25000-23-24-000-2011-00629-01 — Consejo de Estado

ACTOS DE REGISTRO / PERSONERÍA JURÍDICA – Propiedad horizontal / ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS – Funciones / DECISIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS – Obligatoriedad / ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS URBANIZACIÓN CIUDAD TUNAL II – Elección Junta Central de Condominios / JUNTA DIRECTIVA DE LA JUNTA CENTRAL DE CONDOMINIOS CIUDAD TUNAL II – Naturaleza / JUNTA DIRECTIVA DE LA JUNTA CENTRAL DE CONDOMINIOS CIUDAD TUNAL II – Administración y manejo de los bienes de uso común / ALCALDÍA LOCAL DE TUNJUELITO - Registro de la personería jurídica de la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II / REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL - Inscripción en la oficina de registro La Sala considera, con el material probatorio y de su análisis, que la Providencia 019 de primero de marzo de 1993 reconoció en debida forma la personería jurídica de la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II, por cuanto esta nació del consenso de los copropietarios de la Urbanización El Tunal 2, tal como resulta establecido en las escrituras referidas, así como la 11536 y 11537 ambas de 29 de diciembre de 1992.

De esta manera, la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II no reemplaza a la Urbanización El Tunal 2, sino que se trata de un órgano creado por ésta, de acuerdo a autorización expresa del Banco Central Hipotecario, cuyo origen obedeció a la decisión de los copropietarios de acuerdo al quórum deliberatorio y decisorio establecido para ello.

La Sala encuentra que la Resolución núm. 204 de 9 de julio de 1998 tampoco desconoce la normatividad correspondiente de acuerdo a las mismas consideraciones anteriores; y por su parte, la Resolución 366 de 2010 se funda en la Ley 182 de 1948, la Ley 16 de 1985 y el Decreto Reglamentario 1365 de 1986, antes vistas, para denegar la solicitud de revocatoria directa presentada por la parte demandante. […] La Sala considera acertada la afirmación del Tribunal, según la cual, la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II fue constituida como organismo de administración y no como una nueva urbanización. La Sala encuentra que el señor Luis E. Cantor G. fue elegido como presidente de la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II en la asamblea de 15 de agosto de 1992, por lo que no se observa la confusión planteada por la parte demandante respecto de la identidad y la función desempeñada por el señor Cantor.

Su calidad de representante legal fue reconocida por la Alcaldía Local de Tunjuelito mediante la Providencia 019 de primero de marzo de 1993. Para la Sala resulta claro que, de conformidad con el marco legal y el desarrollo jurisprudencial citado, la propiedad horizontal mediante sus respectivas asambleas, pueden determinar los mecanismos, formas y organismos mediante las cuales cumpla adecuadamente su función de administración, como ya se dijo, para asegurar el cabal cumplimiento del objeto de la persona jurídica formada.

Esta previsión está contemplada no solo dentro del marco legal y jurisprudencial, sino también dentro de la misma escritura 3330 de 1984, cuando el Banco Central Hipotecario dispuso que, la Asamblea de Condóminos, podrá crear los cargos u órganos que estime indispensables para el buen manejo y marcha de la administración y podrá delegar las funciones que estime pertinentes.

Queda entonces plenamente establecido la naturaleza de la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II, como órgano de administración de la copropiedad, la fecha de su creación, cómo fue conformada, por iniciativa de quién se llevó a cabo la asamblea que le dio origen, las funciones y potestades que puede ejercer, su calidad de organismo como parte de la Urbanización Ciudad Tunal 2, y por tanto, no existía obligación de inscripción de un reglamento de propiedad horizontal, por cuanto no se trataba de una nueva figura de propiedad horizontal, sino del reglamento.

La Sala concuerda con el Tribunal que consideró que dado que la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II fue constituido como un órgano de administración y no como una nueva organización, la inscripción de un nuevo reglamento de propiedad horizontal no era indispensable: “[…] puesto que el reglamento correspondiente a la urbanización ya había cumplido este requisito legal sin excluir aquellas zonas comunes a cargo de la junta central […]”.

REGISTRO DE PERSONERÍA JURÍDICA SIN ÁNIMO DE LUCRO DE PROPIEDAD HORIZONTAL – Marco normativo y desarrollo jurisprudencial FUENTE FORMAL: LEY 182 DE 1948 – ARTÍCULO 11 / LEY 182 DE 1948 – ARTÍCULO 12 / LEY 16 DE 1985 – ARTÍCULO 2 / DECRETO 1365 DE 1986 – ARTÍCULO 5 / DECRETO 1365 DE 1986 – ARTÍCULO 6 PARÁGRAFO 2 CONSEJO DE ESTADO SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCIÓN PRIMERA Consejero ponente: HERNANDO SÁNCHEZ SÁNCHEZ Bogotá D.C., doce (12) de marzo de dos mil veinte (2020) Radicación número: 25000-23-24-000-2011-00629-01 Actor: JUNTA DE ACCIÓN COMUNAL DE CIUDAD TUNAL DOS Y OTRAS Demandado: DISTRITO CAPITAL - ALCALDÍA LOCAL DE TUNJUELITO Referencia: Acción de nulidad Temas: Registro de personería jurídica sin ánimo de lucro de propiedad horizontal - requisitos – Reglamento de propiedad horizontal - Inscripción en oficina de registro – Funciones Asamblea General de propietarios.

SENTENCIA SEGUNDA INSTANCIA La Sala decide, en segunda instancia, el recurso de apelación interpuesto por la Junta de Acción Comunal del barrio Urbanización Ciudad Tunal Dos y las señoras María Teresa Eraso Torres, Ligia Ramos de Botero, María Isabel Camargo Salamanca, Elsa Inés Ortíz y Mérida Sierra Sierra, contra la sentencia proferida el 16 de agosto de 2012 por la Subsección B de la Sección Primera del Tribunal Administrativo de Cundinamarca.

La presente sentencia tiene las siguientes partes: i) Antecedentes; ii) Consideraciones de la Sala y iii) Resuelve; las cuales se desarrollan a continuación. I.

ANTECEDENTES La demanda 1. La Junta de Acción Comunal del barrio Urbanización Ciudad Tunal Dos y las señoras María Teresa Eraso Torres, Ligia Ramos de Botero, María Isabel Camargo Salamanca, Elsa Inés Ortíz y Mérida Sierra Sierra, en adelante la parte demandante, presentaron demanda en ejercicio de la acción de nulidad establecida en el artículo 84 del Decreto Ley 01 de 2 de enero de 1984, en adelante Código Contencioso Administrativo, contra el Distrito Capital - Alcaldía Local de Tunjuelito, en adelante, la parte demandada.

Pretensiones 2. La parte demandante solicitó la nulidad de los siguientes actos: “[…] 1. PROVIDENCIA No. 019 del primero (1) de marzo del año 1993, proferida por la ALCALDÍA LOCAL DE TUNJUELITO 2. RESOLUCIÓN No. 204 calendada el nueve (9) de julio de 1998, proferida por la ALCALDÍA LOCAL DE TUNJUELITO 3. RESOLUCION 366 del 7 de diciembre de 2010, proferida por la ALCALDÍA LOCAL DE TUNJUELITO […][1]”.

Presupuestos fácticos 3. La parte demandante expuso, en síntesis, los siguientes hechos para fundamentar sus pretensiones: 4. La Alcaldía Local de Tunjuelito expidió la Providencia núm. 019 de 1° de marzo de 1993, mediante la cual ordenó el registro de la personería jurídica de la entidad denominada Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II, por cumplir requisitos de la Ley 16 de 8 de enero de 1985[2] y el Decreto Reglamentario núm. 1365 de 28 de abril de 1986[3]. 5.

Esta providencia estuvo motivada con fundamento en las escrituras públicas núm. 3330 de 26 de julio de 1984 de la Notaría 4ª de Bogotá, contentiva del reglamento de propiedad horizontal de la Urbanización Ciudad Tunal II; escritura núm. 4033 de 30 de agosto de 1985 de la Notaría 4ª de Bogotá, que aclara la anterior escritura; la escritura núm. 11537 de 29 de diciembre de 1992 de la Notaría 4ª de Bogotá que protocoliza el nuevo reglamento de la Junta Central de Condominios Tunal II; la escritura núm. 11536 de 29 de diciembre de 1992 de la Notaría 4ª de Bogotá, por medio de la cual se protocoliza el acta núm. 5 de la asamblea de delegados y se acoge a la Ley 16 de 1985; y, el acta núm. 5 de 1985 por la cual se hace el nombramiento de Junta Directiva y administración. 6.

