por el IGAC para traerlo a valor presente, lo cual no ofrece un criterio idóneo.

Explicó que una de las censuras de la demanda versa sobre el precio real del inmueble, luego lo adecuado era establecer si el precio que en su momento fijó la entidad correspondía efectivamente al valor real del metro cuadrado (m2) en la zona de ubicación del predio. En segundo lugar, estimó que, si bien el perito aplicó el método de comparación o de mercado, resulta erróneo el estudio de las ofertas de lotes existentes en el mercado inmobiliario y publicado en la web de Metrocuadrado.com., comoquiera que estas ofertas son del año 2012, según se deduce de la fecha de impresión de las mismas, tomadas de la mencionada web.[14] A su juicio, lo adecuado hubiera sido tomar ofertas de la época en la que se realizó el avalúo por parte del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, para así determinar el valor real del metro cuadrado (m2) en la época del avalúo y poder compararlo con el valor establecido por la mencionada entidad.

Adicionalmente, parecía acertar el perito al momento de aplicar el promedio de variación entre el año 2009 y el año 2012, con fundamento en la comparación de los datos estadísticos publicados en Metrocuadrado.com para la zona centro de Bogotá. Sin embargo, el porcentaje de variación determinado en dicho análisis estadístico (57.48%), se aplicó al valor del metro cuadrado (m2) fijado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi ($390.000,oo pesos), para establecer el precio de dicho valor a la fecha de presentación del dictamen.

La inconsistencia que explica la vio reflejada en los resultados de los cálculos del valor del m2 en el sector para el momento de elaboración del dictamen pericial (año 2012), comoquiera que el estudio del mercado de las ofertas tomadas por el perito arrojó un precio por m2 de $1.128.770,oo pesos, pero al aplicar el porcentaje de variación antes señalado al precio fijado en el avalúo del IGAC se obtuvo un precio por m2, al año 2012, de $489.404,oo pesos m/c, luego, se tiene que los precios establecidos para un mismo sector, en el año 2012, son considerablemente distintos en cuanto al monto final[15].

Por lo anterior, no tuvo en cuenta el informe pericial rendido durante el proceso judicial y acogió el estudio de mercado indicado en el estudio general que hace parte del informe de avalúo del IGAC, para establecer el valor del m2 en la época en que se realizó dicho avalúo. En este punto consideró importante aclarar que es cierto el reproche formulado de la parte demandante en contra del avalúo del IGAC, según el cual el precio ofrecido por la administración no corresponde con el que se observa en los documentos soporte de la valoración, en la medida en que el estudio general arrojó unos valores distintos.

En efecto, al revisar el "Estudio de Mercado de Predios Ubicados al Interior del Barrio La Alameda" observó que, con base en las siete ofertas de inmuebles estudiadas, se estableció un promedio de $457.867.46,oo pesos m/c por m2[16]. En dicho estudio se indicó que para los predios esquineros se adoptó el valor del límite superior, cual es $480.000,oo pesos m/c, y para los predios medianeros se adoptó el valor promedio de $450.000,oo pesos m/c. Como el inmueble objeto de la presente controversia no era un predio esquinero, según pudo verificar en el anexo gráfico correspondiente[17], el IGAC debió adoptar el valor promedio determinado, esto es, el de $450.000,oo pesos m/c. Observó que, de manera inexplicable, el IGAC en el informe de avalúo resolvió establecer un valor de $390.000 por m2, cuando el valor promedio era $450.000,oo pesos, haciendo evidente que el precio fijado en los actos demandados no corresponde a los valores fijados en los documentos de soporte.

A la anterior conclusión llegó luego de multiplicar los 270 metros cuadrados del inmueble, por la suma de $450.000,oo pesos, que arroja un valor total del terreno por la suma de $121.500.000,oo pesos m/c, cifra que es superior a los $105.300.000,oo pesos m/c fijados por el IGAC. La diferencia de estas cifras es de $16.200.000,oo pesos m/c que consideró debe ser reconocida a la parte demandante a título de restablecimiento del derecho. 3.1.8.

Por otro lado, en relación con el valor de la construcción, estimó que tanto el IGAC como el perito que rindió el dictamen en el presente proceso judicial aplicaron el método de costo de reposición. Explicó que el perito designado en este proceso judicial, a pesar de utilizar el método aludido, se basó en la certificación del ingeniero Javier Alfonso Borda, quien según el demandante, fue el contratista que construyó la edificación expropiada.[18] Estableció un valor de la construcción a precio de 2012 (fecha de elaboración del dictamen) en la suma de $337.793.000,oo pesos m/c, lo que, a su juicio, significa que el valor del m2 de construcción es de $1.070.796,oo pesos m/c, que según la Revista Construdata, es el que corresponde a una bodega tipo 3.

También adicionó el valor de las construcciones especiales, que, indexado desde 1991 a 2012, lo estableció en cuantía de $40.065.732,oo pesos m/c.[19] Respecto de lo anterior, advirtió que la pericia judicial incurre en el mismo error cometido al momento de aplicar el método de mercado, dado que nuevamente aplica los cálculos sobre los precios en la fecha de elaboración del dictamen, esto es, el año 2012, y sobre el valor resultante a ese año restó la depreciación acumulada, cuando lo correcto hubiera sido establecer el valor de la construcción a la fecha de elaboración del avalúo y a este precio restarle la mencionada depreciación, y así poder compararla con el valor de la construcción establecido por el IGAC.

Por lo anterior, acogió el estudio del mercado realizado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, toda vez que el mismo determinó el valor de la construcción basando su investigación en los datos de Construdata de 2009, y aplicó la depreciación según Fitto y Corvinni, como lo dispone el artículo 3° de la Resolución 620 de 2008. En este orden, al revisar el cuadro de "Cálculo del Valor de la Construcción por Estado de Conservación y Edad - según Fitto y Corvinni"[20] encontró que se determinaron los siguientes valores: |ÍTEM |ÁREA DE |DEPRECIACIÓN |VALOR |VALOR | | |CONSTRUCCIÓN | |DEPRECIADO |ADOPTADO | |Bodega – |237.55 |40.30% |$331.658 |$490.000 | |Cubierta | | | | | |canaleta 90 | | | | | |doble altura | | | | | |Mezanine |49.99 |51.25% |$286.803 |$280.000 | |Zona libre |34.31 |26.15% |$10.461 |$30.000 | |dura | | | | | Con base en los datos anteriores, el costo de la construcción de la Bodega- Cubierta canaleta 90 doble altura asciende a la suma de $116.399.500,oo pesos m/c, el costo de la construcción del Mezanine es de $13.717.200,oo pesos m/c y el valor de la construcción de la zona libre dura es de $1.029.300,oo pesos m/c. La sumatoria de los metros cuadrados de las áreas de la Bodega- Cubierta canaleta 90 doble altura y del Mezanine, arrojó un resultado de 286.54 m2.

Indicó que la sumatoria de los valores de estas dos áreas es de $130.116.700,oo pesos m/c que es el resultado indicado en el informe de avalúo del IGAC, lo cual, sumado al valor de la zona libre dura, arroja como valor total de la construcción la suma de $131.146.000,oo pesos m/c. Analizado lo anterior, advirtió que, ante las inconsistencias presentadas en el dictamen practicado dentro del proceso judicial, el actor no logró desvirtuar la presunción de legalidad del avalúo por concepto del precio de la construcción determinado por el IGAC, el cual contempló todos los aspectos que debían tenerse en cuenta.

En relación con las diferencias de valores anunciadas por la administración, señaló que carece de fundamento lo aducido por la ERU, en el sentido que la contradicción entre el estudio del mercado, $450.000,oo pesos m/c por metro cuadrado (m2), y el valor finalmente reconocido ($390.000,oo pesos m/c) se debe a la diferencia correspondiente a reconocimientos económicos adicionales que se habrían dado en caso de llevarse a cabo el proceso de enajenación voluntaria.

Indicó que, de conformidad con el artículo 67 de la Ley 388 de 1997, el valor del precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios en la expropiación administrativa será igual al avalúo comercial, lo cual significa que no debe haber ninguna diferencia en el valor del precio a pagar según se trate de enajenación voluntaria o de expropiación por vía administrativa.

Adicionalmente, advirtió que el estudio de mercado de los predios ubicados alrededor del inmueble objeto de expropiación, no se encuentra segmentado con un supuesto rubro denominado “reconocimientos económicos adicionales” que habría incrementado el precio del bien, sino que se trata del valor del predio medianero de acuerdo con la metodología de comparación del mercado. 3.2.

Segundo cargo En relación con el segundo cargo, denominado indebida aplicación del descuento por efecto plusvalía, advirtió que, de acuerdo con el artículo 40 del Decreto 492 de 2007, no se configuraron hechos generadores de efecto plusvalía para la UPZ 93 Las Nieves. Esto, en consideración a que, si bien el IGAC concluye, en el estudio general, que el mayor valor generado por el anuncio del proyecto incrementó el valor de la tierra al interior del sector “La Alameda”[21], no debe perderse de vista que tal incremento no fue calculado como descuento en el informe de avalúo. 3.3.

Tercer cargo En lo concerniente al tercer cargo, consistente en que la tasación del daño emergente y el lucro cesante no se ajustaron a la debida ponderación de intereses de la comunidad y del afectado, el tribunal expuso que no tendrá en cuenta los montos señalados por el peritaje practicado en el proceso judicial como desequilibrio económico, comoquiera que, según explicó, la aplicación del método para el cálculo del valor del terreno y de la construcción fue inconsistente.

Ahora bien, manifestó que, de acuerdo con la Resolución nro. 247 del 16 de septiembre de 2009 (demandada), se reconoció el valor del lucro cesante en cuantía de $2.168.522,oo pesos m/c, se reconocieron otros gastos como taponamiento del servicio de acueducto por valor de $40.920,oo pesos m/c, y desconexión definitiva del servicio de energía por valor de $78.950,oo pesos m/c, que finalmente significaron el reconocimiento del daño emergente.

Este último concepto se había fijado en la suma de $3.854.599,oo pesos m/c, por desconexión del servicio de acueducto y energía, así como de gastos notariales y de registro; no obstante, finalmente se dispuso no reconocerlo por cuanto no se logró acuerdo formal para la enajenación voluntaria y al expropiarse el inmueble por la vía administrativa el titular del derecho no tendría que incurrir en esos gastos.

De acuerdo con lo anterior, estimó que el precio expropiatorio final ascendió a la suma de $238.734.392,oo pesos m/c, que incluye $236.446.000,oo pesos m/c por valor comercial del inmueble, $2.168.522 pesos por lucro cesante, y $119.870 pesos como daño emergente, por la desconexión definitiva de los servicios públicos. Aseveró que en la mencionada resolución se afirma la existencia de un documento de tasación de la indemnización, el cual no se allegó al expediente, ni con la demanda, ni obra en los antecedentes administrativos.

Aunado a lo anterior, el estudio general de avalúos tampoco se ocupó de estos conceptos. En atención a dicha circunstancia, entró a estudiar estos conceptos de la siguiente manera: 3.3.1. En relación con el daño emergente, el peritaje practicado en el proceso judicial basó su tasación en la certificación de la empresa Borda Ingeniería y Construcciones E.U., en la que se indicó que el costo de desmonte de los equipos, incluyendo el transporte, fue de $6.500.000,oo pesos m/c [22].

No obstante, no tuvo en cuenta esta certificación, toda vez que la misma no otorga los elementos de juicio que se requieren para tener certeza de que se incurrió en dicho gasto, como lo sería una factura. En el dictamen privado se incluye una cotización, orden de servicio de la empresa Santamaría Trasteos, por valor de $350.000,oo pesos m/c, que tampoco reúne las condiciones necesarias para ser tenida como prueba, pues no acredita que el demandante haya incurrido realmente en dicho gasto.

También se allegó una propuesta de mercadeo y promoción para realizar el traslado de la Serviteca de propiedad del demandante, suscrita por la Profesional en Mercadeo y Publicidad, Yubi Angelica Cubillos, por valor de $57.000.000,oo pesos m/c [23]. Sin embargo, explicó que la mencionada profesional, en diligencia de testimonio de fecha 5 de junio de 2012 [24], afirmó que hasta esa fecha no se había dado inicio a la campaña de traslado, pues ello estaba condicionado a la reubicación de la serviteca, de modo que no está acreditado que el demandante hubiese incurrido en dicho gasto.

En consecuencia, se abstuvo de fijar monto alguno por daño emergente. 3.3.2. En cuanto al lucro cesante, consideró que el perito judicial acertó al tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 21 de la Resolución nro. 620 de 2008, cuyo inciso 2°, numeral 4°, establece que, para estimar el monto de la compensación de las rentas o ingresos que se dejan de percibir por una limitación temporal o definitiva (numeral 6 del artículo 21 del Decreto 1420 de 1998) se deberán tener en cuenta: las declaraciones para efectos tributarios y el balance contable que se presente a la Cámara de Comercio.

Por lo anterior, el perito parte de la utilidad reportada en la declaración de renta para el año 2010 por valor de $12.220.000,oo pesos m/c correspondientes a ocho meses de actividad, que implican en promedio una utilidad mensual de $1.525.000 pesos m/c. Sin embargo, estimó que no tendría en cuenta lo dicho por el perito, toda vez que, si bien acogió una declaración tributaria, como lo ordena la norma, la misma no obra en los soportes de la pericia y, además, corresponde al año 2010, esto es, se trata de un documento emitido con posterioridad a la realización del avalúo. En consecuencia, como la parte demandante no demostró las imprecisiones que a su juicio tiene el avalúo hecho por el IGAC en materia de lucro cesante se abstuvo de reconocer valor alguno por este concepto. 3.4.

Cuarto cargo En relación con este cargo, denominado por el actor como indemnización y principio de equilibrio de las cargas públicas, reiteró lo expuesto en el primero, en el sentido que la parte demandante no logró desvirtuar la presunción de legalidad que ampara el avalúo hecho por el IGAC.

4. EL RECURSO DE APELACIÓN 4.1. La parte demandante interpuso, oportunamente, recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia. Los fundamentos del recurso se extractan así: “Al respecto manifiesto que no comparto la decisión atacada, por cuanto es contraria a la verdad de las probanzas del proceso, al denotar que se falló con interpretaciones equivocadas frente a los cargos expuestos en la demanda y demostradas mediante las pruebas allegadas al proceso y las ordenadas y practicadas por el a-quo, en la que se evidencia en que la entidad demandada: a) Establece el valor del precio indemnizatorio por la expropiación, en el artículo cuarto de la Resolución No.103 del 2009 (oferta de compra) la cual resulta antijurídica de frente al ordenamiento positivo y a la jurisprudencia que regula la obligación en cabeza de la Administración de indemnizar de forma "plena" al expropiado, pues la tasación de perjuicios lejos de ser plena, se constituye en lesiva del patrimonio de mi representado. b) Soporta la tasación de la indemnización a favor del expropiado con base en el informe de Avalúo de fecha 18 de septiembre del 2009 expedido por el lnstituto Geográfico Agustín Codazzi, compuesto en total por once (11) numerales, de cuya lectura sólo se concluye que es un informe que se limita a la descripción imprecisa de atributos prediales del inmueble objeto de expropiación, y que no desarrolla en manera alguna la forma en que se articula el valor resultado del avalúo con el establecimiento “del valor comercial del bien a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo", así como tampoco consideró el factor "destinación económica del inmueble" ordenado por el artículo 21 del D. 1420/98, a efecto de dar un valor adicional a la calidad comercial y competitiva del predio.

Como carga procesal, se alegó primero la ilegalidad o desacuerdo de los actos administrativos acusados y en segundo lugar se allegaron y se probaron las pruebas solicitadas en la demanda demostrativas de estar viciada la emisión de la voluntad administrativa. En este orden de ideas se demostrará que se probó a lo largo del proceso lo incorrecto de la aplicación de la Resolución 620 de 2008 por parte de la entidad que hizo el avalúo administrativo – el mismo lGAC-, y por consiguiente el avalúo comercial determinado por el lGAC no se ajusta al valor real del inmueble.

Lo anterior no fue tomado en cuenta en el fallo y por consiguiente la sentencia apelada debe ser revocada y proceder a corregir los yerros de la misma. Se procederá a continuación a enunciar y demostrar los yerros cometidos por el Tribunal, como soporte de la impugnación. PRIMER YERRO DEL TRIBUNAL: La adopción del avalúo realizado por el lGAC como base de la sentencia aduciendo que se ajusta a lo normado en la Resolución 620 de 2008 es incorrecta pues al hacerlo ignora la norma legal para la realización de estos avalúos, estipulados por la misma entidad que los efectúa, y en concreto se viola los artículos 1 y 10 de la citada Resolución. Sustento: En primer lugar se citarán los artículos señalados: Artículo 1o.- Método de comparación o de mercado.

Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial. Por otra parte el artículo 10 dice: Artículo 10.- Método de Comparación o de mercado.

Cuando para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas y/o transacciones, es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior. Para los inmuebles no sujetos al régimen de propiedad horizontal, el valor del terreno y la construcción deben ser analizados en forma independiente para cada uno de los datos obtenidos con sus correspondientes áreas y valores unitarios.

A continuación se procede a revisar el concepto de "ofertas y transacciones" que es la pieza vertebral en la cual se basa el cargo por error que se le imputa a la sentencia del Tribunal que aquí se apela, revisión que se hace en forma totalmente respetuosa pero sirve para aclarar el cargo a la sentencia: El diccionario de la Real Academia Española (diccionario RAE), define la palabra transacción (Del lat. transactio, ónis), como: 1. f. Acción y efecto de transigir. 2. f. Trato, convenio, negocio.

Y cuando se refiere a la palabra transigir (Del lat. transigeere), dice: 1. intr. Consentir en parte con lo que no se cree justo, razonable o verdadero, a fin de acabar con una diferencia. U. t. c. tr. 2. tr. Ajustar algún punto dudoso o litigioso, conviniendo las partes voluntariamente en algún medio que componga y parta la diferencia de la disputa.

La palabra oferta (sic), (Del lat. offerre, ofrecer). 1. f. Promesa que se hace de dar, cumplir o ejecutar algo. 2. f. Don que se presenta a alguien para que lo acepte. 3. f. Propuesta para contratar. 4. f Puesta a la venta de un producto rebajado de precio. 5. f. Este mismo producto. 6. Econ. Conjunto de bienes o mercancías que se presentan en el mercado con un precio concreto y en un momento determinado.

