MOTIVACIÓN DEL ACTO ADMINISTRATIVO – Fundamento de la decisión / DETERMINACIÓN DEL EFECTO PLUSVALÍA – Método aplicado / VALOR DEL METRO CUADRADO PARA LA ZONA OBJETO DE ESTUDIO – Estimación / LIQUIDACIÓN DEL EFECTO PLUSVALÍA – Inexistencia de argumentos de valoración / FALTA DE MOTIVACIÓN DE LOS ACTOS DEMANDADOS – Inexistencia Según lo dispuesto en el artículo 42 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, los actos administrativos que contengan decisiones que afecten a los particulares deben motivarse al menos de forma sumaria.
La exposición expresa y concreta del análisis de los hechos y razones que fundamentan la decisión garantizan el derecho de defensa y de audiencia de los ciudadanos que se ven afectados con dichas decisiones. Así lo ha sostenido el Consejo de Estado (…) la Sala encuentra que la autoridad demandada efectivamente aplicó el método residual o de mercado establecido en la Resolución IGAC 620 de 2008 para determinar el efecto plusvalía correspondiente a los inmuebles ubicados en el polígono 19F de la UPZ 16, en la que se encuentra ubicado el predio del demandante.
Los dos avalúos que exige la aplicación de este método corresponden a la estimación de los valores de venta antes (el primero) y después (el segundo) de la acción urbanística, correspondientes al punto 42 de la UPZ, y que se halla a folio 199 del cuaderno de antecedentes, como parte del anexo técnico, y transcrito más arriba. No obstante, la información incluida en el informe técnico transcrita más arriba sobre dicha liquidación no se estima suficiente para dar cuenta del gravamen de plusvalía a cargo de la parte demandante, en tanto carece de la explicación del cálculo mismo, así como de las fuentes utilizadas.
Revisado el contenido de los actos demandados, incluyendo el informe técnico que hace parte integral de la Resolución 0179 del 10 de marzo de 2014, se constata que las cifras tomadas para realizar los avalúos del predio son apenas mencionadas en el anexo técnico, sin que haya ningún soporte documental de las mismas. Aunque se señala en el acápite de “análisis del mercado” que los valores tomados para cada uso corresponden a ofertas “de la época”, ni tales ofertas ni sus referencias se encuentran en los actos ni en el anexo técnico de la Resolución 0179 de 2014.
La ausencia de las ofertas utilizadas por la UAE de Catastro Distrital para determinar el valor del metro cuadrado según cada uso, y que se afirma fueron utilizadas para efectuar los avalúos sobre el punto 42 de la UPZ Santa Bárbara no permite confrontar los datos utilizados por la Administración para llevar a cabo el ejercicio de estimar el valor del metro cuadrado para la zona en la cual se encuentra el inmueble del demandante.
La simple mención de la existencia de tales ofertas en el anexo técnico, sin que hayan sido incorporadas a los actos demandados o a sus anexos, le impidió al contribuyente evaluar la veracidad y objetividad de la información tomada para determinar el efecto plusvalía sobre el inmueble de propiedad. La ausencia de soportes de las ofertas que la Administración afirma haber utilizado en el análisis de mercado no fue suplida con los documentos allegados al expediente con ocasión de las pruebas practicadas en primera instancia, pues la simple referencia a tales ofertas no reemplaza a las ofertas mismas.
Además, el hecho de que las ofertas utilizadas como base para practicar los avalúos comerciales no se encuentren en los actos demandados mismos ni en sus anexos técnicos deriva en que estos carecen de la información completa requerida para que el contribuyente pueda constatar su veracidad, así como la corrección del ejercicio administrativo de liquidación del tributo a su cargo, contenido en los actos demandados.
Así, se concluye que la Resolución 0179 de 2014 no contiene una explicación suficiente de la liquidación del efecto plusvalía a cargo del demandante, en tanto ni en su texto ni en su anexo técnico se encuentran todos los elementos utilizados por la Administración para determinar el impuesto a su cargo. Cabe añadir que las explicaciones que hace la entidad demandada en la Resolución 1099 de 2014 -que resolvió el recurso de reposición- no justifican la ausencia de información, ni suplen su carencia. Por lo anterior, se tiene que la entidad apelante no desvirtuó las conclusiones del Tribunal respecto de la falta de motivación de los actos demandados, ni la valoración de las pruebas hechas por el mismo, por lo que confirmará la sentencia apelada.
FUENTE FORMAL: LEY 1437 DE 2011 (CPACA) – ARTÍCULO 42 CONDENA EN COSTAS – Improcedencia por falta de pruebas de su causación Revisado el expediente, se advierte que no existen elementos de prueba que demuestren o justifiquen las erogaciones por concepto de costas. Por tanto, no procede la condena en costas en segunda instancia. CONSEJO DE ESTADO SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCION CUARTA Consejero ponente: MILTON CHAVES GARCÍA Bogotá D.C., dieciocho (18) de junio de dos mil veinte (2020) Radicación número: 25000-23-37-000-2015-00090-00(23776) Actor: CARLOS JULIO RAMÍREZ LEYVA Demandado: CATASTRO DISTRITAL FALLO La Sala decide el recurso de apelación interpuesto por la entidad demandada contra la sentencia del 8 de marzo de 2018, proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Cuarta Subsección B, que declaró la nulidad parcial de los actos demandados, en los siguientes términos[1]: “1.