La parte demandante afirma que, en los documentos relacionados, no obra alguno que demuestre la forma de creación de la Junta Central de Condominios Tunal II, ni de dónde surge este nombre, o quiénes convocaron la asamblea que dio origen a la junta y por qué este nombre no aparece registrado en el respectivo certificado de libertad, ni qué inmuebles administra en propiedad horizontal. 7.

El Banco Central Hipotecario mediante la escritura 3330 de 1984, dispuso el reloteo de un inmueble, indicando que constituye la “Urbanización El Tunal 2”, la cual consta de áreas destinadas para vivienda multifamiliar y usos complementarios, áreas de equipamiento comunal, y áreas de uso público de cesión al Distrito Especial de Bogotá, para lo cual se enumeran 6 manzanas[4], respecto de las cuales se incluye el reglamento de propiedad horizontal. 8.

La parte demandante indicó, que en este documento no se hace referencia a la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II, como parte de la Urbanización El Tunal 2. 9. Sostuvo que la escritura 11536 de diciembre de 1992, fue protocolizada por Luis Enrique Cantor González, actuando en nombre y representación de la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II, en la que se hace saber que la personería se encontraba en trámite.

Esta escritura, que no se encuentra registrada en la oficina de instrumentos públicos, hace referencia a la Asamblea de Delegados convocada por la Junta Directiva de la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II, la cual es presidida por Emiliano Quiroga y no por el señor Cantor González. 10. La parte demandante afirmó que, de acuerdo a lo anterior, la Junta Central de Condominios de Ciudad Tunal II es otra persona jurídica muy distinta a la creada mediante la escritura 3330 de 1984 denominada Urbanización El Tunal 2, por lo que, el hecho de tomar como propio el reglamento consignado en la escritura 3330, llevó a error a la Alcaldía de Tunjuelito en el otorgamiento de la respectiva personería jurídica. 11.

Posteriormente, la Alcaldía Local de Tunjuelito expidió la Resolución núm. 204 de 9 de julio de 1998, por medio de la cual ratificó la personería a la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II. 12. La parte demandante presentó solicitud de revocatoria directa ante la Alcaldía Local de Tunjuelito el 15 de julio de 2010 con el núm. de radicación 2010-062-003519-2, en contra de la Providencia núm. 019 de 1º de marzo de 1993 y la Resolución núm. 204 de 9 de julio de 1998. 13.

La Alcaldía Local de Tunjuelito denegó esta solicitud mediante la Resolución No. 366 de 7 de diciembre de 2010, argumentando que, la creación de la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II, fue por parte del Banco Central Hipotecario, de común acuerdo con los copropietarios de los multifamiliares, mediante acta núm. 01 de 12 de septiembre de 1986, la cual fue protocolizada a través de la escritura pública 4363 de 14 de agosto de 1998 de la Notaría 21 de Bogotá, y que según la parte demandante, no se encuentra registrada en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria otorgado por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, ni tampoco fue referida por la Alcaldía Local de Tunjuelito al momento de otorgar la personería jurídica, por cuando para ese momento no se encontraba protocolizada. 14.

La Alcaldía Local de Tunjuelito indicó que, el nombre de Junta Central de Condominios de Ciudad Tunal II se aclaró en la escritura 4363 y que dicho acto no requiere registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, de conformidad con el artículo 56 del Decreto Ley 960 de 1970[5]. Normas violadas y concepto de la violación 15. La parte demandante señaló como normas violadas las siguientes: • Artículos 2, 6, 29 y 288 de la Constitución Política. • Artículos 10, 11 y 19 de la Ley 182 de 29 de diciembre de 1948[6]. • Artículos 2 y 5 de la Ley 16 de 1985. • Artículos 5, 6 y 7 del Decreto 1365 de 1986. 16.

La parte demandante, en síntesis, expuso los siguientes cargos de violación: Infracción de las normas en que debería fundarse el acto 17. La Alcaldía Local de Tunjuelito, al expedir los actos administrativos acusados, “contrarió un sinnúmero de normas de orden jurídico a las cuales estaba sometida”, por cuanto no tuvo en cuenta terreno, copropietarios o un nombre distintivo y no hay escritura pública al respecto, ni ésta se encuentra registrada, debido a que los actos se basaron en la Urbanización El Tunal 2 y no en la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II.

Falsa motivación 18. Afirmó que la Alcaldía Local de Tunjuelito se fundó en hechos inexistentes y las hace pasar por existentes para reconocer la personería jurídica de los actos administrativos cuya nulidad de pretende. 19. Sostuvo que la parte demandada confunde el reglamento de propiedad horizontal aprobado para la Urbanización Ciudad Tunal 2 con el de la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II. 20.

Adujo que la parte demandada otorgó personería a la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II, con base en el acta núm. 01 de 12 de septiembre de 1986, la cual no se encontraba protocolizada para el momento en que se profirió el acto administrativo que reconoce esta personería. El acto de protocolización se llevó a cabo 12 años después de su expedición y nunca fue registrado ante la oficina de instrumentos públicos. 21.

Afirmó que la parte demandada, tampoco observó con diligencia los requisitos mínimos que debía tener en cuenta la solicitud de personería jurídica, al aceptar la escritura 11536 que creó el nuevo reglamento de la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II. Contestación de la demanda 22. La parte demandada contestó la demanda de forma extemporánea por lo que no fue tenida en cuenta[7].

Vinculación y contestación de la demanda por la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II, como tercero con interés directo en las resultas del proceso[8] 23. Por tener interés directo en las resultas del proceso, el magistrado sustanciador, mediante providencia de 10 de noviembre de 2011[9] vinculó a la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II, en adelante, tercero con interés directo en las resultas del proceso, que contestó la demanda oponiéndose a las pretensiones en los siguientes términos: 24.

El apoderado del tercero con interés directo en las resultas del proceso, afirmó, que quien convocó a la asamblea según el Acta 001 de 12 de septiembre de 1986, de la Asamblea General extraordinaria de Condominios de la Urbanización Tunal II, fue el Banco Central Hipotecario, y en el numeral 5º de esta acta se determinó la necesidad de creación y elección de la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II. 25.

Esta acta se protocolizó en la escritura pública 4363 de 1998, allegada al plenario dentro de los anexos de la demanda, era por tanto conocida por la parte demandante, además, por cuanto la demandante Ligia Ramos de Botero conforma la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II, como se indica en esta escritura pública. 26. El tercero con interés directo en las resultas del proceso, manifestó que la misma demandante está relacionada en la escritura 11536 y coadyuvó el recurso en contra de la Resolución núm. 019 de 1993, al igual que otros documentos en relación con este proceso. 27.

El tercero con interés directo en las resultas del proceso, indicó que junto con su escrito de contestación de demanda, allega documento de 2 de junio de 1996 suscrito por el Banco Central Hipotecario y dirigido a la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II, en el que se aclara que en la escritura 3330 de 1984 se declara la propiedad de los predios alinderados en los numerales 5,12, 20, 22, 29 y 31 de la cláusula cuarta de las construcciones, y que las obras fueron entregadas materialmente a esta Junta. 28.

Sostuvo que a dicha entidad, es a la que le corresponde el manejo y administración de los bienes de uso común, de acuerdo a lo establecido en las normas relativas a la propiedad horizontal. 29. Finalizó su escrito indicando que, en la actualidad, existen dos procesos en los que es parte la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II, el proceso de pertenencia bajo el radicado 11001310304120040019600; y el proceso de arbitramento relacionado con el predio donde funciona el Centro de Atención al Infante Ronditas del Tunal.

Sentencia apelada[10] 30. El Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Primera, Subsección C en descongestión, mediante sentencia proferida el 16 de agosto de 2012, negó las pretensiones de la demanda, así: “[…] Primero: Inhíbese de pronunciarse sobre el cargo relacionado con la violación de los artículos 10, 11 y 19 de la ley 182 de 1948 y 2, 6, 29 y 228 de la Constitución, según lo expuesto en la parte motiva de esta providencia. Segundo: Niéganse las pretensiones de la demanda.

Tercero: En firme esta providencia, archívese el expediente […]” 31. El a quo afirmó que, aunque la parte demandante acudió a la jurisdicción en ejercicio de la acción pública de nulidad, lo procedente era la acción de nulidad y restablecimiento del derecho, prevista en el artículo 85 del CCA, en la medida en que los actos acusados son de carácter particular e involucran una situación que favoreció a la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II al ordenar el registro de su personería jurídica.

