ACCIÓN DE NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO / ACTO ADMINISTRATIVO DEMANDADO / ACTO DE EXPROPIACIÓN / EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA / EXPROPIACIÓN DE BIEN INMUEBLE / PRECIO DEL BIEN / CARGA DE LA PRUEBA / CARGA DE LA PRUEBA POR EL ACCIONANTE / AUSENCIA DE PRUEBA / NEGACIÓN DE LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA La Sala revocará la sentencia de primera instancia y, en su lugar, rechazará las pretensiones de la demanda.

Lo anterior porque concluye que el demandante no cumplió con la carga de desvirtuar la legalidad de las valoraciones contenidas en los actos administrativos demandados, las cuales estuvieron fundamentadas en los avalúos practicados dentro de los procedimientos administrativos de expropiación. NOTA DE RELATORÍA: Sobre el concepto de carga de la prueba, ver: Consejo de Estado, Sala Plena de lo Contencioso Administrativo, sentencia del 11 de diciembre de 2007, rad. 11001-03-15-000-2006-01308-00, C. P. Mauricio Fajardo Gómez;

Consejo de Estado, Sección Tercera, sentencia del 24 de febrero de 2005, rad. 14937, C. P. Germán Rodríguez Villamizar; Consejo de Estado, Sección Tercera, sentencia del 28 de abril de 2005, rad. 14786, C. P. Germán Rodríguez Villamizar; y Consejo de Estado, Sección Tercera, sentencia del 21 de abril de 2004, rad. 14651, C. P. Ramiro Saavedra Becerra.

ILEGALIDAD DEL ACTO ADMINISTRATIVO / PRECIO DEL BIEN / DICTAMEN PERICIAL / ADECUADA VALORACIÓN DEL DICTAMEN PERICIAL / EFICACIA PROBATORIA DEL DICTAMEN PERICIAL / FUNDAMENTACIÓN DEL DICTAMEN PERICIAL / VALORACIÓN DEL DICTAMEN PERICIAL / INEFICACIA DE LA PRUEBA PERICIAL / INSUFICIENCIA DE LA PRUEBA PERICIAL / AUSENCIA DE PRUEBA / DESVIRTUACIÓN DE LA PRESUNCIÓN DE LEGALIDAD DEL ACTO ADMINISTRATIVO [L]os dictámenes periciales practicados no pueden ser tenidos en cuenta como prueba suficiente para demostrar los cargos formulados por la parte actora contra las resoluciones impugnadas.

Y, comoquiera que no fue aportado o practicado medio probatorio adicional con el propósito de desvirtuar el precio indemnizatorio fijado en los avalúos realizados dentro de los trámites administrativos, se impone concluir que el demandante no cumplió con la carga de desvirtuar la legalidad de las valoraciones contenidas en los actos administrativos demandados.

NOTA DE RELATORÍA: Con relación a la eficacia probatoria de la experticia, ver: Consejo de Estado, Sección Tercera, sentencia del 5 de junio de 2008, rad. 15911, C. P. Mauricio Fajardo Gómez. DICTAMEN PERICIAL / PRÁCTICA DEL DICTAMEN PERICIAL / CARACTERÍSTICAS DEL DICTAMEN PERICIAL / FORMA DE RENDIR EL DICTAMEN PERICIAL / PRÁCTICA DEL DICTAMEN PERICIAL / PROCEDENCIA DEL DICTAMEN PERICIAL / LEGALIDAD DEL DICTAMEN PERICIAL [L]os dictámenes periciales con los cuales se pretendió desvirtuar las valoraciones contenidas en los actos administrativos demandados debían cumplir con la normatividad aplicable a los avalúos que debían ser realizados dentro del marco de la Ley 388 de 1997.

Y que al momento en que fueron practicados, las normas aplicables a dicho procedimiento eran las contenidas en el Decreto 1420 de 1998 y en la Resolución No. 620 de 2008. […] Los dictámenes periciales practicados dentro de los procesos judiciales aplicaron el método valuatorio de comparación o de mercado -artículo 1° de la Resolución 620 de 2008 -, por medio del cual se determina el valor comercial del bien a partir del estudio de ofertas o transacciones recientes realizadas sobre bienes semejantes y comparables.

