ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES / RECURSO DE APELACIÓN CONTRA SENTENCIA / COMPETENCIA DEL CONSEJO DE ESTADO EN SEGUNDA INSTANCIA / COMPETENCIA POR RAZÓN DE LA CUANTÍA / PROCESO DE DOBLE INSTANCIA / COMPETENCIA DE LA JURISDICCIÓN DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO / CONTRATACIÓN POR PARTE DE ENTIDAD PÚBLICA / AERONÁUTICA CIVIL La Sala es competente para conocer del asunto de la referencia, dado que el valor de la mayor de las pretensiones ascendió (…), mientras que el monto exigido en la época de presentación de la demanda para que un proceso adelantado en ejercicio de la acción de controversias contractuales tuviera vocación de doble instancia era de $154’500.000.

Se suma a lo anterior que el artículo 75 de la Ley 80 de 1993 prescribe expresamente que la jurisdicción competente para conocer de las controversias generadas en los contratos celebrados por las entidades estatales es la contencioso administrativa y como en este caso el contrato en el que se fundan las pretensiones se celebró con una entidad pública -AEROCIVIL-, forzoso es concluir que es esta la jurisdicción competente para asumir el conocimiento de la demanda de la referencia. FUENTE FORMAL: LEY 80 DE 1993 - ARTÍCULO 75 LIMITACIÓN A LA PROPIEDAD PRIVADA / LIMITACIONES A LA PROPIEDAD / LÍMITES DEL DERECHO A LA PROPIEDAD / DISPOSICIÓN CONSTITUCIONAL / PRINCIPIO DE PRIMACÍA DEL INTERÉS GENERAL / FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD PRIVADA / FUNCIÓN ECOLÓGICA DE LA PROPIEDAD PRIVADA / FUNDAMENTOS DE LA PROPIEDAD PRIVADA / EXPROPIACIÓN DE BIEN INMUEBLE / INDEMNIZACIÓN EN PROCESO DE EXPROPIACIÓN / INDEMNIZACIÓN POR EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA / AFECTACIÓN DEL DERECHO A LA PROPIEDAD / DERECHO REAL DE PROPIEDAD / MEDIDAS RESTRICTIVAS AL DERECHO A LA PROPIEDAD El artículo 58 Constitucional protege el derecho a la propiedad privada y, a la vez, establece que no es absoluto, pues lo somete a limitaciones determinadas por el interés general a las que debe ceder, le imprime una función social que implica obligaciones y una función ecológica y manda que, por motivos de utilidad pública o interés social que deben ser definidos por el legislador, los bienes pueden ser objeto de expropiación; sin embargo, también dispone que para ello debe mediar una indemnización previa, que consulte los intereses de la comunidad y del afectado, que esa expropiación puede adelantarse, incluso, por vía administrativa en los casos que defina el legislador, pero que la decisión está sometida a control judicial, en el que se puede discutir, incluso, el precio.

FUENTE FORMAL: CONSTITUCIÓN POLÍTICA - ARTÍCULO 58 NORMATIVIDAD DE LA ENAJENACIÓN DE LA PROPIEDAD / ENAJENACIÓN VOLUNTARIA DE LA PROPIEDAD / REFORMA URBANA / LEY DE REFORMA URBANA / PROCEDIMIENTO DE ENAJENACIÓN VOLUNTARIA / EXPROPIACIÓN JUDICIAL / EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA / PROCESO DE EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA [P]ara el caso de la reforma urbana, el legislador expidió la Ley 388 de 1997 que tuvo por objeto, entre otras cosas, armonizar y actualizar las disposiciones contenidas en la Ley 9 de 1989 con las nuevas normas establecidas en la Constitución Política de 1991 y expedidas a partir de ella.

En desarrollo de ese objetivo se modificó el procedimiento de enajenación voluntaria contenido en la Ley 9 como paso previo a la expropiación judicial y se reguló la expropiación administrativa, respecto de la cual también se creó una etapa previa de negociación tendiente a obtener un acuerdo de enajenación voluntaria. FUENTE FORMAL: LEY 388 DE 1997 / LEY 9 DE 1989 EXPROPIACIÓN JUDICIAL / ETAPA PREVIA / NEGOCIACIÓN / OFERTA / ACTO ADMINISTRATIVO / EXPEDICIÓN DE ACTO ADMINISTRATIVO / REPRESENTANTE LEGAL / OFERTA DE COMPRE / PRECIO DE BIEN INMUEBLE / INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI / VALOR COMERCIAL DEL BIEN INMUEBLE / AVALÚO COMERCIAL / REGLAS PARA ESTABLECER EL VALOR DEL AVALÚO COMERCIAL / UTILIDAD PÚBLICA DEL BIEN INMUEBLE / PLUSVALÍA / VALORIZACIÓN DEL BIEN INMUEBLE / VALORIZACIÓN DEL PREDIO En el caso de la expropiación judicial, la etapa previa de negociación inicia con la oferta que se hace a través de un acto administrativo que expide el representante legal de la entidad correspondiente y que contiene, entre otras cosas, la oferta de compra y el precio base de negociación, el cual se debe fijar según los términos y condiciones a los que alude el artículo 61 de la Ley 388 de 1997 que dispone que: i) El precio de adquisición será igual al valor comercial determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi -IGAC- o por las personas naturales o jurídicas a las que se refiere el artículo 2150 de 1995. ii) El valor comercial se determina mediante avalúo (…). iii) El avalúo debe tener en cuenta la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble, así como su destinación económica. vi) Al valor comercial se debe descontar el valor agregado o de plusvalía generado por el anuncio del proyecto u obra que constituye el motivo de utilidad pública, salvo que el propietario hubiera pagado la participación en plusvalía o la contribución de valorización. FUENTE FORMAL: LEY 388 DE 1997 - ARTÍCULO 61 EXPROPIACIÓN JUDICIAL / ETAPA PREVIA / NEGOCIACIÓN / OFERTA / AVALÚO COMERCIAL / ELABORACIÓN DE AVALÚO / REGLAS PARA ESTABLECER EL VALOR DEL AVALÚO COMERCIAL / VALIDEZ DEL AVALÚO / INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI - Debe señalar las normas metodológicas para la realización de avalúos / VALOR COMERCIAL DEL BIEN INMUEBLE / VALOR DEL BIEN INMUEBLE El Decreto 1420 del 24 de julio de 1998 reglamenta parcialmente, entre otros, el artículo 61 de la Ley 388 de 1997, en virtud de lo cual establece: i) el procedimiento para la elaboración y controversia de los avalúos; ii) los parámetros y criterios para su realización; iii) en el caso de los avalúos que se requieran con fundamento en las leyes 9 de 1989 y 388 de 1997, los métodos que se deben aplicar; iv) dispone que corresponde al IGAC señalar las normas metodológicas para la realización y presentación de los avalúos de que trata ese decreto; y que, v) en los informes de avalúo se debe especificar el método utilizado y el valor comercial definido independizando el valor del suelo, el de las edificaciones y las mejoras si fuere el caso, y las consideraciones que llevaron a tal estimación. FUENTE FORMAL: DECRETO 1420 DE 1998 / LEY 388 DE 1997 - ARTÍCULO 61 / LEY 9 DE 1989 CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA / NORMATIVIDAD DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA / ETAPA PREVIA / NEGOCIACIÓN / OFERTA / OFERTA DE COMPRA DE INMUEBLE / COMUNICACIÓN DE LA OFERTA / PRECIO / PROPIETARIO DE BIEN INMUEBLE / OFICINA DE REGISTRO DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS - Inscripción de la oferta de compra / EFECTOS JURÍDICOS DEL ACTO ADMINISTRATIVO / EXPROPIACIÓN DE BIEN INMUEBLE / PROCEDENCIA DEL PROCESO DE EXPROPIACIÓN La oferta de compra, con la indicación del precio que se define según las normas a las que acaba de hacerse referencia, se debe “comunicar” a su propietario y dentro de los 5 días hábiles siguientes se debe inscribir en la oficina de registro de instrumentos públicos correspondiente, acto que produce los efectos a los que se refiere el artículo 13 de la Ley 9 de 1989.

De conformidad con lo dispuesto en el inciso sexto del artículo 61 de la Ley 388 de 1997, si durante los 30 días hábiles siguientes a la fecha de la “comunicación” de la oferta de compra no se celebra la promesa de compraventa, se debe proseguir con el trámite de expropiación propiamente dicho. FUENTE FORMAL: LEY 9 DE 1989 - ARTÍCULO 13 / LEY 388 DE 1997 - ARTÍCULO 61 EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA / ETAPA PREVIA / NEGOCIACIÓN / ACTO ADMINISTRATIVO / MOTIVACIÓN DE LA EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA / PROCEDENCIA DEL PROCESOS DE EXPROPIACIÓN / PROCEDIMIENTO DE EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA / PROCESO DE EXPROPIACIÓN / PROCESO DE EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA / RÉGIMEN JURÍDICO DE LA EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA / OFERTA DE COMPRA / ESTIMACIÓN PARA LA INDEMNIZACIÓN POR EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA / AVALÚO COMERCIAL En la expropiación administrativa, la etapa de la negociación comienza con la expedición de un acto administrativo que contiene, entre otras cosas, la determinación de que la expropiación se hará por vía administrativa, la oferta de compra y el “valor del precio indemnizatorio”, el cual se determina igual que el precio base de negociación para la etapa previa de enajenación voluntaria en caso de expropiación judicial, esto es, a través de avalúo comercial.

NOTA DE RELATORÍA: En relación con la etapa de negociación de la oferta de compra, ver sentencia de la Corte Constitucional C 1074 de 2002. PROCESO DE ENAJENACIÓN VOLUNTARIA / VALOR DEL BIEN INMUEBLE / UTILIDAD PÚBLICA DEL BIEN INMUEBLE / FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD PRIVADA / ELABORACIÓN DE AVALÚO / REGLAS PARA ESTABLECER EL VALOR DEL AVALÚO COMERCIAL / PRECIO DE ENAJENACIÓN DE BIEN / PRECIO DEL BIEN / PRECIO SERIO / JUSTO PRECIO DE LA COMPRAVENTA [L]a determinación del precio de compra en los procesos de enajenación voluntaria por causas de utilidad pública o interés social obedece al cumplimiento de una serie de reglas previamente establecidas, a través de las cuales el legislador fijó los derroteros para determinar que el valor que recibirá el propietario del bien como contraprestación por su enajenación y, por tanto, el que pagará la entidad pública por su adquisición sea cierto, justo y serio; por ello, no solo estableció las pautas que se deben atender para su elaboración, sino que dispuso expresamente que el avalúo debe ser realizado por expertos en la materia, lo que supone que se reduce, en gran medida, la posibilidad de que se lesionen los derechos de ambos contratantes.

LESIÓN ENORME / LESIÓN ENORME DE CONTRATO DE COMPRAVENTA / PRESUPUESTOS DE LA LESIÓN ENORME / PRUEBA DE LA LESIÓN ENORME / IMPROCEDENCIA DE LA LESIÓN ENORME DE CONTRATO DE COMPRAVENTA / AVALÚO DEL BIEN INMUBLE / PRECIO DE BIEN INMUEBLE / JUSTO PRECIO DE LA COMPRAVENTA / PRECIO DE LA COMPRAVENTA / REGLAS PARA ESTABLECER EL VALOR DEL AVALÚO COMERCIAL / MEDIOS DE PRUEBA / DICTAMEN PERICIAL / PRÁCTICA DEL DICTAMEN PERICIAL [A]unque no se descarta que, eventualmente, pueda configurarse lesión enorme en esta clase de compraventas, lo cierto es que, en esos casos, tendrá que demostrarse que el avalúo con base en el cual se determinó el precio contiene vicios que fueron de tal magnitud que impactaron la cuantificación del precio al punto de sobrepasar los límites previstos en el artículo 1946 del Código Civil.

En ese sentido, y en atención a las disposiciones de orden legal que establecen de manera imperativa la forma en que debe determinarse el precio de la compraventa, resulta imperioso colegir que la prueba que se emplee para tales efectos no puede ser otra que un dictamen pericial rendido por un experto que avalúe el bien bajo las condiciones legales y reglamentarias vigentes al tiempo del contrato.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO CIVIL - ARTÍCULO 1946 SOLEMNIDAD DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA / OBJETO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA / REQUISITOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA / OBLIGACIÓN DE LA ENTREGA DE BIEN / ELEMENTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA / CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN MUEBLE / PERFECCIONAMIENTO DE LA COMPRAVENTA DEL BIEN INMUEBLE / PERFECCIONAMIENTO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE / ESCRITURA PÚBLICA / CONTRATO SOLEMNE / SOLEMNIDAD DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA / SOLEMNIDAD DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE / EFECTOS DEL CONTRATO De conformidad con lo dispuesto por el legislador en el artículo 1849 del Código Civil, el contrato de compraventa es aquel en el que “una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero”, según el artículo 1857 de esa misma normativa, tratándose de bienes raíces, el contrato se perfecciona cuando el acuerdo sobre la cosa y el precio se eleva a escritura pública, por lo que, en esos eventos, se reputa solemne, pues si el acuerdo no se contiene en el referido instrumento público no produce los efectos que está llamado a generar.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO CIVIL - ARTÍCULO 1849 / CÓDIGO CIVIL - ARTÍCULO 1857 ELEMENTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA / SOLEMNIDAD DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE / PERFECCIONAMIENTO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE / PRECIO DE LA COMPRAVENTA / TASACIÓN DEL PRECIO DE LA COMPRAVENTA / JUSTO PRECIO DE LA COMPRAVENTA / CONSENTIMIENTO / CAUSA / OBJETO DEL CONTRATO / ESCRITURA PÚBLICA / REQUISITOS DEL CONTRATO ESTATAL / REQUISITO AD SUBSTANTIAM ACTUS / APLICACIÓN DEL CÓDIGO CIVIL / APLICACIÓN DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL / ACTO DE INSCRIPCIÓN DE ESCRITURA PÚBLICA / INSCRIPCIÓN DE ESCRITURA PÚBLICA / OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA PÚBLICA / REGISTRO DE LA ESCRITURA PÚBLICA / VALOR PROBATORIO DE LA ESCRITURA PÚBLICA [L]os elementos esenciales del contrato de compraventa que recae sobre bienes inmuebles, esto es, sin los cuales o no produce efecto alguno o degenera en un contrato diferente, son el consentimiento, la causa, el objeto - referido a la cosa que se enajena-, el precio y la escritura pública; por ello, este instrumento público se constituye como una de las llamadas solemnidades ad substantiam actus, pues el contrato no se perfecciona sin su otorgamiento, a la vez que constituye requisito ad probationem (…).

