25000-23-24-000-2012-00483-01 — Consejo de Estado

25000-23-24-000-2012-00483-01Consejo de Estado · SECCIÓN PRIMERASentencia2021-02-25

Ponente: Hernando Sánchez Sánchez

Actor: Luz Marina Camacho Cadena, Silvia Camacho Cadena, Lilia Camacho Cadena, Hortensia Camacho Cadena, Elber Antonio Camacho Y Arley Camacho Cadena·Demandado: Empresa De Renovación Urbana De Bogotá, D.C. - Eru

De qué trata

Síntesis: Corresponde a la Sala, con fundamento en el recurso de apelación, determinar: Si es indebida la aplicación de los métodos de comparación o de mercado y de costo de reposición en el caso sub examine. […] En la demanda se indicó que en el caso sub examine no era aplicable el método de reposición […] [E]l perito que suscribió el avalúo oficial […] indicó […] [que] aplicó el método de costo de reposición respecto de la construcción y para establecer el valor comercial del bien inmueble, en conjunto, tuvo en cuenta el mercado inmobiliario del sector y de la época. En concordancia con lo anterior, en el documento presentado como anexo del avalúo identificado con el número de radicación 8002010 ER 9803 01 al 20 del 6 de octubre de 2010, se describió el estudio de mercado de los predios ubicados al interior del Barrio La Alameda […] El avaluador, Ingeniero José Olmos OImos, en el avalúo aportado con la demanda, indicó que acudió al método de comparación de mercado para establecer el valor del terreno y en el anexo de este, denominado “ANEXO DE DATOS”, se refirió al costo de reposición de la construcción […] En el avalúo citado supra se indicó las características generales de la construcción, su vida útil, estado de conservación, el factor de depreciación de esta, así como los costos del concreto en obra, de la placa maciza en concreto, del muro en ladrillo tolete, del baño, de la cubierta, de los muros, los pisos entre otros. En esa prueba se acudió al método de costos de reposición para determinar el valor de la construcción. Igualmente, en el recurso de apelación, la parte demandante para determinar el valor de la construcción y fundamentar sus peticiones, en segunda instancia, acudió al método de costos de reposición y aplicó los factores de depreciación del bien inmueble. A su juicio, el error consistió en que en el avalúo oficial no se incluyeron los costos indirectos, de conformidad con el artículo 13 de la Resolución núm. 620 de 2008, que regula el método de costos de reposición, e indicó que “[…] la discusión central frente al reconocimiento de los costos indirectos es quizás el centro de la discusión en el presente proceso, ya que de ella se deduce la mayor parte del monto solicitado por mis poderdantes […]” De lo anterior se concluye que la parte demandante está de acuerdo con que el método idóneo para determinar el valor de la construcción es el de costo de reposición, lo cual no es concordante ni coherente con el argumento según el cual, este no era aplicable. Además, la parte demandante no acreditó que el avalúo oficial en los términos indicados supra incurrió en algún defecto y en el avalúo que se aportó con la demanda no se precisó cuál es el error en el que incurrió aquel. El precio indemnizatorio está amparado por la presunción de legalidad al ser incorporado al acto administrativo que ordena la expropiación, por lo tanto, la parte demandante tiene la carga de probar cuál es error del avalúo oficial, mediante una prueba idónea, lo cual no ocurrió en el presente caso. […] De acuerdo con el criterio jurisprudencial que ha sostenido esta Sección, no basta con identificar otras alternativas probables para llevar a cabo el avalúo, sino que es necesario demostrar el defecto. En consecuencia, no tiene vocación de prosperidad el argumento del recurso de apelación objeto de estudio en este acápite.EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA - Precio indemnizatorio / VALOR DE UN INMUEBLE - Determinación / AVALÚO OFICIAL - Reducción del valor del metro cuadrado del terreno / VALOR COMERCIAL - Descuento del monto correspondiente a la plusvalía o mayor valor generado por el anuncio del proyecto u obra que constituye el motivo de utilidad pública para la adquisiciónCorresponde a la Sala, con fundamento en el recurso de apelación, determinar: […] Si el avalúo oficial redujo inexplicablemente el valor del metro cuadrado del terreno. […] La parte demandante aseguró en el recurso de apelación que el perito redujo inexplicablemente el valor del metro cuadrado del terreno de cuatrocientos sesenta mil pesos ($460.000) a cuatrocientos diez mil pesos ($410.000) […] Sobre el particular, la Sala encuentra que el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, en el avalúo comercial núm. 80002010 ER 9803 01 al 20 de 6 de octubre de 2010 sobre los bienes inmuebles ubicados en la manzana 03 del sector La Alameda, indicó que “[…] [e]s importante resaltar que en el estudio de predios ubicados al interior del barrio la Alameda se encontraron 4 datos incluido un lote (dato 4) el cual ya se negoció por el valor relacionado, de dichos puntos se determinó un valor promedio para el terreno de $463.194 y un valor correspondiente al límite superior de la estadística de $480.934 por metro cuadrado, adoptándose como valor más probable para los predios medianeros un valor de $460.000 M2 y para predios esquineros un valor de $480.000 M2 […]” Ahora bien, en el expediente obra el Informe de Avalúo núm. 8002010ER 9803-09 de 3 de noviembre de 2010 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, el cual contiene la información jurídica y básica del bien inmueble objeto de expropiación, los servicios públicos y las características del sector, del terreno y de la construcción. […] De acuerdo con lo expuesto, el valor del terreno fijado en cuatrocientos diez mil pesos ($410.000) por metro cuadrado en el Informe de Avalúo núm. 8002010ER 9803-09 de 3 de noviembre de 2010 no atiende al capricho del perito avaluador, como lo afirmó la parte demandante. Por el contrario, este se fundamenta en que el parágrafo 1.° del artículo 61 de la Ley 388, […] En este orden de ideas, en el avalúo oficial se indicó que fue descontado del valor comercial el monto correspondiente a la plusvalía o mayor valor generado por el anuncio del proyecto que constituyó el motivo de utilidad pública para la expropiación, el cual equivale a cincuenta mil pesos ($50.000). La Sala concluye que en el Informe de Avalúo núm. 8002010ER 9803-09 de 3 de noviembre de 2010 no se ocultó la información indicada supra. […] Entonces, para la elaboración del avalúo oficial se consultaron los estudios de zonas geoeconómicas homogéneas, pero estos no constituyeron el fundamento del avalúo, toda vez que, para ello, el perito aplicó las técnicas valuatorias correspondientes, de acuerdo con las circunstancias específicas y especiales del bien inmueble objeto de expropiación. […] En efecto, de acuerdo con el avalúo que realizó la parte demandada en el año 2009, el valor de los predios medianeros en el sector de La Alameda equivalía a cuatrocientos cincuenta mil pesos ($450.000) por metro cuadrado. En contraste, en el avalúo practicado en el 2010, identificado con el número de radicación 8002010 ER 9803 01 al 20 del 6 de octubre de 2010, se determinó que el valor del terreno por metro cuadrado para los predios medianeros interiores correspondía a cuatrocientos sesenta mil pesos ($460.000); es decir, el valor referido fue incrementado respecto del año 2009. No obstante, en el avalúo oficial, este valor fue objeto de reducción atendiendo la obligación prevista en el parágrafo 1.° artículo 61 de la Ley 388, lo cual no afecta la legalidad de los actos administrativos, según se expuso supra.EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA - Marco normativo

EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA – Precio indemnizatorio / EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA – Procedimiento / AVALÚO DE INMUEBLE - Determinación. Justificación / VALOR COMERCIAL DE UN INMUEBLE - Parámetros para su determinación / MÉTODOS DE COMPARACIÓN O DE MERCADO Y DE COSTO DE REPOSICIÓN – Aplicación / AVALÚO OFICIAL – No se acreditó que haya incurrido en algún defecto / PRECIO INDEMNIZATORIO – Está amparado por la presunción de legalidad / CARGA DE LA PRUEBA - Le corresponde a quien quiera desvirtuar el avalúo oficial / REITERACIÓN DE JURISPRUDENCIA Corresponde a la Sala, con fundamento en el recurso de apelación, determinar: Si es indebida la aplicación de los métodos de comparación o de mercado y de costo de reposición en el caso sub examine. […] En la demanda se indicó que en el caso sub examine no era aplicable el método de reposición […] [E]l perito que suscribió el avalúo oficial […] indicó […] [que] aplicó el método de costo de reposición respecto de la construcción y para establecer el valor comercial del bien inmueble, en conjunto, tuvo en cuenta el mercado inmobiliario del sector y de la época.

En concordancia con lo anterior, en el documento presentado como anexo del avalúo identificado con el número de radicación 8002010 ER 9803 01 al 20 del 6 de octubre de 2010, se describió el estudio de mercado de los predios ubicados al interior del Barrio La Alameda […] El avaluador, Ingeniero José Olmos OImos, en el avalúo aportado con la demanda, indicó que acudió al método de comparación de mercado para establecer el valor del terreno y en el anexo de este, denominado “ANEXO DE DATOS”, se refirió al costo de reposición de la construcción […] En el avalúo citado supra se indicó las características generales de la construcción, su vida útil, estado de conservación, el factor de depreciación de esta, así como los costos del concreto en obra, de la placa maciza en concreto, del muro en ladrillo tolete, del baño, de la cubierta, de los muros, los pisos entre otros.

En esa prueba se acudió al método de costos de reposición para determinar el valor de la construcción. Igualmente, en el recurso de apelación, la parte demandante para determinar el valor de la construcción y fundamentar sus peticiones, en segunda instancia, acudió al método de costos de reposición y aplicó los factores de depreciación del bien inmueble.

A su juicio, el error consistió en que en el avalúo oficial no se incluyeron los costos indirectos, de conformidad con el artículo 13 de la Resolución núm. 620 de 2008, que regula el método de costos de reposición, e indicó que “[…] la discusión central frente al reconocimiento de los costos indirectos es quizás el centro de la discusión en el presente proceso, ya que de ella se deduce la mayor parte del monto solicitado por mis poderdantes […]” De lo anterior se concluye que la parte demandante está de acuerdo con que el método idóneo para determinar el valor de la construcción es el de costo de reposición, lo cual no es concordante ni coherente con el argumento según el cual, este no era aplicable.

Además, la parte demandante no acreditó que el avalúo oficial en los términos indicados supra incurrió en algún defecto y en el avalúo que se aportó con la demanda no se precisó cuál es el error en el que incurrió aquel. El precio indemnizatorio está amparado por la presunción de legalidad al ser incorporado al acto administrativo que ordena la expropiación, por lo tanto, la parte demandante tiene la carga de probar cuál es error del avalúo oficial, mediante una prueba idónea, lo cual no ocurrió en el presente caso. […] De acuerdo con el criterio jurisprudencial que ha sostenido esta Sección, no basta con identificar otras alternativas probables para llevar a cabo el avalúo, sino que es necesario demostrar el defecto.

En consecuencia, no tiene vocación de prosperidad el argumento del recurso de apelación objeto de estudio en este acápite. EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA – Precio indemnizatorio / VALOR DE UN INMUEBLE – Determinación / AVALÚO OFICIAL – Reducción del valor del metro cuadrado del terreno / VALOR COMERCIAL – Descuento del monto correspondiente a la plusvalía o mayor valor generado por el anuncio del proyecto u obra que constituye el motivo de utilidad pública para la adquisición Corresponde a la Sala, con fundamento en el recurso de apelación, determinar: […] Si el avalúo oficial redujo inexplicablemente el valor del metro cuadrado del terreno. […] La parte demandante aseguró en el recurso de apelación que el perito redujo inexplicablemente el valor del metro cuadrado del terreno de cuatrocientos sesenta mil pesos ($460.000) a cuatrocientos diez mil pesos ($410.000) […] Sobre el particular, la Sala encuentra que el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, en el avalúo comercial núm. 80002010 ER 9803 01 al 20 de 6 de octubre de 2010 sobre los bienes inmuebles ubicados en la manzana 03 del sector La Alameda, indicó que “[…] [e]s importante resaltar que en el estudio de predios ubicados al interior del barrio la Alameda se encontraron 4 datos incluido un lote (dato 4) el cual ya se negoció por el valor relacionado, de dichos puntos se determinó un valor promedio para el terreno de $463.194 y un valor correspondiente al límite superior de la estadística de $480.934 por metro cuadrado, adoptándose como valor más probable para los predios medianeros un valor de $460.000 M2 y para predios esquineros un valor de $480.000 M2 […]” Ahora bien, en el expediente obra el Informe de Avalúo núm. 8002010ER 9803-09 de 3 de noviembre de 2010 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, el cual contiene la información jurídica y básica del bien inmueble objeto de expropiación, los servicios públicos y las características del sector, del terreno y de la construcción. […] De acuerdo con lo expuesto, el valor del terreno fijado en cuatrocientos diez mil pesos ($410.000) por metro cuadrado en el Informe de Avalúo núm. 8002010ER 9803-09 de 3 de noviembre de 2010 no atiende al capricho del perito avaluador, como lo afirmó la parte demandante.

Por el contrario, este se fundamenta en que el parágrafo 1.° del artículo 61 de la Ley 388, […] En este orden de ideas, en el avalúo oficial se indicó que fue descontado del valor comercial el monto correspondiente a la plusvalía o mayor valor generado por el anuncio del proyecto que constituyó el motivo de utilidad pública para la expropiación, el cual equivale a cincuenta mil pesos ($50.000).

La Sala concluye que en el Informe de Avalúo núm. 8002010ER 9803-09 de 3 de noviembre de 2010 no se ocultó la información indicada supra. […] Entonces, para la elaboración del avalúo oficial se consultaron los estudios de zonas geoeconómicas homogéneas, pero estos no constituyeron el fundamento del avalúo, toda vez que, para ello, el perito aplicó las técnicas valuatorias correspondientes, de acuerdo con las circunstancias específicas y especiales del bien inmueble objeto de expropiación. […] En efecto, de acuerdo con el avalúo que realizó la parte demandada en el año 2009, el valor de los predios medianeros en el sector de La Alameda equivalía a cuatrocientos cincuenta mil pesos ($450.000) por metro cuadrado.

En contraste, en el avalúo practicado en el 2010, identificado con el número de radicación 8002010 ER 9803 01 al 20 del 6 de octubre de 2010, se determinó que el valor del terreno por metro cuadrado para los predios medianeros interiores correspondía a cuatrocientos sesenta mil pesos ($460.000); es decir, el valor referido fue incrementado respecto del año 2009.

No obstante, en el avalúo oficial, este valor fue objeto de reducción atendiendo la obligación prevista en el parágrafo 1.° artículo 61 de la Ley 388, lo cual no afecta la legalidad de los actos administrativos, según se expuso supra. EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA – Marco normativo FUENTE FORMAL: LEY 388 DE 1997 – ARTÍCULO 61 / RESOLUCIÓN 620 DE 2008 – ARTÍCULO 13 / RESOLUCIÓN 620 DE 2008 – ARTÍCULO 23 CONSEJO DE ESTADO SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCIÓN PRIMERA Consejero ponente: HERNANDO SÁNCHEZ SÁNCHEZ Bogotá D.C., veinticinco (25) de febrero de dos mil veintiuno (2021) Radicación número: 25000-23-24-000-2012-00483-01 Actor: LUZ MARINA CAMACHO CADENA, SILVIA CAMACHO CADENA, LILIA CAMACHO CADENA, HORTENSIA CAMACHO CADENA, ELBER ANTONIO CAMACHO Y ARLEY CAMACHO CADENA Demandado: EMPRESA DE RENOVACIÓN URBANA DE BOGOTÁ, D.C. - ERU Referencia: Acción especial contencioso administrativa prevista en el artículo 71 de la Ley 388 de 18 de julio de 1997 Tema: Carga de la prueba respecto de la incorrección del precio indemnizatorio SENTENCIA EN SEGUNDA INSTANCIA La Sala decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia proferida, en primera instancia, el 11 de julio de 2013 por la Subsección “B” de la Sección Primera del Tribunal Administrativo de Cundinamarca.

La presente providencia tiene las siguientes partes: i) Antecedentes; ii) Consideraciones de la Sala; y iii) Resuelve; las cuales se desarrollan a continuación. I.

ANTECEDENTES La demanda 1. Los señores Luz Marina Camacho Cadena, Silvia Camacho Cadena, Lilia Camacho Cadena, Hortencia Camacho Cadena, Elber Antonio Camacho Cadena y Arley Camacho Cadena[1], en adelante la parte demandante, presentaron demanda[2] contra la Empresa de Renovación Urbana de Bogotá, D.C., en adelante parte demandada, en ejercicio de la acción de nulidad y restablecimiento del derecho prevista en el artículo 71 de la Ley 388[3], para que se declare la nulidad de: i) la Resolución núm. 217 de 6 de octubre de 2011, por la cual se ordena una expropiación por vía administrativa; y ii) la Resolución núm. 231 de 28 de octubre de 2011, por la cual se resuelve un recurso de reposición, expedidas por el Director Técnico de la Empresa de Renovación Urbana de Bogotá, D.C. 2.