SE DECLARA la nulidad parcial de la Resolución 0179 del 10 de marzo de 2014, exclusivamente en lo relacionado con la determinación del efecto plusvalía del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 50N-148412 incluido en el polígono 19F de la Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) nro. 16 Santa Bárbara de la localidad de Usaquén de propiedad del señor CARLOS JULIO RAMÍREZ LEYVA, expedidas (sic) por la UAE CATASTRO DISTRITAL de Bogotá, conforme a lo expuesto en las consideraciones de esta providencia.
2. SE DECLARA la nulidad de la Resolución 1099 del 5 de septiembre de 2014, por medio de la cual se resolvió el recurso de reposición interpuesto contra la Resolución 0179 del 10 de marzo de 2014. 3. A título de restablecimiento del derecho SE DECLARA que CARLOS JULIO RAMÍREZ LEYVA no tiene la obligación de pagar el efecto plusvalía determinado en las mencionadas resoluciones.
4. SE NIEGAN las demás pretensiones de la demanda. 5. Sin condena en costas. (…)”.
ANTECEDENTES El 10 de marzo de 2014, el Director de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital de Bogotá expidió la Resolución 0179 de 2014, mediante la cual liquidó la participación en el efecto plusvalía por metro cuadrado generado en 24 polígonos de la UPZ nro. 16 (Santa Bárbara) de la ciudad de Bogotá, en la cual se incluyó el predio identificado con matrícula inmobiliaria 050N-00148412 y CHIP AAA0106LLMR, de propiedad del demandante.
La resolución establece que la participación en plusvalía aplicable al predio en mención equivale a $655.408 por metro cuadrado, por mayor edificabilidad[2]. El demandante presentó recurso de reposición y en subsidio apelación contra la Resolución 0179 del 10 de marzo de 2014, el cual fue resuelto mediante la Resolución 1099 del 5 de septiembre de 2014, que negó por improcedente el recurso de apelación, y confirmó en todas sus partes la Resolución 0179 del 10 de marzo de 2014[3].
DEMANDA Pretensiones El señor Carlos Julio Ramírez Leyva, por intermedio de apoderada y en ejercicio del medio de control de nulidad y restablecimiento del derecho, formuló las siguientes pretensiones[4]: “2.1. PRETENSIONES PRINCIPALES 2.1.1. Pretendemos que se DECLARE LA NULIDAD de la Resolución 0179 del 10 de marzo de 2014 y de la Resolución No. 1099 del 5 de septiembre de 2014 mediante las cuales la U.A.E. de Catastro Distrital liquidó el valor del metro cuadrado de la Participación en el Efecto Plusvalía para el predio mencionado en la referencia del presente escrito, en cuantía de $655.408. 2.1.2.
En consecuencia, como RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO pretendemos que se declare que el señor Carlos Julio Ramírez no está obligado a declarar ni pagar la Participación en el Efecto Plusvalía determinado mediante resoluciones 0179 del 10 de marzo de 2014 y 1099 del 5 de septiembre de 2014. 2.1.3. Como REPARACIÓN DEL DAÑO, pretendemos la indemnización de perjuicios materiales en la modalidad de daño emergente, en cuantía de $4.640.000 más el diez por ciento (10%) del valor que resulte a favor del contribuyente en virtud de la sentencia que declare la nulidad de los actos administrativos demandados.
2.2. PRETENSIONES SUBSIDIARIAS 2.2.1. Pretendemos que se DECLARE LA NULIDAD de la Resolución 0179 del 10 de marzo de 2014 y de la Resolución No. 1099 del 5 de septiembre de 2014 mediante las cuales la U.A.E. de Catastro Distrital liquidó el valor del metro cuadrado de la Participación en el Efecto Plusvalía para el predio mencionado en la referencia del presente escrito, en cuantía de $655.408. 2.1.2.
En consecuencia, como RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO pretendemos que se efectúe u ordene efectuar la liquidación correcta de la Participación en el Efecto Plusvalía del predio mencionado en la referencia del presente escrito. 2.1.3. Como REPARACIÓN DEL DAÑO, pretendemos la indemnización de perjuicios materiales en la modalidad de daño emergente, en cuantía de $4.640.000 más el diez por ciento (10%) del valor que resulte a favor del contribuyente en virtud de la sentencia que declare la nulidad de los actos administrativos demandados.” Normas violadas y concepto de violación El demandante invocó como normas violadas los artículos 29 de la Constitución Política, 77 de la Ley 388 de 1997, 1 y 3 del Decreto Nacional 1420 de 1998, 4 del Decreto Distrital 1788 de 2004, y 27 de la Resolución IGAC 620 de 2008.