Así las cosas, en los contratos de compraventa de bienes raíces, la solemnidad de la escritura pública no solo cumple una función constitutiva del negocio jurídico, sino también probatoria, pues, según la ley, es la única prueba admisible de su existencia y contenido. FUENTE FORMAL: CÓDIGO CIVIL - ARTÍCULO 1760 / CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL - ARTÍCULO 265 / CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL - ARTÍCULO 232 CONTRATACIÓN POR PARTE DE LA ENTIDAD PÚBLICA / ESTATUTO GENERAL DE CONTRATACIÓN / APLICACIÓN DEL ESTATUTO GENERAL DE CONTRATACIÓN / CONTRATO ESCRITO / SOLEMNIDAD DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE / PERFECCIONAMIENTO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE / ESCRITURA PÚBLICA / REQUISITOS DEL CONTRATO ESTATAL / ACTO DE INSCRIPCIÓN DE ESCRITURA PÚBLICA / INSCRIPCIÓN DE ESCRITURA PÚBLICA / OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA PÚBLICA / INSTRUMENTO PÚBLICO / PRESUNCIÓN DE VERACIDAD DEL INSTRUMENTO PÚBLICO [E]l artículo 39 de la Ley 80 de 1993 dispone que “Los contratos que celebren las entidades estatales constarán por escrito y no requerirán ser elevados a escritura pública, con excepción de aquellos que impliquen mutación del dominio o imposición de gravámenes y servidumbres sobre bienes inmuebles y, en general, aquellos que conforme a las normas legales vigentes deban cumplir con dicha formalidad” (negrillas fuera de texto), por lo cual, lo dicho en precedencia se aplica a todos los contratos de compraventa de bienes inmuebles, al margen de las partes que en ellos intervengan.

FUENTE FORMAL: LEY 80 DE 1993 - ARTÍCULO 39 CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE / PRUEBA DEL CONTRATO ESTATAL / PRUEBA DE LA EXISTENCIA DEL CONTRATO / SOLEMNIDAD DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE / ESCRITURA PÚBLICA / REQUISITOS DEL CONTRATO ESTATAL / REQUISITO AD SUBSTANTIAM ACTUS / VALOR PROBATORIO DE LA ESCRITURA PÚBLICA / INSTRUMENTO PÚBLICO / PRESUNCIÓN DE VERACIDAD DEL INSTRUMENTO PÚBLICO / AUSENCIA DE PRUEBA / INCUMPLIMIENTO DE CARGA DE LA PRUEBA / CONDUCTA OMISIVA DE LA PARTE DEMANDANTE [T]ratándose, como el presente, de un conflicto que tiene origen en un contrato de compraventa de un bien inmueble, es indispensable, porque la ley así lo impone y las circunstancias fácticas del litigio lo ameritan, que se pruebe la existencia del contrato y sus condiciones particulares con la escritura pública contentiva del negocio jurídico; sin embargo, siendo carga de la parte actora acreditar esos aspectos, el instrumento público no obra en el expediente, lo que impide que las pretensiones de la demanda puedan prosperar.

ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES / PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES / REQUISITOS DE LA ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES / EXISTENCIA DEL CONTRATO / PRUEBA DEL CONTRATO ESTATAL / CARGA DE LAS PARTES EN LA ACCIÓN DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO / CARGA PROCESAL DE LAS PARTES DEL PROCESO / CONDUCTA DE LA PARTE DEMANDANTE / CONDUCTA OMISIVA DE LA PARTE DEMANDANTE / INCUMPLIMIENTO DE CARGA DE LA PRUEBA / OMISIÓN DE APORTAR LA PRUEBA Como es bien sabido, el ejercicio de la acción contractual encuentra como presupuesto indispensable la existencia de un contrato cuya acreditación debe realizarse de manera regular y oportuna dentro del proceso, carga que correspondía asumir a la parte demandante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil que impone a las partes probar el supuesto de hecho que pretenden demostrar.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL - ARTÍCULO 177 DEMANDA / CONTENIDO DE LA DEMANDA / PRETENSIONES DE LA DEMANDA / SOLICITUD DE PRUEBA / COPIA AUTÉNTICA DE LA ESCRITURA PÚBLICA / SOLICITUD DE INCORPORACIÓN DE LA PRUEBA DOCUMENTAL / PERFECCIONAMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA / DECRETO DE PRUEBA / OMISIÓN DE LA PRÁCTICA DE PRUEBA DE OFICIO / OMISIÓN DE PRONUNCIAMIENTO DEL JUEZ / CONDUCTA OMISIVA DE LA PARTE DEMANDANTE - Guardó silencio frente a la omisión del juez de librar oficio solicitando copia de la escritura pública [S]i bien con la demanda la parte actora solicitó que se oficie a la Notaría (…) para que remita copia auténtica de la Escritura Pública (…) a través de la cual se habría perfeccionado la compraventa en la que se sustentaron las pretensiones de la demanda y también que esa prueba se decretó (…) el Tribunal omitió librar el oficio respectivo y, por tanto, la prueba no se allegó al proceso, frente a lo cual la parte actora guardó silencio.

SOLICITUD DE PRUEBAS EN SEGUNDA INSTANCIA / OPORTUNIDAD DE LA SOLICITUD DE PRUEBAS EN SEGUNDA INSTANCIA / PRÁCTICA DE PRUEBA EN SEGUNDA INSTANCIA / PROCEDENCIA DE PRUEBAS EN SEGUNDA INSTANCIA / OMISIÓN DE LA PRÁCTICA DE PRUEBA DE OFICIO / OMISIÓN DE PRONUNCIAMIENTO DEL JUEZ / CARGA DE LAS PARTES EN LA ACCIÓN DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO / CARGA PROCESAL DE LAS PARTES DEL PROCESO / CONDUCTA DE LA PARTE DEMANDANTE / CONDUCTA OMISIVA DE LA PARTE DEMANDANTE / INCUMPLIMIENTO DE CARGA DE LA PRUEBA / OMISIÓN DE APORTAR LA PRUEBA [N]o existe duda en cuanto a que, tanto la legislación procesal civil como la contencioso administrativa, prevén, para la segunda instancia, el remedio procesal frente a esa circunstancia, cuya activación, en todo caso, corre a cargo de la parte a la que interese la prueba, en tanto ambas normativas establecen que, tratándose de apelación de sentencia, las partes pueden pedir pruebas, entre otros eventos, “Cuando decretadas en la primera instancia, se dejaron de practicar sin culpa de la parte que las pidió, pero sólo con el fin de practicarlas o de cumplir requisitos que les falten para su perfeccionamiento”; sin embargo, pese a la capital importancia de la Escritura Pública (…) frente a lo que en este caso se discute, la parte demandante no hizo uso de esta herramienta procesal con miras a solventar la carga que la ley le impone respecto de acreditar los hechos que a ella interesan para sacar avante sus pretensiones.

NOTA DE RELATORÍA: Sobre la carga de la prueba ver sentencia de 11 de diciembre de 2007, Exp. 11001-03-15-000-2006-01308-00, C.P. Enrique Gil Botero. CARGA DE LAS PARTES EN LA ACCIÓN DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO / CARGA PROCESAL DE LAS PARTES DEL PROCESO / CONDUCTA DE LA PARTE DEMANDANTE / ALCANCE DE LA CARGA DE LA PRUEBA / EXIGENCIA DE CARGA DE LA PRUEBA / CARGA DE LA PRUEBA POR EL ACCIONANTE / EFECTOS DE LA CARGA DE LA PRUEBA / ACREDITACIÓN DE LA CARGA DE LA PRUEBA / CONCEPTO DE CARGA DE LA PRUEBA / REQUISITOS DE CARGA DE LA PRUEBA / REGLAS DE LA CARGA DE LA PRUEBA / APLICACIÓN DE LA CARGA DE LA PRUEBA / [L]a carga de la prueba expresa las ideas de libertad, de autorresponsabilidad, de diligencia y de cuidado sumo en la ejecución de una determinada conducta procesal a cargo de cualquiera de las partes, diligencia que no se limita a pedir pruebas, sino que impone el deber de contribuir a que se practiquen o aporten efectivamente, en los términos y bajo las condiciones que la ley impone, lo cual, por supuesto, no significa en manera alguna que se releve al juez de los deberes que le asisten como director del proceso, so pretexto de los cuales, en todo caso, no puede desplazar a las partes respecto de las cargas que a ellas les corresponde asumir, pues ello supondría alterar la lógica probatoria estructurada en nuestro sistema legal y vulnerar la imparcialidad con la que está obligado a actuar.

SOLICITUD DE PRUEBAS EN SEGUNDA INSTANCIA / OPORTUNIDAD DE LA SOLICITUD DE PRUEBAS EN SEGUNDA INSTANCIA / PRÁCTICA DE PRUEBA EN SEGUNDA INSTANCIA / PROCEDENCIA DE PRUEBAS EN SEGUNDA INSTANCIA / AUTO QUE DECIDE RECURSO DE APELACIÓN / EJECUTORIA DE PROVIDENCIA JUDICIAL / CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE / PRUEBA DEL CONTRATO ESTATAL / PRUEBA DE LA EXISTENCIA DEL CONTRATO / SOLEMNIDAD DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE / REQUISITO AD SUBSTANTIAM ACTUS / ESCRITURA PÚBLICA / INCUMPLIMIENTO DE CARGA DE LA PRUEBA / CONDUCTA OMISIVA DE LA PARTE DEMANDANTE [L]a parte interesada estaba habilitada por la ley para que, en el término de ejecutoria del auto que admitió el recurso de apelación contra la sentencia recurrida, solicitara que se ejecutaran los actos procesales necesarios para que la prueba de la solemnidad de ese contrato, que había sido oportunamente solicitada y decretada, se allegara al expediente en esta instancia; sin embargo, no lo hizo.

En esas condiciones, ante la ausencia de la Escritura Pública (…) en la que habría quedado consignado el contrato de compraventa en cuya existencia y condiciones se sustentaron las pretensiones de la demanda, éstas no pueden prosperar, pues, como ya se estudió, la ley impone que, como en la compraventa de bienes inmuebles la escritura pública constituye una de las llamadas solemnidades ad substantiam actus, ese instrumento público es, a la vez, requisito ad probationem y, por tanto, la acreditación de su existencia y contenido no pueden suplirse por ningún otro medio.