A título de restablecimiento, solicitó el reconocimiento de ciento ochenta y un millones ciento dieciséis mil novecientos treinta y cuatro pesos ($181.116.934). Pretensiones 3. La parte demandante formuló las siguientes pretensiones: “[…] 1) Que se declare la nulidad de las Resoluciones 217 del 06 de octubre de 2011 y 231 del 28 de octubre de 2011, expedidas por la Empresa de Renovación Urbana E.R.U. 2) Que se declare que la Empresa de Renovación Urbana E.R.U., es administrativamente responsable de los perjuicios causados a los señores LUZ MARINA CAMACHO CADENA, SILVIA CAMACHO CADENA, LILIA CAMACHO CADENA, HORTENCIA CAMACHO CADENA, ELBER ANTONIO CAMACHO CADENA, ARLEY CAMACHO CADENA con motivo de la expropiación del predio ubicado en la calle 24 A N° 13 A -26 de esta ciudad, identificado con la matrícula inmobiliaria N° 050 C- 471933. 3) Que la Empresa de Renovación Urbana de Bogotá D.C., reconozca a LUZ MARINA CAMACHO CADENA, SILVIA CAMACHO CADENA, LILIA CAMACHO CADENA, HORTENCIA CAMACHO CADENA, ELBER ANTONIO CAMACHO CADENA, ARLEY CAMACHO CADENA, el pago de la suma de CIENTO OCHENTA Y UN MILLONES CIENTO DIECISEIS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CUATRO PESOS ($181.116.934,00) m/cte, a título de restablecimiento del derecho […]”[4].

Presupuestos fácticos 4. La parte demandante indicó, en síntesis, los siguientes hechos para fundamentar sus pretensiones: 1. Manifestó que la parte demandada está llevando a cabo la compra de bienes inmuebles para el desarrollo del proyecto denominado “Estación Central”, entre las calles 26 y 24, así como las carreras 13 y 17 de Bogotá, D.C. 2.

Afirmó que la parte demandante es propietaria del bien inmueble ubicado en la calle 24 A núm. 13 A - 26. 3. Destacó que el bien inmueble indicado supra fue objeto de un proceso de expropiación por vía administrativa. 4. Se refirió al valor indemnizatorio que reconoció la parte demandada e indicó que esta última tasó el valor comercial del bien inmueble objeto de expropiación con fundamento en el informe técnico de avalúo núm. 800201ER 9803 – 09 de 3 de noviembre de 2010 que realizó el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

Normas violadas 5. La parte demandante indicó como vulneradas las siguientes normas: El Decreto 1420 de 24 de julio de 1998[5]; Así como la Resolución núm. 620 de 23 de septiembre de 2008[6], expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Concepto de Violación 6. La parte demandante formuló los siguientes cargos y explicó su concepto de la violación, así: Primer cargo: Deficiencias del informe técnico de avalúo núm. 800201ER 9803 – 09 de 3 de noviembre de 2010 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi 1.

Se refirió al Decreto 1420 de 1998 y a la Resolución núm. 620 de 2008 expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. 2. Manifestó que, de conformidad con el artículo 25 del Decreto 1420 de 1998, el perito avaluador debe indicar el tipo de método que aplica, fundamentar esta elección y sustentar el valor del bien inmueble. 3. Precisó que en el caso objeto de estudio, el perito avaluador aplicó el método de reposición, pero omitió sustentar el avalúo y explicar las operaciones matemáticas que tuvo en cuenta para el efecto.

En este sentido, afirmó: “[…] Ahora bien, respecto al avaluo (sic) del terreno no existe discrepancia con el avaluador del IGAC, sin embargo, no es claro el avaluo (sic) practicado a la construcción, por las siguientes razones: 1) Según el artículo 3 de la Resolución 620 de 2008, el método de reposición consiste en tasar el valor del bien, estimando el costo de dicha construcción a partir del valor actual requerida para realizarla y al mismo aplicarle la depreciación correspondiente, utilizando la siguiente fórmula: “Vc= {Ct-D} + Vt En donde: Vc= Valor comercial ct = Costo total de la construcción D = Depreciación Vt = Valor del terreno” Sin embargo, la aplicación de la formula (sic) descrita brilla por su ausencia en el avalúo mencionado. 3) El avaluador No establece el precio del valor unitario de construcción, para determinar el precio al cual se le aplicó la depreciación. 4) Tampoco se encuentra en el avalúo el porcentaje al cual se aplicó la depreciación así como tampoco existe referencia alguna que nos permita dilucidar si para ello se dio aplicación a la tabla de fitto y corvini, como lo establece la Resolución 620 de 2008 – que incluso la contempla en el capítulo VII de dicha norma. 5) A folio 02 del avalúo se haba de una “enramada” sin señalar ninguna característica física de dicha construcción para determinar su valor.

Es importante este punto, en la medida en que la llamada “enramada” tiene un área de 238,43 mt2 y fue valorada por tan solo $40.000, precio que ni siquiera (sic) alcanza al del señalado para campamentos, en la revista construdata que es la publicación guía en este tipo de temas. 6) Si bien resulta cuestionable los computos (sic) que conllevaron el precio ya que los mismos brillan por su ausencia, es aún más cuestionable el hecho de que se hubiese aplicado el método de reposición en el presente caso, como quiera que según el artículo 23 de la Resolución 620 de 2008, se señala expresamente que en proyectos de renovación urbana, como el presente, solo se puede aplicar dos métodos a saber: el de renta y el de comparación de mercado. […]”[7]. 4.

Advirtió que la parte demandada, en la vía gubernativa, sostuvo que el artículo 23 de la Resolución núm. 620 de 2008 hace referencia únicamente al terreno, lo cual no incluye la construcción y que, en el caso sub examine, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi avaluó la construcción por medio del método de reposición de costos. 5. Destacó que discrepa de esta conclusión toda vez que “[…] al terreno como tal solamente procede aplicar el método de renta y de comparación de mercado, porque el método de reposición hace relación directa y únicamente al valor de construcción, en la cual también se pueden aplicar métodos de renta y comparación de mercados; en ese orden de ideas, no tendría sentido que existiera una norma que restringiera la aplicación del método de reposición al terreno, cuando eso de por si es improcedente; por el contrario, la norma adquiere sentido en cuanto a la construcción se refiere, en la medida en que ésta si se pueden (sic) aplicar todos los métodos propuestos […]”[8]. 6.

Precisó que el método de reposición procede cuando no existen bienes comparables en la zona, en los términos del artículo 13 de la Resolución núm. 620 de 2008. 7. Indicó que en la zona en la que se encuentra ubicado el bien inmueble objeto de este proceso “casi” todas las construcciones están destinadas a la actividad hotelera -hospedajes- y han sido objeto de enajenación voluntaria. 8.

Asimismo, señaló lo siguiente: “[…] Es importante tener en cuenta que para la época en que el IGAC realizó el avalúo los valores unitarios de construcción según la Revista Construdata de Legis, edición 157 página 64 señala como precio para multifamiliar medio bajo de una alcoba (El más similar a la construcción que nos ocupa) la suma de UN MILLÓN CIENTO SETENTA Y CUATRO MIL CIENTO SESENTA Y OCHO PESOS ($1.174.168), valor al cual, se le aplica la tabla de Fitto y Corvinni, teniendo en cuenta según una vida útil de 60 años y una vida de construcción de 30 años, con un estado de conservación bueno (2), nos arrojaría como resultado la suma de SETECIENTOS QUINCE MIL CUATROCIENTOS VEINTE ($715.420,00) PESOS POR METRO CUADRADO de construcción, suma que supera con creces el valor tasado por el perito del IGAC.

En ese sentido aportamos a la presente solicitud, avalúo practicado por el ingeniero civil José OImos Olmos, quien aún aplicando el mismo método de reposición, por solicitud de mis clientes y el suscrito abogado, estableció como precio del bien avaluado la suma de SEISCIENTOS OCHENTA Y UN MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA MIL VEINTIOCHO PESOS ($681.390.028,oo), con factor de depreciación 39,07 según la tabla de fitto y corvinni; lo cual nos lleva a establecer una diferencia en precios correspondiente a CIENTO OCHENTA Y UN MILLONES CIENTO DIECISEIS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CUATRO PESOS ($181116.934,00) m/cte, a título de daño emergente […]”[9].

Segundo cargo: Deficiencias jurídicas de los actos administrativos acusados 9. Manifestó que la parte demandada motivó falsamente los actos administrativos acusados porque la Ley 388 prevé que es indispensable que la indemnización esté acorde con el valor comercial del bien inmueble objeto de la expropiación. 10. A su juicio, en el presente caso el valor indemnizatorio es menor que el valor comercial.

Contestación de la demanda 7. La parte demandada[10] contestó la demanda[11] y se opuso a las pretensiones formuladas, así: Respecto del cargo denominado deficiencias del informe técnico de avalúo núm. 800201ER 9803 – 09 de 3 de noviembre de 2010 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi 1. Indicó que la parte demandada cumplió estrictamente las normas que regulan la expropiación por vía administrativa. 2.

Recordó que desarrolló el proyecto de renovación urbana “Estación Central”, en el marco del Decreto 190 de 22 de junio de 2004[12] y explicó el trámite administrativo de la expropiación. 3. Destacó que el avalúo del bien inmueble cumplió con los requisitos previstos en la Ley 388, en el Decreto 1420 de 1998, así como en la Resolución núm. 762 de 23 de octubre de 1998.

En este sentido, informó: “[…] Una vez hechas las anteriores precisiones en cuanto a la legalidad y metodología de los avalúos debemos indicar al Despacho a su buen cargo que en el caso concreto del inmueble de propiedad de los aquí demandantes, el avalúo, que es de anotar es un avalúo corporativo, el monto del valor de los inmuebles fue objeto de discusión al interior por varios peritos Avaluadores hasta llevar a determinar el monto real de dicho avalúo […]”[13]. 4.

Afirmó que resolvió el recurso de reposición contra la Resolución núm. 217 de 2011 y que no se configuró un silencio administrativo positivo. Respecto de los demás cargos 5. Reiteró que expidió los actos administrativos acusados de conformidad con el ordenamiento jurídico. 6. La parte demandada propuso las siguientes excepciones: 7. Inepta demanda con fundamento en que en el presente caso no se configura ninguna causal de nulidad de los actos administrativos acusados y que la parte demandada está legitimada y es competente para proferir decisiones de expropiación de bienes inmuebles. 8.

Indebida sustentación de perjuicios porque, en su criterio, “[…] la demanda en el acápite correspondiente a las pretensiones de manera ligera sin evidenciar y aportar prueba alguna, aspira a que se le concedan por parte del Despacho la causación de una serie de perjuicios que a su juicio se han generado a los demandantes con el desarrollo del proceso de expropiación por vía administrativa del predio antes relacionado, perjuicios que no están acreditados en el plenario y que tampoco se discriminan o clasifican y que por lo tanto no se pueden considerar como ciertos circunstancia esta que aunada al hecho de que no se generaron durante este trámite de expropiación ya que como hemos expuesto en esta contestación en su debida oportunidad se concedió a favor de los ex propietarios un justo pago a título de precio indemnizatorio […]”[14].

Actuaciones, en primera instancia 8. El Tribunal, mediante auto proferido el 24 de mayo de 2012[15], admitió la demanda y ordenó: i) notificar personalmente a la parte demandada y al Ministerio Público; ii) fijar en lista el proceso; y iii) oficiar a la parte demandada para que remitiera copia del expediente administrativo. Además, fijó los gastos del proceso. 9.

El Tribunal, mediante auto de 31 de enero de 2013[16], decretó pruebas. 10. El Tribunal, una vez vencido el periodo probatorio, mediante auto proferido el 2 de mayo de 2013[17], corrió traslado a las partes por el término de diez (10) días para que presentaran sus alegatos de conclusión. 1. La parte demandante[18] reiteró los cargos y los argumentos de la demanda e hizo alusión a la contestación de la demanda y a las pruebas que obran en el proceso. 2.

La parte demandada[19] reiteró los argumentos de la contestación de la demanda. Indicó que en el avalúo se podía aplicar únicamente el método de renta o de mercado teniendo en cuenta que el bien inmueble objeto de expropiación estaba ubicado en zona de renovación urbana; destacó que se probó que éste no estaba destinado al comercio comoquiera que se encontraba “abandonado” y se refirió a la competencia del Instituto Geográfico Agustín Codazzi para la elaboración de avalúos destinados a las expropiaciones, lo que garantiza la idoneidad de estos.

Sentencia proferida, en primera instancia 11. La Subsección “B” de la Sección Primera del Tribunal Administrativo de Cundinamarca, mediante sentencia proferida el 11 de julio de 2013[20], resolvió lo siguiente: “[…] Primero: Declárense no probadas las excepciones propuestas por la Empresa de Renovación Urbana, ERU Segundo: Deniéganse las pretensiones de la demanda.

Tercero: Sin costas en esta instancia. Cuarto: En firme esta providencia, archívese el expediente […]”[21]. Consideraciones del Tribunal 12. Respecto de las excepciones que propuso la parte demandada, el Tribunal precisó que “[…] aunque las mismas deberían ser decididas de manera previa a abordar el estudio de la controversia planteada, estas se refieren precisamente al fondo del asunto, por lo que habrán de ser estudiadas junto con aquel y por ende no prosperan como excepciones […]”[22]. 13.

Además, analizó los cargos que expuso la parte demandante, con fundamento en las pruebas, así: Respecto del cargo por las deficiencias del informe técnico de avalúo núm. 800201ER 9803 – 09 de 3 de noviembre de 2010 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi 1. Sostuvo que la acusación principal de la parte demandante está relacionada con el precio indemnizatorio. 2.

Se refirió a los artículos 67 de la Ley 388 y 25 del Decreto 1420 de 1998 y a las Resoluciones números 762 de 23 de octubre de 1998 y 620 de 23 de septiembre de 2008, así como a la forma de determinar el valor comercial del bien inmueble objeto de expropiación. 3. Concluyó que los avaluadores deben seguir parámetros y cumplir condiciones para que los avalúos sean veraces y legales.

En relación con el caso sub examine, manifestó: “[…] Según se tiene, el avalúo con base en el cual la Empresa Renovación Urbana, ERU, fijó el precio indemnizatorio en este caso se ajusta a las exigencias legales expuestas y para la obtención de los mismos, según consta dentro de los documentos anexados al expediente, se empleó el método de mercado, que como se afirmó “es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes o comparables al objeto de avalúo (fls. 59 a 64 del cuaderno anexo).

Al respecto, si bien es cierto dentro del informe técnico de avalúo no se transcribió la fórmula consagrada en el artículo 3 de la resolución IGAC 620 de 2008, del análisis de la información anexa y según lo afirmado por el perito avaluador Leonardo Palacio Hernández dentro de la diligencia de testimonio que tuvo lugar el veintidós (22) de abril de dos mil trece (2013), dicha fórmula sí fue aplicada al caso concreto […].

Sobre el punto resulta del caso precisar que el referido perito es un tercero que no ostenta calidad de parte dentro del presente asunto y por ende puede ser tenido como testigo. Además debe tenerse en cuenta que la prueba testimonial del señor Palacio Hernández que fue solicitada por los mismos demandantes fue decretada previa verificación de los requisitos legales, decreto este que no fue recurrido dentro de la oportunidad otorgada para el efecto por las partes, quienes además tampoco tacharon dicho testimonio, razón por la cual no hay lugar a hacer pronunciamiento adicional alguno sobre este punto […]”[23]. 4.

Indicó que en el avalúo que practicó el Instituto Geográfico Agustín Codazzi se sustentó el valor del bien inmueble de acuerdo con el número de metros cuadrados de cada uno de sus elementos -terreno, enramada y construcción-. 5. Destacó que, contrario a lo que afirmó la parte demandante, en el avalúo se tuvo en cuenta el valor de la enramada, el cual fue tasado con fundamento en su extensión. 6.

En relación con las deficiencias del avalúo, aseguró lo siguiente: “[…] [E]n lo referido al número de fuentes empleadas para la obtención del precio final del inmueble expropiado, no obra en el expediente soporte alguno al respecto y si bien, el perito avaluador, afirmó dentro de su declaración que estos se ajustaban a lo exigido legalmente para el efecto, lo cierto es que no existe soporte probatorio adicional sobre el punto, siendo en principio carga de la entidad demandada desvirtuar la acusación elevada sobre este aspecto por parte de los actores.

Así mismo, se echa de menos dentro del informe técnico de avalúo lo referente a depreciación y costos indirectos, cuestionados por la parte actora. Con todo, no encuentra la Sala que las referidas falencias tengan la entidad suficiente para desvirtuar la presunción de legalidad que cobija al avalúo presentado por el IGAC, que como se mencionó con anterioridad, cumple con los requisitos legalmente exigidos para este tipo de casos.

En este punto, debe tenerse en cuenta que con el fin de desvirtuar el valor probatorio del referido avalúo, los demandantes aportaron como prueba un nuevo dictamen pericial para determinar el valor del predio expropiado. (fls. 40 a 53 del cuaderno principal del expediente). Sin embargo, dentro del referido avalúo no se estableció con claridad el método utilizado para la obtención del precio final del inmueble expropiado, por lo que en principio este no serviría para desvirtuar la legalidad del avalúo presentado por el IGAC, toda vez que para demostrar la exactitud de este último, se requiere que por lo menos el nuevo avalúo haya aplicado la misma técnica empleada en el avalúo cuestionado.

Esto es, si la parte actora aspiraba a controvertir el avalúo practicado por el IGAC a partir de una metodología específica, lo procedente era que el nuevo cálculo fuera hecho aplicando el mismo sistema técnico que permitiera el análisis de la posible diferencia de precio […]”[24] (Destacado fuera de texto). 7. Concluyó que el avalúo que presentó la parte demandante: i) no contiene la metodología que se empleó; ii) fue elaborado un año después del avalúo oficial; e iii) incluye afirmaciones que carecen de soporte probatorio. 8.