Falta de competencia Según el demandante, la UAE de Catastro Distrital violó los artículos 29 constitucional, 1 y 3 del Decreto Nacional 1420 de 1998, y 4 del Decreto Distrital 1788 de 2004, al liquidar el efecto plusvalía correspondiente al predio de su propiedad sin basarse en avalúos elaborados por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), o por una entidad que haga sus veces, o por personas registradas y autorizadas para el efecto por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, como lo exigen las normas mencionadas.
Falsa motivación Los actos demandados son nulos, en tanto el cálculo del efecto plusvalía se efectuó con base en procedimientos contenidos en normas derogadas, pues aunque manifestaron basarse para ello en los artículos 23 y 25 de la Resolución IGAC 620 de 2008, realmente se utilizaron métodos de cálculo contenidos en la Resolución IGAC 762 de 1998, ya derogada.
Falta de motivación de los actos demandados Los actos demandados son nulos porque omitieron utilizar, exponer y explicar la aplicación del procedimiento para calcular el efecto plusvalía establecido en el artículo 77 de la Ley 388 de 1997 y en el artículo 27 de la Resolución IGAC 620 de 2008. Tales actos no explican cómo se estableció el valor del área construible bajo el Decreto 443 de 2011 (UPZ Santa Bárbara), por qué variaron las áreas de aislamiento, ni por qué aumentó el área construible, el área total construida, ni otros elementos necesarios para el cálculo del efecto plusvalía. Tampoco se indican ni traen anexos los supuestos estudios de mercado con base en los cuales se estableció el valor del metro cuadrado antes y después de la acción urbanística que dio lugar al efecto plusvalía, que es la expedición del Decreto 443 de 2011.
La falta de motivación indicada obstaculizó la defensa y contradicción del demandante frente a los actos liquidatorios del efecto plusvalía, pues le resulta imposible atacar la liquidación de un impuesto cuando no se expusieron los argumentos que dieron lugar a dicha liquidación. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA La Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital se opuso a las pretensiones de la demanda en los siguientes términos[5]: Según el Acuerdo 257 del 30 de noviembre de 2006, y el Acuerdo 04 del 2 de mayo de 2012 expedido por el Consejo Directivo de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, esta entidad hace las veces del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) en Bogotá, y como tal, se encuentra debidamente facultada para realizar los avalúos necesarios y determinar el valor comercial de los inmuebles a efectos de determinar el efecto plusvalía. Por ello, esta entidad no tiene que acudir a avalúos practicados por el IGAC o por personas autorizadas por la Lonja de Propiedad Raíz para elaborar los avalúos que sirven de sustento a la liquidación del efecto plusvalía. En cuanto a las normas aplicables, los procedimientos para la realización de los avalúos utilizados en el cálculo del efecto plusvalía se basan en la Resolución IGAC 620 de 2008, que establece el método o técnica residual, corresponde a la normativa vigente para ese propósito, y que fue plenamente acatada por la demandada para calcular el efecto plusvalía. En cuanto a la falta de motivación, se tiene que la Resolución 0179 de 2014 es un acto complejo, pues el documento que debe incluir el valor del área construible, los aislamientos, los puntos fijos, el área construida y demás elementos necesarios para el cálculo del efecto plusvalía es el informe técnico de cálculo del efecto plusvalía que hace parte del acto mismo de liquidación, y que contiene el proceso del cálculo del efecto plusvalía, como lo dispone el artículo 7 del Decreto Distrital 20 de 2011.
Las explicaciones relativas a la forma del estudio técnico, los cálculos realizados, la metodología utilizada y las fuentes de los datos utilizados se encuentran en la documentación anexa y que hace parte integral del mismo acto de liquidación. El estudio técnico es relacionado por la apoderada en la demanda, lo que demuestra que tuvo acceso y conocimiento del mismo, por lo que no se desconocieron sus derechos de defensa y contradicción. SENTENCIA APELADA El Tribunal declaró la nulidad parcial de los actos demandados.
Las razones de la decisión se resumen así[6]: La Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital tiene dentro de sus funciones la de elaborar avalúos comerciales, y establecer el efecto plusvalía tomando como base para el cálculo los parámetros establecidos en la norma urbanística generadora de la plusvalía. Por tanto, es la entidad competente para realizar los avalúos y el estudio técnico del efecto plusvalía. La demandada señala en los actos demandados que se basó en dos avalúos por predio, a fin de establecer el valor inicial (correspondiente a las normas vigentes bajo el Decreto 1095 de 2000) y el valor con las modificaciones introducidas por la acción urbanística generadora de plusvalía (introducidas por el Decreto 443 de 2011).
No obstante, la Resolución 0179 de 2014 no explica el procedimiento utilizado por la demandada para determinar la obligación tributaria a cargo del demandante. Aunque el Tribunal solicitó de oficio la copia de los dos avalúos en que se basó para determinar el gravamen a cargo del señor Ramírez Leyva, Catastro Distrital no remitió tales documentos, sino que sostuvo que utilizó uno por cada zona homogénea.
Si bien se adjuntaron cotizaciones de varios inmuebles, no se indicó de dónde se obtienen los valores ni los estudios con base en los cuales se determinó el valor del metro cuadrado antes y después de la acción urbanística. También hubo falta de motivación, en tanto la Resolución 0179 de 2014 no incluyó la fórmula de cálculo correspondiente al método de valuación utilizado, ni las modificaciones de los lineamientos urbanísticos aplicados.