NOTA DE RELATORÍA: Sobre las solemnidades del contrato de compraventa ver sentencia del 9 de mayo de 2011, Exp. 17864, C.P. Jaime Orlando Santofimio Gamboa, sentencia del 13 de junio de 2013, Exp. 23730, C.P. Jaime Orlando Santofimio Gamboa y sentencia del 13 de mayo de 2014, Exp. 23128, C.P. Mauricio Fajardo Gómez. PROCESO DE ENAJENACIÓN VOLUNTARIA / VALOR DEL BIEN INMUEBLE / UTILIDAD PÚBLICA DEL BIEN INMUEBLE / FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD PRIVADA / ELABORACIÓN DE AVALÚO / REGLAS PARA ESTABLECER EL VALOR DEL AVALÚO COMERCIAL / PRECIO DE ENAJENACIÓN DE BIEN / PRECIO DEL BIEN / PRECIO SERIO / JUSTO PRECIO DE LA COMPRAVENTA / MEDIOS DE PRUEBA / DICTAMEN PERICIAL / PRÁCTICA DEL DICTAMEN PERICIAL / REQUISITOS DEL DICTAMEN PERICIAL / CARACTERÍSTICAS DEL DICTAMEN PERICIAL / INSUFICIENCIA DE LA PRUEBA / LESIÓN ENORME / LESIÓN ENORME DE CONTRATO DE COMPRAVENTA / PRESUPUESTOS DE LA LESIÓN ENORME / PRUEBA DE LA LESIÓN ENORME / IMPROCEDENCIA DE LA LESIÓN ENORME DE CONTRATO DE COMPRAVENTA Como se anticipó previamente en esta providencia, la determinación del precio de adquisición en los procesos de enajenación voluntaria por causas de utilidad pública o interés social obedece al cumplimiento de una serie de reglas previamente definidas, cuya finalidad consiste en que el valor que se establezca como contraprestación por el bien sea cierto, justo y real, lo que impone que, para probar una desproporción como aquélla a la que se refiere el artículo 1947 del Código Civil como constitutiva de lesión enorme, no sea suficiente con que se rinda un dictamen que establezca su valor al momento de la celebración del contrato, sino que esa prueba técnica debe elaborarse bajo las condiciones legales establecidas para este tipo de compraventas y, por supuesto, como cualquier otro dictamen pericial, debe ser claro, preciso y detallado; debe explicar los exámenes, experimentos e investigaciones efectuados, lo mismo que los fundamentos técnicos en los que se funden sus conclusiones.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO CIVIL - ARTÍCULO 1947 PRUEBA PERICIAL / DICTAMEN PERICIAL / AVALÚO DE BIEN INMUEBLE / AVALÚO COMERCIAL DE BIEN INMUEBLE / PROCESO DE ENAJENACIÓN DE BIEN INMUEBLE / PRECIO DE BIEN INMUEBLE / JUSTO PRECIO DE LA COMPRAVENTA / PRECIO DE LA COMPRAVENTA / REGLAS PARA ESTABLECER EL VALOR DEL AVALÚO COMERCIAL / INEFICACIA DEL DICTAMEN PERICIAL - El perito no se refirió a las condiciones del bien al momento de la enajenación / IRREGULARIDAD EN EL DICTAMEN PERICIAL [E]n el dictamen que se rindió en este proceso el perito hizo clara referencia a las condiciones del terreno a la fecha del avalúo (…) casi 6 años después al momento en el que se habría celebrado el contrato (…); sin embargo, no hizo alusión concreta y clara a las condiciones del bien al momento de la enajenación. Específicamente en el aspecto topográfico, que es, según el Decreto 1420, una de las características mínimas a tener en cuenta para determinar el valor comercial de un terreno, se limitó a señalar sus condiciones sin indicar si eran o no las existentes al momento de la enajenación y en algunos de los aspectos en los que se refirió a las condiciones del predio para ese entonces no dio cuenta de las fuentes que lo llevaron a hacer sus afirmaciones.

FUENTE FORMAL: DECRETO 1420 DE 1998 PRUEBA PERICIAL / DICTAMEN PERICIAL / VALOR COMERCIAL DEL BIEN INMUEBLE / AVALÚO COMERCIAL DEL BIEN INMUEBLE / CONTENIDO DEL DICTAMEN PERICIAL / FUNDAMENTACIÓN DEL DICTAMEN PERICIAL / ESTUDIO DE MERCADO / REGLAS DE COMPARACIÓN / PRECIO DE BIEN INMUEBLE / INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTÍN CODAZZI / INEFICACIA DEL DICTAMEN PERICIAL / INFORME DEL DICTAMEN PERICIAL - No aplicó en debida forma el metodología de comparación para establecer el valor comercial del bien / IRREGULARIDAD EN EL DICTAMEN PERICIAL [L]a Sala infiere que el método que utilizó para establecer el valor comercial del bien fue el de “comparación o de mercado”, pues, según (…) el artículo 1 de la Resolución 762 del 23 de octubre de 1998, por medio de la cual el IGAC estableció la metodología para la realización de los avalúos ordenados por la Ley 388 de 1997 (…) esta técnica exigía, según ese mismo artículo, que tales ofertas o transacciones fueran clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial y que cuando se empleara para “los fines establecidos en la Ley 388 de 1997 y el Decreto Reglamentario 1420 de 1998 ( ) y se requiera utilizar ofertas o transacciones recientes” la información obtenida debía ser sometida a procesamiento estadístico.

(…) En el cuadro el perito (…) no identificó los predios y tampoco dio cuenta de la existencia de las transacciones a las que aludió, (…) tampoco clasificó, analizó e interpretó las referidas transacciones ni sometió la información a procesamiento estadístico, como exigía la técnica de comparación o de mercado, o por lo menos de ello no dejó expresa explicación en el dictamen, como lo exige la ley para este tipo de prueba.

FUENTE FORMAL: RESOLUCIÓN 762 DE 1998 - ARTÍCULO 1 / LEY 388 DE 1997 / DECRETO 1420 DE 1998 AVALÚO COMERCIAL / VALIDEZ DEL AVALÚO / ENAJENACIÓN DE BIEN INMUEBLE / VALOR COMERCIAL DEL BIEN INMUEBLE / AVALÚO COMERCIAL DEL BIEN INMUEBLE / CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA - Predio no apto / PRINCIPIO DE PRIMACÍA DEL INTERÉS GENERAL / FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD PRIVADA / FUNCIÓN ECOLÓGICA DE LA PROPIEDAD PRIVADA / FUNDAMENTOS DE LA PROPIEDAD PRIVADA / ZONA DE ALTO RIESGO / PRECIO DE BIEN INMUEBLE / JUSTO PRECIO DE LA COMPRAVENTA / PRECIO DE LA COMPRAVENTA / REGLAS PARA ESTABLECER EL VALOR DEL AVALÚO COMERCIAL / IMPROCEDENCIA DE LA LESIÓN ENORME DE CONTRATO DE COMPRAVENTA [L]a conclusión de[l] (…) avalúo, en el que sí se analizaron explícitamente las condiciones del predio al momento de su enajenación (…) se encontró, entre otras cosas, que no tenía vías de acceso, andenes, calles, alumbrado público, que era un terreno conformado por manglares y arbustos propios de las orillas de la Ciénaga La Virgen y que era de baja firmeza y concluyó que no era apto para la construcción de vivienda y usos complementarios, por ser una zona de reserva ecológica y manejo ambiental y de alto riesgo.

No (…) [se] acredit[ó] (…) que el valor que los demandantes recibieron por su enajenación a la AEROCIVIL fuera inferior a la mitad de su justo precio, que es el criterio de ponderación objetiva de una pretensión por lesión enorme. CARGA DE LAS PARTES EN LA ACCIÓN DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO / CARGA PROCESAL DE LAS PARTES DEL PROCESO / CONDUCTA DE LA PARTE DEMANDANTE / CONDUCTA OMISIVA DE LA PARTE DEMANDANTE / INCUMPLIMIENTO DE CARGA DE LA PRUEBA / OMISIÓN DE APORTAR LA PRUEBA / EXISTENCIA DEL CONTRATO - No acreditada [C]onsidera la Sala pertinente advertir a la parte demandante que, de conformidad con lo previsto en el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil, si quería sacar avante sus pretensiones, era de su cargo acreditar los hechos en los que éstas se soportaron, lo cual implicaba probar, de una parte, la existencia y contenido del contrato de compraventa, en los términos dispuestos por la ley, y, de otra, que, para el momento de la venta, el valor que recibió por la enajenación del bien fue menor a la mitad de su justo precio; sin embargo, por las razones que quedaron expuestas, no logró acreditar ninguno de esos aspectos.

FUENTE FORMAL: CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL - ARTÍCULO 177 CONSEJO DE ESTADO SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCIÓN TERCERA SUBSECCIÓN A Consejero ponente: JOSÉ ROBERTO SÁCHICA MÉNDEZ Bogotá, D.C., veinte (20) de noviembre de dos mil veinte (2020) Radicación número: 13001-23-31-000-2002-00785-01(45771) Actor: ERICINA CELIA CAYETANA MENDOZA SALADÉN Y OTROS Demandado: UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE AERONÁUTICA CIVIL Referencia: ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES (APELACIÓN SENTENCIA) Surtido el trámite de ley, sin que se observe causal de nulidad que invalide lo actuado, la Subsección A de la Sección Tercera del Consejo de Estado procede a resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Bolívar en el proceso de la referencia, por medio de la cual se negaron las pretensiones de la demanda.

I. LA SENTENCIA IMPUGNADA Corresponde a la decisión adoptada el 22 de mayo de 2012, mediante la cual el Tribunal Administrativo de Bolívar dispuso lo siguiente: “PRIMERO: Declarase no probadas las excepciones propuestas por la demanda denominadas ‘CADUCIDAD DE LA ACCIÓN’, ‘IMPROCEDENCIA DE LA ACCIÓN’ e ‘INOPERANCIA DEL RESTABLECIMIENTO DEL EQUILIBRIO CONTRACTUAL’.

SEGUNDO: Denegar las pretensiones de la demanda, por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.

TERCERO: Sin costas”. Las pretensiones de la demanda y sus principales fundamentos fácticos y jurídicos, las excepciones y defensas planteadas por la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil (en adelante, AEROCIVIL), las expuestas por la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena (llamada en garantía), así como las razones de la decisión que adoptó el Tribunal Administrativo de Bolívar, se enuncian a continuación. 1.1.

Las pretensiones y los fundamentos fácticos y jurídicos de la demanda que decidió la sentencia impugnada

1.1.1. ERICINA CELIA CAYETANA MENDOZA SALADÉN, HUGO ENRIQUE HERNÁNDEZ SALADÉN, LIGIA MARÍA DE LA CANDELARIA HERNÁNDEZ SALADÉN, EDITH MARÍA HERNÁNDEZ DE RODRÍGUEZ y MARÍA YADIRA DE JESÚS MEDOZA SALADÉN, solicitaron que se hicieran las siguientes declaraciones y condenas: “PRINCIPALES 1. Que se declare que los demandantes ERICINA CELIA CAYETANA MENDOZA SALADÉN, HUGO ENRIQUE HERNÁNDEZ SALADÉN, LIGIA MARÍA DE LA CANDELARIA HERNÁNDEZ SALADÉN, EDITH MARÍA HERNÁNDEZ DE RODRÍGUEZ, y MARÍA YADIRA DE JESÚS MENDOZA SALADÉN, sufrieron lesión enorme en la compraventa que hiciera a la demandada UNIDAD ADMNISTRATIVA ESPECIAL DE AERONÁUTICA CIVIL -AEROCIVIL- del lote distinguido con el número 1 (según Carta Catastral Lote No. 0002) con matrícula inmobiliaria No 060-70483, ubicado en el Distrito de Cartagena entre la margen que comprende la Ciénaga de La Virgen y el eje actual de la pista de aterrizaje del Aeropuerto Rafael Núñez, con cédula catastral No 01-02-0905-0002-000 y con un área aproximada de 19.970 M2, según levantamiento topográfico efectuado por la Dirección de Infraestructura Aeroportuaria de la demandada, venta contenida en la escritura pública No. 1913 del 28 de diciembre de 1999 otorgada en la Notaría Veintisiete del Circulo Notarial de Bogotá, por haber enajenado dicho inmueble por menos de la mitad del precio justo, al momento de la venta, pues tan sólo se recibió la suma de CIENTO NOVENTA Y NUEVE MILLONES SETECIENTOS MIL PESOS ($199.700.000,oo), cuando el justo precio del predio supera el monto de NOVECIENTOS NOVENTA Y OCHO MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS ($998.500.000,oo) MONEDA CORRIENTE.

“(…) “2. Que, consecuencialmente, y dado que el inmueble enajenado fue declarado de utilidad pública por la Aerocivil, como consta en el mismo acto notarial contenido en la escritura 1913 del 28 de diciembre de 1999 de la Notaría 27 del Círculo Notarial de Bogotá, se ordene a la entidad demandada que complete el justo precio del inmueble con deducción de una décima parte, para no afectar el servicio público a que se destina el predio.

“3. Que, por lo tanto, se condene a la demandada Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil -Aerocivil- a pagar a favor de ERICINA CELIA CAYETANA MENDOZA SALADÉN, HUGO ENRIQUE HERNÁNDEZ SALADÉN, LIGIA MARÍA DE LA CANDELARIA HERNÁNDEZ SALADÉN, EDITH MARÍA HERNÁNDEZ DE RODRÍGUEZ, y MARÍA YADIRA DE JESÚS MENDOZA SALADÉN, la suma de SETECIENTOS DIECIOCHO MILLONES NOVECIENTOS VEINTE MIL PESOS ($718.920.000,oo) MONEDA CORRIENTE, para completar así el justo precio, al momento de la venta, del inmueble enajenado a la entidad demandada y declarado por este (sic) de utilidad pública, con deducción de la décima parte, o en su defecto, la suma que aparezca probada en el desarrollo del proceso, bien sea mayor o menor.

“4. Que se disponga que la suma antes mencionada, o en su defecto la que resulte probada en el desarrollo del proceso, se indexe, para corregir la pérdida del valor adquisitivo del dinero desde el 29 de diciembre de 1999 hasta la fecha del fallo. “5. Que se condene a la Unidad Administrativa de Aeronáutica Civil -Aerocivil- a pagar a favor de los demandantes ERICINA CELIA CAYETANA MENDOZA SALADÉN, HUGO ENRIQUE HERNÁNDEZ SALADÉN, LIGIA MARÍA DE LA CANDELARIA HERNÁNDEZ SALADÉN, EDITH MARÍA HERNÁNDEZ DE RODRÍGUEZ, y MARÍA YADIRA DE JESÚS MENDOZA SALADÉN los intereses comerciales causados por la suma de dinero relacionada en el punto tercero de este bloque de pretensiones principales, o sobre el monto que aparezca probado en el proceso, desde el 29 de diciembre de 1999, o en su defecto desde la fecha de la presentación de esta demanda hasta el día en que se verifique el pago total del capital que complete el justo precio del inmueble enajenado.