Dicho método valuatorio exige que el medio a través del cual se obtuvo la información de las ofertas o transacciones y la fecha de su publicación, además de otros factores que permitan su identificación, sean referenciados de manera explícita. Y, en el evento en que sea posible, se adjunten las fotografías de los bienes objeto de oferta o transacción, con el propósito de facilitar el análisis que debe ser realizado -artículo 10 de la Resolución 620 de 2008 -.

FUENTE FORMAL: LEY 388 DE 1997 / DECRETO 1420 DE 1998 / RESOLUCIÓN 620 DE 2008 - ARTÍCULO 1 / RESOLUCIÓN 620 DE 2008 - ARTÍCULO 10 CONSEJO DE ESTADO SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCIÓN TERCERA SUBSECCIÓN B Consejero ponente: MARTÍN BERMÚDEZ MUÑOZ Bogotá D. C., cinco (5) de mayo dos mil veinte (2020) Radicación número: 15001-23-31-000-2007-00546-02(57391) (57391) Actor: RAÚL ENRIQUE MARTÍNEZ SANABRIA Demandado: MUNICIPIO DE TUNJA Referencia: ACCIÓN DE NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO (PROCESO ACUMULADO 15000-23-31-002-2008-00077-00) (GRADO JURISDICCIONAL DE CONSULTA) Temas: Demanda de nulidad y restablecimiento del derecho de actos administrativos que ordenaron la expropiación de un bien inmueble.

Se revoca la sentencia de primera instancia y, en su lugar, se niegan las pretensiones de la demanda toda vez que el accionante no cumplió con la carga de desvirtuar las valoraciones contenidas en los actos administrativos demandados. SENTENCIA Verificada la inexistencia de irregularidades que invaliden la actuación, procede la Sala a resolver el grado jurisdiccional de consulta respecto de la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Boyacá el 30 de noviembre de 2015, que accedió a las pretensiones de la demanda.

La parte resolutiva de la sentencia es del siguiente tenor: <<PRIMERO: Se DECLARA NO PROBADA la excepción de falta de legitimación en la causa por pasiva propuesta por el Municipio de Tunja, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva de esta providencia.

SEGUNDO: Se DECLARA la nulidad de los actos administrativos contenidos en el Decreto 091 de 9 de febrero de 2007 y las Resoluciones Nos. 1701 de 6 de septiembre de 2007 y No. 1804 de 2 de octubre de 2007, por medio de las cuales el Alcalde de Tunja ordenó la expropiación de 13.503 mts., y de 12.839,69 mts., respectivamente, del inmueble denominado FUENTE CHIQUITA identificado con No. Predial 010200160015000 y Matrícula Inmobiliaria No. 070-86523 de propiedad en una quinta (5ª) parte del señor RAÚL ENRIQUE MARTÍNEZ SANABRIA.

TERCERO: Como consecuencia de lo anterior, y a TÍTULO DE RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO, se ORDENA al MUNICIPIO DE TUNJA, a pagar a favor del señor RAÚL ENRIQUE MARTÍNEZ SANABRIA, identificado con la cédula de ciudadanía No. 6.748.783 de Tunja, la suma de QUINIENTOS TREINTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS PESOS ($539.585.276), debidamente actualizada a título de valor real, desde la fecha de la expropiación del bien inmueble 09 de febrero de 2007 y hasta la fecha efectiva de pago; suma que se deberá indexar y a la que se le tendrán que adicionar los correspondientes intereses moratorios.

CUARTO: CONDENAR al MUNICIPIO DE TUNJA a pagar intereses a partir de la ejecutoria de la presente sentencia, en cuanto se cumplan los supuestos de hecho previstos en el artículo 177 del Código Contencioso Administrativo.

QUINTO: A la sentencia se dará CUMPLIMIENTO dentro del término previsto en el artículo 176 del CCA.

SEXTO: Para el cumplimiento de esta sentencia expídase primera copia que preste mérito ejecutivo del presente proveído, con constancia de notificación y de ejecutoria, teniendo en cuenta lo estipulado en el artículo 115 del C.P.C. Las copias destinadas a la parte actora serán entregadas al abogado CESAR AUGUSTO PINZÓN BARRERA, identificado con C.C. No. 4.060.002 de Boavita y T.P. No. 100.769 del C.S.J.

SÉPTIMO: Sin condena en costas de instancia.