El Tribunal declaró la nulidad parcial de la Resolución 0179 de 2014, solo en lo relativo a la liquidación del efecto plusvalía de los inmuebles de propiedad del demandante, por cuanto la misma resolución incluyó la liquidación del efecto plusvalía de múltiples inmuebles. Igualmente, desestimó la pretensión de reparación del daño, por no haberse probado los perjuicios causados.
RECURSO DE APELACIÓN La demandada presentó recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia[7]. A su juicio, el Tribunal valoró equivocadamente los soportes técnicos y los avalúos efectuados por Catastro Distrital para el punto muestra que corresponde al polígono de la UPZ en el cual se encuentra el predio del demandante. Dichos soportes técnicos y de mercado cumplen con lo ordenado en la Resolución IGAC 620 de 2008, en la cual se especifica la aplicación del método residual o de mercado para determinar el efecto plusvalía. No hay falta de motivación, pues los actos demandados contienen los avalúos en ambos escenarios (antes y después de la acción urbanística) para determinar el efecto plusvalía. El Tribunal no valoró la totalidad de los medios probatorios allegados al proceso, pues no se pronunció sobre la Resolución 1099 de 2014, que agotó la discusión en sede administrativa, la cual contiene el fundamento del cálculo del efecto plusvalía para el predio del demandante.
Además, por requerimiento del propio Tribunal, la demandada aportó al expediente un estudio técnico en el que explicó de manera detallada la forma de elaboración de los avalúos para el área en la cual se encuentra ubicado el predio del demandante. Los actos demandados, y en particular el informe técnico que los acompaña, contienen toda la información técnica que los soporta, y por tanto, no carecen de motivación, como lo afirma la sentencia apelada.
ALEGATOS DE CONCLUSIÓN El demandante insistió en que los actos administrativos demandados adolecen de falta de motivación, lo que impidió que el contribuyente los contradijera de manera efectiva[8]. Por su parte, la UAE de Catastro Distrital reiteró, en términos generales, lo dicho en la contestación de la demanda y en el recurso de apelación[9].
MINISTERIO PÚBLICO El Ministerio Público guardó silencio. CONSIDERACIONES DE LA SALA Problema jurídico En los términos del recurso de apelación interpuesto por la entidad demandada, la Sala debe establecer si los actos demandados contienen la motivación suficiente exigida por la ley, en relación con la liquidación del efecto plusvalía correspondiente al predio identificado con matrícula inmobiliaria 050N-00148412 y CHIP AAA0106LLMR, de propiedad del demandante.
La motivación de los actos administrativos Según lo dispuesto en el artículo 42 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, los actos administrativos que contengan decisiones que afecten a los particulares deben motivarse al menos de forma sumaria. La exposición expresa y concreta del análisis de los hechos y razones que fundamentan la decisión garantizan el derecho de defensa y de audiencia de los ciudadanos que se ven afectados con dichas decisiones.
Así lo ha sostenido el Consejo de Estado[10]: “La motivación de las decisiones de la Administración no sólo constituye un elemento estructural del acto administrativo, pues además de garantizar el ejercicio de los derechos de defensa y de contradicción de los interesados, implica la efectividad del principio de publicidad previsto en el artículo 209 de la Constitución Política, al obligar a la Administración a poner en conocimiento de éstos últimos las razones de las decisiones que los afectan.
Por ello, la motivación de las actuaciones de las autoridades públicas constituye un deber que trasciende de la simple aplicación de la normativa vigente a un caso particular y, que en atención al principio de legalidad, debe contener otros aspectos entre los que se encuentran los previstos en los artículos 35 y 39 del Código Contencioso Administrativo, vigentes para los hechos que interesan al proceso.
(…) “De las normas señaladas y para efectos del cargo que se decide, la Sala observa que los actos administrativos están condicionados no sólo al adelantamiento de un procedimiento previo, sino a que expresen, al menos de forma sumaria, las razones por las que fueron expedidos, so pena de que, en los términos del artículo 84 del Código Contencioso Administrativo, sean declarados nulos por la jurisdicción contencioso administrativa.
Por lo tanto, para lograr los fines de publicidad indicados y con el propósito de evitar la expedición de decisiones caprichosas de la Administración, la motivación debe concretarse en razones de hecho y de derecho ciertas, adecuadas y congruentes con la decisión que de ésta se deriva.” En el caso concreto, los actos demandados tienen por objeto la liquidación del efecto plusvalía de los inmuebles correspondientes a la Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) nro. 16 (Santa Bárbara) de la ciudad de Bogotá, dentro de los cuales se encuentra el inmueble de propiedad del demandante.
Esa liquidación se funda en el artículo 77 de la Ley 388 de 1997, que dispone: “Artículo 77. Efecto plusvalía resultado del mayor aprovechamiento del suelo. Cuando se autorice un mayor aprovechamiento del suelo, el efecto plusvalía se estimará de acuerdo con el siguiente procedimiento: 1. Se determinará el precio comercial por metro cuadrado de los inmuebles en cada una de las zonas o subzonas beneficiarias, con características geoeconómicas homogéneas, antes de la acción urbanística generadora de la plusvalía. En lo sucesivo este precio servirá como precio de referencia por metro cuadrado. 2.