No obstante consideró que, en razón de los alcances de la doctrina de los motivos y finalidades, se mantenía un criterio según el cual la acción de nulidad es procedente contra actos generales y particulares cuando la pretensión está orientada únicamente a la salvaguarda del orden jurídico, sin importar que haya o no restablecimiento automático del derecho.

Por tanto, concluyó que su decisión estaría limitada a determinar la legalidad de los actos acusados con base en la violación de las normas superiores invocadas como sustento de la acción de nulidad. 32. El Tribunal Administrativo de Cundinamarca no encontró que los actos administrativos, mediante los cuales la Alcaldía de Tunjuelito reconoció la personería jurídica a la Junta Central de Condominios, desconocieran las normas legales invocadas como sustento de la demanda y resaltó: “[…] Desde el punto de vista formal, la puesta en marcha de la citada junta encargada de la administración de las zonas comunales fue aprobada por la asamblea de condominios, que según la escritura de constitución de la urbanización tenía competencia para crear este tipo de órganos. La convocatoria para la adopción de la decisión fue debidamente hecha por el Banco Central Hipotecario durante las etapas iniciales del funcionamiento de la urbanización y la sesión contó con la mayoría de los miembros representantes de las unidades que integran la urbanización […]”. 33.

El a quo consideró que la junta no es un organismo ajeno a la Urbanización Ciudad Tunal 2, por cuanto fue creada por los representantes de los copropietarios de las unidades que forman parte de la urbanización para el manejo de las diferentes zonas comunes; y por ende, bastaba la aplicación del reglamento de propiedad horizontal vigente, ya que fue constituido como órgano de administración y no como nueva urbanización. 34.

Por lo anterior concluyó, que no era indispensable que el reglamento de propiedad horizontal de esta junta fuera inscrito en la oficina de registro “[…] puesto que el reglamento correspondiente a la urbanización ya había cumplido este requisito legal sin excluir aquellas zonas comunes a cargo de la junta central […]”. 35. El Tribunal consideró que no estaba demostrada la violación a los Decretos 960 y 1250 de 1970[11], al establecer que: “[…] el reconocimiento de la personería jurídica, hecha por la Alcaldía Local de Tunjuelito, no exigía el registro del acto de creación de la junta central.

La implementación de la junta no implicó ninguna medida que afectara el derecho de dominio sobre las zonas comunes y las unidades integrantes de la urbanización, ni varió el régimen de propiedad horizontal adoptado desde la constitución de la agrupación residencial, lo cual descartaba el registro que tanto reclama la parte actora en la demanda […]”. 36.

El a quo sostuvo, respecto de la presunta confusión planteada por la parte demandante, que: “[…] no ocurrió porque la administración distrital tenía claro que el reglamento de propiedad horizontal que regía las actividades de la junta central era aquel aprobado para la urbanización, que fue aportado con la solicitud de personería jurídica, pues el organismo no tenía su propio reglamento de este carácter ni competencia para expedirlo […]”. 37.

Finalizó inhibiéndose de emitir pronunciamiento respecto de los artículos 10, 11 y 19 de la ley 182 de 1948 y 2, 6, 29 y 228 de la Constitución por considerar que la parte demandante “[…] se limitó a su simple enunciación, sin señalar en el concepto de la violación las razones por las cuales supuestamente fueron desconocidos por la alcaldía local […]”.

Recurso de Apelación[12] 38. La parte demandante interpuso y sustentó oportunamente, recurso de apelación contra la sentencia proferida en primera instancia, con base los siguientes argumentos: 39. La Alcaldía Local de Tunjuelito otorgó personería jurídica a la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II y no a la Urbanización el Tunal 2 al expedir la Resolución núm. 019 del 1 de marzo de 1993. 40.

La parte demandada ratificó la personería jurídica de esta Junta al expedir la Resolución núm. 204 de 9 de julio de 1998, pese a que según la parte demandante, es una persona jurídica diferente a la Urbanización el Tunal 2, respecto de la cual se solicitó la revocatoria directa. 41. La parte demandante sustentó su recurso al afirmar: “[…] Según lo anterior, únicamente aparecen como órganos de administración de la URBANIZACION EL TUNAL 2, en la escritura 3330 contentiva del reglamento de propiedad horizontal: 1.° la asamblea de 30 miembros o manzanas y 2.° el administrador de las 6 manzanas de equipamiento comunal privado.

Como la escritura 3330 contiene un reglamento de propiedad horizontal, dicho reglamento, contenido en la referida escritura se registro (sic) en la matricula (sic) inmobiliaria No. 50S 603805 del Registro de instrumentos públicos de la ciudad de Bogotá, D. C., anotación No. 02, REITERO ENTONCES: CUALQUIER REFORMA AL REGLAMENTO DE LA COPROPIEDAD, DEBIÓ INSCRIBIRSE EN INSTRUMENTOS PÍUBLICOS (sic) […]”. 42.

La parte demandante considera que, la Alcaldía Local de Tunjuelito sí violó las normales legales relacionadas en la demanda y solicita que el superior profiera nueva sentencia que se ajuste a la normativa. Actuación en segunda instancia 43. El Despacho sustanciador, mediante providencia de 5 de febrero de 2013[13] admitió el recurso de apelación indicado supra.

Ordenó, asimismo, mediante providencia proferida el 23 de noviembre de 2015[14], que en el término de diez (10) días las partes presentaran los alegatos por escrito y vencido dicho término se surtiera el traslado al Ministerio Público, los cuales se sustentaron como se indica: Parte demandante[15] 44. El apoderado de la parte demandante reiteró los argumentos expuestos en el recurso de apelación, al considerar que se encuentran probadas las razones de sus afirmaciones.

Parte demandada[16] 45. El apoderado de la parte demandada, solicitó que se confirmara el fallo de primera instancia por compartir los argumentos en él expuestos y añadió: “[…] Los argumentos esbozados por la actora para denotar la falsa motivación y el desconocimiento de las normas que rigen el asunto, son infundados. La administración Publica (sic) carece de intereses en a (sic) producción de decisiones que tiendan a favorecer intereses particulares y no tiene otro deber que la aplicación de la ley a todo cuanto corresponda al despacho de los asuntos que le competen.

Por el contrario, la demandada advierte que la Junta de Acción Comunal demandante puede tener intereses particulares en la anulación del acto de reconocimiento y registro de la personería de la Junta central de condominios (sic) de Ciudad Tunal II, bajo el entendido que al decaer tal acto, puede ella tomar la administración de los bienes comunes de dicha urbanización, lo cual es erróneo.

Transcurridos mas (sic) de 20 años de existencia de dicha copropiedad y otro tanto de vigencia de (sic) registro objetado, en los anales de esta Junta de condominios se halla prueba fehaciente de como el condominio ha tomado vida administrativa con respecto de la participación de los delegados, sin que algunos de los edificios que forman parte de dicha junta haya hasta la fecha pedido la nulidad que aquí se estudia […]”.

El tercero con interés directo en las resultas del proceso 46. El tercero con interés directo en las resultas del proceso no presentó alegatos de conclusión en esta instancia. Concepto del Ministerio Público 47. El Ministerio Público guardó silencio en esta etapa procesal. II. CONSIDERACIONES DE LA SALA 48. La Sala procederá al estudio de: i) la competencia de la Sala; ii) el problema jurídico; y, iii) el caso en concreto.

Competencia de la Sala 49. Visto el artículo 129 del Decreto 01 de 1984, sobre la competencia del Consejo de Estado, en segunda instancia, aplicable en los términos del artículo 308[17] de la Ley 1437 de 18 de enero de 2011[18], sobre el régimen de transición y, el artículo 13 del Acuerdo núm. 80 de 12 de marzo de 2019, expedido por la Sala Plena de esta Corporación, la Sección Primera del Consejo de Estado es competente para conocer del presente asunto, en segunda instancia. 50.

Agotados los trámites inherentes al proceso de nulidad y restablecimiento del derecho de que trata este asunto y sin que se observe vicio o causal de nulidad que puedan invalidar lo actuado, se procede a decidir el caso sub lite, como se desarrollará a continuación: Actos administrativos acusados 51. Los actos acusados se transcriben parcialmente de la siguiente manera: 52.