Y en economía la definición de una transacción se hace a partir de su concepto, es decir: Transacción para la economía, las finanzas o el comercio, una transacción es una operación de compra y venta. Cuando alguien vende un producto a un comprador, está llevando a cabo una transacción. Retomando la definición original del término, puede decirse que el vendedor acuerda entregar el producto al comprador y este acepta dar dinero al vendedor a modo de compensación. Por ejemplo.

"Tengo que viajar a Brasil para cerrar una transacción con una empresa de cosméticos", "Estuve a punto de vender mi auto, pero la transacción se cayó a último momento", "La transacción del delantero africano no pudo concretarse ya que el club no consiguió el dinero para su financiación". En el campo del derecho, una transacción es un acto jurídico bilateral que consiste en la extinción de obligaciones litigiosas o dudosas a través de concesiones recíprocas que realizan las partes.

El yerro imputado es que se adopta como soporte de la sentencia el avalúo que hizo el lGAC, experticia que está en total contravía del artículo 1 de la Resolución en comento, pues ella especifica que quien haga los avalúos (sin importar la persona natural o jurídica que los hace) debe atenerse a realizarlos "a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes (…)” Pero este estudio NO SE REALIZÓ, porque el lGAC emplea como soporte de este avalúo no es el estudio de transacciones comerciales -de compra, venta u oferta- sino que según lo manifestado por el autor del avalúo Leonardo Palacio Hernández en testimonio rendido ante el Tribunal, en cambio de ese estudio de transacciones comerciales utiliza una "BASE DE AVALÚOS" que ha elaborado la misma entidad (folio 370 del expediente).

Esto quiere decir que hay una confesión explícita por el funcionario del lGAC autor del avalúo que no existen los estudios de precios que supuestamente aparecen en el "estudio general” por el cual se da respuesta a la solicitud 8002009 ER 7601 35 al 61 de 21 de agosto de 2009 de la ERU (folio 38 C. No. 2) (cf. Folio 614 de la sentencia) Pero en ningún lado se ha demostrado en el expediente que los precios de los bienes estudiados corresponden a transacciones del tipo de las citadas (como lo exige la Resolución del IGAC) y menos aún se puede homologar un avalúo con una transacción o una oferta, porque ello contradice la esencia de los conceptos señalados.

A que conduce esta afirmación, pues sencillamente a que la determinación del precio por metro cuadrado -objeto central de la controversia del proceso- a partir del avalúo realizado por el lGAC tiene vicios de fondo y no tiene sustento jurídico pues viola la misma norma que dictó el lGAC y por consiguiente el Tribunal al adoptarla cometió́ un yerro y la sentencia deberá́ ser revocada.

Finalmente, se solicita en forma cortés tener en cuenta en forma adicional como elemento de juicio al momento de la decisión sobre la apelación lo manifestado por el perito del lGAC señor Leonardo Palacios, cuyo testimonio obra en el expediente (folio 347): "Los avalúos son realizados por el lGAC en virtud de un convenio interadministrativo con la ERU".

En términos sencillos lo que parece concluirse es que no hay imparcialidad y transparencia en la forma de realizarse los avalúos pues el avalúo realizado por el contratista favorece los intereses del contratante (quien es el que le paga el trabajo) y por consiguiente en los mismos no prima el respeto por las normas que el contratista emite.

Por lo anterior, se prueba y confirma el cargo de injusta determinación del precio indemnizatorio indicado en la demanda y no acogido por el Tribunal y que condujo a una irrisoria determinación de la indemnización. Cito en apoyo de lo planteado y en forma atenta las siguientes sentencias: De acuerdo a la Sentencia C- 1074/ 02 expresa que “(…) la indemnización debe ser justa, realizando así este alto valor consagrado en el Preámbulo de la Carta, lo cual concuerda, además, con el artículo 21 del Pacto de San José”, según el cual ninguna persona puede ser privada de sus bienes, excepto mediante el pago de indemnización justa, por razones de utilidad pública o de interés social en los casos y según las formas establecidas por la ley.” Y más adelante la misma señala que en materia de expropiación no puede existir: “indemnizaciones simbólicas o irrisorias no son justas” Segunda parte de la sustentación del primer yerro: Dice el Tribunal en su sentencia (cf. folio 618) que el Tribunal "( ) acogerá el estudio de mercado que hace parte del informe de avalúo del lnstituto Geográfico Agustín Codazzi, para establecer el valor del m2 en la época en que se realizó dicho avalúo".

Y luego señala que el estudio de mercado (se recalca que no es de mercado sino que se trata de avalúos y los avalúos no son precios de mercado) se encontró́ que existía en tales avalúos un "precio promedio de $ 457.867,46.oo m2 (sic)" y que la entidad decidió́ por motuo-propio tomar un precio de $ 480.000 para unos predios y $ 450.000 para otros.

Es decir, la entidad que emite el avalúo adoptado por la Sala del Tribunal tampoco respeta las normas establecidas en el Capítulo Vll De las Formulas Estadísticas y en forma irrespetuosa con los expropiados apadrina un valor totalmente arbitrario. A que conduce esto: a que no existe un sustento jurídico adecuado para la adopción del precio señalado y que la sentencia emitida debe ser revocada, como ya se dijo.

SEGUNDO YERRO DEL TRIBUNAL: No aceptación del avalúo practicado por el perito designado por el Tribunal señor Luis Eduardo Carrillo Villamizar porque su trabajo presentado presenta las siguientes falencias: “La primera falencia del dictamen judicial se desprende del método utilizado por el perito, toda vez que el hecho de tener como punto de partida el valor determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazi (…) (cf.

Folio 616) Continua el tribunal que el trabajo del señor Carrillo no permite comparar el avalúo comercial practicado por el IGAC en el mes de septiembre de 2009 con la experticia ordenada por el Tribunal que data del año 2012 ya que la indexación de los valores no permite tener certeza en la comparación. Textualmente se cita: “(…) de tal suerte que la indexación de esos valores a valor presente no arroja un elemento de juicio certero a efectos de determinar el precio real del inmueble” Y más adelante afirma el tribunal: “En efecto, tomar como punto de partida el precio establecido por el Instituto…, para actualizarlo a valor presente (…)” (cf.

Folio 617) (…) Igualmente, se duele el tribunal que el estudio de precios de ofertas presentados en la experticia del señor Carrillo son del año 2012 y que aunque la publicación en la página web de metrocuadrado.com es válida el perito debía haber obtenido los datos del año 2009. Y por último realiza similares consideraciones para el cálculo del precio de las construcciones que existían en el predio expropiado y señala que es incorrecto aplicar la indexación para comparar los precios del 2009 con los precios del 2012, aunque ambos concuerden en el empleo de las cifras de la revista “Construdata”.

Al respecto de este yerro me pronuncio así: Primero: No puede pedirse al perito que en el año 2012 consulte los precios de la página web de "metrocuadrado.com", toda vez que ésta página es dinámica por la misma naturaleza de la información que ofrece es decir que se va cambiando en la medida que cambian las ofertas. Las ofertas que aparecen en el año 2012 (fecha de la consulta) no concuerdan en cuanto a predios con las que aparecían en el año 2009 y menos en cuanto a precio.

Segundo: Y cómo se supera ésta (sic) "aparente" inconsistencia. Pues existen dos alternativas tal y como lo manifiesta el perito en su dictamen y que el Tribunal transcribe en la sentencia impugnada en los siguientes términos: "( ) el perito, al anunciar la metodología de cálculo, indicó que "Como quiera que la determinación del supesto valor comercial fuera obtenido por el lnstituto Geográfico Agustín Codazzi IGAC, en el mes de septiembre del año 2009, y el que se obtenga en el presente estudio será a precios de hoy, para compararlos habrá que ponerlos en una misma fecha, bien sea que los valores de hoy se lleven a la fecha del avalúo del lGAC para luego indexarlos a valor presente, o lo que es mejor, traer a valor presente el valor determinado por el lGAC, método que será el que se aplique en este estudio;

( )" (negrillas fuera de texto) Sobra decir que si el Tribunal ordenó la experticia y designó un perito, al tener dudas sobre la aplicación del método debió solicitar de oficio la correspondiente aclaración al perito; en segundo término las altas Cortes del país incluyendo al Consejo de Estado utilizan en sus sentencias la indexación para hacer comparables los efectos económicos de las sentencias; luego el método utilizado por el perito no es extraño a los estrados judiciales.

Sea oportuno señalar también que es incorrecto lo afirmado por el Tribunal acerca del punto de partida del trabajo del perito Carrillo. El avalúo del inmueble NO parte del avalúo del lGAC, el avalúo se obtuvo del promedio de los precios de mercado para el valor del terreno (páginas 14 y 15 del informe pericial), y para el valor de la construcción, a precios de hoy, en la fecha del estudio para la experticia (-páginas 15 y 16 del informe pericial-), esto último según lo certificado por el ingeniero Borda, que coincide con los precios de Construdata para el año 2012.

Para demostrar lo incorrecto de la apreciación del Tribunal se hará una demostración matemática de cómo produce iguales efectos en términos económicos emplear el método que utilizó el perito (indexar los precios de 2009 hasta el 2012 y luego compararlos con lo encontrado por el en su estudio precios del 2012) o llevar los precios del 2012 al 2009 y proceder a compararlos para concluir que los precios del "supuesto estudio de mercado" practicado por el lGAC en el año 2009 están errados.

Si efectuara la deflactación utilizando los mismos datos de la experticia entregada, es decir, llevar los precios del 2012 del avalúo a precios del 2009; para tal efecto se utilizará el índice de variación de los precios del terreno sufridos por el mercado inmobiliario, que según se indicó en el informe pericial, obedece a varios factores, tales como oferta y demanda, valorizaciones y desvalorizaciones sufridos por efectos de los cambios en el entorno urbanístico derivados de las normas urbanísticas, mejoramientos urbanos, etc., variación que según se determinó en la experticia (página 15) fue del 57.48%. |Valor de terreno determinado en la experticia |$304.6767.90| |ordenada por el Tribunal |0 | |Índice de variación precio inmobiliario (Sep. |57,48% | |2009 a Jul 201) | | |Valor estimado del terreno año 2009, según |$193.528.004| |experticia | | |Valor que estimó el IGAC para el terreno en el |$105.300.000| |año 2009 | | |Derivado: Valor m2 según la experticia, a precio |$716.770,38 | |del 2009 | | |Derivado: Valor m2 según el IGAC, a precios del |$390.000.00 | |2009 | | Igualmente siguiendo la experticia para el avalúo de las construcciones existentes que fueron determinados por el método de reposición, es decir, si se construyera hoy 2012 para bodegas tipo “popular” al que corresponde el inmueble del estudio, el cual en la Revista Construdata No. 164 el m2 valía $1.088.164, pero que en este estudio se determinó en $1.070.796 según la certificación del Ingeniero Javier Alfonso Borda; este valor se deflactaría (proceso de llevar a precios de 2009) con el índice de costos de la construcción de vivienda (ICCV), toda vez que la variación en los precios esté medida por el DANE. |Valor de la construcción determinado en la |$304.960.988| |experticia ordenada por el Tribunal | | |Índice de variación de la construcción |0,9126642 | |Valor estimado de la construcción año 2009, según|$278.326.976| |experticia (Nota: incluye la construcción como | | |tal y la denominada “zona | | |”) | | |Valor que estimó el IGAC para el terreno en el |$131.146.000| |año 2009 (Nota: incluye la construcción como tal | | |y la denominada “zona libre dura”) | | |Derivado: Valor m2 según la experticia de las |$877.177,08 | |construcciones, a precios del 2009 | | | | | |Valor m2 según la experticia de la “zona libre |$46.687,34 | |dura”, a precios del año 2009 | | |Derivado: Valor m2 según el IGAC, a precios del |$454.096,11 | |2009 | | | |$30.000 | |Valor m2 según el IGAC de la zona libre, a | | |precios del 2009 | | Primera conclusión: Si se puede con los datos que figuran en la experticia mostrar que hubo un desequilibrio económico en los precios que se estableció en la Resolución de expropiación a partir del trabajo del IGAC.

Estos cálculos son los siguientes: a)Terreno $ 88.228.004 * 1,5748 = $ 138.941.461 b)Construcciones $ 147.180.976 * (1+0,09126642) = $ 160.613.656,80 c)Total $ 138.941.461 + 160.613.657 = $ 299.555.118 La diferencia entre el valor determinado en el informe pericial de $ 299.130.220 y el dato de los cálculos de $299.555.118 de esta demostración, es de sólo $ 424.898 (0,14%), se deriva del número de decimales utilizados en la demostración. Segunda conclusión: Si se puede utilizar uno cualquiera de los dos métodos de valoración de las diferencias entre lo reconocido por la ERU en la sentencia de expropiación y lo dictaminado en la pericia ordenada por el Tribunal al perito señor Carrillo y ambos métodos conducen al mismo resultado.

Luego es incorrecto tachar de inapropiada la experticia y así queda demostrado este segundo yerro del Tribunal. TERCER YERRO DEL TRIBUNAL: No se tomará en cuenta el monto de las indemnizaciones calculados por el perito toda vez que no se adjuntó la declaración tributaria en la cual se basa para la determinación y que la declaración tomada es la del año 2010 fecha posterior a la realización del avalúo (cf.

Folios 634 y 635). Afirma la Sala respecto al lucro cesante que, existe un error en la experticia valorada y tomada como único soporte para la sentencia toda vez que: “(A efectos de lo anterior, el perito parte de la utilidad reportada en la declaración de renta para el año 2010 por valor de $12.200.000 correspondientes a ocho meses de actividad, que implican en promedio una utilidad mensual de $ 1.525.000" “( ) Sin embargo, Ia Sala no tendrá en cuenta lo dicho por el perito, toda vez que si bien acogió una declaración tributaria, como lo ordena la norma la misma no obra en los soportes de la pericia y, además corresponde al año 2010, esto es, se trata de un documento emitido con posterioridad a la realización del avalúo ( ) Por lo anterior, ( ) no se ha desvirtuado la presunción de legalidad del avalúo realizado por el lnstituto Geográfico ( )" Aquí se plantearán elementos que coadyuvan al sustento de la apelación de la sentencia pues se han cometido errores que la invalidan y, por otra parte que si existían en el expediente elementos de juicio no valorados ni oportuna ni correctamente, por lo cual se incurre en una vía de hecho por defecto fáctico.

Sustento: En primer lugar en la sentencia T-078/10 de la sala 9 de la Corte Constitucional con ponencia del H. Mag. Luis Emesto Vargas Silva refiriéndose a el caso sometido a su examen por el abogado Néstor lván Osuna Patiño en representación de la madre Maria y su hija Laura contra la Fiscalía General de la Nación, unidad delegada ante el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cartagena, se señala que hay un "defecto fáctico por no valoración del acervo Probatorio" pues el funcionario judicial omite considerar elementos probatorios que constan en el proceso, no los advierte o simplemente no los tiene en cuenta para efectos de fundamentar su decisión. En este orden de ideas existe el defecto fáctico imputado toda vez que aunque en la experticia del señor Carrillo no se acompañe la declaración tributaria que echa de menos la Sala, no menos cierto es que existen en el expediente una serie de folios (cf. 307 a 345) donde figuran no sólo las declaraciones de renta debidamente autenticadas; los estados financieros: los pagos efectuados por el demandante actuando como propietario del taller River Motors establecimiento comercial que funcionaba en el predio expropiado; declaraciones ante la DIAN, declaraciones del IVA y del ICA todos ellos repito, que eran efectuados oportunamente ante las autoridades tributarias y demás entes oficiales encargados de la supervisión de actividades comerciales de establecimientos en Bogotá y Colombia.

Haber ignorado esta documentación es como lo dice la sentencia de tutela reseñada- es un defecto fáctico y la oportuna y correcta valoración del acervo probatorio sin lugar a dudas hubiera concluido en un fallo totalmente diferente al que se apela y se hubiera hecho justicia con una persona que dedicó su vida a servir al país, a sus vecinos, a sus clientes y lo más importante creyó en el Estado Colombiano y pagó cumplidamente sus impuestos.

A este ciudadano tampoco se le puede decir ahora que la declaración de renta del año 2010 tomada como base para determinar los ingresos percibidos por el demandante, fue hecha con posterioridad al dictamen. Claro que es hecha con posterioridad porque las declaraciones de renta por el 2010 se hacen en el primer o segundo semestre del año 2011 según normatividad de la DIAN.

Las declaraciones de renta por el 2011 se hacen en el 2012 y asi sucesivamente. En conclusión, ignorar no sólo los documentos oportunamente allegados al expediente sino además que nunca sufrieron tacha de falsedad -porque no son falsos-, y decir que no se probó la actividad comercial y que el Tribunal se abstiene de tasar perjuicio alguno por lucro cesante ya que no existen los elementos probatorios de tal lucro es un yerro que se le enrostra a la sentencia aquí apelada.

Y es más: las diversas declaraciones sobre la existencia de una actividad comercial y lucrativa, una serviteca cuyo valor declarado de máquinas y equipos asciende a más de $ 400 millones para la fecha de los hechos, declaraciones hechas por los señores Carlos Alberto Meyer Cepeda (folio 282) José Orlando Restrepo Franco (folio 284), Yuby Angélica lbáñez Cubillos (folio 286), Blanca Janeth Sandoval Saavedra (folio 274) quien además acreditó ser la Contadora del expropiado y propietario del establecimiento de comercio, muestran sin lugar a dudas que SI HAY una actividad comercial y es lógico pensar que un establecimiento comercial con tantos años de tradición si produzca alguna utilidad a su expropiado.

Pero por si lo anterior fuera poco: se pidió al Despacho del H. Mag. Lasso Lozano que solicitara a las entidades contratantes de los servicios del taller y serviteca River Motors Policía Nacional, Aeronáutica CMI, etc., etc., etc., que enviaran pruebas de contratos que fueran suscritos entre el demandante como representante legal de la persona jurídica River Motors para atender el mantenimiento correctivo y preventivo así como el suministro de repuestos necesarios para las actividades de mecánica automotriz, pintura, latonería, etc., etc., etc.