El número total de metros cuadrados que se estimará como objeto del efecto plusvalía será, para el caso de cada predio individual, igual al área potencial adicional de edificación autorizada. Por potencial adicional de edificación se entenderá la cantidad de metros cuadrados de edificación que la nueva norma permite en la respectiva localización, como la diferencia en el aprovechamiento del suelo antes y después de la acción generadora. 3.
El monto total del mayor valor será igual al potencial adicional de edificación de cada predio individual multiplicado por el precio de referencia, y el efecto plusvalía por metro cuadrado será equivalente al producto de la división del monto total por el área del predio objeto de la participación en la plusvalía”. Para determinar el valor comercial de los inmuebles sobre los que se liquida el efecto plusvalía, debe realizarse un avalúo por parte de la entidad autorizada para ello, según lo dispuesto en el artículo 3 del Decreto 1420 de 1998: “Artículo 3.
La determinación del valor comercial de los inmuebles la harán, a través de un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración. En el caso concreto de la liquidación del efecto plusvalía por mayor edificabilidad, la Resolución IGAC 620 de 1998 dispone expresamente que el avalúo debe realizarse conforme el método o técnica residual, que la misma resolución describe en los siguientes términos: “Artículo 4º.
Método (técnica) residual. Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo.
Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado. Parágrafo.- Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado. … “Artículo 27º.- Cálculo del efecto plusvalía resultado del mayor aprovechamiento del suelo.
Cuando se autorice un mayor aprovechamiento del suelo, la determinación del precio comercial por metro cuadrado de los inmuebles en cada una de las zonas o subzonas beneficiarias, con características geoeconómicas homogéneas, antes y después de la acción urbanística generadora de la plusvalía, se hará con el método (técnica) residual y/o de mercado.
El cálculo del efecto total de plusvalía se realizará de conformidad con lo previsto en los numerales 2 y 3 del artículo 77 de la Ley 388 de 1997. (Subraya la Sala) La Resolución 0179 del 10 de marzo de 2014 demandada remite a unos cuadros anexos a la misma resolución que contienen la identificación de cada uno de los predios gravados, la indicación del hecho generador, y el valor del efecto plusvalía aplicable.
También indica expresamente en su artículo 4 que el “Informe Resumen del Cálculo del Efecto Plusvalía” hace parte integral de la misma resolución[11]. La liquidación aplicable al predio del demandante es el correspondiente al polígono 19F de la UPZ número 16, a la cual pertenece el predio de propiedad del demandante, según lo explicado por la demandada en la Resolución 1099 de 2014, que resolvió el recurso de reposición presentado ante la UAE de Catastro Distrital[12].
El anexo técnico mencionado señala lo siguiente en relación con el polígono 19F[13]: “ • Polígono 19F – 6222221515332 6222215153322 Zona conformada por los predios ubicados en el subsector de uso III y edificabilidad A, compuesto por los predios con frente sobre el costado sur de la AC 127 entre las AK 15 y AK 19. Se presenta uso comercial y de servicios; la cobertura de servicios públicos domiciliarios es completa, el estado general de las vías es bueno.” (…) REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA | |POT- DECRETO 190 DE |POT- DECRETO 190 DE | | |2004 |2004 | |DECRETO REGLAMENTARIO |DECRETO 1095 DE 2000 |DECRETO 443 DE 2011 | |CÓDIGO |6-II-A |2-III-A | |TRATAMIENTO |CONSOLIDACIÓN CON |CONSOLIDACIÓN CON | | |DENSIFICACIÓN MODERADA|DENSIFICACIÓN MODERADA| |ÁREA DE ACTIVIDAD |RESIDENCIAL CON ZONAS |RESIDENCIAL CON ZONAS | | |DELIMITADAS DE |DELIMITADAS DE | | |COMERCIO Y SERVICIOS |COMERCIO Y SERVICIOS | |TIPOLOGÍA DE |AISLADA |AISLADA | |AISLAMIENTO | | | |ALTURA MÁX. PERMITIDA |5 |5 | |I.O- ÍNDICE DE |0,7 |0,7 | |OCUPACIÓN | | | |I.C.- ÍNDICE DE |3 |3 | |CONSTRUCCIÓN | | | |ANTEJARDÍN |5 |5 | |AISLAMIENTO LATERAL |4 |4 | |AISLAMIENTO POSTERIOR |4 |5 | El uso más rentable se trata de servicios empresariales o de logística y comercio en diferentes escalas y en el escenario anterior se permitía el uso de comercio y servicios en escalas menores.