Por lo tanto, en su criterio, la prueba indicada supra no desvirtúa la legalidad del avalúo oficial y la parte demandante omitió la carga de demostrar la falta de exactitud y corrección de este. Respecto del cargo de deficiencias jurídicas de los actos administrativos acusados 9. Con fundamento en lo expuesto en el acápite anterior, el Tribunal sostuvo que los actos administrativos acusados no están viciados con falsa motivación. 14.

Por último, manifestó que no hay lugar a condena en costas porque no se cumplen con los requisitos previstos en el artículo 171 del Código Contencioso Administrativo. Recurso de apelación 15. La parte demandante interpuso, dentro del término legal, recurso de apelación[25] contra la sentencia proferida, en primera instancia, y lo sustentó con base en los siguientes argumentos: i) aplicación indebida de los métodos de comparación o de mercado y de costo de reposición en el caso sub examine; ii) el avalúo oficial redujo inexplicablemente el valor del metro cuadrado del terreno; iii) el avalúo oficial omitió explicar las operaciones aritméticas para determinar el valor comercial del terreno y de la construcción; iv) el avalúo oficial omitió incluir los costos indirectos; y v) en el avalúo oficial se “tasó” incorrectamente el valor comercial del terreno y de la construcción. Estos argumentos se estudian a continuación. Aplicación indebida de los métodos de comparación o de mercado y de costo de reposición en el caso sub examine 1.

Indicó que en los avalúos comerciales se acude usualmente al método de comparación de mercado, el cual consiste en “tomar” valores de ventas u ofertas de predios similares al avaluado para deducir el precio promedio por metro cuadrado y aplicar factores que puedan disminuir o aumentar el precio, de acuerdo con las características de los bienes inmuebles objeto de comparación. 2.

Citó el avalúo que realizó el Instituto Geográfico Agustín Codazzi y, a continuación, se refirió a la sentencia proferida, en primera instancia, así: “[…] Del cuadro anterior [avalúo oficial] se puede determinar fácilmente una de las grandes falencias que se presentó en la Sentencia Impugnada, comoquiera que salta a la vista que el método de comparación de mercados solamente se aplicó para valorar el terreno, mientras que se aplicó un método distinto llamado “reposición” para avaluar la construcción y la enramada existente en la terraza del edificio avaluado, del cual en la sentencia no existe ningún tipo de mención. En ese orden de ideas, tenemos que la sentencia impugnada omitió referirse a la forma como se avaluó con el Método de Reposición el cual fue objeto de un extenso análisis en el proceso, en las pruebas recaudadas y en los alegatos de conclusión, vacío que sin lugar a dudas afecta las resultas del proceso y el debido proceso de mis clientes, ya que se está incurriendo en un error fáctico en la sentencia, al no valorar todas las pruebas obrantes en el proceso […]”[26] (Destacado del texto).

El avalúo oficial redujo inexplicablemente el valor del metro cuadrado del terreno y omitió explicar las operaciones aritméticas para determinar el valor comercial del terreno y de la construcción 3. La parte demandante citó las fuentes del avalúo oficial y aseguró que el avaluador del Instituto Geográfico Agustín Codazzi concluyó que el valor de los terrenos medianeros es de cuatrocientos sesenta mil pesos ($460.000) por metro cuadrado y de los esquineros es de cuatrocientos ochenta mil pesos ($480.000); sin embargo, “[…] casi que en forma inexplicable el señor perito decidió reducir el valor de 460.000 por metro cuadrado que le habían arrojado los análisis de las fuentes, y aplicar un valor de $410.000 por metro cuadrado de terreno, sin aparente razón alguna […]”[27]. 4.

Indicó que el perito, en el testimonio que rindió ante el Tribunal, explicó que la diferencia indicada supra obedece al descuento previsto en la Ley 388 por el anuncio del proyecto; sobre el particular, afirmó lo siguiente: “[…] Aparentemente el señor Avaluador hacía referencia a lo expuesto en el parágrafo 1 del artículo 61 de la Ley 388 de 1997 […].

Ahora bien, queda claro que en materia de avalúos no es dable descontar un valor o aumentarlo a capricho del avaluador, sino que debe conocerse por lo menos su porcentaje (factor) y las razones por las cuales lo aplica, sin embargo, ni siquiera en el testimonio se tuvo noticia de ese factor. Ahora bien, la norma mencionada no puede ser leída fuera de contexto, ya que en este tipo de proyectos junto con el anuncio del mismo, se realiza un avaluó (sic) de zonas agroeconómicas homogéneas a fin de determinar cuál es el valor del metro cuadrado del terreno antes del anuncio del mismo, para poder determinar cuánto puede incrementarse posteriormente.

En esa medida, en el presente caso se llevó a cabo dicho avalúo por parte del mismo avaluador en el año 2009 (un año antes de realizar el avaluó (sic) de mis clientes), daba como resultado que la zona presentaba un valor de metro cuadrado de $450.000, para predios medianeros (dicho avalúo y referencias del mismo obran en el expediente que nos ocupa).

Así las cosas, no existe sustento legal alguno para determinar un valor inferior al señalado por el señor perito en el año 2009, de $450.000 pesos por metro cuadrado de terreno, ya que estaba claro, que por el avalúo de zonas agroeconómicas homogéneas el valor antes del anuncio del proyecto era precisamente el de $450.000,oo. En razón a todo lo anteriormente expuesto, me permito afirmar que no es cierto que el señor perito haya cumplido con todos y cada uno de los presupuestos requeridos para adelantar el presente avalúo, máxime cuando se oculta una información tan sensible como lo es el factor de depreciación que se aplicó para determinar el mayor precio generado por el anuncio del proyecto; situación ésta que acarrea una deficiencia notoria en la expedición del mencionado avalúo […]”[28] (Destacado del texto). 5.

Advirtió que es una novedad el argumento que expuso el perito en el testimonio, según el cual el descuento equivalente a cincuenta mil pesos ($50.000) atendió a la aplicación del parágrafo 1.° del artículo 61 de la Ley 388; lo cual, a su juicio, viola los principios de integridad y suficiencia y el artículo 2.° de Decreto 422 de 8 de marzo de 2000[29]. 6.

Concluyó que, por lo tanto, no encuentra asidero la afirmación según la cual, el avalúo oficial cumplió con los requisitos previstos en el ordenamiento jurídico y que su credibilidad se fundamenta en que proviene de una entidad con competencia para el efecto. 7. Aseguró que “[…] no es de recibo tampoco el argumento del Despacho, en el sentido de señalar que si bien no se evidencia la aplicación de la formula (sic) señalada en la Resolución 620 de 2008 en el avalúo del IGAC, dicha falencia se entiende subsanada debido a que el perito afirmó en su testimonio que si la aplicó, lo cual a todas luces resulta contrario a los presupuestos mencionados por la Sociedad Colombiana de Avaluadores que menciona claramente que un avaluó (sic) debe gozar de tal claridad que no requiera recurrir a un documento adicional, a no ser que sea su anexo.

Sin embargo en el presente caso no solo tenemos que recurrir a documentos adicionales sino también a un proceso judicial y a una diligencia de testimonio para poder desentrañar los resultados del avaluador delegado por el IGAC […]”[30]. 8. Indicó que no está de acuerdo con la afirmación “[…] respecto de la cual, la subsanación de las falencias del perito se da porque el suscrito abogado no tachó de falso el testimonio, situación que a todas luces es un imposible legal, ya que no está dado tachar al testigo a la parte que lo llamó a rendir el correspondiente testimonio […]”[31].

Para fundamentar su argumento, citó la sentencia proferida por la Sala Plena de lo Contencioso Administrativo del Consejo de Estado el 17 de enero de 2012 en el proceso identificado con el número único de radicación 11001031500020110061500(PI). 9. En este contexto, concluyó: i) que antes del anuncio del desarrollo del proyecto “Estación Central”, mediante el avalúo de zonas agroeconómicas y homogéneas, se determinó que el valor por metro cuadrado de los bienes inmuebles es de cuatrocientos cincuenta mil pesos ($450.000), por ello, carece de sustento el argumento del perito sobre el descuento de cincuenta mil pesos ($50.000) por mayor valor generado por ese proyecto; ii) el avalúo oficial ocultó información sentible; y iii) el Tribunal no tuvo en cuenta el oficio de la Sociedad Colombiana de Avaluadores sobre los requisitos de los avalúos. 10.

A su juicio, el Tribunal incurrió en una vía de hecho porque omitió valorar varias pruebas. El avalúo oficial omitió incluir los costos indirectos 11. Reiteró que “[…] el método de comparación de mercado solamente fue aplicado para valorar el terreno de mis clientes, más no la edificación ni la enramada que estaba en el mismo. Así las cosas era indispensable referirse al mismo, máxime cuando varias de las pruebas obrantes en el proceso hacen referencia a este tema.

Sin embargo el Tribunal Administrativo omitió mencionar el tema en cuestión por completo, y solo hizo una mención sobre la enramada la cual es bastante imprecisa […]”[32]. 12. Hizo alusión al método de reposición y manifestó que es necesario tener en cuenta los costos administrativos y financieros, así como los costos de materiales y mano de obra; sobre el particular, destacó lo siguiente: “[…] En esta medida el H. Tribunal Administrativo, reconoció en la sentencia impugnada que en el avalúo practicado por el IGAC no se tuvo en cuenta los valores correspondientes a los costos indirectos del proyecto, es decir los correspondientes a costos financieros, administrativos y de imprevistos.

De hecho el mismo perito admitió en su interrogatorio que no fueron incluidos en el presente avalúo. […] En esa medida no se entiende la razón por la cual no se reconocieron los valores correspondientes a los costos indirectos del proyecto, que se admiten por el Tribunal Administrativo y por el mismo perito que no fueron incluidos en el avaluó (sic) en marras.

Es más, es clara la contradicción del fallo al señalar inicialmente que brillaba por su ausencia la inclusión de los costos indirectos dentro del avalúo del IGAC, e inmediatamente menciona que aún así no es razón suficiente para “desvirtuar la presunción de legalidad que cobija el avalúo presentado por el IGAC, que como se mencionó con anterioridad, cumple con los requisitos legalmente exigidos para este tipo de casos” (folio 16).

De lo anteriormente expuesto se evidencia muy clara contradicción en el fallo, ya que por un lado admite la falta de valoración de los costos indirectos dentro del avalúo, (el cual es obligatorio en el método de reposición) y posteriormente afirma que aún así el avaluó (sic) del IGAC cumple con todos los requisitos legales. Lo anterior no tiene ninguna presentación ni sustento legal alguno, ya que si una actuación administrativa carece de uno de los requisitos esenciales que le impone la Ley, obviamente no se encuentra de acuerdo a ella, adolece de falencias que deben ser solucionadas, más aun cuando se demanda el acto precisamente porque sus (sic) sustento legal (avaluó) (sic) adolece de este tipo de fallas […]”[33]. 13.

A su juicio, la discusión central se refiere al reconocimiento de costos indirectos toda vez que de estos se deduce la mayor parte del monto solicitado en la demanda. Además, indicó lo siguiente: “[…] [D]entro del expediente, a folio 77 encontramos que existe una clara diferenciación entre los costos directos y los costos dentro de cada ítem, y haciendo una regla de 3 en cualquiera de dichos ítems, tenemos que los costos indirectos dan exactamente el 16,32% del valor total.

Así las cosas, si se tiene en cuenta, simplemente la ausencia de la valoración de los costos indirectos dentro del presente proceso, y se da la valoración respectiva con base en el porcentaje señalado en la revista construdata, tenemos que existe una diferencia entre el precio pagado como indemnización y el que efectivamente se debía pagar de OCHENTA MILLONES NOVENCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS VEINTE PESOS CON CINCO CENTAVOS ($80.967.420,5) […].

Debe tenerse en cuenta que en el cálculo anterior solamente se incrementó el valor de los costos indirectos al valor señalado por el avaluador en dicho avalúo, sin embargo, dicho valor también resulta cuestionable dada las grandes contradicciones en que incurre con relación a su testimonio, ya que en el mismo dice haber tomado como valor base del avalúo la suma de $880.000 por metro cuadrado de construcción, basado en la revista construdata N° 156, pero lo que se evidencia es que esa cifra no se encuentra en ninguno de los ítems de la mencionada revista, y tampoco concuerda con el valor de $470.000 que finalmente dio a la construcción. Sin embargo, y a pesar de lo anterior, solamente reconociendo el valor de los costos indirectos a la suma que ya había tasado el avaluador nos arroja el valor señalado en el párrafo anterior, suma la cual (sic) debió haber sido reconocida por el Despacho al momento de percatarse que no se habían incluido los costos indirectos en el presente proceso […]”[34] (Destacado del texto).

En el avalúo oficial se “tasó” incorrectamente el valor comercial del terreno y de la construcción 14. Insistió que el Tribunal realizó un análisis precario del valor de la enramada, toda vez que se limitó a manifestar que su precio estaba acorde con la legalidad; en su criterio, ello configura un desconocimiento de la definición de la palabra factor de depreciación o apreciación en un avalúo, el cual es un porcentaje que se aplica para determinar el precio del bien inmueble y no es una extensión de la construcción, como se concluyó en la sentencia proferida, en primera instancia. 15.

Para fundamentar su argumento, citó el texto denominado “Avalúos de Inmuebles y Garantías” de Oscar Borrero Ocha y concluyó que “[…] como puede observarse de lo dicho por el texto transcrito, el factor tamaño NO es el tamaño mismo de la construcción como lo afirma la sentencia impugnada, sino por el contrario, un porcentaje, (19% para el cas expuesto en el libro) que debe aplicarse a favor o en contra del precio […]”[35]. 16.

Aseguró que lo anterior permite concluir lo siguiente: “[…] Aún aplicando el mayor factor de depreciación (84,75%) en el precio tomado por el avaluador, este no podía ser inferior a CIENTO CINCUENTA Y SEIS MIL CIENTO UN PESOS CON CUARENTA Y CUATRO CENTAVOS ($156.101,44) POR METRO CUADRADO, por las razones siguientes: Que la mencionada enramada tiene un área de DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO METROS CON CUARENTA Y TRES CENTÍMETROS, con lo cual es un área considerable a tasar, y que redunda sustancialmente en el precio que debió haber pagado el Distrito por adquirir el bien.

Así las cosas, tenemos que por metro cuadrado de enramada, el mencionado perito tasó la suma de CUARENTA MIL PESOS ($40.000,oo), suma que es del todo absurda, si se tiene en cuenta que informal o no, el área que menciona como enramada es una construcción, que si bien presenta un estado distinto al resto de la edificación, se encuentra en pie con un factor funcional.

En esa medida lo que debió haber hecho el señor avaluador es depreciar esta área de construcción teniendo en cuenta su precario estado de conservación, con base en la tabla de Fitto y Corvini, con lo cual se obtendría el resultado del valor real de dicha construcción. En esa medida, aplicando el mayor de los factores de depreciación de la construcción de los mencionados en la tabla de Fito y Corvini, tenemos que la depreciación de este sería de un 84,75% con relación al precio de base, es decir que se tomaría solamente el QUINCE PUNTO VEINTICINCO POR CIENTO del valor del precio base, arrojando una cifra equivalente a CIENTO CINCUENTA Y SEIS MIL CIENTO UN PESOS CON CUARENTA Y CUATRO CENTAVOS ($156.101,44), POR METRO CUADRADO.

En esa medida, si se tiene en cuenta la cifra anterior, y se multiplica por los DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO COMA CUARENTA TRES (sic) METROS DE ÁREA DE “ENRAMADA” tendríamos una suma por reposición de TREINTA Y SIETE MILLONES DOSCIENTOS DIECINUEVE MIL DOSCIENTOS SESENTA Y SEIS PESOS CON TREINTA Y TRES CENTAVOS (37.219.266,00) […]”[36]. 17.

Ahora bien, afirmó que la tasación de los perjuicios que debería tenerse en cuenta, de acuerdo con las pruebas, es la siguiente: 1. El valor de la enramada corresponde a treinta y siete millones doscientos diecinueve mil doscientos sesenta y seis pesos ($37.219.266). 2. El valor del terreno es de cuatrocientos sesenta mil pesos ($460.000) por metro cuadrado, de conformidad con el avalúo que presentó la parte demandante y la realidad fáctica.

En este orden de ideas, “[…] existe un desfase de CINCUENTA MIL PESOS ($50.000) por cada metro cuadrado de terreno que tenía mi poderdante, en esa medida, si multiplicamos el precio pendiente ($50.000) por el número de metros cuadrados de terreno (359,7), nos daría un daño emergente en razón al terreno de DIECISITE MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL PESOS ($17.985.000) MTE. […]”[37]. 3.

El valor de la construcción corresponde a un millón veintitrés mil seiscientos dieciséis pesos ($1.023.616,oo), lo cual incluye los costos indirectos. Sin embargo, este valor debe ser objeto de depreciación, teniendo en cuenta que la construcción tiene una antigüedad de treinta (30) años y que su estado de conservación es bueno. Así las cosas, luego de aplicar la tabla de Fitto y Corvini, se concluye que el factor de depreciación es de 39.07%, lo cual equivale a trescientos noventa y nueve mil novecientos veintisiete pesos ($399.927). 17.