Estas pruebas fueron enviadas directamente por las entidades a las que se les pidió y NI UNA SOLA de las mismas fue tomada en consideración y mucho menos valorada como prueba al momento de emitir sentencia, ni siquiera simplemente citada en el texto de 47 hojas de la sentencia (cf Folios 593 a 639). Por lo anterior se considera en forma respetuosa que la sentencia apelada en este punto deberá ser revocada toda vez que no hay una valoración del acervo probatorio y que en consecuencia la decisión tomada es contraria a la verdad que obra en el expediente.

Por las anteriores consideraciones expuestas, solicito la revocatoria de la sentencia apelada de fecha junio 27 del 2013 proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, sección Primera Subseccion A, dictando en su lugar la que en derecho deba reemplazarla” (Se destaca) 4.2. En el recurso de apelación adhesiva presentado por el apoderado de la ERU, se puso de presente que el mismo era procedente en atención a que, de conformidad con el artículo 353 del Código de Procedimiento Civil, la parte que no apeló podrá adherir al recurso interpuesto por otra de las partes en lo que la providencia apelada le fuere desfavorable.

Explicó que esta figura procesal permite que la parte que no apeló en el término de la ejecutoria de la providencia pueda adherirse al recurso interpuesto por la contraparte en lo que aquella le desfavorezca, lo cual implica que se amplía el término para apelar hasta el vencimiento del término para alegar ante el superior. Citó la sentencia proferida el 25 de abril de 2012 por la Sección Tercera de esta Corporación[25], en la cual se indicó que quien no presentó oportunamente su apelación está facultado legalmente para adherir al recurso presentado por otra de las partes en lo que la providencia le sea desfavorable, pero su impugnación dependerá de la apelación principal.

También citó la sentencia proferida el 23 de abril de 1992 [26], en la cual se indicó que la apelación adhesiva implica que el apelante adhesivo tiene derecho a que le estudien sin limitaciones, la posición en la que lo dejó la sentencia del a quo. En relación con el valor del “precio indemnizatorio en los procesos de gestión de suelo por motivos de utilidad pública e interés social, y en cuanto al predio de propiedad del señor José Audías Riveros”, indicó que, dando cumplimiento a lo previsto en el artículo 457 del Decreto Distrital 190 de 2004 (POT de Bogotá), surtió una etapa previa, en la cual se realizaron los documentos técnicos, jurídicos y sociales sobre los cuales se sustentó el procedimiento administrativo de expropiación, tales como levantamientos topográficos, estudios de títulos, avalúos, para lo cual, solicitó a los propietarios del inmueble la información respectiva.

Adicionalmente indicó lo siguiente: “De igual manera, y sin perjuicio de que mediante el artículo 12 del Decreto Distrital 492 de 2007, se había realizado el anuncio del proyecto, Ia Entidad que apodero, en aras de garantizar los derechos de los particulares, les informó nuevamente acerca de la realización del proyecto de renovación urbana "Estación Central", indicándoles que el inmueble de su propiedad debía ser adquirido para efectos de su construcción. Vale la pena resaltar que el avalúo fue elaborado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi en diciembre de 2009, máxima autoridad a nivel nacional en la elaboración de avalúos comerciales, quien tomó en consideración los criterios y parámetros establecidos por el Decreto Nacional 1420 de 1998 y la Resolución lGAC 620 de 2008, y cumplió con lo ordenado por el artículo 58 de la Constitución Política, en concordancia con lo señalado por los artículos 61 y 67 de la Ley 388 de 1997.

El valor del precio indemnizatorio de la expropiación que se ordenó por la Resolución No. 247 de 16 de septiembre de 2010 asciende a $238.734.392, según avalúo comercial del lGAC, ajustado al precio comercial del inmueble: una indemnización por lucro cesante de $ 2.168.522 y daño emergente por desconexión definitiva de los servicios públicos equivalente a $119.870.

De conformidad con lo ordenado por el articulo 61 de la Ley 388 de 1997, el precio de adquisición en los procesos por motivos de utilidad pública e interés social, será igual al valor comercial definido entre otras, por el lnstituto Geográfico Agustín Codazzi, para lo cual se deberá tomar en consideración la reglamentación urbanística vigente y la destinación económica del bien.

Por su parte el artículo 2 del Decreto Nacional 1420 de 1998 define el valor comercial como el precio más favorable por el cual este se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el reconocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que lo afectan. En consecuencia, para efectos de determinar el valor comercial, se deben tomar en consideración las características y condiciones propias del inmueble objeto de avalúo, situación que en el presente caso se cumplió por parte del lGAC.

No es posible, como pretende el actor, que para efectos de fijar el precio comercial se tomen en cuenta avalúos realizados sobre inmuebles que tienen condiciones jurídicas y físicas diferentes, ya que se estaría violando los preceptos normativos antes referidos, situación inaceptable desde todo punto de vista. (…) En primer lugar debemos dejar en claro que la EMPRESA DE RENOVACIÓN URBANA DE BOGOTÁ en su condición de Empresa Industrial y Comercial del Distrito es de conformidad a la norma legal que le dio su origen y a sus estatutos la entidad competente para liderar, promover, desarrollar y ejecutar proyectos de renovación urbana en la Ciudad de Bogotá tal como lo prescribe el artículo segundo del acuerdo 33 del 2004, del concejo de Bogotá que prescribe que le corresponde a la ERU “gestionar, liderar, promover y coordinar la ejecución de actuaciones urbanas integrales para la recuperación y transformación de sectores deteriorados de suelo urbano mediante programas de renovación y redesarrollo urbano y el desarrollo de proyectos estratégicos en suelo urbano, todo ello con el fin de mejorar la competitividad de la Ciudad y la calidad de vida de sus habitantes.” Ahora bien, en relación con el punto respecto del cual la sentencia de primera instancia le resultó desfavorable, esto es, la declaratoria de nulidad del numeral 1° del artículo segundo de la Resolución nro. 247 de 16 de septiembre de 2010, que resolvió pagar por concepto de valor comercial del inmueble expropiado la suma de $236.446.000,oo pesos m/c, con fundamento en la falta de correspondencia entre los precios arrojados en el estudio de mercado del metro cuadrado de los predios ubicados al interior del Barrio La Alameda y lo que finalmente estableció como valor del metro cuadrado en el avalúo del predio, expuso los siguientes argumentos: “(…) En relación con el avalúo 8002009ER 7601 - 49 realizado por el lnstituto Geográfico Agustín Codazzi para el predio ubicado en la Carrera 13 A No. 24 8-17 y que se expropió al señor José Audias Riveros, el fallador de primera instancia, sobre el valor adoptado para el metro cuadrado de terreno, condenando a la Empresa de Renovación Urbana de Bogotá, se pronunció así: (…) Es pertinente aclarar que es cierto que dentro del estudio de mercado realizado dentro de la radicación 8002009ER 7601 por el Instituto Agustín Codazzi las áreas de terreno de predios medianeros interiores se adoptó un valor de $450.000,oo, como lo señala el punto 11.4 VALORES ADOPTADOS del informe de Avalúo Comercial Urbano de los predios en estudio: "Del mismo modo para los inmuebles ubicados al interior del sector de la Alameda se investigó y se adoptó un valor por metro cuadrado de terreno para los predios tipo de $450.000,oo, para los predios esquineros se adoptó $480.000,oo al igual que para los predios con área de terreno de menor magnitud (<80m2).

Para los predios con áreas de menor magnitud, esquineros se les asigno (sic) un valor comercial de $500.000.oo por metro cuadrado". Sin embargo, los avalúos elaborados por el lnstituto Geográfico Agustín Codazzi para la Empresa de Renovación Urbana; como es el caso del avalúo 8002009ER 7601 -49 para el predio ubicado en la Carrera 13 A No. 24 a-17 a nombre del señor José Audias Riveros con destino a la adquisición predial por motivos de utilidad pública del proyecto denominado Estación Central, están dando aplicación a lo establecido en el parágrafo 1 del articulo 61 de la Ley 388 de 1997 que a la letra dice: (…) Este parágrafo se encuentra desarrollado en el articulo 52 del Decreto 190 de 2004, "Por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Decretos Distritales 619 de 2000 y 469 de 2003, correspondientes al Plan de Ordenamiento Territorial de la Ciudad así: (…) En virtud a lo anterior la Empresa encargó a la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital la elaboración de los valores de referencia Plan Zonal del Centro, para el Programa Territorial lntegrado "Calle 26 y Centro Tradicional", con el fin de poder practicar el descuento señalado por la ley.

Por tal razón los avalúos realizados por el lnstituto Geográfico Agustín Codazzi al valor del área de terreno de los predios requeridos le aplicó el descuento aplicando la metodología señalada en el punto 12 CÁLCULO DEL MAYOR VALOR GENERADO POR EL ANUNCIO DEL PROYECTO del informe de Avalúo Comercial urbano de los predios en estudio de la siguiente manera: "Con el propósito de establecer el mayor valor generado por el anuncio del proyecto integral de renovación urbana "Estación Central", se plantean las siguientes hipótesis acerca de los factores que han podido influir en el incremento en el valor del suelo en el sector en estudio. 1.

Incremento del valor del suelo por dinámica inmobiliaria: (…) Con lo anterior queda claro que la diferencia entre el valor adoptado para el predio correspondiente a $450.000.oo metro cuadrado y el reportado en el avalúo presentado en la oferta de compra al señor José Audias Riveros por $390.000.oo corresponde al descuento señalado en la ley por anuncio del proyecto integral de renovación urbana "Estación Central".

PETICIÓN. De conformidad con las argumentaciones de orden fáctico y jurídico anteriormente sustentadas, solicito que en virtud de la APELACIÓN ADHESIVA aquí incoada, se REVOQUE la Sentencia proferida en primera instancia el día 27 de junio de 2013, y en su lugar se declare que la EMPRESA DE RENOVACIÓN URBANA DE BOGOTÁ -ERU, adelantó de conformidad a los postulados de la Ley 388 de 1997 y de sus decretos reglamentarios el proceso de expropiación administrativa del predio ubicado en la Carrera 13 A No. 24 8 -17 de Bogotá.”

5. TRÁMITE EN SEGUNDA INSTANCIA 5.1. Mediante auto de 9 de septiembre de 2014, el Despacho sustanciador admitió el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte actora y el recurso de apelación adhesiva presentado por la parte demandada en contra de la sentencia proferida el 27 de junio de 2013, por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca. 5.2.

Con auto de 3 de diciembre de 2014 se corrió traslado a las partes para alegar de conclusión y al Procurador Delegado ante el Consejo de Estado para que, si así lo considera, formulara su concepto. 5.2.1. La Empresa de Renovación Urbana de Bogotá, por intermedio de apoderado judicial, reiteró los argumentos expuestos en su recurso de apelación adhesiva y agregó lo siguiente: En relación con el primer cargo del recurso de apelación, esto es, que el avalúo realizado por el IGAC es contrario a la Resolución nro. 620 de 2008, manifestó que no le asiste razón al recurrente, dado que el documento análisis del mercado inmobiliario que forma parte de la parte general del Informe Técnico de Avalúo elaborado por el IGAC tiene en cuenta todos los aspectos mencionados en el artículo 10 de la Resolución IGAC 620 de 2008, en tratándose de la aplicación del método comparativo o de mercado.

Este estudio versa sobre bienes comparables, toda vez que se efectuó sobre los ubicados en los barrios La Alameda y Santa Fé, colindantes con el inmueble que era de propiedad del actor. En cuanto al conflicto de interés sugerido por la apelante, por ser el IGAC la entidad encargada de realizar los avalúos, señaló que se debe tener en cuenta que el artículo 61 de la Ley 388 de 1997 establece que es esta entidad la que cumpla sus funciones la que de manera preferente determinará el precio de adquisición. En relación con el segundo cargo de la apelación, consistente en que el peritaje practicado por el perito designado por el tribunal presenta algunas falencias, indicó que el valor adoptado por metro cuadrado por el IGAC en el año 2009 deriva de la aplicación de las metodologías avaluatorias establecidas en el Decreto 1420 de 1998 y la Resolución 620 de 2008, más concretamente, el método de estudio de mercado.

Las conclusiones derivadas de la aplicación del método de mercado corresponden a unas condiciones específicas de mercado y dinámica inmobiliaria que solo son aplicables a un momento y lugar determinado. El valor del metro cuadrado determinado para el año 2012 deflactado a precios de 2009 no tienen en consideración las condiciones de mercado y de dinámica inmobiliaria del año 2009 (cuando se hizo el avalúo que sirvió como soporte para determinar el precio indemnizatorio) y sí las del año 2012, cuando las condiciones son diferentes.

Adujo que, en gracia de discusión, si para determinar el valor de la construcción se extrajeron datos publicados en la revista Construdata para el año 2012, se hubiera podido consultar ediciones del año 2009, para determinar esos valores en ese momento determinado; en otras palabras no se hizo el necesario ejercicio retrospectivo para demostrar el error alegado al avalúo que sirvió como base para el proceso de adquisición predial.

En relación con el tercer cargo del recurso de apelación, concerniente en que el tribunal erró al no tener en cuenta el monto de las indemnizaciones calculadas por el perito, estimó que no hubo error del tribunal, toda vez que en el cuerpo de la demanda y las pruebas aportadas al expediente no se desarrolló el cargo sobre lucro cesante que luego avaluó́ el perito.

Así las cosas, ante la ausencia de petición expresa y soporte probatorio no era dable fallar a favor del demandante. Manifestó que los contratos a los que hace referencia la actora como prueba del lucro cesante corresponden a los años 2003 (Hotel Tequendama), 2007 (Superintendencia de Notariado y Registro), 2002 a 2004 (Aeronáutica Civil), 1996, 1997, 2001 y 2004 con la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital; dada la fecha de celebración y ejecución de estos actos jurídicos, no constituyen prueba idónea para determinar de manera precisa el supuesto daño causado al demandante. 5.2.2.

La parte actora, por intermedio de apoderado judicial, reiteró los argumentos expuestos en el recurso de apelación. 5.2.2. El Procurador Delegado ante el Consejo de Estado no rindió concepto. II. CONSIDERACIONES DE LA SALA II.1. COMPETENCIA De conformidad con lo establecido en los artículos 237 de la Constitución Política, 11, 34 y 36 de la Ley Estatutaria de Administración de Justicia- Ley 270 del 7 de marzo de 1996, 129 del Código Contencioso Administrativo- Decreto 01 de 1984 y 13 del Acuerdo núm. 80 de 12 de marzo de 2019, expedido por la Sala Plena de esta Corporación, la Sección Primera del Consejo de Estado es competente para conocer del presente asunto.

II.2. ANÁLISIS II.2.1. El artículo 71 de la Ley 388 de 1997 establece que, “contra la decisión de expropiación por vía administrativa procede acción especial contencioso-administrativa con el fin de obtener su nulidad y el restablecimiento del derecho lesionado, o para controvertir el precio indemnizatorio reconocido, la cual deberá interponerse dentro de los cuatro meses calendario siguientes a la ejecutoria de la respectiva decisión. (…)” (Se destaca) También prevé que el proceso que da lugar a dicha acción contenciosa especial se someterá a una serie de reglas particulares, entre las cuales se destaca la prevista en el numeral 8 que establece: “Si la sentencia decide, conforme a la demanda, sobre el precio indemnizatorio reconocido por la administración, dispondrá si hay lugar a una elevación del valor correspondiente o a una modificación de la forma de pago.

En este caso, las determinaciones que se hagan en el auto de liquidación de la sentencia, tendrán en cuenta el nuevo precio indemnizatorio y la diferente modalidad de pago.” (Se destaca) Como puede apreciarse, la norma no solo permite atacar judicialmente la decisión de expropiación por vía administrativa, sino que también permite controvertir el precio indemnizatorio reconocido durante ese trámite, que es lo que se discute en el presente proceso judicial que se pone en conocimiento ante esta Corporación. La Sala destaca que los avalúos que se controvierten en este tipo de procesos judiciales, por medio de los cuales se determina el precio indemnizatorio, al formar parte del procedimiento administrativo especial de expropiación administrativa se encuentran cobijados por la presunción de legalidad, por lo que el debate judicial se centra en desvirtuar esa presunción. Esta Corporación ha sostenido que, al haber sido incorporado el avalúo comercial al acto administrativo, este debe tenerse como válido, creíble y fundamentado, por lo que corresponde a quien recurre demostrar en el proceso que el avalúo oficial es equivocado, probando precisamente su incorrección. La Sala ha indicado sobre este particular: “[…] la Sala recuerda que es reiterada y pacífica la jurisprudencia de esta Corporación en la cual se ha sostenido que el precio establecido en los actos acusado se encuentra amparado por la presunción de legalidad y de certeza de las decisiones de la administración, y que la misma debe ser desvirtuada a través de los diferentes medios de prueba establecidos en el ordenamiento jurídico, lo cual no ocurrió en el sub-lite.

Así fue sostenido en sentencia del 14 de mayo de 2009, al analizar objeciones frente al avalúo que sirvió de fundamento para la determinación del monto de una indemnización expropiatoria, y en la cual la Sección Primera sostuvo que “al haberse incorporado dicho valor en el texto de los actos administrativos demandados, debe entenderse que el mismo se encuentra amparado por la misma presunción de legalidad y de certeza que se predica de las decisiones de la administración, lo cual admite desde luego prueba en contrario.

En tales circunstancias, el actor tiene la carga de demostrar en el proceso que el avalúo oficial es equivocado, demostrando precisamente su incorrección”[27] (negrillas fuera de texto). Recientemente y en el mismo sentido, esta Sección[28] sostuvo que “todo lo anterior conduce a la Sala a considerar que debe tenerse como válido, creíble y fundamentado, el avalúo que sirvió de base a las decisiones enjuiciadas, sin que el mismo pueda ser objeto de modificación dado que la actora, quien tenía la carga probatoria de desvirtuarlo, no lo hizo”.

De conformidad con lo anterior, la Sala considera que, tal y como lo concluyó el juez de primera instancia, el actor no logró demostrar la incorrección del avalúo en virtud del cual el Instituto de Desarrollo Urbano determinó el justo precio de la indemnización expropiatoria y, en consecuencia, no desvirtuó la presunción de legalidad del acto administrativo demandado, que lo incorporó […]”[29].