Estos casos no generan efecto plusvalía por uso, debido a que el producto inmobiliario de servicios o comercio no se oferta [sic] a valores de venta diferentes o no varían de acuerdo a la escala. Es decir, como todos los comercios se desarrollan en locales y los servicios se desarrollan en oficinas sin importar la escala, exceptuando los turísticos, el valor de terreno no presenta diferencias positivas en el segundo escenario con relación al primero. CÁLCULO DEL EFECTO PLUSVALÍA Para la determinación del mayor valor o efecto Plusvalía en esta zona homogénea, se siguieron los procedimientos establecidos en la Ley 388 de 1997 y Acuerdo 118 de 2003, donde se realizaron dos avalúos de cada predio (Uno en el escenario Normativo del POT 1 Decreto 1095 de 2000, y otro con el Escenario posterior POT 2, Decreto 443 de 2011); para esto se utilizó el Método Valuatario Residual, siguiendo los parámetros establecidos en la Resolución 620 de 2008.
CONCLUSIONES Y CONSIDERACIONES SÍ SE GENERA PLUSVALÍA, en esta Zona Homogénea de acuerdo con el análisis normativo efectuado en el punto de investigación 42 por mayor edificabilidad”. En cuanto al análisis económico efectuado para determinar el valor de las construcciones potenciales en los inmuebles designados como puntos de investigación para la UPZ, se indica en el informe técnico lo siguiente[14]: “X. ANÁLISIS DE MERCADO Para la determinación de los valores de venta para las unidades residenciales, se tomaron como base nueve ofertas para la época en sectores de similares características para el año 2010, adoptando un valor de $3.800.000/m2. de vivienda, exceptuando los polígonos 7ª, 7B, 7C y 8 que se adoptó $4.470.000/m2 de vivienda y $18.000.000 para unidades de parqueo.
Para la determinación de los valores de venta para las unidades de oficina, se tomaron como base en [sic] seis ofertas para la época en sectores de similares características para el año 2010, adoptando un valor de $4.335.000/m2 de oficina no inteligente y $5.400.000/m2 de oficina inteligente y $18.000.000 para unidades de parqueo. El valor de venta de los locales se determinó con base en dos ofertas de proyectos en donde el valor de los locales presenta una relación de 1 a 2 con respecto al valor de las oficinas.
Se adoptaron dos valores teniendo en cuenta el tipo de comercio que se desarrolla en la zona, para comercio de tipo zonal se adoptó $8.670.000/m2 y para comercio de tipo urbano o metropolitano $11.206.288/m2. (…)” Al ser requerida por el Tribunal para que allegara al expediente copia de las ofertas mencionadas[15], la entidad demandada remitió tres cuadros con información de ofertas inmobiliarias de apartamentos, oficinas y locales comerciales, mas no las ofertas mismas[16].
Por último, los datos aplicados al inmueble correspondiente al punto de investigación 42, que sirvió de referencia para el polígono 19F, fueron los siguientes[17]: “UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE CATASTRO DISTRITAL SUBDIRECCIÓN TÉCNICA- ÁREA DE ACTUALIZACIÓN CÁLCULO DEL EFECTO PLUSVALÍA UPZ 16- SANTA BÁRBARA- DEC 443 DEL 3 DE OCTUBRE 2011 PUNTO: 42 POLÍGONO: 19F |CÓDIGO DE SECTOR: 00 | | | |84173513 | | | |NORMATIVIDAD |POT DECRETO 1095 DE |POT DECRETO 443 DE | | |2000.
UPZ 16 SANTA |2011. UPZ 16 SANTA | | |BÁRBARA, SECTOR |BÁRBARA, SECTOR | | |NORMATIVO SUBSECTOR DE|NORMATIVO SUBSECTOR DE| | |USO- SUBSECTOR DE |USO- SUBSECTOR DE | | |EDIFICABILIDAD 6-A |EDIFICABILIDAD 2-A | | |ÁREA DE ACTIVIDAD: |ÁREA DE ACTIVIDAD: | | |RESIDENCIAL CON ZONAS |RESIDENCIAL CON ZONAS | | |DELIMITADAS DE |DELIMITADAS DE | | |COMERCIO Y SERVICIOS |COMERCIO Y SERVICIOS | | |TRATAMIENTO: |TRATAMIENTO: | | |CONSOLIDACIÓN CON |CONSOLIDACIÓN CON | | |DENSIFICACIÓN |DENSIFICACIÓN | | |MODERADA. |MODERADA. | |(…) |(…) |(…) | |ÁNÁLISIS DE | | | |EDIFICABILIDAD | | | |Frente CL |17,5 |17,5 | |Frente |0 |0 | |Fondo 1 |30,5 |30,5 | |Fondo 2 |0 |0 | |Área |533,75 |533,75 | |Antejardín CL |5 |5 | |Antejardín KR |0,00 |0,00 | |Aislamiento posterior |4 |5 | |Aislamiento lateral |4 |2 | |Frente útil primer |17,50 |17,50 | |piso | | | |Frente útil pisos |9,50 |13,50 | |superiores | | | |Fondo útil 1er. piso |21,50 |20,50 | |Fondo útil 2º. pisos |23,00 |22,00 | |superiores | | | |Índice de Ocupación |0,7 |0,7 | |(IO) | | | |Área máxima ocupable |373,63 |373,63 | |por IO | | | |Índice de construcción|3 |3 | |(IC) | | | |Área máxima |1601,25 |1.601,25 | |construible por IC | | | |Altura máxima |5 |5 | |permitida (pisos) | | | |Dimensión del voladizo|1,5 |1,5 | |CL | | | |Dimensión del voladizo|0,00 |0,00 | |KR | | | |CÁLCULO DE | | | |EDIFICABILIDAD POR | | | |AISLAMIENTOS | | | |Área construible |14,25 |20,25 | |voladizo | | | |Área construible 1er. |376,25 |358,75 | |piso por aislamiento | | | |Área construible 1er. |373,63 |358,75 | |piso menor valor entre| | | |IO y aislamiento | | | |Área construible piso |218,50 |297,00 | |tipo superior | | | |Área construible pisos|874,00 |1,188,00 | |superiores | | | |Área bajo cubierta | | | |Área total construida |1.247,63 |1.546.75 | |(ATC) | | | |Puntos fijos |124,76 |154,68 | |Área construida menos |1,112,87 |1.392,07 | |puntos fijos | | | |Índice de construcción|2,10 |2,61 | |(IC) RESULTANTE | | | “UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE CATASTRO DISTRITAL SUBDIRECCIÓN TÉCNICA- ÁREA DE ACTUALIZACIÓN CÁLCULO DEL EFECTO PLUSVALÍA UPZ 16- SANTA BÁRBARA- DEC 443 DEL 3 DE OCTUBRE 2011 PUNTO: 42 CÓDIGO DE SECTOR: 00 84173513 | |POT DECRETO 1095 DE 2000. |POT DECRETO 443 DE 2011. | | |UPZ 16 SANTA BÁRBARA, |UPZ 16 SANTA BÁRBARA, | | |SECTOR NORMATIVO SUBSECTOR|SECTOR NORMATIVO SUBSECTOR| | |DE USO- SUBSECTOR DE |DE USO- SUBSECTOR DE | | |EDIFICABILIDAD |EDIFICABILIDAD | |ÁREA | |1.1720,13 | |2.124,24 | |CONSTRUIDA | | | | | |ÁREA SÓTANO | | | |70.00 | |ADICIONAL | | | | | |ÁREA VENDIBLE | | | | | |VIVIENDA | | | | | |ÁREA VENDIBLE | |747,27 | |1.015,74 | |OFICINAS | | | | | |ÁREA VENDIBLE | |306,28 | |2390,40 | |LOCAL | | | | | |TOTAL DE | |12,00 | |16,00 | |PARQUEADEROS | | | | | |PRIVADOS | | | | | |ANÁLISIS DE |$m2 |$total |$m2 |$total | |VENTAS | | | | | |VALOR M2 |3.800.000,00 |$0,00 |3.942.953,44 |0,00 | |VIVIENDA | | | | | |VALOR M2 |5.400.000,00 |4.035.273.39|5.603.144,36 |5.691.311.23| |OFICINAS | |0,00 | |6,29 | |VALOR M2 LOCAL|8.670.000,00 |2.655.479.24|8.996.159,55 |2.612.518.47| | | |5,50 | |0,14 | |VALOR DE |18.000.000,00|216.000.000 |18.677.147,86|298.834.365,| |GARAJES | | | |81 | |TOTAL VENTAS | |6.906.752.63| |8.602.664.07| | | |5,50 | |2,24 | |ANÁLISIS DE |$m2 |$total |$m2 |$total | |COSTOS | | | | | |COSTOS TOTALES|$1.551.979 |2.699.611.25|$1.610.364 |3.308.080.62| | | |5,41 | |6,55 | |COSTOS SÓTANO |$390.870 |0,00 |405.574 |28.390.176,8| |ADICIONAL | | | |2 | |COSTOS |1,31% |90.626.276,8|1,63% |140.045.621,| |FINANCIEROS | |3 | |14 | |VENTAS, |3,0% |207.202.579.|3,0% |258.079.922,| |COMISIONES, | |07 | |17 | |PUBLICIDAD | | | | | |TOTAL COSTOS | |2.967.440.11| |3.734.596.34| | | |1,31 | |6,68 | |RELACIÓN | |42,96% | |43,41% | |COSTOS/VENTAS | | | | | |UTILIDAD |30,00% |2.072.025.79|30,00% |2.580.799.22| | | |0,65 | |1,67 | |VALOR LOTE |27,0% |1.867.286.73|26,6% |2.287.268.50| | | |3,54 | |3,89 | | | | | | | |ÁREA- VALOR M2|533,75 |$3.498.429,4| |$4.285.280,5| |TERRENO | |8 | |7 | |VALOR M2 DE TERRENO ADOPTADO|3 de octubre|Incremento |3 de octubre| | |2010-DEC. |por IPC a 3 |2011- POT | | |1095 DE 2000|de octubre |DEC. 443 DE | | | |2011 |2011 | | | |$3.498.000,0|$3.629.592,40|$4.285.000 | | | |0 | | | |PLUSVALÍA |$655.407,60 | Según lo anterior, la Sala encuentra que la autoridad demandada efectivamente aplicó el método residual o de mercado establecido en la Resolución IGAC 620 de 2008 para determinar el efecto plusvalía correspondiente a los inmuebles ubicados en el polígono 19F de la UPZ 16, en la que se encuentra ubicado el predio del demandante.