OCTAVO: En firme esta providencia archívense las diligencias, déjense constancias y anotaciones de rigor. Si existe excedente de gastos procesales devuélvanse al interesado. >> La Sala es competente para conocer del presente asunto en grado jurisdiccional de consulta, de conformidad con el artículo 184 del CCA que dispone que la sentencia que imponga una condena en concreto que exceda 300 salarios mínimos mensuales legales a cargo de cualquier entidad pública, debe consultarse con el superior cuando no fuere apelada.

A su vez, el artículo 71 de la Ley 388 de 1997 establece que el juez competente para conocer de la acción especial destinada a controvertir el precio indemnizatorio reconocido dentro del trámite de expropiación administrativa, es el Tribunal Administrativo en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble expropiado. I.

ANTECEDENTES A.- Posición de la parte demandante 1.- El 29 de junio de 2007, Raúl Enrique Martínez Sanabria -en adelante el demandante- formuló demanda de nulidad y restablecimiento del derecho contra el municipio de Tunja -en adelante la entidad territorial-, con el propósito de que se hicieran las siguientes declaraciones y condenas[1]: <<Primero. Que se declare que es nulo el Artículo Segundo del Decreto 091 del 9 de febrero de 2007, proferido por el señor ALCALDE DEL MUNICIPIO DE TUNJA, POR MEDIO DEL CUAL SE ORDENA UNA EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA, porque en tal artículo se establece un precio que no corresponde al verdadero valor del predio que se expropia ya que se fijó sin la realización de un avalúo que cumpliera con los requisitos fijados por la ley en cuanto al perito avaluador y el precio real del inmueble.

Segundo. Que como restablecimiento del derecho del doctor RAÚL ENRIQUE MARTÍNEZ SANABRIA, se condene al MUNICIPIO DE TUNJA, a pagarle el precio real conforme al valor que se demuestre en juicio, más los intereses de mora desde la fecha en que debió pagarse el precio del predio expropiado administrativamente y aquella en que se realice el pago.

Tercero. Que se condene en costas al MUNICIPIO DE TUNJA. >> 2.- El accionante fundamentó sus pretensiones en las siguientes afirmaciones: 2.1.- El demandante era copropietario -en proporción de una quinta parte en común y proindiviso- de un lote de terreno identificado con la matrícula inmobiliaria No. 070-86523 y con número de identificación predial 010200160015000.

Por medio del Decreto 091 del 9 de febrero de 2007, la entidad territorial ordenó la expropiación de 13.503 metros cuadrados del mencionado inmueble. 2.2.- El valor de la indemnización por cuenta de la expropiación ordenada fue fijado en la suma de ciento veintiún millones quinientos veintisiete mil pesos ($121.527.000), sin que fueran conocidas por el demandante las condiciones de tiempo, modo y lugar en que fue efectuado el avalúo en que se fundamentó el valor de la indemnización. Asimismo, consideró que la suma de dinero determinada en el avalúo estaba por debajo del precio real del inmueble en un 90%. 3.- El 1° de febrero de 2008, el demandante formuló demanda de nulidad y restablecimiento del derecho contra la entidad territorial, con el propósito de que se hicieran las siguientes declaraciones y condenas[2]: <<Primero. Que se declare que es nulo el Artículo Segundo de la Resolución 1701 de 2007, proferida por el señor Alcalde del Municipio de Tunja, “por medio de la cual se ordena la expropiación administrativa del predio identificado con el número de matrícula inmobiliaria Nº 070-86523 y con número de identificación predial 01020016001500”, porque en tal artículo, se establece un precio que no corresponde al verdadero valor del predio que se expropia ya que se fijó sin la realización de un avalúo que cumpliera con los requisitos fijados por la ley en cuanto al perito avaluador y el precio real del inmueble.

Segundo. Que igualmente se declare que es nulo el Artículo Primero de la Resolución 1804 del 2 de octubre de 2007, proferida por el señor ALCALDE DEL MUNICIPIO DE TUNJA, POR MEDIO DE LA CUAL SE RESUELVE EL RECURSO DE REPOSICIÓN INTERPUESTO CONTRA LA RESOLUCIÓN 1701 de 2007, proferida por el señor Alcalde del Municipio de Tunja porque tal artículo dispone “No REPONER la RESOLUCIÓN 1701 de 2007, por medio de la cual se ordenó la expropiación por vía administrativa del predio identificado con folio de matrícula inmobiliaria Nº 070-86523, por lo expuesto en la parte motiva de este decreto (sic)”.