La Providencia 019 de 1° de marzo de 1993, expedida por la Alcaldía Local de Tunjuelito, por medio de la cual se resolvió sobre el registro de una personería jurídica de la Urbanización Tunal II: “[…]

CONSIDERANDO

QUE Según Memorial suscrito por el Señor LUIS ENRIQUE CANTOR GONZALEZ, quien se identifica con la C.C. No. 19.171.220 de Bogotá, en calidad de Represente legal de la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II solicita el registro de la Personería Jurídica de dicha junta y la correspondiente Certificación de Representante Legal. Anexo (sic) a su petición los siguientes documentos: Fotocopia de la Escritura Pública 3-330 de Julio 26 de 1984 de la Notaría Cuarta del Circulo (sic) de Santafé de Bogotá, D.C. que contiene el reglamento de Ciudad Tunal Urbanización, de propiedad horizontal; copia de la Escritura 4033 del 30 de Agosto de 1985 de la Notaría Cuarta del Circulo (sic) de Bogotá por medio de la cual se aclara la escritura 3.330 y fotocopia de la Escritural 11.537 del 29 de Diciembre de 1992 por medio de la cual se protocoliza el nuevo reglamento de la Junta Central de Condominios Tunal II; escritura 11.536 de Diciembre 29 de 1992 por medio de la cual se protocoliza el Acta No. 5 de la Asamblea de delegados y se acogen a la ley 16 de 1985;

Acta No. 5 de nombramiento de la Junta directiva y Administrador para lo cual se nombra al Señor LUIS ENRIQUE CANTOR GONZALEZ la cual contiene las firmas reconocidas ante Notario del Presidente como del Secretario. Teniendo en cuenta que se encuentran reunidaos (sic) los requisitos exigidos por la ley 16 de 1985, su Decreto Reglamentario 1365 de 1986, para efectos de ordenar el registro de la Personería Jurídica, El ALCALDE LOCAL DE TUNJUELITO en uso de las facultades conferidas por el Decreto 1480 de 1986, RESUELVE:

PRIMERO: Ordenar el registro de la Personería Jurídica denominada Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II.

SEGUNDO: Reconozcase (sic) como Representante Legal al Señor LUIS ENRIQUE CANTOR GONZALEZ.

TERCERO: En caso de presentarse cambio de Administrador deberá presentarse a este Despacho, el acta correspondiente en que se haga la designación con las formalidades de que tratan las normas sobre la materia.

CUARTO: Contra esta providencia proceden los recursos de ley […]”. 53. La Resolución 204 de 9 de julio de 1998, expedida por la Alcaldía Local de Tunjuelito, por medio de la cual se resolvió sobre una solicitud de cambio de dirección de domicilio de la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II: “[…] CONSIDERACIONES DEL DESPACHO: Mediante Resolución 019 de fecha 30 de noviembre de 1995, este Despacho reconoció Personería Jurídica a la JUNTA CENTRAL DE CONDOMINIOS DE CIUDAD TUNAL II con domicilio en la Cra. 24 C # 53-48 Sur de Santa Fe de Bogotá, D.C. Que mediante memorial suscrito por el Señor LUIS ARSENIO USSA HERRERA, Representante Legal de la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II, informa el cambio de dirección del domicilio de dicha Junta, presentando como soporte la Certificación expedida por el Departamento Administrativo de Catastro Distrital, donde aparece como dirección la Carrera 24C No. 53-47 Sur.

Que estando evidenciado el cambio de nomenclatura en razón de la certificación de la oficina de Catastro Distrital, es procedente que se haga la aclaración solicitada. Que se encuentran reunidos los requisitos que exige el Decreto 1365 de 1986 artículo 7º. Por lo expuesto, el Alcalde Local de Tunjuelito.

RESUELVE

ARTICULO PRIMERO: Ordenar el registro de la Personería Jurídica a la JUNTA CENTRAL DE CONDOMINIOS CIUDAD TUNAL II, con domicilio en la Cra. 24 C No. 53.47 Sur ciudad Tunal en Santa Fe de Bogotá, D.C.

ARTICULO SEGUNDO: En caso de cambio de Representante Legal, deberá presentarse ante este Despacho, el acta correspondiente, una vez hecha la elección con las firmas del Presidente y secretario, para su Registro y Certificación.

ARTÍCULO TERCERO: Expídase la certificación de la Representación legal de la Personería Jurídica con la dirección actualizada.

ARTICULO CUARTO: Contra la presente providencia proceden los recursos de Ley […]”. 54. La Resolución 366 de 7 de diciembre de 2010, expedida por la Alcaldía Local de Tunjuelito, por medio de la cual se resolvió una solicitud de revocatoria directa de las resoluciones 019 de 1° de marzo de 1993 y 204 de 9 de julio de 1998: “[…] De las pretensiones presentadas por el doctor Napoléon Segura Sierra, el despacho entra a hacer el primer planteamiento y es ¿cómo se creó la “Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II”? Del documento aportado por la Representante Legal de la “Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II”, se establece que la escritura 4363 de 14 de agosto de 1998, en la que se protocoliza el acta 01 de 12 de septiembre de 1986; se convocó a esta asamblea por parte del Banco Central Hipotecario en cabeza de la doctora Esperanza Molina, gerente sucursal Restrepo, que en el numeral quinto de dicha asamblea “se presenta la propuesta de creación y elección de una Junta Central de Condóminos (sic) para Ciudad Tunal II” […]. […] Por lo tanto se puede establecer que la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II, fue creada por el Banco Central Hipotecario en acuerdo con los propietarios de los multifamiliares que a la fecha habían sido entregados.

De donde (sic) surge el nombre de Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II? (sic) Este planteamiento jurídico está aclarado en el escritura 4363 anteriormente referida, acto que no requiere ser registrado en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, por cuanto conforme al Artículo 56 del Decreto Ley 960 de 1970 que a la letra dice: “La protocolización consiste en incorporar en el protocolo por medio de escritura pública las actuaciones, expedientes o documentos que la ley o juez ordenen insertar en él para su guarda y conservación, o que cualquier persona le presente al notario con los mismos fines”.

Adicionalmente a esto, aparece la comunicación del Banco Central Hipotecario dirigida a la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II de fecha 02 de junio de 1996 en la que se menciona que los bienes comunales fueron entregados a los representantes legales de la Junta Central de Condominios y que el registro de la escritura pública 3330 y específicamente de la sección relacionada con las zonas comunales, tengan el manejo de una copropiedad, y con ese objeto se establecen los derechos de copropiedad, asimilables a los coeficientes de copropiedad de cualquier reglamento de esta condición (Ley 182 de 1948) […]. […] ¿Dónde está el reglamento de Condóminos? La Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II, que constituyó la urbanización y entrega de los predios, aclaró que los mismos son y serán sometidos al régimen de propiedad horizontal, según la escritura de reloteo No. 3330 […]. […] Como podemos observar la solicitud de revocatoria directa presentada por el doctor Napoleón Segura Sierra, no es viable por cuanto no se configura ninguna de las causales mencionadas en el artículo 69 del Código Contencioso Administrativo, como también se incumple con la exigencia prevista por el artículo 73 Ibídem (sic) que impone el consentimiento expreso y escrito del respectivo titular, esto es, de la Representante Legal de la “Junta Central de Condóminos (sic) de Ciudad Tunal II”, sin que se haya manifestado el consentimiento expreso y escrito por parte de la misma, a pesar de haberse dado traslado de esta solicitud y que era necesario ya que el acto de la Alcaldía Local de Tunjuelito que reconoció la personería jurídica la referida Junta Central de Condóminos (sic) creó una situación jurídica de carácter particular en su favor, el cual, salvo pronunciamiento judicial en contrario por parte de la jurisdicción contencioso administrativo, se presume legal y se encuentra amparo de legalidad e atención al principio de la confianza legítima.

En consecuencia este despacho en uso de sus atribuciones legales y por autoridad de la ley,

RESUELVE

[…] […]

SEGUNDO: Denegar la solicitud de revocatoria directa propuesta por el doctor Napoleón Segura Sierra, en contra de las resoluciones No. 019 de fecha 01 de marzo de 1993 y No. 204 de fecha 09 de julio de 1998, proferidas por esta Alcaldía Local por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia […]. El problema jurídico 55.

Corresponde a la Sala de la Sección Primera del Consejo de Estado, con fundamento en los argumentos expuestos en el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, determinar: 55.1. Si es procedente o no declarar la nulidad de la providencia 019 de 1° de marzo de 1993, por medio de la cual se resolvió sobre el registro de una personería jurídica de la Urbanización Tunal II; la resolución 204 de 9 de julio de 1998, por medio de la cual se resolvió sobre una solicitud de cambio de dirección de domicilio de la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II; y la resolución 366 de 7 de diciembre de 2010, por medio de la cual se resolvió una solicitud de revocatoria directa de las resoluciones 019 de 1° de marzo de 1993 y 204 de 9 de julio de 1998. 55.2.