“6. Que se condene a la demandada al pago de las costas y gastos del proceso”. De manera subsidiaria, la parte actora pidió que se declare que en el contrato de compraventa contenido en la Escritura Pública 1913 del 28 de diciembre de 1999, otorgada en la Notaría Veintisiete (27) del Círculo Notarial de Bogotá, se alteró gravemente el equilibrio económico, en tanto los vendedores no recibieron el justo valor del inmueble que enajenaron, pues por el bien se les pagó la suma de $199’700.000, cuando, para el momento de la negociación, su valor ascendía a $998’500.000.

Consecuencialmente, solicitaron que se disponga que la AEROCIVIL debe restablecer el equilibrio económico del contrato y, por tanto, que debe pagar a favor de los demandantes la suma de $718’920.000, indexada, para completar el precio justo del bien, más los intereses comerciales desde el 28 de diciembre de 1999 o, en su defecto, desde la fecha de presentación de la demanda. 1.1.2.

Como sustento fáctico de la demanda, se narró lo que la Sala se permite resumir a continuación: 1.1.2.1. En la sucesión de la señora Mélida Saladén Mendoza los demandantes adquirieron el lote 1 (carta catastral lote 2), identificado con matrícula inmobiliaria 060-70843, ubicado en el Distrito de Cartagena entre la margen que comprende La Ciénaga de La Virgen y el eje actual de la pista de aterrizaje del Aeropuerto Internacional Rafael Núñez, con área aproximada de 19.970M2, según partición protocolizada mediante Escritura Pública 1390 del 26 de julio de 1999 de la Notaría Treinta y Nueve (39) del Círculo de Bogotá, inscrita en el correspondiente folio de matrícula inmobiliaria. 1.1.2.2.

Previo trámite administrativo, la AEROCIVIL tomó la decisión de adquirir el globo de terreno de propiedad de los demandantes y otros predios aledaños, con el objeto de construir una nueva pista de aterrizaje para el Aeropuerto Internacional Rafael Núñez y, consecuencialmente, declaró los terrenos de utilidad pública. 1.1.2.3. Con miras a lograr la enajenación voluntaria de los predios en los términos dispuestos en las leyes 9 de 1989 y 388 de 1997, la entidad solicitó a la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena que emitiera concepto acerca de su valor comercial, la cual, según se afirmó en la demanda, lo rindió sin tener en cuenta la realidad objetiva del predio y la normatividad urbanística y comercial aplicable, pues le asignó un valor irrito al metro cuadrado -$10.000- inferior, incluso, al avalúo catastral, fundado en que el inmueble no tenía vocación urbanística, que no era apto para la construcción de ningún tipo de vivienda, ni de uso complementario, toda vez que se trataba de una zona de reserva, manejo ambiental y de alto riesgo. 1.1.2.4.

Según la demanda, los fundamentos en los que se soportó el avalúo realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena faltan a la verdad y son erróneos, porque, de conformidad con el Plan de Ordenamiento Territorial -Acuerdo 023 bis del 26 de noviembre de 1996-, el terreno sí posee un uso urbano definido bajo parámetros arquitectónicos homogéneos, con uso principal de vivienda, potencial de desarrollo urbanístico que fue certificado por la Oficina de Planeación del Distrito de Cartagena.

Se añadió que, por solicitud de la familia Saladén Gufo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, mediante Resolución 13-001-0457-97 del 3 de diciembre de 1997, inscribió en las oficinas de catastro de Cartagena los lotes o solares aledaños a la pista del Aeropuerto Rafael Núñez, los cuales fueron localizados planimétricamente en la plancha 34, manzana 0905, partes A y B, Sector 02 de la carta catastral urbana de esa ciudad, por lo cual, en los formularios de declaración y recaudo del impuesto predial de la Secretaría de Hacienda de Cartagena se clasifican así: Clasificación 2- Predios urbanos no edificados Predios urbanizables no urbanizados Destino económico 01 vivienda Estrato 99 Tarifa 25.50 por mil 1.1.2.5.

Dijo la parte actora que el hecho de estar la pista de aterrizaje del Aeropuerto Rafael Núñez en inmediaciones al lote de terreno enajenado no implica, per se, que el inmueble no tenga desarrollo urbanístico, sino únicamente que existen limitaciones de altura y acústicas para las construcciones. 1.1.2.6. Adicionalmente, relató que, de manera oportuna y por intermedio de la AEROCIVIL, solicitó a la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena que reconsiderara el avalúo, el cual fue confirmado, a pesar de que, según afirmó, se aportaron elementos de juicio que acreditaron los errores en los que habría incurrido. 1.1.2.7.

Manifestó que, dada la urgencia manifestada por la entidad demandada para definir la negociación del predio, los demandantes lo enajenaron por el precio definido por la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena, esto es, por valor de $199’700.000. El 10 de diciembre de 1999 se firmó la promesa de compraventa y se hizo entrega del predio a la AEROCIVIL y el 28 de diciembre de 1999 se elevó a Escritura Pública 1913 de la Notaría Veintisiete del Círculo de Bogotá el contrato de compraventa. 1.1.2.8.

Según la demanda, en la compraventa se produjo lesión enorme en contra de los demandantes, toda vez que el precio que recibieron por el inmueble es menor a la mitad del justo precio, el cual, según se afirmó, asciende a $998’500.000. 1.1.2.9. La parte actora expresó que no solicita la recisión del contrato porque no es procedente, en tanto el predio fue declarado de utilidad pública, por lo cual pidió que se complete el justo precio. 1.1.2.10 Finalmente, manifestó que, si llegara a considerarse que no hubo lesión enorme, se debe tener en cuenta que se alteró el equilibrio económico del contrato y que, en este caso, los demandantes tienen derecho a que dicho equilibrio sea restablecido. 1.2.

Las defensas y excepciones que se analizaron en la sentencia impugnada En la sentencia apelada, luego de resumir los hechos narrados en la demanda, el Tribunal Administrativo de Bolívar registró las defensas y excepciones formuladas por la AEROCIVIL, entidad que se opuso a la prosperidad de todas las pretensiones de la demanda, con fundamento en los siguientes argumentos y excepciones: 1.2.1.

Señaló que para la adquisición del inmueble la entidad siguió el procedimiento previsto en las leyes 9 de 1989 y 388 de 1997, así como en el Decreto 855 de 1994 que reglamentó la Ley 80 de 1993, en lo concerniente a la contratación directa, por lo cual el precio que pagó por el bien fue el definido en el avalúo realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena, que fue ratificado por esa misma entidad en razón de los reparos formulados por los vendedores.

Con base en lo anterior, sostuvo que no es cierto que los demandantes hubieran sufrido lesión enorme en la venta del inmueble. 1.2.2. Dijo que, como el avalúo lo hizo una entidad especializada en la materia, no podía ser desconocido por la AEROCIVIL y que correspondía a la parte actora probar que los fundamentos en los que se sustentó no eran los correctos. 1.2.3.

Adujo que por encontrarse el predio en la zona aledaña al Aeropuerto Rafael Núñez está afectado por las limitaciones establecidas en la Ley 89 de 1938 y precisó que los demandantes no se vieron obligados a vender el bien por el precio pactado, pues en el contrato medió la voluntad de ambas partes. 1.2.4. Propuso las siguientes excepciones: - Caducidad de la acción, con fundamento en que, de conformidad con lo previsto en el literal a) del numeral 10 del artículo 136 del Código Contencioso Administrativo, en los contratos de ejecución instantánea el término para incoar la acción empieza a correr a partir del día siguiente al momento en que se cumplió o debió cumplirse la obligación, por lo cual, como la firma de la promesa de compraventa y la entrega del bien inmueble tuvieron lugar el 10 de diciembre de 1999, consideró que la demanda debió presentarse el 10 de diciembre de 2001, pero como se instauró en enero de 2002, concluyó que fue inoportuna. - Improcedencia de la acción, con sustento en que la adquisición de bienes por parte de entidades públicas está regulada en la ley y obliga a que el valor que se pague sea el definido por la entidad encargada de hacer el avalúo, lo cual, según dijo, supone que “en esta clase de negociaciones sucede exactamente lo mismo que en las ventas efectuadas por ministerio de la justicia”, respecto de las cuales no procede la acción rescisoria por lesión enorme (artículo 1949 del Código Civil). - Inoperancia del restablecimiento del equilibrio económico del contrato, con base en que en la demanda no se señalaron las razones de hecho que pudieran servir de sustento a esa pretensión. Aseveró que en los contratos de ejecución instantánea no puede configurarse el rompimiento del equilibrio económico del contrato, porque esa figura se da por hechos sobrevinientes y posteriores al momento del perfeccionamiento del negocio jurídico[1]. 1.2.5.

Posteriormente, la AEROCIVIL formuló llamamiento en garantía en contra de la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena[2], el cual fue admitido por auto del 11 de marzo de 2003[3]. Esta entidad también se opuso a la prosperidad de las pretensiones de la demanda, en suma, con fundamento en los siguientes argumentos: 1.2.6. Dijo que el avalúo se ajustó a la realidad objetiva del bien.

En ese sentido, señaló que el inmueble no tenía potencial de desarrollo urbanístico, que no contaba con servicios de luz, agua potable, alcantarillado, acceso a vías públicas ni comunicaciones telefónicas; además de que estaba sometido a limitaciones al derecho de propiedad que no permitían la realización de ningún proyecto y que el único destino permitido por sus características era el de la AEROCIVIL. 1.2.7.

Indicó que para afirmar que el predio no era apto para la construcción de vivienda y usos complementarios, se tuvo en cuenta lo señalado en el Plan de Desarrollo de Cartagena - Código Urbanístico (Acuerdo 44 de 1989) y en el Manual de Ordenamiento Administrativo del Espacio Urbano (Acuerdo 023 Bis de noviembre de 1996), según los cuales el sector donde se ubica el bien está constituido como zona de reserva ecológica y manejo ambiental y zona de alto riesgo; además de que esa área tiene contaminación auditiva constante, debido al intenso tráfico aéreo, a lo que agregó que, de una parte, el predio colinda con la Ciénaga de La Virgen, que sufre de alta contaminación de aguas negras, lo que genera un alto riesgo para la salud y, de otra, que para llegar a él se debe atravesar la pista del Aeropuerto Internacional Rafael Núñez, lo que, según afirmó, prueba que en el lote no puede prosperar ninguna explotación económica, ni desarrollo urbanístico a corto ni mediano plazo. 1.2.8.

Por último, propuso las mismas excepciones invocadas por la AEROCIVIL[4]. 1.3. Fundamentos de la sentencia impugnada Como fundamento de su decisión, el Tribunal Administrativo de Bolívar expresó lo siguiente: 1.3.1. Con base en jurisprudencia del Consejo de Estado, señaló que la lesión enorme sí puede presentarse en contratos de compraventa en los que haga parte una entidad estatal, toda vez que puede ocurrir que el vendedor reciba menos de la mitad del precio justo del bien o el comprador pague más de la mitad de ese mismo valor; sin embargo, precisó que en el caso sub judice lo que no es procedente es la rescisión del contrato, porque el bien fue destinado a utilidad pública y, por tanto, en los términos del artículo 1948 del Código Civil, se debía optar, como hicieron los demandantes, por el reajuste del precio. 1.3.2.

Consideró que la demanda se presentó de manera oportuna, porque el término debe contarse, no desde cuando se entregó el bien según lo pactado en la promesa de compraventa, como consideró la AEROCIVIL, sino desde la inscripción del título en la Oficina de Instrumentos Públicos, lo que ocurrió el 3 de febrero de 2000 y, por tanto, señaló que el plazo para incoar la acción vencía el 3 de febrero de 2002, pero como la demanda se interpuso el 11 de enero de ese año, concluyó que el fenómeno jurídico de caducidad no se configuró. 1.3.3.

El Tribunal concluyó que no hubo lesión enorme. Para arribar a esa conclusión disertó de la siguiente manera: Después de analizar la figura de la lesión enorme, procedió a resolver la objeción grave que se presentó en contra del dictamen pericial que se rindió en el proceso con miras a acreditar su ocurrencia y concluyó que sí adolece de ese defecto, en tanto que, i) para determinar el valor del predio, el perito mencionó que se basó en negociaciones de inmuebles aledaños que se habrían realizado en 1999, sin embargo, no soportó sus conclusiones en pruebas que acrediten que las transacciones de esos predios se hubieren realizado y tampoco estableció que tales inmuebles tuvieran similares características a aquél sobre el cual recayó el análisis; ii) la descripción del predio que hizo el perito obedece a las características que poseía a la fecha en que se hizo la experticia, la que se elaboró más de 6 años después de la fecha de la enajenación; además de que no expuso de manera concreta las características que el bien tenía para el momento de la compraventa; y, iii) no se tuvo en cuenta el valor comercial y catastral del lote establecido previamente por la Secretaría de Hacienda Distrital; por todo lo anterior, el a quo descartó las conclusiones consignadas en la prueba pericial.