Tercero. Que como restablecimiento del derecho del doctor RAÚL ENRIQUE MARTÍNEZ SANABRIA, se condene al MUNICIPIO DE TUNJA, a pagarle el precio real conforme al valor que se demuestre en juicio, más los intereses de mora desde la fecha en que debió pagarse el precio del predio expropiado administrativamente y aquella en que se realice el pago.

Cuarto. Que se condene en costas al MUNICIPIO DE TUNJA. >> 4.- El accionante fundamentó sus pretensiones en las siguientes afirmaciones: 4.1.- El demandante era copropietario -en proporción de una quinta parte en común y proindiviso- de un lote de terreno identificado con la matrícula inmobiliaria No. 070-86523 y con número de identificación predial 010200160015000.

Por medio de Resolución No. 1701 del 6 de septiembre de 2007, confirmada a través de la Resolución No. 1804 del 2 de octubre de 2007, la entidad territorial ordenó la expropiación de 12.839,69 metros cuadrados del mencionado inmueble. 4.2.- El valor de la indemnización por cuenta de la expropiación ordenada se fijó en la suma de ciento setenta millones ciento setenta y tres mil novecientos cuarenta pesos ($170.173.940), sin que fueran conocidas por el demandante las condiciones de tiempo, modo y lugar en que fue efectuado el avalúo en que se fundamentó el valor de la indemnización. Asimismo, consideró que la suma de dinero determinada en el avalúo estaba por debajo del precio real del inmueble en un 90%. 5.- Por medio de auto del 30 de abril de 2014, el Tribunal Administrativo de Boyacá decretó la acumulación de los procesos judiciales identificados con los radicados Nos. 15002331000200700546-00 y 15000233100220080007700, los cuales surgieron con ocasión de las demandas presentadas contra los actos administrativos anteriormente referenciados.

B.- Posición de la parte demandada 6.- La entidad territorial se opuso a la prosperidad de las pretensiones. Sostuvo que el procedimiento de expropiación administrativa se realizó en cumplimiento de lo establecido en la Ley 388 de 1997. Precisó que dicho procedimiento garantizaba el pago del justo precio del inmueble afectado, pues en él se determinaba que el precio de la indemnización correspondería al valor comercial determinado por un avalúo. 7.- En el caso de la expropiación ordenada por el Decreto 091 del 9 de febrero de 2007, refirió que al demandante le fue pagada la suma de ciento veintiún millones quinientos veintisiete mil pesos ($121.527.000), a razón de $9.000 pesos por metro cuadrado, de conformidad con el avalúo realizado por la Lonja de Profesionales Avaluadores en octubre de 2006. 8.- En el caso de la expropiación ordenada por medio de la Resolución No. 1701 del 6 de septiembre de 2007, confirmada a través de la Resolución No. 1804 del 2 de octubre de 2007, advirtió que al demandante le fue pagada la suma de ciento setenta millones ciento setenta y tres mil novecientos cuarenta pesos ($170.173.940), es decir, $12.988,94 pesos por metro cuadrado, de conformidad con el avalúo realizado por la Lonja de Avaluadores Profesionales e Inmobiliarios de Boyacá en abril de 2007. 9.- Por último, propuso como excepción la falta de legitimación en la causa por pasiva.

Para el efecto sostuvo que el municipio de Tunja y el departamento de Boyacá suscribieron el Convenio Interinstitucional 03 de 2007, que tuvo por objeto aunar esfuerzos para la adquisición de los predios necesarios para el proyecto de construcción del Eje de desarrollo vial e integración urbana del nororiente de la ciudad de Tunja. Con ocasión de lo acordado en el convenio, el departamento se encargó de llevar a cabo el procedimiento de avalúo de los predios que posteriormente sirvió de base para la expropiación administrativa que fue ordenada por el municipio.

Por tal motivo, la responsabilidad derivada del defectuoso procedimiento de avalúo debía recaer sobre el departamento. C.- Sentencia objeto de consulta 10.- En sentencia del 30 de noviembre de 2015, el Tribunal Administrativo de Boyacá declaró la nulidad del Decreto 091 de 2007 y de las Resoluciones Nos. 1701 y 1804 de 2007. Como consecuencia de lo anterior, condenó a la entidad territorial al pago en favor del demandante de la suma de quinientos treinta y nueve millones quinientos ochenta y cinco mil doscientos setenta y seis pesos ($539.585.276). 11.- Estimó que no estaba probada la excepción de falta de legitimación en la causa por pasiva, porque los actos administrativos demandados fueron proferidos por el municipio de Tunja, a quien correspondía ordenar el desarrollo de su territorio y regular la utilización, transformación y ocupación del espacio. 12.- Señaló que a través del Decreto 091 del 9 de febrero de 2007, la entidad territorial ordenó la expropiación de 13.503 metros cuadrados del predio de propiedad del demandante.