II.2.2. Recurso de apelación presentado por la parte actora Dentro del comentado marco normativo y jurisprudencial, la parte actora (recurrente) plantea en síntesis los siguientes cargos en contra de la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, que se abordará primero en relación con el defecto fáctico alegado, y, en segundo lugar, los relacionados con los hechos probados y relevantes para resolver el caso y, finalmente, se resolverán los problemas jurídicos planteados en el recurso de apelación, así: En primer lugar, en relación con el argumento del tribunal consistente en que no se dispondrá decisión alguna en relación con el lucro cesante debido a que el perito que rindió su dictamen en este proceso judicial no adjuntó la declaración tributaria del actor, el apelante indicó que se incurre en un defecto fáctico, dado que no se valoraron el conjunto de pruebas obrantes en el expediente que dan cuenta de la acreditación del monto que se debió pagar por ese rubro.

En segundo lugar, manifestó que el avalúo practicado por el IGAC viola los artículos 1º y 10º de la Resolución nro. 620 de 2008 por cuanto no se utilizó el método de estudio de comparación de mercado basado en las ofertas y transacciones, sino que se acudió a una base de avalúos. En tercer lugar, planteó que en el avalúo del IGAC se ha tomado de manera arbitraria un precio para unos predios y otro para otros y se fija el valor del inmueble expropiado sin justificación técnica.

En cuarto lugar, planteó que el avalúo rendido por el IGAC carece de imparcialidad, dado que esta entidad fue contratada por la ERU, que es la parte demandada en este proceso judicial. En quinto lugar, explicó una serie de razones para que sea valorado el dictamen pericial practicado durante el proceso judicial. Primero, estimó que es incorrecta la afirmación del tribunal consistente en que el perito partió del avalúo determinado por el IGAC para traerlo a valor presente (2012) y compararlo con el valor determinado este año según las ofertas y transacciones; para ello hizo una demostración matemática acerca de “cómo produce iguales efectos en término económicos emplear el método que utilizó el perito (indexar de 2009 hasta el 2012 y luego compararlos con lo encontrado por él en su estudio de precios del 2012) o llevar los precios del 2012 a 2009 y proceder a compararlos para concluir que los precios del supuesto estudio de mercado practicado por el IGAC en el año 2009 están errados.

Se efectuará la deflactación utilizando los mismos datos de la pericia, es decir, llevar los precios del 2012 del avalúo a precios del 2009.” Segundo, desde su punto de vista, no se le podía exigir al perito que en el año 2012 consultara los precios de la página web de metrocuadrado.com del año 2009, dado que estos datos son dinámicos y lo que correspondía para hacer comparables los informes era indexarlos para establecer el valor comercial real del inmueble.

En este contexto, la Sala observa que en el recurso de apelación presentado por la parte actora se plantean problemas de hecho que giran en torno a determinar si es cierto que: 1) el dictamen pericial practicado durante el proceso judicial se fundamentó en un conjunto de pruebas que permitían determinar el valor del lucro cesante del actor como consecuencia de la expropiación administrativa de su inmueble; 2) el avalúo practicado por el IGAC no acudió al método de estudio de comparación de mercado basado en las ofertas y transacciones para determinar el valor del bien objeto de expropiación administrativa; 3) en el avalúo del IGAC se ha tomado de manera arbitraria un precio para unos predios y otro para otros y se fija el valor del inmueble expropiado sin justificación técnica; 4) en el dictamen pericial practicado en el proceso judicial se trajo a valor presente (año 2012) el avalúo fijado por el IGAC (año 2009) para a compararlo con el valor de las ofertas y transacciones del momento en que se elabora la pericia judicial.

II.2.2.1. Pruebas en relación con el lucro cesante A juicio del recurrente, el tribunal incurrió en un defecto fáctico, “toda vez que aunque en la experticia del señor Carrillo no se acompañe la declaración tributaria que echa de menos la Sala, no menos cierto es que existen en el expediente una serie de folios (cf. 307 a 345) donde figuran no sólo las declaraciones de renta debidamente autenticadas; los estados financieros; los pagos efectuados por el demandante actuando como propietario del taller River Motors establecimiento comercial que funcionaba en el predio expropiado; declaraciones ante la DIAN, declaraciones del IVA y del ICA”.

Sobre este punto, la Sala estima que, de conformidad con el artículo 164 del Código General del Proceso, que regula la necesidad de la prueba, “Toda decisión judicial debe fundarse en las pruebas regular y oportunamente allegadas al proceso. (…).” En consecuencia, se procede a examinar lo alegado por el recurrente, esto es, si en el expediente hay un conjunto de pruebas (declaraciones tributarias y estados contables) que no fueron tenidas en cuenta por el tribunal y que darían cuenta de las rentas que dejó de percibir el actor como consecuencia de la expropiación. En primer lugar, se observa que los anexos del avalúo practicado en el proceso judicial por el perito Luis Eduardo Carrillo obran entre los folios 507 a 530 del expediente, los cuales se relacionan a continuación: precios comparativos de las viviendas entre diciembre de 2009 y julio de 2012, cuadro de liquidación de intereses, información estadística sobre el índice de precios de la construcción, planos de localización del predio objeto de expropiación, informe consolidado de la localización del predio, informe de predios en el área de zonas antiguas consolidadas, constancia de estratificación, usos permitidos para la dirección del inmueble, certificación de Borda Ingeniería y Construcciones en relación con trabajos y adecuaciones que fueron realizadas en el predio objeto de expropiación. En relación con el lucro cesante, en el avalúo en comento, obrante entre folios 482 a 530 se indicó lo siguiente: “La forma como se determinará el valor del Lucro Cesante por los ingresos que dejan de recibirse con ocasión de la expropiación del inmueble materia de esta Litis, será la contemplada para estos casos en la Resolución 620 de 2008 y el Decreto 1420 de 1998: (…) En atención a lo dispuesto en las normas transcritas y que son aplicables para el reconocimiento de compensación por la afectación de la medida, se parte de la utilidad reportada en Declaración de Renta del afectado por el año 2010 por valor de $12.220.000 correspondiente a 8 meses de actividad, lo que significa que en promedio la utilidad mensual es de $1.525.000.

El valor de $1.525.000 determinado como utilidad mensual, no se compadece con la realidad de una actividad comercial y de servicios realizada en un establecimiento de comercio como el que existía en el inmueble expropiado al señor José Audias Riveros, en el cual se tiene una inversión neta de $473.103.000 según se desprende de la Declaración de Rentas por el año 2009 (renglón 34), a la que solo le produce fiscalmente el equivalente al 3.86% anual.

Pero como ya lo indiqué anteriormente en la determinación del valor de los ingresos dejados de percibir por el afectado, se deberán tener en cuenta “las declaraciones para efectos tributarios”, en aplicación de la norma, por lo tanto, este será el valor que servirá de base para el cálculo de esta compensación: Cuadro No. 12 Periodo declaración: 2010 IVA ICA RENTA Enero Febrero 13.560.000 13.560.000 Marzo Abril 13.900.000 13.900.000 Mayo junio 6.400.000 6.400.000 45.060.000 Julio Agosto 11.200.000 11.200.000 Septiembre Octubre 0 Noviembre Diciembre 0 Total ingresos 45.060.000 45.060.000 45.060.000 Renta líquida anual (en 8 meses) 12.220.000 Renta Líquida mensual ($12.220.000/8) 1.525.000 Se entiende por las declaraciones de las personas que fueron llamadas para hacerlo, el aquí demandantes señor José Audias Riveros Peña, en la actualidad aún no ha podido iniciar formalmente su actividad comercial que realizaba en el inmueble que le fuera expropiado, lo que quiere decir, que la medida aún lo afecta, pero reiterando el acatamiento a la normatividad aplicable, se tendrá en cuenta un periodo de seis (6) meses, es decir, la suma de $9.150.000 ($1.525.000* 6=$9.150.000).

Por este concepto le fue reconocida la suma de 2.168.522, lo que indica que existe un desequilibrio de $6.981.478 que a precios de hoy es la suma de $7.444.021.(…)” (Se destaca y se subraya) Al respecto, es importante destacar que, de conformidad con el numeral 6º del artículo 21 del Decreto 1420 de 1998, “Para los efectos del avalúo de que trata el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, los inmuebles que se encuentren destinados a actividades productivas y se presente una afectación que ocasione una limitación temporal o definitiva a la generación de ingresos provenientes del desarrollo de las mismas, deberá considerarse independientemente del avalúo del inmueble, la compensación por las rentas que se dejarán de percibir hasta por un período máximo de seis (6) meses.” (Se destaca).

En concordancia con lo anterior, el numeral 4º del artículo en cita preceptúa que, “Para estimar el monto de la compensación de las rentas o ingresos que se dejan de percibir por una limitación temporal o definitiva (…) se deberán tener en cuenta: Las declaraciones para efectos tributarios. El balance contable que se presente para la Cámara de Comercio” (Se destaca) Como puede apreciarse, previa determinación de que el inmueble se encuentra destinado a una actividad productiva y presente una afectación que ocasione una limitación temporal o definitiva a la generación de los ingresos provenientes del desarrollo de las mismas, los documentos que se deberán tener en cuenta para que el perito determine el monto de la compensación por rentas e ingresos que se dejan de percibir, son las declaraciones para efectos tributarios y el balance contable que se presente a la Cámara de Comercio.

En este caso, el peritaje rendido durante el proceso judicial se basó en esas normas y tuvo en cuenta la declaración de renta del año gravable 2009 y las declaraciones del impuesto sobre las ventas (IVA) para el año 2010, para efectos de calcular la utilidad dejada de percibir por la parte actora por un periodo de 6 meses. De conformidad con lo expuesto en el recurso de apelación, a folios 307 a 345 obran declaraciones tributarias y estados contables que dan cuenta de las rentas que dejó de percibir la parte actora como consecuencia de la expropiación. Estas pruebas documentales fueron aportadas por la parte actora en respuesta a lo ordenado en el numeral 1.1 del auto de pruebas fechado el 26 de abril de 2012, donde el Tribunal resolvió: "1.1. documentales: Hasta donde la ley lo permita, ténganse como pruebas los documentos que se acompañan con la demanda, aportados con el valor legal (fls. 26 a 175 cdn 1).

Se advierte que para otorgarles mérito probatorio a los que no se allegan de la misma manera, deberán ser presentados en la forma prevista en la ley artículos 252 y 254 CPC y dentro de los 20 días siguientes a la firmeza de este proveído." (Se destaca) La Sala procede a relacionar las mentadas pruebas documentales así: A folios 307 a 310 obra constancia suscrita por contador público en la cual indica el monto de los ingresos que percibió el actor durante el año gravable 2009 en calidad de propietario y trabajador de River Motors.

Entre folios 311 a 332 obran declaraciones bimestrales del impuesto sobre las ventas – IVA, de los años 2007, 2008, 2009, y 2010. Según el cuadro nro. 12 de la pericia, transcrito en líneas anteriores, se tuvo en cuenta las declaraciones bimestrales del impuesto del IVA para el año 2010. A folio 329 del expediente obra declaración de IVA 2010, periodo 1, donde se indica un total de ingresos brutos recibidos de $13.560.000.oo; a folio 330 obra declaración de IVA 2010, periodo 2, donde se indica un total de ingresos brutos de $13.900.000.oo; a folio 331 obra declaración de IVA 2010, periodo 3, donde se indica un total de ingresos brutos de $6.400.000.oo; y a folio 332 obra declaración de IVA 2010, periodo 4, donde se indica un total de ingresos brutos recibidos de $11.200.000.oo.

Estos datos coinciden con los valores señalados en la pericia. A folio 333 obra declaración de renta y complementarios de personas naturales y asimiladas No obligadas a llevar contabilidad del año gravable 2009, que establece un patrimonio bruto de $473.103.000.oo. Por su parte, en el informe pericial transcrito se establece que para el año 2009 se tuvo una inversión neta correspondiente a ese valor, es decir, $473.103.000.oo.

A folio 334 obra declaración de renta y complementarios Personas Naturales y Asimiladas No obligadas a llevar contabilidad del año gravable 2008. En folio 335 aparece declaración de renta del año 2007. A folios 336 a 341 obra balance general del actor con fecha de corte a 31 de diciembre de 2008, suscrito por él y una contadora pública. Por último, a folios 342 a 345 obra Balance General de River Motor a 31 de diciembre (comparativo 2007- 2006).

En conclusión, la Sala observa que el inmueble expropiado estaba destinado a actividades productivas; que de las pruebas referidas, las cuales fundamentaron la pericial practicada en el proceso judicial, se encuentra acreditada la utilidad que dejó de recibir el demandante; que para estimar el monto de la compensación de las rentas o ingresos que se dejaron de percibir el perito aplicó el cálculo de 6 meses, según lo preceptúa la normativa aplicable; y que este dictamen pericial no fue objetado por error grave en este punto.

Esta suma deberá ser actualizada desde el momento en que quedó ejecutoriada la Resolución de expropiación nro. 247 de 16 de septiembre de 2010, esto es, el 2 de noviembre de 2010, según consta en certificado de notificación y ejecutoria expedido por el Director Técnico de la ERU,[30] y hasta la fecha en que se profiere esta sentencia, con base en el Índice de Precios al Consumidor IPC.

En consecuencia, la ERU deberá pagar la suma $6.981.478.oo a la parte actora, indexada de conformidad con la siguiente fórmula[31]: Va= Vh * (índice final / índice inicial) Va = Valor actualizado Vh = Valor histórico I Final = Índice de Precios al Consumidor al momento de la sentencia. I. Inicial = Índice de Precios al Consumidor al momento en que quedó ejecutoriada la resolución que ordenó la expropiación[32].

Así mismo, el inciso 5º del artículo 177 del mismo Código regula los intereses que deben reconocerse por las sumas establecidas en las sentencias judiciales proferidas por la jurisdicción de lo contencioso administrativo, así: “ (…) Las cantidades líquidas reconocidas en tales sentencias devengarán intereses comerciales durante los seis (6) meses siguientes a su ejecutoria y moratorias después de este término. Cumplidos seis (6) meses desde la ejecutoria de la providencia que imponga o liquide una condena o de la que apruebe una conciliación, sin que los beneficiarios hayan acudido ante la entidad responsable para hacerla efectiva, acompañando la documentación exigida para el efecto, cesará la causación de intereses de todo tipo desde entonces hasta cuando se presentare la solicitud en legal forma.

(…)” Los apartes tachados fueron declarados inexequibles por la Corte Constitucional en la sentencia C-188 de 1999; a juicio de esa Corporación, “(…) es claro que el principio de igualdad y la equidad imponen que en estos casos las dos partes reciban igual trato, sin que se justifique en modo alguno que mientras el Estado cobra a los contribuyentes intereses moratorios cuando ellos no pagan a tiempo los impuestos, y ello a partir del primer día de retardo en el pago, las obligaciones en mora a cargo del Estado deban forzosamente permanecer libres de la obligación de cancelar dichos réditos durante seis meses, con notorio perjuicio para los particulares que han debido recibir oportunamente los recursos pactados.

Durante ese tiempo, el dinero no recibido por el acreedor pierde poder adquisitivo y no existe razón válida para que esa pérdida la deba soportar el particular y no el Estado, que incumple. (…)”[33] No se puede perder de vista entonces que el tiempo en que la administración tarde en pagar las sumas reconocidas en providencias judiciales debe ser reconocido a los interesados.

En consecuencia, a la ERU le corresponderá pagar también los intereses comerciales y moratorios, si hay lugar a estos últimos, que se causen desde el momento en que queda ejecutoriada la presente sentencia hasta el día en que se haga el pago efectivo de la suma aquí establecida. II.2.2.2. Método de comparación o de mercado – estudio de ofertas y transacciones A juicio del recurrente, el informe de avalúo rendido por el IGAC en sus 11 numerales es impreciso, pues se limita a la descripción imprecisa de atributos prediales del inmueble objeto de expropiación, y no desarrolla en manera alguna la forma en que se articula el valor definido en el avalúo. Sobre este aspecto, la Sala precisa que, tal y como se indicará adelante, el informe de avalúo no es impreciso, dado que éste se compone también por el estudio general que da respuesta a la solicitud 8002009 ER 7601 35 al 65 del 21 de agosto de 2009 de la ERU.

En este estudio general se detalla el método al cual se acudió para determinar el valor final del avalúo. Por otro lado, el recurrente indica que en el avalúo oficial practicado por el IGAC no se acudió al método de comparación o de mercado, el cual se fundamenta en un estudio de ofertas y transacciones de bienes semejantes ubicados en el sector del inmueble que se expropia.

Para resolver este problema de hecho, la Sala se permite indicar que la Resolución nro. 620 de 2008, “Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997”, expedida por el IGAC, preceptúa en su artículo 1º lo siguiente: “Método de comparación o de mercado. Es la técnica avaluatorias que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.” El artículo 10º de la norma en comento establece lo siguiente: “Método de Comparación o de mercado.

Para los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal se debe presentar el valor por metro cuadrado de área privada de construcción. Se debe verificar que los datos de áreas de terreno y construcción sean coherentes. En los eventos en que sea posible, se deben tomar fotografías de los predios en oferta o de los que se ha obtenido datos de transacción para facilitar su posterior análisis.” La Sala, en sentencia proferida el 13 de octubre de 2016[34], indicó que la mencionada técnica avaluatoria busca establecer el valor comercial del bien a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. En el caso objeto de examen, contrario a lo manifestado por el recurrente, el método usado para el avalúo practicado por el IGAC sí se ajusta a la técnica de comparación o de mercado.

Para demostrarlo, la Sala se permite transcribir el contenido del informe de avalúo rendido por el IGAC, así: [pic] [pic] [pic] Como puede apreciarse[35], según la última página del informe de avalúo, el estudio general por el cual se da respuesta a la solicitud 8002009 ER 7601 35 al 65 del 21 de agosto de 2009 de la ERU forma parte de aquél. Este estudio obra entre folios 332 a 408 del expediente.