Posteriormente, se refirió a las demás pruebas que obran en el expediente y con base en ellas concluyó que no hubo lesión enorme en la compraventa del inmueble al que se refieren las pretensiones de la demanda, porque el avalúo comercial elaborado por la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena se fundó en las reales condiciones físicas, geográficas, topográficas, de composición de suelo y usos del predio, la dotación de servicios públicos domiciliarios, la infraestructura vial y servicio de transporte a la fecha de la negociación y señaló que a partir del análisis de tal avalúo, se desprenden conclusiones coherentes y ajustadas a la normatividad respectiva, que no fueron desvirtuadas por la parte demandante.

Precisó, además, que si bien, en virtud del Acuerdo 023 Bis de 1996, el predio podía hacer parte de la denominada “Zona Residencial de Proyectos Especiales”, los usos para esa zona se excluían por otra clasificación igualmente aplicable al inmueble en virtud del mismo acuerdo denominada “Zonas de Reserva Ecológica y Manejo Ambiental y Zonas de Alto Riesgo”, a la cual, a juicio del Tribunal, se adaptaba mejor el bien dadas sus características a la fecha de la negociación, en tanto, según el avalúo de la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena, presentaba condiciones naturales y geográficas de flora y fauna, propias de su vecindad con la Ciénaga La Virgen, que lo hacían inundable y, por tanto, representaba un terreno de alto riesgo para la construcción de vivienda o de desarrollo urbano[5].

II. EL RECURSO DE APELACIÓN 2.1. En condición de apelante único, la parte demandante recurrió la sentencia del Tribunal Administrativo de Bolívar y solicitó que, en su lugar, se concedieran las pretensiones de la demanda. Como sustento de su oposición señaló que la decisión de primera instancia desconoció el derecho a la reparación e indemnización que asiste a la parte demandante según las pruebas que obran en el expediente, las cuales, afirmó, acreditan que en la compraventa del inmueble descrito en las pretensiones de la demanda se configuró la lesión enorme. 2.1.2.

Expresó que el fallo desconoció las condiciones jurídico normativas que daban al inmueble desarrollo urbanístico con uso residencial. Dijo que en el proceso se acreditó que para la fecha de la compraventa, de conformidad con el plan oficial de ordenamiento territorial del Distrito de Cartagena, el predio tenía definido en su polígono urbanístico un uso de zona residencial de proyectos especiales establecido bajo parámetros arquitectónicos homogéneos, con uso principal de vivienda, aspecto que habría sido desconocido por la parte demandada “para edificar un escenario que quebranto (sic) los derechos contractuales e intereses patrimoniales de mi procurada, lo cual no es admisible en Estado Constitucional de Derecho como el colombiano”, lo cual, aseveró, fue prohijado por la sentencia que recurre. 2.1.3.

Señaló que el desconocimiento del justo precio del inmueble enajenado produjo en los demandantes un detrimento patrimonial manifiesto por afectación directa del principio de equivalencia de las prestaciones que debe imperar en las relaciones contractuales de naturaleza conmutativa; además de que violó el principio de reparto equitativo de cargas y beneficios como función pública del urbanismo, en tanto que, para la realización del interés general, los vendedores afectaron su derecho de propiedad de manera desproporcionada y abiertamente inequitativa. 2.1.4.

Aseveró que se desconoció el acervo probatorio obrante en el expediente, especialmente el dictamen pericial, porque, si bien fue objetado por error grave, la pericia que se solicitó para probar ese defecto se declaró desistida, por lo cual concluyó que la experticia quedó “en firme y como prueba técnica recaudada y arrimada al proceso” y afirmó que de ella surgen los elementos que acreditan la configuración de la lesión enorme en la compraventa del inmueble al que se refieren las pretensiones de la demanda, pues, según el dictamen, el valor total del predio ascendía a $1.051’979.660, mientras que la suma que la entidad pública demandada pagó por el inmueble ascendió a $199’700.000.

Agregó que, ante la integridad y objetividad con que se rindió el dictamen y dada la intensidad y profundidad que empleó el auxiliar de la justicia en su elaboración, las conclusiones técnicas a las que arribó el perito no ofrecen ninguna duda y, por tanto, soportan la prosperidad de las pretensiones formuladas en la demanda y añadió que el precio pagado por el inmueble ni siquiera corresponde al valor del metro cuadrado de uno que se encuentre en suelo de protección, lo cual, afirmó, en todo caso no es predicable respecto del bien enajenado, pues éste se ubica en el perímetro urbano, goza de disponibilidad de servicios públicos domiciliarios y tiene potencial urbanístico. 2.1.5.

Arguyó que la decisión del Tribunal Administrativo de Bolívar carece de respaldo probatorio y de un análisis concienzudo de la situación fáctica que se sometió a su consideración, máxime si se tiene en cuenta que contaba con facultades oficiosas que le permitían decretar un nuevo dictamen pericial al estimar que el practicado no se ajustó a la técnica que manda tal medio probatorio, facultades de las que no hizo uso de manera infundada y en desconocimiento de los principios de eficacia e imparcialidad que debía garantizar como director del proceso. 2.1.6.

Adujo que, a pesar de que se acreditó el detrimento patrimonial, no se impuso una condena en abstracto, según lo dispone el artículo 172 del Código Contencioso Administrativo[6]. 2.2. El 23 de julio de 2012, el Tribunal Administrativo de Bolívar concedió el recurso de apelación[7], el cual fue admitido por esta Corporación el 6 de febrero de 2013[8].

El 17 de abril de ese mismo año se corrió traslado a las partes para alegar de conclusión y al Ministerio Público para que rindiera concepto[9]. 2.2.1. En sus alegaciones, la AEROCIVIL reiteró los argumentos que planteó en su defensa en la contestación de la demanda en relación con: i) la imposibilidad de que prosperen las pretensiones debido a que, a su juicio, la adquisición del predio se asemeja a las ventas hechas por ministerio de la justicia, por lo cual, en términos del artículo 1949 del Código Civil, no prospera la acción rescisoria por lesión enorme; ii) la improcedencia del rompimiento del equilibrio económico en contratos de ejecución instantánea; y, iii) el precio que se pagó como contraprestación por el bien fue el definido en el avalúo realizado por una entidad especializada en la materia[10]. 2.2.2.

La parte demandante intervino en esta etapa procesal de manera extemporánea[11]. 2.2.3. La llamada en garantía no intervino en esta etapa procesal. 2.2.4. El Ministerio Público intervino para solicitar que se confirme la sentencia de primera instancia, en suma, con fundamento en que, según lo acreditado en el proceso, el avalúo comercial realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena se fundó en las condiciones reales, físicas, geográficas y topográficas que el bien identificado en las pretensiones de la demanda tenía al momento de la adjudicación[12].

III. CONSIDERACIONES 3.1. Competencia La Sala es competente para conocer del asunto de la referencia, dado que el valor de la mayor de las pretensiones ascendió a $718’920.000, mientras que el monto exigido en la época de presentación de la demanda para que un proceso adelantado en ejercicio de la acción de controversias contractuales tuviera vocación de doble instancia era de $154’500.000[13].

Se suma a lo anterior que el artículo 75 de la Ley 80 de 1993[14] prescribe expresamente que la jurisdicción competente para conocer de las controversias generadas en los contratos celebrados por las entidades estatales es la contencioso administrativa y como en este caso el contrato en el que se fundan las pretensiones se celebró con una entidad pública -AEROCIVIL[15]-, forzoso es concluir que es esta la jurisdicción competente para asumir el conocimiento de la demanda de la referencia. 3.2.

El objeto de la apelación Según lo narrado en la parte inicial de esta providencia, el motivo de inconformidad en el que se sustentó el recurso de apelación y sobre el cual debería recaer el pronunciamiento de la Sala consiste en determinar si el dictamen pericial practicado en el proceso ofrece la certeza suficiente para determinar que el valor por el que se enajenó el predio identificado en la demanda fue menor a la mitad de su justo precio y, por tanto, para acreditar que en esa venta se configuró la lesión enorme.

Dado que la demanda versa sobre un contrato de compraventa celebrado en el marco del proceso de enajenación voluntaria contemplado en las leyes 9 de 1989 y 388 de 1997[16], normas que regulan expresamente la forma en la que se determina el precio en este tipo de ventas, resulta oportuno hacer las siguientes precisiones en relación con la arquitectura de ese procedimiento especial, así como respecto del perfeccionamiento y prueba de ese negocio jurídico. 3.3.

Arquitectura del proceso de enajenación voluntaria o negociación directa. Leyes 9 de 1989 y 388 de 1997 Para introducirse al esquema establecido por el legislador para este tipo de ventas, es necesario establecer el contexto en que se presentan. El artículo 58 Constitucional protege el derecho a la propiedad privada y, a la vez, establece que no es absoluto, pues lo somete a limitaciones determinadas por el interés general a las que debe ceder, le imprime una función social que implica obligaciones y una función ecológica y manda que, por motivos de utilidad pública o interés social que deben ser definidos por el legislador, los bienes pueden ser objeto de expropiación; sin embargo, también dispone que para ello debe mediar una indemnización previa, que consulte los intereses de la comunidad y del afectado, que esa expropiación puede adelantarse, incluso, por vía administrativa en los casos que defina el legislador, pero que la decisión está sometida a control judicial, en el que se puede discutir, incluso, el precio.

En desarrollo de esa disposición constitucional, para el caso de la reforma urbana, el legislador expidió la Ley 388 de 1997 que tuvo por objeto, entre otras cosas, armonizar y actualizar las disposiciones contenidas en la Ley 9 de 1989 con las nuevas normas establecidas en la Constitución Política de 1991 y expedidas a partir de ella[17].

En desarrollo de ese objetivo se modificó el procedimiento de enajenación voluntaria[18] contenido en la Ley 9 como paso previo a la expropiación judicial y se reguló la expropiación administrativa[19], respecto de la cual también se creó una etapa previa de negociación tendiente a obtener un acuerdo de enajenación voluntaria[20]. En el caso de la expropiación judicial, la etapa previa de negociación inicia con la oferta que se hace a través de un acto administrativo que expide el representante legal de la entidad correspondiente y que contiene, entre otras cosas, la oferta de compra y el precio base de negociación, el cual se debe fijar según los términos y condiciones a los que alude el artículo 61 de la Ley 388 de 1997 que dispone que: i) El precio de adquisición será igual al valor comercial determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi -IGAC- o por las personas naturales o jurídicas a las que se refiere el artículo 2150 de 1995. ii) El valor comercial se determina mediante avalúo que será realizado de conformidad con las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial que sobre avalúos expida el gobierno. iii) El avalúo debe tener en cuenta la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble, así como su destinación económica. vi) Al valor comercial se debe descontar el valor agregado o de plusvalía generado por el anuncio del proyecto u obra que constituye el motivo de utilidad pública, salvo que el propietario hubiera pagado la participación en plusvalía o la contribución de valorización. El Decreto 1420 del 24 de julio de 1998 reglamenta parcialmente, entre otros, el artículo 61 de la Ley 388 de 1997, en virtud de lo cual establece: i) el procedimiento para la elaboración y controversia de los avalúos; ii) los parámetros y criterios para su realización; iii) en el caso de los avalúos que se requieran con fundamento en las leyes 9 de 1989 y 388 de 1997, los métodos que se deben aplicar; iv) dispone que corresponde al IGAC señalar las normas metodológicas para la realización y presentación de los avalúos de que trata ese decreto; y que, v) en los informes de avalúo se debe especificar el método utilizado y el valor comercial definido independizando el valor del suelo, el de las edificaciones y las mejoras si fuere el caso, y las consideraciones que llevaron a tal estimación. La oferta de compra, con la indicación del precio que se define según las normas a las que acaba de hacerse referencia, se debe “comunicar” a su propietario[21] y dentro de los 5 días hábiles siguientes se debe inscribir en la oficina de registro de instrumentos públicos correspondiente, acto que produce los efectos a los que se refiere el artículo 13 de la Ley 9 de 1989.

De conformidad con lo dispuesto en el inciso sexto del artículo 61 de la Ley 388 de 1997, si durante los 30 días hábiles siguientes a la fecha de la “comunicación” de la oferta de compra no se celebra la promesa de compraventa, se debe proseguir con el trámite de expropiación propiamente dicho. En la expropiación administrativa, la etapa de la negociación comienza con la expedición de un acto administrativo que contiene, entre otras cosas, la determinación de que la expropiación se hará por vía administrativa, la oferta de compra y el “valor del precio indemnizatorio”[22], el cual se determina igual que el precio base de negociación para la etapa previa de enajenación voluntaria en caso de expropiación judicial, esto es, a través de avalúo comercial[23].

En sentencia C-1074 de 2002 la Corte Constitucional destacó que, a partir del contenido de los artículos 13 y 20 de la Ley 9 de 1989 (el primero refiere que el acto de oferta debe contener el “precio base de negociación” y el segundo señala que la etapa de negociación puede terminar porque el particular rechace cualquier intento de acuerdo), así como del contenido del inciso sexto del artículo 61 de la Ley 388 de 1997 (que hace alusión a una etapa de negociación), durante la etapa previa a la expropiación propiamente dicha, sea judicial o administrativa, es posible “modificar el precio base en la oferta”[24].