Y que a título de precio indemnizatorio fue pagado la suma de ciento veintiún millones quinientos veintisiete mil pesos ($121.527.000), con lo cual el metro cuadrado fue valorado en nueve mil pesos ($9.000). 13.- Advirtió que a través de la Resolución No. 1701 del 6 de septiembre de 2007, confirmada a través de la Resolución No. 1804 del 2 de octubre de 2007, la entidad territorial ordenó la expropiación de 12.839,69 metros cuadrados del predio de propiedad del demandante.

Y que a título de precio indemnizatorio fue pagada la suma de ciento sesenta y seis millones setecientos setenta y tres mil novecientos cuarenta pesos ($166.773.940), con lo cual el metro cuadrado fue valorado en doce mil novecientos ochenta y ocho pesos con noventa y cuatro centavos ($12.988,94). 14.- No obstante lo anterior, precisó que los dictámenes periciales practicados dentro de los procesos judiciales acumulados determinaron los valores por metro cuadrado según se expone a continuación: |Proceso |AA de |M2 |Precio |Valor de la | |Judicial |expropiación|expropiados|indemnizator|indemnización / | | | | |io por M2 |valor que | | | | |fijado por |correspondería al| | | | |el dictamen |demandante | | | | |pericial | | |2007-0054|Decreto 091 |13.503 |$74.293,07 |$1.003.178.379 / | |6 |de 2007 | | |$200.635.676 | |2008-0007|Resolución |12.839,69 |$132.000 |$1.694.748.000 / | |7 |1701 de 2007| | |$338.949.600 | | | | | |Total | | | | | |$2.697.926.379 / | | | | | |539.585.276 | 15.- Con fundamento en lo anterior, el a quo concluyó lo siguiente: <<Recapitulando esta Sala dirá que se encontró probado en los procesos adelantados por el señor RAÚL ENRIQUE MARTÍNEZ SANABRIA que existió un quebrantamiento de las cargas públicas a favor del ente territorial accionado ejerciendo un correlativo empobrecimiento en contra del accionante, motivo por el cual se deberá declarar la nulidad de los actos administrativos demandados, ordenando a su vez, que a título de restablecimiento del derecho lesionado, el Municipio de Tunja debe pagar a favor del actor la suma de QUINIENTOS TREINTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS PESOS ($539.585.276) suma que se tendrá que indexar y adicionar los correspondientes intereses moratorios hasta la fecha efectiva de pago, sin que haya lugar a reintegro alguno de los valores y documentos de deber recibidos por el accionante, ni al registro de la sentencia en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos, por cuanto, la administración municipal hizo uso efectivo y en forma completa del bien expropiado. >> II.

CONSIDERACIONES D.- Exposición del litigio, síntesis de la controversia y decisión a adoptar 16.- Las partes no discuten el derecho de propiedad que tiene el demandante sobre la quinta parte del lote de terreno identificado con la matrícula inmobiliaria No. 070-86523. Salvo en lo relacionado con el precio indemnizatorio fijado, tampoco proponen discusión alguna en torno al procedimiento administrativo de expropiación que finalizó con la expedición de los actos administrativos demandados. 17.- El accionante considera que los actos administrativos demandados están viciados de nulidad, toda vez que el precio indemnizatorio fijado en ellos no refleja el valor real del inmueble.

Por su parte, la entidad territorial afirma que el procedimiento de expropiación administrativa se llevó a cabo en cumplimiento de lo establecido en la Ley 388 de 1997. Y que el precio indemnizatorio fijado en los actos administrativos tuvo como fundamento los avalúos realizados por la Lonja de Profesionales Avaluadores en octubre de 2006 y por la Lonja de Avaluadores Profesionales e Inmobiliarios de Boyacá en abril de 2007. 18.- El Tribunal Administrativo de Boyacá accedió a las pretensiones de la demanda.