Los dos avalúos que exige la aplicación de este método corresponden a la estimación de los valores de venta antes (el primero) y después (el segundo) de la acción urbanística, correspondientes al punto 42 de la UPZ, y que se halla a folio 199 del cuaderno de antecedentes, como parte del anexo técnico, y transcrito más arriba. No obstante, la información incluida en el informe técnico transcrita más arriba sobre dicha liquidación no se estima suficiente para dar cuenta del gravamen de plusvalía a cargo de la parte demandante, en tanto carece de la explicación del cálculo mismo, así como de las fuentes utilizadas.
Revisado el contenido de los actos demandados, incluyendo el informe técnico que hace parte integral de la Resolución 0179 del 10 de marzo de 2014, se constata que las cifras tomadas para realizar los avalúos del predio son apenas mencionadas en el anexo técnico, sin que haya ningún soporte documental de las mismas. Aunque se señala en el acápite de “análisis del mercado” que los valores tomados para cada uso corresponden a ofertas “de la época”, ni tales ofertas ni sus referencias se encuentran en los actos ni en el anexo técnico de la Resolución 0179 de 2014.
La ausencia de las ofertas utilizadas por la UAE de Catastro Distrital para determinar el valor del metro cuadrado según cada uso, y que se afirma fueron utilizadas para efectuar los avalúos sobre el punto 42 de la UPZ Santa Bárbara no permite confrontar los datos utilizados por la Administración para llevar a cabo el ejercicio de estimar el valor del metro cuadrado para la zona en la cual se encuentra el inmueble del demandante.
La simple mención de la existencia de tales ofertas en el anexo técnico, sin que hayan sido incorporadas a los actos demandados o a sus anexos, le impidió al contribuyente evaluar la veracidad y objetividad de la información tomada para determinar el efecto plusvalía sobre el inmueble de propiedad. La ausencia de soportes de las ofertas que la Administración afirma haber utilizado en el análisis de mercado no fue suplida con los documentos allegados al expediente con ocasión de las pruebas practicadas en primera instancia, pues la simple referencia a tales ofertas no reemplaza a las ofertas mismas.
Además, el hecho de que las ofertas utilizadas como base para practicar los avalúos comerciales no se encuentren en los actos demandados mismos ni en sus anexos técnicos deriva en que estos carecen de la información completa requerida para que el contribuyente pueda constatar su veracidad, así como la corrección del ejercicio administrativo de liquidación del tributo a su cargo, contenido en los actos demandados.
Así, se concluye que la Resolución 0179 de 2014 no contiene una explicación suficiente de la liquidación del efecto plusvalía a cargo del demandante, en tanto ni en su texto ni en su anexo técnico se encuentran todos los elementos utilizados por la Administración para determinar el impuesto a su cargo. Cabe añadir que las explicaciones que hace la entidad demandada en la Resolución 1099 de 2014 -que resolvió el recurso de reposición- no justifican la ausencia de información, ni suplen su carencia. Por lo anterior, se tiene que la entidad apelante no desvirtuó las conclusiones del Tribunal respecto de la falta de motivación de los actos demandados, ni la valoración de las pruebas hechas por el mismo, por lo que confirmará la sentencia apelada.
De la condena en costas Revisado el expediente, se advierte que no existen elementos de prueba que demuestren o justifiquen las erogaciones por concepto de costas. Por tanto, no procede la condena en costas en segunda instancia. En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Cuarta, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, F A L L A PRIMERO: Confirmar la sentencia apelada.
SEGUNDO: Sin condena en costas en esta instancia. Cópiese, notifíquese, devuélvase el expediente al Tribunal de origen. Cúmplase. La anterior providencia se estudió y aprobó en sesión de la fecha. Con firma electrónica STELLA JEANNETTE CARVAJAL BASTO Presidenta de la Sección Con firma electrónica Con firma electrónica MILTON CHAVES GARCÍA JULIO ROBERTO PIZA RODRÍGUEZ ----------------------- [1] Folios 269 y 270, c.p. [2] Folios 59 a 65, c. p. [3] Folios 90 a 95, c. p. [4] Folios 3 y 4, c. p. [5] Folios 141 a 159 c. p. [6] Folios 244 a 270 c. p. [7] Folios 278 a 288 c. p. [8] Folios 318 y 319 c. p. [9] Folios 320 a 328 c. p. [10] CONSEJO DE ESTADO.
Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Cuarta. Sentencia del 3 de agosto de 2016, exp. 21364, M.P. Martha Teresa Briceño de Valencia. En el mismo sentido, ver sentencias del 30 de agosto de 2017, exp. 20971, M.P. Stella Jeannette Carvajal Basto, y del 6 de septiembre de 2017, exp. 20959, M.P. Jorge Octavio Ramírez Ramírez. [11] Folio 253 vto., c.a. [12] Cfr. Folio 327, c.a. [13] Folios 100 a 102, c.a. [14] Folio 124, c.a. [15] Folio 186, c.p. [16] Folios 188 a 191, c.p. [17] Folios 198 y 199, c.a.