Como se observa, la determinación del precio de compra en los procesos de enajenación voluntaria por causas de utilidad pública o interés social obedece al cumplimiento de una serie de reglas previamente establecidas, a través de las cuales el legislador fijó los derroteros para determinar que el valor que recibirá el propietario del bien como contraprestación por su enajenación y, por tanto, el que pagará la entidad pública por su adquisición sea cierto, justo y serio; por ello, no solo estableció las pautas que se deben atender para su elaboración, sino que dispuso expresamente que el avalúo debe ser realizado por expertos en la materia, lo que supone que se reduce, en gran medida, la posibilidad de que se lesionen los derechos de ambos contratantes.

En esas condiciones, aunque no se descarta que, eventualmente, pueda configurarse lesión enorme en esta clase de compraventas, lo cierto es que, en esos casos, tendrá que demostrarse que el avalúo con base en el cual se determinó el precio contiene vicios que fueron de tal magnitud que impactaron la cuantificación del precio al punto de sobrepasar los límites previstos en el artículo 1946 del Código Civil.

En ese sentido, y en atención a las disposiciones de orden legal que establecen de manera imperativa la forma en que debe determinarse el precio de la compraventa, resulta imperioso colegir que la prueba que se emplee para tales efectos no puede ser otra que un dictamen pericial rendido por un experto que avalúe el bien bajo las condiciones legales y reglamentarias vigentes al tiempo del contrato[25]. 3.4.

El contrato de compraventa de bienes inmuebles - título requisito ad substanciam actus y ad probationem De conformidad con lo dispuesto por el legislador en el artículo 1849 del Código Civil, el contrato de compraventa es aquel en el que “una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero”, según el artículo 1857 de esa misma normativa, tratándose de bienes raíces, el contrato se perfecciona cuando el acuerdo sobre la cosa y el precio se eleva a escritura pública[26], por lo que, en esos eventos, se reputa solemne, pues si el acuerdo no se contiene en el referido instrumento público no produce los efectos que está llamado a generar[27].

Con base en esas disposiciones, se entiende que los elementos esenciales del contrato de compraventa que recae sobre bienes inmuebles[28], esto es, sin los cuales o no produce efecto alguno o degenera en un contrato diferente[29], son el consentimiento, la causa, el objeto - referido a la cosa que se enajena-, el precio[30] y la escritura pública; por ello, este instrumento público se constituye como una de las llamadas solemnidades ad substantiam actus, pues el contrato no se perfecciona sin su otorgamiento[31], a la vez que constituye requisito ad probationem, porque, de conformidad con lo previsto en los artículos 1760 del Código Civil y 265 del Código de Procedimiento Civil, “La falta de instrumento público no puede suplirse por otra prueba en los actos y contratos en que la ley requiere esa solemnidad; y se mirarán como no ejecutados o celebrados, aun cuando se prometa reducirlos a instrumento público”, y, según lo dispuesto en el artículo 232 de ese mismo código procesal, “La prueba de testigos no podrá suplir el escrito que la ley exija como solemnidad para la existencia o validez de un acto o contrato”.

Así las cosas, en los contratos de compraventa de bienes raíces, la solemnidad de la escritura pública no solo cumple una función constitutiva del negocio jurídico, sino también probatoria, pues, según la ley, es la única prueba admisible de su existencia y contenido. Ahora bien, el artículo 39 de la Ley 80 de 1993 dispone que “Los contratos que celebren las entidades estatales constarán por escrito y no requerirán ser elevados a escritura pública, con excepción de aquellos que impliquen mutación del dominio o imposición de gravámenes y servidumbres sobre bienes inmuebles y, en general, aquellos que conforme a las normas legales vigentes deban cumplir con dicha formalidad” (negrillas fuera de texto), por lo cual, lo dicho en precedencia se aplica a todos los contratos de compraventa de bienes inmuebles, al margen de las partes que en ellos intervengan. 3.5.

La carga de la prueba y las consecuencias adversas frente a su desconocimiento En el acápite anterior quedó establecido que, tratándose, como el presente, de un conflicto que tiene origen en un contrato de compraventa de un bien inmueble, es indispensable, porque la ley así lo impone y las circunstancias fácticas del litigio lo ameritan, que se pruebe la existencia del contrato y sus condiciones particulares con la escritura pública contentiva del negocio jurídico; sin embargo, siendo carga de la parte actora acreditar esos aspectos, el instrumento público no obra en el expediente, lo que impide que las pretensiones de la demanda puedan prosperar.

Como es bien sabido, el ejercicio de la acción contractual encuentra como presupuesto indispensable la existencia de un contrato cuya acreditación debe realizarse de manera regular y oportuna dentro del proceso[32], carga que correspondía asumir a la parte demandante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil que impone a las partes probar el supuesto de hecho que pretenden demostrar.

Revisado el expediente, encuentra la Sala que, si bien con la demanda la parte actora solicitó que se oficie a la Notaría Veintisiete (27) del Círculo de Bogotá para que remita copia auténtica de la Escritura Pública 1913 del 28 de diciembre de 1999, a través de la cual se habría perfeccionado la compraventa en la que se sustentaron las pretensiones de la demanda[33] y también que esa prueba se decretó a través de auto del 2 de noviembre de 2005[34], el Tribunal omitió librar el oficio respectivo y, por tanto, la prueba no se allegó al proceso, frente a lo cual la parte actora guardó silencio.

Aunque pudiera discutirse acerca de si le asiste o no responsabilidad a la parte interesada frente a su deber de probar los supuestos que a ella corresponden cuando, habiendo solicitado la prueba y siendo ésta decretada, la misma no se practica o aporta al proceso, lo cierto es que no existe duda en cuanto a que, tanto la legislación procesal civil[35] como la contencioso administrativa[36], prevén, para la segunda instancia, el remedio procesal frente a esa circunstancia, cuya activación, en todo caso, corre a cargo de la parte a la que interese la prueba, en tanto ambas normativas establecen que, tratándose de apelación de sentencia, las partes pueden pedir pruebas, entre otros eventos, “Cuando decretadas en la primera instancia, se dejaron de practicar sin culpa de la parte que las pidió, pero sólo con el fin de practicarlas o de cumplir requisitos que les falten para su perfeccionamiento”; sin embargo, pese a la capital importancia de la Escritura Pública 1913 del 28 de diciembre de 1999 frente a lo que en este caso se discute, la parte demandante no hizo uso de esta herramienta procesal con miras a solventar la carga que la ley le impone respecto de acreditar los hechos que a ella interesan para sacar avante sus pretensiones.

Debe tenerse en cuenta que la carga de la prueba es “una noción procesal que consiste en una regla de juicio, que le indica a las partes la autorresponsabilidad que tienen para que los hechos que sirven de sustento a las normas jurídicas cuya aplicación reclaman aparezcan demostrados y que, además, le indica al juez cómo debe fallar cuando no aparezcan probados tales hechos”[37].

Sobre este tema se ha expresado la Corporación[38] en estos términos: “La noción de carga ha sido definida como ‘una especie menor del deber consistente en la necesidad de observar una cierta diligencia para la satisfacción de un interés individual escogido dentro de los varios que excitaban al sujeto’[39]. La carga, entonces, a diferencia de la obligación, no impone al deudor la necesidad de cumplir ⎯incluso pudiendo ser compelido a ello coercitivamente⎯ con la prestación respecto de la cual se ha comprometido con el acreedor, sino que simplemente faculta ⎯la aludida carga⎯, a aquél en quien recae, para realizar una conducta como consecuencia de cuyo despliegue puede obtener una ventaja o un resultado favorable, mientras que si no la lleva a cabo, asume la responsabilidad de aceptar las consecuencias desventajosas, desfavorables o nocivas que tal omisión le acarree.

“Trayendo este concepto al ámbito del proceso y de la actividad probatoria dentro del mismo, la noción de carga se traduce en que a pesar de que la igualdad de oportunidades que, en materia de pruebas, gobierna las relaciones entre las partes procesales, dicho punto de partida no obsta para que corra por cuenta de cada una de ellas la responsabilidad de allegar o procurar la aportación, al expediente, de la prueba de ciertos hechos, bien sea porque los invoca en su favor, bien en atención a que de ellos se deduce lo que pide o a lo que se opone, ora teniendo en cuenta que el hecho opuesto está exento de prueba ⎯verbigracia, por venir presumido por la ley o por gozar de notoriedad o por tratarse de una proposición (afirmación o negación) indefinida⎯” (destaca la Sala).

Así pues, la carga de la prueba expresa las ideas de libertad, de autorresponsabilidad, de diligencia y de cuidado sumo en la ejecución de una determinada conducta procesal a cargo de cualquiera de las partes[40], diligencia que no se limita a pedir pruebas, sino que impone el deber de contribuir a que se practiquen o aporten efectivamente, en los términos y bajo las condiciones que la ley impone, lo cual, por supuesto, no significa en manera alguna que se releve al juez de los deberes que le asisten como director del proceso[41], so pretexto de los cuales, en todo caso, no puede desplazar a las partes respecto de las cargas que a ellas les corresponde asumir, pues ello supondría alterar la lógica probatoria estructurada en nuestro sistema legal y vulnerar la imparcialidad con la que está obligado a actuar.

En ese sentido, a pesar de que en primera instancia el Tribunal Administrativo de Bolívar omitió librar el oficio respectivo para que la Escritura Pública de compraventa 1913 del 28 de diciembre de 1999 se allegara al proceso, frente a lo cual, se recuerda, la parte interesada guardó silencio, no corresponde en esta instancia al juez suplir esa carga, pues, lo cierto es que, como antes se mencionó, la parte interesada estaba habilitada por la ley para que, en el término de ejecutoria del auto que admitió el recurso de apelación contra la sentencia recurrida, solicitara que se ejecutaran los actos procesales necesarios para que la prueba de la solemnidad de ese contrato, que había sido oportunamente solicitada y decretada, se allegara al expediente en esta instancia; sin embargo, no lo hizo.

En esas condiciones, ante la ausencia de la Escritura Pública 1913 del 28 de diciembre de 1999, en la que habría quedado consignado el contrato de compraventa en cuya existencia y condiciones se sustentaron las pretensiones de la demanda, éstas no pueden prosperar, pues, como ya se estudió, la ley impone que, como en la compraventa de bienes inmuebles la escritura pública constituye una de las llamadas solemnidades ad substantiam actus, ese instrumento público es, a la vez, requisito ad probationem y, por tanto, la acreditación de su existencia y contenido no pueden suplirse por ningún otro medio[42].

Cabe mencionar que, si bien en el proceso obra la matrícula inmobiliaria 060-70843[43], en cuya anotación 14 se señala que, a través de Escritura Pública 1913 del 28 de diciembre de 1999 de la Notaría Veintisiete (27) de Bogotá los demandantes enajenaron, por valor de $199’700.000, a la AEROCIVIL un predio de 19.970 M2, correspondiente, según surge de la anotación 13, al adquirido por ellos en la sucesión de la señora Mélida Saladén De Mendoza, se insiste en que, por imperativo legal, la escritura pública del contrato de compraventa de bienes inmuebles no puede remplazarse o suplirse con ese documento[44] -ni con ningún otro-, no solo porque la ley así lo impone, sino porque, aunque la inscripción del título en la oficina de instrumentos públicos respectiva es necesaria para la tradición del bien[45], ésta no da cuenta de las condiciones específicas del negocio jurídico, entre las cuales se incluye la identificación del avalúo que habría servido de base para fijar, en los términos que dispone la Ley 388 de 1997, el precio del contrato, condiciones que, se insiste, por imperativo legal, sólo pueden probarse con la escritura pública.

Así las cosas, a pesar de que el Tribunal no se detuvo en este aspecto y, por tanto, la apelación tampoco discurrió al respecto, al tratarse de un asunto probatorio esencial e imprescindible para acceder a las pretensiones de la demanda, la Sala no solo puede, sino que debe reparar en él, pues la pretensión de lesión enorme se erige sobre la base de la existencia misma del contrato de compraventa y de los acuerdos contenidos en él[46], en tanto supone un defecto objetivo de ese negocio jurídico; luego, demostrar su celebración y contenido, en los términos que exige la ley, constituye la puerta de entrada para analizar si el valor recibido como contraprestación por la enajenación de la cosa fue menor a la mitad de su justo precio o, según el caso, si su justo valor es inferir a la mitad del precio que se pagó por el bien[47] y, con base en ello, para determinar si procede rescindir el contrato o, según el caso, completar o restituir la diferencia[48], en los casos en los que esto sea fáctica y jurídicamente posible; de manera que, si no se acredita la existencia del contrato y su contenido, las pretensiones de la demanda que sobre él se funden estarán, como en este caso, destinadas al fracaso.

Con todo, es pertinente mencionar que, aun si en gracia de discusión se admitiera que las pruebas que obran en el proceso son suficientes para tener por acreditada la existencia del contrato, que no lo son, y los acuerdos que en él quedaron contenidos, entre ellos el precio y las condiciones que se consideraron para fijarlo[49], lo cierto es que, tampoco en ese hipotético escenario las pretensiones estarían llamadas a prosperar, pues, como concluyó el Tribunal, el dictamen pericial practicado en el proceso no es preciso en cuanto a las condiciones y características del predio al momento de su enajenación; además de que en su elaboración no se acreditaron los supuestos de hecho sobre los cuales se basaron las conclusiones del perito.