Para el efecto resaltó las conclusiones de los dictámenes periciales practicados dentro de los procesos judiciales acumulados, que arrojaron un valor -para el inmueble expropiado- sustancialmente superior al reflejado en los avalúos realizados dentro de los trámites administrativos. Con fundamento en lo anterior, estimó que existió un quebrantamiento de las cargas públicas a favor de la entidad territorial que conllevó un correlativo empobrecimiento del demandante que, en su consideración, ameritaba la declaratoria de nulidad de los actos administrativos demandados. 19.- La Sala revocará la sentencia de primera instancia y, en su lugar, rechazará las pretensiones de la demanda.

Lo anterior porque concluye que el demandante no cumplió con la carga de desvirtuar la legalidad de las valoraciones contenidas en los actos administrativos demandados, las cuales estuvieron fundamentadas en los avalúos practicados dentro de los procedimientos administrativos de expropiación. 20.- En efecto, con el propósito de controvertir el precio indemnizatorio reconocido, correspondía al accionante acreditar que los avalúos realizados dentro de los trámites administrativos de expropiación eran incorrectos y, a su vez, ofrecer las pruebas tendientes a demostrar el valor real del inmueble que fue expropiado.

A pesar de que dentro de los procesos judiciales acumulados se practicaron dictámenes periciales con tal fin, la Sala advierte que sus fundamentos no atienden lo establecido en la Resolución 620 de 2008 por medio de la cual se definieron los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997, de manera que no serán tenidos en cuenta. 21.- En este punto debe resulta importante advertir que los dictámenes periciales con los cuales se pretendió desvirtuar las valoraciones contenidas en los actos administrativos demandados debían cumplir con la normatividad aplicable a los avalúos que debían ser realizados dentro del marco de la Ley 388 de 1997.

Y que al momento en que fueron practicados[3], las normas aplicables a dicho procedimiento eran las contenidas en el Decreto 1420 de 1998 y en la Resolución No. 620 de 2008. E.- De los dictámenes periciales practicados dentro de los procesos judiciales 22- Los dictámenes periciales practicados dentro de los procesos judiciales aplicaron el método valuatorio de comparación o de mercado -artículo 1° de la Resolución 620 de 2008[4]-, por medio del cual se determina el valor comercial del bien a partir del estudio de ofertas o transacciones recientes realizadas sobre bienes semejantes y comparables.

Dicho método valuatorio exige que el medio a través del cual se obtuvo la información de las ofertas o transacciones y la fecha de su publicación, además de otros factores que permitan su identificación, sean referenciados de manera explícita. Y, en el evento en que sea posible, se adjunten las fotografías de los bienes objeto de oferta o transacción, con el propósito de facilitar el análisis que debe ser realizado -artículo 10 de la Resolución 620 de 2008[5]-. 23.- En relación con el dictamen pericial practicado dentro del proceso judicial en que se demandó la nulidad del Decreto 091 del 9 de febrero de 2007, la Sala advierte que el perito determinó el valor comercial del bien inmueble de propiedad del demandante a partir de supuestas ofertas realizadas sobre otros bienes inmuebles respecto de los cuales, dada la información contenida en el dictamen pericial, no es posible determinar su semejanza con aquel objeto de avalúo. 24.- En efecto, el valor del predio objeto de valoración que, según el dictamen pericial practicado, fue identificado como un bien inmueble i) urbano ubicado en el municipio de Tunja; ii) con un área de 42.397 metros cuadrados; iii) localizado en una zona de estrato 3; iv) sin servicios públicos de agua y energía; v) destinado al pastoreo y al cultivo de pasto; vi) ubicado en un área de ocupación mixta según el Plan de Ordenamiento Territorial y, vii) afectado con una servidumbre de tránsito y con una franja de protección ambiental; fue determinado a partir de presuntas ofertas realizadas por los bienes que a continuación se relacionan: [pic] 25.- Como se observa, no es adecuado determinar -teniendo en cuenta la información contenida en el dictamen pericial- la semejanza existente entre el bien inmueble objeto de avalúo y aquellos a partir de los cuales se fijó su valor comercial.

Y no podrían tomarse como únicos parámetros de semejanza, como lo pretendió el dictamen pericial practicado, el área y la ubicación de los bienes inmuebles involucrados, pues estos apenas constituyen algunos de los referentes que se deben tener en cuenta para la aplicación del método de comparación o de mercado. 26.- Sumado a lo anterior, la Sala debe resaltar que el inmueble objeto del dictamen pericial tenía características particulares, pues estaba afectado con una servidumbre de tránsito y con una franja de protección ambiental.