En consecuencia, si se debe confirmar, modificar o revocar la sentencia proferida por el Tribunal Contencioso Administrativo de Cundinamarca, en primera instancia. 56. Los problemas jurídicos planteados se desarrollarán infra, de la siguiente manera: 57. Para resolver si hay lugar o no a declarar la nulidad de los actos administrativos acusados, esta Sala analizará los siguientes aspectos: i) el marco normativo y los desarrollos jurisprudenciales del registro de personería jurídica sin ánimo de lucro de propiedad horizontal, el reglamento de propiedad horizontal, su inscripción en la oficina de registro, y las funciones de la asamblea general de propietarios; y ii) el análisis del caso concreto.

Marco normativo y desarrollo jurisprudencial del registro de personería jurídica sin ánimo de lucro de propiedad horizontal, el reglamento de propiedad horizontal, su inscripción en la oficina de registro y funciones de la asamblea general de propietarios 58. Visto el artículo 11 de la Ley 182 de 1948, estableció: “[…] Los propietarios de los diversos pisos o departamentos en que se divide un edificio podrán constituir una sociedad que tenga a su cargo la administración del mismo.

No constituyendo sociedad deberán redactar un reglamento de copropiedad, que precise los derechos y obligaciones recíprocas de los copropietarios, el cual deberá ser acordado por la unanimidad de los interesados. El reglamento de copropiedad deberá ser reducido a escritura pública, e inscrito simultáneamente con los títulos de dominio y plano del edificio.

Dicho reglamento tendrá fuerza obligatoria respecto de los terceros adquirentes a cualquier título […]”. 59. Vista la Ley 16 de 1985, vigente al momento de la interposición de la demanda, mediante la cual se reglamentaba la propiedad horizontal en Colombia, definió la propiedad horizontal como una: “[…] forma de dominio que hace objeto de propiedad exclusiva o particular determinadas partes de un inmueble y sujeta las áreas de éste destinadas al uso o servicio común de todos o parte de los propietarios de aquéllas al dominio de la persona jurídica que nace conforme con las disposiciones de esta Ley […]”[19]. 60.

Visto el artículo 12 de la Ley 182 de 1948 estableció: “[…] El reglamento de copropiedad contendrá las normas sobre administración y conservación de los bienes comunes; funciones que correspondan a la asamblea de los copropietarios; facultades, obligaciones y forma de elección del administrador; distribución de las cuotas de administración entre los copropietarios, etc […]”. 61.

Visto el artículo 2 de la Ley 16 de 1985 sobre la obligatoriedad del reglamento y del régimen de propiedad horizontal, reguló: “[…] Un inmueble queda sometido al régimen anterior, solamente cuando el reglamento a que se refiere el artículo 11 de la Ley 182 de 1948 y la declaración municipal a que alude el artículo 19 de la misma, se elevan a escritura pública con la documentación respectiva y se inscribe la escritura en la correspondiente Oficina de Instrumentos Públicos, como lo mandan estos artículos.

En el reglamento, además de las previsiones que la Ley 182 consagra, deben establecerse todas aquellas que se estimen convenientes para asegurar el cabal cumplimiento del objeto de la persona jurídica que se forma […]”. 62. El Decreto 1365 de 1986 reglamentó las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, y respecto del régimen de propiedad horizontal estableció en su artículo 5º que se entendía constituido: “[…] una vez se eleve a escritura pública y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente, la licencia de construcción, la reforma de la misma, o su equivalente en los términos del artículo 2 del presente Decreto y el Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal, el cual deberá contener al menos lo siguiente: Nombre, domicilio e identificación de la persona o personas propietarias del inmueble o inmuebles que se someten al régimen de propiedad horizontal.

Determinación del terreno por sus linderos y ubicación sobre las vías públicas, nomenclatura y superficie. Nombre distintivo del inmueble constituido o proyectado, seguido de la expresión "propiedad horizontal". Indicación del título de procedencia del dominio del bien y núm. de las matrículas inmobiliarias. Identificación de cada una de las unidades de dominio privado de acuerdo con el plano aprobado por la autoridad competente.

Para los efectos de identificación de cada unidad privada, podrá optarse por un sistema gráfico o descriptivo. El sistema gráfico consiste en hacer referencia al plano a que se refiere el literal b) del artículo 4 del presente Decreto. El sistema descriptivo consiste en verter las especificaciones del plano indicado, a una forma literal.

Determinación de los bienes de dominio o uso comunes, particularmente los esenciales para la existencia, seguridad y conservación del inmueble afecto a la propiedad horizontal y cxlos que permiten a todos y cada uno de los propietarios el uso y goce de su unidad de dominio privado. Requisitos que deben cumplirse para introducir modificaciones a las unidades de dominio privado y a los bienes de dominio o uso comunes.

Normas básicas para utilización de los bienes de dominio o uso comunes. Indicación de los derechos y obligaciones de los propietarios y de los usuarios, particularmente en aspectos relacionados con la convivencia, tranquilidad, seguridad, salubridad y bienestar general de los mismos. Normas para la reparación y reconstrucción de edificio o edificios.

Destinación y uso de las unidades de dominio privado. Régimen legal (Ley 182 de 1948 o Ley 16 de 1985) a que se somete el inmueble. Determinación de los coeficientes de copropiedad, o personajes de participación en la persona jurídica según se someten al régimen de la Ley 182 de 1948 o al de la Ley 16 de 1985, para cada una de las unidades de dominio privado.

Requisitos que deben cumplirse para introducir reformas al Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal. Determinación de los órganos de administración y dirección de la copropiedad, o de la persona jurídica, en su caso y asignación de sus funciones. Reuniones ordinarias y extraordinarias de la Asamblea General de Propietarios, forma y época de convocación, quórum deliberatorio y decisorio.

Forma de elección, obligaciones y facultades del administrador. Determinación del período presupuestal de administración de la propiedad horizontal. El nombre del administrador inicial o del representante legal provisional en su caso. Normas que deben seguirse para la liquidación de la propiedad horizontal y distribución de los bienes de dominio o uso comunes en el evento de que ésta termine conforme a la ley o por decisión unánime de los propietarios.

Las demás estipulaciones que se consideran necesarias o convenientes de conformidad con el régimen legal a que se someta el o los inmuebles […]”. 63. Visto el parágrafo 2º del artículo 6º del Decreto Reglamentario 1365 de 1986, previó lo siguiente: “[…] Si los propietarios de un inmueble o inmuebles ya sometidos a propiedad horizontal deciden acogerse a la Ley 16 de 1985, solamente deberán protocolizar el Reglamento reformado en los términos de la misma y de este Decreto y el acta de la Asamblea en la que se tomó tal decisión. Para la reforma del Reglamento se aplicará el procedimiento, quórum y mayorías establecidas en los artículos 15 y 16 del presente Decreto […]”. 64.

La Corte Constitucional[20] ha señalado que, en materia de propiedad horizontal, se está en presencia de un régimen normativo especial, en el cual se regula una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, en procura de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad. 65.

En este sentido, se pronunció en sentencia C-376 de 2004, con respecto a la evolución legislativa y jurisprudencial del régimen de propiedad horizontal. Al respecto se dijo: “Dicho régimen que dada su especificidad desborda necesariamente las regulación de los Códigos Civil y de Comercio, data entre nosotros del Decreto 1286 de 1948, “sobre el régimen de la propiedad de pisos y departamentos de un mismo edificio” del 21 de abril de 1948[21].

Decreto que fue convertido, en el mes de diciembre de 1948, en la Ley 182 del mismo año. En 1985, con el objeto de solucionar algunas de las dificultades presentadas en la aplicación de la Ley referida, el Congreso Nacional, sin derogar la anterior normatividad, y dando la opción a los copropietarios de elegir una u otra regulación, expidió la Ley 16 del mismo año[22].

Posteriormente el Gobierno Nacional procedió a reglamentar la materia mediante el Decreto 1365 de 1986[23]. Las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 desarrollaron un derecho inmobiliario que respondió a una misma estructura, que la jurisprudencia sintetizó en los siguientes puntos: a). La existencia de un inmueble único en torno del cual convergían intereses individuales y comunes. b).

La delimitación de espacios en el inmueble único, por razón de las salidas individuales a la vía pública, aspecto decisivo para que fuera posible el aprovechamiento individual de pisos y departamentos. c). El reconocimiento de una comunidad de intereses en torno de la utilización y mantenimiento de los elementos comunes, requeridos i) para la existencia, seguridad y conservación del edificio, y ii) para la correcta utilización de los bienes privados. d).