Precisó que “[…] el avalúo aportado por el suscrito abogado utilizó otras fuentes distintas a las del avaluador del IGAC, sin embargo el valor dado como resultado resulta similar al que se analizó anteriormente, ya que se estableció un valor de SEISCIENTOS OCHENTA Y UN MIL TRESCIENTOS NOVENTA MIL VEINTIOCHO PESOS (681.390.028,oo) (sic) cifra que si bien resulta mayor a la que nos arrojó como resultado realizando la depreciación de los valores del avaluador del IGAC, su variación puede darse en la medida en que fue realizada un año después de la que presentó el IGAC.

Con lo cual se puede establecer que guarda plena concurrencia, ratificando más aún la cifra anteriormente mencionada […]”[38]. 4. Asimismo, indicó que el valor de un millón veinte tres mil seiscientos dieciséis pesos ($1.023.616,oo) es menor que el que señaló LEGIS S.A. en la prueba que obra a folios 179 a 186. 18. Por último, formuló las siguientes peticiones: “[…] 1.

Que se revoque la sentencia aquí impugnada. 2. Se declare la nulidad y restablecimiento de las Resoluciones 217 del 06 de octubre de 2011 y 231 del 28 de octubre de 2011, expedidas por la Empresa de Renovación Urbana de Bogotá E.R.U. 3. Que se declare que la Empresa de Renovación Urbana E.R.U., es administrativamente responsable de los perjuicios causados a los señores LUZ MARINA CAMACHO CADENA, SILVIA CAMACHO CADENA, LILIA CAMACHO CADENA, HORTENCIA CAMACHO CADENA, ELBER ANTONIO CAMACHO CADENA, ARLEY CAMACHO CADENA con motivo de la expropiación del predio ubicado en la Calle 24 A N° 13 A – 26 de esta ciudad identificado con la matrícula inmobiliaria N°050 C – 471933, |Construcción |110.888.309,122 | |Terreno |17.985.000 | |“enramado” |37.219.266,oo | |Total |166.092.575,122 | 4.

Que la Empresa de Renovación Urbana de Bogotá D.C., reconozca a LUZ MARINA CAMACHO CADENA, SILVIA CAMACHO CADENA, LILIA CAMACHO CADENA, HORTENCIA CAMACHO CADENA, ELBER ANTONIO CAMACHO CADENA, ARLEY CAMACHO CADENA, el pago de la suma de CIENTO SESENTA Y SEIS MILLONES NOVENTA Y DOS MIL QUINIENTOS SETENTA Y CINCO PESOS CON CIENTO VEINTIDOS CENTAVOS ($166.092.575.122) m/cte, a título de restablecimiento del derecho. 5.

Se condene en costa (sic) a la parte demandada […]”[39]. Actuaciones, en segunda instancia 16. El Despacho sustanciador, mediante auto de 22 de abril de 2014[40], admitió el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia proferida el 11 de julio de 2013 por la Subsección “B” de la Sección Primera del Tribunal Administrativo de Cundinamarca. 17.

Ejecutoriado el auto admisorio del recurso de apelación, el Despacho sustanciador, mediante auto proferido el 27 de septiembre de 2018, corrió traslado[41] a las partes para que presentaran sus alegatos de conclusión y al Ministerio Público para que emitiera el concepto. Alegatos de conclusión 18. La parte demandante guardó silencio en esta etapa procesal. 19.

La parte demandada reiteró los argumentos de la contestación de la demanda e indicó que “[…] el único avalúo que se debe tener en cuenta en el proceso es el realizado por el IGAC, por cuanto el avalúo corporativo, no puede ser utilizado para efectos de determinar el valor comercial del inmueble expropiado de los demandantes, como quiera que dicho dictamen no se tuvo en consideración que en el presente caso se llevó a cabo anuncio del proyecto, mediante Decreto Distrital 492 de 2007, razón por la cual, y en cumplimiento de lo ordenado por el parágrafo primero artículo 61 de la Ley 388 de 1997, en concordancia con el artículo 52 del Decreto Distrital 190 de 2004, al valor comercial del inmueble, se ha debido descontar el mayor valor generado por el referido anuncio del proyecto, situación que no fue tenida en cuenta en el nuevo avalúo realizado […]”[42]. 1.

A su juicio, el avalúo que aportó la parte demandada no cumple con las especificaciones necesarias para desvirtuar la legalidad del acto administrativo acusado. 2. Se refirió a la normativa aplicable, de acuerdo con la ubicación del bien inmueble objeto de expropiación; además, indicó que el avalúo oficial es correcto y la indemnización fue justa e indemnizatoria. 3.

Asimismo, expuso lo siguiente: “[…] Se aprecia claramente en la sentencia de primera instancia que acoge los fundamentos esbozados en la contestación de la demanda y en nuestros alegatos, reiterándole al Honorable Consejero Ponente que la zona en la que se encontraba ubicado el predio objeto de la expropiación, tiene norma específica para su desarrollo, ya que mediante el Decreto Distrital 492 de 2007 que reglamentó la UPZ 093 Las Nieves, se reguló lo correspondiente al desarrollo urbanístico del sector en comento, y que de acuerdo con lo establecido por el artículo 43 del Decreto Distrital 190 de 2004 vigente, constituye el instrumento de planeamiento en virtud del cual se desarrollan y complementan las disposiciones del POT. […] No es dable confundir que en concepto de algunos la norma vigente no resulte beneficiosa para realizar desarrollos urbanísticos debido a la edificabilidad restringida, con el argumento de que no hay norma urbanística, ya que precisamente por esa razón el IGAC, en aplicación a la disposición que esa misma entidad elaboró, reforzó la correcta interpretación dada en el presente caso para efectos de la elaboración de los avalúos comerciales, pues tuvo en consideración la UPZ 093 de Las Nieves contando por ello, con una norma urbanística para su desarrollo.

En tal sentido, se debe tomar en consideración la norma anterior a la expedición del POT, es decir, el Decreto 1042 del 29 de mayo de 1987, ya que en el artículo 23 de la Resolución IGAC 620 de 2008, se establece de forma que clara que dicho decreto sólo es jurídicamente permitido, en el evento de que no exista norma específica que regule el desarrollo urbanístico de los predios objetos (sic) de valoración […]”[43]. 4.

En síntesis, indicó que el procedimiento administrativo se ajustó a la ley y no se configuraron las causales de nulidad de los actos administrativos invocadas en la demanda. Concepto del Ministerio Público 20. El Ministerio Público guardó silencio en esta oportunidad procesal. II. CONSIDERACIONES 21. La Sala abordará el estudio de las consideraciones en las siguientes partes: i) la competencia de la Sala; ii) los actos administrativos acusados; iii) los problemas jurídicos; iv) el marco normativo de la expropiación administrativa; y v) el análisis del caso concreto.

Competencia de la Sala 22. Vistos el artículo 129 del Código Contencioso Administrativo[44], sobre la competencia del Consejo de Estado, en segunda instancia, aplicable en los términos del artículo 308[45] de la Ley 1437 de 18 de enero de 2011[46], sobre el régimen de transición y vigencia; y el artículo 13 del Acuerdo núm. 80 de 12 de marzo de 2019, expedido por la Sala Plena de esta Corporación, la Sección Primera del Consejo de Estado es competente para conocer del presente asunto, en segunda instancia. 23.

Agotados los trámites inherentes a la acción especial contencioso administrativa prevista en el artículo 71 de la Ley 388, sin que se observe causal de nulidad que pueda invalidar lo actuado, la Sala procede a resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante. 24. La Sala procederá a examinar las argumentaciones expuestas por la parte demandante en el recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia proferida el 11 de julio de 2013, mediante la cual el Tribunal negó las pretensiones de la demanda, teniendo en cuenta que de conformidad con los artículos 350[47] y 357[48] del Decreto 1400 de 6 de agosto de 1970[49], norma aplicable al presente caso, en virtud de lo dispuesto en el artículo 267 del Código Contencioso Administrativo[50], el juez se limitará a conocer de los puntos o cuestiones a los cuales se contrae dicho recurso.

Actos administrativos acusados 25. Los actos administrativos acusados[51] son los siguientes: 1. Resolución núm. 217 de 6 de octubre de 2011[52], mediante la cual, el Director Técnico de la Empresa de Renovación Urbana de Bogotá ordenó una expropiación administrativa. En la Resolución se indicó: “[…]

ARTÍCULO PRIMERO. OBJETO – Ordenar la expropiación por vía administrativa del inmueble ubicado en la CL24A N° 13 A -26 de la ciudad de Bogotá D.C., con cédula catastral 24 A 13 A 6, CHIP AAA0029HPDE y matrícula inmobiliaria 50C-471933, con un área de terreno de 359,70 M2, área construida 721.51M2, área de enramada 238,43 M2, conforme al Registro topográfico 37713, de propiedad de LUZ MARINA CAMACHO CADENA, identificada con cédula de ciudadanía N° 52.034.271 titular del 68.75% del derecho de propiedad, ANA SILVIA CAMACHO CADENA, identificada con cédula de ciudadanía N° 51.670.727, titular del 6.25% del derecho de propiedad, LILIA CAMACHO CADENA, identificada con cédula de ciudadanía N° 51.752.075, titular del 6.25% del derecho de propiedad, HORTENSIA CAMACHO CADENA, identificada con cédula de ciudadanía N° 51.869.343, titular del 6.25% del derecho de propiedad, ELBER ANTONIO CAMACHO CADENA, identificado con cédula de ciudadanía N° 79.654.700 titular del 6.25% del derecho de propiedad, y ARLEY CAMACHO CADENA, identificado con cédula de ciudadanía N° 79.738.597, titular del 6.25% del derecho de propiedad, cuyos linderos específicos de conformidad con la certificación de cabida y linderos expedida por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital el 14 de marzo de 2010 son: POR EL NORTE: Del punto B al punto D, pasando por el punto C, en línea recta y en distancias parciales de dos punto cuatro metros (2,4 mts) y nueve metros (9,0 mts) lindando parcialmente con el predio número 21 y parcialmente con el predio número 22 de la misma manzana;

POR EL ORIENTE: Del punto D al punto H, pasando por los puntos E, F, G, en línea recta y en distancias parciales de ocho metros (8,0 mts), nueve punto seis metros (9.6 mts), siete punto cuatro metros (7.4) y siete punto nueve metros (7.9 mts), lindando parcialmente con los predios número (sic) 26, 27, 28 y 02 de la misma manzana; POR EL SUR: Del punto H al punto A, en línea recta en una distancia de diez punto seis metros (10.6 mts), lindando con Vía Pública Calle 24 A (CL 24 A);

POR EL OCCIDENTE: Del punto A al punto B en línea recta en una distancia de treinta y dos punto seis metros (32.6 mts), lindando con el predio número 04 de la misma manzana y cierra.

ARTÍCULO SEGUNDO. - VALOR DEL PRECIO INDEMNIZATORIO.- El valor del precio indemnizatorio de la expropiación que se ordena por la presente resolución es de QUINIENTOS MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y TRES MIL NOVENTA Y CUATRO PESOS MONEDA CORRIENTE ($500.273.094,00), valor que incluye: 1. El avalúo comercial, por valor de CUATROCIENTOS NOVENTA Y SEIS MILLOINES CIENTO VEINTITRES MIL NOVECINETOS PESOS MONEDA CORRIENTE ($496.123.900,00), de conformidad con el informe técnico de avalúo N° 800210ER 9803-09 de fecha 03/11/2010 elaborado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi – IGAC. 2.

El valor del daño emergente por desconexión definitiva de servicios públicos, la suma de TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL NOVECINETOS CUARENTA Y CUATRO PESOS MONEDA CORRIENTE ($334.944,00), de acuerdo a las tarifas vigentes. 3. El valor del lucro cesante, que corresponde a la suma de TRES MILLONES OCHOCIENTOS CATORCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA PESOS MONEDA CORRIENTE ($3.814.250,00), de acuerdo con el documento de tasación de indemnización de perjuicios de julio de 2011 […]”[53] (Destacado del texto). 2.

Resolución núm. 231 de 28 de octubre de 2011[54], mediante la cual, el Director Técnico de la Empresa de Renovación Urbana de Bogotá resolvió un recurso de reposición. En la Resolución se indicó: “[…]

ARTÍCULO PRIMERO: CONFIRMAR la Resolución 217 del 6 de octubre de 2011, “Por la cual se ordena una expropiación por vía administrativa” por las consideraciones expuestas en la parte motiva.

ARTÍCULO SEGUNDO: Notifíquese la presente resolución a los señores LUZ MARINA CAMACHO CADENA, ANA SILVIA CAMACHO CADENA, LILIA CAMACHO CADENA, HORTENCIA CAMACHO CADENA, ELBER ANTONIO CAMACHO CADENA y ARLEY CAMACHO CADENA, de acuerdo con las reglas establecidas en el artículo 44 y ss (sic) del Código Contencioso Administrativo […]”[55].

Problemas jurídicos 26. Corresponde a la Sala, con fundamento en el recurso de apelación, determinar: 1. Si es indebida la aplicación de los métodos de comparación o de mercado y de costo de reposición en el caso sub examine. 2. Si el avalúo oficial redujo inexplicablemente el valor del metro cuadrado del terreno. 3. Si en el avalúo oficial se omitió explicar las operaciones aritméticas para determinar el valor comercial del terreno y de la construcción; en caso positivo, si este defecto afecta la presunción de legalidad de los actos administrativos acusados. 4.

Si en el avalúo oficial se omitió incluir los costos indirectos; en caso positivo, si este defecto afecta la presunción de legalidad de los actos administrativos acusados. 5. Si en el avalúo oficial se “tasó” correctamente el valor comercial del terreno y de la construcción. 27. En este orden de ideas, la Sala determinará si se debe confirmar, modificar o revocar la sentencia proferida, en primera instancia. Marco normativo de la expropiación administrativa 28.

Visto el artículo 58 de la Constitución Política, “[…] [p]or motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa. Esta se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a posterior acción contenciosa- administrativa, incluso respecto del precio. […]”. 29.

El capítulo VIII de La Ley 388 regula la expropiación administrativa, la cual está compuesta por varias etapas: i) la declaratoria de urgencia, de conformidad con los artículos 63 a 65 ibidem; ii) la oferta de compra, en los términos del artículo 66 ibidem; iii) la negociación del precio; iv) la enajenación voluntaria; y v) la decisión de expropiación, en caso de no lograrse un acuerdo en la etapa de enajenación voluntaria, como se explicará infra. 30.

Visto el artículo 66 ibidem, la decisión de expropiación por la vía administrativa deberá tomarse a partir de la iniciación del procedimiento correspondiente, mediante acto administrativo formal, el cual se notificará al titular del derecho de propiedad sobre el inmueble cuya adquisición se requiera y será inscrito por la entidad expropiante en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a su ejecutoria.

Este mismo acto constituirá la oferta de compra dirigida a obtener un acuerdo de enajenación voluntaria. 31. Visto el artículo 67 ibidem, en el acto que determine el carácter administrativo de la expropiación, se deberá indicar el valor del precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios, el cual será igual al avalúo comercial que se utiliza para los efectos previstos en el artículo 61 ibidem[56].

Además, la entidad deberá precisar las condiciones para el pago del precio indemnizatorio, las cuales podrán prever el pago de contado o el pago entre un cuarenta (40%) y un sesenta por ciento (60%) del valor al momento de la adquisición voluntaria y el valor restante en cinco (5) contados anuales sucesivos o iguales, con un interés anual igual al interés bancario vigente en el momento de la adquisición voluntaria. 32.

El pago del precio indemnizatorio se podrá realizar en dinero o títulos valores, derechos de construcción y desarrollo, de participación en el proyecto o permuta. En todo caso el pago se hará siempre en su totalidad de contado cuando el valor de la indemnización sea inferior a doscientos (200) salarios mínimos legales mensuales al momento de la adquisición voluntaria o de la expropiación. 33.

Visto el artículo 68 de la Ley 388, sobre la decisión de la expropiación, que dispone: “[…] Artículo 68º.- Decisión de la expropiación. Cuando habiéndose determinado que el procedimiento tiene el carácter de expropiación por vía administrativa, y transcurran treinta (30) días hábiles contados a partir de la ejecutoria del acto administrativo de que trata el artículo 66 de la presente Ley, sin que se haya llegado a un acuerdo formal para la enajenación voluntaria contenido en un contrato de promesa de compraventa, la autoridad competente dispondrá mediante acto motivado la expropiación administrativa del bien inmueble correspondiente, el cual contendrá lo siguiente: 1.

La identificación precisa del bien inmueble objeto de expropiación. 2. El valor del precio indemnizatorio y la forma de pago. 3. La destinación que se dará al inmueble expropiado, de acuerdo con los motivos de utilidad pública o de interés social que se hayan invocado y las condiciones de urgencia que se hayan declarado. 4. La orden de inscripción del acto administrativo, una vez ejecutoriado en la correspondiente Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, para los efectos de que se inscriba la transferencia del derecho de dominio de su titular a la entidad que haya dispuesto la expropiación. 5.

La orden de notificación a los titulares de derecho del dominio u otros derechos reales sobre el bien expropiado, con indicación de los recursos que legalmente procedan en vía gubernativa […]”. 34. De acuerdo con las normas citadas supra, el Estado puede adquirir el bien inmueble por medio de una enajenación voluntaria que implica un acuerdo formal de voluntades entre las partes; sin embargo, si esto no es posible dentro del término de treinta (30) días hábiles, contado a partir de la ejecutoria del acto administrativo que determina que el procedimiento tiene el carácter de expropiación por vía administrativa, la autoridad competente, mediante un acto administrativo motivado, debe ordenar la expropiación. 35.