A partir del folio 400 obra documento titulado “Análisis del mercado inmobiliario”. A folio 401 obran cuadros indicativos de “Estudio de mercado de Predios ubicados al Interior del Barrio La Alameda”, en los cuales se recopilan datos de ofertas de 7 inmuebles, (Casa-motel, lote, casa-motel, casa-lote, casa- motel, lote, edificio), respecto de cada uno de ellos se indica la dirección, el valor pedido, el % de negociación, el valor depurado, el área de terreno en metros cuadrados y su valor, el área de construcción en metros cuadrados y su valor, el valor total de la construcción, las observaciones, el nombre de la fuente y el teléfono. A folio 402 del cuaderno nro. 1 obra estudio de mercado de 4 predios ubicados en zona comercial del barrio “La Alameda”, (casa, casa sobre eje comercial, edificio, y casa-local), en el cual se indican los mismos datos del estudio anterior.

A folio 403 obra estudio de mercado de predios ubicados sobre la avenida Caracas entre la avenida calle 13 y la avenida calle 26, (bodega, casa y Edificio), en el cual se relacionan los mismos tipos datos del estudio anterior. A folio 404 obra estudio de mercado de predios en propiedad horizontal ubicados en el barrio la Alameda, 7 apartamentos y un local, mostrando los mismos datos del estudio anterior.

Y a folio 405 obra estudio de mercado de lotes en diferentes sectores de interés cultural y tratamiento de renovación urbana en los barrios la Concordia, San Bernardo y Santa Fé. En tercer lugar, el recurrente afirma que el estudio de mercado de precios no se realizó, en tanto que “el autor del avalúo Leonardo Palacio Hernández en testimonio rendido ante el Tribunal, en cambio de ese estudio de transacciones comerciales utiliza una "BASE DE AVALÚOS" que ha elaborado la misma entidad (folio 370 del expediente).

El folio citado por el recurrente establece lo siguiente: [pic] Sobre el punto, al revisar el folio citado por el recurrente, se observa que en el mismo se hace alusión a lo que el perito denomina “Análisis de antecedentes” (Se destaca) e indica que, “consultando la base de datos de la división de avalúos del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se encontraron los siguiente avalúos:” En esa base se observan avalúos del valor del metro cuadrado en terrenos cercanos al predio objeto de expropiación administrativa.

Sin embargo, la Sala observa que la mención a los avalúos forma parte de los antecedentes, y no desvirtúa lo que expresamente se consignó en el informe de avalúo rendido[36] por el avaluador Leonardo Palacios Hernández del IGAC, fechado el 18 de septiembre de 2009, citado en los actos aquí acusados como fundamento de la decisión[37], en el cual, como pudo apreciarse, se refirió que el avalúo del predio objeto de expropiación se encuentra acompañado de un estudio general por el cual se da respuesta a la solicitud 8002009 ER 7601 35 al 65 del 21 de agosto de 2009 de la ERU.

Ese estudio general obra entre folios 332 y 408, del cual forma parte el relacionado estudio de mercado de predios ubicados al interior del barrio La Alameda. Así mismo, al leer la página 2 del citado informe de avalúo, se observa que se hizo alusión al método de mercado y de reposición para determinar el avalúo del bien expropiado. Allí se señalan 7 datos del método de mercado, los cuales corresponden al explicado “Estudio de mercado de Predios ubicados al Interior del Barrio La Alameda”, en los cuales se recopilan datos de ofertas de 7 inmuebles, (Casa-motel, lote, casa-motel, casa-lote, casa- motel, lote, edificio), el cual forma parte del estudio general por el cual se da respuesta a la solicitud 8002009 ER 7601 35 al 65, fechado el 21 de agosto de 2009 de la ERU.

Es importante resaltar la fecha de ese estudio, pues se trata de los valores actualizados para ese momento, de manera previa al momento en que se rindió el informe de avalúo (18 de septiembre de 2009) por parte del IGAC, según lo preceptúa el artículo primero de la Resolución 620 de 2008 que exige el estudio de ofertas y transacciones recientes de bienes semejantes comparables.

La información a la que se viene haciendo alusión es corroborada en testimonio rendido por el perito del IGAC Leonardo Palacios Hernández el 12 de junio de 2012, como parte de las pruebas recaudadas por el tribunal en este proceso, en el cual, frente a la pregunta consistente en que informe si existe una metodología para el avalúo de la construcción, afirmó: “Sí, para realizar el avalúo del inmueble se aplican métodos establecidos en la Resolución 620 de 2008 del IGAC específicamente el método comparativo que consiste en obtener los valores comerciales del inmueble a partir de mercado inmobiliario de inmuebles similares en el sector.

Para esto se realiza una depuración del mercado con el fin de obtener el valor por metro cuadrado el terreno y posteriormente asignárselo al inmueble motivo de avalúo de acuerdo con el nivel de comparabilidad de éste con los inmuebles en oferta. Para valorar la construcción se realiza un ejercicio de reposición a nuevo como lo establece la Resolución 620 de 2008 y posteriormente se deprecia de acuerdo a su edad y su estado por los métodos establecidos en esta Resolución. (…) Como se ha mencionado anteriormente los datos de mercado que soportan el avalúo del inmueble en cuestión se encuentran en el estudio general de la respuesta a la solicitud de avalúo realizada por el ERU y que son parte integral del informe de avalúo como lo dice en las consideraciones.”[38] (Se destaca) En este contexto, no es cierto lo afirmado por el recurrente en el sentido que no se hizo mención a las ofertas y transacciones recientes de bienes semejantes comparables, ni cuáles son esos bienes ni dónde están, toda vez que el estudio general elaborado por el perito del IGAC forma parte del informe de avalúo y en aquél se hace un estudio de mercado, el cual comprende las ofertas y transacciones recientes de bienes semejantes comparables, de conformidad con lo exigido por el artículo 1º de la Resolución nro. 620 de 2008.

Esta información es corroborada en el propio informe que refiere como método utilizado el de mercado y el de reposición y en testimonio rendido por el perito del IGAC. En consecuencia, no prospera el cargo planteado. II.2.2.3. Determinación del precio del bien El recurrente plantea que en el avalúo del IGAC se ha tomado de manera arbitraria un precio para unos predios y otro para otros y se fija el valor del inmueble expropiado sin justificación técnica.

Este mismo punto fue puesto de presente por la parte demandada en sus alegatos, quien explica que las diferencias de valores para los predios a comparar corresponden a si son esquineros o no. Al respecto, la Sala observa que no se ha establecido de manera arbitraria un precio para unos predios y otro diferente para el del recurrente. De conformidad con el informe rendido por el IGAC, radicación 8002009 ER 7601 35 al 65 del 21 de agosto de 2009, en respuesta a solicitud del gerente de la ERU, en relación con predios ubicados en la manzana 02 y 03 del sector “La Alameda” identificado con código de sector catastral (003101), el cual, como se indicó, forma parte del informe de avalúo respecto del bien objeto de expropiación, se manifestó lo siguiente: “El valor de referencia que se le da a cada predio en el año 2007 se diferencia de acuerdo a la ubicación dentro de las manzanas (esquinero o medianero) y el área tipo.

Los predios medianeros internos, se les asigna el valor de $320.000 que es el de la zona geoeconómica reportada por la UAECD, a los predios esquineros interiores se le adoptó un valor de $340.000 por metro cuadrado que es el límite superior de las estadísticas de los datos presentados por la UAECD y a los predios esquineros con frente a la Avenida Caracas se les asigna un valor de terreno de $320.000 por metro cuadrado.”[39] (Se destaca) Como puede observarse, no es arbitraria la determinación de los valores para unos predios y otros, dado que esto obedece a las diferencias presentadas en razón a la ubicación de cada uno dentro de las manzanas, si es esquinero o medianero y el área tipo y frente.

Adicionalmente, según el informe de avalúo transcrito en líneas anteriores, el precio del inmueble no se hizo de manera arbitraria, pues para ello, se acudió al método de mercado y al de reposición, como se explicó en líneas anteriores. Por lo anterior, no prospera el cargo planteado por el recurrente. II.2.2.4. Actualización del valor determinado por el IGAC y cambios en el entorno del predio A juicio de la parte actora (recurrente) es incorrecta la afirmación del tribunal, según la cual en el dictamen pericial practicado en el proceso judicial se tuvo como punto de partida traer a valor presente (año 2012), el avalúo fijado por el IGAC en el año 2009.

Para determinar si es correcta la consideración del recurrente y cuáles variables se tuvieron en cuenta para la determinación del precio del bien por parte del perito que rindió su dictamen en el proceso judicial, la Sala se permite transcribir el contenido de esa pericia, así: “2. METODOLOGÍA El presente estudio se divide básicamente en dos partes: primero, el de determinar el valor comercial del inmueble materia de este proceso, y segundo, determinar el valor de los supuestos perjuicios causados al demandante, por los ingresos frustrados a partir de la fecha en que se paralizaron las actividades comerciales que allí se desarrollaban.

Como quiera que la determinación del supuesto valor comercial fuera obtenido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi – IGAC, en el mes de septiembre del año 2009, y el que se obtenga en el presente estudio a precios de hoy, para compararlos habrá de ponerlos en una misma fecha, bien sea que los valores de hoy se lleven a la fecha del avalúo del IGAC para luego indexarlos a valor presente, o lo que es mejor, traer a valor presente el valor determinado por el IGAC, método que será el que se aplique en este estudio; lo mismo sucederá con los otros valores que se determinen como daño emergente y lucro cesante.

La actualización o indexación con el IPC suministrado por el DANE de los valores referidos en el párrafo precedente y que tenga que ver con el daño emergente y lucro cesante, desde la fecha en que sucedieron los hechos, hasta la fecha de presentación del presente informe, es decir, hasta el día 21 de septiembre de 2012, para lo cual se dará aplicación al procedimiento que consiste en multiplicar los valores inicialmente obtenidos, por el factor de variación del IPC, en donde este factor se obtiene de dividir el IPC final, es decir, el correspondiente a la fecha de presentación del presente informe, entre el vigente en la fecha en la cual se determinaron.

Así pues, el valor actualizado (VA) de un valor o monto (Vi) está dado por la siguiente fórmula: VA = VI IPCf IPCi Para globalizar este proceso se cuantificaron los siguientes aspectos:

1. FACTORES DE CARÁCTER GENERAL Se identificaron todas las características tanto intrínsecas como extrínsecas de los inmuebles y del sector, de los predios adyacentes y subsiguientes, relacionándolos con su sectorización, desarrollos pasados, actuales y futuros, usos permitidos, estado de cerramientos y niveles de adecuación, y en general todos los aspectos relevantes al sector y sus alrededores que permitieron determinar junto con la normatividad de la zona, los probables procesos de valoración o potencialidad que inciden directamente sobre los inmuebles del sector en estudio, desde su división material, su uso y el estado actual.

2. FACTORES DE CARÁCTER ESPECÍFICO Permitieron conocer y analizar los aspectos particulares que se deben tener en cuenta para la determinación del justiprecio del inmueble en estudio, tales como su ubicación, su forma, las áreas de terreno y de construcción, tipo de construcción y conservación, la edad, distribución y disposición particular, acabados, composición, etc. 3 FACTORES DE CARÁCTER PROFESIONAL El estudio consta de evaluaciones de tipo objetivo y medibles, además de subjetivos del avaluador, basados en la normatividad vigente, en el POT y sus reglamentaciones, en la experiencia y el conocimiento del mercado, en la bibliografía existente en estudios anteriores y actuales, y el análisis en perspectiva del sector, todo lo cual es de vital importancia en la cualificación y maduración equilibrada de los valores comerciales a calcular.

Con los datos obtenidos de los documentos aportados al proceso y en aplicación a la normatividad vigentes sobre la materia, se procedió a analizar cual sería el método más apropiado que debía utilizarse para la estimación del valor comercial que se acercara más al valor del predio en estudio, en el entendido de que el "Precio" pertenece al intercambio real del bien; el "Valor" representa el precio más probable de cierre o negociación entre compradores y vendedores de un bien que esta disponible para la compraventa.

(…)” (Se destaca) En el desarrollo del avalúo comercial del inmueble, en el dictamen se hace una descripción de la información básica y jurídica del bien, de la identificación física del inmueble (ubicación, topografía, relieve y forma, servicios públicos, área, construcción y conservación); su dirección; ubicación características del sector; nombre de la localidad; actividades predominantes de la zona; estratificación, normatividad que rige en el sector, “(sector normativo 4, sector: ALAMEDA, Tratamiento: Renovación Urbana, MODALIDAD: REDEDESARROLLO O REACTIVACIÓN, NORMAS ESPECÍFICAS: Artículos 340, 348 y 373 a 376 del Decreto distrital 190 DE 2004 Y FICHAS REGLAMENTARIAS (PLANCHAS 2 y 3) de la respectiva UPZ 93 Las Nieves)”; cuadro indicativo de los usos de área de actividad comercial; cuadro indicativo de la clasificación de usos del suelo para el área de actividad central, sector D “Alameda”; y las vías de acceso y malla vial.

Posteriormente, en el dictamen se indica lo siguiente: “(…) 3.1.4 Descripción y características del inmueble (…) 3.1.4.4 Áreas Terreno: 270.00 M2 Construcción: 315.46 M2 Zona libre dura: 34.54 M2 3.1.4.5 Características constructivas y de conservación La edificación está levantada sobre una estructura de columnas y vigas de amarre intermedias y de coronación en concreto con especificaciones para una construcción de hasta de cinco (5) pisos, paredes en mampostería de ladrillo Bloque No. 5 totalmente pañetadas y pintadas, fachada sencilla, cubierta en canaleta 90 de asbesto-cemento dispucsta sobre estructura metálica, tendido de rejas metálicas en la parte inferior de la cubierta para seguridad, puertas internas y externas metálicas, ventanería metálica; para la fecha de la inspección, la pintura se observó en regular estado.

En el primer piso se encuentra una bodega a doble altura de aproximadamente de 6 metros, un cárcamo para alineación y balanceo y otro para cambio de aceites, baño y vestiers, salón para almacén; en el segundo piso, oficinas con dos baños y un salón depósito y cocineta 3.1.4.6.Métodos a utilizar Como quiera que el inmueble materia del presente estudio hace parte del sector de renovación urbana, se tendrá en cuenta la normatividad que le es aplicable.

ARTÍCULO

23. VALORACIÓN DE PREDIOS EN ÁREAS DE RENOVACIÓN URBANA. La valoración de predios en áreas de renovación urbana que no cuenten con plan parcial o la norma específica para su desarrollo, se hará con base en las normas urbanísticas vigentes antes de la adopción del plan de ordenamiento territorial. Para la estimación del valor comercial se deberá emplear el método de renta y/o de mercado únicamente.

En este sentido, para la estimación del valor comercial de este inmueble, se tendrán en cuenta las ofertas de bienes comparables existentes en el mercado inmobiliario a la fecha de presentación del presente informe, según se establece en la misma resolución. (…) Determinado el valor probable del terreno en el que se levanta la edificación del inmueble en estudio, se establecerá el valor de la construcción a precios de hoy, (como si fuera nuevo), y a este valor así obtenido se le aplica la depreciación con aplicación de las tablas Fitto y Corvini) (…) 3.1.5 Investigación económica 3.1.5.1.

Investigación indirecta: Se recurrió a las ofertas de lotes existentes en el mercado inmobiliario y publicado en la web de metrocuadrado, encontrando algunas en el sector de La Alameda, con las cuales se procede a elaborar el siguiente cuadro: [pic] Según el promedio aritmético del valor de las investigaciones, el valor del M2 de terreno para el sector de La Alameda son de $1.128.770, valor que en promedio se considera razonable, toda vez que el coeficiente de desviación de estos valores es del 10.58%, que es aceptable.

Se entiende que estos valores ofertados en la actualidad, han sufrido un incremento en el periodo comprendido entre septiembre de 2009 y la fecha de presentación del presente informe, por razones de la actividad inmobiliaria, que para que puedan ser comparados con los existentes en el año de 2009, hay que llevarlos a una misma fecha, por lo cual se hace necesario establecer de alguna manera la variación sufrida en este período (sic), y para este estudio se procede a determinarla mediante la comparación de los datos estadísticos publicados por "Metrocuadrado" para la zona centro de Bogotá, entre estas dos fechas, elaborando para ello el Cuadro No. 4[40] En el Cuadro No. 4 se determina que en promedio para el mercado de apartamentos usados, la variación es del 70.41%, y para el mercado de casas usadas, la variación es del 57.48%; se utilizará entonces la variación promedio obtenida para el mercado de casas usadas.

Así las cosas, según se desprende del informe de avalúo del IGAC, en el cual asumió que el valor del M2 de terreno para el inmueble en estudio, era de $390.000, entonces este valor se incrementará en un 57.48% para traerlo a precios de hoy, teniendo como resultado que este precio hoy sería de $489.404. 3.1.5.2 Cálculo del valor de la construcción Como quiera que no se encontraron construcciones semejantes en el sector, se procede a determinar el valor de la construcción por el “Método de Reposición”, para lo cual se recurrió al Ingeniero JAVIER ALFONSO BORDA quien según el señor JOSÉ AUDIAS RIVEROS, fue el contratista que para los años de 1990 y 1991 construyó la edificación que posteriormente fuera expropiada y que hoy es materia de este estudio, y quien conoce en realidad lo que allí se hizo y existe en la actualidad, toda vez que este inmueble aún no ha sido desmantelado ni demolido, el cual según su certificación, construir una edificación de las características de este inmueble, a precios de hoy costaría aproximadamente $337.793.000, lo que quiere decir, que el valor del M2 de construcción de este inmueble es de $1.070.796, precio unitario que según la revista “Construdata” es el que correspondería para una bodega Tipo 3.

Como quiera que la actividad comercial allí realizada fuera de mantenimiento de vehículos automotores, con dotaciones para alineación, balanceo, cambio de aceites y taller de mecánica y pintura, se hicieron unas inversiones adicionales para ponerla en condiciones de operatividad, se conoció que quien hizo la adecuación e instalación de todos los equipos dispuestos allí, fuera también el señor ingeniero JAVIER ALFONSO BORDA, quien certifica que el valor para esa época de los trabajos de construcción y enchapes de cárcamos, las instalaciones electro- neumáticas, el montaje y puesta en marcha de los equipos, fue por la suma de $4.150.000 en total.