El establecimiento de pautas generales de organización de los intereses comunes de administración. e). La oponibilidad del sistema a futuros adquirentes y terceros. f). La indivisión forzosa de los bienes comunes. En vigencia de dichas leyes la especificidad del régimen que ellas regulan fue tomado en cuenta por la jurisprudencia constitucional en varias sentencias de revisión de acciones de tutela instauradas contra asambleas, copropietarios y administradores de conjuntos inmobiliarios donde la Corte destacó el aspecto particular del derecho real inmueble regulado por las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985, y delimitó las facultades de los tutelados en torno de la utilización de los bienes comunes[24].

Así mismo en relación con la pretendida interferencia de las asambleas de copropietarios en aspectos de gestión urbana esta Corte precisó que a los órganos administrativos de las comunidades organizadas no les está dado erigirse como árbitros de intereses colectivos, porque esta labor, no les ha sido confiada[25].” 66. Esta Corporación ha considerado, por último, respecto de las funciones de la Asamblea General de Propietarios, que comprenden las establecidas en la normativa, como la Ley 182 de 1948, Ley 16 de 1985, el Decreto Reglamentario 1365 de 1986, pero además, por una lado, las contenidas en las demás disposiciones de jerarquía superior que regulan la vida jurídica de las copropiedades o propiedades horizontales, y por otro lado, aquellas que se estimen convenientes para asegurar el cabal cumplimiento del objeto de la persona jurídica que se forma[26]. 67.

De lo anterior se tiene, que las decisiones de las asambleas de propietarios, al ser la máxima autoridad de la copropiedad, siempre que se cumplan con los requisitos establecidos en la Constitución y en la ley, sus determinaciones serán de obligatorio cumplimiento para todos los copropietarios, incluyendo a quienes sean disidentes o a quienes no estuvieron presentes en la votación[27].

Del caso concreto 65. Atendiendo al marco normativo y los desarrollos jurisprudenciales referidos supra, la Sala procede a realizar el análisis del material probatorio para, posteriormente, en aplicación del silogismo jurídico concluir el caso concreto. Acervo y análisis probatorios 66. La Sala procederá a apreciar y valorar las pruebas aportadas por las partes, de conformidad con las reglas de la sana crítica y en los términos del artículo 176 del Código General del Proceso, aplicando para ello las reglas de la lógica y la certeza que sobre determinados hechos se requiere para efectos de decidir lo que en derecho corresponda, en relación con el problema jurídico planteado, en los siguientes términos: 67.

El Banco Central Hipotecario adquirió del Instituto de Crédito Territorial, un globo de terreno ubicado en Bogotá, conocido como El Tunal, acto que se otorgó mediante la escritura pública 3563 de 18 de diciembre de 1980 de la notaría 21 de Bogotá, la cual fue debidamente registrada[28]. 68. El Banco Central Hipotecario constituyó la Urbanización El Tunal 2 sobre este globo de terreno, cuyo proyecto general fue aprobado por el Departamento Administrativo de Planeación Distrital por Resolución 45 de 16 de marzo de 1984[29]. 69.

El Banco Central Hipotecario procedió a efectuar el reloteo del globo de terreno referido mediante la escritura pública 3330 de 26 de julio de 1984, por cuanto la Urbanización El Tunal 2 consta de áreas destinadas para vivienda multifamiliar y usos complementarios, áreas de equipamento comunal y áreas de uso público de cesión al Distrito Especial de Bogotá; especificando el terreno por manzanas y determinando su destinación[30]. 70.

El Banco Central Hipotecario destinó para equipamento comunal de la Urbanización El Tunal 2, 6 manzanas, para un total de 11.832,01 metros cuadrados, al tenor de lo exigido por la Resolución 45 de 16 de marzo de 1984, anteriormente referida[31]. 71. El Banco Central Hipotecario dispuso que estas zonas son de propiedad exclusiva comunal de los propietarios de las manzanas destinadas a vivienda y usos complementarios o a comercio y vivienda de la Urbanización El Tunal 2, y por consiguiente a estos les corresponde un derecho de copropiedad sobre estos bienes comunales y una obligación de contribución por razón de la comunidad[32]. 72.

El Banco Central Hipotecario determinó que la administración de los bienes comunales privados de la Urbanización El Tunal 2 se regirá por las normas que la Asamblea de Condominios determine y por las disposiciones de orden general consignadas en la cláusula séptima de la escritura pública 3330, anteriormente referida[33]. 73. El Banco Central Hipotecario estableció que el quórum deliberatorio de la Asamblea de Condóminos consiste en la asistencia de un número plural de miembros que represente más de la mitad de los votos que correspondan a los propietarios de manzanas hábiles para participar, y que el quórum decisorio consiste en más de la mitad de los votos que correspondan a los miembros asistentes, salvo disposición especial señalada por la Asamblea de Condóminos[34]. 74.

El Banco Central Hipotecario determinó que las decisiones que de acuerdo con sus reglamentos adopte la Asamblea de Condóminos, serán de obligatorio cumplimiento, aún para los ausentes[35]. 75. El Banco Central Hipotecario dispuso que la Asamblea de Condóminos podrá crear los cargos u órganos que estime indispensables para el buen manejo y marcha de la administración y podrá delegar las funciones que estime pertinentes[36]. 76.

El Banco Central Hipotecario convocó a asamblea General Extraordinaria de Condóminos de la Urbanización Ciudad Tunal II, la cual se llevó a cabo el 12 de septiembre de 1986, cumpliendo con el quórum al establecerse la presencia del 92.6 de las cuotas de proporcionalidad. El desarrollo de esta asamblea se consignó en el Acta 01 de la fecha referida[37]. 77.

El punto quinto del orden del día de esta asamblea trató el tema de la entrega de zonas comunes, punto respecto del cual el presidente de la asamblea resaltó que algunos asambleístas anotaron la importancia de crear un organismo encargado de la recepción de estos bienes comunes y de la destinación de su uso. Por tanto, se aceptó la propuesta de creación y elección de una Junta Central de Condominios que contaría, entre otros, con un presidente[38]. 78.

La Asamblea aprobó, por unanimidad, la propuesta de no elegir comisiones adicionales, y determinó que la Junta Central de Condominios sería la encargada de implementar los mecanismos que considerara necesarios para la recepción de los bienes comunes y establecer las comisiones que estimara convenientes[39]. 79. De acuerdo con lo anterior, en el desarrollo de esta misma asamblea se creó la Junta Central de Condominios y se eligió a sus miembros[40]. 80.

El Banco Central Hipotecario efectuó una modificación a la escritura 3330 de 1984, para incorporar en los planos de la Urbanización El Tunal unas bahías de estacionamiento, de acuerdo con la Resolución núm. 648 de 16 de octubre de 1984, expedida por el Departamento Administrativo de Planeación Distrital. Esta modificación se otorgó y protocolizó mediante escritura pública 4033 de 30 de agosto de 1985 de la Notaría 4ª de Bogotá[41]. 81.

El día 11 de julio de 1992 se llevó a cabo Asamblea de Delegados convocada por la Junta Directiva de la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II, en la cual se contó con el quórum necesario para su desarrollo, y cuyo contenido se consignó en el Acta 05 de la fecha referida. El objeto de esta asamblea fue acogerse a la Ley 16 de 1985, reglamentada por el Decreto 1365 de 1986[42]. 82.

El punto tercero del orden del día de la asamblea mencionada debatió el asunto de la reforma de estatutos para elevarla a reglamento de la Urbanización El Tunal 2 en el marco de la escritura 3330 referida anteriormente[43]. 83. El día 15 de agosto de 1992 se llevó a cabo reunión de la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II, plasmada en el Acta 18 de esa fecha, en la cual se eligió a los miembros de la junta, y se designó al señor Luis E. Cantor G. como su presidente[44]. 84.

La anterior modificación de estatutos fue protocolizada mediante la escritura pública 11536 de 29 de diciembre de 1992 otorgada ante la Notaría 4ª de Bogotá[45]. 85. Mediante la escritura pública 11537 de 29 de diciembre de 1992 otorgada ente la Notaría 4ª de Bogotá, se protocolizó el nuevo reglamento de la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II ajustado a las disposiciones de la Ley 16 de 1985 y al Decreto Reglamentario 1365 de 1986[46]. 86.

La Alcaldía Local de Tunjuelito profirió la Providencia 019 de primero de marzo de 1993 mediante la cual ordenó el registro de la personería jurídica de la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II, y reconoció como representante legal al señor Luís Enrique Cantor González[47]. 87. La anterior resolución tuvo como fundamento solicitud del señor Cantor, a la cual anexó fotocopia de las escrituras públicas 3330, 4033, 11536 y 11537, anteriormente referidas, y se profirió por considerar que se encontraban reunidos los requisitos exigidos por la Ley 16 de 1985 y su Decreto Reglamentario 1365 de 1986[48]. 88.