La expropiación por vía administrativa conlleva la obligación, a cargo de la entidad, de reconocer una indemnización justa y plena que comprenda el valor del bien inmueble objeto de expropiación y los perjuicios toda vez que ésta “[…] constituye “[…] un instrumento para garantizar que el perjuicio sea transferido a todos los miembros de la colectividad y reparado de manera integral” […]”[57]. 36.

La Ley 388 fue reglamentada por el Gobierno Nacional por medio del Decreto 1420 de 1998, cuyas disposiciones regulan los procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos que determinan el valor comercial. 37. Visto el artículo 2.° ibidem, el valor comercial de un inmueble es el precio más favorable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien.

En efecto, la determinación del valor comercial de los inmuebles la debe realizar, a través de un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración[58]. 38.

Visto el artículo 20 ibidem, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones y las personas naturales o jurídicas registradas y autorizadas por las lonjas en sus informes de avalúo, especificarán el método utilizado y el valor comercial definido independizando el valor del suelo, el de las edificaciones y las mejoras si fuere el caso, y las consideraciones que llevaron a tal estimación. 39.

Visto el artículo 21 ibidem, para determinar el valor comercial se deben tener en cuenta los siguientes parámetros: “[…] La reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la realización del avalúo en relación con el inmueble objeto del mismo. La destinación económica del inmueble. Para los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, el avalúo se realizará sobre las áreas privadas, teniendo en cuenta los derechos provenientes de los coeficientes de copropiedad.

Para los inmuebles que presenten diferentes características de terreno o diversidad de construcciones, en el avalúo se deberán consignar los valores unitarios para cada uno de ellos. Dentro de los procesos de enajenación y expropiación, que afecten parcialmente el inmueble objeto del avalúo y que requieran de la ejecución de obras de adecuación para la utilización de las áreas construidas remanentes, el costo de dichas obras se determinarán en forma independiente y se adicionará al valor estimado de la parte afectada del inmueble para establecer su valor comercial.

Para los efectos del avalúo de que trata el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, los inmuebles que se encuentren destinados a actividades productivas y se presente una afectación que ocasione una limitación temporal o definitiva a la generación de ingresos provenientes del desarrollo de las mismas, deberá considerarse independientemente del avalúo del inmueble, la compensación por las rentas que se dejarán de percibir hasta por un período máximo de seis (6) meses.

Cuando el objeto del avalúo sea un inmueble declarado de conservación histórica, arquitectónica o ambiental, por no existir bienes comprables en términos de mercado, el método utilizable será el de reposición como nuevo, pero no se descontará la depreciación acumulada, también deberá afectarse el valor por el estado de conservación física del bien.

Igualmente, se aceptará como valor comercial de dicho inmueble el valor de reproducción, entendiendo por tal el producir el mismo bien, utilizando los materiales y tecnología con los cuales se construyó, pero debe tenerse en cuenta las adecuaciones que se le han introducido. La estratificación socioeconómica del bien […]” 40. Visto, el artículo 22 ibidem, para la determinación del valor comercial de los inmuebles, se deberá tener en cuenta, por lo menos, las siguientes características: 41.

Para el terreno: 1. Aspectos físicos tales como área, ubicación, topografía y forma. 2. Clases de Suelo: urbano, rural, de expansión urbana, suburbano y de protección. 3. Las normas urbanísticas vigentes para la zona o el predio. 4. Tipo de construcciones en la zona. 5. La dotación de redes primarias, secundarias y acometidas de servicios públicos domiciliarios, así, como la infraestructura vial y servicio de transporte. 6.

En zonas rurales, además de las anteriores características deberá tenerse en cuenta las agrológicas del suelo y las aguas. 7. La estratificación socioeconómica del inmueble. 42. Para las construcciones: 1. El área de construcciones existentes autorizadas legalmente. 2. Los elementos constructivos empleados en su estructura y acabados. 3.

Las obras adicionales o complementarias existentes. 4. La edad de los materiales. 5. El estado de conservación física. 6. La vida útil económica y técnica remanente. 7. La funcionalidad del inmueble para lo cual fue construido. 8. Para bienes sujetos a propiedad horizontal, las características de las áreas comunes. 43. Visto el artículo 25 ibidem, para la elaboración de los avalúos que se requieran con fundamento en las Leyes 9.° de 1989 y 388, se deberá aplicar uno de los siguientes métodos: el método de comparación o de mercado, el de renta o capitalización por ingresos, el de costo de reposición o el residual. 44.

En síntesis, para elaborar el avalúo y determinar el valor del bien inmueble objeto de expropiación administrativa, la autoridad debe tener en cuenta la reglamentación urbanística municipal vigente y criterios de carácter objetivo; además, este no puede incorporar meras expectativas sino hechos ciertos y verificables. Análisis del caso concreto 45.

Visto el marco normativo en la parte considerativa de esta sentencia, la Sala procede a realizar el análisis del acervo probatorio para, posteriormente, en aplicación del silogismo jurídico, concluir el caso concreto. 46. La Sala procederá a apreciar y valorar todas las pruebas solicitadas, decretadas y recaudadas, en primera instancia, de conformidad con las reglas de la sana crítica y en los términos del artículo 187 del Código de Procedimiento Civil, aplicando para ello las reglas de la lógica y la certeza que sobre determinados hechos se requiere para efectos de decidir lo que en derecho corresponda, en relación el problema jurídico planteado en el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante.

Acervo probatorio 47. La Sala procede a realizar la numeración de las pruebas relevantes para resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante. 48. Del material probatorio allegado al proceso, se destacan las siguientes pruebas: Documentales 1. Oficio de 2011 suscrito por el Director de la Unidad Administrativa Distrital, sobre la actualización catastral y el avalúo catastral del bien inmueble ubicado en la calle 24 A núm. 13 A - 26 por trescientos sesenta millones ochocientos sesenta y tres mil pesos ($360.863.000)[59]. 2.

Certificado de Tradición Matrícula Inmobiliaria núm. 50 C-471933 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá – Zona Centro[60]. 3. Copia de algunas páginas de la revista Construdata, septiembre – noviembre de 2011[61]. 4. Copias de los formatos “Orden de Pago” números 00898, 00899, 00900, 00901, 00903 y 00904 de 21 de noviembre de 2011[62]. 5.

Copia de la notificación de la Resolución núm. DDI000026 de 2 de enero de 2012, por medio de la cual el Jefe de la Oficina de Cobro de la Subdirección de Impuestos a la Propiedad de Bogotá, D.C., terminó el proceso administrativo de cobro coactivo en contra de la señora Lilia Camacho Cadena[63]. 6. Oficio de 19 de febrero de 2013, mediante el cual Legis S.A. informó que la Revista Construdata (ISSN 0121-5663) tiene por objeto proporcionar información actualizada de los índices de costos de las tipologías más representativas del sector de la construcción. Asimismo, se refirió a las características y presupuesto de la tipología Multifamiliar Medio Bajo[64]. 7.

Oficio de 5 de marzo de 2013, mediante el cual el Fondo Financiero de Proyectos de Desarrollo informó que no ejecutó ningún proyecto tipo hotel u oficina en Bogotá, D.C, entre el 2011 y 2012[65]. 8. Oficio de 5 de abril de 2013, mediante el cual la Sociedad Colombiana de Avaluadores manifestó que las fuentes de los informes de avalúo deben ser reveladas por el perito[66].

Avalúos 9. Avalúo Comercial del bien inmueble objeto de expropiación de 28 de noviembre de 2011 realizado por el ingeniero consultor, José Olmos Olmos[67]. Este avalúo fue aportado con la demanda y el Tribunal, mediante auto de 31 de enero de 2013, decretó la prueba, en los siguientes términos: “[…] Con el valor legal que les corresponda téngase como pruebas los documentos acompañados con la demanda (fls. 94 y 95 del cuaderno principal) […]”[68]. 10.

Informe de Avalúo de predios ubicados en la manzana 03 del sector “La Alameda” del Instituto Geográfico Agustín Codazzi[69], así como el cálculo del valor de construcción por Fitto y Corvinni[70]. 11. Informes de Avalúos de los bienes inmuebles ubicados en la calle 24 A núm. 13 A – 44, en la calle 24 A núm. 13 A -46, en la calle 24 A núm. 13 A – 62 y en la calle 24 núm. 13 A – 66[71].

Testimonial 12. El Tribunal practicó, el 22 de abril de 2013, la prueba testimonial del señor Leonardo Palacio Hernández[72]. 13. El testigo indicó que fue perito avaluador del Instituto Geográfico Agustín Codazzi y que realizó el avalúo del bien inmueble objeto del presente proceso. Se refirió a los métodos que aplicó, a la forma en que llevó a cabo el avalúo y a la razón de los valores de este. 49.

Asimismo, obran los antecedentes de los actos administrativos acusados[73]. 50. La Sala procede a realizar el análisis de los argumentos expuestos por la parte demandante en el recurso de apelación, de acuerdo con los problemas jurídicos indicados supra. Cuestión preliminar: Trámite de la acción especial contencioso administrativa en el caso sub examine 51.

La parte demandante presentó demanda de nulidad y restablecimiento del derecho con el objeto de obtener una indemnización por la expropiación de un bien inmueble, con fundamento, entre otros, en que el avalúo oficial contiene varias deficiencias. 52. El Tribunal admitió la demanda teniendo en cuenta el artículo 71 de la Ley 388[74]; sin embargo, corrió traslado a las partes para alegar de conclusión en los términos del artículo 210 del Código Contencioso Administrativo[75]. 53.

La Sala considera que esta irregularidad no implica que el Tribunal tramitó el proceso de conformidad con las reglas de un procedimiento diferente a la acción especial contencioso administrativa, toda vez que la demanda fue admitida teniendo en cuenta su naturaleza y el debate probatorio estuvo relacionado con esta. 54. En consecuencia, en el caso sub examine no se configuró ninguna causal de nulidad que impida proferir sentencia, en segunda instancia, y la Sala procederá a resolver los problema as jurídicos planteados en el recurso de apelación que interpuso la parte demandante.

Indebida aplicación de los métodos de comparación o de mercado y de costo de reposición en el caso sub examine 55. La parte demandante indicó lo siguiente en el recurso de apelación: “[…] Del cuadro anterior se puede determinar fácilmente una de las grandes falencias que se presentó en la sentencia impugnada, como quiera que salta a la vista que el método de comparación de mercados solamente se aplicó para valorar el terreno, mientras que se aplicó un método distinto llamado “reposición” para avaluar la construcción y la enramada existente en la terraza del edificio avaluado, del cual en la sentencia no existe ningún tipo de mención. En ese orden de ideas, tenemos que la sentencia impugnada omitió referirse a la forma como avaluó con el Método de Reposición el cual fue objeto de un extenso análisis en el proceso, en las pruebas recaudadas y en los alegatos de conclusión, vacío que sin lugar a dudas afecta las resultas del proceso y el debido proceso de mis clientes, ya que se está incurriendo en un error fáctico en la sentencia, al no valorar todas las pruebas obrantes en el expediente […]”[76].

El Tribunal, en la sentencia proferida, en primera instancia, se refirió de forma general a los métodos para la elaboración de los avalúos previstos en el artículo 25 del Decreto 1420 de 1998, así como a las etapas previstas para ello. Concluyó que el avalúo oficial se ajustó a los requisitos legales y que el perito aplicó el método de mercado; precisó que este tuvo como fundamento el número de metros cuadrados del terreno, la enramada y la construcción. Sin embargo, en la providencia no se realizó un análisis sobre los cargos relacionados con la aplicación del método de reposición para determinar el valor de la construcción […]” 56.

En la demanda se indicó que en el caso sub examine no era aplicable el método de reposición “[…] como quiera que según el artículo 23 de la Resolución 620 de 2008, se señala (sic) expresamente que en proyectos de renovación urbana, como el presente, solo se pueden aplicar dos métodos a saber: el de renta y el de comparación de mercado […]”[77].

Asimismo, destacó que “[…] esta observación fue expuesta en el recurso de reposición enviado a la Empresa de Renovación Urbana ERU, la cual contestó que la norma solo hace referencia al terreno y no a la construcción y que el terreno fue efectivamente valorado conforme al método de comparación de mercado. Al respecto discrepamos totalmente, como quiera que al terreno como tal solamente procede aplicar el método de renta y de comparación de mercado, porque el método de reposición hace relación directa y únicamente al valor de construcción, en la cual también se pueden aplicar los métodos de renta y comparación de mercados; en ese orden de ideas, no tendría sentido que existiera una norma que restringiera la aplicación del método de reposición al terreno, cuando eso de por si es improcedente; por el contrario, la norma adquiere sentido en cuanto a la construcción se refiere, en la medida en que ésta si se pueden aplicar los métodos propuestos.

Finalmente, es importante señalar que el método de reposición es procedente solamente cuando no existen bienes comparables, es decir que en la zona económica homogénea no existan bienes de igual característica […]”[78] (Destacado del texto). 57. La parte demandante, por medio de apoderado, en el recurso de reposición que interpuso contra la Resolución núm. 217 de 2011, manifestó lo siguiente: “[…] De igual manera, encontramos con sorpresa que la metodología empleada para tasar la construcción del inmueble fue la metodología de REPOSICIÓN y que sólo se empleó la metodología de mercado para tasar el terreno. En ese orden de ideas, debemos hacer claridad que la metodología de reposición sirve para tasar el valor de una construcción aunado a los costos directos e indirectos de la misma y solo se aplica solo (sic) en dos casos concretos: 2.1.

Cuando no existen bienes semejantes por su naturaleza 2.2. Por inexistencia de datos en el mercado […]. Adicionalmente tenemos que para este tipo de proyectos está prohibido expresamente aplicar el método de reposición, ya que se trata de un PROYECTO DE RENOVACIÓN URBANA, y en ese sentido se debe aplicar lo mencionado en el artículo 23 de la mencionada Resolución 620 de 2008, que textualmente refiere: “ARTÍCULO

23. VALORACIÓN DE PREDIOS EN ÁREAS DE RENOVCIÓN URBANA. La valoración de predios en áreas de renovación urbana que no cuenten con plan parcial o la norma específica para su desarrollo, se hará con base en las normas urbanísticas vigentes antes de la adopción del plan de ordenamiento territorial. Para la estimación del valor comercial se deberá emplear el método de renta y/o de mercado únicamente […]”[79]. 58.

En relación con la inconformidad expuesta supra, la parte demandada, mediante la Resolución núm. 231 de 2011, precisó que, en el avalúo del terreno se aplicó el método de mercado, de conformidad con el artículo 23 de la Resolución núm. 620 de 2008 expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, que prevé que “[…] la valoración de predios en áreas de renovación urbana que no cuenten con plan parcial o la norma específica para su desarrollo, se hará con base en las normas urbanísticas vigentes antes de la adopción del plan de ordenamiento territorial.

Para la estimación del valor comercial se deberá emplear el método de renta y/o de mercado únicamente […]” (Destacado fuera de texto). 59. En efecto, la parte demandada, en el acto administrativo indicado supra, expuso que “[…] [e]l perito del Instituto Geográfico Agustín Codazzi da cumplimiento a la misma [artículo 23 de la Resolución núm. 620 de 2008], teniendo en cuenta que el factor susceptible de este tipo de valoración corresponde al terreno, al que se le aplica efectivamente el método comparativo o de mercado […]”[80].

Además, precisó que para “[…] determinar el valor de las construcciones aplica el método de reposición descartando la variable del terreno, en atención a lo dispuesto en el artículo 23 de la misma resolución y por ser el método más confiable para determinar el valor puntual de estas ya que no están sujetas al tipo de suelo donde se ubican, sino al valor intrínseco de la construcción y su depreciación por edad y estado de conservación […]”[81] (Destacado fuera de texto). 60.

Sobre el particular, el perito que suscribió el avalúo oficial, señor Leonardo Palacio Hernández, indicó en la audiencia de testimonio, lo siguiente: “[…] PREGUNTADO: Manifiéstele al despacho con base en qué técnica avaluatoria y con qué fuentes se realizó el avalúo del terreno del inmueble ubicado en la calle 24 A N° 13 A – 26. CONTESTO: Para el terreno se utilizó el método comparativo y de mercado en el cual como ya mencioné se analizaron las ofertas de inmuebles similares o comparables en el sector, a cada una de esas ofertas para llegar al valor del terreno el procedimiento es estimar el valor de la construcción en el estado que está de las ofertas, descontárselo a cada una y así encontrar el valor total del terreno, luego cuando encuentro el valor total del terreno lo divido entre su área y encontró el valor del metro cuadrado del terreno, así se hace en varias ofertas y se puede observar el comportamiento de los precios en el sector.

Finalmente, se compara con el inmueble motivo de avalúo y se establece de acuerdo o basados en estos datos de mercado. En conclusión se aplicó el método comparativo o de mercado establecido en la resolución 620 […]. PREGUNTADO: Sírvase manifestar por qué razón se adoptó el método de reposición para avaluar la construcción y no el de mercado.