Se resalta que el Tribunal concluyó que el avalúo comercial con base en el cual se habría fijado el precio de la compraventa[50] se rindió según la normatividad técnica respectiva -Decreto 1420 de 1998- y que el precio arrojado en esos términos no fue desvirtuado por la parte actora en este proceso, pues, además de que las otras pruebas que obran en el expediente coinciden en identificar el bien de manera concordante con las características reseñadas en ese avalúo, el dictamen pericial practicado en el proceso para establecer el valor del inmueble a la fecha de su enajenación no fundamentó debidamente sus conclusiones, por lo cual coligió que la parte actora no desvirtuó que el precio del bien fuera, efectivamente, el determinado en el referido avalúo comercial.

En ese escenario, era innecesario ordenar de oficio la práctica de otro experticio con distintos peritos. La Sala coincide con las disertaciones del Tribunal, por las siguientes razones: Como se anticipó previamente en esta providencia, la determinación del precio de adquisición en los procesos de enajenación voluntaria por causas de utilidad pública o interés social obedece al cumplimiento de una serie de reglas previamente definidas, cuya finalidad consiste en que el valor que se establezca como contraprestación por el bien sea cierto, justo y real, lo que impone que, para probar una desproporción como aquélla a la que se refiere el artículo 1947 del Código Civil como constitutiva de lesión enorme, no sea suficiente con que se rinda un dictamen que establezca su valor al momento de la celebración del contrato, sino que esa prueba técnica debe elaborarse bajo las condiciones legales establecidas para este tipo de compraventas y, por supuesto, como cualquier otro dictamen pericial, debe ser claro, preciso y detallado; debe explicar los exámenes, experimentos e investigaciones efectuados, lo mismo que los fundamentos técnicos en los que se funden sus conclusiones[51].

También se anticipó que el Decreto 1420 del 24 de julio de 1998 reglamenta parcialmente el artículo 61 de la Ley 388 de 1997, en virtud de lo cual establece, entre otras cosas, las características “mínimas” que se deben tener en cuenta para la determinación del valor comercial de los terrenos[52], las cuales, tratándose de demostrar la configuración de una lesión enorme en la venta, deben ser las existentes al momento de la enajenación[53], y también dispone que para la elaboración de avalúos que se requieran con fundamento en las Leyes 9 de 1989 y 388 de 1997, se debe aplicar uno de los siguientes métodos observando los parámetros y criterios definidos previamente en ese mismo decreto o, si el caso lo amerita varios de ellos: “el método de comparación o de mercado, el de renta o capitalización por ingresos, el de costo de reposición o el residual”[54].

Agrega que la determinación de las normas metodológicas para su utilización serán las que señale el IGAC mediante resolución. Pues bien, observa la Sala, como lo hizo el a quo, que en el dictamen que se rindió en este proceso el perito hizo clara referencia a las condiciones del terreno a la fecha del avalúo -febrero de 2006-, esto es, casi 6 años después al momento en el que se habría celebrado el contrato -diciembre de 1999-; sin embargo, no hizo alusión concreta y clara a las condiciones del bien al momento de la enajenación. Específicamente en el aspecto topográfico, que es, según el Decreto 1420, una de las características mínimas a tener en cuenta para determinar el valor comercial de un terreno, se limitó a señalar sus condiciones sin indicar si eran o no las existentes al momento de la enajenación[55] y en algunos de los aspectos en los que se refirió a las condiciones del predio para ese entonces no dio cuenta de las fuentes que lo llevaron a hacer sus afirmaciones.

Adicionalmente, en el acápite “G. AVALÚO COMERCIAL”[56], el perito señaló que debido a que al momento de la enajenación en el predio no existía ningún tipo de construcción, “su valor comercial estaba mas que todo sujeto a las transacciones comerciales que se realizaran en la zona, a los avalúos que realizó el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, a los diferentes predios aledaños a este lote, de la viabilidad a acceder a los diferentes servicios públicos y su proximidad con los proyectos urbanísticos que se realizaban para la época en el sector”.

Con base en lo anterior, si bien el perito no lo dijo expresamente, la Sala infiere que el método que utilizó para establecer el valor comercial del bien fue el de “comparación o de mercado”, pues, según lo definido en el artículo 1 de la Resolución 762 del 23 de octubre de 1998[57], por medio de la cual el IGAC estableció la metodología para la realización de los avalúos ordenados por la Ley 388 de 1997, consiste en “la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo”.

Esta técnica exigía, según ese mismo artículo, que tales ofertas o transacciones fueran clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial[58] y que cuando se empleara para “los fines establecidos en la Ley 388 de 1997 y el Decreto Reglamentario 1420 de 1998 ( ) y se requiera utilizar ofertas o transacciones recientes” la información obtenida debía ser sometida a procesamiento estadístico[59].

Ahora, para establecer el valor comercio del inmueble el perito señaló: “A continuación me permito transcribir el siguiente cuadro, en el cual relaciono una serie de transacciones comerciales realizadas para la fecha en sectores aledaños (distan del predio avaluado entre 0 - 5Km), así como el valor de los avalúos realizados por el IGAC a los predios de los señores (…) con el objeto de que fueran recibidos por el Distrito de Cartagena, como dación en pago por una deuda pendiente.

Además de éstos incluyo en el cuaderno el avalúo comercial realizado en un predio del señor (…), y el avalúo estimado por el IGAC, que tenía para la fecha de la negociación el predio de la señora ERICINA MEMNDOZA SALADEN Y OTROS”[60] En el cuadro el perito hizo referencia al nombre de cada propietario, al área del predio, a su valor total y a su valor por metro cuadrado; sin embargo, no identificó los predios y tampoco dio cuenta de la existencia de las transacciones a las que aludió, al tiempo en el que se habrían realizado, a que los predios sobre los cuales habrían recaído tuvieran condiciones similares a las del que avaluó y tampoco clasificó, analizó e interpretó las referidas transacciones ni sometió la información a procesamiento estadístico, como exigía la técnica de comparación o de mercado, o por lo menos de ello no dejó expresa explicación en el dictamen, como lo exige la ley para este tipo de prueba.

Se adiciona a lo anterior que el perito, después de obtener un resultado en función de los valores que incluyó en el mencionado cuadro, dijo que ese resultado debía ser castigado en consideración a que “ese valor sería válido para los lotes más próximos a la urbanización Cielo Mar, Hotel Las Américas y sectores aledaños”; pero como el lote está ubicado al oriente de la pista de aterrizaje del Aeropuerto Internacional Rafael Núñez, debía aplicarse un factor de reducción dependiendo de su proximidad con la pista, el que asumió en 0.6, sin especificar las razones técnicas o matemáticas que lo habrían llevado a adoptar esa cantidad, y no cualquier otra, mayor o menor.

Así las cosas, aun si se aceptara que la configuración de la lesión pudiera definirse pese a la ausencia de la escritura pública contentiva de la compraventa y, por tanto, si se tuviera por establecido que la enajenación existió y que su precio correspondió al del avalúo rendido por la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena que obra en el expediente[61], lo cierto es que el dictamen pericial rendido en este proceso, por las razones acabadas de señalar, no permite desvirtuar la conclusión de tal avalúo, en el que sí se analizaron explícitamente las condiciones del predio al momento de su enajenación y se encontró, entre otras cosas, que no tenía vías de acceso, andenes, calles, alumbrado público, que era un terreno conformado por manglares y arbustos propios de las orillas de la Ciénaga La Virgen y que era de baja firmeza y concluyó que no era apto para la construcción de vivienda y usos complementarios, por ser una zona de reserva ecológica y manejo ambiental y de alto riesgo, según lo definido en el Plan de Desarrollo de Cartagena - Código de Urbanismo (Acuerdo No. 44 de Diciembre 26 de 1989) y al Manual de Ordenamiento Administrativo del Espacio Urbano (Acuerdo No. 023 BIS de noviembre 26 de 1996).

Se agrega a lo anterior que el hecho de que, de conformidad con la certificación expedida el 25 de octubre de 1999 por el Secretario de Planeación de Distrital, en los términos del Acuerdo 023 bis de 1996, el predio formara parte de la zona denominada “Zona Residencial de Proyectos Especiales”[62] no acredita, per se, que el valor que los demandantes recibieron por su enajenación a la AEROCIVIL fuera inferior a la mitad de su justo precio, que es el criterio de ponderación objetiva de una pretensión por lesión enorme.

Además, concuerda la Sala con el Tribunal en cuanto a que, si bien, según esa certificación, el predio podía ser parte de la denominada “Zona Residencial de Proyectos Especiales”, el inmueble también estaba afectado por las limitaciones derivadas de estar en una “Zona de Reserva Ecológica y Manejo Ambiental y Zonas de Alto Riesgo”. Aspecto que analizó de manera detenida la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena al elaborar el avalúo del predio, según la normatividad vigente y las condiciones del bien al momento de su enajenación, las cuales, como ya se dijo, no fueron desacreditadas en este proceso y que, por tanto, llevan a concluir en el mismo sentido que lo hizo esa Lonja.

Así las cosas, dado que el avalúo realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena se realizó de conformidad con la normatividad aplicable a la materia, sus conclusiones están soportadas en análisis de las condiciones del bien al momento de la venta y no hay elementos de juicio que lleven a la convicción de que fueron equivocadas, se concluye que, incluso, en el hipotético escenario de tener por acredita la existencia del contrato y sus condiciones, no haría falta, para tomar una decisión de fondo, decretar de oficio la práctica de otro dictamen con distintos peritos[63], como alega la parte recurrente.

Adicionalmente, considera la Sala pertinente advertir a la parte demandante que, de conformidad con lo previsto en el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil, si quería sacar avante sus pretensiones, era de su cargo acreditar los hechos en los que éstas se soportaron, lo cual implicaba probar, de una parte, la existencia y contenido del contrato de compraventa, en los términos dispuestos por la ley, y, de otra, que, para el momento de la venta, el valor que recibió por la enajenación del bien fue menor a la mitad de su justo precio; sin embargo, por las razones que quedaron expuestas, no logró acreditar ninguno de esos aspectos.

En esas condiciones, es bueno advertir, además que, ni de los hechos ni de las pruebas que obraron en el proceso, surgen aspectos oscuros de la controversia que, sin suplantar a la parte en su deber de probar, el juez deba esclarecer a través de pruebas de oficio. Por todo lo anterior, la Sala confirmará la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Bolívar el 22 de mayo de 2012. 5..

Costas En consideración a que no se evidenció temeridad ni mala fe en la actuación procesal de las partes, la Sala se abstendrá de condena en costas, de conformidad con lo establecido en el artículo 171 del CCA., modificado por el artículo 55 de la ley 446 de 1998. IV. PARTE RESOLUTIVA En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, en Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección A, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, FALLA:

PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Bolívar el 22 de mayo de 2012, mediante la cual se negaron las pretensiones de la demanda.

SEGUNDO: Sin condena en costas.

TERCERO: Ejecutoriada esta providencia, DEVUÉLVASE el expediente al Tribunal de origen. CÓPIESE,

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE FIRMADO ELECTRÓNICAMENTE FIRMADO ELECTRÓNICAMENTE MARÍA ADRIANA MARÍN MARTA NUBIA VELÁSQUEZ RICO FIRMADO ELECTRÓNICAMENTE JOSÉ ROBERTO SÁCHICA MÉNDEZ Se deja constancia de que esta providencia fue aprobada por la Sala en la fecha de su encabezado y que se suscribe en forma electrónica mediante el aplicativo SAMAI del Consejo de Estado, de manera que el certificado digital que arroja el sistema permite validar su integridad y autenticidad en el enlace http://relatoria.consejodeestado.gov.co:8081/Vistas/documentos/evalid ador. ----------------------- [1] La contestación obra de folios 69 a 78 del cuaderno 1. [2] Folios 111 a 115 del cuaderno 1. [3] Folios 140 a 142 del cuaderno 1. [4] Folios 145 a 154 del cuaderno 1. [5] Folios 357 a 383 del cuaderno principal. [6] Folios 395 a 405 del cuaderno principal. [7] Folio 408 del cuaderno principal. [8] Folio 416 del cuaderno principal. [9] Folio418 del cuaderno principal. [10] Folios 420 a 423 del cuaderno principal. [11] El término para presentar alegatos de conclusión corrió entre el 23 de abril y el 7 de mayo de 2013 (folio 452 del cuaderno principal).

La parte actora presentó sus alegatos de conclusión el 9 de mayo de ese mismo año (folios 429 a 439 del cuaderno principal). [12] Folios 445 a 451 del cuaderno principal. [13] Para 2002, fecha de presentación de la demanda, el salario mínimo ascendía a la suma de $309.000, que, multiplicados por 500, corresponden a $154.500.000. [14] Art. 75, Ley 80 de 1993.

“Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos anteriores, el juez competente para conocer de las controversias derivadas de los contratos estatales y de los procesos de ejecución o cumplimiento será el de la jurisdicción contencioso administrativa”. [15] Decreto 2171 de 1992: “ARTÍCULO 68. NATURALEZA JURIDICA. - La Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil es una entidad de carácter técnico, con personería jurídica, autonomía administrativa y patrimonio independiente, adscrita al Ministerio de Transporte, para ejercer las funciones de la Autoridad Aeronáutica en todo el territorio nacional.