La Alcaldía Local de Tunjuelito profirió la Resolución 204 de 9 de julio de 1998 mediante la cual se aceptó un cambio de domicilio de la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II[49]. 89. La Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II se reunió en asamblea extraordinaria el 22 de julio de 1998. En esta reunión se hizo un recuento de los hechos ocurridos desde el 18 de julio de 1998 a partir de la restitución de un espacio de una zona comunal de la Urbanización Ciudad Tunal 2, que había sido entregado en comodato de uso gratuito a la Junta de Acción Comunal de esta urbanización[50]. 90.

La Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II protocolizó, mediante escritura pública 4363 de 14 de agosto de 1998, otorgada ante la notaría 21 de Bogotá: i) el acta núm. 1 de 12 de septiembre de 1986 de la asamblea de condominios; ii) el acta núm. 01 de 13 de septiembre de 1986, por la cual se designa los miembros de la Junta Central de Condominios; iii) el acta de la asamblea extraordinaria de 22 de julio de 1998; iv) copia de la Resolución 204 de 21 de julio de 1998; y v) copia de certificación de la nueva Junta Directiva de la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II[51]. 91.

El Banco Central Hipotecario efectuó aclaración a la escritura de reloteo de la Urbanización El Tunal 2, mediante escritura pública 306 de 29 de enero de 2001, otorgada ante la Notaría 1ª de Bogotá. La aclaración se realizó por cuanto en la escritura 3330 se anotó unos espacios como manzanas para equipamento comunal privado cuyo propietario era el Banco Central Hipotecario, cuando ha debido anotarse en estos como propietarios a los titulares de dominio de cada uno de ellos, quienes representan, administran y manejan los bienes de uso común respectivo[52]. 92.

La Junta de Acción Comunal de la Urbanización Ciudad Tunal II presentó solicitud de revocatoria directa de los actos administrativos 019 de primero de marzo de 1993 y 204 de 9 de julio de 1998[53]. 93. La Alcaldía Local de Teusaquillo denegó la solicitud de revocatoria directa referida mediante Resolución 366 de 7 de diciembre de 2010[54].

Solución al problema jurídico 94. Las normas y la jurisprudencia anteriormente citadas nos permiten delimitar el marco legal del registro de la personería sin ánimo de lucro de propiedad horizontal, el reglamento de propiedad horizontal, su inscripción en la oficina de registro, y las funciones de la asamblea general de propietarios. 95.

Del análisis de los hechos presentados en la demanda, los argumentos expuestos por la parte demandada y el tercero con interés directo en las resultas del proceso, durante las diferentes oportunidades procesales, así como el acervo probatorio, se logró establecer que la parte demandante funda sus pretensiones en afirmar que la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II no reunía los requisitos necesarios para que la Alcaldía Local de Teusaquillo le reconociera personería jurídica como una asociación de propiedad horizontal, y que tampoco fue debidamente protocolizado su respectivo reglamento. 96.

La Sala encuentra, con todo, que los actos administrativos acusados no desconocen ninguna de las normas invocadas como violadas por la parte demandante por las razones que se exponen a continuación: 97. El Banco Central Hipotecario adquirió el globo de terreno denominado El Tunal y estableció dentro de él, la Urbanización El Tunal 2, como se encuentra establecido en la escritura 3330 anteriormente referida. 98.

El Banco Central Hipotecario estableció los linderos de esta urbanización, quiénes serían sus propietarios, los órganos de administración y dirección de la copropiedad, las reuniones de la asamblea general de propietarios, su quórum deliberatorio y decisorio, entre otros muchos detalles contenidos en las escrituras 3330 de 26 de julio de 1984, 4033 de 30 de agosto de 1985 y 306 de 29 de enero de 2001 modificatoria y aclaratoria de la primera, respectivamente. 99.

El Banco Central Hipotecario dispuso, mediante los documentos referidos, que los bienes comunales privados de esta urbanización se regirán por las normas establecidas por la Asamblea de Condominios, y dispuso que ésta podría crear los órganos que estime pertinentes para el buen manejo de la administración, y delegar las funciones que creyera pertinentes. 100.

El Banco Central Hipotecario convocó a Asamblea General Extraordinaria de Condominios de la Urbanización El Tunal II, celebrada el 12 de septiembre de 1986, en la cual, cumpliendo con el quorum deliberatorio y decisorio exigido, los representantes de los miembros de la urbanización, determinaron la creación de la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II para la recepción de bienes comunes y la destinación de su uso. 101.

La Sala considera, con el material probatorio y de su análisis, que la Providencia 019 de primero de marzo de 1993 reconoció en debida forma la personería jurídica de la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II, por cuanto esta nació del consenso de los copropietarios de la Urbanización El Tunal 2, tal como resulta establecido en las escrituras referidas, así como la 11536 y 11537 ambas de 29 de diciembre de 1992. 102.

La Alcaldía Local de Tunjuelito responde, en efecto, a cada uno de los interrogantes planteados por la parte demandante en la Resolución 204 de 9 de julio de 1998, respecto de la forma de creación de la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II, el surgimiento de su nombre, quién convocó a la asamblea que dio origen a dicho nombre y dónde está el reglamento de Condominios. 105.

La parte demandada bien afirma en esta Resolución que dado que la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II no reemplazó a la Urbanización Ciudad Tunal 2, sino que forma parte de ella, su reglamento de propiedad horizontal es el de esta urbanización, por lo que no estaba en la obligación de efectuar ningún procedimiento separado para su inscripción en la oficina de registro. 106.

La Sala considera acertada la afirmación del Tribunal, según la cual, la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II fue constituida como organismo de administración y no como una nueva urbanización. 107. La Sala encuentra que el señor Luis E. Cantor G. fue elegido como presidente de la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II en la asamblea de 15 de agosto de 1992, por lo que no se observa la confusión planteada por la parte demandante respecto de la identidad y la función desempeñada por el señor Cantor.

Su calidad de representante legal fue reconocida por la Alcaldía Local de Tunjuelito mediante la Providencia 019 de primero de marzo de 1993. 108. Para la Sala resulta claro que, de conformidad con el marco legal y el desarrollo jurisprudencial citado, la propiedad horizontal mediante sus respectivas asambleas, pueden determinar los mecanismos, formas y organismos mediante las cuales cumpla adecuadamente su función de administración, como ya se dijo, para asegurar el cabal cumplimiento del objeto de la persona jurídica formada. 109.

Ahora bien, con relación al cargo de falsa motivación que aduce la parte demandante, ésta argumenta que la Alcaldía Local de Teusaquillo se fundó en hechos inexistentes y los hizo pasar por existentes para expedir la personería jurídica de la que se pide su nulidad. 113. La Sala observa que, del análisis del acervo probatorio y de lo expuesto anteriormente, el fundamento del cargo se concreta en el reproche que hace la parte demandante de haber confundido la Alcaldía Local de Teusaquillo la persona jurídica de Urbanización Tunal 2, con la Junta Central de Condominios Ciudad Tunal II. 114.

Resulta establecido que no se configura confusión entre la Junta y la Urbanización, que la primera hace parte de la segunda, se rige por su reglamento de propiedad horizontal y que por tanto los actos administrativos no se fundan en hechos inexistentes, sino en los consignados en los documentos públicos que reposan en el expediente. 115.

Por lo tanto, tras analizar el mencionado contexto fáctico y jurídico, la Sala no evidencia la conexión y la íntima relación que debe existir entre el concepto de la violación dirigido a demostrar la configuración de la falsa motivación y el contenido de la decisión definitiva enjuiciada en el presente asunto, motivo por el cual se desestima el cargo. 116.