Dichas condiciones especiales del inmueble debieron ser tenidas en cuenta al momento de aplicar el método comparativo o de mercado. Sin embargo, teniendo en consideración lo consignado en el dictamen pericial rendido, no es posible determinar que en el proceso de comparación se hubieren advertido tales condiciones. 27.- Tampoco es posible determinar que las ofertas a partir de las cuales se estableció el valor comercial del inmueble objeto de avalúo hubieren existido o, habiendo existido, hubieren sido recientes, como lo exige el artículo 1° de la Resolución 620 de 2008.

En el dictamen pericial no fue referido al medio a partir del cual se obtuvo la información de las ofertas ni la fecha de su publicación, ni se acompañaron fotografías de los predios en oferta o, por lo menos, de alguna manifestación que pusiera en conocimiento la imposibilidad de obtenerlas. Y, a pesar de que fueron referidos algunos números celulares como fuente de la información consignada, la Sala estima que ello no demuestra la existencia de las ofertas a partir de las cuales se determinó el valor del bien objeto de avalúo. 28.- De otra parte, en referencia al dictamen pericial practicado dentro del proceso judicial en que se demandó la nulidad de las Resoluciones Nos. 1701 de 6 de septiembre de 2007 y 1804 de 2 de octubre de 2007, la Sala advierte que el valor del inmueble -de propiedad del demandante- fue fijado con fundamento i) en unas presuntas ofertas realizadas sobre otros bienes inmuebles y ii) en encuestas y consultas efectuadas a personas con conocimiento de la zona en que estaba ubicado el bien inmueble objeto de valoración. 29.- En efecto, el valor del inmueble fue determinado según se aprecia en el siguiente aparte del dictamen pericial: <<Para la determinación del valor comercial del inmueble, en el presente avalúo se analizaron los siguientes métodos: Para el terreno se utilizó el método comparativo y el proceso de investigación directa.

En el método comparativo se procedió a investigar las posibles ofertas de inmuebles en cierta medida comparables al del objeto del avalúo en sectores aledaños a la zona del predio, de tal forma que permitiera establecer rangos de oscilación en valores, los cuales son analizados, ponderados y aplicados al inmueble objeto de valoración. En la investigación directa se procedió a efectuar encuestas y consultas con personas de la ciudad de Tunja que tienen conocimiento de valores en esta zona de la ciudad, así como profesionales y avaluadores con experiencia tratando de establecer un rango de valor.

Dentro del ejercicio enunciado para llegar a un precio del avalúo, y previa consulta con inmobiliarias y precios de venta de terrenos urbanizados con una cabida entre 90 y 120 metros cuadrados y estratos 4 y 5 en las Urbanizaciones Las Quintas, Terrazas de Santa Inés y Fuente Higueras se determinó un precio entre $320.000 y $340.000 metro cuadrado de terreno URBANIZADO.

Se toma como valor promedio la suma de $330.000 de acuerdo al análisis propuesto y en las condiciones actuales de la siguiente forma: Valor de venta terreno urbanizado………………………. $330.000 Menos costo obras urbanismo…………………………….$82.500 Menos Porcentaje cesión vías, andenes y parques…….$66.000 Menos Utilidad 15% $49.500 Valor comercial M2 sin urbanizar………………………….$132.000 (…) >> 30.- En relación con las encuestas realizadas por el perito, la Sala destaca que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9 de la Resolución 620 de 2008[6], dichas encuestas o consultas solo podían ser efectuadas en el evento en que no se hubiese podido obtener datos de ofertas o transacciones recientes, o en el evento en que el perito tuviera dudas de los resultados encontrados.

Comoquiera que en el dictamen pericial practicado no está determinado ninguno de los eventos de procedencia de las encuestas, el perito no podía realizarlas y mucho menos determinar, con base en los resultados obtenidos, el valor comercial del bien inmueble de propiedad del demandante. 31.- Sumado a lo anterior, debe tenerse en cuenta que el mencionado artículo 9 de la Resolución 620 de 2008 prohíbe en su inciso final la inclusión de los valores obtenidos por encuesta en la definición del precio.