El valor de estos trabajos especiales no están contenidos en los precios estándar que publica la revista “Construdata”, se adicionan al valor de la construcción, porque hacen parte de él y estaban presentes en el momento de la expropiación y entrega del inmueble en estudio, pero que para poderlos adicionar al valor actual de la construcción, también hay que actualizarlos a precios de hoy, proceso que se hace con la variación del Índice de Costos de Construcción para Vivienda “ICCV” suministrado por el DANE, valor que asciende a la suma de $40.065.734 según se determina en el siguiente cuadro: (…) Entendido de esta manera se procede a consolidar el costo total de reposición de la propiedad, para luego descontarle el valor de la depreciación en función de la edad y estado de conservación en el que se encontraba, para lo cual se utilizan las tablas de Fitto y Corvini.

Por tratarse de un bien económico, es decir, que se adquieren en un mercado pero pagando un precio, en el cual el precio no sea necesariamente el valor del bien, o el costo del mismo, ya que el precio varía de acuerdo a las condiciones de oferta y demanda, disponibilidad en el mercado, de la capacidad de negociación de los agentes que intervienen en él, etc, lo que hace pensar razonablemente, que un productor de cualquier tipo de bien o servicio, no emprendería la producción de un bien, en este caso de un inmueble, para luego venderlo a precios de costo, sino que en el precio de venta siempre debe estar presente el factor de utilidad esperada, derivada naturalmente de la fómula económica en la que el precio de venta de un bien (PV) es igual al costo total (CT), más la utilidad esperada (UE), y este valor a su vez es el costo de compra (CC) para el adquirente: PV=CT+UE Sin embargo, tratándose este de un avalúo para una transacción con una entidad oficial, se hará atendiendo la normatividad vigente sobre la materia, en la que se dará aplicación al artículo "3° MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN" de la Resolución 620 de 2008 del IGAC, en la que al costo de reposición se le descuente el valor de la depreciación, según las tablas de Fitto y Corvini, tal como se muestra en el siguiente cuadro[41]: (…) 3.1.5.3.

Estimación del valor probable de Transacción Como consecuencia de los ítems precedentes, tenemos que a precios de hoy el valor del inmueble en estudio es de SEISCIENTOS NUEVE MILLONES SEISCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL QUINIENTO TREINTA Y OCHO PESOS ($609.674.538), tal como se discrimina en el siguiente cuadro[42]: (…) 3.2. Determinación del desequilibrio económico 3.2.1 En el valor de la transacción Una vez estimado en este estudio el probable valor de la propiedad conforme lo expuesto en el ítem inmediatamente anterior “3.1 Avalúo comercial del Inmueble”, se procede a traer a valor presente, el valor determinado por el IGAC y adoptado en la Resolución 103 del 11 de diciembre de 2009 como precio de transacción del inmueble expropiado por la Empresa de Renovación Urbana - ERU, al demandante señor JOSE AUDIAS RIVEROS PEÑA, con el propósito de ponerlo en condiciones de ser comparado con el valor aquí obtenido, por cuanto es de suponer que desde el mes de septiembre de 2009 en el que se elaboró el estudio y determinación del precio por parte del IGAC, han habido variaciones en los precios de oferta en el mercado inmobiliario de Bogotá, para el caso del lote, y el valor conseguido en este estudio que es consecuencia de las investigaciones realizadas en este trimestre ( julio-septiembre) referidas en el punto 3.1.5.1.; igual sucede con los precios de la construcción, en el que la actualización de los valores deteminados por el IGAC a precios de hoy, se hace con la variación de los lndices de Costos de Construcción de Vivienda para la ciudad de Bogotá, suministrados por el DANE, proceso de lndexación en donde el factor de variación se determina dividiendo el ICCV correspondiente al mes de agosto del año 2012 entre el ICCV correspondiente al mes de septiembre del año 2009, y este factor así obtenido se multiplica por el valor a indexar ($131.146.000), valor este deteminado por el IGAC para este rubro, teniendo como valor actualizado la suma de $144.772.228, tal como se indica a continuación en el siguiente cuadro: |INDEXACIÓN | | | |Fecha inicial | |30-sep-2009 | |Fecha de hoy 31-ago-2012 | |ICCV inicial | |178,1500000 | |ICCV Final | |196,6600000 | |Factor | |1,103901207 | |Valor a Indexar | |131.146.000,00 | |Valor actual | |$144.772.228 | El desequilibrio en el precio adoptado en la operación de expropiación del inmueble se pudo determinar en la suma de $300.118.179, valor que fue establecido mediante la obtención por separado del desajuste en el lote y en la construcción, toda vez que los índices de actualización para cada uno de ellos sean diferentes, pues mientras para el lote se hace con la variación determinada en los precios para vivienda usada según la revista Metrocuadrado, y en el de la construcción se efectúa con los lndices de Costos de Construcción establecidos por el DANE, tal como se observa en el siguiente cuadro: (…)[43] 3.2.2.

Determinación de costos y gastos incurridos Con ocasión de la entrega del inmueble expropiado, se incurrió en algunos gastos para desmontar los equipos instalados allí, igualmente los que les generó el traslado, y otros que se enuncian en el siguiente cuadro; la sumatoria de todos estos gastos se actualizan con el IPC suministrado por el DANE, desde la fecha en que se efectuó su desembolso, hasta la fecha de presentación del presente informe: |Item |Valor | |Desmontaje de equipos y |6.500.000 | |transporte | | La actualización del valor anterior se actualiza a precios de hoy, en la forma como se indica en el siguiente cuadro: (…)[44] 3.3.

Determinación del daño emergente 3.3.1. Este valor asciende a la suma de $306.227.079 y se obtiene de la sumatoria de los valores correspondientes a los ítems precedentes y que se recopilan en el siguiente cuadro: (…) 3.4. Determinación del Lucro Cesante La forma como se determinará el valor del Lucro Cesante por los ingresos que dejan de recibirse con ocasión de la expropiación del inmueble materia de esta Litis, será la contemplada para estos casos en la Resolución 620 de 2008 y el Decreto 1420 de 1998: (…) En atención a lo dispuesto en las normas transcritas y que son aplicables para el reconocimiento de la compensación por la afectación de la medida, se parte de la utilidad reportada en Declaración de Renta del afectado por el año 2010 por valor de $12.220.000 correspondiente a 8 meses de actividad, lo que significa que en promedio la utilidad mensual es de $1,525.000.

El valor de $1.525.000 determinado como utilidad mensual, no se compadece con la realidad de una actividad comercial y de servicios realizada en un establecimiento de comercio como el que existía en el inmueble expropiado al señor JOSÉ AUDIAS RIVEROS PEÑA, en el cual se tiene una inversión neta de $473.103.000 según se desprende de la Declaración de Renta por el año 2009 (Renglón 34), a la que solo le produce (Fiscalmente) el equivalente al 3.86% anual.

Pero como ya lo indiqué anteriormente en la determinación del valor de los ingresos dejados de percibir por el afectado, se deberán tener en cuenta "Las Declaraciones para efectos tributarios”, en aplicación de la norma, por lo tanto, este será el valor que servirá de base para el cálculo de esta compensación. |Período |2010 |2010 |2010 | |declaración | | | | | |IVA |ICA |RENTA | |Enero |13.560.000 |13.560.000 | | |Febrero |13.560.000 |13.560.000 | | |Marzo |13.900.000 |13.900.000 | | |Abril |13.900.000 |13.900.000 | | |Mayo |6.400.000 |6.400.000 | | |Junio |6.400.000 |6.400.000 | | |Julio |11.200.000 |11.200.000 | | |Agosto |11.200.000 |11.200.000 | | |Septiembre | |0 | | |Octubre | |0 | | | Noviembre | |0 | | |Diciembre | |0 | | | Total ingresos |45.060.000 |45.060.000 |45.060.000 | |Renta líquida | | |12.220.000 | |anual (8 meses) | | | | | Renta líquida | | |1.525.000 | |mensual | | | | |($12.220.000/8) | | | | Se entiende por las declaraciones de las personas que fueron llamadas para hacerlo, el aquí demandantes señor JOSE AUDIAS RIVEROS PEÑA, en la actualidad aún no ha podido iniciar formalmente su actividad comercial que realizaba en el inmueble que le fuera expropiado, 1o que quiere decir, que la medida aún lo afecta, pero reiterando el acatamiento a la normatívidad aplicable, se tendrá en cuenta un periodo de seis (6) meses, es decir, la suma de $9.150.000 ($1.525.000 * 6 = $9.150.000) Por este concepto le fue reconocida la suma de $2.168.522, lo que indica que existe un desequilibrio de $6.981.478 que a precios de hoy es la suma de $7.444.021. 3.5.

Liquidación de intereses Sobre el valor obtenido a título de Daño Emergente y Lucro (sic) se le liquidan los intereses a las tasas de interés autorizadas por la Superintendencia Financiera de Colombia, a partir de la fecha límite de pago. Como quiera que estas tasas vengan en términos de Tasa Efectiva Anual (TEA) y, para efectos de la liquidación de intereses deban aplicarse Tasas de lnterés Nominal (TIN), se procede entonces a convertirla, para lo cual utilizamos la siguiente fórmula: i=n(1+j)1/n-1 en donde: i es el interés nominal j es el interés efectivo n es el número de períodos en el año (se suponen 12 en el año) Así, la liquidación de los intereses asciende a la suma de $101.913.626, y su cálculo es como se indica en el Cuadro No. 13. 4 INFORME FINAL 4.1.

Teniendo en cuenta los argumentos y consideraciones expuestos en los ítems precedentes y con la información recopilada y la metodología trazada, a usted Honorable Magistrada Ponente, me permito presentar el resultado del presente estudio, en atención a lo solicitado por la demandante y ordenado por su despacho, determinándose el valor de los perjuicios materiales a título de Daño Emergente y Lucro Cesante, en la suma de TRECIENTOS TRECE MILLONES SEICIENTOS SETENTA Y UN MIL CIEN PESOS ($313.671.100). 4.2.

Que el valor de los intereses sobre el monto anterior, calculados con las tasas del interés (sic) autorizadas por la Superintendencia Financiera de Colombia, en la fecha asciende a la suma de CIENTO UN MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y TRES MIL SEICIENTOS CUARENTA PESOS ($101.593.640), liquidados en un período de 715 días transcurridos desde el 16 de septiembre de 2010 y hasta el día 31 de agosto de 2012. 4.3 El total de los Daños y Perjuicios ocasionados al señor JOSÉ AUDIAS RIVEROS PEÑA determinados a título de Daño Emergente, Lucro Cesante e lntereses corrientes, asciende a la suma de CUATROCIENTOS QUINCE MILLONES DOCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA PESOS ($415.264.740). |Daño emergente |306.227.079 | |Lucro Cesante |7.444.021 | |Total Daño Emergente y Lucro |313.671.100 | |Cesante | | |Intereses |101.593.640 | |Total Daño Emergente, Lucro |415.264.740 | |Cesante e Intereses | | (…)” (Negrillas de la Sala) Como anexos a la pericia, entre folios 507 a 530 del expediente se incorporaron los siguientes documentos: 1.

Cuadro nro. 4 precios comparativos de las viviendas entre diciembre de 2009 y julio de 2012. 2) Valor del metro cuadrado construido según Metrocuadrado.com, con una muestra de 50.000 viviendas. 3) Cuadro nro. 13 – Liquidación de intereses; 4) Índice de costos de la Construcción de Vivienda 1990-2012. 5) Foto de metrocuadrado.com en relación con el predio objeto de expropiación. 6) Informe consolidado de localización del predio elaborado por la Alcaldía Mayor de Bogotá. 7) Constancia de estratificación del sector, expedida por la Alcaldía Mayor de Bogotá. 8) Constancia de usos permitidos en el sector, expedida por la Alcaldía Mayor de Bogotá. 9) Certificación del ingeniero Javier Alfonso Borda en la cual da cuenta de los trabajos que realizó en el predio objeto de expropiación. Como puede apreciarse, en el informe pericial, la metodología utilizada para la determinación del avalúo del inmueble objeto de expropiación consistió en traer a valor presente (año 2012) el avalúo determinado por el IGAC en el año 2009 y compararlo con el avalúo fijado en ese dictamen de acuerdo con el método de comparación de mercado, consultando el valor de las ofertas y transacciones del año 2012.

También fue utilizado el método de reposición para calcular el valor de la construcción. Ahora bien, se observa que en el numeral 1º del transcrito informe, titulado “factores de carácter general”, el perito afirma que “Se identificaron todas las características tanto intrínsecas como extrínsecas de los inmuebles y del sector, de los predios adyacentes y subsiguientes, relacionándolos con su sectorización”; también se afirma que tuvo en cuenta los desarrollos pasados, actuales y futuros y en general los aspectos relevantes del sector y sus alrededores para determinar los probables procesos de valoración. Así mismo, se advierte que en el numeral “3.1.5.1.

Investigación indirecta:” el perito tiene en cuenta una comparación de datos estadísticos proporcionados por metrocuadrado.com S.A. para la zona centro entre los años 2009 y 2012, lo cual en su concepto permitió determinar la variación de los precios en ese tiempo sin tener en cuenta la inflación. Con estos datos actualizó el valor del metro cuadrado del año 2009, a partir del monto que le había brindado el IGAC.

En el estudio estadístico que fue tenido en cuenta por el perito, se observan los precios comparativos de las viviendas entre diciembre de 2009 y julio de 2012, según el valor del metro cuadrado construido. Este estudio contiene una muestra de 50.000 viviendas, y corresponde al promedio de oferta de inmuebles terminados, en buen estado y que solo requieren reparaciones sencillas.

El estudio obra en los anexos de la pericia y contiene la siguiente información: [pic] Como puede apreciarse, en los datos registrados aparece un cuadro por apartamentos usados, que contiene el valor del metro cuadrado a julio y el valor del metro cuadrado a diciembre de 2009 con el correspondiente porcentaje de variación. Así mismo, aparece un cuadro de las casas usadas, donde se registra el mismo tipo de datos del cuadro anterior.

En este escenario, el perito tuvo en cuenta los demás factores que pudieron influir en el cambio de los precios de los inmuebles en el sector donde se ubica el bien objeto de expropiación entre el momento en que fue practicado el dictamen oficial rendido por el IGAC y el momento en que él rindió su dictamen, acudiendo a los análisis estadísticos de metrocuadrado.com entre los años 2009 y 2012.

No obstante lo anterior, la Sala observa dos inconsistencias en el dictamen rendido en el proceso judicial, como se explica a continuación. La primera inconsistencia es en relación con el cálculo del valor de la construcción, pues en el acápite 3.1.5.2 el perito acudió a la variación del Índice de Costos de Construcción para Vivienda (ICCV) suministrado por el DANE para traer a valor presente el valor de los trabajos realizados por el Ingeniero Javier Alfonso Borda que permitieron poner en operación comercial el establecimiento que allí funcionaba (dotaciones para alineación, balanceo, cambio de aceites y taller de mecánica y pintura), y el valor de estas adecuaciones lo sumó al valor de la construcción, cuando el ICCV constituye “un instrumento estadístico que permite conocer el cambio porcentual promedio de los precios de los principales insumos requeridos para la construcción de vivienda, en un periodo de tiempo,”[45] no para determinar la variación del precio del trabajo realizado por un ingeniero para que pueda ejercerse una actividad comercial en un inmueble determinado.

La segunda inconsistencia gira en torno a que se toma como precio establecido por el IGAC la suma de $390.000.00 por metro cuadrado, lo cual no es cierto. El precio que realmente establece el IGAC es de $450.000.00, pero finalmente el cálculo se hace por $390.000.00, pues la diferencia se descuenta como consecuencia del anuncio del proyecto, detalle que el perito omite.

Al realizar una comparación entre el precio establecido sin el descuento por cada dictamen encontramos lo siguiente: |Avalúo del IGAC |Avalúo perito | |Item | | |Area |Item | |Valor (m2) |Area | |Valor total |Valor (m2) | | |Valor total | |Terreno | | |270 |Terreno | |450.000 |270 | |$121.500.000 |($390.000 + 57.48%)= 489.404 | | |$132.139.080 | |Descuento por anuncio | | |270 |Intereses | |60.000 | | |$16.200.000 | | | |$101.593.640 | |Terreno | | |270 |Zona libre dura | |$390.000,00 |34,54 | |$105.300.000,00 |$51.155 | | |$1.766.894 | |Zona libre dura | | |34.31 | | |$30.000 | | |$1.029.300 |Total | | |$133.905.974 | | | | | | | |Avalúo total m2 $450.000 | | |$122.529.300 | | | | | En consecuencia, al tomar el valor del metro cuadrado sin el descuento realizado por el IGAC y compararlo con el valor del metro cuadrado realizado por el perito, se advierte una similitud en el precio total del terreno, pues la diferencia es de $10.639.080.

Por el contrario, al tomar el valor del metro cuadrado menos el valor del anuncio encontramos que la diferencia se incrementa, pues pasa a ser de $ 26.839.000. En este punto se observa que en el dictamen rendido en el proceso judicial no se tuvo en cuenta el descuento que por ley debía hacerse por concepto del mayor valor del terreno por el anuncio del proyecto.

En efecto, en el dictamen rendido por el perito Luis Eduardo Carrillo al precio actualizado del metro cuadrado del año 2009 al año 2012, que obtuvo por estadísticas de metrocuadrado.com, no sumó el porcentaje que la ERU restó argumentando el anuncio del proyecto. Es decir, el cálculo del metro cuadrado no daba $489.404.oo m/c, como se estableció en esa pericia, sino el resultado de multiplicar $450.000.oo, que correspondía al valor comercial del terreno para el año 2009 según el avalúo del IGAC, por 1.5748, lo que arroja un resultado de $708.660.oo.

Por lo tanto, en este punto, el dictamen rendido en el proceso judicial también incurrió en una inconsistencia. Adicionalmente a lo dicho, la Sala advierte que no es por el hecho de que se encuentren unas inconsistencias en el dictamen pericial rendido en el proceso judicial, que no se pueda desvirtuar el avalúo oficial del IGAC, sino por no demostrar el error en que se incurrió. Es decir, el dictamen rendido en un proceso judicial es un medio probatorio que, por sí mismo, no tiene la fuerza para desvirtuar la presunción de legalidad que pesa sobre el avalúo oficial del IGAC; pues aquél simplemente constituye prueba para el juez con el propósito de determinar el precio real del bien inmueble que se expropia, una vez se haya demostrado que el avalúo incurrió en errores en el cálculo.