CONTESTO: Dentro del método de mercado utilizamos el método de reposición, es decir, hago un estudio un análisis del mercado y para valorar las construcciones de estas ofertas utilizamos el método de reposición a nuevo, es decir, a la oferta le quito el valor actual de la construcción calculado con el método de reposición obtengo el valor de los lotes o del lote sin construcción y encuentro el valor del terreno para hacer los avalúos se hace el proceso inverso, ya tengo el valor del terreno ahora sumo el valor de la construcción con el método de reposición, entonces el método de reposición fue incluido como una herramienta dentro del método de mercado, por otra parte se estudian los valores totales de los inmuebles en oferta y se comparan con el valor final de cada avalúo para tener un parámetro de comparación que no nos vaya a hacer desviar del mercado, es decir, si una casa en oferta tiene un precio determinado y mi avalúo tiene las mismas condiciones de la oferta que el avalúo final que yo estimo, no este por encima o por debajo de dicha oferta, en conclusión, se hace un control para la construcción o para el avalúo total que es la suma del valor del terreno más el valor de la construcción con respecto del mercado inmobiliario del sector y de la época […]”[82]. 61.

De conformidad con el testimonio citado, el perito aplicó el método de costo de reposición respecto de la construcción y para establecer el valor comercial del bien inmueble, en conjunto, tuvo en cuenta el mercado inmobiliario del sector y de la época. En concordancia con lo anterior, en el documento presentado como anexo del avalúo identificado con el número de radicación 8002010 ER 9803 01 al 20 del 6 de octubre de 2010, se describió el estudio de mercado de los predios ubicados al interior del Barrio La Alameda[83], así: “[…] ESTUDIO DE MERCADO DE PREDIOS UBICADOS AL INTERIOR DEL BARRIO LA ALAMEDA | | |N° | Fuente: Información catastral.

Especificaciones y acabados generales de construcción.- Construcción sobre cimentación en vigas y muros portantes con acabados en pintura de vinilo, enchapes y pisos en baldosa de porcelana. Muros divisorios en bloque y techo de la terraza con cubierta Eternit y perfil metálico. Ventanas y puertas en carpintería metálica y vidrio. Presenta deterioro de pintura por goteras en el muro posterior de lindero. […] CONSIDERACIONES GENERALES Y ESPECIALES DEL AVALÚO 5.7.

ASPECTO ECONÓMICO.- Se trata de una manzana con actividad económica de hostal y residencias. 5.8. En lo relativo al terreno, se toma en cuenta: Vías de acceso y facilidades Ubicación del inmueble dentro de la zona Instalación de redes de servicios Estrato existente y relación con el vecindario, desarrollo de la zona Topografía. Capacidad del predio.

Relación Frente/Fondo, Topografía Estado de la vía de acceso inmediato. 5.9. En lo relativo a la construcción: Cumplimiento de las normas urbanas y arquitectónicas EDAD del inmueble, estado de mantenimiento, diseño arquitectónico Materiales utilizados y estado de conservación de la construcción Iluminación natural, ventilación Vetustez de la construcción

5.10. CONSIDERACIONES ESPECIALES - Del sitio - Cercanía a Centros de abastecimiento, comercio y edificios institucionales; - Facilidades de acceso al predio. - El aspecto urbanístico de la zona y su conservación - Potencial de desarrollo de la zona, construcciones inmediatas y su uso específico - Uso actual del suelo, uso comercial - Distancia a instituciones y servicios metropolitanos - Actividad y seguridad de la zona - Cercanía inmediata a sitios de trabajo, comercio y abastecimiento - Calidad del vecindario - Estado de mantenimiento y conservación del inmueble - Estado de la construcción, su calidad y valor - Calidad de los servicios de infraestructura - Las condiciones del Mercado Inmobiliario (oferta y demanda) - Del inmueble Potencial de desarrollo

7. AVALÚO COMERCIAL CASA ubicada en la calle 24 A N° 13 A -26. Barrio Alameda, Localidad de Santa Fé (3), Bogotá D.C. – Cundinamarca |TERRENO*: 359,73 M2 a razón de $ 443.600,00/M2 | | | |$ 159.576.228,00 | |CONSTRUCCIÓN**: | | |711,20 M2 a razón de $699.050,00/M2 | | |$497.164.360,00 | | |346,20 M2 a razón de $ 71.200,00/M2 | | |$24.649.440,00 | E0l más 000000probable valor comercial del inmueble, expresado en PESOS, es: |SEISCIENTOS OCHENTA Y UN MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA MIL | |VEINTIOCHO PESOS ($681.390.028,00) MONEDA LEGAL | […]”[87]. 62.

El avaluador, Ingeniero José Olmos OImos, en el avalúo aportado con la demanda, indicó que acudió al método de comparación de mercado para establecer el valor del terreno y en el anexo de este, denominado “ANEXO DE DATOS”, se refirió al costo de reposición de la construcción, así: “[…] ANEXO DE DATOS: *COSTOS DE TERRENO EN EL SECTOR 1- $460.000,00/M2 2- $439.024,00/M2 3- $431.800,00/M2 PROMEDIO $443.608,00 **COSTO DE REPOSICIÓN CONSTRUCCIÓN

1. MUROS DE CARGA, ACABADOS ECONÓMICOS, UN BAÑO POR CADA 25 M2, SISTEMA DE PLACA MACIZA $1.147.300/M2

2. PLACA MACIZA CONCRETO A LA VISTA MAS CUBIERTA EN ETERNIT Y MADERA $117.000,00/M2 VIDA DE LA CONSTRUCCIÓN: 30 AÑOS VIDA ÚTIL DE LA CONSTRUCCIÓN: 60 AÑOS ESTAD DE CONSERVACIÓN: BUENO (2) FACTOR DE DEBRECIACIÓN: 39,07 (FITTO Y CORVINNI) Costos Unitarios relevantes que se tuvieron en cuenta en el análisis para una construcción con 38 habitaciones con baño privado cada una.

Concreto en obra M3 $ 298.000,00 Placa maciza en concreto e=0,12 M2 $ 98.200,00 Muro en ladrillo tolete M2 $ 24.900,00 Enchape en cerámica 25x25 M2 $ 37.900,00 Baño tipo 4 […] UN $3.927.000,00 Cubierta en Eternit más perfil metálico M2 $ 77.600,00 Morteros M3 $ 211.000,00 Muros divisorios M2 $ 48.900,00 Piso en cerámica M2 $ 42.000,00 […]”[88]. 63.

En el avalúo citado supra se indicó las características generales de la construcción, su vida útil, estado de conservación, el factor de depreciación de esta, así como los costos del concreto en obra, de la placa maciza en concreto, del muro en ladrillo tolete, del baño, de la cubierta, de los muros, los pisos entre otros. En esa prueba se acudió al método de costos de reposición para determinar el valor de la construcción. 64.

Igualmente, en el recurso de apelación, la parte demandante para determinar el valor de la construcción y fundamentar sus peticiones, en segunda instancia, acudió al método de costos de reposición y aplicó los factores de depreciación del bien inmueble. A su juicio, el error consistió en que en el avalúo oficial no se incluyeron los costos indirectos, de conformidad con el artículo 13 de la Resolución núm. 620 de 2008, que regula el método de costos de reposición, e indicó que “[…] la discusión central frente al reconocimiento de los costos indirectos es quizás el centro de la discusión en el presente proceso, ya que de ella se deduce la mayor parte del monto solicitado por mis poderdantes […]”[89]. 65.

De lo anterior se concluye que la parte demandante está de acuerdo con que el método idóneo para determinar el valor de la construcción es el de costo de reposición, lo cual no es concordante ni coherente con el argumento según el cual, este no era aplicable. 66. Además, la parte demandante no acreditó que el avalúo oficial en los términos indicados supra incurrió en algún defecto y en el avalúo que se aportó con la demanda[90] no se precisó cuál es el error en el que incurrió aquel. 67.

El precio indemnizatorio está amparado por la presunción de legalidad al ser incorporado al acto administrativo que ordena la expropiación, por lo tanto, la parte demandante tiene la carga de probar cuál es error del avalúo oficial, mediante una prueba idónea, lo cual no ocurrió en el presente caso. 68. Sobre el particular, la Sección Primera del Consejo de Estado, mediante sentencia proferida el 15 de agosto de 2019, precisó lo siguiente: “[…] Sin embargo, tal y como lo estimó el a quo en la sentencia apelada, el documento presentado por el auxiliar de la justicia designado, valga decir, el Avalúo M-0225-03-12 del 28 de marzo de 2012, que reposa en folios 215 a 222 del cuaderno N.o 1 del expediente, constituye un nuevo avalúo, según el cual el valor comercial del inmueble, incluido el daño emergente, asciende a la suma de $238.878.657, sin que en el mismo se analizara y desvirtuara el realizado por la entidad demandada.

En efecto, como lo advirtió el Tribunal de instancia, el documento en análisis no hizo alusión alguna a la diferencia del precio de indemnización con relación al avalúo que se había practicado y, muchos menos, se refirió a las conclusiones a las cuales se habían llegado. […] Así pues, el avalúo no contiene un razonamiento que soporte tal diferencia de precio, en los términos solicitados por la propia parte demandante, sujeto procesal peticionario de la prueba. […] Sobre el particular, la Sala recuerda que es reiterada y pacífica la jurisprudencia de esta Corporación en la cual se ha sostenido que el precio establecido en los actos acusado se encuentra amparado por la presunción de legalidad y de certeza de las decisiones de la administración, y que la misma debe ser desvirtuada a través de los diferentes medios de prueba establecidos en el ordenamiento jurídico, lo cual no ocurrió en el sub lite […]”[91] (Resaltado fuera de texto). 69.

De acuerdo con el criterio jurisprudencial que ha sostenido esta Sección[92], no basta con identificar otras alternativas probables para llevar a cabo el avalúo, sino que es necesario demostrar el defecto. 70. En consecuencia, no tiene vocación de prosperidad el argumento del recurso de apelación objeto de estudio en este acápite. Reducción inexplicable del valor del metro cuadrado del terreno 71.

La parte demandante aseguró en el recurso de apelación que el perito redujo inexplicablemente el valor del metro cuadrado del terreno de cuatrocientos sesenta mil pesos ($460.000) a cuatrocientos diez mil pesos ($410.000); en su criterio, “[…] en materia de avalúos no es dable descontar un valor o aumentarlo a capricho del avaluador, sino que debe conocerse por lo menos su porcentaje (factor) y las razones por las cuales lo aplica, sin embargo, ni siquiera en el testimonio se tuvo noticia de dicho factor […]”[93] (Destacado del texto). 72.

Sobre el particular, la Sala encuentra que el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, en el avalúo comercial núm. 80002010 ER 9803 01 al 20 de 6 de octubre de 2010 sobre los bienes inmuebles ubicados en la manzana 03 del sector La Alameda, indicó que “[…] [e]s importante resaltar que en el estudio de predios ubicados al interior del barrio la Alameda se encontraron 4 datos incluido un lote (dato 4) el cual ya se negoció por el valor relacionado, de dichos puntos se determinó un valor promedio para el terreno de $463.194 y un valor correspondiente al límite superior de la estadística de $480.934 por metro cuadrado, adoptándose como valor más probable para los predios medianeros un valor de $460.000 M2 y para predios esquineros un valor de $480.000 M2 […]”[94] (Destacado fuera de texto). 73.

Ahora bien, en el expediente obra el Informe de Avalúo núm. 8002010ER 9803-09 de 3 de noviembre de 2010 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, el cual contiene la información jurídica y básica del bien inmueble objeto de expropiación, los servicios públicos y las características del sector, del terreno y de la construcción. En el referido avalúo se concluyó lo siguiente: “[…] |ITEM |ÁREA (M2) |VALOR |VALOR TOTAL | |Terreno |359,7 |$410.000,00 |$147.477.000,00| |Enramada |238,43 |$40.000,00 |$9.537.200,00 | |Construcción |721,51 |$472.000,00 |$339.109.700,00| |AVALÚO TOTAL |$ | | |496.123.900,00 | Son: CUATROCIENTOS NOVENTA Y SEIS MILLONES CIENTO VEINTITRES MIL NOVECIENTOS PESOS M/CTE El presente avalúo comercial se ha realizado dando cumplimiento a lo establecido en el parágrafo 1 del art. 61 de la ley 388 […]”[95] (Destacado fuera de texto). 74.

Respecto del valor del terreno, el perito que suscribió el avalúo oficial, señor Leonardo Palacio Hernández, indicó en la audiencia de testimonio, lo siguiente: “[…] PREGUNTADO: Manifiéstele al Despacho por qué razón usted le asigna un valor de $410.000 metro cuadrado al terreno que nos ocupa si en las conclusiones a las que usted llega arroja como resultado que el precio probable para predios medianeros era de $460.000 metro cuadrado y dentro del mismo no existe ninguna muestra que dé por debajo de los $430.000 metro cuadrado.

CONTESTO: Dentro de la solicitud de avalúo que me fue entregada se especificaba que había que tener en cuenta el artículo de la Ley 388 para valorar este tipo de proyectos de renovación urbana en el cual me solicitaron estimar el valor comercial del inmueble y posteriormente descontar el mayor valor por anuncio de proyecto, dentro de este estudio general están los avalúos comerciales y están los avalúos con el descuento correspondiente a solicitud de la ERU entregamos los avalúos de esta manera, entonces la estimación de los avalúos comerciales está finalmente el precio de $460.000 y está con el descuento de mayor valor por anuncio del proyecto obtenemos los $410.000 con los que se liquida este avalúo […]”[96]. 75.

De acuerdo con lo expuesto, el valor del terreno fijado en cuatrocientos diez mil pesos ($410.000) por metro cuadrado en el Informe de Avalúo núm. 8002010ER 9803-09 de 3 de noviembre de 2010 no atiende al capricho del perito avaluador, como lo afirmó la parte demandante. Por el contrario, este se fundamenta en que el parágrafo 1.° del artículo 61 de la Ley 388, que prevé lo siguiente: “[…]

PARAGRAFO 1 o. Al valor comercial al que se refiere el presente artículo, se le descontará el monto correspondiente a la plusvalía o mayor valor generado por el anuncio del proyecto u obra que constituye el motivo de utilidad pública para la adquisición, salvo el caso en que el propietario hubiere pagado la participación en plusvalía o la contribución de valorización, según sea del caso […]”. 76.

En efecto, en la parte final del Informe de Avalúo núm. 8002010ER 9803- 09 de 3 de noviembre de 2010 se precisó: “[…] El presente avalúo comercial se ha realizado dando cumplimiento a lo establecido en el parágrafo 1 del art. 61 de la ley 388 de 1997 […]”[97]. 77. En este orden de ideas, en el avalúo oficial se indicó que fue descontado del valor comercial el monto correspondiente a la plusvalía o mayor valor generado por el anuncio del proyecto que constituyó el motivo de utilidad pública para la expropiación, el cual equivale a cincuenta mil pesos ($50.000). 78.

La Sala concluye que en el Informe de Avalúo núm. 8002010ER 9803-09 de 3 de noviembre de 2010 no se ocultó la información indicada supra. 79. Ahora bien, la parte demandante afirmó en el recurso de apelación contra la sentencia proferida, en primera instancia, que “[…] la norma mencionada [parágrafo 1.° del artículo 61 de la Ley 388] no puede ser leída fuera de contexto, ya que en este tipo de proyectos junto con el anuncio del mismo, se realiza un avalúo de zonas agroeconómicas homogéneas a fin de determinar cuál es el valor del metro cuadrado antes del anuncio del mismo, para poder determinar cuánto puede incrementarse posteriormente.

En esa medida, en el presente caso se llevó a cabo dicho avalúo por parte del mismo avaluador en el año 2009 (un año antes de realizar el avaluó (sic) de mis clientes), daba como resultado que la zona presentaba un valor de metro cuadrado de $450.000, para predios medianeros (Dicho avaluó (sic) y referencia del mismo obran en el expediente que nos ocupa) […]”[98]. 80.

Sobre los estudios de zonas geoeconómicas homogéneas, el avaluador del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, señor Leonardo Palacio Hernández, en la audiencia de testimonio que rindió, en primera instancia, manifestó: “[…] PREGUNTADO: Manifiéstele al despacho si para calcular dicho valor se tomó como base los estudios de zonas geoeconómicas homogéneas realizados por la Unidad de Catastro Distrital.

CONTESTÓ: Si se tuvo en cuenta, en todo caso para realizar los avalúos comerciales se verifica la información catastral y se trata de tenerse en cuenta para los avalúos o la determinación de los avalúos. Tenemos que tener en cuenta que estos estudios de zonas son hechos de manera masiva para muchos inmuebles mientras que el avalúo que me fue solicitado es un avalúo puntual el cual tiene las características específicas de este, en cuanto a su especificación, estado, edad, tipología en la construcción y área de terrenos entre otros tantos que se tienen en cuenta.

PREGUNTADO: Manifiéstele al despacho qué se entiende por zona geoeconómica homogénea en el proceso de avalúo de inmuebles. CONTESTÓ: Se entiende como un espacio geográfico del cual el valor de la tierra es similar entre los predios que determina o que acoge. PREGUNTADO: Manifiéstele al despacho con qué finalidad utiliza el Instituto Geográfico Agustín Codazzi y Catastro Distrital la evaluación por zonas geoeconómicas homogéneas.

CONTESTO: La valoración de inmuebles por zonas geoeconómicas las utiliza el IGAC y Catastro Distrital para de manera masiva valorar los inmuebles que se encuentran dentro de su jurisdicción. Hay que tener en cuenta que esto es para estimar un avalúo catastral. PREGUNTADO: En razón a lo anterior, indíquele al despacho por qué razón se tomó como referencia estudios catastrales para determinar valores comerciales de los inmuebles que solicitó avaluar la ERU.