Por último, en relación con los artículos respecto de los cuales el Tribunal se inhibió de pronunciarse, esta Corporación ha considerado en casos similares la obligación que tiene la parte de sustentar la razón de sus afirmaciones de la siguiente manera: “[…] a pesar de que en el escrito contentivo de la demanda se realizó una relación de normas que, según se afirmó, habrían sido vulneradas con los actos administrativos acusados, la parte actora no cumplió con la carga procesal que le asistía en relación con el concepto de violación, toda vez que si bien éste aparece citado en el libelo introductorio, lo cierto es que de su contenido no es posible establecer las razones con sustento en las cuales se pretendía desvirtuar la presunción de legalidad que ampara a tales actos. […] Así las cosas, la manifestación de la parte actora contenida en el concepto de violación en el sentido de que la entidad demandada vulneró los artículos 14 numeral 1 y 17 de la Ley 80 de 1993 “por cuanto no se cumplían las exigencias o requisitos para darlo por terminado [el contrato] de esta manera [de manera unilateral]”, así como la de señalar que se violaron los artículos 23 y 50 ibídem y 2, 6 y 90 constitucionales, por no existir “motivo para terminar unilateralmente el contrato”, no pueden servir de sustento para refutar la legalidad de los actos administrativos efectivamente demandados. […] Ahora bien, cabe precisar que en virtud de la presunción de legalidad que ampara los actos administrativos, la obligación procesal que se encuentra a cargo de la parte interesada y que debe acreditarse a través del concepto de violación no se cumple de cualquier forma. […] En el proceso tampoco se observa o se puede deducir vulneración alguna de derechos fundamentales de aplicación inmediata, que obliguen a la Sala de manera oficiosa a darle aplicación a las respectivas normas constitucionales, a efecto de asegurar su vigencia […]”[55]. 117.

Por tanto, la Sala considera que debe confirmarse también en este punto la decisión del Tribunal, puesto que la parte demandante se limitó a hace una relación de normas pero no efectuó sustentación alguna que permita entender y ni siquiera asumir en qué basa su afirmación de la supuesta violación de éstas, dejando incólume la presunción de legalidad que gozan los actos administrativos acusados.

Conclusiones de la Sala 118. Por lo anterior, para la Sala, los actos administrativos acusados no solo se ajustan a la normatividad aplicable vigente al momento de la interposición de la demanda, sino que además se fundaron debidamente en los aspectos fácticos que se analizan tras la lectura de las pruebas obrantes dentro del proceso, por lo tanto, en el presente asunto, no fue desvirtuada la presunción de legalidad de que gozan estos. 119.

De conformidad con los razonamientos expuestos a lo largo de esta providencia, la Sala debe, confirmar la sentencia proferida el 16 de agosto de 2012 por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Primera, Subsección B, que denegó las pretensiones de la demanda de la referencia. En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley III.

RESUELVE

PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el 16 de agosto de 2012 por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca que negó las pretensiones de la demanda de la referencia, por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.

SEGUNDO: En firme esta providencia, archivar el expediente. CÓPIESE,

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. Se deja constancia de que la anterior sentencia fue leída, discutida y aprobada por la Sala en la sesión de la fecha. NUBIA MARGOTH PEÑA GARZÓN OSWALDO GIRALDO LÓPEZ Presidenta Consejero de Estado Consejera de Estado HERNANDO SÁNCHEZ SÁNCHEZ ROBERTO AUGUSTO SERRATO VALDÉS Consejero de Estado Consejero de Estado ----------------------- [1] Folio 9 cuaderno núm. 3 [2] “Por la cual se modifica la Ley 182 de 1948 sobre propiedad horizontal”, derogada por el artículo 87 de la Ley 675 de 3 de agosto de 2001 “Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”. [3] “Por el cual se reglamentan las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 sobre la propiedad horizontal”. [4] M-4B, M-8B, M-15B, M-17, M-23B y M-25. [5] “Por el cual se expide el Estatuto del Notariado”. [6] "Sobre régimen de la propiedad de pisos y departamentos de un mismo edificio". [7] Folio 54, cuaderno principal. [8] Artículo 146 del C.C.A. [9] Folios 26 a 28, cuaderno principal. [10] Folios 100 a 112, cuaderno principal. [11] “Por el cual se expide el estatuto del registro de instrumentos públicos” [12] Folios 114 a 121, cuaderno principal. [13] Folio 6, cuaderno de apelación de sentencia. [14] Folio 22, cuaderno de apelación de sentencia. [15] Folios 28 a 36, cuaderno de apelación de sentencia. [16] Folios 23 a 27, cuaderno de apelación de sentencia. [17] “[…] Artículo 308.

Régimen de Transición y Vigencia. El presente Código comenzará a regir el dos (2) de julio del año 2012. Este Código sólo se aplicará a los procedimientos y las actuaciones administrativas que se inicien, así como a las demandas y procesos que se instauren con posterioridad a la entrada en vigencia. Los procedimientos y las actuaciones administrativas, así como las demandas y procesos en curso a la vigencia de la presente ley seguirán rigiéndose y culminarán de conformidad con el régimen jurídico anterior […]”. [18] “Por la cual se expide el Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo”. [19] Artículo primero de la Ley 16 de 1985 [20] Ver, entre otras, las sentencia C-318/02 M.P. Alfredo Beltrán Sierra, C-408/03 M.P. Jaime Araujo Rentería, C-488/02 y C-153/04 M.P. Álvaro Tafur Galvis. [21] Pie de página del texto original.

En los considerandos 2 y 3 de este Decreto, se lee: “2º. Que para facilitar la reconstrucción de los sectores afectados por los pasados sucesos (alude al 9 de abril de 1948), es necesario dictar normas encaminadas al fomento de la construcción de todo género de edificios; “3º. Que por falta de una legislación al respecto, en Colombia no se ha desarrollado el régimen de propiedad por pisos y departamentos de un mismo edificio, el cual en otros países ha permitido resolver en forma satisfactoria el problema de habitación de la clase media.” Ver la Sentencia C-318/02 M.P. Alfredo Beltrán Sierra. [22] “La principal y única diferencia trascendente entre las dos Leyes radica en que la propiedad horizontal constituida bajo la Ley 16 de 1985 genera por disposición legal (art.3) una persona jurídica sin ánimo de lucro, distinta de los propietarios de los bienes de dominio particular, cuyo objeto es la administración de los bienes de uso común. [23] Cabe recordar que dado que dichas Leyes no regularon los aspectos atinentes al funcionamiento de las asambleas y de la administración de la comunidad, estos fueron previstos por el Decreto 1365 de 1986; normatividad que adaptó disposiciones del Código de Comercio atinentes al tema a las particularidades del régimen propio de la administración de bienes comunes en la propiedad horizontal. [24] Las facultades de las asambleas de copropietarios han sido abordados por la jurisprudencia constitucional, desde la potestad reguladora de los órganos previstos en la propiedad horizontal, concluyendo que éstos solo tienen facultades administrativas que se concretan en la adopción de medidas tendientes a garantizar la seguridad, exigencia y conservación de las zonas comunes, sin que puedan desconocer los derechos constitucionales y legalmente protegidos de los copropietarios –sentencias T-233 de 1994, T- 216 y 454 de 1998 y T- 418 de 1999-.

Ver al respecto la Sentencia C-488/02 M.P. Álvaro Tafur Galvis. [25] Ver entre otras las Sentencias C-145 y 180 de 1994; C-447 y 585 de 1995; C-021 y 103 de 1996. [26] Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, radicación 1925, sentencia de única instancia de 19 de noviembre de 1992, Magistrado Ponente Dr. Libardo Rodríguez Rodríguez. [27] El régimen actual de la propiedad horizontal contenido en la Ley 675 de 2001, respecto del carácter vinculante de las decisiones de las asambleas dispone que: “(…) Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.” [28] Folio 662, cuaderno 2. [29] Folio 670, cuaderno 2. [30] Folios 661 a 749, cuaderno 2. [31] Folio 744, cuaderno 2. [32] Folio 744 reverso, cuaderno 2. [33] Folio 746, cuaderno 2. [34] Folio 746 reverso, cuaderno 2. [35] Folio 747, cuaderno 2. [36] Folio 747 reverso, cuaderno 2. [37] Folio 109 a 114, cuaderno 4. [38] Folio 112, cuaderno 4. [39] Folio 112 reverso, cuaderno 4. [40] Folio 122 reverso, cuaderno 4. [41] Folios 750 a 765, cuaderno 2. [42] Folios 792 a 797, cuaderno 2. [43] Folio 793, cuaderno 2. [44] Folios 804 y 805, cuaderno 2. [45] Folios 785 a 799, cuaderno 2. [46] Folios 800 a 808, cuaderno 4. [47] Folios 639 y 640, cuaderno 4. [48] Ibidem. [49] Folios 642 y 643, cuaderno 4. [50] Folios 828 a 831, cuaderno 4. [51] Folios 809 a 837, cuaderno 2. [52] Folios 766 a 784, cuaderno 2. [53] Folios 644 a 655, cuaderno 2. [54] Folios 656 y 658, cuaderno 2. [55] Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección A, radicación 25000-23-26-000-1998-02521-01(20812), sentencia de segunda instancia de 27 de febrero de 2013, Magistrado Ponente Dr. Hernán Andrade Rincón.