En estos términos lo procedente, antes de acudir al dictamen producido dentro del proceso, era demostrar específicamente el error en qué incurrió el IGAC, para establecer con base en tal dictamen el valor a pagar. En consecuencia, como quiera que no se demostró el error en el que incurre el avalúo, el argumento planteado por el demandante no está llamado a prosperar, dado que las variables aplicadas para la actualización del valor del predio atendieron a las circunstancias económicas y a los factores que influyeron en su precio al momento de la realización del avalúo por parte del IGAC, asunto que no fue desvirtuado por la parte actora.

II.3. Problema jurídico a resolver II.3.1. Imparcialidad del avalúo En el recurso de apelación planteado por la parte actora, se solicitó tener en cuenta lo manifestado por el perito del lGAC en el testimonio rendido ante el tribunal, según el cual "Los avalúos son realizados por el lGAC en virtud de un convenio interadministrativo con la ERU".[46] A juicio del recurrente, lo que parece concluirse es que no hay imparcialidad y transparencia en la forma de realizar los avalúos por parte de esa entidad, pues éstos son realizados por el contratista que favorece los intereses del contratante, quien es el que le paga el trabajo.

En consecuencia, el problema que debe resolver la Sala consiste en determinar si es nulo el acto administrativo que decretó la expropiación administrativa de un bien cuando éste se fundamentó en un dictamen pericial practicado por el IGAC, en virtud de convenio suscrito con la entidad demandada en el proceso judicial. Sobre este punto, la Sala se permite precisar que, de conformidad con la Ley 388 de 1997, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi es la primera entidad llamada a realizar el avalúo comercial del inmueble objeto de expropiación administrativa.

De conformidad con el artículo 67 de la Ley 388 de 1997, norma vigente en el momento de practicarse el avalúo, al regularse la indemnización y forma de pago, se establece que “En el mismo acto que determine el carácter administrativo de la expropiación, se deberá indicar el valor del precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios, el cual será igual al avalúo comercial que se utiliza para los efectos previstos en el artículo 61 de la presente ley.” El artículo 61 de la norma en comento establece que “El precio de adquisición será igual al valor comercial determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determinado por el Decreto-ley 2150 de 1995, de conformidad con las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial que sobre avalúos expida el gobierno.” (Se destaca) En concordancia con lo anterior, el artículo 3º del Decreto 1420 de 1998, “por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos”, norma también vigente para el momento en que se practicó el avalúo, establece que “La determinación del valor comercial de los inmuebles la harán, a través de un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración.” (Se destaca) En este orden de ideas, el aludido Instituto, por ley, es preferentemente el llamado a determinar el valor comercial del inmueble objeto de expropiación el cual equivale al precio de adquisición; por lo tanto, no es de recibo la afirmación del recurrente en el sentido que el perito designado por el IGAC no goza de las garantías de independencia e imparcialidad, pues es precisamente esa institución la llamada a determinar el valor comercial de los inmuebles.

Adicionalmente, la parte recurrente no cita un fundamento normativo alguno del cual se desprenda que el hecho que la entidad demandada haya contratado al IGAC para determinar el avalúo, implica que el mismo no goza de las garantías de imparcialidad. Por lo anterior, no prospera el cargo planteado por el recurrente. II.4. Recurso de apelación presentado por la ERU La ERU presentó recurso de apelación adhesiva al recurso presentado por la parte actora en este proceso, en el cual solicita que “se declare que la EMPRESA DE RENOVACIÓN URBANA DE BOGOTÁ -ERU, adelantó de conformidad a los postulados de la Ley 388 de 1997 y de sus decretos reglamentarios el proceso de expropiación administrativa del predio ubicado en la Carrera 13 A No. 24 8 - 17 de Bogotá.” A través del recurso controvirtió la decisión adoptada por el tribunal que declaró la nulidad del numeral 1° del artículo segundo de la Resolución nro. 247 de 16 de septiembre de 2010, que resolvió ordenarle pagar por concepto de valor comercial del inmueble expropiado al demandante la suma de $236.446.000,oo pesos m/c, en el sentido de que dicho valor debe ser de $252.646.000,oo pesos m/c, que resulta de aplicar el valor de $450.000,oo pesos por metro cuadrado (m2), adoptado en el estudio general de avalúo. A su juicio, si bien no hay una correspondencia entre el estudio general de mercado de predio ubicado al interior del barrio La Alameda y el valor que finalmente estableció para el metro cuadrado, ello se debe al descuento señalado por ley por el mayor valor que adquiere el predio por el anuncio del proyecto.

En relación con el recurso de apelación por adhesión, el artículo 353 CPC preveía que “la parte que no apeló podrá adherir al recurso interpuesto por otra de las partes, en lo que la providencia apelada le fuere desfavorable. El escrito de adhesión podrá presentarse ante el juez que lo profirió mientras el expediente se encuentre en su despacho, o ante el superior hasta el vencimiento del término para alegar.

La adhesión quedará sin efecto si se produce el desistimiento del apelante principal.” (Se destaca) En la actualidad esta figura es regulada por el parágrafo del artículo 322 del Código General del Proceso (CGP), de acuerdo con el cual: “La parte que no apeló podrá adherir al recurso interpuesto por otra de las partes, en lo que la providencia apelada le fuere desfavorable.

El escrito de adhesión podrá presentarse ante el juez que lo profirió mientras el expediente se encuentre en su despacho, o ante el superior hasta el vencimiento del término de ejecutoria del auto que admite apelación de la sentencia. El escrito de adhesión deberá sujetarse a lo previsto en el numeral 3 de este artículo.” (Se destaca) En el caso objeto de examen, a juicio del recurrente (ERU), si bien no hay una correspondencia entre el estudio general de mercado de predios ubicados al interior del barrio “La Alameda” y el valor que finalmente se estableció en el informe de avalúo para el metro cuadrado, ello se debe al descuento señalado por ley por el mayor valor que adquiere el predio por el anuncio del proyecto.

En consecuencia, a la Sala le corresponde resolver si es cierto que la diferencia de valores que aparece entre el estudio general de mercado de predios ubicados al interior del barrio La Alameda y el valor que finalmente se estableció para el metro cuadrado en el dictamen oficial rendido por el IGAC se debe al descuento por el mayor valor que adquiere el predio por el anuncio del proyecto.

Para resolver este cargo, la Sala se permite explicar que, de conformidad con el parágrafo primero del artículo 61 de la Ley 388 de 1997, “Al valor comercial al que se refiere el presente artículo, se le descontará el monto correspondiente a la plusvalía o mayor valor generado por el anuncio del proyecto u obra que constituye el motivo de utilidad pública para la adquisición, salvo el caso en que el propietario hubiere pagado la participación en plusvalía o la contribución de valorización, según sea del caso.”(Se destaca) El artículo 52 del Decreto Distrital 190 de 2004[47], estableció la obligación de las entidades distritales de realizar el anuncio del proyecto urbanístico y de contar con un avalúo de referencia que permita fijar el precio de los inmuebles antes del anuncio o iniciación de las obras, para de esta manera poder descontar del avalúo comercial el mayor valor que se presente, precisamente, con el desarrollo del proyecto, así: “Artículo 52.

Anuncio de los proyectos (artículo 52 del Decreto 469 de 2003). Para dar cumplimiento a lo previsto en el parágrafo 1° del artículo 61 de la Ley 388 de 1997, las entidades distritales realizarán el anuncio de los proyectos urbanísticos y de los planes de ejecución de obras de infraestructura y equipamientos, dando prioridad al anuncio de planes de ordenamiento zonal.

Una vez realizados los anuncios de los proyectos, las entidades distritales podrán exigir que se descuente del avalúo comercial que se practique para fijar el precio de los inmuebles en los procesos de adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria, expropiación judicial o administrativa, el mayor valor que se haya generado con ocasión del anuncio del proyecto u obra que constituye el motivo de utilidad pública para la adquisición, salvo en el caso en que el propietario del suelo demuestre haber pagado la correspondiente participación. Con el fin de contar con un avalúo de referencia que permita fijar el precio de los inmuebles antes del anuncio o iniciación de las obras, la Administración Distrital deberá ordenar la práctica de avalúos representativos por zonas geo-económicas homogéneas presentes en la zona del programa, proyecto u obra.

Estos avalúos de referencia deberán ser tenidos en cuenta por los peritos avaluadores que realicen los avalúos individuales de los inmuebles que se requieren para el desarrollo del programa, proyecto u obra, como base para realizar el descuento efectivo de los mayores valores que haya generado el anuncio de la realización del programa, proyecto u obra.” (Se destaca) En sentencia proferida el 12 de julio de 2018 [48], se tuvo la oportunidad de explicar que el descuento de la plusvalía generada por un proyecto tiene el fin legítimo de proteger el patrimonio público, pues cuando el Estado requiera adquirir los predios necesarios para desarrollar una iniciativa urbanística, no puede reconocer a los particulares el mayor valor que generó el anuncio de su propia iniciativa.

Cualquier incremento distinto, producto del esfuerzo o inversión del propietario del predio, deberá ser demostrado por el particular. La Sala, en sentencia proferida el 22 de marzo de 2018 [49] sobre los alcances de la figura estimó lo siguiente: “La norma cuestionada tiene como propósito esencial evitar que en los avalúos se incorporen mayores valores con ocasión del anuncio del proyecto urbanístico u obra que pretende desarrollar la Alcaldía Mayor de Bogotá D. C. en el área definida en el acto demandado; por ello, cobra relevancia la exigencia de que la administración elabore los avalúos de referencia o en puntos muestrales, pues, con estos se pueden establecer las condiciones físicas, normativas y económicas del suelo con antelación al comienzo de la obra.

En el caso de las adquisiciones públicas de tierra a través del trámite de enajenación voluntaria o de expropiación, la Ley 388 de 1997[50] previó un mecanismo expedito y directo para la administración referente a la posibilidad de descontar del valor comercial del avalúo, el valor mayor generado por el anuncio del proyecto u obra que constituye el motivo de utilidad pública para la adquisición. Es relevante poner de presente que los avalúos comerciales al momento de la adquisición del predio no pueden realizarse de manera abstracta y sin tener en cuenta el contexto de la zona antes del inicio del proyecto, en consideración a que, precisamente, los avalúos de referencia constituyen el parámetro indispensable y concreto para poder establecer la participación de la administración en la plusvalía resultante de la acción urbanística.

(…)” Para el caso objeto de examen, el artículo 12 del Decreto 492 de 2007 anuncia la puesta en marcha del proyecto “Operación Estratégica del Centro de Bogotá, el Plan Zonal del Centro -PZCB- y las Fichas Normativas para las Unidades de Planeamiento Zonal -UPZ- 91 Sagrado Corazón, 92 La Macarena, 93 Las Nieves, 94 La Candelaria, 95 Las Cruces y 101 Teusaquillo”, así: “ARTÍCULO

12. ANUNCIO DE PROYECTO. Se anuncia la puesta en marcha de las obras de infraestructura, equipamientos colectivos y proyectos inmobiliarios y urbanísticos que componen los Programas Territoriales Integrados, para los efectos previstos en el artículo 52 del Decreto Distrital 190 de 2004 y que se describen en el Cuadro No. 3: Programas Territoriales Integrados, en el que se establecen los Proyectos, Acciones, Entidades Responsables y Metas a Corto, Mediano y Largo Plazo.

El corto plazo de la Operación Centro se inicia con la ejecución del Programa Territorial Integrado "Las Cruces y San Bernardo" y con la formulación del Programa Territorial Integrado "Calle 26 y Centro Tradicional".

PARÁGRAFO 1. La Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, dentro de los dos meses (2) meses siguientes a la entrada en vigencia del presente Decreto, realizará la práctica de avalúos en puntos muestrales de las distintas situaciones de los suelos que forman parte de los Programas Territoriales Integrados, indicados en el Plano No. 8.

PARÁGRAFO 2. Los avalúos de que trata el presente artículo deberán publicarse en el Catálogo de la Actividad Pública Inmobiliaria Distrital - CAPID. Para tal efecto la Secretaría Distrital de Planeación remitirá al Departamento Administrativo de la Defensoría del Espacio Público - DADEP- la documentación necesaria dentro de los treinta (30) días calendario siguientes a la entrega, por parte de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital de conformidad con lo establecido en el Acuerdo 171 de 2005.

PARÁGRAFO 3. Las entidades distritales deberán verificar que en los avalúos que se realicen para la adquisición del suelo en ningún caso se incorporen meras expectativas generadas por los proyectos anunciados en el presente Decreto.” Respecto de este punto, la ERU indicó en su recurso de apelación que encargó a la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital la elaboración de los valores de referencia Plan Zonal Centro, para el programa Territorial Integrado “Calle 26 y Centro Internacional,” con el fin de poder practicar el descuento señalado por la ley.

Por tal razón a los avalúos realizados por el IGAC al valor del área de terreno de los predios requeridos les aplicó el descuento con base en la metodología señalada en el punto 12 del informe de avalúo, con el propósito de establecer el mayor valor generado por el anuncio del proyecto integral de renovación urbana “Estación Central”. La Sala constata que, al revisar el informe de avalúo transcrito en líneas anteriores, no se observa el punto 12, titulado “CÁLCULO DEL MAYOR VALOR GENERADO POR EL ANUNCIO DEL PROYECTO”, según lo indicó la ERU.

Sin embargo, leído el estudio general por el cual se da respuesta a la solicitud 8002009 ER 7601 35 al 65 del 21 de agosto de 2009 de la ERU[51], el cual forma parte de aquél, se realiza el estudio correspondiente para determinar el mayor valor generado por el anuncio del proyecto así: “12. CÁLCULO DEL MAYOR VALOR GENERADO POR EL ANUNCIO DEL PROYECTO Con el propósito de establecer el mayor valor generado por el anuncio del PROYECTO INTEGRAL DE RENOVACIÓN URBANA “ESTACIÓN CENTRAL”, se plantean las siguientes hipótesis acerca de los factores que han podido incluir en el incremento del valor del suelo en el sector de estudio.

1. INCREMENTO DEL VALOR DEL SUELO POR DINÁMICA INMOBILIARIA (…) Para establecer el índice de incremento de valor en la tierra por dinámica inmobiliaria en el sector de la Alameda se analizaron puntos de investigación (avalúos) ubicados al interior de este sector, realizados para determinar el índice de Valoración Urbano y Rural (IVIUR) en la ciudad de Bogotá para los años 2006, 2007, 2008, y 2009: Análisis que nos permitió encontrar que el incremento en los valores de la tierra al interior del sector La Alameda se comportó de manera similar al Índice de Valoración Urbano y Rural (IVIUR) de predios comerciales en la ciudad de Bogotá durante dos años consecutivos.

Razón por la cual se adoptan los índices del IVIUR vigencias 2007-2009 de predios comerciales, para obtener el incremento de los valores de la tierra por dinámica inmobiliaria para predios al interior del sector de La Alameda. El IVIUR vigencias 2007-2009 para predios comerciales en total es de 20,4$. (…) Del anterior análisis se logró determinar que el índice de incremento en el valor de la tierra por dinámica para predios sobre la Avenida Caracas es de 13,39% |SUBSECTOR |INCREMENTO TOTAL |INCREMENTO DINÁMICA | | |PROMEDIO |INMOBILIARIA | |PREDIOS AL INTERIOR |40,33% |20,40% | |PREDIOS SOBRE AV |18,26% |13,39% | |CARACAS | | | De otro lado se encontró que el valor de terreno mínimo en los puntos de investigación sobre la avenida Caracas para determinar los valores de referencia en octubre de 2007 fue de $280.000/m2 y en un avalúo realizado por el IGAC en mayo de 2008 a un predio sobre la Avenida Caracas se le asignó un valor de $290.000/m2 lo que nos da un incremento en el valor de la tierra del 3,57% para 7 meses, es decir que en 24 meses se debería estar incrementando en el 12,24%; cifra muy parecida al incremento por dinámica inmobiliaria calculada para la Avenida Caracas.

Nota: Los incrementos totales se calcularon sobre el promedio general de los inmuebles analizados al interior de cada subsector, tanto para la Avenida Caracas como para El interior del sector de La Alameda.

2. INCREMENTO DEL VALOR DEL SUELO POR ANUNCIO DEL PROYECTO. A. Incremento del valor del suelo por cambio en la norma urbanística Consultando la norma anterior en el sector, permitía un uso múltiple y altura libre como se muestra a continuación: Específicamente para este sector no es posible mejorar el régimen de usos, pues este se encontraba en el nivel más permisivo.

Igualmente sucede con la tipología alturas de las edificaciones, pues en la norma anterior era libre. Teniendo en cuenta lo anterior, el incremento en los valores del uso en el sector de La Alameda, no puede ser atribuido a un cambio en la norma urbanística. B. Incremento del valor del suelo anuncio del Proyecto Integral de Renovación Urbana “Estación Central”.