“A la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil se le aplicará el régimen presupuestal, de contratación y de personal previsto para los establecimientos públicos”.  [16] De esto da cuenta la cláusula décima cuarta del contrato de promesa de compraventa que obra de folios 97 a 102 del cuaderno 1. [17] Artículo 1, numeral 1. [18] Artículo 61. [19] Capítulo VIII. [20] Artículos 66 y 68. [21] Ley 388, art. 61, inciso quinto. [22] Ley 388, art. 66. [23] Ley 388 de 1997, art. 67. [24] Sentencia C-1072 de 2002. [25] En relación con la prueba de la lesión enorme la Corte Suprema de Justicia en sentencia del 7 de octubre de 1969 señaló: “Conforme al artículo 1947 del Código Civil, en la compraventa hay lesión enorme para el vendedor cuando el justo precio de la cosa que vende excede más de la mitad de precio que recibe por ella.

Lo cual supone naturalmente que en el juicio en que se ejercite la acción respectiva, se acredite con la prueba pertinente, que en principio es la pericial, cuál era el justo precio al tiempo de la celebración del contrato. La cuestión central que al juez le corresponde examinar y decidir en juicios de esta especie es, pues, la determinación de dicho valor, y será del resultado de esa tarea de lo que dependerá la decisión del litigio”.

En ese mismo sentido, Bonivento Fernández señala: “… la prueba del desequilibrio en las prestaciones solamente es viable determinarlo por medio de la prueba pericial. Pero, en verdad, no es un dictamen pericial simple, que se limite a fijar el valor del inmueble al momento de la celebración, sino que se debe recoger la explicación suficiente sobre la experticia; una explicación razonada sobre la fijación del precio justo.

La importancia del peritazgo es extraordinaria, por cuanto por este medio probatorio se logra establecer si se dio o no la lesión enorme”. BONIVENTO FERNÁNDEZ, José Alejandro. “LOS PRINCIPALES CONTRATOS CIVILES Y SU PARALELO CON LOS COMERCIALES”. Décimo novena edición, Librería Ediciones del Profesional Ltda., 2015, pág. 101. [26] El artículo 13 del Decreto 960 de 1970 establece que “La escritura pública es el instrumento que contiene declaraciones en actos jurídicos, emitidas ante el notario, con los requisitos previstos en la ley y que se incorpora al protocolo…”. [27] Código Civil, artículo 1500: “CONTRATO REAL, SOLEMNE Y CONSENSUAL.

El contrato es real cuando, para que sea perfecto, es necesaria la tradición de la cosa a que se refiere; es solemne cuando está sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de manera que sin ellas no produce ningún efecto civil; y es consensual cuando se perfecciona por el solo consentimiento” (negrillas fuera de texto). Artículo 749: “SOLEMNIDADES PARA LA ENAJENACION.

Si la ley exige solemnidades especiales para la enajenación, no se transfiere el dominio sin ellas”. [28] Consentimiento, objeto y causa (art. 1502 del Código Civil). [29] Código Civil, artículo 1501: “COSAS ESENCIALES, ACCIDENTALES Y DE LA NATURALEZA DE LOS CONTRATOS. Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente accidentales.

Son de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales, o no produce efecto alguno, o degeneran en otro contrato diferente; son de la naturaleza de un contrato las que no siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial; y son accidentales a un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales”. [30] Pothier R.J. Tratado de los Contratos, Tomo I, Contrato de Venta, Edt.

Atalaya 1948, p. 9. [31] El artículo 12 del Decreto 960 de 1970 establece: “Deberán celebrarse por escritura pública todos los actos y contratos de disposición o gravamen de bienes inmuebles, y en general aquellos para los cuales la Ley exija esta solemnidad”. [32] Con la excepción que cabe predicar respecto de los eventos en los cuales se discuta o se pretenda la declaratoria de la existencia misma del vínculo contractual. [33] Folio 34 del cuaderno 1. [34] Folios 165 y 166 del cuaderno 1. [35] Código de Procedimiento Civil, “ARTÍCULO 361.

PRUEBAS EN SEGUNDA INSTANCIA. Cuando se trata de apelación de sentencia, en el término de ejecutoria del auto que admita el recurso, las partes podrán pedir pruebas, que se decretarán únicamente en los siguientes casos: “(…) “2. Cuando decretadas en la primera instancia, se dejaron de practicar sin culpa de la parte que las pidió, pero sólo con el fin de practicarlas o de cumplir requisitos que les falten para su perfeccionamiento”. [36] Código Contencioso Administrativo, “ARTICULO 214.

PRUEBAS EN SEGUNDA INSTANCIA. Cuando se trate de apelación de sentencia, las partes podrán pedir pruebas, que se decretarán únicamente en los siguientes casos: “1. Cuando decretadas en la primera instancia, se dejaron de practicar sin culpa de la parte que las pidió, pero sólo con el fin de practicarlas o de cumplir requisitos que les falten para su perfeccionamiento”. [37] PARRA QUIJANO, Jairo, “Manual de derecho probatorio”, Bogotá: Librería Ediciones del Profesional. 2007, pág. 249. [38] Consejo de Estado.

Sala Plena de lo Contencioso Administrativo. Sentencia de diciembre 11 de 2007. Radicado 110010315000200601308 00. [39] Cita original del Consejo de Estado. Sala Plena de lo Contencioso Administrativo. Sentencia de diciembre 11 de 2007. Radicado 110010315000200601308 00: “HINESTROSA, Fernando, Derecho Civil Obligaciones, Universidad Externado de Colombia, Bogotá, D.C., 1969, p. 180.” [40] El tratadista DEVIS ECHANDIA define la expresión carga de la siguiente manera: “[…] podemos definir la carga como un poder o facultad (en sentido amplio), de ejecutar, libremente, ciertos actos o adoptar cierta conducta prevista en la norma para beneficio y en interés propios, sin sujeción ni coacción y sin que exista otro sujeto que tenga el derecho a exigir su observancia, pero cuya inobservancia acarrea consecuencias desfavorables”.

(DEVIS ECHANDÍA, Hernando. Teoría general de la prueba judicial. Bogotá: Editorial Temis. 2002., págs. 378 a 401). En ese mismo sentido, otros doctrinantes señalan que “La carga es un imperativo del propio interés y no del interés ajeno. Es decir, que quien cumple con el imperativo (comparecer, contestar demanda, probar, alegar) favorece su interés y no el de cualquiera otro, como en cambio sí ocurre con quien cumple una obligación o un deber.

Precisamente, por ello no existe una sanción coactiva que conmine al individuo a cumplir, sino que se producirá para el sujeto, como consecuencia de su incumplimiento, una desventaja sin que su omisión se refleje en la esfera de un tercero. En la carga se está en pleno campo de la libertad. El sujeto tiene la opción entre cumplir o no cumplir su carga.

Si no lo hace no tiene sanción, porque lo que se busca es facilitar la situación del sujeto ya que el fin perseguido es justamente un interés propio. Cuando se notifica el auto que abre el proceso, porque se acepta la pretensión, nace la carga para el opositor de comparecer y defenderse, contradecir, excepcionar. El opositor puede optar por hacerlo o no. Si no lo hace es él quien se perjudica. carnelutti dice que la carga es un acto necesario y la obligación un acto debido.

Es indudable que en el proceso más que obligaciones, abundan las cargas.” (QUINTERO, Beatriz y PRIETO, Eugenio. Teoría general del proceso. Bogotá: Editorial Temis. 2000. pág. 460.) [41] Código de Procedimiento Civil, artículo 37. [42] “… para demostrar la celebración de un contrato solemne, cuando la solemnidad constitutiva consiste en un documento, no es admisible ningún otro medio probatorio y por ende la existencia del negocio no puede ser demostrada con la confesión de parte, con testimonios, con otros documentos diferentes al que constituye su solemnidad, con indicios o con un principio de prueba por escrito”.

Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección C, sentencia del 9 de mayo de 2011, expediente 17864, reiterada en sentencia del 13 de junio de 2013 (expediente 23730) de esa misma Subsección. [43] El documento que fue remitido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cartagena, señala en su texto que “No es un certificado, solo sirve como consulta”, obra de folios 220 a 222 del cuaderno 1. [44] En este punto, es pertinente mencionar que en sentencia del 13 de mayo de 2014 (exp. 23128) la Sala Plena de la Sección Tercera de esta Corporación unificó su jurisprudencia en el sentido de señalar que para probar el derecho real de dominio sobre un bien inmueble dentro de los procesos que cursan ante la Jurisdicción de lo Contencioso Administrativo, es suficiente con allegar el certificado de inscripción de dicho título en la Oficina de Registros Públicos respectivo; sin embargo, en esa misma providencia, fue enfática en afirmar que la tesis jurisprudencial unificada únicamente se predica “respecto de la prueba de la legitimación por activa cuando se acude a un proceso que se adelanta ante la Jurisdicción Contencioso Administrativa en calidad de propietario de un bien inmueble”, pues si de lo que se trata es de una controversia contractual es inexorable aportar el título para acreditar la existencia, validez y, en general, las condiciones particulares del contrato. [45] Código Civil, “ARTICULO 756. <TRADICION DE BIENES INMUEBLES>.

Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos. “De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de uso, constituidos en bienes raíces, y de los de habitación o hipoteca”. [46] Lo mismo se predica en relación con las pretensiones subsidiarias de rompimiento del equilibrio del contrato. [47] Código Civil, “ARTICULO 1947. <CONCEPTO DE LESION ENORME>.

El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. “El justo precio se refiere al tiempo del contrato”. [48] Código Civil, “ARTICULO 1948. <FACULTADES DEL COMPRADOR Y VENDEDOR FRENTE A LA RESCISION>.

El comprador contra quien se pronuncia la rescisión podrá, a su arbitrio, consentir en ella, o completar el justo precio con deducción de una décima parte; y el vendedor, en el mismo caso, podrá a su arbitrio consentir en la rescisión, o restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una décima parte. “No se deberán intereses o frutos sino desde la fecha de la demanda, ni podrá pedirse cosa alguna en razón de las expensas que haya ocasionado el contrato”. [49] Referidas al avalúo al que debió hacerse alusión en el cuerpo mismo de la escritura pública. [50] Ya se expresó que las condiciones del contrato, como aquella que supone cuál fue el avalúo que se tuvo en cuenta para determinar el precio de la enajenación, según la ley, sólo puede acreditarse a través de la escritura pública de compraventa que no obra en el expediente. [51] Numeral 6 del artículo 237 del Código de Procedimiento Civil. [52] “Artículo 22º.- Para la determinación del valor comercial de los inmuebles se deberán tener en cuenta por lo menos las siguientes características: Para el terreno Aspectos físicos tales como área, ubicación, topografía y forma Clases de Suelo: urbano, rural, de expansión urbana, suburbano y de protección Las normas urbanísticas vigentes para la zona o el predio Tipo de construcciones en la zona La dotación de redes primarias, secundarias y acometidas de servicios públicos domiciliarios, así, como la infraestructura vial y servicio de transporte En zonas rurales, además de las anteriores características deberá tenerse en cuenta las agrológicas del suelo y las aguas.

La estratificación socioeconómica del inmueble (…)” [53] El artículo 1947 del Código Civil dispone expresamente que el precio justo se “refiere tiempo del contrato”. [54] “Artículo 25º.- Para la elaboración de los avalúos que se requieran con fundamento en las Leyes 9 de 1989 y 388 de 1997, se deberá aplicar uno de los siguientes métodos observando los parámetros y criterios mencionados anteriormente o, si el caso lo amerita varios de ellos: el método de comparación o de mercado, el de renta o capitalización por ingresos, el de costo de reposición o el residual.

La determinación de las normas metodológicas para la utilización de ellos, será materia de la resolución de que trata el artículo 23 del presente Decreto. Para aplicar un método diferente a los enumerados en el inciso anterior, se requiere que previamente se someta a estudio y análisis tanto en los aspectos conceptuales como en las aplicaciones que pueda tener su aplicación. Dicho estudio y análisis serán realizados por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi y, si éste lo encontrara válido lo adoptará por resolución de carácter general”. [55] En el acápite de memoria descriptiva el dictamen expresa: “h) Topografía “El predio es de una topografía prácticamente plana, con pendientes entre el 0% y el 1%” (folio 250 del cuaderno 1). [56] Folio 252 del cuaderno 1. [57] Vigente para la fecha en que se habría celebrado la compraventa y para la época en la que se rindió el dictamen.

Derogado por el artículo 38 de la Resolución 620 de 2008. [58] El artículo 1 de la Resolución 620 de 2008, vigente en la actualidad dispone: “ARTÍCULO 1o. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial”. [59] Resolución 762 de 1998, artículo 9, inciso final. [60] Folio 253 del cuaderno 1. [61] Folios 17 a 27 del cuaderno 1. [62] Folio 219 de cuaderno 1. [63] Código de Procedimiento Civil: “ARTÍCULO 233.

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“Sobre un mismo punto no se podrá decretar en el curso del proceso, sino un dictamen pericial, salvo en el incidente de objeciones al mismo, en el que podrá decretarse otro. Tampoco se decretará el dictamen cuando exista uno que verse sobre los mismos puntos, practicado fuera del proceso con audiencia de las partes. Con todo, cuando el tribunal o el juez considere que el dictamen no es suficiente, ordenará de oficio la práctica de otro con distintos peritos, si se trata de una prueba necesaria para su decisión”.