Lo que significa, en los términos de la disposición citada, que los valores determinados por encuesta no podían ser promediados con aquellos encontrados en el mercado, como erróneamente lo realizó el perito a cargo del avalúo comercial practicado dentro del proceso judicial. 32.- De otra parte, en referencia al método de comparación o de mercado, la Sala observa que el valor del predio objeto de avalúo que, según el dictamen pericial, fue identificado como un bien inmueble i) urbano localizado en el municipio de Tunja; ii) con un área de 42.598,244 metros cuadrados; iii) ubicado en una zona de estratos 3 y 4; iv) sin servicios públicos; v) destinado al pastoreo; vi) localizado en una zona catalogada como de diversos usos según Plan de Ordenamiento Territorial y, vii) afectado por la construcción de un viaducto y una vía, fue fijado a partir de ofertas realizadas sobre otros bienes inmuebles respecto de los cuales -teniendo en consideración la información contenida en el dictamen pericial- no es posible determinar su semejanza con aquel objeto de avalúo. 33.- Igualmente, observa la Sala que el dictamen pericial no fue acompañado de información o soporte alguno que permitiera determinar que las ofertas en realidad existieron.

Y que el perito no refirió el medio a través del cual obtuvo la información referente a las ofertas ni la fecha de su publicación. Así como tampoco aportó las fotografías de los predios en oferta para su análisis, ni manifestó la imposibilidad de aportarlas. Si bien refirió algunos números celulares como fuente de información de las ofertas, se insiste en que ello no demuestra la existencia de las mismas. 34.- Como corolario de lo anterior, los dictámenes periciales practicados no pueden ser tenidos en cuenta como prueba suficiente para demostrar los cargos formulados por la parte actora contra las resoluciones impugnadas.

Y, comoquiera que no fue aportado o practicado medio probatorio adicional con el propósito de desvirtuar el precio indemnizatorio fijado en los avalúos realizados dentro de los trámites administrativos, se impone concluir que el demandante no cumplió con la carga de desvirtuar la legalidad de las valoraciones contenidas en los actos administrativos demandados.

F.- Condena en costas 35.- En consideración a la conducta asumida por las partes, la Sala se abstendrá de condenar en costas, de conformidad con lo previsto en el artículo 171 del Código Contencioso Administrativo, modificado por el artículo 55 de la Ley 446 de 1998. Por lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección B, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley

RESUELVE

PRIMERO: REVÓCASE la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Boyacá el 30 de noviembre de 2015 y, en su lugar, RECHÁZASE las pretensiones de la demanda de conformidad con lo dispuesto en la parte motiva de esta sentencia.

SEGUNDO: Sin condena en costas por no aparecer causadas.

TERCERO: DEVUÉLVASE el expediente al tribunal de origen.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE MARTÍN BERMÚDEZ MUÑOZ ALBERTO MONTAÑA PLATA RAMIRO PAZOS GUERRERO ----------------------- [1] Folios 2 – 17 del cuaderno No. 1. [2] Folios 2 – 12 del cuaderno No. 3. [3] Dentro del proceso judicial en que se demandó la nulidad del Decreto 091 de 2007, el dictamen pericial fue practicado el 14 de mayo de 2012. Dentro del proceso judicial en que se demandó la nulidad de las Resoluciones Nos. 1701 y 1804 de 2007, el dictamen pericial fue practicado en marzo de 2013. [4] <<ARTÍCULO

1. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial. >> [5] << ARTÍCULO 10 DE LA RESOLUCIÓN 620 DE 2008.

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Cuando para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas y/o transacciones, es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior. (…) En los eventos en que sea posible, se deben tomar fotografías de los predios en oferta o de los que se ha obtenido datos de transacción para facilitar su posterior análisis. >> [6] ARTÍCULO 9o.

CONSULTA A EXPERTOS AVALUADORES O ENCUESTAS. Cuando para la realización del avalúo se acuda a encuestas, es necesario tener en cuenta que estas son un apoyo al proceso valuatorio, pero no son en sí los determinantes del avalúo. En este sentido, es necesario que el perito haya realizado previamente la visita al terreno para conocer la clase de bien que avalúa. (…) Las encuestas solo se podrán realizar cuando el perito no haya podido obtener datos (ofertas o transacciones recientes) o cuando tenga dudas de los resultados encontrados.

(…) Los valores obtenidos por encuesta no se podrán incluir como parte de la definición del precio y, por lo tanto, no podrán incluirse o promediarse con los valores encontrados en el mercado. Esta prohibición se aplica tanto a las valoraciones puntuales como a las técnicas masivas de valoración.>>