CONTESTÓ: Como ya lo mencioné para realizar los avalúos comerciales se consulta la información catastral, sin embargo, la determinación de los avalúos comerciales se hace de acuerdo con el mercado inmobiliario que se presentó en ese momento de donde se obtuvo el valor comercial del inmueble que estaba valorando. En conclusión, se tuvo en cuenta o se valoró, pero el precio final estimado para el avalúo fue tomado del mercado inmobiliario que en su momento encontramos en el mismo sector de ubicación del predio.

PREGUNTADO: Manifiéstele al despacho la fecha de elaboración y los datos de referencia del estudio de zonas geoeconómicas homogéneas que se tomó como base para determinar los valores comerciales de los inmuebles que expropió la ERU. CONTESTO: Reitero que los valores catastrales no son determinantes en el valor comercial del inmueble motivo de esta diligencia, los valores determinantes, repito proceden del mercado inmobiliario de ese momento y de ese sector […]”[99]. 81.

Entonces, para la elaboración del avalúo oficial se consultaron los estudios de zonas geoeconómicas homogéneas, pero estos no constituyeron el fundamento del avalúo, toda vez que, para ello, el perito aplicó las técnicas valuatorias correspondientes, de acuerdo con las circunstancias específicas y especiales del bien inmueble objeto de expropiación. 82.

En efecto, de acuerdo con el avalúo que realizó la parte demandada en el año 2009, el valor de los predios medianeros en el sector de La Alameda equivalía a cuatrocientos cincuenta mil pesos ($450.000) por metro cuadrado. 84. En contraste, en el avalúo practicado en el 2010, identificado con el número de radicación 8002010 ER 9803 01 al 20 del 6 de octubre de 2010, se determinó que el valor del terreno por metro cuadrado para los predios medianeros interiores correspondía a cuatrocientos sesenta mil pesos ($460.000)[101]; es decir, el valor referido fue incrementado respecto del año 2009. 85.

No obstante, en el avalúo oficial, este valor fue objeto de reducción atendiendo la obligación prevista en el parágrafo 1.° artículo 61 de la Ley 388, lo cual no afecta la legalidad de los actos administrativos, según se expuso supra. 86. En consecuencia, los argumentos del recurso de apelación carecen de sustento probatorio y no están destinados a prosperar.

Omisión del avalúo oficial de explicar las operaciones aritméticas y el factor de depreciación 87. La parte demandante, en el recurso de apelación, manifestó que el perito, en el Informe de Avalúo núm. 8002010ER 9803-09 de 3 de noviembre de 2010, omitió explicar los cálculos que realizó para concluir que el mayor valor generado por el anuncio del proyecto equivalía a cincuenta mil pesos ($50.000) por metro cuadrado. 88.

A su juicio, el perito ocultó información relacionada con el factor de depreciación que se aplicó para determinar el mayor precio generado por el anuncio del proyecto. Asimismo, indicó que “[…] no es de recibo tampoco el argumento del Despacho, en el sentido de señalar que si bien no se evidencia la aplicación de la formula (sic) señalada en la Resolución 620 de 2008 en el avalúo del IGAC, dicha falencia se entiende subsanada debido a que el perito afirmó en su testimonio que si la aplicó, lo cual a todas luces resulta contrario a los presupuestos mencionados por la Sociedad Colombiana de Avaluadores que menciona claramente que un avaluó (sic) debe gozar de tal claridad que no requiera recurrir a un documento adicional, a no ser que sea su anexo.

Sin embargo en el presente caso no solo tenemos que recurrir a documentos adicionales sino también a un proceso judicial y a una diligencia de testimonio para poder desentrañar los resultados del avaluador delegado por el IGAC […]”[102]. 89. Sobre este motivo de inconformidad, se destaca que la Sección Primera del Consejo de Estado ha indicado que se presume la legalidad del acto administrativo que incorporó el avalúo oficial, aun cuando en el informe técnico no se precisan las operaciones o la forma como fueron calculados los valores correspondientes, por ello la parte demandante debe aportar las pruebas para demostrar los errores de este.

En este contexto, esta Sección, mediante sentencia proferida el 6 de febrero de 2020, expuso lo siguiente: “[…] La Sala ya ha tenido oportunidad de pronunciarse acerca de los avalúos comerciales practicados por las entidades legalmente autorizadas, a efectos de fijar el valor de la indemnización en los eventos de expropiación y ha concluido que, aun cuando en el informe técnico no se precisen las operaciones o la forma como fueron calculados los valores a partir de los cuales se obtuvo el precio indemnizatorio, en la medida en que dicho precio hace parte del acto administrativo mediante el cual se dispone la expropiación, se presume ajustado o calculado conforme a la ley y, por ende, corresponde al interesado desvirtuar tal presunción. En efecto, en sentencia de 14 de mayo de 2009, la Sala, sobre el particular, expresó lo siguiente: “[…] Observa esta Corporación que si bien en el avalúo elaborado por la Subsecretaría de Catastro Municipal, obrante a folios 66 a 74 del cuaderno principal, se anuncia que el precio del inmueble establecido por la administración se determinó como resultado de la aplicación del “MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO”, que “Consiste en deducir el precio por comparación de transacciones, oferta y avalúos de inmuebles similares o equiparables, previos ajustes de tiempo, conformación y localización entre otros”, y aunque se asegura que “Se han consultado las estadísticas y avalúos recientes y la de varios miembros afiliados a la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín S. A., sobre operaciones y avalúos efectuados recientemente sobre inmuebles similares”, lo cierto es que en ninguno de los apartes de dicho documento ni en sus anexos se señalan cuáles fueron exactamente las operaciones inmobiliarias o los avalúos recientes que se tuvieron en cuenta para hacer la anunciada comparación, lo cual permite concluir que contra el justiprecio realizado por esa dependencia municipal cabrían exactamente las mismas críticas que el apoderado del Municipio demandado formula en su apelación contra el dictamen rendido por la perito, pues ante la ausencia de la mencionada información, el avalúo practicado por la Subsecretaría de Catastro Municipal también estaría desprovisto de argumentos técnicos y de apoyo probatorio.

No obstante, lo anterior, al haberse incorporado dicho valor en el texto de los actos administrativos demandados, debe entenderse que el mismo se encuentra amparado por la misma presunción de legalidad y de certeza que se predica de las decisiones de la administración, lo cual admite desde luego prueba en contrario. En tales circunstancias, el actor tiene la carga de demostrar en el proceso que el avalúo oficial es equivocado, demostrando precisamente su incorrección[103] […]” (La Sala destaca) […]”[104]. 90.

En el caso sub examine, la parte demandante omitió probar técnicamente que la plusvalía o mayor valor generado por el anuncio del proyecto es inferior a cincuenta mil pesos ($50.000) por metro cuadrado del terreno o cuál era el valor correspondiente. 91. Además, en el avalúo que se aportó con la demanda este aspecto no fue objeto de estudio. 92.

En síntesis, la parte demandante no cumplió con la carga de la prueba, en relación con el aspecto objeto de estudio. 93. Ahora bien, respecto del argumento del factor de depreciación, la Sala encuentra que el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, mediante el avalúo identificado con número de radicación 8002010 ER 9803 01 al 20 de 6 de octubre de 2010[105] precisó que para estimar el valor del porcentaje objeto de reducción del valor a nuevo, aplicó las tablas Fitto y Corvini, en los siguientes términos: “[…]

11.2. MÉTODO DE COSTOS DE REPOSICIÓN (Fitto y Corvinni) El valor del m2 de construcción hace referencia a la aplicación del método de costo de reposición aplicado a las áreas y tipos de construcciones encontrados en cada inmueble como se muestra en el anexo “CÁLCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN POR ESTADO DE CONSERVACIÓN SEGÚN FITTO Y CORVINI.

Los valores de reposición a nuevo de los inmuebles son resultado de la investigación en la revista especializada Construdata N° 156 Edición de Septiembre a Noviembre de 2010; información de los presupuestos de obra publicados por el IDU, y cálculos para algunas construcciones con calidades específicas como se muestra en los anexos. […] CÁLCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN POR ESTADO DE CONSERVACIÓN Y EDAD – SEGÚN FITTO Y CORVINI |RT | |N Datos: 10 | |Ubicación de los datos: Dentro del sector de La Alameda y | |sobre la avenida | |Caracas entre la calle 13 y la Avenida 26. | |Método de Reposición Para determinar el valor de las | |construcciones, se consulta el valor de reposición a nuevo | |para restarle la depreciación acumulada y poder establecer | |el valor comercial actual | […] |10.

CONSIDERACIONES GENERALES | |Adicionalmente a lo expuesto en los capítulos anteriores, | |para la determinación del valor comercial del inmueble, | |material del presente informe, se ha analizado y considerado| |los siguientes aspectos más relevantes: | | | |El inmueble funciona, requiere de reparaciones de mediana | |importancia. | |El avalúo se refiere a construcciones allí existentes y al | |valor del terreno de acuerdo a su normatividad vigente. | |Las condiciones de acceso y desplazamiento desde y hacia el | |sector, como resultado de su ubicación con respecto a la | |ciudad. | |El número de vías arterias de acceso y de influencia al | |sector de ubicación, así como la importancia de estas dentro| |de la malla vial. | |La ubicación del predio en el centro de la ciudad. | |Las áreas de terreno y construcción del presente avalúo, son| |tomadas del registro topográfico, proporcionado por La | |Empresa de Renovación Urbana. | |Para los predios esquineros se adopta el límite máximo | |permitido en el estudio estadístico de valores. | |Para los predios de conservación, se aplica lo establecido | |en el artículo 21 del decreto 1420 […]. | |El estado actual de conservación de la construcción. | |Los factores de inseguridad que se presentan en el sector. | |Los valores de terreno y construcción consignados en este | |estudio son acordes a parámetros y metodología establecidas | |en el Decreto 1420 de 1998.

Se encuentra acompañado de un | |estudio general por el cual se da respuesta a la solicitud | |8002010 ER 9803 01 al 20; del 6 de octubre de 2010 de la | |Empresa Renovación Urbana. | […] |11. RESULTADO DEL AVALÚO | |ITEM |ÁREA (M2) |VALOR |VALOR TOTAL | |Terreno |359,7 |$410.000,00 |$147.477.000,00| |Enramada |238,43 |$40.000,00 |$9.537.200,00 | |Construcción |721,51 |$472.000,00 |$339.109.700,00| |AVALÚO TOTAL |$ | | |496.123.900,00 | Son: CUATROCIENTOS NOVENTA Y SEIS MILLONES CIENTO VEINTITRES MIL NOVECIENTOS PESOS M/CTE El presente avalúo comercial se ha realizado dando cumplimiento a lo establecido en el parágrafo 1 del art. 61 de la ley 388 […]”[112]. 94.

El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, mediante el avalúo identificado con número de radicación 8002010 ER 9803 01 al 20 de 6 de octubre de 2010[113], precisó que para la determinación del valor comercial de los bienes inmuebles tuvo en cuenta los métodos de comparación o de mercado y de costo de reposición y explicó lo siguiente: “[…] Para los valores de reposición a nuevos se realiza el ejercicio iniciado con valores tomados de Construdata -edición 156- estos son depreciados de acuerdo a la tabla de Fitto y Corvinni, según su estado de conservación y su edad o en su defecto de acuerdo a la tabla de Heidecke para los inmuebles de conservación. […]

Los valores de reposición a nuevo de los inmuebles son resultado de la investigación en la revista especializada Construdata N° 156 Edición de Septiembre a Noviembre de 2010; información de los presupuestos de obra publicados por el IDU, y cálculos para algunas construcciones con calidades específicas como se muestra en los anexos. […] CÁLCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN POR ESTADO DE CONSERVACIÓN Y EDAD – SEGÚN FITTO Y CORVINI |RT | |CONSTRUCCIÓN**: | | |711,20 M2 a razón de $699.050,00/M2 | | |$497.164.360,00 | | |346,20 M2 a razón de $ 71.200,00/M2 | | |$24.649.440,00 | El más probable valor comercial del inmueble, expresado en PESOS, es: |SEISCIENTOS OCHENTA Y UN MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA MIL | |VEINTIOCHO PESOS ($681.390.028,00) MONEDA LEGAL | […]”[117] (Subrayado fuera de texto). 95.

En efecto, la prueba indicada supra no contiene un razonamiento técnico sobre los costos indirectos que permitiera concluir que no es correcto el avalúo oficial o que la entidad incurrió en alguna deficiencia que afectara el valor comercial del bien inmueble. 96. Para determinar la incorrección de un avalúo no basta con realizar una comparación del valor indemnizatorio entre el avalúo oficial y el realizado por la parte interesada en el recurso de apelación comoquiera que el valor comercial del bien inmueble en estos casos se determina teniendo en cuenta varios criterios y parámetros técnicos que exigen un esfuerzo probatorio de la parte demandante[118], lo cual no ocurrió en el caso bajo estudio. 97.

Ahora bien, la parte demandante afirmó que el perito del Instituto Geográfico Agustín Codazzi “[…] dice haber tomado como valor base del avaluó (sic) la suma de $880.000 por metro cuadrado de construcción, basado en la revista construdata N° 156, pero lo que se evidencia es que esa cifra no se encuentra en ninguna de los ítems de la mencionada revista, y tampoco concuerda con el valor de $470.000 que finalmente dio a la construcción […]”. 98.

De conformidad con el avalúo identificado con el número de radicación 8002010 ER 9803 01 al 20 de 6 de octubre de 2010[119], “[…] [p]ara los valores de reposición a nuevos se realiza el ejercicio indicado con valores tomados de Construdata – Edición 156-, estos son depreciados de acuerdo a la tabla Fitto y Corvine, según su estado de conservación y su edad o en su defecto de acuerdo a la tabla de Heidecke para los inmuebles de conservación […]”[120]. 99.

Asimismo, el avaluador del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, señor Leonardo Palacio Hernández, en el testimonio que rindió, en primera instancia, precisó lo siguiente: “[…] PREGUNTADO: Manifiéstele al despacho si usted utilizó como base del cálculo del valor de la construcción los valores que señala la revista Construdata número 156 respecto a multifamiliares medio bajo o por el contrario utilizó otra referencia de la que trae la mencionada revista.

CONTESTÓ: El método de reposición se basa en estimar el valor de construir en la actualidad el inmueble y posteriormente aplicarle una depreciación por estado de conservación y edad con el fin de hallar el valor actual de esa construcción, el valor a nuevo de dicha construcción no puede ser el valor del multifamiliar bajo, porque dicho ítem en la revista Construdata habla de una edificación de 5 pisos de apartamentos los cuales incluyen un baño y una cocina de 33 metros cuadrados cada uno, construcción la cual (sic) difieren muchas características con la construcción motivo de valoración en el avalúo en cuestión, de hecho la construcción presente en el inmueble es de 2 pisos y requiere de elementos constructivos diferentes a la mencionada tipología en la revista Construdata, por ende, se estimó un valor de 880.000 pesos aproximadamente como valor de partida para establecer el valor actual a la fecha del avalúo de la construcción, valor que fue consultado o comparado con los valores de dicha revista […]”[121]. 100.

En el mismo sentido, obra el oficio de 19 de febrero de 2013 de Legis, Información & Soluciones, según el cual la “[…] Revista Construdata no publica, ni ha publicado dentro de su sección Índices de Costos la tipología HOTEL MEDIO BAJO, motivo de su solicitud. Sin embargo, puede serle de utilidad el presupuesto de la tipología MULTIFAMILIAR MEDIO BAJO, ya que debido a sus características y especificaciones es la que más se asemeja a la solicitada por usted […]”[122]. 101.

Según las pruebas citadas supra, la Edición núm. 156 de septiembre a noviembre de 2010 de la revista Construdatra fue un referente o un criterio orientador para el avalúo de la construcción; sin embargo, no constituyó la fuente principal comoquiera que las características del bien inmueble objeto de expropiación no coincidían plenamente con la publicación. Además, el valor de costos de reposición de la construcción fue objeto de depreciación, de acuerdo con la normativa que regula este asunto. 102.

La parte demandante no tuvo en cuenta lo indicado supra para afirmar que no entiende las razones por las cuales el valor de cuatrocientos setenta mil pesos ($470.000) por metro cuadrado asignado a la construcción no atiende a los datos contenidos en la Edición núm. 156 de septiembre a noviembre de 2010 de la revista Construdata. 103.

En consecuencia, los argumentos estudiados en este acápite no tienen vocación de prosperidad por falta de prueba. Tasación de valor comercial del terreno, de la enramada y de la construcción 104. En relación con el avalúo de la enramada, la parte demandante manifestó lo siguiente en el recurso de apelación: “[…] Que la mencionada enramada tiene un área de DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO METROS CON CUARENTA Y TRES CENTÍMETROS, con lo cual es un área considerable a tasar, y que redunda sustancialmente en el precio que debió haber pagado el Distrito para adquirir el bien.

En esa medida lo que debió haber hecho el señor avaluador es depreciar esta área de construcción teniendo en cuenta su precario estado de conservación, con base en la tabla Fitto y Corvini, con lo cual obtendría el resultado del valor real de dicha construcción. En esa medida, aplicando el mayor de los factores de depreciación de la construcción de los mencionados en la tabla de Fito y Corvini, tenemos base, es decir que se tomaría solamente el QUINCE PUNTO VENTICINCO POR CIENTO del valor del precio base, arrojando una cifra equivalente a CIENTO CINCUENTA Y SEIS MIL CIENTO UN PESOS CON CUARENTA Y CUATRO CENTAVOS ($156.101,44), por metro cuadrado.