Para el descuento del mayor valor generado por anuncio del proyecto se determina que, del incremento total en el valor de la tierra en cada una de los predios entre los valores de referencia del año 2007 y los valores encontrados en el año 2009, solamente el 20,4% para predios al interior del sector de la Alameda y el 13,39% para predios sobre la avenida Caracas, del valor de referencia del año 2007, corresponde a dinámica inmobiliaria; el resto corresponde a un mayor valor generador por el nuncio del Proyecto Integral de Renovación Urbana “Estación Central”, que es el valor que se debe descontar a los valores encontrados para el año 2009.” (Se destaca) Ahora bien, en el recurso de apelación la parte recurrente explica cómo, a partir de los valores anteriores, restó al valor del metro cuadrado en el sector el porcentaje correspondiente al mayor valor generado por el anuncio del proyecto, así: “SUBSECTOR DINÁMICA INCREMENTO TOTAL INCREMENTO PROMEDIO INMOBILIARIA Predios al interior 40,33% 20,40% Nota: Estos porcentajes están calculados tomando como base los valores de referencia del año 2007 Una vez determinado lo anterior se procede a dar aplicación del descuento de la siguiente manera: Valor Terreno Comercial 2009: $450.000.oo Valor Terreno Referencia 2007: $320.000.oo Incremento Total ponderado para el sector: 40,33% Incremento Total ponderado para el sector en $: 130.588.oo IVIUR: 20,40% Anuncio del proyecto 19,93% Anuncio del proyecto/incremento promedio 49,42% Descuentos: 64.333,07% Valor terreno descontando anuncio del proyecto: $385.466,93 Valor adoptado terreno descontando anuncio del proyecto: $390.000.oo” (Se destaca) En este contexto, se advierte que, contrario a lo manifestado por el tribunal, la diferencia entre el valor adoptado para el predio correspondiente a $450.000.oo por metro cuadrado y el reportado en el avalúo presentado en la oferta de compra al señor José Audias Riveros por un valor de $390.000.oo, corresponde al descuento señalado en las normas transcritas por concepto del mayor valor generado por el anuncio del proyecto integral de renovación urbana denominado “Estación Central”; no se trata de una simple falta de correspondencia entre el valor determinado en el estudio general y el informe de avalúo, como lo manifestó el tribunal.

El a quo consideró que, al revisar el “Estudio de mercado de Predios Ubicados al interior del Barrio la Alameda”, se observa que, para los predios medianeros, se adoptó el valor promedio de $450.000.oo, y que, como el inmueble objeto de la controversia no era un predio esquinero, el IGAC debió adoptar ese valor; agrega que, sin embargo, de manera inexplicable en el informe de avalúo se estableció un valor de $390.000.oo m2.

Por lo anterior, concluyó que, “luego de multiplicar los 270 metros cuadrados del inmueble, por la suma de $450.000.oo, que arroja un valor total del terreno por la suma de $121.500.000.oo, cifra que es superior a los $105.300.000.oo fijados por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. La diferencia de estas cifras es de $16.200.000.00, que deberá ser reconocida al demandante.” Al respecto, la Sala destaca que no fue de manera inexplicable que en el informe de avalúo se estableció un valor del metro cuadrado equivalente a $390.000.oo dado que, según se indicó, en el estudio general por el cual se da respuesta a la solicitud 8002009 ER 7601 35 al 65 del 21 de agosto de 2009 de la ERU[52], se realiza el análisis correspondiente para determinar el mayor valor del terreno generado por el anuncio del proyecto, en el cual, una vez restado el porcentaje correspondiente a ese mayor valor, arroja como resultado el valor del metro cuadrado que finalmente quedó consignado en el informe de avalúo presentado por el IGAC.

En consecuencia, no había lugar a condenar a la entidad demandada a un restablecimiento del derecho por concepto de la diferencia entre los valores indicados en el Estudio de Mercado de Predios ubicados al interior del Barrio La Alameda y el valor que se estableció finalmente en el informe de avalúo, dado que esa diferencia corresponde al descuento que por ley debía hacer la entidad demandada con ocasión del mayor valor del terreno por el anuncio del proyecto.

Por lo tanto, la Sala revocará en este punto la orden de restablecimiento del derecho establecida por el a quo. II.6. Conclusiones Como quiera que el dictamen pericial practicado durante el proceso judicial se fundamentó en un conjunto de pruebas que permitían determinar el valor del lucro cesante del actor como consecuencia de la expropiación administrativa de su inmueble, la Sala revocará el numeral 4º de la sentencia apelada que negó las pretensiones de la demanda y, en su lugar, declarará la nulidad del numeral 2º del artículo 2º de la Resolución nro. 247 de 16 de septiembre de 2010, que reconoció una indemnización por lucro cesante en favor de la parte actora por $2.168.522.oo m/c. En consecuencia, ordenará, a título de restablecimiento del derecho, que se pague a la parte actora la suma de $6.981.478.oo m/c, que corresponde a la diferencia entre el valor reconocido por el IGAC y el demostrado por medio del dictamen practicado en este proceso judicial.

Así mismo, según el artículo 177 de ese estatuto, a la ERU le corresponderá pagar también los intereses comerciales y moratorios, si hay lugar a ellos, que se causen desde el momento en que quede ejecutoriada la presente sentencia hasta el día en que se haga el pago efectivo de la suma aquí establecida Teniendo en cuenta que la diferencia de valores que aparece entre el estudio general de mercado de predios ubicados al interior del barrio La Alameda y el valor que finalmente se estableció para el metro cuadrado en el dictamen oficial rendido por el IGAC se debe al descuento por el mayor valor que adquiere el predio por el anuncio del proyecto, la Sala revocará los numerales segundo y tercero de la sentencia apelada, que declararon la nulidad parcial del numeral 1º del artículo 2 de la Resolución nro. 247 de 16 de septiembre de 2010[53], proferida por la Dirección Técnica de la Empresa de Renovación Urbana de Bogotá (en adelante ERU), y se condenó, a título de restablecimiento del derecho, a la mencionada empresa a pagar la suma de $16.200.000,oo pesos m/c. En lo demás, como quiera que el avalúo practicado por el IGAC sí utilizó la metodología de comparación de mercado; que no es cierto que en el avalúo del IGAC se ha tomado de manera arbitraria un precio para unos predios y otro para otros; que el dictamen pericial practicado por el IGAC goza de imparcialidad; y que no se desvirtuó la presunción de legalidad del avalúo que sirvió de fundamento para decretar una expropiación administrativa, se confirmará el fallo apelado.

En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, FALLA PRIMERO: REVOCAR el numeral 4º de la sentencia de 27 de junio de 2013, proferida por la Sección Primera del Tribunal Administrativo de Cundinamarca, que negó las pretensiones de la demanda.

En su lugar, se resuelve lo siguiente: “CUARTO: DECLARAR la nulidad parcial del numeral 2º del artículo 2º de la Resolución nro. 247 de 16 de septiembre de 2010, que reconoció una indemnización por lucro cesante en favor de la parte actora por $2.168.522.oo m/c. En consecuencia, ordenar, a título de restablecimiento del derecho, que se pague a la parte actora la suma de $6.981.478.oo m/c, que corresponde a la diferencia entre el valor reconocido por el IGAC y el demostrado por medio del dictamen practicado en este proceso judicial.

Esta suma deberá ser indexada, según la fórmula indicada en esta providencia, desde la fecha en que quedó ejecutoriada la resolución que ordenó la expropiación (2 de noviembre de 2010) hasta el momento de la presente sentencia. Así mismo, de acuerdo con el inciso quinto del artículo 177 de ese código, a la ERU le corresponderá pagar también los intereses comerciales y moratorios que se causen desde el momento en que quede ejecutoriada la presente sentencia hasta el día en que se haga el pago efectivo de la suma aquí establecida.”

SEGUNDO: REVOCAR los numerales segundo y tercero de la sentencia apelada, que declararon la nulidad parcial del numeral 1º del artículo 2 de la Resolución nro. 247 de 16 de septiembre de 2010 [54], proferida por la Dirección Técnica de la Empresa de Renovación Urbana de Bogotá (en adelante ERU), y se condenó a título de restablecimiento del derecho a la mencionada empresa a pagar la suma de $16.200.000,oo pesos m/c.

TERCERO: En lo demás, CONFIRMAR la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca el 27 de junio de 2013. En firme esta providencia, remítase el expediente al Tribunal de origen.

NOTIFÍQUESE,

COMUNÍQUESE Y CÚMPLASE. La anterior providencia fue leída, discutida y aprobada por la Sala en su sesión de la fecha. HERNANDO SÁNCHEZ SÁNCHEZ OSWALDO GIRALDO LÓPEZ Consejero de Estado Consejero de Estado Presidente NUBIA MARGOTH PEÑA GARZÓN ROBERTO AUGUSTO SERRATO VALDÉS Consejera de Estado Consejero de Estado ----------------------- [1] “(…) 1.

El avalúo comercial, por valor de DOSCIENTOS TREINTA Y SESIS MILLONES CUATROCIENTOS CUERANTE Y SEIS MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ($236.446.000), de conformidad con el informe técnico de avalúo nro. 8002009ER 7601-49 de fecha 18 de septiembre de 2009 elaborado por Instituto Geográfico Agustín Codazzi – IGAC. (…)” [2] Folio 36 del cuaderno nro. 2. [3] Cita las Sentencias C-1074 de 2002, C-476-de 2007 y la Sentencia de 14 de mayo de 2009 con ponencia del Dr. Rafael E, Ostau de La font [4] La demanda en contra de la Resolución nro. 103 de 11 de diciembre de 2009, “por medio de la cual se determina la adquisición de un inmueble por el procedimiento de expropiación administrativa, se formula una oferta de compra y se realizan unos reconocimiento económicos”, fue rechazada en auto de 29 de septiembre de 2011, con fundamento en que la misma se trata de un acto de trámite, en la medida en que no culmina la actuación administrativa de expropiación adelantada por la Empresa de Renovación Urbana de Bogotá D.C. ERU. [5] Folio 36 del cuaderno nro. 2 [6] Folio 38 del cuaderno nro. 2 [7] Folio 332 del cuaderno nro. 2 [8] Folio 401 del cuaderno nro. 1 [9] Folio 408 cuaderno nro. 1 [10] Folio 353 cuederno nro. 1 [11] Folio 362 y siguientes del cuaderno nro. 1 [12] Folio 368 del cuaderno nro. 1. [13] Folio 482 del cuaderno nro. 1 [14] Folios 510, 511, 512 y 513 del cuaderno nro. 1. [15] Folio 496 del cuaderno 1 [16] Folio 401 del cuaderno nro. 1 [17] Folio 398 del cuaderno nro. 1 [18] Folio 497 del cuaderno nro. 1 [19] Folio 497 del cuaderno nro 1. [20] Folio 408 del cuaderno nro. 1 [21] Folio 392 del cuaderno nro. 1 [22] Folio 529 del cuaderno nro. 1. [23] Folio 133 del cuaderno nro. 1 [24] Folio 286 del cuaderno nro. 1 [25] Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, sentencia de 25 de abril de 2012, Magistrada Ponente: Olga Mélida Valle de la Hoz, radicado nro. 4400123310001999002901. [26] Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, sentencia de 23 de abril de 1992, radicado nro. 6438, C.P. Daniel Suárez Hernández. [27] Consejo de Estado.

Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Primera. Sentencia del 14 de mayo de 2009. Radicado: 2005-03509. Magistrado Ponente: Dr. Rafael E. Ostau de Lafont Pianeta. [28] Consejo de Estado. Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Primera. Sentencia del 17 de marzo de 2011. Radicado: 2005 – 00273. Magistrada Ponente: Dra. María Elizabeth García González.

Ver entre otras sentencias la 31 de mayo de 2018, Rad.: 2008 – 0074. Magistrada Ponente: Dra. María Elizabeth García González. [29] Consejo de Estado. Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Primera. Consejero ponente: ROBERTO AUGUSTO SERRATO VALDÉS. Sentencia de quince (15) de agosto de dos mil diecinueve (2019). Radicación número: 25000-23-24-000-2011-00196-01.

Actor: Daniel Patiño Parra. Demandado: Instituto de Desarrollo Urbano – IDU. [30] Folio 68 del expediente. [31] Fijada en sentencia de esta misma Sala el 11 de junio de 2020: CONSEJO DE ESTADO, SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN PRIMERA, Consejero Ponente: OSWALDO GIRALDO LÓPEZ. Sentencia del once (11) de junio de dos mil veinte (2020), Referencia: Nulidad y restablecimiento del derecho, Radicación: 44001-23-33-002-2012-00029-01, Demandante: C.I. Colombia en el Mundo LTDA., Demandado: Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales – DIAN-. [32] Se toma esta data porque fue a partir de entonces que se comenzaron a producir los efectos negativos en relación con el lucro cesante de la parte actora. [33] Corte Constitucional de Colombia, sentencia C-188 de 1999, M.P. José Gregorio Hernández Galindo. [34] CONSEJO DE ESTADO, SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN PRIMERA, Consejero ponente: GUILLERMO VARGAS AYALA, Bogotá, D.C., trece (13) de octubre de dos mil dieciséis (2016), Radicación número: 05001-23-33- 000-2014-01080-01, Actor: FRANCISCO JOSÉ DUQUE BECERRA, Demandado: MUNICIPIO DE EL CARMEN DE VIBORAL [35] Folios 36 a 38 del cuaderno nro. 2 [36] Folio 38 del cuaderno número 2 del expediente [37] Folio 50 del cuaderno nro. 2 [38] Folios 348 y 349 del cuaderno nro. 1. [39] Folio 373 del cuaderno principal. [40] Este cuadro obra en los anexos de la pericia a folio 507 del expediente y se indica que contiene “los precios comparativos de las viviendas entre diciembre de 2009 y julio de 2012, Valor del Metro Cuadrado Construido.

Los cálculos que son hechos por Metrocuadrado.com S.A. con una muestra de 50.000 viviendas, corresponden a PROMEDIOS DE OFERTA de inmuebles terminados, en buen estado y que solo requieren reparaciones sencillas.” (…) Se observa que en los datos registrados aparece un cuadro por apartamentos usados, que contiene el valor del metro cuadrado a *julio y el valor del metro cuadrado a *diciembre de 2009 con el correspondiente % de variación. a información se clasifica por barrios, estratos y los años de uso.

Así mismo, aparece un cuadro de las casas usadas, donde se registra el mismo tipo de datos del cuadro anterior. [41] El “Cuadro No. 5” que se presenta en esa ubicación refiere a la ESTIMACIÓN DEL VALOR DE LA CONSTRUCCION. Sector ALAMEDA. Tipo BODEGA. Con Valor total estimado de la construcción de $304.960.988, discriminados en bodega y mezanine ($303.194.094) y Zona Libre rígida ($1.766.894). [42] El “Cuadro No. 6” que se presenta en esa ubicación refiere al VALOR TOTAL ESTIMADO DEL INMUEBLE.

Con valor total de $609.728.888, discriminados en terreno ($304.767.900) bodega y mezanine ($303.194.094) y Zona Libre dura ($1.766.894). [43] El “Cuadro No. 7” que se presenta en esa ubicación refiere al Desequilibrio en el valor del lote, determinado en ($138.941.460), que resulta de la diferencia entre el valor reconocido en la Resolución 103 de 2009 actualizado a la fecha con una variación del 57.48% ($165.826.440) según cuadro comparativo de precios de mercado `Metrocuadrado´y el estimado en el dictamen ($304.767.900); el “Cuadro No. 8” que se presenta el Desequilibrio en el valor de la construcción, por una diferencia de ($160.188.760) entre el valor reconocido en la Resolución 103 de 2009 actualizado con el índice de costos de construcción de vivienda, ICCV ($144.772.228) y el valor estimado en el dictamen de ($304.960.988); el “Cuadro No. 9” presenta el Desequilibrio total en el precio del inmueble correspondiente a ($299.130.220) equivalente a la suma de los valores entre el desequilibrio en el valor del lote más el valor de la construcción. Y en el “Cuadro No. 10” presenta el Desequilibrio total en el precio del inmueble con los anteriores valores. [44] Por un valor indexado de ($7.096.859,06) entre el 31 de diciembre de 2009 y el 31 de agosto de 2012. [45] Departamento Administrativo Nacional de Estadísticas DANE, Índice de Costos de la Construcción de Vivienda (ICCV), disponible en: https://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/construccion/indice- de-costos-de-la-construccion-de-la-vivienda/iccv [46] Folio 347 del cuaderno nro. 1 [47] Por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Decretos Distritales 619 de 2000 y 469 de 2003. [48] CONSEJO DE ESTADO, SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN QUINTA, Consejero ponente: ALBERTO YEPES BARREIRO, Bogotá D.C., doce (12) de julio de dos mil dieciocho (2018), Radicación número: 25000-23-24-000- 2010-00176-02, Actor: Arquímedes Octavio Romero Moreno, Demandado: Distrito Capital de Bogotá [49] Allí se analizó el artículo 4º del Decreto 266 de 2003, expedido por el Alcalde Mayor de Bogotá D.C. “Por el cual se anuncia la puesta en marcha del Proyecto Urbanístico Integral o Macro-Proyecto que se identificará como “Nuevo Usme” y que estará comprendido por las Operaciones Estructurales “Nuevo Usme” y “Puerta al Llano”.

Véase: CONSEJO DE ESTADO, SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, SECCIÓN QUINTA, Consejero ponente: CARLOS ENRIQUE MORENO RUBIO, Bogotá, D.C., veintidós (22) de marzo de dos mil dieciocho (2018), Radicación 25000-23-24-000-2010-00177-02, Actor: Arquímedes Octavio Romero Moreno, Demandado: Alcaldía Mayor de Bogotá D.C. [50] Artículo 73º.- Noción. De conformidad con lo dispuesto por el artículo 82 de la Constitución Política, las acciones urbanísticas que regulan la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano incrementando su aprovechamiento, generan beneficios que dan derecho a las entidades públicas a participar en las plusvalías resultantes de dichas acciones.

Esta participación se destinará a la defensa y fomento del interés común a través de acciones y operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los costos del desarrollo urbano, así como al mejoramiento del espacio público y, en general, de la calidad urbanística del territorio municipal o distrital. Los concejos municipales y distritales establecerán mediante acuerdos de carácter general, las normas para la aplicación de la participación en la plusvalía en sus respectivos territorios.

En concordancia con lo normado en el artículo 61 ibídem. [51] Folios 352 a 408 del expediente. [52] Folios 352 a 408 del expediente. [53] “(…) 1. El avalúo comercial, por valor de DOSCIENTOS TREINTA Y SESIS MILLONES CUATROCIENTOS CUERANTE Y SEIS MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ($236.446.000), de conformidad con el informe técnico de avalúo nro. 8002009ER 7601-49 de fecha 18 de septiembre de 2009 elaborado por Instituto Geográfico Agustín Codazzi – IGAC.

(…)” [54] “(…) 1. El avalúo comercial, por valor de DOSCIENTOS TREINTA Y SESIS MILLONES CUATROCIENTOS CUERANTE Y SEIS MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ($236.446.000), de conformidad con el informe técnico de avalúo nro. 8002009ER 7601-49 de fecha 18 de septiembre de 2009 elaborado por Instituto Geográfico Agustín Codazzi – IGAC. (…)”