En esa medida, si se tiene en cuenta la cifra anterior, y se multiplica por los DOSCIENTOS TREINTA Y OCHO COMO CUARENTA TRES (sic) METROS DE ÁREA DE “ENRAMADA” tendríamos una suma por reposición de TREINTA Y SIETE MILLONES DOSCIENTOS DIECINUEVE MIL DOSCIENTOS SESENTA Y SEIS PESOS CON TREINTA Y TRES CENTAVOS ($37.219.266,00) […]”[123]. 105.

Asimismo, la parte demandante reiteró que se debe incluir en el valor de la construcción el 16.32% de los costos indirectos y que, por lo tanto, este equivale a un millón veintitrés mil seiscientos dieciséis ($1.023.616); sin embargo, destacó que al valor de la construcción es necesario aplicarle la depreciación, de conformidad con la normativa vigente, y que, según las pruebas que obran en el expediente, esta corresponde a 39,07%.

En consecuencia, a su juicio, el avalúo del terreno equivale a seiscientos veintitrés mil seiscientos ochenta y nueve pesos con veintidós centavos ($623.689.22) por metro cuadrado. 106. En relación con el valor del terreno, en el recurso de apelación, la parte demandante aseguró lo siguiente: “[…] Los estudios realizados por el avaluador arrojan la suma de CUATROCIENTOS SESENTA MIL PESOS ($460.000) POR METRO CUADRADO, cifra que concuerda con la afirmación que hace el perito respecto a que en el año 2009 (un año antes de llevarse a cabo el avalúo que nos ocupa), la cifra se mantenía en CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL PESOS ($450.000) POR METRO CUADRADO.

En esa medida, aplicando los postulados de la sana crítica en cuento a la apreciación de la prueba, podemos señalar que es un hecho notorio y público, que en el centro de la ciudad, los precios tienen (sic) a incrementarse y no a deducirse, razón por la cual el precio de $460.000 por metro cuadrado resulta acorde con la realidad fáctica […]”[124]. 107.

Con fundamento en lo expuesto, la parte demandante concluyó en el recurso de apelación que los “[…] montos a indemnizar, a título de daño emergente […]”[125], son los siguientes: |Construcción |$ 110.888.309,122 | |Terreno |$17.985.000 | |Enramada |$37.219.266 | |Total |$166.092.575,122 | 108. No obstante, la Sala observa que la liquidación indicada supra carece de un fundamento probatorio técnico comoquiera que esta es el resultado de los cálculos realizados en el recurso de apelación, el cual no constituye una prueba, en los términos del artículo 175 del Código de Procedimiento Civil. 109.

Es oportuno reiterar que el recurso de apelación tiene como finalidad controvertir las decisiones proferidas, en primera instancia, es decir, su contenido y análisis jurídico y probatorio, para que el superior funcional las revoque, modifique o adicione; en esa medida, por una parte, no es un instrumento para incluir pretensiones y cargos en contra del acto administrativo acusado o argumentos que no fueron objeto de discusión, en primera instancia; y, por la otra, no constituye un medio de prueba porque ello desconocería los principios de lealtad procesal, contradicción, defensa y congruencia que debe existir entre el recurso y la sentencia apelada, así como los principios de derecho probatorio. 110.

Además, la parte demandante no demostró el valor de la indemnización estimada en el recurso de apelación; en el avalúo que aportó con la demanda no se incluyeron los datos indicados supra. 111. En ese avalúo, el avaluador se limitó exponer los datos generales de la zona en la que se encuentra ubicado el bien inmueble objeto de expropiación; sus vías de acceso; el transporte público; los servicios públicos; el equipamiento institucional y de servicios; los indicadores económicos como la tasa representativa del dólar, el valor U.V.R., el euro, el D.T.F, entre otros; la titulación del bien inmueble; el área del lote y linderos; la descripción general del bien inmueble; las especificaciones y acabados generales de la construcción; los servicios públicos instalados; así como las consideraciones generales y especiales del avalúo. En efecto, omitió indicar las razones por las cuáles el Instituto Geográfico Agustín Codazzi incurrió en un error en relación con el valor de la enramada, de la construcción y del terreno. 112.

En síntesis, el avalúo aportado con la demanda contiene otra opción de liquidación del valor de la construcción, de la enramada y del terreno; sin embargo, es imprecisa en relación con la incorrección del avalúo oficial. 113. Asimismo, la Sala insiste que no se aportó otro medio probatorio que permitiera concluir que el precio indemnizatorio no es justo. 114.

Ahora bien, la parte demandante pretendió en la demanda el pago de ciento ochenta y un millones ciento dieciséis mil novecientos treinta y cuatro pesos ($181.116.934) “[…] a título de restablecimiento del derecho […]”; y en el recurso de apelación solicitó el pago de ciento sesenta y seis millones noventa y dos mil quinientos setenta y cinco pesos con ciento veintidós centavos ($166.092.575,122), por concepto de daño emergente, lo cual desconoce el principio de congruencia previsto en el artículo 305 del Código de Procedimiento Civil, que dispone que “[…] la sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este Código contempla, y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley […]”. 115.

La Sección Primera del Consejo de Estado[126] definió el principio de congruencia como aquel “[…] que delimita el contenido de las resoluciones judiciales que deben proferirse, de acuerdo con el sentido y alcance de las peticiones formuladas por las partes, para el efecto de que exista identidad jurídica entre lo resuelto y las pretensiones o imputaciones y excepciones o defensas oportunamente aducidas, a menos que la ley otorgue facultades especiales para separarse de ellas […]”. 116.

Con fundamento en lo anterior, se ha considerado que la congruencia puede ser: i) interna, la cual se refiere a la correspondencia que debe existir entre la parte motiva y resolutiva de la sentencia; y ii) externa, que alude a que la decisión contenida en la providencia se encuentre en concordancia con lo pretendido en la demanda y con los argumentos de defensa. 117.

Conforme a lo expuesto, para la Sala el principio de congruencia procesal tiene como finalidad que: i) la providencia se encuentre en concordancia y armonía entre lo probado y lo pedido por las partes; y ii) que la parte resolutiva de la sentencia debe contener decisión expresa y clara sobre cada una de las pretensiones de la demanda para dar certeza jurídica a las partes e intervinientes dentro del proceso y evitar decisiones dudosas. 118.

En consecuencia, no prospera el recurso de apelación porque, por un lado, en la demanda no se solicitó una indemnización por daño emergente, según quedó expuesto supra, y, por el otro, no se probó la incorrección del avalúo oficial. 119. Por último, es necesario precisar que la parte demandante no logró desvirtuar la legalidad de los actos administrativos porque incumplió la carga de la prueba; en esta medida, en el caso sub examine, la corrección del avalúo comercial no se infiere del hecho consistente en que la entidad que lo practicó fue Instituto Geográfico Agustín Codazzi, sino de la omisión de la carga de la prueba.

Conclusiones 120. En suma, la Sala considera que la parte demandante no desvirtuó la presunción de legalidad de los actos administrativos acusados; en consecuencia, se confirmará la sentencia proferida, en primera instancia. Condena en costas 121. Visto el artículo 171 del Código Contencioso Administrativo, sobre la condena en costas, y atendiendo la conducta asumida por las partes, la Sala considera que no se configuran los presupuestos previstos en la norma, por lo que la Sala no condenará en costas a la parte demandante, en segunda instancia. En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, III.

RESUELVE

PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el 11 de julio de 2013 por la Subsección “B” de la Sección Primera del Tribunal Administrativo de Cundinamarca, por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.

SEGUNDO: NO CONDENAR en costas a la parte demandante, por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.

TERCERO: Ejecutoriada esta providencia, devuélvase el expediente al Tribunal de origen. CÓPIESE,

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. Se deja constancia de que la anterior sentencia fue leída, discutida y aprobada por la Sala en la sesión de la fecha. HERNANDO SÁNCHEZ SÁNCHEZ OSWALDO GIRALDO LÓPEZ Presidente Consejero Estado Consejero de Estado NUBIA MARGOTH PEÑA GARZÓN ROBERTO AUGUSTO SERRATO VALDÉS Consejera de Estado Consejero de Estado ----------------------- [1] Por intermedio de apoderado.

Cfr. Folios 1 a 7 [2] Cfr. Folios 85 a 97 [3] “Por la cual se modifica la Ley 9ª de 1989, y la Ley 3ª de 1991 y se dictan otras disposiciones” [4] Cfr. Folios 87 a 88 [5] “Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos” [6] “Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997” [7] Cfr. Folios 90 a 91 [8] Cfr. Folio 92 [9] Cfr. Folio 93 [10] Por intermedio de apoderada a quien se le reconoció personería mediante auto de 31 de enero de 2013.

Cfr. Folios 168 a 169. [11] Cfr. Folios 125 a 136 [12] “Por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Decretos Distritales 619 de 2000 y 469 de 2003” [13] Cfr. Folio 131 [14] Cfr. Folio 134 [15] Cfr. Folio 115 [16] Cfr. Folios 168 a 169 [17] Cfr. Folio 261 [18] Cfr. Folios 276 a 299 [19] Cfr. Folios 262 a 275 [20] Cfr. Folios 301 a 318 [21] Cfr. Folios 318 [22] Cfr. Folio 310 [23] Cfr. Folio 315 [24] Cfr. Folios 315 a 316 [25] Cfr. Folios 321 a 342 [26] Cfr. Folio 325 [27] Cfr. Folio 326 [28] Cfr. Folio 327 [29] “Por el cual se reglamenta parcialmente el artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y los artículos 60, 61 y 62 de la Ley 550 de 1999” [30] Cfr. Folios 329 y 330 [31] Cfr. Folio 230 [32] Cfr. Folio 331 [33] Cfr. Folio 333 [34] Cfr. Folio 334 [35] Cfr. Folio 335 [36] Cfr. Folio 336 [37] Ibidem [38] Cfr. Folio 340 [39] Cfr. Folios 341 a 342 [40] Cfr. Folio 4 del cuaderno principal segunda instancia [41] Cfr. Folio 45 ibidem [42] Cfr. Folio 48 ibidem [43] Cfr. Folios 49 vto y 50 ibidem [44] “[…] Artículo 129.

El Consejo de Estado, en Sala de lo Contencioso Administrativo conocerá en segunda instancia de las apelaciones de las sentencias dictadas en primera instancia por los tribunales administrativos y de las apelaciones de autos susceptibles de este medio de impugnación, así como de los recursos de queja cuando no se conceda el de apelación o se conceda en un efecto distinto del que corresponda, o no se conceda el extraordinario de revisión. […]”. [45][…]

ARTÍCULO 308. RÉGIMEN DE TRANSICIÓN Y VIGENCIA. El presente Código comenzará a regir el dos (2) de julio del año 2012. Este Código sólo se aplicará a los procedimientos y las actuaciones administrativas que se inicien, así como a las demandas y procesos que se instauren con posterioridad a la entrada en vigencia. Los procedimientos y las actuaciones administrativas, así como las demandas y procesos en curso a la vigencia de la presente ley seguirán rigiéndose y culminarán de conformidad con el régimen jurídico anterior […]” [46] “Por el cual se expide el Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo” [47] “[…]

ARTÍCULO 350. FINES DE LA APELACION E INTERES PARA INTERPONERLA. El recurso de apelación tiene por objeto que el superior estudie la cuestión decidida en la providencia de primer grado y la revoque o reforme. Podrá interponer el recurso la parte a quien le haya sido desfavorable la providencia; respecto del coadyuvante se tendrá en cuenta lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 52 […]”. [48] “[…]

ARTÍCULO 357. COMPETENCIA DEL SUPERIOR. <Artículo modificado por el artículo 1, numeral 175 del Decreto 2282 de 1989. El nuevo texto es el siguiente:> La apelación se entiende interpuesta en lo desfavorable al apelante, y por lo tanto el superior no podrá enmendar la providencia en la parte que no fue objeto del recurso, salvo que en razón de la reforma fuere indispensable hacer modificaciones sobre puntos íntimamente relacionados con aquélla.

Sin embargo, cuando ambas partes hayan apelado o la que no apeló hubiere adherido al recurso, el superior resolverá sin limitaciones […]” [49] “Por los cuales se expide el Código de Procedimiento Civil”. [50] “[…] Artículo 267. ASPECTOS NO REGULADOS. En los aspectos no contemplados en este Código se seguirá el Código de Procedimiento Civil en lo que sea compatible con la naturaleza de los procesos y actuaciones que correspondan a la jurisdicción en lo Contencioso Administrativo […]” [51] Se procede a transcribir los apartes más relevantes, sin perjuicio de las citas que se hagan al analizar los argumentos del recurso de apelación [52] Cfr. Folios 19 a 27 [53] Cfr. Folios 34 a 35 [54] Cfr. Folios 29 a 37 [55] Cfr. Folios 37 [56] Artículo 67 Ley 388 [57] Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera; sentencia de 6 de febrero de 2020, C.P. Dra. Nubia Margoth Peña Garzón; número único de radicación 08001233100019971225601 [58] Artículo 3.° Decreto 1420 de 1998 [59] Cfr. Folio 39 y 74 [60] Cfr. Folios 69 a 73 [61] Cfr. Folios 75 a 79 [62] Cfr. Folios 105 a 110 [63] Cfr. Folios 111 a 112 [64] Cfr. Folios 179 a 186 [65] Cfr. Folio 292 [66] Cfr. Folios 250 a 252 [67] Cfr. Folios 40 a 67 [68] Cfr. Folio 168 [69] Cfr. Folios 138 a 166 y 188 a 215 [70] Cfr. Folios 216 a 218 [71] Cfr. Folio 219 a 238 [72] Cfr. Folios 253 a 257 [73] Cfr. Anexo [74] Cfr. Folio 115 [75] Cfr. Folio 261 [76] Cfr. Folio 325 [77] Cfr. Folio 91 [78] Cfr. Folio 92 [79] Cfr. Folio 84 Anexo [80] Cfr. Folio 93 Anexo [81] Ibidem [82] Cfr. Folios 254 a 255 [83] También incluye los predios ubicados sobre la Avenida Caracas [84] Cfr. Folio 162 [85] Cfr. Folio 92 [86] Cfr. Folio 94 Anexo [87] Cfr. Folios 43 a 51 [88] Cfr. Folio 53 [89] Cfr. Folios 333 a 334 [90] El avalúo aportado con la demanda tiene un carácter documental comoquiera que su decreto y contradicción atendió a esa clase de medio probatorio. [91] Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera; sentencia de 15 de agosto de 2019;

C.P. Dr. Roberto Augusto Serrato Valdés; núm. único de radicación: 25000232400020110019601 [92] Ver entre otras: i) Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativa, Sección Primera; C.P. Dr. Hernando Sánchez Sánchez; sentencia de 9 de julio de 2020; núm. único de radicación: 250000232400020110066401; y ii) Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera;

C.P. Dr. Hernando Sánchez Sánchez; sentencia de 20 de noviembre de 2020; núm. único de radicación: 05001233100020120034001 [93] Cfr. Folio 326 [94] Cfr. Folios 158 a 159 [95] Cfr. Folio 61 Anexo [96] Cfr. Folio 255 [97] Cfr. Folio 61 Anexo [98] Cfr. Folio 327 [99] Cfr. Folios 254 a 255 [100] Cfr. Folio 154 [101] Cfr. Folio 161 [102] Cfr. Folios 329 y 330 [103] Consejo de Estado.

Sección primera. Sentencia de 14 de mayo de 2009, Expediente No. 2005-03509-01. Consejero ponente doctor Rafael E. Ostau de Lafont Pianeta. [104] Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera; C.P. Dra. Nubia Margoth Peña Garzón; sentencia de 6 de febrero de 2020; núm. único de radicación:08001233100019971225601 [105] Avalúo general de los predios ubicados en la manzana 03 del sector “La Alameda” identificado con código de sector catastral (003101), que incluye el bien inmueble objeto de expropiación. [106] Cfr. Folios 161 y 166 [107] Cfr. Folio 230 [108] Cfr. Folios 250 a 252 [109] Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera;

C.P. Dra. Nubia Margoth Peña Garzón; sentencia de 6 de febrero de 2020; núm. único de radicación: 08001233100019971225601. [110] Cfr. Folio 333 [111] Cfr. Folio 334 [112] Cfr. Folios 60 a 61 Anexo [113] Avalúo general de los predios ubicados en la manzana 03 del sector “La Alameda” identificado con código de sector catastral (003101), que incluye el bien inmueble objeto de expropiación. [114] Cfr. Folios 161 y 166 [115] Cfr. Folios 254 a 257 [116] Cfr. Folio 334 [117] Cfr. Folios 42 a 51 [118] Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativa, Sección Primera; sentencia de 9 de julio de 2020; núm. único de radicación: 250000232400020110066401 [119] Avalúo general de los predios ubicados en la manzana 03 del sector “La Alameda” identificado con código de sector catastral (003101), que incluye el bien inmueble objeto de expropiación. [120] Cfr. Folios 155 a 156 [121] Cfr. Folio 257 [122] Cfr. Folio 179 [123] Cfr. Folio 336 [124] Cfr. Folio 337 [125] Cfr. Folio 340 [126] Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, sentencia de 3 de noviembre de 2016, C.P. Roberto Augusto Serrato Valdés, número único de radicación 13001 23 31 000 2001 02023 01